Sentencia Civil 300/2025 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 3, Rec. 506/2025 de 30 de mayo del 2025

PRIMERO.-La representación procesal de Lucio interpone recurso de apelación contra la sentencia de instancia que estima íntegramente la demanda interpuesta por CORAL HOMES SL UNIPERSONAL (en sucesión de BUILDINGCENTER SAU, que es quien interpuso originariamente a demanda) contra Lucio, Josefa y Victoria, declarando haber lugar al desahucio de los demandados por precario y condenando a los mismos a dejar la finca libre bajo apercibimiento de lanzamiento si no proceden al desalojo.

Solicitan los apelantes la revocación de la sentencia de instancia con la desestimación íntegra de la demanda.

SEGUNDO.-Son relevantes a efectos del presente recurso de apelación, entre otros, los siguientes antecedentes:

- Los presentes autos se incoaron por demanda interpuesta el 11 de junio de 2018 por BUILDINGCENTER SAU, que luego sería sucedida procesalmente por la entidad CORAL HOMES SLU. La demanda se interpuso frente "a los ignorados ocupantes de la finca sita en DIRECCION000, Vilanova de Aurosa". Los ignorados ocupantes serían Josefa, su hermano Lucio y la madre de ambos, Victoria.

- El título que fundamentaba la propiedad de la demandante es el testimonio del decreto de 30-6-2016, dictado en autos de EJH Ejecución Hipotecaria 254/2010, del Juzgado nº 2 de Vilagarcía de Arosa, en el cual las partes fueron CAIXABANK SA como ejecutante y como ejecutada la "herencia yacente de Pascual" (padre de los apelantes) y Victoria

- En el Procedimiento de Ejecución Hipotecaria citado la adjudicataria BUILDINGCENTER SAU instó con base en el art. 675 que se le pusiera en posesión del inmueble, ocupado por los ahora apelantes y su madre, si bien posteriormente la adjudicataria desistió de esa pretensión, por lo que el juzgado, accediendo a dicha petición, archivó el procedimiento.

- Tanto BUILDINGCENTER SAU, primero, como CORAL CENTER, después, interesaron por vía de juicio de desahucio por precario el lanzamiento de los deudores ejecutados de la finca hipotecada

TERCERO.-Alegan los apelantes, como ya hicieron en la contestación a la demanda, fundamentalmente la inadecuación de procedimiento por razón de la materia, con infracción del artículo 250.1.2º LEC, según el cual se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas "que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca".Concretamente, se viene a indicar que en el presente caso la demandante nunca ha cedido la finca de forma gratuita ni tampoco ha tenido la posesión de la finca; que la demandante basa el título que la faculta a la entrega del inmueble de un decreto de 30 de junio de 2016 dictado en Ejecución Hipotecaria 254/2010, por lo que no está acreditado que el demandante tenga la posesión real de la vivienda a título de dueño; el demandante no es tercero de buena fe que hubiese adquirido su título de forma onerosa fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria, pues es una sociedad participada íntegramente por CAIXABANK, al igual que BUILDINGCENTER SAU; los demandantes no son ocupantes sin título, sino deudores hipotecarios con título que poseen la vivienda como anterior dueño y antiguos ocupantes ( Josefa y Lucio por delación o sucesión en la posición de su pare Pascual, y la madre Victoria de forma directa) de forma que el desalojo debería realizarse en un procedimiento ejecutivo con todas las garantías.

Consideran también los apelantes que se ha infringido el artículo 675.2 en relación con el art. 661, 545 y 675 de la LEC, en relación a lo dispuesto en la Ley 1/2013 de 14 de mayo. En este sentido, la sentencia de instancia fundamentaría su decisión en el art. 675.2 LEC, según el cual "si el inmueble estuviera ocupado, el Letrado de la Administración de Justicia acordará de inmediato el lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto, con fijación de día y hora exacta y con arreglo a lo previsto en el apartado 2 del artículo 661, que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda. Cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 661, el adquirente podrá pedir al Tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda".

Entienden los apelantes que dicho artículo no es aplicable cuando la pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución ejecutoria, debiendo interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento, pues el título que faculta al acreedor proviene del procedimiento de ejecución. En ese mismo sentido, el art. 61 LEC atribuye, salvo disposición en contrario, al tribunal que tenga competencia para conocer un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Así que el art. 675.2 LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble que no sean deudores hipotecarios y el plazo de l año no es aplicable al presente caso, al tratarse los demandados de deudores hipotecarios y no arrendatarios u ocupantes de hecho.

Entienden los apelantes que recurrir la demandada al juicio de desahucio supone un claro fraude de ley, al existir un procedimiento hipotecario, teniendo además en cuenta que la misma, por propia voluntad, pidió en su día el archivo del mismo sin hacer efectivo su derecho a la entrega de la cosa con el correlativo lanzamiento de los ocupantes en dicho procedimiento, ello con la única intención plausible de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2023, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad

CUARTO.-Sobre la cuestión sometida a debate se ha pronunciado recientemente el Tribunal supremo, en casos ciertamente muy similares, y donde también interviene la ahora demandante y son protagonistas, asimismo, CAIXABANK SA y BUILDINGCENTER SAU. Concretamente, la sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo 1217/2023, de 7 de septiembre, tal y como recoge numerosa jurisprudencia de las Audiencia Provinciales (por todas, SAP de Madrid, de 21 de diciembre de 2023), vuelve a declarar la inidoneidad del proceso de desahucio por precario cuando ha precedido una ejecución hipotecaria y el ocupante demandado es el antiguo deudor ejecutado (y es potencial beneficiario de la suspensión de los lanzamientos o de otras medidas previstas en la Ley 1/2013) y reitera la doctrina de las sentencias del Pleno 771/2022, de 9 de noviembre y las posteriores STS 515/2023 y 999/2023, en las que se distinguía a estos efectos entre (i) los supuestos en que el demandante en el desahucio por precario fuese el adjudicatario de la vivienda hipotecada (ejecutante o no), en cuyo caso el precario no es el procedimiento adecuado y el adjudicatario deberá instar la entrega en el seno de la ejecución hipotecaria y (ii) los casos en que el demandante fuera un tercero que hubiese adquirido su título de dominio fuera de la ejecución hipotecaria, cuya buena fe se presume, por no haberse acreditado ninguna connivencia con el adjudicatario del procedimiento ni intención fraudulenta alguna, en cuyo caso el juicio de precario sí resulta idóneo para obtener el lanzamiento, sin perjuicio de que el demandado pueda hacer valer su título (resolución de suspensión del lanzamiento o contrato de arrendamiento, conforme a la Ley 1/2013) para permanecer en el inmueble.

Además, y ello resulta relevante para el recurso de apelación que ahora se resuelve, recoge la relación entre Caixabank S.A., Buildingcenter S.A.U., y Coral Homes S.L., atendiendo a que Caixabank S.A., era la acreedora hipotecaria, Buildingcenter S.A., la cesionaria del remate, y Coral Homes S.L., la adquirente de la titularidad de la vivienda por aportación de Buildingcenter S.A., en una operación de aumento de capital y en el poder para pleitos otorgado por Coral Homes S.L., el 9 de noviembre de 2018 (en fechas muy próximas a la adquisición de la vivienda) esta es una sociedad unipersonal, de la que Caixabank S.A. era su socio único (el 9 de noviembre de 2018 es la fecha del acuerdo societario, elevado a público en escritura del día 16). Sobre la adquisición de la titularidad de la vivienda objeto del presente procedimiento y su vinculación a dicho aumento de capital, ello consta en los presentes autos en testimonio notarial (atc. 49).

En la mencionada sentencia, el recurso se resuelve en el mismo sentido que las sentencias del Tribunal Supremo 999/2023, de 20 de junio y 1128/2023, de 10 de julio, en que la demanda de Coral Home S.L. fue desestimada al entenderse acreditado que no tenía la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, dadas sus conexiones con Caixabank S.A., y Buildingcenter S.A.U., llegando a esa misma conclusión en el caso que analiza, pues, según el poder para pleitos otorgado por Coral Homes S.L., en fecha muy próxima a la formalización del título, es una sociedad unipersonal cuyo socio único era Caixabank S.A., adjudicataria de la finca, por lo que no puede atribuirse a la demandante la condición de tercero ajeno a la ejecución hipotecaria, razón por la que la entrega de la posesión de la vivienda y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos previstos en el art. 1 de la Ley 1/2013, debe sustanciarse en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

QUINTO.-Así en sentencia del pleno del TS 771/2022, de 9 de noviembre y en STS 1.128/2023 de 10 de julio:

"En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere el art. 250.1.2.º LEC .

Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento en función de las consideraciones siguientes:

En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.

Con carácter general, el art. 61 de la LEC , salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, el art. 545.1 LEC se manifiesta en similares términos. Y el art. 675.1 de la LEC , en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial.

En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1/2013 .

Lo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC . No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho.

Tampoco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza.

Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos.

Cuestión distinta, como ahora veremos, es que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental.

En este caso, la entidad que promueve el presente juicio de precario es Coral Homes, S.L.U.; es decir, la demandante es una sociedad unipersonal, definida legalmente como aquella constituida por un único socio, sea persona natural o jurídica, o constituida por dos o más socios cuando todas las participaciones o las acciones hayan pasado a ser propiedad de un único socio, según establece el art. 12 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital .

Esta clase de sociedad fue incorporada a nuestro ordenamiento jurídico por la transposición de la Directiva Comunitaria 89/667, relativa a las sociedades de responsabilidad limitada de socio único, llevada a efecto por la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, que entró en vigor el 1 de junio de 1995, actualmente reguladas por la precitada ley del 2010.

Pues bien, en este caso, existe una indiscutible relación entre la acreedora hipotecaria y ejecutante Caixabank, la cesionaria del remate Buildingcenter, S.A., así como la entidad Coral Homes, S.L.U., en tanto en cuanto Caixabank es la socia única de dicha mercantil. Así resulta de la propia escritura de poder aportada al proceso por Coral Holmes, S.L.U., en la que consta:

"[...] al efecto de cumplir con la obligación de identificación del titular real que impone la Ley 10/2010, de 28 de abril, manifiesta que el socio único de IBERIAN AZUL HOMES S.L, unipersonal, hoy CORAL HOMES S.L., unipersonal, es CAIXABANK S.A.".

Lo anterior guarda conexión con las actuaciones promovidas en el procedimiento de ejecución hipotecaria 1133/2010 del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Badalona , en el cual intervienen Buildingcenter, S.A., que es una sociedad que pertenece a Caixabank, y que, según el certificado de tasación, aparece como propietaria del inmueble litigioso, inscrito a su nombre en el registro de la propiedad con fecha 15 de enero de 2015. Pues bien, esta persona jurídica presenta escrito de 25 de enero de 2019, en el mentado procedimiento, solicitando la suspensión del trámite posesorio.

Posteriormente, es la propia entidad bancaria Caixabank, la que insta el archivo del procedimiento 1133/2010, con fecha 25 de enero de 2019, que finalmente se acuerda por decreto de 28 de junio de 2019.

Y todo ello, pese a que se aporta con la demanda certificación registral de que la titularidad de la finca litigiosa pertenece a Coral Homes, S.L.U., por título de aportación social de esta finca, mediante escritura autorizada el 16 de noviembre de 2018, inscripción NUM000, de fecha 7 de octubre de 2019.

Falta de transparencia y confusión creada de la que se queja la audiencia provincial, y que permite concluir que no podamos considerar a la demandante como tercera ajena al procedimiento de ejecución, dadas las identidades antes expresadas y los propios actos de las precitadas mercantiles, que utilizan, indistintamente, las diferentes personalidades concurrentes sobre la titularidad de la finca litigiosa.

Por otra parte, en la tesitura expuesta, la demandante contaba con elementos de juicio suficientes para conocer que la vivienda estaba ocupada por los deudores hipotecarios, toda vez que, poco antes de presentar la demanda de precario, tenía constancia, a través de las actuaciones seguidas en el procedimiento hipotecario, de que eran aquellos quienes ocupaban la vivienda, y no, por lo tanto, los ignorados y desconocidos ocupantes.

No podemos atribuirle a la demandante, dadas las conexiones existentes, la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, en virtud de título proveniente de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario con presumible buena fe para promover el procedimiento de precario.

Todo conduce, por el contrario, a la conclusión de que se pretendió evitar el procedimiento de ejecución hipotecaria, solicitando, primero, la suspensión del lanzamiento señalado, y posteriormente instando su archivo, que fue acordado por decreto 430/2019, de 28 de junio, que no cabe entender como una resolución procesal con eficacia de cosa juzgada que vede la reapertura del procedimiento para la consecución del lanzamiento de los demandados, sino como simple solicitud para lograr el desalojo de la vivienda por la vía improcedente del juicio de precario.

En ningún momento, se ha renunciado a la toma de posesión de la vivienda, que deberá instarse en el marco de la ejecución hipotecaria, en el seno del cual podrán los demandados hacer uso, en su caso, de los derechos que señala la Ley 1/2013".

En la sentencia 771/2022 se señalaba:

"Cuestión distinta, como ahora veremos, es que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental.

3.3 La idoneidad del juicio de precario para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble, por quien no fue parte ni intervino en el procedimiento hipotecario

En el presente caso, la acción es ejercitada por un tercero, cuya buena fe se presume, que es ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que conste actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado. Su título proviene de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte. En cuyo caso, no cabe negarle la posibilidad legal de acudir al procedimiento de desahucio por precario del art. 250.1 2º LEC ".

En dicho procedimiento, el demandado podrá, además, hacer valer su título a permanecer en la posesión de la cosa, mediante la aportación del auto de suspensión del lanzamiento o contrato de arrendamiento obtenidos al amparo de la Ley 1/2013.

"A tal posibilidad de oposición, nos referimos, expresamente, en la sentencia 502/2021, de 7 de julio , así como en la 719/2021, de 25 de octubre , en las que no se planteó, y, por lo tanto, no se resolvió, la cuestión debatida, en el presente recurso, sobre la idoneidad de la vía del juicio de precario. En cualquier caso, en dichas resoluciones declaramos:

Esta suspensión constituye, por tanto, una medida procesal que afecta a la ejecución del lanzamiento de los ocupantes sin título (los propietarios ejecutados perdieron el dominio de la finca como consecuencia de su adquisición por el adjudicatario en la subasta). En la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, se suspende también correlativamente el derecho del adjudicatario de obtener la posesión del inmueble (no se genera una situación de "coposesión") y, en consecuencia, el ejecutado conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda. No constituye una situación meramente tolerada por el adjudicatario, en la medida en que no tiene su fundamento en su consentimiento; la situación posesoria se mantiene temporalmente a favor del ejecutado aun sin o incluso contra la voluntad del adjudicatario, que tiene el deber jurídico de soportarlo. No se trata de un "mero o simple hecho de poseer" ( art. 5 LH )".

Y en la STS 502/2021, de 7 de julio:

"8.- Por ello, el acreedor adjudicatario carece de acción de desahucio frente al deudor ejecutado durante el tiempo de la suspensión, pues está directamente vinculado y obligado por la resolución judicial dictada en el procedimiento de ejecución en el que ha participado como ejecutante. También debe entenderse vinculado por la suspensión cualquier otro adjudicatario que haya actuado en la subasta por cuenta del acreedor, pues conforme a la redacción original del art. 1 de la Ley 1/2013 , la suspensión del lanzamiento alcanza también a los casos de procesos de ejecución hipotecaria en que 'se hubiera adjudicado [la vivienda] al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta'".

Por último, dada la naturaleza plenaria del proceso por precario ( SSTS 691/2020, de 21 de diciembre ; 502/2021, de 7 de julio y 605/2022, de 16 de septiembre ), cabe alegar y debatir dentro de dicho procedimiento, la cuestión relativa a la aplicación de la Ley 1/2013, que deberá ser resuelta, como cuestión de fondo o, en su caso, mediante la aplicación de la normativa de la prejudicialidad civil ( art. 43 LEC ), por el juez que conozca del procedimiento de precario".

SEXTO.-La aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo, recogida en las sentencias citadas y transcritas, dadas las circunstancias concurrentes en el presente procedimiento, y partiendo de la vinculación de Caixabank S.A., con Buildingcenter, S.A.U., y también con Coral Homes S.L., en los términos recogidos por las sentencias del Tribunal Supremo, permiten descartar que la entidad demandante, Coral Homes S.L., pueda ser considerada como tercero con título oneroso obtenido al margen del procedimiento hipotecario y que, por ello, esté legitimada para instar un proceso autónomo de desahucio por precario frente al deudor hipotecario que todavía ocupa la vivienda ejecutada.

Finalmente, la posterior transmisión del 80% del capital social de Coral Homes S.L.U, a otra entidad ajena al grupo Caixabank S.A., no convierte a Coral Homes S.L., en un adquirente de buena fe, aplicando la doctrina establecida en la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2023, que razona, que la buena o mala fe se juzga en el momento de la adquisición de la finca, no después.

SÉPTIMO.-Por lo expuesto, la entrega de la posesión de la vivienda origen del presente procedimiento y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, si procediera por concurrir los presupuestos exigidos para ello, no puede actuarse en el proceso de desahucio por precario (ni en la ejecución de una potencial sentencia estimatoria en este), sino que debe sustanciarse dentro del mismo procedimiento de ejecución hipotecaria, procediendo declarar, en el caso que aquí se resuelve, la inadecuación del procedimiento, debiendo la demandante formular su petición ante el juzgado de primera instancia que conoció la ejecución hipotecaria, con condena en costas a la parte demandante ( artículo 394 de la LEC) .

OCTAVO Y ÚLTIMO.-En aplicación de lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 394.1 de la Ley Enjuiciamiento Civil, precepto que recoge el criterio de vencimiento objetivo en materia de imposición de costas en los juicios declarativos, han de quedar impuestas a la parte demandante las causadas en la primera instancia, al quedar íntegramente desestimadas sus pretensiones, y no apreciarse motivo por el que el pronunciamiento sobre costas no haya de verificarse de conformidad al indicado criterio. Por la estimación del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398 de la LEC) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación