Sentencia Civil 1418/2025 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 1656/2023 de 04 de noviembre del 2025

PRIMERO.- La representación de don Ovidio presenta demanda de juicio ordinario de impugnación de acuerdos frente a la Comunidad de Propietarios del edificio denominado DIRECCION002 y nº NUM000, estando identificados actualmente los antiguos portales DIRECCION002 y NUM000 como DIRECCION001 Y DIRECCION000. Según relata el actor el título constitutivo de la Comunidad es de 16 de Julio de 1.964 y se denominaba "EDIFICIO SITO EN TUDELA CON ENTRADA POR LA DIRECCION002", ANTES TAMBIEN POR DIRECCION003, HOY NUMEROS NUM001 Y NUM000, EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL" con los diferentes cambios de denominación ahora hay dos portales que se identifica como DIRECCION001 y DIRECCION000.

Según se dice en la demanda la Comunidad está constituida por 20 viviendas con sus trasteros. A NUM002 se accede por el portal de DIRECCION001 y NUM003 por el de DIRECCION000. Hay dos entreplantas una de acceso por cada local y un local en la planta NUM004 cada uno con su cuota. Añade el actor en la escritura pública que aporta como doc. n º 1 consta el detalle de elementos y cuotas de la Comunidad. El actor es titular por herencia de su padre de 3 locales comerciales.

-uno en planta NUM004 en DIRECCION002 con una cuota del 18,70

-uno sito en la NUM005 también del edificio de DIRECCION001 con una cuota del 1%

-uno local comercial en planta NUM004 sito en DIRECCION001 con una cuota del 0,3%.

El acceso por la local NUM006 de la DIRECCION002 y desde la DIRECCION000; al número DIRECCION004 y al número NUM007 por DIRECCION001.

La Junta objeto de impugnación es la celebrada el día 28 de abril de 2017 y el motivo esencial de solicitud de nulidad radica en que dicha Junta (en cuyo orden del día se pretendía aprobar las cuentas de 2.016, el presupuesto de 2.017, abordar un proyecto de rehabilitación del edificio y nombrar órganos de gobierno) se convocó solo para una parte de los vecinos concretamente los que tienen acceso por DIRECCION000, por lo que de los 23 elementos que están inventariados en la división horizontal, solo fueron convocados los propietarios de 13 elementos que tienen acceso por el portal DIRECCION000.

Todo ello tenía su origen en los hechos ocurridos en enero de 2017 cuando se produjo un atasco en una de las viviendas y el actor recibió una carta en la que se le solicitaba acceso para entrar en su local lo que fue debidamente autorizado. A partir de allí la Administración remite una carta realizando un cálculo de la derrama a pagar en la que se prescindía de las cuotas fijadas en el título constitutivo y realizaba otro cálculo para el reparto de la factura tomando en consideración únicamente la superficie del portal de DIRECCION004 recurriendo a juicio de la actora en una doble ilegalidad, en primer lugar por no tener en cuenta las cuotas fijadas en el título y en segundo lugar por tomar en consideración sólo una parte de los elementos de la comunidad. La consecuencia de todo ello es que se le asignó por los tres locales de que es propietario una participación del 34% cuando la inicialmente asignada era del 20%. Pese a que el actor remite una carta solicitando información al respecto no recibió ningún tipo de información.

Seguía relatando la actora que cuando fue convocado a la junta objeto de impugnación remitió un primer correo a los administradores reiterando los motivos anteriores. Más tarde recibió un nuevo correo con lo que se denominaban cuentas del año 2.016, si bien solo eran los gastos de 2.016 omitiéndose toda la información referente a los ingresos reales de 2.016. Tampoco, en relación con el punto segundo del orden del día (presupuesto de 2.017) se acompañaba ninguna información, ni de gastos ni de ingresos. Por todos estos motivos solicitó la suspensión de la Junta no recibiendo contestación alguna

Ante esta situación y previniendo que no iban a obtener respuesta de la administración el 27 de abril, víspera de la celebración de la junta el señor Ovidio remitió una carta avanzando su voto en contra y sin perjuicio de la ulterior comunicación que se hiciera ( artículo 17.8 LPH) .

El mismo día de celebración de la Junta, el 28 de abril de 2017 recibió una carta de quien dice ser empleada de la Administración en la que se le informa de que todo es correcto y que no se va a suspender la junta.

Finalmente se celebró la junta el 28 de abril a la que no asistió el actor. El acta se le notificó el 23 de mayo de 2017 habiendo fallecido su padre el día 18 de mayo.

No se aportaba por la actora dicha Acta, pero manifestaba que se hizo constar en la misma la existencia de dudas sobre las cuotas correspondientes a cada propietario añadiéndose que al estar pendientes de "verificar" las cuotas correspondientes a cada copropietario en la junta, no se concretaron las cuotas de asistencia; tampoco en cada acuerdo votado se expresaron ni el voto a favor ni el voto en contra en términos de cuotas.

En todo caso constan aprobados los acuerdos incluidos en el orden del día a pesar de que el voto de los propietarios que se cita en contra resulta ser superior al voto de los propietarios a favor:

Voto a favor: NUM008. 3,85%, NUM009. 4,00%, NUM010. 3,85%, NUM011. 4,00% y NUM012. 4,00%: total 19,70%.

Voto en contra: NUM004 18,70%, NUM005 1,00%, NUM005 0,30% total 20%.

Ello se debía, siempre según la actora, a que lo que se hace es contar únicamente con el número de votos, pero no las cuotas que los represente. Añade además que además que en el acta se dice que su padre don Norberto asistió representado por Asesoría Arnedo, pero no existió ningún tipo de delegación de voto.

Por todos estos motivos remitió correos electrónicos a la Administración solicitando la modificación del Acta en lo que insistía como cuestión esencial que debe ser resuelta lo antes posible, la existencia y constitución de la Comunidad Horizontal de Copropietarios insistiendo que desde 1964 se trata de un edificio único no habiendo sido otorgado un nuevo título constitutivo que cree dos comunidades.

A partir de ahí efectuaba un examen de todos los acuerdos adoptados que impugnaban expresamente entre otros motivos por falta de información, por atribuir a su padre ya fallecido la condición de moroso etc.

Por último, en la fundamentación jurídica de su demanda insistía en los aspectos anteriormente referenciados, es decir

1-Inexistencia de una comunidad de la DIRECCION000

2-Indebida convocatoria de la Junta de 28 de abril de por no incluir la documentación informativa de los ingresos y gastos a aprobar dejando sin resolver la cuestión pendiente relativa a las cuotas

3-Incorreccion del Acta levantada porque no recoge ni los asistentes de las cuotas

4-Nulidad de todos los acuerdos adoptados por los motivos anteriormente referenciados.

En su escrito de contestación a la demanda la Comunidad de Propietarios de DIRECCION001 y DIRECCION000 de Tudela alegó en primer lugar y como principal motivo de oposición que nunca desde su construcción, la Comunidad demandada se ha constituido como tal ya que ambos portales han convocado y celebrado todas las juntas de forma independiente, nombrado sus presidentes, cada una de ellas tiene su propio CIF libro de actas y administradores de fincas diferentes hasta hace poco. Sólo como consecuencia de la notificación de esta demanda es cuando se han reunido por primera vez todos y se han obligado a nombrar un presidente para poder contestado la demanda. Alegaba que todos estos hechos eran conocidos por el actor por su padre porque acudía a dichas Juntas.

En la fundamentación jurídica de su escrito alegó su propia falta de legitimación pasiva calificando de obstaculizadora la actuación del Sr Ovidio y que, para la votación de los acuerdos, las cuotas determinadas en el título constitutivo se ponderan proporcionalmente en cada comunidad. Acompañaba un cuadro ilustrativo de las cuotas de participación establecidas en las escrituras y las ponderadas en cada comunidad a través de una regla proporcional.

Más concretamente en relación con los acuerdos adoptados en la Junta de 28 de abril de 2018 ponía de manifiesto que el administrador hizo entrega de toda la información con un resumen de ingresos y gastos y de saldos.

Más adelante presentó un escrito en representación de Comunidad de Propietarios de DIRECCION001 y DIRECCION000 de Tudela solicitando la intervención en el procedimiento de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 al haber quedado acreditada su existencia en el trafico jurídico. Pese a la oposición a dicha intervención presentada por e Sr Ovidio el Juzgado de instancia dictó Auto admitiéndola al entender que la LPH prevé la creación de subcomunidades por vía de hecho y que ha quedado acreditado el interés directo y legítimo en el pleito desde el momento que la comunidad general nunca ha existido como tal.

La representación de la Comunidad de DIRECCION000 presentó escrito de contestación a la demanda oponiéndose a la misma por los mismos razonamientos recogidos en la contestación a la demanda de Comunidad de Propietarios de DIRECCION001 y DIRECCION000.

Tras la práctica de la prueba solicitada el Juzgado de instancia dictó sentencia estimando la excepción de falta de legitimación pasiva de la Comunidad que denomina "general" por entender que no existe y que en realidad está formada por dos comunidades independientes. Tras referirse al contenido de los 16, 17 y 18 LPH entiende que a pesar de la estimación de la excepción alegada procede entrar a conocer del fondo del asunto por haberse admitido la intervención de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000. Concluye que la convocatoria de la Junta ahora impugnada fue realizada correctamente, y los acuerdos debidamente adoptados por la mayoría. Añade que la LPH no exige aportar la información previa ni esto puede ser causa de nulidad, que los acuerdos referidos a 2016 y 2017 son correctos porque de ninguna forma se ha probado la forma de su reparto. Acuerda por ello la desestimación de la demanda interpuesta.

Se recurre dicha resolución por la representación de D Ovidio que alega los siguientes motivos:

1.-Se opone a la estimación de la falta de legitimación de la Comunidad demandada, insistiendo en considerar que no existe prueba documental de extinción de dicha Comunidad General y si de su constitución. Añade que el funcionamiento independiente es una situación de hecho para la gestión de asuntos comunes, pero siempre dentro de la Comunidad de Derecho, siendo así por lo que las Comunidades de hecho carecen de representación para comparecer en juicio y por tanto sus conflictos deben ser resueltos actuando representadas por la Comunidad de derecho. Considerada la recurrente que esto es una prueba de que el funcionamiento de la Comunidad de DIRECCION000 era solamente de hecho.

Reitera los motivos alegados en su escrito de demanda e insiste la nulidad por deficiente convocatoria por los motivos alegados como eran-indebida convocatoria ya que nada se envió en relación con las cuentas y gastos; esto fue complementado después pero insuficiente.

La representación de la CP DIRECCION001 y DIRECCION000 y de la CP de DIRECCION000 se opone al recurso interpuesto y solicita la confirmación de la sentencia dictada.

SEGUNDO. -Tal y como se ha puesto de manifiesto por la representación del Sr Ovidio, con fecha 9 de junio de 2024 esta Audiencia Provincial dictó sentencia resolviendo el recurso de apelación interpuesto por éste contra la sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia nº4 de Tudela y que acordaba desestimar parcialmente la demanda interpuesta contra la Comunidad de Propietarios de la CP DIRECCION001 y DIRECCION000 y de la CP de DIRECCION000.

En la demanda que dio lugar al inicio de ese procedimiento, por los mismos motivos ahora alegados la representación del Sr Ovidio solicitaba la declaración de nulidad de las Juntas celebradas los días 13 de junio de 2.019, de 26 de noviembre de 2.019 y de 28 de enero de 2.020. La contestación a la demanda por parte de la Comunidad demandada se alegó también la falta de legitimación pasiva siendo además iguales los motivos de oposición.

Nos remitimos por tanto al contenido de dicha resolución:

"SEGUNDO.- Se rechazan en su integridad los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada procediendo la estimación de la alzada.

La legitimación no supone, sino que en el proceso se encuentren como demandantes o como demandados aquellas personas a quienes la ley atribuye el ejercicio de los derechos o el deber de soportarlos, no en tanto que existentes, cuestión ésta que atañe al fondo del asunto, sino en cuanto que, alegados o afirmados en la demanda, con tal que dicho alegato o afirmación se adecue al correspondiente esquema legal.

En efecto, la legitimación, como ha señalado la mejor doctrina, es "aptitud jurídica concedida por la ley";el ejercicio del derecho de acción no está atribuido a cualquier persona, de modo que "sólo pueden ejercitarlo aquéllas a las que el legislador se lo concede",se trata por lo tanto de aptitud, de habilitación, concedida a una persona, en función de la pretensión que el demandante pretende plantear ante el tribunal correspondiente; por consiguiente, se trata de aptitud concedida, y exigida, por el legislador a una o varias determinadas personas y frente a otra u otras ciertas personas para poder reclamar de los órganos jurisdiccionales la eficaz realización de la función jurisdiccional, resolviendo la pretensión planteada.

Por ello posee especial interés determinar cuál es el criterio que el legislador emplea para atribuir la legitimación, esto es, a qué sujetos les es jurídicamente lícito y posible plantear la demanda judicial en cuya virtud piden que se dicte una determinada resolución frente a otra u otras personas; o, como se ha dicho por la doctrina, "si la pretensión que el demandante plantea, o pretende plantear, se acomoda en todos sus elementos a los esquemas que el legislador tiene previstos",en cuyo caso se podrá decir que existe legitimación, "toda vez que en estos esquemas, aparecen los derechos e intereses tutelables".En suma, se trata de que quien demande sea la persona prevista por el legislador; que, asimismo, la pretensión se dirija frente a quien o quienes ha previsto el legislador; y que la causa de pedir se acomode a las previsiones legales por haber sido considerada digna de amparo por el legislador. Por lo tanto, lo determinante de la legitimación es la pretensión planteada, afirmada, acomodada a los criterios referidos, a los esquemas legales correspondientes contenidos de ordinario en el denominado derecho sustantivo, aunque también a veces en las normas procesales, de ahí que el Art. 10 de la LEC se refiera a "quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso".

En efecto, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH en lo sucesivo) en su artículo 18 dispone que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales... en los siguientes supuestos: "a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios... c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan agotado con abuso de derecho".Y en su número 2 se establece lo siguiente: "estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas...".

La demanda se dirigió por uno de los copropietarios, y sin que se haya alegado la falta de cumplimiento de ninguno de los requisitos que con arreglo al precepto mencionado le habilitan para interponer la demanda de nulidad de las Juntas referidas, frente a la Comunidad de Propietarios DIRECCION001- DIRECCION000 de Tudela y precisamente por afirmar en realidad la inexistencia de las dos subcomunidades a las que la parte demandada se refiere, en la medida que no reúnen los requisitos jurisprudencialmente exigidos para considerarles como tales subcomunidades, frente a quienes pueda dirigirse la demanda de nulidad de los acuerdos adoptados .

En consecuencia, desde el punto de vista de lo afirmado en la demanda que es lo que corresponde resolver respecto de la falta de legitimación pasiva, es claro que la demanda, insistimos según lo afirmado, se dirigió conforme al esquema legal establecido, en la medida en la que se formuló por quien estaba legalmente habilitado para ello y frente a quien, asimismo, estaba facultada para soportar la acción de nulidad emprendida en razón de la afirmada inexistencia de subcomunidades que pudieran estar habilitadas al efecto, por carecer de las condiciones legal y jurisprudencialmente exigidas para ello; obsérvese que la redacción del artículo 2 d) LPH vigente desde el 28 junio 2013 dispone que la referida Ley será aplicable "a las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica".

Cuestión distinta es que el derecho inicialmente afirmado en la demanda exista y corresponda a quien lo invoca y precisamente frente a tal demandada, pero esto es lo que tradicionalmente se conoce como cuestión de fondo, en cuyo conocimiento impediría entrar la estimación de la falta de legitimación pasiva que, por lo expuesto hemos de desestimar, por lo que procede revocar en este particular la sentencia recurrida y entrar en el conocimiento de la cuestión de fondo que la demanda suscita.

Habiéndose reproducido en este procedimiento lo sucesión de hechos ocurridos en el anterior, conforme a lo resuelto por la sentencia anteriormente descrita procede igualmente revocar el pronunciamiento que acuerda la falta de legitimación pasiva de la Comunidad demandada pasando a entrar al conocimiento de la cuestión de fondo.

TERCERO.-Continuando con la reproducción de la resolución anteriormente dictada en el fundamento jurídico TERCERO de la misma se describe los hechos a tener en cuenta para la resolución del recurso y que por ser los mismos transcribimos literalmente:

"TERCERO.- Para dar adecuada respuesta a lo que constituye objeto del proceso y, también, del recurso es necesario tener en cuenta los hechos siguientes:

1.En la escritura de declaración de obra nueva, división de casas por pisos y constitución de propiedad horizontal otorgada en Tudela el día 16 de julio de 1964 el otorgante don Constancio afirmó ser dueño de la finca que seguidamente se describió en dicho documento y en su apartado II destinado a la declaración de obra nueva describió la obra construida que consta de planta baja y cinco más elevadas, de las cuales la NUM013 está destinada a trasteros; y al constituir la propiedad horizontal describió la finca en los siguientes términos: "URBANA: Edificio destinado a viviendas y locales comerciales, en Tudela, con entrada por las DIRECCION001 y DIRECCION003..." pasando a describir los linderos del edificio; afirmando que este consta de planta NUM004, NUM005 y plantas NUM006, NUM014, NUM007, NUM015 y NUM013 pasando a relatar la distribución de dichos pisos o locales, señalando como número uno locales comerciales de la planta NUM004 del edificio a quienes atribuyó una cuota de participación en la finca del 18,70%. Dos locales en NUM005 con entrada uno de ellos por la DIRECCION002 y el otro por DIRECCION003 con cuotas de 0,30 centésimas y una centésima respectivamente; y pisos con entrada por una u otra de dichas calle y travesía con cuotas de participación que oscilan entre 3,75 y 4,40 centésimas incluido el trastero correspondiente. Quedando el edificio distribuido en 23 fincas independientes.

2.En la referida escritura se expuso: "ESTATUTOS del edificio sito en Tudela, con entrada por las DIRECCION001 y DIRECCION003, sin número, en régimen de propiedad horizontal. ARTÍCULO 1º.-se constituye en este acto la propiedad horizontal del edificio citado, distribuido por pisos al amparo de la Ley de 21 de Julio de 1960 , con la denominación de "PROPIEDAD HORIZONTAL DEL EDIFICIO SITO EN TUDELA, CON ENTRADA POR LAS DIRECCION001 Y DIRECCION003" y así será conocida en todos sus actos y relaciones". ARTÍCULO 2º.- Se regirá por la Ley especial citada, por las leyes y disposiciones complementarias y en lo que las mismas permitan por estos Estatutos. En su defecto por las normas establecidas por el Código Civil sobre la copropiedad. Estos Estatutos para los propietarios actuales o futuros tienen trascendencia real y dado que la mayor parte de sus disposiciones constituyen limitaciones del derecho de propiedad o cargas reales se solicita su inscripción en el Registro de la Propiedad".Y luego de realizar otro tipo de menciones que nada tienen que ver con el objeto del pleito y del recurso se volvió a insistir diciendo: "en los anteriores términos deja constituida Don Constancio la propiedad horizontal del edificio sito en Tudela, con entrada por las DIRECCION001 y DIRECCION003".

3.Ambos portales han venido funcionando como Comunidades de hecho, independientes entre sí, desde el principio, aproximadamente. No obstante, con ocasión del juicio ordinario número 257/2020 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Tudela, doña Estrella vecina de la DIRECCION005 de Tudela e interviniendo como "Presidenta de la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 y DIRECCION000 de Tudela", nombrada por acta de fecha 8 de junio de 2018, otorgó poder en favor de la Procuradora señora Ayala Lázaro y ello al amparo del artículo 453.3 de la LOPJ. "

CUARTO.-Hacemos referencia ahora a la Junta cuya nulidad se solicita en este procedimiento que es la de 27 de abril de 2018 debiendo poner de manifiesto que el contenido de la misma solo fue aportado y de forma parcial por la demandada en el bloque de Documentos n º1 a 7; en todo caso ambas partes coinciden en su contenido.

Como venimos reiterando la representación del señor Ovidio fundamentó la demanda de impugnación de acuerdos y ahora el escrito del recurso de apelación presentado en que dicha Junta fue convocada únicamente por la Comunidad de DIRECCION000 cuando dicha comunidad no existe debiendo haber sido convocada por la denominada Comunidad General de DIRECCION001 y DIRECCION000 de Tudela.

Dicha cuestión fue también abordada en la reiterada sentencia de 9 de junio de 2024 en los siguientes términos:

"CUARTO.- El primer grupo de motivos del recurso se planteó en los siguientes términos: "causas esenciales de impugnación comunes a todas las juntas. Primero. -Infracción del título constitutivo y del art. 5 LPH al emplearse tanto para asistencia y votaciones como para reparto de gastos unas cuotas de participación diferentes de las fijadas en el título constitutivo. Segundo. -Infracción del título constitutivo al convocarse junta para solo una parte de la comunidad. Los portales convocantes solo son partes de la Comunidad para los que no existe ninguna previsión de funcionamiento autónomo en el título constitutivo o en los estatutos y para los que la Comunidad no ha aprobado ningún acuerdo posterior habilitador de ese funcionamiento independiente. Así las cosas, se realizan convocatorias que se dirigen solo a los elementos que tienen acceso por el portal convocante".

Dada la interrelación entre los motivos a los que acabamos hacer mención, que, efectivamente, afectan a las tres Juntas cuya nulidad se pide corresponde darles un tratamiento conjunto.

Los motivos mencionados han de ser acogidos, pues es evidente que la actuación como si de dos Comunidades de Propietarios se tratara vulnera los Estatutos de la única Comunidad de Propietarios existente cual es, según la norma estatutaria, la correspondiente al edificio sito en Tudela, con entrada por las DIRECCION001 y DIRECCION003, cuando la escritura se otorgó.

Tampoco es posible apreciar la existencia de dos subcomunidades, pues con arreglo a lo dispuesto en el artículo 2.d de la LPH se entienden por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica; y es lo cierto que el título constitutivo no prevé tal posibilidad ni tampoco la única Comunidad de Propietarios existente ha adoptado acuerdo alguno con los requisitos legales que permita apreciar la existencia de dichas dos subcomunidades DIRECCION001 y DIRECCION000 de Tudela.

En el caso resuelto por la STS de 22 octubre de 2007 (RJ 2007\8634) la Sala de casación asumió las consideraciones de la de segunda instancia que transcribe en los términos siguientes:

1) "La Sala considera probado que no se constituyó por los propietarios la comunidad general, habiendo funcionado de hecho dos comunidades independientes, una para cada bloque, con sus respectivas Juntas y cargos, en las que la distribución de los gastos que afectaban a cada uno se realizaba de acuerdo con las cuotas y no por partes iguales, como establecía el Reglamento. La Comunidad total solo se constituyó constante ya el litigio, cuando el Juzgado de Primera Instancia consideró que las comunidades particulares carecían de personalidad jurídica y que sólo la Comunidad total estaba legitimada".

2) "La Sala decide que esta situación de hecho, creada y consentida por los propietarios del inmueble, no puede prevalecer sobre lo ordenado en el título constitutivo. Para obtener esta conclusión se fija:

a) En el esquema de la propiedad horizontal: concurrencia de un derecho singular y exclusivo sobre un espacio delimitado y otro derecho de copropiedad, lo que, en esencia, reclama la inseparabilidad de los elementos y la concatenación de los derechos. Aunque la realidad de los edificios múltiples ha impuesto la necesidad de crear subcomunidades inspiradas por la finalidad específica de una parte del edificio -dice la Sala- tal división, por los problemas que entraña, está sometida a una disciplina estricta que hace necesaria e imprescindible su consagración formal, que se ha de proyectar en el título constitutivo. No basta el acuerdo de voluntades; se requieren las formas externas ad solemnitatem. Entre otras decisiones jurisprudenciales, la Sala de instancia se refiere a la Resolución de la Dirección General de Registros de 15 de noviembre de 1994 (RJ 1994, 8897) y a la Sentencia de esta Sala de 21 de julio de 1999 (RJ 1999, 5961).

La "RDGRN, para señalar que sólo cabe reconocer la existencia de una verdadera comunidad jurídica distinta de la constituida por todos los propietarios del edificio en su conjunto cuando dicha parte "objetivada jurídicamente como una de las propiedades separadas en que se ha dividido previamente el edificio en su conjunto, se hallare, a su vez, dividida en régimen de propiedad horizontal, debiendo en todo caso resultar de los Estatutos, de modo indubitado, que determinados asuntos habrán de ser decididos por una Junta que es especial por estar constituida solo por esos propietarios".

"La STS 21 de julio de 1999 , en un supuesto en el que una comunidad formada por dos edificios, en la que las juntas de ambos edificios habían funcionado con independencia, habiéndose producido el efecto jurídico de un acuerdo tácito unánime de que cada portal contribuyese independientemente a los gastos del edificio, atendió al título constitutivo, y a la inscripción registral, en que figuraba el total edificio como una sola comunidad y exigió, para la modificación del título un acuerdo unánime de la Junta, dejando sin virtualidad los acuerdos tácitos".

b) "En la inaplicabilidad al caso de la doctrina de los propios actos, señalando que "dado que en el supuesto de autos la constitución de las subcomunidades se hizo extra estatutariamente y sin inscripción en el Registro, no puede su existencia fáctica derogar el hecho de la existencia y la responsabilidad de la única y sola comunidad".

Por su parte, el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1ª) en su sentencia núm. 1365/2007 de 3 enero. RJ 2007\813 señaló que "Como se desprende de la STS de 21 de julio de 1999 (RJ 1999, 5961) que cita la parte recurrente como fundamento del motivo, en doctrina también seguida por las SSTS de 19 de julio de 1993 ( RJ 1993 , 6160) , 17 de septiembre de 1993 ( RJ 1993 , 6643) , 4 de octubre de 1994 ( RJ 1994 , 7449) , 18 de diciembre de 1995 ( RJ 1995, 6364 ) y 28 de julio de 1999 ( RJ 1999, 6102), de acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala cabe admitir el funcionamiento independiente de las subcomunidades en el seno de una comunidad en régimen de propiedad horizontal cuando se halla expresamente previsto en el título constitutivo".

Al respecto, el TS en SS 29-3-06 señalaba que "la Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe expresamente la constitución de subcomunidades, aunque tampoco las regula con precisión, por lo que es factible la coexistencia de comunidades independientes, formadas por bloques o edificaciones, integradas, a su vez, en otra comunidad para la administración y gestión de espacios o elementos comunes, si bien, para que sea así, deberá constar en el título constitutivo de la finca en régimen de propiedad horizontal o en sus Estatutos (y cita SS 18 de diciembre de 1.995 y 18 de marzo de 2.005 (RJ 2005, 2449))".

Tal es también el criterio seguido por esta Sección tercera de la AP de Navarra en su sentencia de 23 de abril de 2018, Roj: SAP NA 693/2018, que sigue la línea jurisprudencial mencionada.

Y es que, como indica la SAP de Álava de 15 de marzo de 2011 (JUR 2011, 295536) "las subcomunidades no pueden tomar determinados acuerdos que afecten a la totalidad de la Comunidad de Propietarios...".

En definitiva, las juntas de propietarios objeto de impugnación adolecen de los defectos invocados que atañen incluso a la convocatoria que se realiza por quienes carecían de aptitud para realizarlas según lo establecido en el título constitutivo como en lo relativo a la distribución de coeficientes y cuotas que, asimismo, vulneran lo que dicho título establece. Siendo esto así es evidente que hemos de declarar la nulidad de tales juntas en razón de los defectos mencionados lo que implica, en razón de los defectos en que se incurre, que, como recuerda la STS de 10 de julio de 2003 (RJ 2003, 4625), la nulidad de las juntas que se declara comporte también la de los acuerdos adoptados en las mismas, lo que impide y hace innecesario entrar en el análisis sobre el fondo de los mismos en concreto".

Conforme a toda esta fundamentación se dictó sentencia en cuyo FALLO se decía:

"Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Martínez González en nombre y representación de D. Ovidio dirigido por el Letrado Sr. Arribas Cerdán, D. Luís Miguel, frente a la sentencia dictada el día 10 de septiembre de 2.021 por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de primera instancia nº 4 de los de Tudela en autos de juicio ordinario núm. 257/2020, en los que ha sido parte apelada la Comunidad de Propietarios DIRECCION001- DIRECCION000 de Tudela representada por la Procuradora Sra. Ayala Lázaro y defendida por la Letrado Sra. Echave Aboy; debemos revocar y revocamos parcialmente la sentencia y auto de complemento apelados.

En su lugar, y estimando parcialmente la demanda interpuesta por el demandante, declaramos la nulidad de la Junta extraordinaria de 13 de junio de 2.019 a la que antes nos hemos referido, así como de los acuerdos adoptados en ella. Declaramos también la nulidad de la Junta ordinaria de 26 de noviembre de 2019, antes mencionada, así como de los acuerdos adoptados en ella. Asimismo, declaramos la nulidad de la Junta ordinaria de 28 de enero de 2.020 y de los acuerdos adoptados en ella, desestimando la demanda en lo demás.

Revocamos igualmente el pronunciamiento adoptado sobre las costas causadas en la primera instancia; y acordamos no haber lugar a hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en ninguna de las dos instancias".

Siendo los mismos los hechos y fundamentos jurídicos a aplicar, procede acordar igualmente la estimación del recurso de apelación interpuesto igualmente por don Ovidio y la declaración de nulidad de la Junta celebrada el 27 de abril de 2018 así como de los acuerdos en ella aprobados.

QUINTO.-La estimación integra del recurso interpuesto conlleva la imposición de las costas causadas tanto en primera como en segunda instancia a la Comunidad demandada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.