Sentencia Civil 293/2025 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 3, Rec. 701/2023 de 29 de mayo del 2025

PRIMERO.-Recurre la parte actora la sentencia dictada en la instancia, que desestimó su demanda, en la que se ejercitaba acción de impugnación de un acuerdo de la Comunidad de Propietarios de 30 de marzo de 2021 por ser contrario a la LPH y a los Estatutos y haber sido aprobado con abuso de derecho y perjuicio directo de los actores, solicitando, de forma subsidiaria, que se les eximiese de contribuir a la derrama más allá de tres mensualidades.

Dicho acuerdo consistió en la aprobación por mayoría del presupuesto de la empresa Magope para realizar una obra de reparación de humedades en la fachada posterior en SATE y en los patios en panel sándwich.

La juzgadora de instancia razona que dicho acuerdo es un mero acuerdo ratificativo de otro anterior de 14 de agosto de 2019, que fue impugnado judicialmente, pero no llegó a ser declarado nulo, al archivarse el procedimiento por acuerdo de las partes, por lo que era ejecutivo. Señala que ya en un acuerdo de 2014 se abordó la reforma urgente de la fachada y se aprobó para la fachada principal realizar la obra en SATE, y que en 2018 se aprobó la reforma de la fachada trasera condicionada a la obtención de una subvención que no fue concedida, lo que condujo a la Junta de agosto de 2019 en el que se adoptó el acuerdo, que, posteriormente, fue ratificado en marzo de 2021. Concluye en este punto señalando que la acción que se ejercita es la del artículo 18. 1.C de la LPH, referente a los acuerdos que supongan un grave perjuicio para algún propietario, que no tenga obligación jurídica de soportar, o que se hayan adoptado con abuso de derecho, sin efectuar alegación alguna sobre la nulidad; y que el último acuerdo viene antecedido por varios acuerdos ejecutivos, en los que ya se aprobó la realización de esta obra, por lo que desestima la existencia de anulabilidad o nulidad del acuerdo por contravención de la LPH o de los Estatutos, al haber sido adoptado el acuerdo con la mayoría necesaria, al tratarse de una obra de conservación del edificio al amparo del artículo 10 de la LPH.

En cuanto al supuesto perjuicio grave causado a los actores y al supuesto abuso de derecho, la juzgadora, con cita de la doctrina sentada por la STS de 3 de enero de 2007, razona que la solución de reponer el alicatado que proponen los actores no es la más económica, funcional y eficiente, siendo la solución adoptada más sensata y, a la larga, más económica; y que el sistema SATE se enmarca en obras de reparación para evitar humedades, desprendimientos y corrosión exigidas por el deber de reparación y ejecución de obras de conservación del art. 10.1.a) de la LPH, sin que constituyan mejora o innovación, aunque indirectamente se logre una mejora energética. Por ello, considera que el acuerdo no requería unanimidad, ni mayoría de 3/5, sino simple mayoría.

Los apelantes alegan que el acuerdo que motivó la finalización del anterior procedimiento nunca fue ratificado o sometido a votación, ni por la comunidad, ni por la subcomunidad de garajes, por lo que no hubo "carencia sobrevenida del objeto", sino una suspensión del procedimiento, que no se puede confundir con la convalidación de la nulidad del acuerdo de la Junta de Propietarios a la que la Subcomunidad de garajes no fue formalmente convocada, acuerdo que sigue estando viciado, por lo que también es nula la convocatoria del 25 de marzo de 2021 y los acuerdos adoptados.

Alegan también que los paneles sándwich son SATE (sistema de aislamiento térmico exterior) que permiten un ahorro energético y económico, por lo que las obras, necesarias para solventar los problemas de humedad y condensación del edificio, no fueron únicamente de reparación o habitabilidad, sino de mayor calado y transcendencia, pues suponían una modificación del sistema constructivo y una mejora del inmueble en los aspectos de climatización, eficiencia energética, ahorro de energía, estética del edificio y calidad de la edificación, de forma que su aprobación requiere una mayoría de 3/5, por tratarse de una mejora o ventaja que afecta a un elemento común. Aunque el acuerdo fuera válido, no puede obligarse a contribuir a los propietarios que hayan salvado su voto en contra. Añade que si las filtraciones y humedades se hubieran reparado mediante el sellado y limpieza de grietas, y sustitución de azulejos, serían obras del art. 10.1 de la LPH y su presupuesto sería muy inferior, pero se aprovechó para hacer unas obras de eficiencia energética, instalación de SATE en toda la fachada posterior, y de forrado de todos los patios de luces en un panel gris, por lo que son mejoras y no reparaciones; de forma que el acuerdo sólo podría haber sido adoptado por la doble mayoría de los arts. 10.3.b) y. 17.3 y .4, esto es, 3/5 partes.

En un tercer motivo invoca error en la valoración de la prueba, señalando que de las periciales, documentales y testificales se infiere que la situación concreta de la fachada no requería la solución adoptada, cuya mejora de índole térmica y acústica supone un importante incremento del coste, pese a que con la solución que propone se solventarían los problemas de humedad y filtraciones.

Finalmente, se alega que, de no estimarse los anteriores motivos, sería incorrecta la imposición de costas, pues "la jurisprudencia no es uniforme y se dan dudas de hecho".

La parte demandada se opone al recurso, compartiendo lo razonado en la instancia.

SEGUNDO.-En el primer motivo del recurso los apelantes sostienen que el acuerdo que motivó la finalización del anterior procedimiento no fue ratificado o sometido a votación ni por la comunidad ni por la subcomunidad de garajes, por lo que no hubo "carencia sobrevenida del objeto", y no se convalidó la nulidad del acuerdo de la Junta de Propietarios a la que la Subcomunidad de garajes no fue formalmente convocada, acuerdo que sigue estando viciado.

Discrepamos. Hemos de señalar, en primer lugar, que los hoy actores no ejercitaron acción alguna en aquel procedimiento, por lo que consintieron el acuerdo de 14 de agosto de 2019, en el que ya se aprobó el presupuesto de la empresa Magope para realizar la reparación las de humedades en la fachada posterior en SATE, y en los patios en panel sándwich. Y lo cierto es que la subcomunidad de garajes, cuya constitución formal no nos consta, es la que ejercitó la acción, que quedó imprejuzgada, al archivarse el procedimiento por, según manifestaron ambas partes en el escrito en el que lo solicitaron, "pérdida de interés litigioso". Ello significa que el acuerdo no fue declarado nulo y que fue consentido por quien lo impugnó, consentimiento que se extiende al acuerdo impugnado en este procedimiento, que no impugnó, lo que es lógico, al tratarse de acuerdos con el mismo contenido. Los vicios de que pudiera adolecer el acuerdo de 14 de agosto de 2019 han quedado subsanados, al no haberse declarado la nulidad del acuerdo. Las irregularidades apuntadas por la apelante en el acuerdo que llevó al archivo del anterior procedimiento no consta que hayan sido objeto de acción judicial por los comuneros, sin que sean objeto de este procedimiento, en el que hemos de partir de un hecho incontestable, que el acuerdo de 14 de agosto de 2019 fue consentido tanto por los actores, como por la subcomunidad de garajes que lo impugnó inicialmente y manifestó no tener ya interés en que se declarase su nulidad. Y, en lo que a los actores respecta, tal consentimiento ha de extenderse al acuerdo impugnado en este procedimiento, que no es sino reiteración del anterior consentido, en virtud de la doctrina de los actos propios.

TERCERO.-Procederemos ahora al análisis conjunto de los otros dos motivos, pues, a nuestro entender, la cuestión que se plantea no es fáctica, sino jurídica. No se discute la necesidad de ejecutar obras de reparación para solventar humedades y filtraciones en el edificio, tampoco se discute que las obras acometidas mejoran la eficiencia energética del edificio, la cuestión es determinar el régimen de mayorías al que debe someterse el acuerdo de aprobación de las obras, si estamos, sin más, ante las obligaciones de conservación del edificio que impone el art. 10.1 a) de la LPH, o si estamos ante obras de mejora a las que se refiere el art. 17 de la LPH, pudiendo adelantar ya que, conforme a la jurisprudencia en la materia, que, a continuación, expondremos, entendemos que estamos ante obras de conservación, que no requieren de mayorías cualificada y que obligan a todos los propietarios, sin excepción y sin límites en cuanto a su importe.

Sobre el alcance del art. 10.1 a) de la LPH señala la SAP de Cantabria de 14 de abril de 2023 lo siguiente:

"Como ha señalado la doctrina, la obligación de realizar las obras requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble ya existía en la redacción original de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, según se deducía a sensu contrario de su art. 10 . Se trataba más bien de una obligación preventiva para evitar la situación límite de ruina del art. 389 CC . Pero más recientemente el legislador ha establecido obligaciones que van más allá de la prevención de esas situaciones y, siguiendo la tendencia de la legislación urbanística, impone a los propietarios unas obligaciones más amplias en relación con el mantenimiento de los inmuebles, en cuanto a sus condiciones no sólo estructurales, sino también de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

Tras las reformas introducidas por las Leyes 8/1999 y 8/2013, la Ley de Propiedad Horizontal se acomodó al marco jurídico surgido de tales nomas. Mediante la reforma operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, el art. 10.1 quedó redactado así:

" ;Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad".

Poste riormente, la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Rehabilitación urbana, completó esta regulación y dio nueva redacción al art. 10.1, a) LPH , conforme al cual:

" ;1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

" ;a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

Atend iendo a la literalidad y finalidad de la norma, como ha destacado la doctrina, la realización de las obras necesarias no es una mera facultad de la junta de propietarios o el resultado de una decisión caprichosa y arbitraria de la misma, sino en auténtico deber jurídico. Del precepto se desprende el deber general de las comunidades de propietarios de realizar las obras y actuaciones necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, precisas para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad del edificio y de sus servicios e instalaciones comunes."

Con relación al alcance de esta obligación, la STS 1365/2007, de 3 de enero, abordando un supuesto en el que se había considerado acreditado que las humedades que presentaba el edificio de forma generalizada eran por condensación y obedecían a "calefacción deficiente, escaso aislamiento térmico y una ventilación insuficiente",de forma que, aunque se adoptaran medidas en el ámbito de cada vivienda relativas a sistema de calefacción y mejora de la ventilación, " persistiría la necesidad de realizar obras de carácter comunitario, siendo la recomendada: la disposición de un aislamiento térmico",afirma:

C) [...] La conclusión a que llega la sentencia de apelación ante los expresados hechos, en el sentido de que «los actores no tienen el deber jurídico de soportar las humedades, deficiencias e incomodidades que repercuten no sólo en su calidad de vida sino en su propio derecho a la salud», y la consiguiente imposición a la comunidad del deber de efectuar las oportunas reparaciones se muestra acorde con la obligación que el artículo 10.1 LPH , que se cita como infringido, impone a la comunidad de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. No es menester citar la pléyade de sentencias de esta Sala que consideran, a efectos de la calificación de la ruina como funcional, que la existencia de humedades por defectos de estanqueidad o impermeabilización afectan a la funcionalidad y habitabilidad del inmueble (por sólo citar las más recientes, SSTS de 26 de septiembre de 2005 , 27 de septiembre de 2005 , 17 de octubre de 2005 , 22 de marzo de 2006 ).

En consonancia con ello, la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglos a las técnicas constructivas en cada momento vigentes,con independencia de las acciones que pudieran proceder respecto de los agentes de la construcción para exigir responsabilidad por los daños materiales sufridos por el inmueble. Las únicas obras que no pueden exigirse por los propietarios son las que constituyan nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no se requieran para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características (LPH 11.1).

D) No pueden ser aceptadas las razones que expuso la parte recurrente en el acto de la vista pues: a) El hecho de que fueran tres los elementos causantes de las humedades, según la prueba pericial no comporta que la eliminación de todos ellos sea necesaria para corregir los defectos, por lo que debe correr a cargo de la comunidad la parte que le corresponde. b) El hecho de que el aislamiento fuera conforme a las normas técnicas vigentes en el momento de la construcción no es obstáculo a que la comunidad deba cumplir sus deberes de conservación para garantizar la habitabilidad del inmueble con arreglo a las técnicas constructivas vigentes en cada momento, de tal suerte que la correcta realización de las obras en el momento de la construcción no la exime de su deber de conservación de los elementos comunes en condiciones adecuadas y las obras necesarias para el cumplimiento de este deber no pueden considerarse mejoras no exigibles."

Traemos a colación de nuevo la SAP de Cantabria de 14 de abril de 2023, que abordaba un supuesto muy similar, pero a la inversa, en el que la Comunidad no asumía la obra que proponía el perito que contrató, que incluía la ejecución del sistema SATE, dentro de su deber de conservación para reparar importantes humedades:

"El único informe técnico que obra en las actuaciones, emitido por el aparejador D. Abelardo por encargo de la comunidad en noviembre de 2017, es absolutamente claro respecto que la edificación sufre un problema generalizado de humedades por condensación que afecta a todas las viviendas visitadas - fueron 18 de 66 -, en las que existe moho, debido a la defectuosa solución adoptada en la ejecución de la fachada, que carece de cámara de aire entre materiales, lo cual determina la inexistencia de ruptura del puente térmico. Del mismo modo constata la existencia de humedades en los áticos, con origen en la filtración de agua desde las terrazas de los mismos, que sirven de cubierta al edificio, que también presentan defectos constructivos. El perito en el mismo informe, así como en su comparecencia en el acto del juicio, dice que las humedades constatadas suponen un importante problema de habitabilidad de las viviendas, llegando incluso a hablar de que la existencia de moho puede comprometer la salud de sus ocupantes. El perito propone, para solucionar el problema de las fachadas, la ejecución de una nueva mediante el sistema SATE, así como el levantado de todas las capas de las terrazas y la construcción de nuevo de las mismas.

De acuerdo con dicho informe, cuyo contenido y conclusiones no han sido contradichas o desvirtuadas por ninguna otra prueba técnica practicada a instancia de la comunidad apelante, los importantes problemas de humedad que presenta la edificación tienen su origen en las fachadas, elemento común según el Art. 396 CC , y las terrazas, que en este caso, en cuanto constituyen la cubierta del edificio también son elemento común y como tal aparecen en dicho precepto, y afectan a la habitabilidad de las viviendas.

En cuanto a las soluciones propuestas por el perito, a la vista de las patologías que presenta la edificación, no parece que puedan considerarse mejoras que excedan del mantenimiento y conservación del edificio. El hecho de que las obras a realizar sean de gran envergadura, implicando la rehabilitación integral de las fachadas y las cubiertas, no está reñido con que se trate de obras de mantenimiento y conservación de los elementos comunes, y la solución propuesta por el perito, de sustituir la fachada por otra de sistema SATE no puede ser calificada de mejora, sino que se trata de un solución acorde con las técnicas constructivas utilizadas en el momento para dar solución a este tipo de problemas.

Acreditado por la única prueba técnica que obra en las actuaciones que los daños provienen de deficiencias en elementos comunes del edificio, las fachadas y las terrazas de los DIRECCION002 que constituyen la cubierta de la edificación, que se ven comprometidas condiciones habitabilidad de las viviendas, se está ante obras necesarias cuyo acometimiento es una obligación de la comunidad, por imperativo del art. 10 1. a) LPH , sin que siquiera sea necesario acuerdo de la junta de propietarios."

En el mismo sentido, nos pronunciamos en nuestra sentencia de 27 de octubre de 2022, con cita de la relevante STS de 25 de febrero de 2020, también citada en la resolución apelada:

"QUIN TO.- Hemos de rechazar también los alegaciones que articula el recurso en las que tilda de "mejoras" las obras aprobadas de sustitución y colocación de "panel sándwich" en las fachadas, sostenidas en que excederían de las propias características constructivas del edificio, yendo más allá de lo exigible en correlación a sus "condiciones básicas de habitabilidad" por la innovación técnica que suponen, denotando para ello el aislamiento término y acústico incluso que propicia el cierre con ese panel sándwich.

Tal es así toda vez que no cabe desconocer que lo que impone el Art. 10.1.a) de la Ley de la Propiedad Horizontal es la obligación de reparación del edificio y la ejecución de las obras que propicien su conservación y mantenimiento incluyendo, en todo caso, las atinentes al requisito lógico de su habitabilidad. En este sentido la STS de 3 de Enero de 2007 explica: "... En consonancia con ello, la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que pudieran proceder respecto de los agentes de la construcción para exigir responsabilidad por los daños materiales sufridos por el inmueble. Las únicas obras que no pueden exigirse por los propietarios son las que constituyan nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no se requieran para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características ..." y sigue "b) El hecho de que el aislamiento fuera conforme a las normas técnicas vigentes en el momento de la construcción no es obstáculo a que la comunidad deba cumplir sus deberes de conservación para garantizar la habitabilidad del inmueble con arreglo a las técnicas constructivas vigentes en cada momento, de tal suerte que la correcta realización de las obras en el momento de la construcción no la exime de su deber de conservación de los elementos comunes en condiciones adecuadas y las obras necesarias para el cumplimiento de este deber no pueden considerarse mejoras no exigibles." (la negrilla es nuestra).

En el mismo sentido y en un supuesto más grave de fracaso total de la fachada en el que no cabían otras soluciones técnicas de actuación y recuperación de aquélla, suficientes y adecuadas, admitiendo una solución de mayor alcance y costa aquí no aprobada ("pared trasventilada", del tipo fachada ventilada o SATE soluciones constructivas estas a las que intenta asimilar la de autos el recurso) se pronunció la STS de 25 de Febrero de 2020 concluyendo:

" ;1. Las obras al referirse a unas fachadas en estado de manifiesto deterioro, solo pretenden el mantenimiento y conservación de un elemento común.

2. Las obras no suponen alteración de un elemento común, sino la realización de las obras necesarias, para mantenerlo en el uso que le es propio sin generar riesgo.

3. Las obras no constituyen mejora o innovación, sino de reparación para evitar humedades, desprendimientos, corrosión y todo con la fijación de una pared trasventilada, que dota a la fachada de la solidez y estanqueidad de la que carecía.

4. Los acuerdos adoptados para la instalación de la pared trasventilada, se acordaron por mayoría, al tratarse del mantenimiento y conservación de los elementos comunes, por lo que no se infringió el art. 17 de la LPH ."

De igual modo la SAP de León S. 1ª de 16 de Abril de 2020 razona: "La comunidad de propietarios tiene el deber de conservación del inmueble ( art. 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal ). El mantenimiento del edificio va más allá de las meras labores de consolidación de situaciones de hecho preexistentes, y requiere una constante adaptación para que resulte idóneo para su habitabilidad, como así se indica en la sentencia de la Sala (recurso 207/2000 ), en la que se remarca la necesidad de responder a las necesidades actuales, al margen de la antigüedad de la edificación:

« [...] la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglos a las técnicas constructivas en cada momento vigentes [...]».

La estanqueidad de la fachada y su idoneidad para el aislamiento debe de ser efectiva en todo momento, por lo que no constituye mejora alguna adoptar una solución constructiva que evite tanto las filtraciones como las condensaciones que se originan por un incorrecto o insuficiente aislamiento térmico de la fachada, como así resulta del informe pericial presentado con la demanda. Aunque las humedades se generan, en parte, por condensación, esta se debe a que el aislamiento de la fachada no consigue romper el puente término de manera eficaz, como así ha resultado acreditado, por lo que es procedente confirmar la sentencia recurrida, en la que se contempla responsabilidad por incumplimiento del deber de conservación y mantenimiento.

La obra a cuya realización condena la sentencia recurrida sería una mejora si ampliara el aislamiento más allá de los estándares mínimos exigibles, pero no lo es cuando tiene como finalidad evitar filtraciones de agua y romper el puente térmico. De lo contrario -si las obras se consideraran una mejora- el demandante tendría que asumir la formación de humedades en su vivienda causadas por falta de idoneidad del aislamiento de la fachada.

Por lo tanto, no constituye mejora exigir que los elementos comunes cumplan con unos requisitos mínimos que garanticen la estabilidad, la estanqueidad, la habitabilidad, la accesibilidad y la seguridad del edificio y sus viviendas. Por último, la aparición de humedad en una dependencia, por pequeña que sea, no constituye un problema menor salvo cuando es meramente ocasional, pero cuando la humedad tiene su origen en el aislamiento de la fachada, ya sea por grietas (filtraciones) o por falta de idoneidad (condensación), no se garantiza la estanqueidad ni la habitabilidad y su reparación y acondicionamiento constituye una obra de conservación necesaria."

Procede, en definitiva, desestimar el recurso de apelación.

CUARTO.-En materia de costas de la apelación, el artículo 398 de la LEC establece lo siguiente:

"1. Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes."

Al desestimarse el recurso, procede imponer las costas del recurso a la apelante.

Pretende esta que no se le impongan las costas de por la excepción al criterio del vencimiento derivada de la existencia de serias dudas de hecho y de derecho. No explica la parte apelante cuáles son las concretas dudas de hecho o de derecho que justificarían que no se le impusieran las costas de esta alzada, lo que revela la inconsistencia del argumento. La Sala no alberga duda de hecho alguna a tenor de la prueba practicada, y la jurisprudencia expuesta en el anterior fundamento de derecho descarta la existencia de dudas de derecho.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación