Sentencia Civil 246/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 556/2023 de 03 de abril del 2025

PRIMERO.- Histórico del procedimiento

1.La Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de El Vendrell presentó demanda de juicio ordinario contra D. Constantino en reclamación de cuotas comunitarias por ser propietario de la vivienda sita en el DIRECCION001, y plazas de parking DIRECCION002 de dicha comunidad y que adquirió en virtud de contrato privado de compraventa.

El Sr. Constantino adeuda a la Comunidad 16.835,30 €, según acta de la Asamblea General Ordinaria de 14 de abril de 2017, si bien tan sólo se reclaman 6.568,77 € por ser ésta la cantidad adeudada no prescrita.

2. El Sr. Constantino contesta a la demanda oponiéndose, alegando cosa juzgada/falta de legitimación pasiva; excepción de litisconsoricio pasivo necesario, y; pluspetición.

3. La Sentencia de instancia desestima la excepción de cosa juzgada por falta de coincidencia con el objeto del que pretende trae causa; también la de la falta de legitimación pasiva al considerar que, aunque el demandado no es titular registral de las fincas, sí es propietario de ellas, y; también la falta de litisconsorcio pasivo por ser el titular de la finca; y condena al demandado al pago de la cantidad reclamada por considerar que no está prescrita, haberse acreditado que el demandado es el dueño de las fincas y que así se refleja en el acta de la comunidad y en el certificado de deuda, a lo que añade que el demandado no acredita el pago.

SEGUNDO.- La infracción de falta de requisito legal para formular la demanda. Así titula la parte apelante el primer motivo del recurso, al considerar que no existe apoderamiento por el órgano competente de la comunidad al procurador pues es el mismo procurador quien apodera.

Esta alegación debe considerarse como extemporánea pues, tratándose de un defecto subsanable, como continua y reiteradamente ha declarado la jurisprudencia, debió la parte demandada denunciar esta circunstancia cuando tuvo noticia de ello en la primera instancia, y sin embargo no lo hizo, por lo que no puede ahora en esta fase procesal tratar de buscar la nulidad del procedimiento por un defecto procesal, que como veremos no existe, habiendo impedido a la parte actora la subsanación cuando pudo hacerlo.

Nos encontramos con que la parte actora presentó junto a la demanda un poder notarial para pleitos otorgado el 25 de febrero de 2009, que el Juzgado consideró insuficiente, requiriendo a la actora el pertinente poder o designa apud-acta. Tras varios requerimientos el Procurador Sr. Dionisio Borrell presenta el mismo poder notarial que antes rechazó y se admite a trámite la demanda. Posteriormente, el 2 de marzo de 2021, se requiere nuevamente a la parte actora para que presente designa apud actarealizada por el representante de la Comunidad de Propietarios D. Candido. El 12 de marzo de 2021, fecha de presentación del escrito por parte del procurador, se emite certificado de inscripción de apoderamiento apud-actaen el archivo electrónico de apoderamientos judiciales en el que el propio procurador D. Manel Dionisio Borrell comparece en nombre y representación de la Comunidad de propietarios DIRECCION000, de El Vendrell, y es éste mismo quien otorga el poder a su favor. Adjunto a dicho apoderamiento se acompaña autorización emitida por el Sr. Candido en la que autoriza al Sr. Dionisio para que represente a la Comunidad demandada frente al Sr. Constantino en el proceso ordinario que nos ocupa y también acta de la junta General Ordinaria de 3 de agosto de 2019 en la que se le nombra presidente y se le autoriza para la iniciación de acciones judiciales en nombre de la Comunidad. El Juzgado tiene por cumplimentado el requerimiento realizado en diligencia de ordenación de 8 de abril de 2021.

No consta en actuaciones, ni en soporte de papel ni digital, o al menos este Tribunal no ha sabido verlas, el motivo por el cual el Juzgado requirió a la demandante de nuevo apoderamiento apud acta cuando ya había presentado un poder notarial en que se habilitaba al Sr. Dionisio Borrell a intervenir en dicho procedimiento. Es cierto que dicho apoderamiento es anterior a la presentación de la demanda pero estaba otorgado por quien era presidenta de la comunidad en aquel entonces, y mientras no exista constancia de que el procurador haya cesado en su representación por alguno de los motivos establecidos en el artículo 30 de la LEC el apoderamiento sigue vigente, lo que implica que en este caso el poder de representación presentado era válido ante la ausencia de prueba de su revocación, máxime si tenemos en cuenta que se acompaña a la demanda el acta de la junta en la que se autoriza al presidente al ejercicio de las acciones oportunas en reclamación de la deuda que ahora nos ocupa, por lo que debemos considerar apoderado en forma al procurador de la parte actora pues el procurador representa a la Comunidad de propietariosque legalmente, por medio de su presidente,le otorgó el apoderamientoprocesal, y no a un presidentede la misma.

Por lo que el motivo del recurso no puede acogerse.

TERCERO.- El siguiente motivo del recurso es la "infracción de la excepción de cosa juzgada respecto a la falta de legitimación pasiva" al considerar que la parte actora le atribuye legitimación pasiva a su antojo y en perjuicio de la demandada.

Alega, después de reconocer haber adquirido en contrato privado las fincas que se describen en la demanda, que "no existe elevación a escrituras públicas en régimen de propiedad horizontal y esta parte no es propietaria a tales efectos comunitarios. Es más los contratos privados son libres de cargas comunitarias y el otorgamiento de escrituras públicas por parte del Juzgado de primera instancia nº 4 de El Vendrell debe serlo sin cargas comunitarias" y que los deudores con la actora "son los vendedores copropietarios y titulares registrales Federico y Alfonso"

Y concluye, tras transcribir párrafos de la sentencia impugnada y la del juzgado de primera instancia nº 8 de El Vendrell, de 10 de noviembre de 2009, dictada en el Juicio Ordinario 4/2008 , que nada dice la sentencia recurrida sobre la cosa juzgada pues se les ha negado legitimación activa en otros procedimientos y ahora se le da legitimación pasiva, quebrantando la seguridad jurídica.

Para analizar la cuestión debemos partir que, según consta en la referida sentencia, el Sr. Constantino ejercitaba una acción en la que suplicaba que se declarase: "1º. Que la Comunidad de propietarios debe soportar la ejecución total de la sentencia dictada por el Tribunal Supremo al no existir satisfacción procesal hacia D. Constantino, y 2ª. Que no es oponible a D. Constantino el acuerdo de dicha comunidad de propietarios de 9 de julio de 2005 acordando otorgar el uso privativo del elemento comunitario descrito en la sentencia del Tribunal Supremo, al no existir consentimiento expreso por parte de D. Constantino ni acuerdo válido que permita el cerramiento actual de dicho elemento comunitario". La primera de las acciones se desestima por la existencia de cosa juzgada, y la segunda porque "no se ha acreditado por el actor su condición de propietarios en régimen de propiedad horizontal en el DIRECCION000, por lo que en principio su consentimiento y voto no sería necesario a los efectos de los artículos citados, pero a efectos procesales ni siquiera tendría legitimación activa para instar acciones al amparo de dichos preceptos reservados a la defensa de los comuneros o propietarios". En el mismo sentido la Audiencia Provincial de Tarragona, Sec. 1ª, en su sentencia de 30 de septiembre de 2010, confirmando la resolución de instancia, dice: "El demandado residencia su interés legítimo y su legitimación activa en el precedente judicial de la sentencia del Tribunal Supremo, a cuya ejecución se refiere, que le reconoce como adquirente de tres entidades registrales mediante contrato privado. Esta alegación no es atendible pues todos los intereses que se tengan en una propiedad en régimen de Propiedad Horizontal se pierden cuando se deja de tener algún derecho como comunero en el inmueble; por lo que no puede invocar la condición que tuviera en el pleito anterior si actualmente no la mantiene. La pretensión relativa a la rectificación del título constitutivo, que se le reconoció como copropietario del edificio sólo la puede hacer efectiva mientras mantenga este derecho de copropiedad"

En el supuesto de autos la acción ejercitada por la comunidad de propietarios actora es una acción de reclamación de cuotas comunitarias, por lo tanto el objeto de aquel procedimiento y el de éste son distintos, unido al hecho de que si en aquel caso el Sr. Constantino no acreditó su condición de titular dominical ello no obsta que no lo fuera en aquel momento o que lo sea en la actualidad, por lo que al no concurrir la identidad exigida en el artículo 222 LEC no podemos apreciar la existencia de cosa juzgada. En aquel procedimiento la sentencia se limitó a apreciar la falta de legitimación del actor sin analizar la acción ejercitada de manera que tan solo el pronunciamiento relativo a la falta de legitimaciónactiva es el que goza de autoridad de cosa jugada, no la pasiva que aquí nos ocupa, y que ademássolo se produciría si el procedimiento se iniciara nuevamente por D. Constantino, lo que tampoco se da en este caso en el que la demanda se ha interpuesto por la Comunidad de propietarios frente al demandado, por tanto, legitimado pasivamente.

CUARTO.- También impugna en la sentencia el pronunciamiento desestimatorio de la excepción de falta de legitimación pasiva alegado por el demandado.

La parte apelante centra su recurso en que en la sentencia recurrida se le reconoce la condición de titular dominical de las fincas, y por ende legitimado pasivamente, pero que habiéndose solicitado aclaración dónde se pedía "¿desde qué fecha esta parte demandada es propietaria del piso y plazas de garaje. Así como qué resolución judicial lo dice? La respuesta silencio.", amparándose en que sentencias anteriores, como la 175/1994, de 12 de septiembre de 1990, del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de El Vendrell, Procedimiento de menor cuantía nº 3313/92, la posterior dictada en el mismo procedimiento por la Audiencia Provincial de Tarragona, de 1 de febrero de 1996, y la antes citada de 30 de septiembre de 2010 también de la Audiencia Provincial de Tarragona, cuyos fallos y fundamentos reproduce.

Ante tal alegación debemos decir que el motivo de apelación debe desestimarse, en primer lugar, porque no alega, como exige el artículo 458.2 LEC en qué basa la impugnación. El contenido del recurso en este apartado carece de fundamentación pues se limita a plasmar el contenido de determinadas resoluciones judiciales y a repetir en reiteradas ocasiones que no se ha aclarado la sentencia recurrida tal y como se pedía, pero sin exponer qué relación tienen tales sentencias en la falta de legitimación pasiva que invoca.

En cualquier caso, debemos decir que no es objeto del procedimiento, por lo tanto no podría considerarse motivo de aclaración, determinar el momento en que el demandado es propietario del piso y las plazas de aparcamiento, pues tan sólo lo es la reclamación de cuotas comunitarias a quien ostenta la condición de propietario, que es lo que determina la legitimación pasiva en un proceso judicial como el que nos ocupa, teniendo en cuenta además que todas las resoluciones judiciales que cita se recogen en la sentencia recurrida como fundamento de su legitimación, como más abajo veremos.

Como decimos, en los procedimientos de reclamación del pago de cuotas comunitarias constituidos en régimen de propiedad horizontal, la legitimación pasiva corresponde a los propietarios de elementos privativos que al mismo tiempo se constituyen en comunidad con otros propietarios sobre los elementos comunes ( art. 553-1 CCCat), quienes están obligados al pago de los gastos comunes en proporción a su cuota de participación ( art. 553-45.1 CCCat). Y, en nuestro caso, el Sr. Constantino no niega su condición de propietario de las fincas por las que se le reclaman las cuotas comunitarias cuando dice en su escrito de contestación a la demanda "hemos de manifestar que esta parte adquirió por contrato privado el apartamento DIRECCION001 y sendas plazas de garaje DIRECCION002" (folio 113, párrafo primero, de las actuaciones), lo cual es un elemento determinante de su condición de propietario, y por ende, legitimado pasivamente en este procedimiento.

Además, compartimos el resto de argumentos dados en la sentencia de instancia que fundan la legitimación del demandado y que detalladamente se exponen en ella. Así, nos encontramos con:

- D. Federico y D. Alfonso son titulares registrales al cincuenta por ciento del DIRECCION001, (folio 17, doc. 1 de la demanda).

- El 23 de marzo de 1989, D. Federico y el Sr. Constantino suscribieron un contrato de compraventa en el que el primero vendió al segundo dicho apartamento DIRECCION000 (folio 26, doc. 2 de la demanda). Hecho que ratifica el Sr. Federico en su declaración en juicio, quien insiste en haber requerido al demandado para que otorgara escritura pública de compraventa.

- El Sr. Constantino presentó demanda juicio de menor cuantía contra el Sr. Federico, en la que solicitaba, entre otros, que éste último fuese condenado a cumplir íntegramente el contrato de compraventa del apartamento objeto de autos, elevándolo a escritura pública (folio 183). Don Federico contestó a la demanda y formuló reconvención e interesó la resolución del contrato de compraventa de 23 de marzo de 1989 por falta de pago de D. Constantino (folio 208 y siguientes).

- En la Sentencia dictada en aquel procedimiento fecha 12 de septiembre de 1990 (folios 508 y ss) se afirma, en relación al Sr. Constantino "no debe olvidarse que el actor se encuentra disfrutando desde hace mucho tiempo -años incluso-tanto del apartamento como de las plazas de parking, debiendo entenderse que el demandado ha cumplido sus obligaciones entregando la cosa vendida que se encuentra en poder y posesión del comprador". La Audiencia Provincial de Tarragona, en Sentencia de 1 de febrero de 1996, confirma estos extremos (folio 734).

- Por otro lado, en la Sentencia en fecha 10 de julio de 2009, de esta Sección 3ª, de la Audiencia Provincial de Tarragona (folio 124, doc. 3 de la contestación), la Audiencia Provincial de Tarragona, Rollo de apelación 462/2008, del Juicio Ordinario 426/2006 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de El Vendrell seguido por el Sr. Constantino contra D. Federico y D. Alfonso, se consideran como hechos no controvertidos en el fundamento jurídico tercero que: "a) l'actor va comprar, per contracte privat de 23-3-1989, a Federico un pis, pactant que una part del peu es pagaria a l'atorgament de l'escriptura pública; posteriorment, el 11-8-1991, va adquirir també dos pàrkings; b) Que l'actor té des de l'any 1990 la possessió del immobles, sent doncs propietari dels mateixos".

Por todo ello, resulta evidente que D. Constantino es el titular dominical de las fincas integradas en la comunidad de propietarios actora, teniendo en cuenta que ni siquiera él mismo lo cuestiona, reconociéndolo en su escrito de contestación, por más que su derecho no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, lo cual no es óbice en nuestro derecho para la adquisición del dominio, resultando irrelevante el hecho de que en el procedimiento judicial arriba referido del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de El Vendrell se le negase legitimación pues esta cuestión, como hemos dicho, no puede afectar al presente procedimiento en el que sí se ha demostrado que es el obligado al pago de las cuotas comunitarias que se le reclaman por ser propietario de dichos inmuebles. Abundando en lo expuesto, y en el reconocimiento por parte del demandado de su condición de propietario, resulta que el mismo se hizo cargo del pago de una derrama comunitaria dada para la reparación del motor de la puerta de garaje, como indica el testigo Sr. Casiano, lo que implica que no puede ahora negar lo que ya ha reconocido con sus propios actos, pues de no haber sido propietario no tenía por qué haber satisfecho dicha cuota de la comunidad.

Por todo ello, también debe desestimarse este motivo del recurso.

QUINTO.- La siguiente cuestión que se plantea en el recurso es la infracción por la no estimación de la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario.

Fundamenta la infracción de la resolución recurrida que el hecho de que el titular registral sea distinto del titular dominical, el primero también debió ser demandado con el objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble por lo que debieron tener esta consideración el Sr. Alfonso y el Sr. Federico.

El artículo 553-5 CCCat establece que los elementos privativos están afectados con carácter real y responden el pago de los importes que deben los titulares, y también los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y por el fondo de reserva, que corresponden a la parte vencida del año en curso y a los cuatro inmediatamente anteriores, contados desde el 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, de la responsabilidad de quien transmite.

Este precepto tiene su paralelo en la Ley de Propiedad Horizontal, en cuyo artículo 9.1.e).3º dice que: " [e]l adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietariospara el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación".

En la interpretación de este precepto la STS de 22 de abril de 2015 (nº 211/2015, rec. 319/2013), citada por la parte apelante, dice que examinando un supuesto en que se había probado que a la Comunidad le constaba que la titular registral no era la propietaria, fija como doctrina que "cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad de propietarios,por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre".

Y dice en su Fundamento de Derecho tercero: "De las dos últimas garantías se desprende que, siendo responsable del pago de los gastos comunitarios el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, sin embargo se extiende tal responsabilidad a una serie de personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago. Tales personas son: (i) el propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietariospor los anteriores titulares hasta el límite que ya hemos recogido, con afección realdel piso o local al cumplimiento de la obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de la Propiedad; (ii) el propietario anterior que omita la comunicación de cambio de titularidad".

Por lo tanto, según dicha doctrina, y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 553-5 CCCat ,el obligado al pago de los gastos comunes del inmueble será el propietario que no ha abonado las cuotas comunitarias durante el tiempo en el que ha sido titular. Con independencia de esta responsabilidad personal, que subsiste en caso de transmisión del inmueble a un tercero, éste queda afecto al pago de los gastos comunes de la anualidad corriente y los cuatro años anteriores, aunque el actual titular no sea el deudor de la Comunidad. Ello implica la coexistencia de dos responsables diferentes pero no que todos ellos deban ser demandados conjuntamente pues para ello habría sido preciso que el Sr. Constantino demostrara que las deudas pendientes lo eran de impagos anteriores a esa fecha, y en nuestro caso, tal y como se expone en la demanda no es así, pues incluso se renuncia a la reclamación de cuotas que la propia actora considera prescritas, por lo que resulta imposible apreciar la falta de litisconsorcio pasivo alegado.

SEXTO.- Invoca el apelante que la Comunidad no está legitimada para reclamar la totalidad de la cuotas impagadas que pesan sobre el inmueble sino que tan sólo lo está de las correspondientes a los cuatro últimos años y la parte vencida del corriente pero no impugna la cuantía a la que es condenada.

Pues, si como hemos expuesto en el fundamento jurídico cuarto de esta sentencia el Sr. Constantino es propietario de la finca desde el año 1990, adquirida conforme a la teoría del título y el modo, según se expone en el Rollo de apelación 462/2008, del Juicio Ordinario 426/2006 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de El Vendrell, declaración que se contempla como hecho no controvertido y que adquiere la consideración de cosa juzgada, no podemos considerar que al supuesto que nos ocupa le resulte de aplicación los cuatro años de afección real en la reclamación de las cuotas comunitarias, conforme a las normas y la doctrina citadas en el fundamento jurídico anterior, teniendo en cuenta además que los importes reclamados y que se declaran en la sentencia se corresponden con cantidades adeudadas desde el año 2008, excluyéndose las pendientes hasta entonces por aplicación motu propriode la prescripción.

SÉPTIMO.- Ningún pronunciamiento puede realizar esta Sala en cuanto a la cuestión alegada en el apartado sexto del recurso en cuanto a la inaplicación de oficio de la posible prejudicialidad civil por el procedimiento de Usucapión seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de El Vendrell, Procedimiento Ordinario 400/2020, en primer lugar por tratarse de una cuestión novedosa planteada en la alzada, lo cual está prohibido en el artículo 456 LEC, y además porque la prueba en la que la fundamenta fue inadmitida en auto de 14 de septiembre de 2023.

Y, en cuanto a la falta de acreditación de la fecha desde la que es propietario, ello no fue una cuestión controvertida en el procedimiento por lo que esta Sala no puede fijar una fecha exacta, sin perjuicio de considerar, como ya hemos expuesto, que indiciariamente lo es, cuanto menos, desde el año 1990, lo cual ya ha sido expuesto y fundamentado a lo largo de toda la sentencia.

Todo lo cual nos lleva a desestimar el recurso y a confirmar la sentencia recurrida en todos sus términos.

OCTAVO.-En materia de costas debe aplicarse el art. 398.1 de la LEC, de manera que habiéndose desestimado el recurso debemos condenar a la apelante al pago de las causadas en esta alzada.

Por otro lado, respecto a la cantidad consignada como depósito para recurrir, se dará el destino legal (Disp. Adic. 15ª LOPJ) .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,