Sentencia Civil 167/2026 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 366/2025 de 03 de marzo del 2026

PRIMERO.-La parte demandante ejercita una acción de indemnización de daños y perjuicios derivados de dolo incidental con que actuó la parte demandada, como vendedora, en la venta del inmueble, rústica con vivienda y otras construcciones sita en el término municipal de Consell, que adquirió la parte actora, mediante contrato de 5/6/2018.

Aduce que la parte vendedora (hoy demandada) ocultó expresamente a la parte compradora (los hoy actores) la situación urbanística de fuera de ordenación de la que adolecían las obras de ampliación de la vivienda adquirida; actuación ésta que la parte actora califica como dolo incidental por cuanto que, de haber conocido la actora la realidad urbanística del inmueble habría pagado un precio inferior por la compraventa. Sobre la base de tal planteamiento, la actora reclama una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados y que la propia actora valora en 114.673,73 euros, conforme a los informes de valoración que se aportan con la demanda.

Termina en suplica de que se dice sentencia por la que:

1.- Se declare que el comportamiento de la demandada, en el contrato de compraventa de finca rústica suscrito con el actor está viciado por dolo incidental.

2.- Se condene a la demandada a que abone al actor, en concepto de daños y perjuicios, la cantidad de 114.673,732 € en concepto de indemnización por daños y perjuicios más intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda sin perjuicio de la facultad moderadora que corresponde a su señoría si considera la "pena"/indemnización excesiva.

3.- Y todo ello, condenando a la demandada al pago de las costas causadas.

Los demandados se oponen aduciendo:

-Que no ha existido engaño por su parte al tiempo de la celebración de la compraventa en cuanto a la situación urbanística del inmueble y a la ocultación de dicha información a la parte compradora.

-Que los vendedores no estaban al tanto de todas las cuestiones de legalidad urbanística que afectaban al inmueble y la parte compradora conocía lo que compraba.

-Que el precio fijado (375.000 euros) era acorde con lo que compraba, sin que, en ningún momento, por la parte compradora se exigiera la condición, para la formalización de la compraventa, de que no existieran en el inmueble obras o construcciones fuera de ordenación. Además, según sostiene la demandada, el documento inicialmente suscrito de la compraventa fue redactado por la propia parte compradora.

-Que en la nota simple registral de la finca, en la que constaba anotación por parte del registrador de la propiedad, de que se habían practicado las comunicaciones al Ajuntament de Consell y al Consell Insular de Mallorca en relación con la ordenación urbanística del inmueble, de la ampliación de obra practicada, de conformidad con el art. 20 TRLS, sin que por parte del ayuntamiento se informara ni remitiera al Registro de la Propiedad información alguna sobre la situación urbanística del inmueble, así como tampoco sobre la existencia de limitaciones o restricciones derivadas de la misma, tal y como impone el citado art. 20 TRLS.

- Que la cifra que se reclama es desproporcionada y que aportará tasación pericial.

La sentencia desestima la demanda.

Presenta recurso de apelación la parte actora.

SEGUNDO.-En la sentencia, la juez tras exponer jurisprudencia aplicable al caso, realiza un exhaustivo análisis de las circunstancias concurrentes, analizando de forma pormenorizada toda la prueba obrante en autos, entre la que destaca la documental consistente en el documento privado suscrito entre las partes el 23/4/18, la escritura de compraventa de 5/6/18, diversa documentación procedente del Ayuntamiento de Consell, nota registral de la finca. Y concluye:

Ciertamente, por las fechas en las que se ejecutaron las obras de ampliación sin licencia, según criterio de los técnicos municipales, (doc. 7 demanda) las mismas tuvieron que ser necesariamente ejecutadas por los demandados, en cuanto que propietarios del inmueble desde 1982 (según se recoge en la escritura pública de compraventa -doc. 2 demanda) y, por consiguiente, conocedores éstos de que tales obras se ejecutaron sin licencia municipal. Sin embargo, más allá de tal hecho, esto es, la ejecución de obras sin la preceptiva licencia municipal, no consta que los demandados conocieran (y consecuentemente ocultaran) al tiempo de la compraventa las consecuencias urbanísticas derivadas de la construcción sin licencia, y por ende, la situación urbanística de fuera de ordenación en la que se encontraban las obras de ampliación ejecutadas sin licencia, con sus consiguientes limitaciones, toda vez que, no solamente ninguno de los informes municipales emitidos con anterioridad a la compraventa (informe de 11/09/2017 - doc. 4 contestacion; informe de 10/04/2018, citado en el informe del arquitecto municipal - doc. 7 demanda) reflejaba tal situación urbanística, sino que, además, y a mayor abundamiento, el Ajuntament de Consell no cumplió con la obligación establecida en el art. 28.4, letra c) de la vigente Ley del Suelo , una vez recibida la comunicación del Registro de la Propiedad, so pena de responsabilidad por parte de la administración frente al adquirente de buena fe. Nótese en este punto que la fecha de la inscripción registral dejando constancia de la comunicación al Ajuntament de Consell y al Consell Insular es anterior a la de la formalización de los contratos de opción de compra (23/04/2018) y de compraventa (05/06/2018), estando tal contenido registral al alcance de la parte compradora del inmueble antes de la celebración de los contratos.

Por lo expuesto, no cabe tener por acreditado el dolo (incidental) por parte de los vendedores al no comunicar a la parte compradora una situación urbanística que ni siquiera el propio ayuntamiento había declarado hasta años después de haberse formalizado la compraventa. Ello, en consecuencia, debe determinar la desestimación de la demanda.

TERCERO.-Se alega por la apelante error en la valoración de la prueba.

Debemos partir del reiterado criterio mantenido por la Sala en el sentido que, cuando a través del recurso de apelación se cuestiona la valoración de la prueba efectuada por el juzgador a quosobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el acto de juicio, en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo el juzgador de instancia intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes, los testigos y peritos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos. Tras la entrada en vigor de la LEC 1/2000 el Tribunal de apelación también puede apreciar a través del soporte audiovisual, en el que se recoge y documenta el acto de juicio, la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia que expresan, a efectos de analizar si las pruebas se han valorado correctamente, pero siempre teniendo en cuenta que la actividad valorativa del juzgador de instancia se configura como esencialmente objetiva, sin que quepa decir lo mismo de la de las partes, que por regla general, y con cierta lógica en ejercicio del derecho de defensa, se presenta de forma parcial y subjetiva.

Por ello, este Tribunal entiende que la apreciación y valoración de la prueba es función privativa del juzgador de instancia, que debe realizar con arreglo a las reglas de la sana crítica, siempre con la posibilidad de que la valoración probatoria se practique mediante apreciación conjunta a fin de obtener una conclusión cierta, debiendo prevalecer su criterio, por imparcial y objetivo, sobre el de las partes, de tal modo que únicamente pueden estimarse incorrectas las conclusiones obtenidas por el juzgador a quo cuando éstas resulten absurdas, ilógicas o irracionales, o cuando haya dejado de observar alguna prueba objetiva que las contradiga, pero sin que este motivo de apelación pueda servir para intentar sustituir el criterio objetivo del juzgador por el subjetivo y propio del apelante.

Par tiendo de estos criterios, y una vez reexaminadas todas las pruebas practicadas, no cabe compartir las alegaciones de la parte recurrente en base a las cuales trata de imponer su particular e interesada valoración de las pruebas, debiendo respetar en esta alzada el recto e imparcial criterio valorativo de la juzgadora a quo,al no apreciar la concurrencia de ninguna de aquéllas circunstancias, antes expresadas, que justificarían su modificación.

CUARTO.-Expone la recurrente en un único alegato lo que considera son errores en la valoración de la prueba.

Por una parte, dice no compartir con la juzgadora "La falta de prueba de que la parte demandada conociera y ocultara la situación urbanística de fuera de ordenación del inmueble objeto de la compraventa".

Considera que la parte demandada sí conocía dicha situación y la ocultó, y ello con base en los documentos que constan.

-Se alude por una parte, al certificado emitido por el Ayuntamiento de Consell, en el que costa la cédula urbanística del inmueble litigioso emitida por el arquitecto municipal el 23/3/2021 aportado junto a la demanda, y que lo fue a solicitud del letrado de la parte actora en diciembre de 2020.

En él se hace constar en el año 1981 se dio orden al demandado para que paralizar las obras que ejecutaba por carecer de licencia municipal, lo que según la apelante, prueba el conocimiento de la situación urbanística, y a pesar de ello, siguió construyendo.

Este certificado es desgranado por la juzgadora de instancia en su resolución. Reexaminado por esta sala se aprecia que en el mismo se hace constar un informe de la aparejadora municipal, en el que efectivamente se hace constar la "paralización de obras de fecha 21/11/1981, por obras de construcción sin la correspondiente licencia municipal",aunque inmediatamente antes, dice: "..consta expediente y licencia concedida NUM000 a nombre de Juan, para la construcción de porche delantero, cochera, dos habitaciones y baño, concedida en fecha 26/09/1981 (obras concedidas sin proyecto técnico)";

En el informe se refieren todas las obras realizadas al parecer sin licencia municipal, salvo las señaladas antes.

Pues bien. De esa falta de licencia no se puede colegir, como pretende la apelante, que los demandados conocieran y ocultaran, la situación de fuera de ordenación del inmueble, porque consta, y así lo refiere el certificado, que esas obras son las que se declararon por los entonces propietarios, los ahora demandados, en la en la escritura de ampliación de obra de 29/11/2017, y añade:

Por lo que al inscribirse en el Registro de la Propiedad, dio lugar a que por parte del Registrador se comunicara al Ayuntamiento y al Consell a los efectos de la ordenación urbanística en cumplimiento de lo que dispone la normativa.

Ello evidencia que los demandados, antes de vender el inmueble hicieron constar la existencia de edificaciones mediante la escritura pública que se inscribió, y no puede descartarse que su intención fuera la de "regularizar" la situación de la falta de licencia en la construcción de algunas de ellas.

Al inscribirse en el Registro se hizo constar la existencia de dicha declaración de obra nueva que lo era por antigüedad, y su comunicación al Ayuntamiento y al Consell en cumplimiento de la normativa. Así se refiere en la sentencia y se constata por la sala:

"En la hoja registral del inmueble figura inscrita la siguiente mención, de fecha 18 de enero de 2018 (anterior, por consiguiente, a los contratos de opción de compra, de 23/04/2018, y de compraventa, de 05/06/2018) (doc. 3 contestación):

La anotación cumple con lo dispuesto en el art. 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Ésta era la disposición vigente en la fecha de la inscripción registral, no el art. 20 de la Ley del Suelo , como se indica, si bien, los términos de ambas disposiciones legales eran los mismos.

El art. 28 de la vigente Ley del Suelo regula las declaraciones de obra nueva, la forma en la que deben autorizarse por los notarios y su inscripción en el registro de la propiedad. En el presente caso, ha de estarse al supuesto específico contemplado, como regla especial, en el apartado 4 del precepto:

"4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:

a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.

c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados".

Y en el caso, como la declaración de obra por antigüedad se había realizado con certificación de técnico competente, el arquitecto Sr. Luis Alberto, y no del Ayuntamiento, el consistorio estaba obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

Y lo cierto es que no consta que se hiciera con anterioridad a la venta. Es más, consta incluso que antes de la escritura de obra nueva, un certificado emitido por el Ayuntamiento (de 11/09/2017) en que el que se hace constar respecto del inmueble que "no hi consta obert cap expedient d'infracció urbanística",y que fue el que facilitó el Sr. Juan a la parte actora cuando le comunicó dos años después de la venta, que había solicitado el certificado de antigüedad y de no infracción urbanística para obtener la cédula de habitabilidad (que no su renovación como se dice en la demanda) porque había obras de ampliación realizadas sin licencia. Lo que abunda en el convencimiento de los demandados de la inexistencia de ninguna situación de irregularidad urbanística, y, por ende, de ocultación o engaño alguno frente a los compradores.

Los recurrentes insisten en que la situación de fuera de ordenación no depende del acto constitutivo del Ayuntamiento, y que ya lo estaba por haberse realizado obras sin licencia, por lo que el vendedor conocía la situación urbanística.

Reiterar que la falta de licencia no supone necesariamente que el inmueble esté fuera de ordenación. De hecho como se ha visto en la norma citada, se prevé la posibilidad de declarar obras realizadas sin licencia, por antigüedad; y esto es lo que ocurrió en el caso, se declararon por escritura a la que nos hemos referido y se inscribió en el Registro; y se comunicó por parte del Registro al Ayuntamiento al no constar con certificado municipal, por lo que conforme a dicha norma, era el Ayuntamiento el que estaba obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

No se trata de una "mera comunicación"para que el Ayuntamiento "proceda si estima conveniente a su revisión urbanística",sino de una comunicación impuesta por ley, de igual forma, que lo es para el Ayuntamiento dictar la resolución a que se refiere la norma, lo que exige una previa revisión, claro está, de la situación urbanística del inmueble.

-También alude el apelante para sustentar su alegato de que la situación urbanística se ocultó y además se hizo una manifestación falsa, a la escritura pública de venta de 5/6/2018 en la que se hace constar:

"SITUACIÓN URBANÍSTICA.- El transmitente manifiesta que la finca objeto de enajenación NO contiene ninguna construcción fuera de ordenación, que NO está sita en terreno destinado a régimen de protección pública y que NO existe

ningún deber urbanístico pendiente de cumplimiento".

Creemos nada prueba al respecto desde el momento en que el Notario, que intervino como testigo, manifestó que no se hace una lectura literal, pero que esa cláusula la inserta en sus modelos. Y en todo caso, más bien prueba lo contrario, que a esa fecha no había ninguna construcción fuera de ordenación, porque el Ayuntamiento nada había comunicado al Registro de la Propiedad para que se hiciera constar la concreta situación urbanística de la finca.

La inclusión en la nota registral de la finca de las observaciones realizadas supone una advertencia, una llamada de atención, a cualquier persona que consulta el Registro, como lo es en los casos de compraventa. El notario lo manifestó también en su declaración. También dijo que la administración no suele contestar, lo que entendemos no la exime de su obligación.

Esta falta de contestación por parte del ayuntamiento no puede llevar a presumir la inexistencia de infracciones urbanísticas, pero lo que se enjuicia es que los vendedores conocieran y ocultaran esas infracciones, lo que no ocurre en el supuesto que se somete a consideración, por cuanto, como decimos, no había constancia de dichas infracciones dada la falta de respuesta por parte del ayuntamiento.

QUINTO.-Tampoco de los documentos que se denominan privados puede inferirse, contrariamente a lo que pretende la parte recurrente, que se conociera y ocultara la situación urbanística del inmueble.

El llamado contrato de opción de compra, que se suscribió el 23 de abril de 2018, incluye una cláusula en la que dice "Los compradores declaran conocer la vivienda en el estado en el que actualmente se encuentra, estando conforme con el mismo"

La juzgadora es verdad que dice que La generalidad de los términos en los que figura redactada la citada estipulación impide poder determinar, por sí sola, si la misma se refería o no a la situación urbanística del inmueble o solamente al estado físico y de conservación del inmueble.Esto es, que no implica que los vendedores pudieran conocer la situación urbanística de la finca, pero lo que no dice y no se puede deducir de dicha estipulación, dada su generalidad, es que los vendedores conocieran esa situación irregular y la ocultaran a los compradores, no debiendo soslayarse que este documento fue redactado por los vendedores, como se infiere de las conversaciones de whatsapp aportadas por los demandados, siendo este un extremo no negado por los actores.

Estas conversaciones, que son aportadas en su integridad por la parte demandada, tampoco sirven al propósito de la parte demandante. No parece que la denegación del certificado de antigüedad y no infracción urbanística por parte del ayuntamiento, a los efectos de obtención -que no renovación- de la cédula de habitabilidad, solicitado por los actores el 19/8/2020, esto es, más de 2 años después de la escritura de compraventa, pueda servir a los efectos de acreditar que los demandados conocieran la situación urbanística del inmueble vendido dos años antes. Lo que hizo el demandado, cuando se lo comunicó la parte actora, fue remitirle el certificado de inexistencia de expediente de infracción urbanística de 11/9/2017, al que antes se ha hecho alusión. No cabe entender que lo hiciera como dice la recurrente "para acallar a mi representada",pues bien podían haber hecho caso omiso; y aunque la juzgadora de primera instancia refiere en su sentencia "que la ausencia de expediente de infracción urbanística no es sinónimo de legalidad de lo construido,",lo que no revela esa actuación del demandado al enviarles el certificado de 2017 es una intención de ocultar nada, antes al contrario, más bien parece denotar una actitud de ayuda o colaboración para la obtención de la cédula de habitabilidad.

SEXTO.-Y por último, tampoco puede considerarse acreditada la existencia de dolo incidental por las supuestas contradicciones entre lo sustentado en el escrito de contestación a la demanda y la declaración del demandado en el acto de la vista.

El escrito de contestación resulta un tanto contradictorio en sí mismo o poco explícito por cuanto señala que los compradores conocían la situación del inmueble antes de la compra y a la vez que esta situación era desconocida para el vendedor. Sin embargo las posibles dudas que pudieran surgir de su redacción quedan absolutamente despejadas con el testimonio prestado por el Sr. Juan del que se desprende que desconocía totalmente que su actuación al construir parte de las edificaciones sin licencia, podía llevar aparejada la situación urbanística de fuera de ordenación, máxime teniendo en cuenta lo que antes se ha referido, es decir, que se habían declarado en escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad, con las oportunas observaciones por parte del Registro y sin que nada hubiera comunicado el Ayuntamiento.

SÉPTIMO.-Cabe recordar que conforme a la STS 17 de noviembre de 2.006:

"Los problemas urbanísticos, deberes y cargas derivadas de la legislación urbanística que se imponen a través de los correspondientes Planes de Ordenación, no son subsumibles en la regla del artículo 1483 del Código Civil ....... esta Sala no puede considerar que las condiciones urbanísticas puedan ser equiparadas, a los efectos del artículo 1483 CC , a las cargas o servidumbres no aparentes que no se mencionan en la escritura.

En primer lugar, porque la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público de Planeamiento,......

En segundo lugar, porque siendo ello así no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trate de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registros o Archivos (Por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del Plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición"

Por último, conviene transcribir por su claridad la sentencia de la Sección 5ª de esta Audiencia, de fecha 25 de enero de 2021:

"SEGUNDO.- En cuanto a los requisitos para que prospere una acción resolutoria, las STS de 24 de abril de 2.010 y 1 de abril de 2.014 ,indica que "el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se "priva sustancialmente" al contratante, en este caso al comprador, "de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato", encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC )."

Son numerosos los pleitos en los que se alega la situación urbanísticacomo motivo de ineficacia del contrato, ya sea por error o dolo, por incumplimiento contractual, o en petición de saneamiento por vicios ocultos, y sobre el particular, debemos recordar que la normativa urbanística determina el contenido concreto del derecho de propiedad de los bienes inmuebles, al quedar el comprador directamente afectado por la situación urbanísticadel misma, y la controversia suele radicar en determinar el conocimiento que tenga el comprador sobre las circunstancias urbanísticas del inmueble y las consecuencias que a tal desconocimiento quepa atribuir. Al respecto, y según las circunstancias de cada caso, concreto:

A) Existen resoluciones que hacen recaer sobre el comprador la obligación de cerciorarse de la situación urbanísticadel inmueble adquirido mediante la consulta de los Archivos o Registros Públicos correspondientes, desplazando hacia el comprador las consecuencias adversas que de tal situación urbanísticapuedan derivarse. Se argumenta que el comprador pudo haber efectuado consulta en el correspondiente Ayuntamiento, y es una información que no puede ser equiparada a las cargas o servidumbres no aparentes mencionadas en el artículo 1.483 del CC , por cuanto la información urbanística está al alcance de cualquier interesado. Entre ellas, la STS de 3 de marzo de 2.000 , 17 de noviembre de 2.006 y 8 de noviembre de 2.007 , y las sentencias de la Sección Tercera de esta Audiencia de 25 de abril de 2.013 , y de la Sección Cuarta de 11 de febrero de 2.013 , y la de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 16 de 29 de febrero de 2.012 .

B) Por el contrario, otro grupo de resoluciones, considera que el vendedor tiene la obligación de informar sobre la situación urbanística,como elemento inherente a la buena fe contractual o bien simplemente derivado de las obligaciones impuestas por la Ley del Suelo, y ante la ignorancia del comprador considera procedente las acciones resolutorias o indemnizatorias planteadas por éste. Se argumenta que la Ley del Suelo en sus distintas redacciones, ha establecido en esencia, que el vendedor de terrenos no edificables, urbanizados o en proceso de urbanización , debe hacer constar en el contrato de transmisión las circunstancias urbanísticas que influyan en el contenido del derecho de propiedad que se adquiere ( art. 50 de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1.956 , artículo 62 del TR, decreto de 9 de abril de 1.976 , artículo 45 de la Ley del Suelo de 1.992 y artículo 19 del Real Decreto Legislativo 2/2.008 de 20 de junio ). Entre las STS recaídas cabe señalar la de 17 de noviembre de 2.006 y 23 de octubre de 1.997 . Asimismo, es reiterada la que califica como incumplimiento contractual del vendedor, que provoca la resolución contractual, la carencia de cédula de primera ocupación, con la consecuente incertidumbre para el comprador respecto del uso y disfrute del inmueble ( STS de 6 de marzo , 10 de junio , 1 de octubre , 10 de octubre , 28 de octubre y 7 de noviembre de 2.013 , entre otras). En la STS de 16 de marzo de 2.011 trata de un supuesto en el que se ha producido una relevante modificación de la normativa urbanística en fechas próximas a la compraventa desconocida por las partes. En la STS de 22 de junio de 2.020 se declara la resolución por ausencia de una licencia previa de segregación, ignorada por la parte compradora.

C) En ocasiones se atiende a si el motivo está causalizado en el contrato, y la imposibilidad de obtener tal fin deriva en la ineficacia del contrato o en la indemnización correspondiente. En este sentido, la STS de 27 de marzo de 1.989 , 19 de enero de 1.990 , 28 de mayo de 1.996 .

Ante esta situación, esta Sala ratifica la argumentación de la sentencia de instancia, y estima aplicable en el caso la doctrina jurisprudencial antes referida como A), como se aprecia por lo resuelto.

OCTAVO.-La desestimación del recurso conlleva la imposición a la parte apelante de las costas causadas en la alzada, conforma al art. 398 de la L.E.C.

PRIMERO.-La parte demandante ejercita una acción de indemnización de daños y perjuicios derivados de dolo incidental con que actuó la parte demandada, como vendedora, en la venta del inmueble, rústica con vivienda y otras construcciones sita en el término municipal de Consell, que adquirió la parte actora, mediante contrato de 5/6/2018.

Aduce que la parte vendedora (hoy demandada) ocultó expresamente a la parte compradora (los hoy actores) la situación urbanística de fuera de ordenación de la que adolecían las obras de ampliación de la vivienda adquirida; actuación ésta que la parte actora califica como dolo incidental por cuanto que, de haber conocido la actora la realidad urbanística del inmueble habría pagado un precio inferior por la compraventa. Sobre la base de tal planteamiento, la actora reclama una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados y que la propia actora valora en 114.673,73 euros, conforme a los informes de valoración que se aportan con la demanda.

Termina en suplica de que se dice sentencia por la que:

1.- Se declare que el comportamiento de la demandada, en el contrato de compraventa de finca rústica suscrito con el actor está viciado por dolo incidental.

2.- Se condene a la demandada a que abone al actor, en concepto de daños y perjuicios, la cantidad de 114.673,732 € en concepto de indemnización por daños y perjuicios más intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda sin perjuicio de la facultad moderadora que corresponde a su señoría si considera la "pena"/indemnización excesiva.

3.- Y todo ello, condenando a la demandada al pago de las costas causadas.

Los demandados se oponen aduciendo:

-Que no ha existido engaño por su parte al tiempo de la celebración de la compraventa en cuanto a la situación urbanística del inmueble y a la ocultación de dicha información a la parte compradora.

-Que los vendedores no estaban al tanto de todas las cuestiones de legalidad urbanística que afectaban al inmueble y la parte compradora conocía lo que compraba.

-Que el precio fijado (375.000 euros) era acorde con lo que compraba, sin que, en ningún momento, por la parte compradora se exigiera la condición, para la formalización de la compraventa, de que no existieran en el inmueble obras o construcciones fuera de ordenación. Además, según sostiene la demandada, el documento inicialmente suscrito de la compraventa fue redactado por la propia parte compradora.

-Que en la nota simple registral de la finca, en la que constaba anotación por parte del registrador de la propiedad, de que se habían practicado las comunicaciones al Ajuntament de Consell y al Consell Insular de Mallorca en relación con la ordenación urbanística del inmueble, de la ampliación de obra practicada, de conformidad con el art. 20 TRLS, sin que por parte del ayuntamiento se informara ni remitiera al Registro de la Propiedad información alguna sobre la situación urbanística del inmueble, así como tampoco sobre la existencia de limitaciones o restricciones derivadas de la misma, tal y como impone el citado art. 20 TRLS.

- Que la cifra que se reclama es desproporcionada y que aportará tasación pericial.

La sentencia desestima la demanda.

Presenta recurso de apelación la parte actora.

SEGUNDO.-En la sentencia, la juez tras exponer jurisprudencia aplicable al caso, realiza un exhaustivo análisis de las circunstancias concurrentes, analizando de forma pormenorizada toda la prueba obrante en autos, entre la que destaca la documental consistente en el documento privado suscrito entre las partes el 23/4/18, la escritura de compraventa de 5/6/18, diversa documentación procedente del Ayuntamiento de Consell, nota registral de la finca. Y concluye:

Ciertamente, por las fechas en las que se ejecutaron las obras de ampliación sin licencia, según criterio de los técnicos municipales, (doc. 7 demanda) las mismas tuvieron que ser necesariamente ejecutadas por los demandados, en cuanto que propietarios del inmueble desde 1982 (según se recoge en la escritura pública de compraventa -doc. 2 demanda) y, por consiguiente, conocedores éstos de que tales obras se ejecutaron sin licencia municipal. Sin embargo, más allá de tal hecho, esto es, la ejecución de obras sin la preceptiva licencia municipal, no consta que los demandados conocieran (y consecuentemente ocultaran) al tiempo de la compraventa las consecuencias urbanísticas derivadas de la construcción sin licencia, y por ende, la situación urbanística de fuera de ordenación en la que se encontraban las obras de ampliación ejecutadas sin licencia, con sus consiguientes limitaciones, toda vez que, no solamente ninguno de los informes municipales emitidos con anterioridad a la compraventa (informe de 11/09/2017 - doc. 4 contestacion; informe de 10/04/2018, citado en el informe del arquitecto municipal - doc. 7 demanda) reflejaba tal situación urbanística, sino que, además, y a mayor abundamiento, el Ajuntament de Consell no cumplió con la obligación establecida en el art. 28.4, letra c) de la vigente Ley del Suelo , una vez recibida la comunicación del Registro de la Propiedad, so pena de responsabilidad por parte de la administración frente al adquirente de buena fe. Nótese en este punto que la fecha de la inscripción registral dejando constancia de la comunicación al Ajuntament de Consell y al Consell Insular es anterior a la de la formalización de los contratos de opción de compra (23/04/2018) y de compraventa (05/06/2018), estando tal contenido registral al alcance de la parte compradora del inmueble antes de la celebración de los contratos.

Por lo expuesto, no cabe tener por acreditado el dolo (incidental) por parte de los vendedores al no comunicar a la parte compradora una situación urbanística que ni siquiera el propio ayuntamiento había declarado hasta años después de haberse formalizado la compraventa. Ello, en consecuencia, debe determinar la desestimación de la demanda.

TERCERO.-Se alega por la apelante error en la valoración de la prueba.

Debemos partir del reiterado criterio mantenido por la Sala en el sentido que, cuando a través del recurso de apelación se cuestiona la valoración de la prueba efectuada por el juzgador a quosobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el acto de juicio, en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo el juzgador de instancia intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes, los testigos y peritos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos. Tras la entrada en vigor de la LEC 1/2000 el Tribunal de apelación también puede apreciar a través del soporte audiovisual, en el que se recoge y documenta el acto de juicio, la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia que expresan, a efectos de analizar si las pruebas se han valorado correctamente, pero siempre teniendo en cuenta que la actividad valorativa del juzgador de instancia se configura como esencialmente objetiva, sin que quepa decir lo mismo de la de las partes, que por regla general, y con cierta lógica en ejercicio del derecho de defensa, se presenta de forma parcial y subjetiva.

Por ello, este Tribunal entiende que la apreciación y valoración de la prueba es función privativa del juzgador de instancia, que debe realizar con arreglo a las reglas de la sana crítica, siempre con la posibilidad de que la valoración probatoria se practique mediante apreciación conjunta a fin de obtener una conclusión cierta, debiendo prevalecer su criterio, por imparcial y objetivo, sobre el de las partes, de tal modo que únicamente pueden estimarse incorrectas las conclusiones obtenidas por el juzgador a quo cuando éstas resulten absurdas, ilógicas o irracionales, o cuando haya dejado de observar alguna prueba objetiva que las contradiga, pero sin que este motivo de apelación pueda servir para intentar sustituir el criterio objetivo del juzgador por el subjetivo y propio del apelante.

Par tiendo de estos criterios, y una vez reexaminadas todas las pruebas practicadas, no cabe compartir las alegaciones de la parte recurrente en base a las cuales trata de imponer su particular e interesada valoración de las pruebas, debiendo respetar en esta alzada el recto e imparcial criterio valorativo de la juzgadora a quo,al no apreciar la concurrencia de ninguna de aquéllas circunstancias, antes expresadas, que justificarían su modificación.

CUARTO.-Expone la recurrente en un único alegato lo que considera son errores en la valoración de la prueba.

Por una parte, dice no compartir con la juzgadora "La falta de prueba de que la parte demandada conociera y ocultara la situación urbanística de fuera de ordenación del inmueble objeto de la compraventa".

Considera que la parte demandada sí conocía dicha situación y la ocultó, y ello con base en los documentos que constan.

-Se alude por una parte, al certificado emitido por el Ayuntamiento de Consell, en el que costa la cédula urbanística del inmueble litigioso emitida por el arquitecto municipal el 23/3/2021 aportado junto a la demanda, y que lo fue a solicitud del letrado de la parte actora en diciembre de 2020.

En él se hace constar en el año 1981 se dio orden al demandado para que paralizar las obras que ejecutaba por carecer de licencia municipal, lo que según la apelante, prueba el conocimiento de la situación urbanística, y a pesar de ello, siguió construyendo.

Este certificado es desgranado por la juzgadora de instancia en su resolución. Reexaminado por esta sala se aprecia que en el mismo se hace constar un informe de la aparejadora municipal, en el que efectivamente se hace constar la "paralización de obras de fecha 21/11/1981, por obras de construcción sin la correspondiente licencia municipal",aunque inmediatamente antes, dice: "..consta expediente y licencia concedida NUM000 a nombre de Juan, para la construcción de porche delantero, cochera, dos habitaciones y baño, concedida en fecha 26/09/1981 (obras concedidas sin proyecto técnico)";

En el informe se refieren todas las obras realizadas al parecer sin licencia municipal, salvo las señaladas antes.

Pues bien. De esa falta de licencia no se puede colegir, como pretende la apelante, que los demandados conocieran y ocultaran, la situación de fuera de ordenación del inmueble, porque consta, y así lo refiere el certificado, que esas obras son las que se declararon por los entonces propietarios, los ahora demandados, en la en la escritura de ampliación de obra de 29/11/2017, y añade:

Por lo que al inscribirse en el Registro de la Propiedad, dio lugar a que por parte del Registrador se comunicara al Ayuntamiento y al Consell a los efectos de la ordenación urbanística en cumplimiento de lo que dispone la normativa.

Ello evidencia que los demandados, antes de vender el inmueble hicieron constar la existencia de edificaciones mediante la escritura pública que se inscribió, y no puede descartarse que su intención fuera la de "regularizar" la situación de la falta de licencia en la construcción de algunas de ellas.

Al inscribirse en el Registro se hizo constar la existencia de dicha declaración de obra nueva que lo era por antigüedad, y su comunicación al Ayuntamiento y al Consell en cumplimiento de la normativa. Así se refiere en la sentencia y se constata por la sala:

"En la hoja registral del inmueble figura inscrita la siguiente mención, de fecha 18 de enero de 2018 (anterior, por consiguiente, a los contratos de opción de compra, de 23/04/2018, y de compraventa, de 05/06/2018) (doc. 3 contestación):

La anotación cumple con lo dispuesto en el art. 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Ésta era la disposición vigente en la fecha de la inscripción registral, no el art. 20 de la Ley del Suelo , como se indica, si bien, los términos de ambas disposiciones legales eran los mismos.

El art. 28 de la vigente Ley del Suelo regula las declaraciones de obra nueva, la forma en la que deben autorizarse por los notarios y su inscripción en el registro de la propiedad. En el presente caso, ha de estarse al supuesto específico contemplado, como regla especial, en el apartado 4 del precepto:

"4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:

a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.

c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados".

Y en el caso, como la declaración de obra por antigüedad se había realizado con certificación de técnico competente, el arquitecto Sr. Luis Alberto, y no del Ayuntamiento, el consistorio estaba obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

Y lo cierto es que no consta que se hiciera con anterioridad a la venta. Es más, consta incluso que antes de la escritura de obra nueva, un certificado emitido por el Ayuntamiento (de 11/09/2017) en que el que se hace constar respecto del inmueble que "no hi consta obert cap expedient d'infracció urbanística",y que fue el que facilitó el Sr. Juan a la parte actora cuando le comunicó dos años después de la venta, que había solicitado el certificado de antigüedad y de no infracción urbanística para obtener la cédula de habitabilidad (que no su renovación como se dice en la demanda) porque había obras de ampliación realizadas sin licencia. Lo que abunda en el convencimiento de los demandados de la inexistencia de ninguna situación de irregularidad urbanística, y, por ende, de ocultación o engaño alguno frente a los compradores.

Los recurrentes insisten en que la situación de fuera de ordenación no depende del acto constitutivo del Ayuntamiento, y que ya lo estaba por haberse realizado obras sin licencia, por lo que el vendedor conocía la situación urbanística.

Reiterar que la falta de licencia no supone necesariamente que el inmueble esté fuera de ordenación. De hecho como se ha visto en la norma citada, se prevé la posibilidad de declarar obras realizadas sin licencia, por antigüedad; y esto es lo que ocurrió en el caso, se declararon por escritura a la que nos hemos referido y se inscribió en el Registro; y se comunicó por parte del Registro al Ayuntamiento al no constar con certificado municipal, por lo que conforme a dicha norma, era el Ayuntamiento el que estaba obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

No se trata de una "mera comunicación"para que el Ayuntamiento "proceda si estima conveniente a su revisión urbanística",sino de una comunicación impuesta por ley, de igual forma, que lo es para el Ayuntamiento dictar la resolución a que se refiere la norma, lo que exige una previa revisión, claro está, de la situación urbanística del inmueble.

-También alude el apelante para sustentar su alegato de que la situación urbanística se ocultó y además se hizo una manifestación falsa, a la escritura pública de venta de 5/6/2018 en la que se hace constar:

"SITUACIÓN URBANÍSTICA.- El transmitente manifiesta que la finca objeto de enajenación NO contiene ninguna construcción fuera de ordenación, que NO está sita en terreno destinado a régimen de protección pública y que NO existe

ningún deber urbanístico pendiente de cumplimiento".

Creemos nada prueba al respecto desde el momento en que el Notario, que intervino como testigo, manifestó que no se hace una lectura literal, pero que esa cláusula la inserta en sus modelos. Y en todo caso, más bien prueba lo contrario, que a esa fecha no había ninguna construcción fuera de ordenación, porque el Ayuntamiento nada había comunicado al Registro de la Propiedad para que se hiciera constar la concreta situación urbanística de la finca.

La inclusión en la nota registral de la finca de las observaciones realizadas supone una advertencia, una llamada de atención, a cualquier persona que consulta el Registro, como lo es en los casos de compraventa. El notario lo manifestó también en su declaración. También dijo que la administración no suele contestar, lo que entendemos no la exime de su obligación.

Esta falta de contestación por parte del ayuntamiento no puede llevar a presumir la inexistencia de infracciones urbanísticas, pero lo que se enjuicia es que los vendedores conocieran y ocultaran esas infracciones, lo que no ocurre en el supuesto que se somete a consideración, por cuanto, como decimos, no había constancia de dichas infracciones dada la falta de respuesta por parte del ayuntamiento.

QUINTO.-Tampoco de los documentos que se denominan privados puede inferirse, contrariamente a lo que pretende la parte recurrente, que se conociera y ocultara la situación urbanística del inmueble.

El llamado contrato de opción de compra, que se suscribió el 23 de abril de 2018, incluye una cláusula en la que dice "Los compradores declaran conocer la vivienda en el estado en el que actualmente se encuentra, estando conforme con el mismo"

La juzgadora es verdad que dice que La generalidad de los términos en los que figura redactada la citada estipulación impide poder determinar, por sí sola, si la misma se refería o no a la situación urbanística del inmueble o solamente al estado físico y de conservación del inmueble.Esto es, que no implica que los vendedores pudieran conocer la situación urbanística de la finca, pero lo que no dice y no se puede deducir de dicha estipulación, dada su generalidad, es que los vendedores conocieran esa situación irregular y la ocultaran a los compradores, no debiendo soslayarse que este documento fue redactado por los vendedores, como se infiere de las conversaciones de whatsapp aportadas por los demandados, siendo este un extremo no negado por los actores.

Estas conversaciones, que son aportadas en su integridad por la parte demandada, tampoco sirven al propósito de la parte demandante. No parece que la denegación del certificado de antigüedad y no infracción urbanística por parte del ayuntamiento, a los efectos de obtención -que no renovación- de la cédula de habitabilidad, solicitado por los actores el 19/8/2020, esto es, más de 2 años después de la escritura de compraventa, pueda servir a los efectos de acreditar que los demandados conocieran la situación urbanística del inmueble vendido dos años antes. Lo que hizo el demandado, cuando se lo comunicó la parte actora, fue remitirle el certificado de inexistencia de expediente de infracción urbanística de 11/9/2017, al que antes se ha hecho alusión. No cabe entender que lo hiciera como dice la recurrente "para acallar a mi representada",pues bien podían haber hecho caso omiso; y aunque la juzgadora de primera instancia refiere en su sentencia "que la ausencia de expediente de infracción urbanística no es sinónimo de legalidad de lo construido,",lo que no revela esa actuación del demandado al enviarles el certificado de 2017 es una intención de ocultar nada, antes al contrario, más bien parece denotar una actitud de ayuda o colaboración para la obtención de la cédula de habitabilidad.

SEXTO.-Y por último, tampoco puede considerarse acreditada la existencia de dolo incidental por las supuestas contradicciones entre lo sustentado en el escrito de contestación a la demanda y la declaración del demandado en el acto de la vista.

El escrito de contestación resulta un tanto contradictorio en sí mismo o poco explícito por cuanto señala que los compradores conocían la situación del inmueble antes de la compra y a la vez que esta situación era desconocida para el vendedor. Sin embargo las posibles dudas que pudieran surgir de su redacción quedan absolutamente despejadas con el testimonio prestado por el Sr. Juan del que se desprende que desconocía totalmente que su actuación al construir parte de las edificaciones sin licencia, podía llevar aparejada la situación urbanística de fuera de ordenación, máxime teniendo en cuenta lo que antes se ha referido, es decir, que se habían declarado en escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad, con las oportunas observaciones por parte del Registro y sin que nada hubiera comunicado el Ayuntamiento.

SÉPTIMO.-Cabe recordar que conforme a la STS 17 de noviembre de 2.006:

"Los problemas urbanísticos, deberes y cargas derivadas de la legislación urbanística que se imponen a través de los correspondientes Planes de Ordenación, no son subsumibles en la regla del artículo 1483 del Código Civil ....... esta Sala no puede considerar que las condiciones urbanísticas puedan ser equiparadas, a los efectos del artículo 1483 CC , a las cargas o servidumbres no aparentes que no se mencionan en la escritura.

En primer lugar, porque la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público de Planeamiento,......

En segundo lugar, porque siendo ello así no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trate de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registros o Archivos (Por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del Plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición"

Por último, conviene transcribir por su claridad la sentencia de la Sección 5ª de esta Audiencia, de fecha 25 de enero de 2021:

"SEGUNDO.- En cuanto a los requisitos para que prospere una acción resolutoria, las STS de 24 de abril de 2.010 y 1 de abril de 2.014 ,indica que "el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se "priva sustancialmente" al contratante, en este caso al comprador, "de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato", encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC )."

Son numerosos los pleitos en los que se alega la situación urbanísticacomo motivo de ineficacia del contrato, ya sea por error o dolo, por incumplimiento contractual, o en petición de saneamiento por vicios ocultos, y sobre el particular, debemos recordar que la normativa urbanística determina el contenido concreto del derecho de propiedad de los bienes inmuebles, al quedar el comprador directamente afectado por la situación urbanísticadel misma, y la controversia suele radicar en determinar el conocimiento que tenga el comprador sobre las circunstancias urbanísticas del inmueble y las consecuencias que a tal desconocimiento quepa atribuir. Al respecto, y según las circunstancias de cada caso, concreto:

A) Existen resoluciones que hacen recaer sobre el comprador la obligación de cerciorarse de la situación urbanísticadel inmueble adquirido mediante la consulta de los Archivos o Registros Públicos correspondientes, desplazando hacia el comprador las consecuencias adversas que de tal situación urbanísticapuedan derivarse. Se argumenta que el comprador pudo haber efectuado consulta en el correspondiente Ayuntamiento, y es una información que no puede ser equiparada a las cargas o servidumbres no aparentes mencionadas en el artículo 1.483 del CC , por cuanto la información urbanística está al alcance de cualquier interesado. Entre ellas, la STS de 3 de marzo de 2.000 , 17 de noviembre de 2.006 y 8 de noviembre de 2.007 , y las sentencias de la Sección Tercera de esta Audiencia de 25 de abril de 2.013 , y de la Sección Cuarta de 11 de febrero de 2.013 , y la de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 16 de 29 de febrero de 2.012 .

B) Por el contrario, otro grupo de resoluciones, considera que el vendedor tiene la obligación de informar sobre la situación urbanística,como elemento inherente a la buena fe contractual o bien simplemente derivado de las obligaciones impuestas por la Ley del Suelo, y ante la ignorancia del comprador considera procedente las acciones resolutorias o indemnizatorias planteadas por éste. Se argumenta que la Ley del Suelo en sus distintas redacciones, ha establecido en esencia, que el vendedor de terrenos no edificables, urbanizados o en proceso de urbanización , debe hacer constar en el contrato de transmisión las circunstancias urbanísticas que influyan en el contenido del derecho de propiedad que se adquiere ( art. 50 de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1.956 , artículo 62 del TR, decreto de 9 de abril de 1.976 , artículo 45 de la Ley del Suelo de 1.992 y artículo 19 del Real Decreto Legislativo 2/2.008 de 20 de junio ). Entre las STS recaídas cabe señalar la de 17 de noviembre de 2.006 y 23 de octubre de 1.997 . Asimismo, es reiterada la que califica como incumplimiento contractual del vendedor, que provoca la resolución contractual, la carencia de cédula de primera ocupación, con la consecuente incertidumbre para el comprador respecto del uso y disfrute del inmueble ( STS de 6 de marzo , 10 de junio , 1 de octubre , 10 de octubre , 28 de octubre y 7 de noviembre de 2.013 , entre otras). En la STS de 16 de marzo de 2.011 trata de un supuesto en el que se ha producido una relevante modificación de la normativa urbanística en fechas próximas a la compraventa desconocida por las partes. En la STS de 22 de junio de 2.020 se declara la resolución por ausencia de una licencia previa de segregación, ignorada por la parte compradora.

C) En ocasiones se atiende a si el motivo está causalizado en el contrato, y la imposibilidad de obtener tal fin deriva en la ineficacia del contrato o en la indemnización correspondiente. En este sentido, la STS de 27 de marzo de 1.989 , 19 de enero de 1.990 , 28 de mayo de 1.996 .

Ante esta situación, esta Sala ratifica la argumentación de la sentencia de instancia, y estima aplicable en el caso la doctrina jurisprudencial antes referida como A), como se aprecia por lo resuelto.

OCTAVO.-La desestimación del recurso conlleva la imposición a la parte apelante de las costas causadas en la alzada, conforma al art. 398 de la L.E.C.

PRIMERO.-La parte demandante ejercita una acción de indemnización de daños y perjuicios derivados de dolo incidental con que actuó la parte demandada, como vendedora, en la venta del inmueble, rústica con vivienda y otras construcciones sita en el término municipal de Consell, que adquirió la parte actora, mediante contrato de 5/6/2018.

Aduce que la parte vendedora (hoy demandada) ocultó expresamente a la parte compradora (los hoy actores) la situación urbanística de fuera de ordenación de la que adolecían las obras de ampliación de la vivienda adquirida; actuación ésta que la parte actora califica como dolo incidental por cuanto que, de haber conocido la actora la realidad urbanística del inmueble habría pagado un precio inferior por la compraventa. Sobre la base de tal planteamiento, la actora reclama una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados y que la propia actora valora en 114.673,73 euros, conforme a los informes de valoración que se aportan con la demanda.

Termina en suplica de que se dice sentencia por la que:

1.- Se declare que el comportamiento de la demandada, en el contrato de compraventa de finca rústica suscrito con el actor está viciado por dolo incidental.

2.- Se condene a la demandada a que abone al actor, en concepto de daños y perjuicios, la cantidad de 114.673,732 € en concepto de indemnización por daños y perjuicios más intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda sin perjuicio de la facultad moderadora que corresponde a su señoría si considera la "pena"/indemnización excesiva.

3.- Y todo ello, condenando a la demandada al pago de las costas causadas.

Los demandados se oponen aduciendo:

-Que no ha existido engaño por su parte al tiempo de la celebración de la compraventa en cuanto a la situación urbanística del inmueble y a la ocultación de dicha información a la parte compradora.

-Que los vendedores no estaban al tanto de todas las cuestiones de legalidad urbanística que afectaban al inmueble y la parte compradora conocía lo que compraba.

-Que el precio fijado (375.000 euros) era acorde con lo que compraba, sin que, en ningún momento, por la parte compradora se exigiera la condición, para la formalización de la compraventa, de que no existieran en el inmueble obras o construcciones fuera de ordenación. Además, según sostiene la demandada, el documento inicialmente suscrito de la compraventa fue redactado por la propia parte compradora.

-Que en la nota simple registral de la finca, en la que constaba anotación por parte del registrador de la propiedad, de que se habían practicado las comunicaciones al Ajuntament de Consell y al Consell Insular de Mallorca en relación con la ordenación urbanística del inmueble, de la ampliación de obra practicada, de conformidad con el art. 20 TRLS, sin que por parte del ayuntamiento se informara ni remitiera al Registro de la Propiedad información alguna sobre la situación urbanística del inmueble, así como tampoco sobre la existencia de limitaciones o restricciones derivadas de la misma, tal y como impone el citado art. 20 TRLS.

- Que la cifra que se reclama es desproporcionada y que aportará tasación pericial.

La sentencia desestima la demanda.

Presenta recurso de apelación la parte actora.

SEGUNDO.-En la sentencia, la juez tras exponer jurisprudencia aplicable al caso, realiza un exhaustivo análisis de las circunstancias concurrentes, analizando de forma pormenorizada toda la prueba obrante en autos, entre la que destaca la documental consistente en el documento privado suscrito entre las partes el 23/4/18, la escritura de compraventa de 5/6/18, diversa documentación procedente del Ayuntamiento de Consell, nota registral de la finca. Y concluye:

Ciertamente, por las fechas en las que se ejecutaron las obras de ampliación sin licencia, según criterio de los técnicos municipales, (doc. 7 demanda) las mismas tuvieron que ser necesariamente ejecutadas por los demandados, en cuanto que propietarios del inmueble desde 1982 (según se recoge en la escritura pública de compraventa -doc. 2 demanda) y, por consiguiente, conocedores éstos de que tales obras se ejecutaron sin licencia municipal. Sin embargo, más allá de tal hecho, esto es, la ejecución de obras sin la preceptiva licencia municipal, no consta que los demandados conocieran (y consecuentemente ocultaran) al tiempo de la compraventa las consecuencias urbanísticas derivadas de la construcción sin licencia, y por ende, la situación urbanística de fuera de ordenación en la que se encontraban las obras de ampliación ejecutadas sin licencia, con sus consiguientes limitaciones, toda vez que, no solamente ninguno de los informes municipales emitidos con anterioridad a la compraventa (informe de 11/09/2017 - doc. 4 contestacion; informe de 10/04/2018, citado en el informe del arquitecto municipal - doc. 7 demanda) reflejaba tal situación urbanística, sino que, además, y a mayor abundamiento, el Ajuntament de Consell no cumplió con la obligación establecida en el art. 28.4, letra c) de la vigente Ley del Suelo , una vez recibida la comunicación del Registro de la Propiedad, so pena de responsabilidad por parte de la administración frente al adquirente de buena fe. Nótese en este punto que la fecha de la inscripción registral dejando constancia de la comunicación al Ajuntament de Consell y al Consell Insular es anterior a la de la formalización de los contratos de opción de compra (23/04/2018) y de compraventa (05/06/2018), estando tal contenido registral al alcance de la parte compradora del inmueble antes de la celebración de los contratos.

Por lo expuesto, no cabe tener por acreditado el dolo (incidental) por parte de los vendedores al no comunicar a la parte compradora una situación urbanística que ni siquiera el propio ayuntamiento había declarado hasta años después de haberse formalizado la compraventa. Ello, en consecuencia, debe determinar la desestimación de la demanda.

TERCERO.-Se alega por la apelante error en la valoración de la prueba.

Debemos partir del reiterado criterio mantenido por la Sala en el sentido que, cuando a través del recurso de apelación se cuestiona la valoración de la prueba efectuada por el juzgador a quosobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el acto de juicio, en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo el juzgador de instancia intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes, los testigos y peritos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos. Tras la entrada en vigor de la LEC 1/2000 el Tribunal de apelación también puede apreciar a través del soporte audiovisual, en el que se recoge y documenta el acto de juicio, la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia que expresan, a efectos de analizar si las pruebas se han valorado correctamente, pero siempre teniendo en cuenta que la actividad valorativa del juzgador de instancia se configura como esencialmente objetiva, sin que quepa decir lo mismo de la de las partes, que por regla general, y con cierta lógica en ejercicio del derecho de defensa, se presenta de forma parcial y subjetiva.

Por ello, este Tribunal entiende que la apreciación y valoración de la prueba es función privativa del juzgador de instancia, que debe realizar con arreglo a las reglas de la sana crítica, siempre con la posibilidad de que la valoración probatoria se practique mediante apreciación conjunta a fin de obtener una conclusión cierta, debiendo prevalecer su criterio, por imparcial y objetivo, sobre el de las partes, de tal modo que únicamente pueden estimarse incorrectas las conclusiones obtenidas por el juzgador a quo cuando éstas resulten absurdas, ilógicas o irracionales, o cuando haya dejado de observar alguna prueba objetiva que las contradiga, pero sin que este motivo de apelación pueda servir para intentar sustituir el criterio objetivo del juzgador por el subjetivo y propio del apelante.

Par tiendo de estos criterios, y una vez reexaminadas todas las pruebas practicadas, no cabe compartir las alegaciones de la parte recurrente en base a las cuales trata de imponer su particular e interesada valoración de las pruebas, debiendo respetar en esta alzada el recto e imparcial criterio valorativo de la juzgadora a quo,al no apreciar la concurrencia de ninguna de aquéllas circunstancias, antes expresadas, que justificarían su modificación.

CUARTO.-Expone la recurrente en un único alegato lo que considera son errores en la valoración de la prueba.

Por una parte, dice no compartir con la juzgadora "La falta de prueba de que la parte demandada conociera y ocultara la situación urbanística de fuera de ordenación del inmueble objeto de la compraventa".

Considera que la parte demandada sí conocía dicha situación y la ocultó, y ello con base en los documentos que constan.

-Se alude por una parte, al certificado emitido por el Ayuntamiento de Consell, en el que costa la cédula urbanística del inmueble litigioso emitida por el arquitecto municipal el 23/3/2021 aportado junto a la demanda, y que lo fue a solicitud del letrado de la parte actora en diciembre de 2020.

En él se hace constar en el año 1981 se dio orden al demandado para que paralizar las obras que ejecutaba por carecer de licencia municipal, lo que según la apelante, prueba el conocimiento de la situación urbanística, y a pesar de ello, siguió construyendo.

Este certificado es desgranado por la juzgadora de instancia en su resolución. Reexaminado por esta sala se aprecia que en el mismo se hace constar un informe de la aparejadora municipal, en el que efectivamente se hace constar la "paralización de obras de fecha 21/11/1981, por obras de construcción sin la correspondiente licencia municipal",aunque inmediatamente antes, dice: "..consta expediente y licencia concedida NUM000 a nombre de Juan, para la construcción de porche delantero, cochera, dos habitaciones y baño, concedida en fecha 26/09/1981 (obras concedidas sin proyecto técnico)";

En el informe se refieren todas las obras realizadas al parecer sin licencia municipal, salvo las señaladas antes.

Pues bien. De esa falta de licencia no se puede colegir, como pretende la apelante, que los demandados conocieran y ocultaran, la situación de fuera de ordenación del inmueble, porque consta, y así lo refiere el certificado, que esas obras son las que se declararon por los entonces propietarios, los ahora demandados, en la en la escritura de ampliación de obra de 29/11/2017, y añade:

Por lo que al inscribirse en el Registro de la Propiedad, dio lugar a que por parte del Registrador se comunicara al Ayuntamiento y al Consell a los efectos de la ordenación urbanística en cumplimiento de lo que dispone la normativa.

Ello evidencia que los demandados, antes de vender el inmueble hicieron constar la existencia de edificaciones mediante la escritura pública que se inscribió, y no puede descartarse que su intención fuera la de "regularizar" la situación de la falta de licencia en la construcción de algunas de ellas.

Al inscribirse en el Registro se hizo constar la existencia de dicha declaración de obra nueva que lo era por antigüedad, y su comunicación al Ayuntamiento y al Consell en cumplimiento de la normativa. Así se refiere en la sentencia y se constata por la sala:

"En la hoja registral del inmueble figura inscrita la siguiente mención, de fecha 18 de enero de 2018 (anterior, por consiguiente, a los contratos de opción de compra, de 23/04/2018, y de compraventa, de 05/06/2018) (doc. 3 contestación):

La anotación cumple con lo dispuesto en el art. 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Ésta era la disposición vigente en la fecha de la inscripción registral, no el art. 20 de la Ley del Suelo , como se indica, si bien, los términos de ambas disposiciones legales eran los mismos.

El art. 28 de la vigente Ley del Suelo regula las declaraciones de obra nueva, la forma en la que deben autorizarse por los notarios y su inscripción en el registro de la propiedad. En el presente caso, ha de estarse al supuesto específico contemplado, como regla especial, en el apartado 4 del precepto:

"4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:

a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.

c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados".

Y en el caso, como la declaración de obra por antigüedad se había realizado con certificación de técnico competente, el arquitecto Sr. Luis Alberto, y no del Ayuntamiento, el consistorio estaba obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

Y lo cierto es que no consta que se hiciera con anterioridad a la venta. Es más, consta incluso que antes de la escritura de obra nueva, un certificado emitido por el Ayuntamiento (de 11/09/2017) en que el que se hace constar respecto del inmueble que "no hi consta obert cap expedient d'infracció urbanística",y que fue el que facilitó el Sr. Juan a la parte actora cuando le comunicó dos años después de la venta, que había solicitado el certificado de antigüedad y de no infracción urbanística para obtener la cédula de habitabilidad (que no su renovación como se dice en la demanda) porque había obras de ampliación realizadas sin licencia. Lo que abunda en el convencimiento de los demandados de la inexistencia de ninguna situación de irregularidad urbanística, y, por ende, de ocultación o engaño alguno frente a los compradores.

Los recurrentes insisten en que la situación de fuera de ordenación no depende del acto constitutivo del Ayuntamiento, y que ya lo estaba por haberse realizado obras sin licencia, por lo que el vendedor conocía la situación urbanística.

Reiterar que la falta de licencia no supone necesariamente que el inmueble esté fuera de ordenación. De hecho como se ha visto en la norma citada, se prevé la posibilidad de declarar obras realizadas sin licencia, por antigüedad; y esto es lo que ocurrió en el caso, se declararon por escritura a la que nos hemos referido y se inscribió en el Registro; y se comunicó por parte del Registro al Ayuntamiento al no constar con certificado municipal, por lo que conforme a dicha norma, era el Ayuntamiento el que estaba obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

No se trata de una "mera comunicación"para que el Ayuntamiento "proceda si estima conveniente a su revisión urbanística",sino de una comunicación impuesta por ley, de igual forma, que lo es para el Ayuntamiento dictar la resolución a que se refiere la norma, lo que exige una previa revisión, claro está, de la situación urbanística del inmueble.

-También alude el apelante para sustentar su alegato de que la situación urbanística se ocultó y además se hizo una manifestación falsa, a la escritura pública de venta de 5/6/2018 en la que se hace constar:

"SITUACIÓN URBANÍSTICA.- El transmitente manifiesta que la finca objeto de enajenación NO contiene ninguna construcción fuera de ordenación, que NO está sita en terreno destinado a régimen de protección pública y que NO existe

ningún deber urbanístico pendiente de cumplimiento".

Creemos nada prueba al respecto desde el momento en que el Notario, que intervino como testigo, manifestó que no se hace una lectura literal, pero que esa cláusula la inserta en sus modelos. Y en todo caso, más bien prueba lo contrario, que a esa fecha no había ninguna construcción fuera de ordenación, porque el Ayuntamiento nada había comunicado al Registro de la Propiedad para que se hiciera constar la concreta situación urbanística de la finca.

La inclusión en la nota registral de la finca de las observaciones realizadas supone una advertencia, una llamada de atención, a cualquier persona que consulta el Registro, como lo es en los casos de compraventa. El notario lo manifestó también en su declaración. También dijo que la administración no suele contestar, lo que entendemos no la exime de su obligación.

Esta falta de contestación por parte del ayuntamiento no puede llevar a presumir la inexistencia de infracciones urbanísticas, pero lo que se enjuicia es que los vendedores conocieran y ocultaran esas infracciones, lo que no ocurre en el supuesto que se somete a consideración, por cuanto, como decimos, no había constancia de dichas infracciones dada la falta de respuesta por parte del ayuntamiento.

QUINTO.-Tampoco de los documentos que se denominan privados puede inferirse, contrariamente a lo que pretende la parte recurrente, que se conociera y ocultara la situación urbanística del inmueble.

El llamado contrato de opción de compra, que se suscribió el 23 de abril de 2018, incluye una cláusula en la que dice "Los compradores declaran conocer la vivienda en el estado en el que actualmente se encuentra, estando conforme con el mismo"

La juzgadora es verdad que dice que La generalidad de los términos en los que figura redactada la citada estipulación impide poder determinar, por sí sola, si la misma se refería o no a la situación urbanística del inmueble o solamente al estado físico y de conservación del inmueble.Esto es, que no implica que los vendedores pudieran conocer la situación urbanística de la finca, pero lo que no dice y no se puede deducir de dicha estipulación, dada su generalidad, es que los vendedores conocieran esa situación irregular y la ocultaran a los compradores, no debiendo soslayarse que este documento fue redactado por los vendedores, como se infiere de las conversaciones de whatsapp aportadas por los demandados, siendo este un extremo no negado por los actores.

Estas conversaciones, que son aportadas en su integridad por la parte demandada, tampoco sirven al propósito de la parte demandante. No parece que la denegación del certificado de antigüedad y no infracción urbanística por parte del ayuntamiento, a los efectos de obtención -que no renovación- de la cédula de habitabilidad, solicitado por los actores el 19/8/2020, esto es, más de 2 años después de la escritura de compraventa, pueda servir a los efectos de acreditar que los demandados conocieran la situación urbanística del inmueble vendido dos años antes. Lo que hizo el demandado, cuando se lo comunicó la parte actora, fue remitirle el certificado de inexistencia de expediente de infracción urbanística de 11/9/2017, al que antes se ha hecho alusión. No cabe entender que lo hiciera como dice la recurrente "para acallar a mi representada",pues bien podían haber hecho caso omiso; y aunque la juzgadora de primera instancia refiere en su sentencia "que la ausencia de expediente de infracción urbanística no es sinónimo de legalidad de lo construido,",lo que no revela esa actuación del demandado al enviarles el certificado de 2017 es una intención de ocultar nada, antes al contrario, más bien parece denotar una actitud de ayuda o colaboración para la obtención de la cédula de habitabilidad.

SEXTO.-Y por último, tampoco puede considerarse acreditada la existencia de dolo incidental por las supuestas contradicciones entre lo sustentado en el escrito de contestación a la demanda y la declaración del demandado en el acto de la vista.

El escrito de contestación resulta un tanto contradictorio en sí mismo o poco explícito por cuanto señala que los compradores conocían la situación del inmueble antes de la compra y a la vez que esta situación era desconocida para el vendedor. Sin embargo las posibles dudas que pudieran surgir de su redacción quedan absolutamente despejadas con el testimonio prestado por el Sr. Juan del que se desprende que desconocía totalmente que su actuación al construir parte de las edificaciones sin licencia, podía llevar aparejada la situación urbanística de fuera de ordenación, máxime teniendo en cuenta lo que antes se ha referido, es decir, que se habían declarado en escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad, con las oportunas observaciones por parte del Registro y sin que nada hubiera comunicado el Ayuntamiento.

SÉPTIMO.-Cabe recordar que conforme a la STS 17 de noviembre de 2.006:

"Los problemas urbanísticos, deberes y cargas derivadas de la legislación urbanística que se imponen a través de los correspondientes Planes de Ordenación, no son subsumibles en la regla del artículo 1483 del Código Civil ....... esta Sala no puede considerar que las condiciones urbanísticas puedan ser equiparadas, a los efectos del artículo 1483 CC , a las cargas o servidumbres no aparentes que no se mencionan en la escritura.

En primer lugar, porque la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público de Planeamiento,......

En segundo lugar, porque siendo ello así no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trate de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registros o Archivos (Por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del Plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición"

Por último, conviene transcribir por su claridad la sentencia de la Sección 5ª de esta Audiencia, de fecha 25 de enero de 2021:

"SEGUNDO.- En cuanto a los requisitos para que prospere una acción resolutoria, las STS de 24 de abril de 2.010 y 1 de abril de 2.014 ,indica que "el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se "priva sustancialmente" al contratante, en este caso al comprador, "de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato", encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC )."

Son numerosos los pleitos en los que se alega la situación urbanísticacomo motivo de ineficacia del contrato, ya sea por error o dolo, por incumplimiento contractual, o en petición de saneamiento por vicios ocultos, y sobre el particular, debemos recordar que la normativa urbanística determina el contenido concreto del derecho de propiedad de los bienes inmuebles, al quedar el comprador directamente afectado por la situación urbanísticadel misma, y la controversia suele radicar en determinar el conocimiento que tenga el comprador sobre las circunstancias urbanísticas del inmueble y las consecuencias que a tal desconocimiento quepa atribuir. Al respecto, y según las circunstancias de cada caso, concreto:

A) Existen resoluciones que hacen recaer sobre el comprador la obligación de cerciorarse de la situación urbanísticadel inmueble adquirido mediante la consulta de los Archivos o Registros Públicos correspondientes, desplazando hacia el comprador las consecuencias adversas que de tal situación urbanísticapuedan derivarse. Se argumenta que el comprador pudo haber efectuado consulta en el correspondiente Ayuntamiento, y es una información que no puede ser equiparada a las cargas o servidumbres no aparentes mencionadas en el artículo 1.483 del CC , por cuanto la información urbanística está al alcance de cualquier interesado. Entre ellas, la STS de 3 de marzo de 2.000 , 17 de noviembre de 2.006 y 8 de noviembre de 2.007 , y las sentencias de la Sección Tercera de esta Audiencia de 25 de abril de 2.013 , y de la Sección Cuarta de 11 de febrero de 2.013 , y la de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 16 de 29 de febrero de 2.012 .

B) Por el contrario, otro grupo de resoluciones, considera que el vendedor tiene la obligación de informar sobre la situación urbanística,como elemento inherente a la buena fe contractual o bien simplemente derivado de las obligaciones impuestas por la Ley del Suelo, y ante la ignorancia del comprador considera procedente las acciones resolutorias o indemnizatorias planteadas por éste. Se argumenta que la Ley del Suelo en sus distintas redacciones, ha establecido en esencia, que el vendedor de terrenos no edificables, urbanizados o en proceso de urbanización , debe hacer constar en el contrato de transmisión las circunstancias urbanísticas que influyan en el contenido del derecho de propiedad que se adquiere ( art. 50 de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1.956 , artículo 62 del TR, decreto de 9 de abril de 1.976 , artículo 45 de la Ley del Suelo de 1.992 y artículo 19 del Real Decreto Legislativo 2/2.008 de 20 de junio ). Entre las STS recaídas cabe señalar la de 17 de noviembre de 2.006 y 23 de octubre de 1.997 . Asimismo, es reiterada la que califica como incumplimiento contractual del vendedor, que provoca la resolución contractual, la carencia de cédula de primera ocupación, con la consecuente incertidumbre para el comprador respecto del uso y disfrute del inmueble ( STS de 6 de marzo , 10 de junio , 1 de octubre , 10 de octubre , 28 de octubre y 7 de noviembre de 2.013 , entre otras). En la STS de 16 de marzo de 2.011 trata de un supuesto en el que se ha producido una relevante modificación de la normativa urbanística en fechas próximas a la compraventa desconocida por las partes. En la STS de 22 de junio de 2.020 se declara la resolución por ausencia de una licencia previa de segregación, ignorada por la parte compradora.

C) En ocasiones se atiende a si el motivo está causalizado en el contrato, y la imposibilidad de obtener tal fin deriva en la ineficacia del contrato o en la indemnización correspondiente. En este sentido, la STS de 27 de marzo de 1.989 , 19 de enero de 1.990 , 28 de mayo de 1.996 .

Ante esta situación, esta Sala ratifica la argumentación de la sentencia de instancia, y estima aplicable en el caso la doctrina jurisprudencial antes referida como A), como se aprecia por lo resuelto.

OCTAVO.-La desestimación del recurso conlleva la imposición a la parte apelante de las costas causadas en la alzada, conforma al art. 398 de la L.E.C.