Sentencia Civil 162/2025 Audiencia Provincial Civil de Bizkaia nº 3, Rec. 886/2024 de 30 de abril del 2025

PRIMERO.-La parte demandada recurre la sentencia que estima la demanda de desahucio por precario interpuesta por GLOBAL PANTELARIA S.A., condenándola a dejar libre y expedita la vivienda entregando la posesión a la actora.

Invoca como motivos del recurso: la aportación por la parte demandante de documentos esenciales fuera del plazo establecido. Esta parte recurrió la estimación de la aportación de documentos no aportados con la demanda y desestimado el recurso de reposición que interesó en el acto formuló protesta, por ello reproduce en esta segunda instancia que no procede la estimación de unión de estos documentos, en los que el demandante basa su derecho cuando pudo haberlos aportado con la demanda siendo ocultados a esta representación; recuerda que la demanda de desahucio es dirigida frente a Ignorados Ocupantes cuando con los documentos que aporta posteriormente el propio demandante se constata que conocía la identidad de la demandada como ocupante de la vivienda. Se ha cambiado la causa de pedir de la demanda por cuanto ahora se dice que dirige contra la antigua arrendataria pero que estando extinguido no entra en juego la tácita reconducción causa de pedir completamente distinta de lo alegado en la demanda, lo que le provoca manifiesta indefensión a esta parte.

En línea con el motivo anterior, se alega que la sentencia incurre en incongruencia; la juzgadora debió resolver conforme a lo pedido por las partes y no sobre el cambio sustancial que realizó el demandante quien no tuvo más remedio a la vista de la contestación que admitir que conocía que existía una arrendataria que continuaba en la vivienda e incluso con la negocia para que previamente al proceso dejara libre la vivienda; se ha producido de forma palmaria por el demandante un fraude de ley, porque así ha evitado que esta parte pudiera instar sus derechos de persona vulnerable, en cuanto que ello solo está previsto para los desahucios por falta de pago o por expiración del plazo, tal y como razonó la juzgadora en el auto que dictó no dando lugar a la suspensión por vulnerabilidad que también esta parte interesó. Se ha interpuesto un proceso en fundamento a una demanda faltando a la verdad y a la real causa de pedir.

El demandante lo que debió interponer no fue este procedimiento sino el específico de expiración de contrato de arrendamiento, porque una vez finalizado entra en tácita reconducción continuando pagando la renta, sin embargo, el demandante elige el precario afirmando que desconocía quienes ocupaban y residían en la vivienda cuando el mismo aporta que negoció con esta representación para que desalojara la vivienda, por ello lo que se debió declarar era que no concurría precario, desestimando la demanda y todo ello porque su representada tenía título de arrendamiento que fue requerido por extinción por el demandante y desde entonces podía haber interpuesto el proceso de expiración de término teniendo conocimiento de que la apelante ha continuado dentro de la vivienda tras fallidas negociaciones.

SEGUNDO.- De la aportación de documentos tras la demanda y la contestación y del cambio de la causa de pedir.

El artículo 265.3 LEC permite al actor presentar en la audiencia previa al juicio, los documentos,medios, instrumentos, dictámenes e informes, que, aun siendo relativos al fondo del asunto, su interés o relevancia sólo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda.

Como dice la sentencia de la AP de Barcelona SAP, Civil sección 13 del 05 de diciembre de 2024resulta que el interés y relevancia de los documentosaportados, se puso de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda.

En el caso, el documento que la demandante incorpora al procedimiento viene necesario del argumentario de la demandada en cuanto que la misma mantiene que continuaba en vigor el contrato de arrendamiento que invoca como justo título para la ocupación y del conocimiento por el demandante de la vigencia del mencionado contrato de alquiler.

Ligado a este motivo se encuentra la invocación de que el demandante ha modificado su causa de pedir en cuanto que, habiendo alegado que el piso se encontraba ocupado ignorando sus ocupantes, ahora viene a mantener que no hay contrato de alquiler.

Lo cierto es que este motivo no puede prosperar en cuanto que el demandante lo que pretende es recuperar la posesión de la vivienda siendo que mantiene que el ocupante, ahora conocido, no tiene título ni paga renta; y ello porque ante la suficiencia del contrato que invoca como título el demandado, sostiene el demandante que en todo caso el mismo se encontraba extinguido y por ello la demandada no puede permanecer ocupando la vivienda.

En consecuencia la causa de pedir del demandante es idéntica al inicio de la demandada y durante el proceso al tener por finalidad el desalojo de la demandada quien deberá dejar libre la vivienda.

TERCERO.-Invoca en argumento complementario con lo anterior que en realidad la parte demandante no debió acudir a este procedimiento de desahucio por precario sino en su caso debió acudir al de expiración del término del contrato de arrendamiento donde a la demandada le asisten unos derechos que no ostenta en este procedimiento; por ello invoca inadecuación del procedimiento instado por el demandante.

Como bien recuerda la sentencia el procedimiento de desahucio por precario actualmente tiene el carácter de plenario, es decir, en este procedimiento se podrá analizar la existencia y/o validez, en su caso, del título que la ocupante esgrime frente al propietario de la vivienda.

Como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 21/12/20 , que ha analizado una acción de este tipo, "...no aparece específicamente regulada en nuestro ordenamiento, si bien la mayoría de la doctrina lo encuadra en el art. 1750 CC . No obstante, ha sido desarrollado por una abundante jurisprudencia, que ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre , y 134/2017, de 28 de febrero ). Existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986 , entre otras).

Por tanto, no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (en el sentido que a la institución del precariole atribuyó el Digesto), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958, 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008). Entre estos títulos que puede alegar el demandante se incluyen los de carácter meramente personal. Por ello el arrendatario está legitimado frente al poseedor sin título ( sentencia de 31 de enero de 1995).

3.- El art. 250.1 nº 2 LEC ha establecido el juicio verbal como cauce para ejercitar la acción de desahucio por precario:

"Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: [...] 2º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario,por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca".

Los presupuestos de este tipo de proceso son: (i) el título que ostenta el demandante, (ii) la identificación del bien poseído en precarioy (iii) la insuficiencia o carencia de título del demandado.

La prueba de la existencia de un título habilitante que ampare la posesión o el pago de renta o merced corresponden a los demandados al tratarse de hechos positivos frente a la pretensión de desahucio articulada en la demanda....".

Como dice SAP, Cantabria sección 4 del 12 de noviembre de 2024 .Dado que la LEC suprimió el carácter de procedimiento sumario, al atribuir efectos de cosa juzgada a la sentencia que le pone término (art. 447.2 ),"en este procedimiento podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario,sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario".

En ese contexto es donde la juzgadora analiza el contrato de arrendamiento que invoca la ocupante para sostener que ostenta título para la ocupación, concluyendo que el contrato de arrendamiento se encontraba extinguido atendiendo a la legislación aplicable a la fecha en que se suscribió el contrato (1/1/2016) que establecía la duración de tres años esto es, hasta el 31/12/2019, a partir de este momento entraría en vigor la prórroga de un año con finalización del 31/12/2020 y a partir de ese momento entraría en juego la tácita reconducción por anualidades; en línea con esta argumentación la sentencia antes referida de la Audiencia Provincial de Barcelona nos dice que la más reciente doctrina jurisprudencial, recogida, entre otras, en la STS 228/2024, de 20 de febrero ( Roj: STS 821/2024 - ECLI: ES:TS:2024:821 ) reitera, con cita de otras anteriores, que la tácita reconducción da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto. De tal forma que, por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el CC en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al art. 1581 CC .En la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento.

En el caso que analiza la sentencia de Barcelona existió un requerimiento previo, dirigido por el entonces arrendador al arrendatario, que constituye una voluntad contraria y expresamente manifestada por el arrendador a la tácita reconducción, por ello dice: "sin que el hecho de que posteriormente se transmitiera la propiedad a la aquí demandante prive de efectos a esta comunicación, que es perfectamente oponible al arrendatario, que, además, admite haberla recibido. Por ello sostiene que la documentación adjuntada por la representación de LIONESS INVERSIONES en el acto de la vista, que nos parece correctamente admitida, puso de manifiesto que, en contra de lo que había sostenido el demandado (e incluso yendo este contra sus propios actos, como veremos), la anterior propietaria de la finca, actuando a través de la administración de fincas (COMPTE), comunicó mediante burofax impuesto el 30 de agosto de 2021 (entregado el 6/9/2021) al Sr. Melchor su intención de extinguir el arrendamiento a fecha de 31 de diciembre de 2021, es decir, al finalizar el cuarto año de duración derivado de la prórroga prevista en el art. 10 LAU ,requiriendo al demandado para que desalojara la finca y reintegrara a la parte arrendadora la posesión, comunicación que impedía que entrara en juego la tácita reconducción, que, como su propio nombre indica, se basa en la concesión de efectos jurídicos a una voluntad presunta, incompatible, por tanto, con una manifestación de voluntad expresa de signo contrario a la presunción."

Y ahora en el caso que analizamos igualmente consta que se requirió a la parte demandada en fecha 9 de septiembre de 2020 (antes de la expiración del plazo de prórroga anual) de que el contrato finalizaba el 31 de diciembre de 2020, recordando que es la parte apelante demandada quien aporta dicho documento; igualmente el demandante y que como hemos dicho por defensa de las alegaciones de la demandada de que el contrato continuaba vigente por petición del demandante, que este suscribe con la demandante en fecha 2 de julio de 2021 documento en el que la demandada acepta y da por resuelto el contrato de arrendamiento por petición propia, si bien no se puede leer desde qué fecha, haciendo entrega voluntaria de la vivienda y las llaves, pendiente solo de liquidar en el plazo de 30 días la devolución de la fianza; a ello resulta cierto que se acredita que entre las partes existieron comunicaciones y negociaciones con ofrecimiento de cantidades a la demandada para dejar libre la vivienda, pero no se puede olvidar que cuando tales conductas se desarrollan el contrato ya estaba resuelto, sin que se pueda admitir que estuviera en tácita reconducción por cuanto no solo la demandada había instado la resolución sino también por denuncia expresa de la demandante de término de plazo de contrato (requerimiento de 9/92020).

En conclusión, al tiempo de plantear la demanda, la demandada ocupaba la vivienda sin título que permitiera la ocupación por lo que acudir a este procedimiento de desahucio por precario no es inadecuado, en cuanto que el demandante invoca que no hay título ni se paga renta ya que en su caso las cantidades que se dice abonadas durante septiembre de 2022 hasta enero de 2023 que se encuentra acreditado su pago por diferente conceptos y recibidos por el demandante, no son en concepto de renta propiamente dicho, sino como dice doctrina jurisprudencial reiterada que "la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta, bien sea propiamente como renta, bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato, se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por tanto, es innegable la obligación del arrendatario demandado de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada, lo que no comporta una prórroga del contrato".

Se alega por el demandado que al acudir a este procedimiento se le han limitado los derechos de persona en situación de vulnerabilidad que la legislación le otorga a los efectos en su caso de suspender el desalojo; y tal derecho no queda al margen del ejercicio por la parte demandada si a ella le interesa, en cuanto que la invocación de situación de vulnerabilidad se puede invocar al momento de lanzamiento siendo cuando en su caso la juzgadora procederá a su examen y en su caso, estimación.

En definitiva, tampoco podemos admitir que el procedimiento sea inadecuado actuando el demandante en fraude a la ley porque esta Sala ya ha indicado que acudir a este procedimiento de desahucio por precario o en su caso recobra la posesión de la vivienda de la que es legítimo titular mediante la tutela sumaria de la posesión (rollo apelación entre otros 106/2022) es perfectamente válido porque como dice AP, Civil de Barcelona sección 4 del 29 de junio de 2018 ( ROJ: SAP B 6453/2018 - ECLI:ES:APB:2018:6453): La STS de 14 octubre de 2014 , con cita ya de la sentencia de 26 de diciembre de 2005 , señaló que "La situación de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo por su titular para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar es la propia de un precarista." A lo que habría que añadir la circunstancia de que el poseedor carezca de título que legitime su posesión. En este sentido, cuando un propietario haya cedido el uso de forma totalmente gratuita y de favor al usuario de la vivienda, producido un cambio de voluntad opuesto a esa cesión, aquél ostenta la acción de desahucio porque existe un precario. Así la posesión deja de ser tolerada y se pone en evidencia la característica de simple tenencia de la cosa sin título alguno, por lo que puede ejercerse la acción de desahucio ( SSTS de 26 diciembre 2005 , 30 octubre y 13 y 14 noviembre 2008 y 30 junio 2009 ). De ahí que, si la posesión constituye una mera tenencia indefinida y tolerada por el propietario, se trata de un precario y el propietario puede recuperarla en cualquier momento.

4.- En cuanto al ámbito del juicio de precario, el artículo 250 de la LEC establece que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier persona con derecho a poseer la finca. Como dice la STS de 6 de noviembre de 2008 se trata aquélla de una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no le corresponde, aunque estemos en la tenencia del mismo y, por tanto, sin título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho; supuestos suficientemente amplios para reconducir hacia el juicio de desahucio lo que aquí se plantea en relación a la posesión de una casa sin título o con título absolutamente ineficaz para destruir la prueba de la accionante.

Como puede observarse se han dado dos conceptos amplios de la situación o conceptuación de precario, la primera que hemos expuesto en el fundamento jurídico anterior, más estricta, con la cita de la referida jurisprudencia. Este criterio dispar ha llevado al legislador a regular la ocupación ilegal espontánea, esto es, no derivara de tolerancia alguno del titular, a reconducir la reclamación en el seno del anteriormente denominado interdicto de recobrar la posesión,lo que ha llevado a modificar la LEC mediante la Ley 5/2018, de 11 de junio, en vigor para los procedimientos que se inicien tras la entrada en vigor.

En conclusión, el recurso de apelación se debe desestimar porque el demandante ha logrado acreditar que la parte demandada ocupa la vivienda de forma ilegal al no ostentar título alguno, siendo admisible pretender mediante este procedimiento recuperar su posesión condenando a la apelante de dejar libre y expedita la vivienda con entrega de la misma al demandante.

CUARTO.-La disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,