Sentencia Civil 836/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 466/2024 de 04 de diciembre del 2025

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1.- Dª. Magdalena y D. Amador formularon demanda de juicio ordinario ejercitando acción de reclamación de cantidad por importe de 10.000 euros. Se expresaba en la demanda que en fecha 26 de mayo de 2021 firmaron un contrato de compraventa con arras penitenciales. Entregaron los actores en tal concepto la suma de 10.000 euros. La vendedora desistió unilateralmente y sin justificación de la venta acordada, devolviéndoles únicamente la suma entregada de 10.000 euros, cuando la Ley obliga que sean devueltas dobladas, reclamándose en este procedimiento, el resto que falta, esto es 10.000 euros.

2.- D. Sixto y Dª. Nicolasa se opusieron a la demanda alegando en síntesis: i) los demandados acudieron a la agencia inmobiliaria Finques Ges y la autorizaron a promocionar e intermediar en la venta de dicho inmueble por un valor de venta de 115.000,00 €, por lo que se le entregó la documentación relativa a la propiedad de la vivienda, consistente básicamente en la escritura de propiedad y una nota registral. ii) A finales de mayo se puso en contacto con los demandados el Sr. Pedro Francisco de Finques GES para informarles que había unos posibles compradores y que se debería hacer una valoración mas concreta del inmueble, a lo que accedieron, concertando una visita para el día 1 de junio de 2021. Durante el transcurso de la visita del día 1 de Junio de 2021, pusieron de manifiesto al Sr. Pedro Francisco que finalmente no querían vender el inmueble y que lo iban a retirar de la venta. Un par de días después acudieron a la oficina de Finques GES para informar que efectivamente habían decidido no vender el inmueble, sin que se les informase en momento alguno que había una operación de compraventa iniciada. iii) En fecha 9 de julio de 2021 los demandados recibieron con sorpresa una transferencia en su cuenta corriente por importe de 10.000,00 €. La ordenante era la Sra. Felicidad y el concepto "Paga y señal por la venta de su propiedad". Pensando que debía ser un error de la inmobiliaria se pusieron en contacto con Finques GES para informarles de que les habían hecho una transferencia que debía ser para otro propietario, pues ellos habían retirado el piso de la venta hacía más de un mes, siendo en ese momento cuando descubrieron que a finales del mes de mayo la agencia había suscrito un documento de compraventa con arras penitenciales sin que se les hubiera informado de ello, ni se hubieran puesto las arras a su disposición. iv) Finalmente, y viendo que la inmobiliaria había estado jugando en beneficio propio, que en ningún momento les había expuesto la realidad de la situación y que cualquier gestión realizada con ellos estaba resultando infructuosa, los demandados contactaron con los demandantes a fin de poder devolverles las cantidades que la inmobiliaria les había transferido, verificándolo en fecha 1 de septiembre de 2021. v) el contrato de compraventa con arras penitenciales que se acompaña al escrito de demanda y sobre el que se fundamenta la presente demanda, nunca fue vinculante por los siguientes motivos:

a) La Sra. Felicidad nunca tuvo facultades de representación de los demandados que le permitiesen contratar en su nombre. Simplemente tenía autorización para promocionar el inmueble.

b) El documento de compraventa y arras penitenciales nunca fue ratificado ni existió una aceptación de las arras recibidas por la inmobiliaria.

c) El importe de arras percibido por la inmobiliaria en mayo de 2021 no se puso a su disposición hasta el día 9 de julio de 2021, es decir, un mes después de que el inmueble se retirase de la venta, y cuando ya los demandantes habían requerido a la Sra. Felicidad para que entregase el duplo de las arras recibidas (28 de junio de 2021).

3.- La sentencia de instancia estimó la demanda con imposición de costas a los demandados.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia. Decisión de la Sala.

1.- Denuncia el apelante error en la valoración de la prueba y sostiene que en la sentencia en el fundamento de derecho primero se indica, "Se ejercita por los demandantes una acción de reclamación de cantidad alegando que en fecha 26 de mayo de 2021 firmaron un contrato de arras con la Agente de la Propiedad Inmobiliaria..."y en realidad , afirma el apelante , el contenido correcto debería ser "Se ejercita por los demandantes una acción de reclamación de cantidad alegando que en fecha 26 de mayo de 2021 firmaron un contrato de compraventa con arras penitenciales con la Agente de la Propiedad Inmobiliaria..." , pues la expresión "contrato de compraventa con arras penitenciales" es exactamente la que figura en el hecho segundo del escrito de demanda presentado por los demandantes .Añade que la sentencia, recoge textualmente "La parte demandada, reconoce la entrega del pago inicial por los compradores y que procedió a devolver la suma porque no estaban interesados en la venta del inmueble",sin embargo, de la lectura de nuestro escrito de contestación, que es el único momento en que se han reconocido o negado hechos, nunca se puede inferir tal reconocimiento, sino que lo que se reconoce es haber recibido una transferencia de la Sra. Felicidad por importe de 10.000 euros en fecha 9 de julio de 2021, pero no de los demandantes .

Insiste en que el contrato de contrato de compraventa está suscrito por los actores y la API, pero en ningún caso fue pactado por ambas partes como expresa la sentencia, mostrando del mismo modo su disconformidad con el razonamiento de la sentencia que señala que, "Ninguna prueba practicó la parte demandada sobre la supuesta rescisión del contrato o finalización de la autorización otorgada. La entrega al cabo de un mes de las arras por parte de la Inmobiliaria a los vendedores es inocua para los compradores y no tiene trascendencia en este juicio." Pues, entiende el apelante que del burofax remitido por los demandantes a la Sra. Felicidad (Documento 14 del escrito de demanda) queda patente que la Sra. Felicidad notificó la resolución del contrato a los demandantes el día 10 de junio de 2021, y consecuentemente, que las arras se entregasen a los demandados el día 9 de julio de 2021 sí tiene trascendencia en el presente juicio.

2.- Las cuestiones expresadas por la apelante indicando errores en la sentencia, como el hecho de mencionar que se suscribió un contrato de compraventa con arras penitenciales y no un contrato de arras, o si la devolución de las arras se verificó, a la agente inmobiliaria y no a los apelantes directamente, así como las demás expresadas relacionadas por el apelante deben ligarse con el núcleo de la cuestión debatida, que es la indicada en el recurso y que continuación se examinará.

No obstante, apuntaremos, que si la sentencia de instancia reconoce que los demandados otorgaron a la API Sra. Felicidad, facultades suficientes para celebrar el contrato, en virtud del documento, hoja de encargo de intermediación que se incorporó al procedimiento, negando extralimitación de la Sra. Felicidad, lógico es que considere, que las cantidades entregadas en concepto de arras fueron recibidas por los representados, y que el contrato fue pactado por las partes, pues en definitiva los actos del mandatario, en el ámbito del mandato, vinculan al mandante como si los hubiera hecho él mismo. ( art.-622-21 CCCat). Como del mismo modo la revocación del mandato, efectuada posteriormente a la suscripción del contrato por el mandatario, pues otra cosa no se ha probado , y tampoco se afirma por el apelante , sería inoponible a terceros de buena fe que hayan contratado con el mandatario, pues igual que el art.-662.35 expresa esta inoponibilidad, si el mandatario no conocía la revocación, en mayor medida será inoponible si la contratación se verifica con el mandato vigente y antes de su revocación.

3.- Este, es en definitiva el planteamiento de la sentencia de instancia, y es sobre esta argumentación sobre la que se tornan relevantes las infracciones que el apelante dice cometidas, referidas a los art.-1281 y art.-1285 del CC sobre la hoja de encargo, así como de los art.-622-22 y 622-23.2 del CCCat., estos últimos sobre el mandato.

Indica el apelante que la sentencia recurrida recoge en su fundamentación jurídica , "Lo cierto es que no cabe duda que los vendedores otorgaron facultades suficientes a la API Felicidad para la formalización del contrato de autos, tal como se desprende del Full d'Encarrac d'Intermediació que fue remitido este procedimiento por la API el 20 de junio de 2023, tras requerimiento del Juzgado. En dicho documento se pacta expresamente entre Felicidad y los vendedores que "La parte venedora autoritza al PROFESIONAL API, en virtut al disposat a l'art. 55.5.b) de la Llei 18/2007 de 28 de desembre, del Dret a la Vivenda, a fi que pugui subscriurre document d'arras penitencials i aceptar quantitats de l'interessat a adquir la vivenda. Un cop formalitzades i rebudes aquestes, serán posades a disposició de la part venedora que s'obliga a formalitzar la compraventa amb las condicions pactades pel PROFESSIONAL, seguint las indicacions de la part venedora".

Por la prueba practicada en este juicio, no parece que la API hubiese actuado fuera del contrato, habiendo suscrito el Contrato de Compraventa con Arras Penitenciales de la finca en cuestión, por el precio pactado, en el plazo y en las condiciones que ordenaron los vendedores."

4.- Considera el apelante que dicho documento no deja de ser un contrato de mediación entre los demandados y la agencia inmobiliaria, y no un contrato de mandato. Y consecuentemente la Sra. Felicidad no tenía facultad de suscribir un contrato de compraventa, y ni tan siquiera la recepción de arras podía producir efecto alguno si las mismas no se ponían a disposición de los demandados, como es el caso de autos.

5.- Antes de entrar a analizar este motivo del recurso, diremos, que frente a lo expresado por el apelado, no introduce el apelante ninguna cuestión novedosa en esta alzada, lo expresado por los demandados en su escrito de contestación era precisamente esta falta de vinculación de los mismos al contrato celebrado por la agente inmobiliaria al carecer la intermediaria de autorización para ello, sin que el contrato fuera confirmado, por la recepción de las arras por el agente mediador.

La cuestión que plantea el apelante, en coherencia con los motivos de oposición suscitados en su contestación es si la agencia inmobiliaria solo disponía de encargo de venta del inmueble por parte del propietario , pero no de poderes de representación, y dada la falta del mandato representativo no cabría exigirle la devolución de las arras duplicadas al eventual mandante, por el exceso en su actuación del mandatario.

6.- Y entendemos que asiste razón al apelante. En la hoja de encargo de intermediación firmada el 6 de abril de 2021, por los demandados con la agente inmobiliaria, se indica que esta lleva la gestión de venta, conforme a los pactos que expresa, entre ellos, el precio de venta, 115.000 euros y los honorarios que se fijan, y en la misma se contiene la autorización al profesional para firmar un documento de arras penitenciales , y para percibir cantidades , añadiéndose que formalizadas y recibidas, se pondrían a disposición de la vendedora.

Reproduciremos nuevamente la estipulación de la hoja de encargo, "La parte venedora autoritza al PROFESIONAL API, en virtut al disposat a l'art. 55.5.b) de la Llei 18/2007 de 28 de desembre, del Dret a la Vivenda, a fi que pugui subscriurre document d'arras penitencials i aceptar quantitats de l'interessat a adquir la vivenda. Un cop formalitzades i rebudes aquestes, serán posades a disposició de la part venedora que s'obliga a formalitzar la compraventa amb las condicions pactades pel PROFESSIONAL, seguint las indicacions de la part venedora";

Existe, efectivamente una autorización del vendedor al agente para suscribir un documento de arras penitenciales, y la previsión de la hoja de encargo se encuentra en consonancia con el art.-55.5.b) de la Ley 18/2007, precepto que establece sobre las obligaciones del mediador, que, "Antes de iniciar una oferta de un inmueble, suscribir con los propietarios de viviendas que les encomienden la transacción de una vivienda una nota de encargo que les habilite para hacer oferta y publicidad, para percibir cantidades o para formalizar con terceros cualquier precontrato o contrato."

Ahora bien, no entendemos que más allá de la firma de unas arras o la percepción de cantidades, la hoja de encargo contuviera mandato alguno para concertar el contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales que la agente inmobiliaria suscribió en representación de los vendedores . Razona la STS de 22 de mayo 1998," Los encargos de venta no suponen efectivos mandatos para llevar a cabo actos de riguroso dominio, pues lo único que facultan es a realizar actividades de localización de posibles compradores y mediar entre estos y los futuros vendedores, con lo que el hecho de concurrir estas gestiones previas no conducen a tener que decretar que con ellas se generó efectiva venta, como tampoco si el intermediario percibe -no constando en este caso si estaba autorizado para ello- algún dinero como arras o señal, ya que esta situación no implica perfección de un contrato para el que se carece del necesario poder ( sentencias de 19-10-1993 y 7-3-1994 ). El mediador no puede rebasar sus funciones y el exceso en su gestión no obliga a su principal para con el tercero con el que mantuvo tratos negociales de indiscutible condición preliminar".

El agente, por tanto, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión del contrato final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente al mismo y su propia función es predominantemente pregestora, al hacer posible contratar, y cesa una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio ( SSTS de 21.10.1965, 3.3.1967, 1.3.1988 y 6.10.1990).

Señala además la sentencia del TS de 4 de julio de 2008, "Como ha dicho la reciente sentencia de 21 de marzo de 2007 , el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario. Es la que parece actividad típica de las agencias inmobiliarias como la que interviene en los autos. Lo que no es óbice para que tales agencias reciban diversos encargos complementarios o instrumentales de la gestión que se les encomienda y que pueden ser calificados, en sentido amplio como "mandatos", en cuanto de este modo se expresa que la actuación del agente o mediador es eficaz, respecto del concreto encargo recibido, en la esfera jurídica del comitente, siempre que se actúe dentro de los límites señalados por el comitente ( artículo 1727 CC ). Como, por otra parte, es posible encontrar similitudes, analogías o parentesco entre la mediación y el mandato, modelo histórico de las relaciones de gestión, pero sin llegar a confundir la prestación principal, que en la mediación es una gestión de venta, que por su carácter preparatorio del contrato que se espera suele denominarse "relación pregestoria", que ha de poner en relación a comitente con un tercero, y en el mandato se produce con sustitución del comitente (mandato representativo) o con presencia en nombre propio del mandatario, para hacer después traslación de los efectos al mandante (mandato no representativo)."

Tiene declarado además el Tribunal Supremo en sentencia de 19 de Octubre de . 1993, que la mediación de recepción de arras no implica un tácito apoderamiento para disponer de bienes inmuebles y perfeccionar contratos de compraventa cuya gestión le fue encomendada.

Citaremos también la sentencia de la AP de Alicante de fecha 19 de junio de 2018, que razona: " La finalidad del contrato de mediación es, por tanto, la de poner en relación entre sí, directa o indirectamente, a las partes que han de celebrar un futuro contrato, cualquiera que éste sea. Si tal actividad se realiza de una manera estable y para actos de comercio constituiría un contrato de agencia en los términos establecidos en el art. 1 de la Ley 12/1992 : "por el contrato de agencia una persona natural o jurídica, denominada agente, se obliga frente a otra de manera continuada y estable a cambio de una remuneración, a promover actos u operaciones de comercio por cuenta ajena, o a promoverlos y concluirlos por cuenta y nombre ajenos, como intermediario independiente, sin asumir, salvo pacto en contrario, el riesgo y ventura de tales operaciones".

El mediador no está ligado a ninguna de ellas por vínculos de dependencia, subordinación o representación ni participa personalmente en el contrato, ni como representante de una de las partes ni como simple mandatario o comisionista suyo, de modo que queda siempre fuera del contrato derivado de su actividad. Sólo después de la conclusión del negocio, en ocasiones, puede asumir la representación de las partes limitadamente a los actos de ejecución de mismo, entrando ya esa actividad en el ámbito del mandato, la representación, etcétera.

Se trata de un contrato que, a pesar de sus analogías, se diferencia del mandato y del arrendamiento de servicios y, sobre todo, que no debe identificarse con la comisión mercantil aunque tenga con ella ciertas afinidades ; si bien el mediador se obliga a realizar un encargo recibido de otra persona, su actividad, a diferencia de la del comisionista, no es propiamente jurídica sino material (aproximación de los futuros contratantes). En realidad la mediación no continuada o estable o que no sea en actos de comercio debe ser considerada como un contrato especial, al amparo del principio de libertad de pacto recogido en el art. 1255 CC y, en este sentido, la jurisprudencia califica a la mediación como un contrato innominado sui generis, principal, consensual y, aunque ello es objeto de discusión doctrinal, bilateral en cuanto del mismo se derivan obligaciones para ambas partes: la de pagar la remuneración pactada en el caso de que sea eficaz la mediación, retribución que es de esencia al contrato de corretaje, y la desplegar la actividad y diligencia normal en el ejercicio de la mediación.

La mediación inmobiliaria no es más que una modalidad del contrato de mediación y que responde a la misma finalidad contractual. Así, en el llamado contrato de agencia inmobiliaria, ha afirmado reiteradamente la Jurisprudencia, predomina la función de gestión mediadora y por ello se reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar del agente en su condición de intermediario para que, por sus relaciones en el mercado inmobiliario, oferte a la venta determinado bien inmueble, aportando los datos del mismo y su precio inicial que sólo suele ser indicativo, de otro, que el agente, salvo apoderamiento o representación expresa, en principio, no interviene directamente en la conclusión o perfección de la compraventa final y sólo coadyuva eficazmente a la misma, por lo que su función es predominantemente progestoria al hacer posible contratar a otros y cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que en principio han de celebrar el futuro convenio final.

Ahora bien, la mediación inmobiliaria, a diferencia de la mediación en general, tiene una característica que ha de tenerse en cuenta, y que no es otra que en muchas ocasiones el agente inmobiliario va más allá de la simple intermediación y se involucra en el resultado de la misma mediante la formalización de contratos preparatorios o compraventas con percepción de arras anticipo de su retribución o comisión, normalmente autorizado por el vendedor por lo que la mediación no aparece como un contrato puro sino mixto, en el que el contenido es más completo y complejo en cuanto a los derechos y obligaciones de las partes (vid. SAP Sevilla, Sección 5ª, de 20 junio 2005 [ PROV 2005, 233792] ). En otras palabras, si bien efectivamente ha de distinguirse el contrato de mediación del mandato o representación, tampoco son escasos los supuestos en que existe un efectivo apoderamiento lo que genera una problemática propia".

7.- Como dice la sentencia de la AP de Barcelona de 8 de marzo de 2017," es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2000 y 30 de junio de 2009; RJ 125/2000, y 4764/2009 ) que se produce un uso incorrecto del mandato en el supuesto de extralimitación en el ejercicio del mismo, conforme al artículo 1714 del Código Civil , pues las facultades concedidas a los mandatarios para realizar negocios jurídicos por cuenta del mandante tienen su origen en la conforme declaración de voluntad que proviene del mismo, a la que deben de acomodarse y ajustarse, lo que no autoriza al mandatario a excederse para llevar a cabo negocios que no eran los previstos, ni queridos y por tanto autorizados por quien otorgó el poder. El exceso del mandato repercute en las relaciones creadas por consecuencia del ejercicio abusivo, en el sentido de que el mandante puede considerarse ajeno a los mismos, los que carecen de validez y eficacia frente al principal, por no conformarse a su voluntad, respondiendo entonces el mandatario personalmente de las obligaciones que vino a contraer ( arts. 1101 y 1718 del Código Civil ). La extralimitación o no, ha de determinarse atendiendo no de manera automática y sumisa a la literalidad del poder, sino principalmente a la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó y en relación a las circunstancias concurrentes, extremos que se han de completar con la consideración de las relaciones existentes entre mandante y mandatario y la naturaleza de los actos efectuados."

Y en el presente supuesto, la actuación del agente suscribiendo el contrato de compraventa en representación de los vendedores, transcendió las facultades conferidas, por no ajustarse a la autorización dada, limitada estrictamente como se reitera, a firmar un documento de arras penitenciales y a percibir cantidades , documento de arras, aun con la caracterización de penitenciales que no podemos sino interpretar como mero documento de arras o señal, con carácter de arras penitenciales del futuro contrato de compraventa, pero en modo alguno, para concertar y perfeccionar el contrato de compraventa con el tercero comprador.

Lo confirma el hecho de que el pacto estableciera que el vendedor quedaría obligado, tras la puesta a su disposición de las cantidades recibidas, a formalizar la compraventa en las condiciones pactadas por la agencia. No entendemos que esta estipulación comportara autorización o mandato representativo alguno para poder perfeccionar el agente en nombre del vendedor, el contrato de compraventa sino que por contra, su significación es la contraria. Y es que lo que se extrae del pacto es que el agente podía exigirle al vendedor la formalización del contrato en las condiciones que hubieran sido pactadas por el profesional según las indicaciones dadas; la formalización de la compraventa, por tanto, correspondía al vendedor y no al agente, que no estaba autorizado para perfeccionar un contrato de compraventa sin la vendedora que no estaba representada por el agente y que carecía de poder y de mandato para poder celebrarlo, a lo único que quedaba autorizado era a exigirle al vendedor la celebración de aquella venta cuyas condiciones se habrían pactado por el profesional conforme a sus indicaciones, pero no a sustituirle en la celebración y perfección del contrato.

Así pues, aun cuando en la hoja de intermediación a que se ha hecho referencia, se encargó a la agencia la venta de la vivienda y se estableció un precio de venta y se pactaron los honorarios a percibir en caso de venta por la inmobiliaria, e incluso se autorizó para firmar arras penitenciales, no es menos cierto que los vendedores, en momento alguno autorizaron a la inmobiliaria para firmar directamente en su nombre un contrato de compraventa y es doctrina reiterada que si el corredor o mediador celebra el contrato extralimitándose, el comitente no queda vinculado por ese contrato ( STS10 de octubre de 1.993 ).

8.- Podría decirse que en el contrato de compraventa se contenía un pacto de arras penitenciales y que para este si estaba autorizado el agente y la acción ejercitada en la demanda va dirigida a exigir las consecuencias de este pacto por el desistimiento del vendedor. Sin embargo, entendemos, al margen de lo ya explicitado sobre el alcance de este documento de arras, que no era más que un documento de señal, aun cuando se atribuyera a las arras el carácter de penitenciales, que la solución debe ser unívoca al margen de la acción ejercitada en la demanda, aun cuando esta se ampare en una cláusula de un contrato para la que el mandatario aún autorizado para la firmar arras penitenciales en concreto, en cambio no lo estaba para el contrato en el que se incluyeron.

La legitimación pasiva del demandado no puede orbitar y reconocerse o no ,según lo que se pretenda en la demanda. O no está legitimado porque hubo extralimitación y el mandato no alcanzaba a perfeccionar el contrato de compraventa y por ende no lo está para responder de alguno de sus pactos o lo está , pero si lo está debería serlo en su integridad.

Y desde luego la literalidad del contrato de encargo no permite entender en modo alguno que se confería un mandato representativo a las fincas para celebrar en nombre del vendedor contratos de compraventa con pacto de arras penitenciales, o sin dicho pacto.

No podemos desgajar el contrato y sus pactos y cláusulas para dotarles de eficacia autónoma y vinculante para el vendedor por razones de los términos de la autorización.

Si el contrato del vendedor con el mediador imponía tan solo una obligación al vendedor, cual era concertar el contrato de compraventa en las condiciones pactadas por el profesional, ello confirmaba, no ya una necesidad de refrendo del vendedor, sino que el contrato de compraventa había de celebrarse por este, aun cuando el agente pudiera exigir el cumplimiento de lo pactado al vendedor, esto es que celebrara y formalizara la venta, lo que desecha cualquier idea de la concesión de un mandato representativo a favor del agente .

9.- El recurso debe por tanto, estimarse, el mandante no quedaba vinculado, pues el supuesto que se examina no queda inmerso en ninguno de los casos para vincular al mandante del art.-622-22 del CCCat. Dicho precepto contempla que los actos realizados fuera del ámbito del mandato o que no se ajusten a las instrucciones no vinculan al mandante, salvo en los siguientes casos: a) Que el mandante los ratifique. b) Que la gestión se haga de una forma más ventajosa para el mandante. c) Que sobrevenga una alteración de las circunstancias ignorada por el mandante que el mandatario no ha podido comunicarle, siempre que este actúe de acuerdo con lo que razonablemente habría autorizado el mandante.

Y ninguno de estos presupuestos concurren en el caso que se enjuicia, y desde luego no hubo ratificación alguna por el hecho de recibir las cantidades en concepto de arras de la mediadora, cuando , la entrega lo fue el 9 de julio de 2021, posteriormente, incluso a la revocación del encargo de venta por los demandados, comunicada a los actores el 10 de junio (véase documento nº4 de la demanda), arras que fueron devueltas a los actores.

10.- La demanda, debe desestimarse, si bien entendemos que no resulta procedente la imposición de las costas de primera instancia a la parte actora, por la concurrencia de dudas de hecho ex art.-394 LEC, sobre el alcance del mandato de la agencia, para cuya caracterización ha sido preciso el proceso, los actores son terceros de buena fe, que actuaron amparados por una cláusula de un contrato firmado en su día con la inmobiliaria, ajenos, absolutamente a la relación contractual entre la inmobiliaria y los vendedores, y no es sino por motivos ligados a esta relación que se les presentaba como extraña,por la que su demanda es desestimada.

TERCERO.- Régimen de costas .

Al estimarse el recurso de apelación no procede hacer expresa condena en costas de esta alzada ( art.-398 LEC) .

FALLO