Sentencia Civil 374/2024 Audiencia Provincial Civil de Burgos nº 3, Rec. 287/2024 de 29 de noviembre del 2024

I.- Objeto de la controversia. -

Los demandantes formularon demanda de juicio ordinario contra la "Comunidad de Propietarios del edificio sito en el núm. DIRECCION000 de Burgos" en la que en su condición de propietarios de la planta primera completa de los DIRECCION000 (donde está ubicada una residencia de ancianos) con un cuota de participación cada uno de 6,275% ejercitaban la acción de impugnación de acuerdos comunitarios, solicitando la nulidad de los acuerdos adoptados por la junta de propietarios adoptados el 04-04-2023 y el 20-06-2023 relativos a la ejecución de obras para la supresión de barreras arquitectónicas en los portales, rehabilitación de la cubierta y establecimiento de un sistema envolvente en las fachadas destinado a subsanar los defectos que presentan las mismas y conseguir una mayor eficiencia energética, así como a la aprobación de una derrama extraordinaria de 40.000 euros para sufragar el proyecto de obras y la gestión de subvenciones, acuerdos que los actores consideran que son contrarios a la ley dado que se contempla obras de mejora que no son necesarias para la conservación del edificio, dado que los defectos pueden reparase mediante obras puntuales sustancialmente menos costosas, no habiéndose alcanzado la mayoría necesaria de tres quintos de propietarios y cuotas, y en todo caso los propietarios demandantes quedarían exentos del pago de tales obras por haber disentido de los acuerdos, votando en contra, y superar el coste de las obras el importe de tres cuotas ordinarias, siendo la cuota ordinaria de cada demandante de 155 euros al mes. La Comunidad demandante se opuso a la demanda y la sentencia de instancia acogiendo en parte la oposición formulada desestimó la impugnación formulada y con ella la demanda por considerar que estamos ante obras necesarias para la conservación del edificio, garantizando su accesibilidad, seguridad y aislamiento térmico, no precisando su adopción de mayoría especifica y estando obligados los propietarios disidentes a sufragar su importe, si bien considera que parte de las obras del portal no vinculadas a la supresión de las barreras arquitectónicas - supresión de escalones y rampla de acceso y bajada de ascensor a cota cero - no son necesarias y no deben ser sufragadas por los propietarios disidentes. Y contra tal sentencia se alza la parte demandante que interpone recurso de apelación y solicita su desestimación con revocación de la misma para que se dicte otra que desestime la demanda con costas a la parte actora, reiterando lo alegado en la contestación a la demanda como motivos de oposición, en el sentido que las obras no son necesarias sino de mejoras, que los defectos en cubierta y fachadas pueden solventarse mediante reparaciones puntuales, existiendo un gran desproporción económica entre el posible coste de las obras de reparación y el coste de la rehabilitación de la cubierta y colocación de un sistema envolvente de las fachadas, señalando que no es aplicable el supuesto 2 del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues es previsible que el importe de las derramas extraordinarias por las obras supere las doce mensualidades de cuotas ordinarias, y ello descontando la subvención y añadiendo el coste de financiación. La Comunidad demandada y apelada se opone al recurso solicitando su desestimación con confirmación de la sentencia dictada en la instancia e imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

II.- Acuerdos impugnados. -

Los acuerdos que se impugnan por los demandantes por ser contrarios a la ley por ende nulos son los siguientes:

Los de la junta de propietarios celebrada el 04-04-2023:

"Se acuerdo por mayoría cualificada necesaria el que se ejecute en la comunidad obras de aislamiento de fachadas y cubiertas, supresión de barreras arquitectónicas, en contra de la instalación de placas fotovoltaicas y a favor de que se solicite dicha subvención"

"Por la misma mayoría se acordó que por doña Magdalena se solicite y tramite la subvención como representante de la comunidad y junto a los técnicos ....redacten la documentación necesaria".

"Por unanimidad de los asistentes presentes y representados se decide que las obras de cubierta, fachadas y estrictamente necesarias para la supresión de barreras arquitectónicas se pagaran entre todos los propietarios en función de los coeficientes de participación en el edificio. Las obras de reforma de los portales que excedan de lo estrictamente necesario para suprimir las barreras se repercutirán a propietarios de viviendas y primera planta en función del coeficiente de participación en el edificio".

Y en la junta de propietarios celebrada el 20-06-2020se acordó:

"Todos los propietarios consideran que son obras necesarias las obras de supresión de las barreras arquitectónicas salvo el propietario y representante de la residencia de ancianos que considera que son obras de mejora.

Todos los propietarios menos el propietario y representante de la residencia de ancianos considera que las obras de renovación de la cubierta son necesarias.

Todos los propietarios (41votos - 52,482%) menos el propietario y representante de la residencia de ancianos (2 votos - 12,55%) y los propietarios del portal NUM000 - NUM001 (1 voto -1,097%) NUM002 pl. NUM003(1 voto-1,297%) NUM004 pl. NUM005(1 voto -1,232%), que suman 5 votos -16,176%, consideran que las obras de revestimiento de las fachadas son obras para la mejora de la eficiencia energética.

Todos los propietarios menos el propietario y representante de la residencia de ancianos ratifican estar a favor de solicitar la subvención planteada en la pasada junta general.

Todos los propietarios menos el propietario y representante de la residencia de ancianos se muestran a favor de que una vez se resuelva la subvención volver a reunir para decidir finalmente las obras a ejecutar y aceptación de presupuestos definitivos y financiación necesaria".

Lo que se discute en esta litis es si las obras aprobadas son obras necesarias para la conservación del edifico a fin de salvaguardar su accesibilidad, seguridad y aislamiento térmico y en definitiva su habitabilidad, con la consecuencia jurídica que su aprobación no precisa una mayoría especial y son obligatorias para todos los propietarios disientan o no de las mismas, siendo ésta la tesis de la actora aceptada por la sentencia de instancia con la salvedad de ciertas obras de reforma del portal no precisas para la supresión de las barreras arquitectónicas, o si por el contrario estamos ante obras de mejora que precisan de una mayoría cualificada de tres quintos de propietarios y cuotas y no son obligatorias para los disidentes si el importe de las obras supera tres cuotas ordinarias ( art. 17-4 de la LPH) , y ello con la peculiaridad que las obras de envolvimiento de las fachadas para mejora de la eficiencia energética tienen un régimen especial bastando con la aprobación de la mayoría simple de propietarios y cuotas de participación siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontado las subvenciones y ayudas y añadido el coste de financiación, no supere doce cuotas ordinarias, caso en el cual son obligatorias para los propietarios disidentes ( art. 17-2 de la LPH) .

Se debe tener en cuenta que estamos ante un edifico construido en el año 1979, con 45 años de antigüedad, de dos portales, una planta sótano, una baja y siete plantas, de la que la primera de la que son propietarios los actores está destinada a residencia de ancianos, contando con 5 viviendas por planta en cada portal, lo que hace un total de 60.

III.- Obras en los portales. -

En relación con las obras de los portales este tribunal se muestra conforme con la conclusión adoptada por la sentencia de instancia en el sentido de considerar obras de naturaleza necesaria para garantizar la accesibilidad las obras estrictamente necesarias para la supresión de las barreras arquitectónicas existentes -supresión de peldaños de escaleras, rampla de acceso y bajada de ascensor a cota cero- quedando por ello todos los propietarios, incluidos los disidentes que votaron en contra como es el caso de los propietarios de la planta primera aquí demandantes, obligados a sufragarlas según su cuota de participación, y ello conforme lo dispuesto en el art. 17-2, párrafos 1º y 2º, de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual:

"Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10-1-b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aún cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes".

Y tal como señala la sentencia de instancia no pueden considerarse como obras necesarias y si como de mejora las que no son estrictamente necesarias para la supresión de las barreras arquitectónicas - entre otras la intervención en techos, luminarias, alisotando de madera en la pared, espejo y felpudo - y por ello es de aplicación el art. 17-4 de la Ley de Propiedad Horizontal en el sentido que se precisa su aprobación por una mayoría cualificada de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación - mayoría que se ha alcanzado dado que sólo se opusieron los dos propietarios demandantes que representan 12,55% de las cuotas de participación -, y en tal caso los disidentes no están obligados a sufragarlas si tales obras exceden de tres cuota mensuales de ordinarias de gastos comunes - en el caso de cada propietario demandante 155 euros de cuota mensual -

Por lo dicho debe estimarse nulo por ser contrario a la ley el último inciso del acuerdo adoptado en la junta de propietarios de 04-04-2023 que hemos transcrito, en el sentido que obliga a pagar los propietarios de la planta primera - los demandantes - según su cuota de participación, las obras no estrictamente necesarias para la supresión de las barreras arquitectónicas de los dos portales, y debe eximirse a los propietarios demandantes de sufragar tales obras en caso de exceder tales obras el importe de tres mensualidades de cuotas ordinarias para gastos comunes.

IV.- Obras en la cubierta del edificio. -

Respecto de las obras de renovación o rehabilitación de la cubierta del edificio la Inspección Técnica del Edificio realizada en el año 2022, con resultado favorable pero con propuesta de obras para subsanar deficiencias detectadas, señaló como patologías de la cubierta la ausencia de aislamiento térmico en la misma, lo que hace que la temperatura en las plantas altas sea bastante más baja que en el resto, llegando a producirse condensaciones en cuatro viviendas de la planta séptima, proponiéndose por ello la reforma de la cubierta inclinada aportando aislamiento térmico por el exterior.

Por su parte el informe pericial emitido por la Arquitecta técnica doña Magdalena, vecina del inmueble, por encargo de la comunidad demandada, aprecia como deficiencias de la cubierta del edificio, señala que las viviendas de las últimas plantas siguen teniendo condensaciones y cuesta que alcancen una temperatura de confort (20º) los días que hace frío, y que las cumbreras y limatesas de la cubierta, pese estar reparadas recientemente, no admiten más reparaciones y han llegado a su vida útil, habiéndose realizado en los últimos cinco años dos intervenciones en ellas. Concluye la citada perito que la cubierta ha perdido su funcionalidad, y propone la realización obras para su rehabilitación mediante la sustitución de las tejas, el aporte de 10 centímetros de aislamiento térmico por el exterior y la sustitución de los actuales pesebrones y canalones, para su adaptación al Código Técnico de la Edificación, de tal forma que únicamente tengan que realizarse las labores de mantenimiento habituales y no una reparación cada cuatro o cinco años, como ocurre actualmente.

Considerando que las conclusiones del informe pericial aportado por la comunidad demandada coincide con las apreciaciones y propuestas de la Inspección Técnica de Edificación, y que la parte actora no ha aportado o propuesto informe pericial que desmienta tales valoraciones, se debe concluir, del mismo modo que hizo la juez de instancia, que las obras de renovación o rehabilitación de la cubierta son obras necesarias para garantizar la habitabilidad del edificio, pues con ellas se dota de una adecuado aislamiento térmico a la cubierta que a su vez garantiza que las viviendas de la última planta no tengan condensaciones y puedan alcanzar en invierto una temperatura de confort, con l lo cual las obras acoradas están amparadas en el art. 10-1 de la Ley de Propiedad Horizontal que señala:

"Tendrán el carácter obligatorio y requerirán acuerdo previo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

Y obviamente la habitabilidad del edificio implica que el mismo cuente con un aislamiento térmico adecuado, que evite humedades y condensaciones en las viviendas y a su vez garantice que éstas puedan llegar cuando hace frío a una temperatura de confort de 20 o 21 grados, y como hemos visto tal condición no la cumple la cubierta actual por lo que se hace necesario su rehabilitación para que cumpla con tales condiciones.

Por ello las obras son obligatorias y deben ser sufragadas por todos los propietarios en proporción al coeficiente de participación en la comunidad.

V.- Obras en las fachadas del edificio con envolvimiento térmico. -

La Comunidad demandada acordó realizar obras en las fachadas del edifico consistentes en su envolvimiento térmico, con fachadas ventiladas en la fachada principal y las laterales y sistema SATE en la fachada de los patios, y ello con una doble finalidad, la subsanación de las patologías que presentan las fachadas mediante una intervención integral y conseguir un sustancial ahorro energético al conseguir un mejor aislamiento térmico.

En el informe de la Inspección Técnica del Edifico del año 2022 se detectaron deficiencias en las fachadas, apreciándose la existencia de fisuras y grietas en los cerramientos de las fachadas exteriores, principalmente en las esquinas de los voladizos, posiblemente debidas a las dilataciones y contracciones sufridas por cambios de temperatura, proponiéndose su reparación mediante su sellado con masilla de poliuretano; disgregación y exfoliación superficial del ladrillo cara vista en varios puntos de las fachadas, proponiéndose la sustitución de los ladrillos dañados por otros similares; riesgo de desprendimiento del revoco de mortero de cemento existente en zonas del forjado de las terrazas, proponiéndose el saneamiento del mortero y pintura posterior; fisuras horizontales y verticales en las fachadas del patio, proponiéndose el saneamiento con aplicación de mortero de reparación armado de fibra de vidrio y pintura posterior; oxidación con pérdida de sección de barandillas metálicas de varias terrazas, proponiéndose la reparación de las zonas deterioradas con eliminación de óxidos y aplicación de pintura; rotura de conexión de un canalón con bajante, proponiéndose la sustitución de la pieza rota; vientos de chimenea de acero inoxidable flojos, proponiéndose atirantar los vientos. Como observación el informe de la ITE señala que la mejor solución para eliminar todos los defectos sería la rehabilitación de las fachadas mediante su aislamiento térmico por el exterior (fachada ventilada o SATE).

Por su parte el informe pericial aportado por la Comunidad demandada, señal que la fachada está formada por ladrillo macizo cara vista a 1/2 hasta enfoscado de mortero, con cámara de aire de unos 5 centímetros con poliestireno expandido en algunas zonas, por lo que se puede considerar que no tiene aislamiento térmico; aprecia la existencia de ladrillos rotos y con riesgo de desprendimiento en zona de forjados de las fachadas; ladrillos rotos y disgregados; morteros de revestimiento en los pasos de forjados de las terrazas en mal estado con riesgo de desprendimiento; oxidación en barandillas; machas de humedad por filtración de agua en techo y suelo en las viviendas NUM006 y NUM007 del portal NUM008,debidas al deterioro progresivo de los morteros de asentamiento; y por todo ello concluye que es necesaria una intervención integral en todo el exterior del edificio que presenta problemas de seguridad y salubridad de las fachadas, evitar las filtraciones de agua y aire y garantizar el aislamiento térmico, y ello mediante obras de envolvimiento térmico estableciendo una fachada ventilada en la fachadas principales y laterales y una SATE en la trasera, con lo cual a su vez se conseguiría un considerable ahorro energético, pues se pasaría de una calificación energética E (consumo energético inferior a 303,7 KWh/metro cuadrado año, y emisiones de CO2 inferiores a 66 kg de CO2 metro cuadro /año) a una calificación C (consumo energético inferior a 112,1 KWh/metro cuadrado/año y emisiones de CO2 inferiores a 25,3 kg de CO2/metro cuadrado/año).

Sentado lo anterior sobre las deficiencias o patologías de las fachadas del edificio, y pretendida la intervención integral con una envolvente térmica de fachada ventilada (fachada delantera y laterales) y SATE (fachada trasera del patio), las opciones que contempla la Ley de Propiedad Horizontal tras las últimas reformas son tres:

1ª) Atribuir a las obras de envolvimiento térmico un carácter necesario por ir dirigidas a resolver las patologías de la fachada y garantizar la seguridad y aislamiento térmico de las mismas y con ello la plena habitabilidad del edifico. En tal caso las obras se ampararían en el art. 10-1 de la Ley de Propiedad horizontal, serian obligatorias y todos los propietarios quedarían obligados a sufragarlas conforme la cuota de participación en la comunidad.

2ª) Atribuir a las obras de envolvimiento término el carácter de la mejora energética del art. 17-2, párrafo 3º, de La Ley de Propiedad Horizontal - introducido por la Ley 10/22, de 14 de junio en la redacción vigente cuando se adoptaron los acuerdos impugnados - y a tenor del cual:

"La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de un certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación del envolvente del edificio, así como la solicitud de ayudas o subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios de a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de propietarios que a su vez representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones y ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades para sufragar los préstamos o financiación concedida a tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de la letra e) del art. 9-1 de esta Ley".

3º) Atribuir a las obras la condición de mejoras ordinarias por no cumplirse los requisitos del art. 17-2, párrafo 3 de la LPH, caso en el cual sería de aplicación el art. 17-4de la misma Ley , que señala

"Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según la naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal".

La sentencia de instancia considera que las obras de envolvimiento térmico de las fachadas son obras de conservación obligatorias para todos los vecinos pues además de perseguir una mayor eficiencia energética su principal finalidad es proporcionar una reparación integral de las patologías de las fachadas a fin de garantizar su seguridad y aislamiento térmico debido para proporcionar asegurar su adecuada habitabilidad, y en apoyo de tal conclusión cita la Sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo núm. 123/2020, de 25 de febrero(procedimiento 3276/2016 , ponente don Francisco José Arroyo Fiestas) en la que con referencia a la impugnación de acuerdos comunitarios sobre obras para instalar una fachada ventilada, se sienta la doctrina que cuando la fachada está en manifestó estado de deterioro, las obras de reparación mediante colocación de tal tipo de fachada no suponen una alteración de un elemento común que precise unanimidad, ni tampoco son obras de mejora que requieran mayoría cualificada, debiendo ser consideradas, debiendo ser consideradas obras necesarias para mantener el inmueble en el uso que le es propio sin generar riesgo.

Ahora bien, cuando se dictó la sentencia citada no se había modificado el art. 17-2 de la Ley de Propiedad Horizontal para regular las obras de eficiencia energética, que básicamente son las obras de envolvimiento térmico de las fachadas, y por ello este tribunal considera que tal precepto debe tener aplicación preferente, y la consideración de las obras de envolvimiento térmico como obras necesarias de conservación debe tener una aplicación restrictiva, en el sentido que debe limitarse a aquellos casos en los que las fachadas del edifico sobre las cuales se actúan presentan una situación de deterioro grave con patologías relevantes que no pueden repararse de forma efectiva con reparaciones puntuales, precisado de una intervención integral y profunda, o cuando la diferencia entre el coste económico de la reparación de las deficiencias y la realización de obras de envolvimiento térmico no es sustancial, pero cuando las deficiencias de las fachadas no son especialmente graves y permiten reparaciones puntuales que pueden considerase eficientes, o en su caso existe una gran desproporción entre el coste de instalar una fachada ventilada y realizar obras de reparación, la opción de las obras de envolvimiento térmico deben considerarse como una obra de mejora del art. 17-2 o, en su caso , del art. 17-4 de la Ley de Propiedad Horizontal, atendiendo a la repercusión anual de la derrama extraordinaria acordada.

Y en el sentido expuesto hemos de considerar que si bien el informe de la Inspección Técnica de Edificios del año 2022 aconseja la colocación de fachadas ventiladas o SATE contempla obra de reparación puntuales para las deficiencias de la fachada, que en principio deben considerarse efectivas, pues nada se ha dictaminado en contra, a lo que hay que añadir que existe una diferencia sustancial entre el coste de las obras de envolvimiento térmico de las fachadas, que pueden superar el millón de euros y las obras de reparación, incluso cuando éstas superen los diez mil euros que alega la parte actora.

Pero al margen de tales consideraciones, existe un elemento esencialmente relevante que nos debe llevar a considerar las obras pretendidas en las fachadas como obras de mejora para la mayor eficiencia energética del edifico, cual es que en el acta de la junta de propietarios celebrada el 20-06-2023, en el apartado de los acuerdos adoptados, se señala que las obras de reforma del portal para la supresión de las barreras arquitectónicas y las obras de la cubierta son obras necesarias, mientras que respecto de las obras de revestimiento de las fachada son obras para la mejora de la eficiencia energética, y no de conservación como las anteriores, por lo cual atendiendo a lo acordado por la propia junta de propietarios las obras de revestimiento de las fachadas deben calificarse como obras de mejora y no de conservación, y ello conforme a lo doctrina de los propios actos vinculantes y la buena fe, pues la comunidad no puede desdecirse de sus propios acuerdos, y de la calificación que en los mismos da a las obras que pretende realizar.

VI.- Presupuesto definitivo y honorarios de los técnicos para el proyecto y gestión de subvenciones. -

Sentado que las obras de revestimiento de las fachadas son obras de mejora, queda por establecer si estamos ante un supuesto del art. 17-2 o del art. 17-4 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues en el primer supuesto las obras pueden ser acordadas por la mayoría simple de propietarios que a su vez representen la mayoría simple de cuotas de propiedad, y son obligatorias para todos los propietarios, incluidos los disidentes que votaron en contra, mientras que en el segundo supuesto las obras deben ser acordadas por tres quintas partes de propietarios (60%) que representen a su vez las tres quintas partes de cuotas de participación, y los disidentes sólo están obligados a sufragarlas cuando su coste no supere el importe de tres cuotas mensuales ordinarias de gastos comunes.

La distinción entre uno y otro supuesto radica en el importe de la derrama extraordinaria acordada para sufragar la obra, la cual para aplicar el art. 17-2 de la Ley de Propiedad Horizontal, no debe superar doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, y ello una vez que se descuente el importe de las ayudas y subvenciones públicas y se añada el coste de la financiación obtenida.

Ahora bien, en el presente caso se desconoce el importe de la subvención que se va a obtener así como el importe de la financiación, por lo cual no se conoce el importe de la repercusión anual de la derrama extraordinaria de la obra. Y en tal sentido en la junta de propietarios de 20-06-2023 se acordó que:

"Todos los propietarios menos el propietario y representante de la residencia de ancianos se muestran a favor de que una vez se resuelva la subvención volverse a reunir para decidir finalmente las obras a ejecutar y aceptación de los presupuestos definitivos de obra y financiación necesaria".

En definitiva, cuando se haya aprobado la subvención a conceder (que puede ser del 65 o 80% en atención al ahorro energético que se logre) y concedido la financiación, se aprobaran los presupuestos definitivos y se podrá establecer la repercusión anual de la derrama extraordinaria para sufragar las obas del revestimiento de las fachadas, y entonces se podrá saber si tal importe supera o no las doce cuotas mensuales ordinarias de gastos comunes, y así determinar si se aplica el aparado 2º o el 4º de la LPH. En tal sentido los demandantes se han precipitado en la impugnación de los acuerdos, lo cual no impide que cuando se apruebe el presupuesto general y la repercusión de la derrama extraordinaria, puedan impugnar tales acuerdos si consideran que no son válidos, o que se les repercute una derrama extraordinaria que no están obligados a pagar por ser de aplicación el art. 17-4 de la LPH.

En la junta de propietarios de 04-4-2023 se acordó designar técnicos para la redacción del proyecto de las obras y la gestión de las subvenciones, y según alega la demandante se impuso una derrama extraordinaria de 40.000 euros para sufragar los honorarios de tales técnicos. Obviamente, si a resultas del presupuesto definitivo los demandantes quedan exentos de pagar la derrama extraordinaria por obras de revestimiento de la fachada, por ser de aplicación el art. 17-4 de la LPH, no estarán obligados a pagar la parte proporcional del importe de tales honorarios que les corresponda según su cuota, y que se corresponda con la parte del proyecto de las obras de revestimiento de fachadas, dado que si están obligados a pagar la parte correspondiente del proyecto referente a las obras de supresión de partidas arquitectónicas y obras de rehabilitación de cubierta, que son ambas obras de conservación necesaria para garantizar la accesibilidad y habitabilidad del edificio.

VII.- Costas procesales. -

El resultado del juicio, con estimación parcial de la demanda y del recurso de apelación, conlleva la no imposición de las costas procesales generadas en ambas instancias ( arts. 394-2 y 398-2 de la LEC) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S. M. el Rey de España, administrando la justicia que emana del pueblo español y ejercitando la potestad jurisdiccional que la Constitución y las leyes confiere a este tribunal