Sentencia Civil 827/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 411/2024 de 04 de diciembre del 2025

PRIMERO: Planteamiento del litigio y motivos de recurso.-El presente procedimiento principió por una solicitud de juicio monitorio entablada por Doña Delfina contra Don Bartolomé y la entidad DELTERRA, S.L, en que se instaba el requerimiento de pago a la parte demandada por la suma de 5.000 euros en base a un contrato concertado el 8 de febrero de 2021 cuyo objeto era la compra de la finca rústica número NUM000 de Camarles, inscrita en el Registro de la Propiedad número 1 de Tortosa, al tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003. En el citado contrato constaba la entrega por la actora, como compradora, de 5.000 euros en concepto de depósito o señal para el pago del precio fijado en 36.000 euros, estableciéndose en el contrato el otorgamiento de escritura en el plazo de 90 días y disponiendo el contrato que "De no llevarse a cabo la mencionada escritura en el plazo de novena días, la parte vendedora procederá a devolver la cantidad depositada a Doña Delfina" Por tanto, habiendo transcurrido más de 90 días desde la firma del documento, sin que se hubiera elevado a público el acuerdo de compraventa, procedía, en estricta aplicación de lo pactado entre las partes, la devolución de los 5.000 €. Además, se puso de manifiesto que el no haber elevado a público dicho documento de compraventa, no fue un hecho imputable a la actora, por cuanto a la misma se le denegó el acceso a la financiación que había solicitado en su entidad bancaria, verificando mención del art. 621-49.1 y 2 del Código Civil de Cataluña. Se indicó la remisión de un burofax en octubre de 2021 requiriendo la devolución de los 5.000 euros, sin respuesta.

La parte demandada al oponerse a la solicitud de monitorio no negó la legitimación pasiva y reconoce el contrato celebrado. Consideró que hay un pacto de arras penitenciales sometidas al artículo 1454 del Código Civil. Se pretendía por la parte actora invertir la carga de la prueba y atribuir a la parte vendedora la responsabilidad de que no se haya concluido el contrato, cuando su petición no se ajustaba al artículo 1454 del Código Civil, pues no pretendía la devolución de las arras dobladas, sino que se conformaba con el principal. Respecto a la alegada falta de propiedad de la parte demandada en el burofax aportado, se afirmó el otorgamiento de escritura a favor de la vendedora el 18 de marzo de 2021. Se instó a la compradora via WhatsApp el 28 de abril de 2021 para que diese hora para el otorgamiento. Al remitir el burofax no se menciona la negativa del préstamo y la notificación del vendedor el 28 de abril de 2021 y lo que se pactó fue una compraventa con arras en espera de un préstamo a la compradora que nunca llegó. No se incluyó el pacto previsto en el 621-49 CCCAT y en todo caso la parte actora habría sido negligente en la no obtención de financiación. Se interesó la desestimación de la demanda.

En la impugnación de la oposición, la parte actora insistió en que no mediaba el pacto de arras que se afirmaba por la parte demandada (en el sentido de penitenciales), se adveró la falta de financiación y se reiteró que, del tenor literal de lo pactado entre las partes, se desprendía de forma meridiana que, con independencia de cualquier eventualidad que le hubiera pasado, tanto a la parte compradora, como a la parte vendedora, si la firma en escritura pública de la escritura de compraventa no se llevaba a término en el plazo de 90 días, que es lo que pasó la parte vendedora venía obligada a devolver la cantidad entregada por la Sra. Delfina.

La sentencia dictada, considerando concluido un pacto de arras inserto en una compraventa perfeccionada y, con alusión a los distintos tipos de arras y al contenido contractual, considera que se pactó una condición resolutoria, de manera que el contrato quedaba resuelto si en el plazo de 90 días no era posible el otorgamiento de la escritura con independencia de cualquier eventualidad y en este caso se entendió acreditado que se denegó financiación a la parte demandante, sin que conste dilación o desidia de la compradora en obtenerla. Por tanto, se condena a la parte demandada a reintegrar la suma de 5.000 euros y a los intereses por mora desde la interposición de la demanda monitoria.

Recurre en apelación la parte demandada indicando que la propia sentencia reconoce pactadas arras, que el contrato menciona que son penitenciales. Por otra parte, el contrato señala que la cantidad depositada no tendrá el concepto de arras y señal hasta que fuera aceptado por la parte vendedora y fue expresamente aceptado, pues se aportó la copia firmada por la parte vendedora con la demanda. Existe contradicción entre el documento 4 de la demanda en que se manifiesta que la entidad Caixabank no concede el crédito para comprar la parcela el 27 de abril de 2021 y el documento 5, fechado el 20 de octubre de 2021, en que se insta la devolución del depósito o señal. Y se considera olvidado el artículo 1091 del Código Civil sobre la obligatoriedad de los contratos. Se solicita la revocación de la sentencia y la desestimación de la demanda, con expresa condena en costas a la parte actora.

La parte apelada se opone al recurso y solicita su íntegra desestimación con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.-Para mayor explicación procede verificar cierta exposición doctrinal, sometido este contrato a las determinaciones del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña (CCCAT) por haberse celebrado después del 1 de enero de 2018 ( Disposición Transitoria Primera y Final Novena de la Ley 3/2017, de 15 de febrero). Con carácter general, el pacto de arras se inserta como pacto accesorio en una compraventa perfecta y válida y no se configura como contrato independiente. Como señala la SAP de Barcelona, sección 13, del 16 de abril de 2020 ( ROJ: SAP B 2676/2020 Sentencia: 126/2020 Recurso: 980/2018), las arras suponen, en todo caso, la entrega de una cantidad de dinero en un contrato, cuya función, alcance y eficacia (según sean penitenciales ex art. 1454 CC o artículo 621-8.2 del CCCAT, confirmatorias del art. 621-8.1 CCCAT o penales), depende de la voluntad de las partes, plasmada en el contrato, a la que puede llegarse a través de las normas de interpretación de los contratos. Las arras se entregan en el contexto de un contrato perfecto y válido, precisamente en el momento de la perfección o entre la perfección y la consumación y no puede entenderse la existencia de un contrato de arras previo al de compraventa o desligado de éste. El pacto arral no es un contrato autónomo, sino un pacto accesorio y natural del contrato. Dice la Jurisprudencia aplicable a la regulación catalana, análoga en este materia al Derecho Común: "[L]as arras son una garantía que se añade al contrato de compraventa, no es un contrato de arras como se dice en la instancia, sino un contrato de compraventa en documento privado, que incluye esta garantía, como verdadera cláusula penal"( STS 1ª 250/2015, de 5 de mayo) y "Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato"( STS 1ª 175/2012, de 21.de marzo ).

En este caso y en atención al contrato privado aportado por ambas partes y que consta firmado el 8 de febrero de 2021, concurren todos los elementos para considerar concurrente un contrato perfeccionado, consentimiento, objeto y causa, de acuerdo con el art. 1261 del Código Civil , con pacto de arras. El artículo 621-1 CCCAT reseña quela compraventa es el contrato por el que el vendedor se obliga a entregar un bien conforme al contrato y a transmitir su titularidad, ya sea del derecho de propiedad o de los otros derechos patrimoniales, según su naturaleza, y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero y a recibir el bien. En este caso tales obligaciones están asumidas en el contrato celebrado, determinado el objeto vendido, el precio y se alude a un plazo para el otorgamiento, 90 días contados a partir de la aceptación de la oferta, (cabe entender por la parte vendedora). Se establece la entrega de la posesión al otorgamiento de la escritura pública, una estipulación sobre cargas y gravámenes y la atribución de los gastos e impuestos para la entrega del inmueble a la compradora, a salvo el impuesto de plusvalía que corresponde a la vendedora. Tal y como señala el art. 1450 del Código Civil español y en conclusión que también es aplicable al ámbito territorial de esta Comunidad Autónoma: "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".

Es lo cierto que el contrato concertado inicialmente entre la parte compradora y la agencia inmobiliaria TURISME DELTA DE L?EBRE, S.L (FINQUESEBRE) indicaba que la cantidad entregada no tendría el concepto de arras y señal hasta que la parte vendedora manifestase su aceptación mediante la firma del documento, añadiendo la estipulación TERCERA: "De llevarse a cabo la aceptación por la parte vendedora, el contrato de compraventa se entenderá perfecto produciendo la totalidad de sus efectos". En este caso no se pone en duda por las partes que el contrato fue aceptado por la parte vendedora y así lo advera que se acompaña como documento 2 el contrato con la firma de Don Bartolomé, consignándose como fecha de aceptación la referida en el contrato, 8 de febrero de 2021.

Puede concluirse un contrato de compraventa con pacto de arras. Pero no cabe concluir, como indicó la sentencia, que las arras pactadas puedan configurarse como penitenciales.

Respecto al contenido del contrato lleva por título "DEPÓSITO PARA ARRAS Y SEÑAL". Se indica que en este acto Doña Delfina abona la cantidad de 5.000 euros mediante transferencia bancaria. No se niega la recepción por la parte vendedora y efectivamente se acompaña un justificante de transferencia por ese importe el 8 de febrero de 2021, a una cuenta bancaria en que consta como beneficiario DELTERRA, S.L. Indica la estipulación segunda: "Que dicha cantidad se recibe en depósito para arras penitenciales y señal, para la compra de la Finca Rústica sita en Camarles (Tarragona)..." reseñando a continuación sus datos de su ubicación e identificación catastral y registral e indicando también que está pendiente de segregación de finca urbana.

Se estipula el precio de la compraventa en 36.000 euros que se pagarán de la siguiente forma:

"A) En este acto se entrega la cantidad reseñada en el expositivo PRIMERO del presente documento, sirviendo la presente como la carta más fiel de pago.

B) El resto pendiente que asciende a la cantidad de: 31.000 € (Trenta-UN Mil EUROS), será entregado por la parte compradora el día que se firme la Escritura Publica, la cual se formalizará dentro de los NOVENTA DÍAS, contados desde la aceptación de esta oferta, y en el Notario que designen las partes, salvo pacto en contrario".

Y el pacto TERCERO indica textualmente: "Que al recibirse la cantidad citada en el punto primero en concepto de "depósito" no tendrá el mismo carácter de arras y señal, hasta que la parte vendedora manifieste su aceptación mediante la firma de las copias del presente documento que obran en poder de "FINQUESEBRE".

De no llevarse a cabo la mencionada escritura en el plazo de noventa días, la parte vendedora procederá a devolver la cantidad depositada a Doña Delfina.

De llevarse a cabo la aceptación por la parte vendedora, el contrato de compraventa se entenderá perfeccionado produciendo la totalidad de sus efectos"

Incurre la parte demandada al contestar y en el recurso, al margen de hacer incorrecta referencia al Derecho Común y al artículo 1454 del Código Civil , cuando es aplicable el Codi Civil de Catalunya, en un error en el sentido de que si se entendían pactadas arras éstas eran necesariamente penitenciales. A esta confusión no fue tampoco ajena la parte actora indicando que la cantidad entregada tenía más la configuración de depósito o señal y no de arras propiamente dichas. Sin embargo, los términos arras y señal no son propiamente antitéticos y en este caso se entiende clara la existencia de un pacto de arras, solo que no se trata de arras penitenciales como considera inexcusable la parte demandada y apelante.

Dispone efectivamente el artículo 621-8.2 CCCAT: "Las arras penitenciales deben pactarse expresamente.Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas".Este precepto es análogo en la nueva regulación catalana, verificada en el Libro VI del CCCAT dedicado a las obligaciones de contratos por Ley por Ley 3/2017, de 15 de febrero, al artículo 1454 del Código Civil. Las arras pueden ser confirmatorias, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio, o ser una garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero no permiten desligarse del mismo. Finalmente pueden constituirse como arras penitenciales, que permiten desistir del contrato mediante su pérdida por el comprador o su restitución doblada por el vendedor. Como señalan la Sentencia del Tribunal Supremo de 20-5-2004 y la de 24-10- 2002, nº 1016/2002, respecto a la regulación de derecho común, análoga a la catalana, las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Reiterada Jurisprudencia ha establecido que es necesario, para la aplicación del art. 1454 del Código Civil , lo que debe reputarse extensivo al artículo 621-8.2 CCCAT , como preceptos de naturaleza dispositiva, que las arras se pacten expresamente como penitenciales( SSTS de 12 de diciembre de 1991, 31 de julio de 1992 u 11 de diciembre de 1993, entre otras muchas). Es reiterada la jurisprudencia que entiende que las arras penitenciales o de arrepentimiento tienen un carácter excepcional, siendo necesario que se manifieste de forma precisa e inequívoca la voluntad de las partes de dar tal carácter y efectos a las cantidades entregadas, pues en la duda, de haber mediado arras, debe interpretarse que se han pactado como arras confirmatorias y como mero anticipo del precio. Y así se desprende de la regulación catalana, al reseñar no solo el artículo 621-8.2 CCCAT que las arras penitenciales deben pactarse expresamente, sino también del artículo 621-8.1 CCCAT que reseña: "La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa."

Y de este contenido contractual no cabe considerar que la cantidad de 5.000 euros se configurase expresamente como arras penitenciales, sino como arras confirmatorias. Ello se avala por el propio título del contrato "depósito para arras y señal", del hecho que se configure la entrega como anticipo del precio del que se da fiel carta de pago, quedando deferido el resto del precio pactado a la entrega por el comprador al tiempo del otorgamiento. También se infiere del primer párrafo del pacto tercero antes referido en el sentido de que la cantidad de 5.000 euros es un mero depósito que pasa a configurase como "arras y señal" con la aceptación del documento por la parte vendedora en la medida en que inicialmente el contrato se concierta entre la compradora y la inmobiliaria, aceptación que se produce el 8 de febrero de 2021. Y especialmente por el contenido del párrafo segundo del pacto tercero que claramente señala que, de no verificarse el otorgamiento de la escritura en el plazo de 90 días, la parte vendedora procederá a devolver los 5.000 euros a la parte compradora. Este pacto no es compatible con la configuración de las arras como penitenciales. No hay mención expresa en el contrato a los artículos 1454 del Código Civil o artículo 621-8.2 CCCAT, ni desde luego a los efectos propios de las arras penitenciales facultando a las partes a desistir del contrato, con pérdida de las arras por la parte compradora, si desiste ella y restitución doblada, si desiste la vendedora.

Cierto es que, como destaca la parte apelante, en una aislada expresión se reseña que la cantidad se recibe "en concepto de depósito para arras penitenciales y señal",pero ello puede interpretarse en el sentido que la cantidad se recibe inicialmente para configurarla como arras penitenciales o como señal (arras confirmatorias). Lo cierto es que todo el contenido contractual apunta a la configuración de la cantidad como arras confirmatorias una vez perfeccionada la venta, ello también en aplicación del mencionado artículo 621-8.1 CCCAT.

No cabe sin embargo que se hubiera establecido en el contrato el pacto establecido en el artículo 621-49 del CCCAT relativo a la previsión de financiación por tercero. En este sentido como reseña SAP de Barcelona, Civil sección 14 del 02 de noviembre de 2022 ( ROJ:SAP B 12962/2022 -) Sentencia: 604/2022 Recurso: 774/2020 en relación a este pacto:

En tal caso, el vendedor está obligado a devolver el precio que se hubiera entregado y, si procede, de las arras penitenciales. Asimismo, recíprocamente el comprador está obligado a dejar al vendedor en idéntica situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria. Al comentar este artículo, el Notario Don Enrique Francós Núñez, indica que los requisitos exigidos son los siguientes:

1) Que se haya previsto la financiación de terceros en el pacto de arras o en el contrato de compraventa.

2) Que se designe la entidad o entidades a las que se solicitará la financiación.

3) Que se fije un plazo. La ley no establece uno supletorio. No se precisan las consecuencias de la omisión del plazo. El problema lo tendrá el notario que tenga depositadas las arras, pues no tiene fecha fijada para la devolución por el comprador no financiado. Afortunadamente en las arras siempre se fija un plazo para la formalización de la compraventa y cabe entender que también ha de actuar como fecha tope para acreditar la falta de financiación.

4) Que el comprador justifique documentalmente la negativa. Convendrá precisar qué tipo de documento y con qué contenido serán suficientes para que el notario pueda entregar el depósito.

5) Que no haya mediado negligencia de parte del comprador. Extremo difícil de justificar ante el notario. El artículo 621-49,1 habla de que el comprador ha de justificar documentalmente en plazo la negativa. Pero esta justificación no es suficiente porque no acredita que la negativa no se deba a negligencia del comprador. Por tanto, habrá que determinar exactamente en el momento de aceptar el depósito qué tipo de prueba se estima suficiente para acreditar la diligencia del comprador.

6) Que no haya pacto en contrario.

7) Parece que, si llegado el plazo no se ha acreditado la negativa de la entidad o entidades designadas a conceder la financiación, el comprador que no pague el precio perderá las arras penitenciales.

En este caso el contrato no hacía mención alguna a la necesidad de financiación de la parte compradora y a los restantes requisitos enunciados, con lo que no cabría aplicar el artículo 621-49 de CCCAT .

Y en este caso en que consta un contrato de compraventa con arras confirmatorias en que se pacta el otorgamiento de la escritura en el plazo de 90 días a contar desde el 8 de febrero de 2021, resulta que el propio contrato establece de manera clara las consecuencias de la falta de otorgamiento en el plazo pactado y conforme a la interpretación gramatical que en principio debe prevalecer, de acuerdo con el artículo 1281 del Código Civil, la consecuencia de la falta de otorgamiento de escritura en el plazo establecido, sea cual fuere, pues la regulación contractual no especifica, suponía que la parte vendedora debía reintegrar la cantidad entregada, en este caso los 5.000 euros, como concluyó la sentencia. En este sentido la sentencia indica que se pactó un condición resolutoria y no otorgada escritura de compraventa en el plazo estipulado el contrato quedaba resuelto con el efecto de devolución de las prestaciones, en este caso de la cantidad entregada por la compradora como parte del precio, pues la parte vendedora no había hecho efectiva su prestación de entrega.

No es relevante para estimar la apelación la pretendida contradicción entre el documento 4 de la demanda, en que consta la denegación a la compradora por parte de CAIXABANK con fecha 27 de abril de 2021 de un crédito por importe de 30.000 euros, siendo que la falta de financiación se alude en la demanda como motivo de no haber otorgado la escritura pública y el documento 5, que es el burofax fechado el 20 de octubre de 2021 en que se reclama la devolución del depósito o señal por haber transcurrido el plazo de otorgamiento, aludiendo además a la que la parte demandada no es propietaria de la finca. Al margen de que no está expresamente impugnado conforme al artículo 458.2 de la LEC el pronunciamiento que considera acreditado que la causa de la falta de otorgamiento fue la denegación de financiación a la parte compradora, en todo caso, tanto en la demanda como en el referido burofax se insta la aplicación de las consecuencias previstas en el pacto contractual para el caso de falta de otorgamiento. Esto es, si no se otorga la escritura en el plazo de 90 días, debe devolverse por la parte vendedora la suma entregada a la actora. Por otra parte, que el burofax fechado el 20 de octubre de 2021 no indicase que no pudo otorgarse la escritura por falta de financiación, sino que atribuyese un incumplimiento a la parte demandada que no se ha acreditado, no implica que deba desestimarse la demanda porque, en definitiva, se insta la aplicación de una previsión contractual cuya validez no se discute en la litis.

TERCERO.-Pero, a mayor abundamiento y aunque interpretáramos restrictivamente la cláusula que obliga a devolver los 5.000 euros a la parte compradora como circunscrita solo al caso de que no se otorgase la escritura por causa imputable a la parte vendedora, es lo cierto que la parte vendedora, incluso en el supuesto de que se considerase existente un desistimiento injustificado de la parte compradora que implica incumplimiento contractual, no está facultada sin más a retener la suma de 5.000 euros. No pretendió ni extrajudicialmente, ni en el seno de este procedimiento con formulación de reconvención, la resolución del contrato al amparo del artículo 1124 del Código Civil con la correlativa petición indemnización de daños y perjuicios.

Es más, al ser requerida extrajudicialmente la parte demandada en burofax que consta entregado el 2 de noviembre de 2021 y que se aporta como documento 5 de la demanda, indicando que había transcurrido el plazo de 90 días pactado en el contrato sin otorgamiento, no consta contestación alguna por la parte demandada.

No se justifica y razona que los daños y perjuicios por la falta de otorgamiento que se reputa imputable a la parte compradora asciendan precisamente a los 5.000 euros unilateralmente retenidos. Si es que la parte demandada pretendía hacer suyos los 5.000 euros como consecuencia del incumplimiento de adverso, debió instar la resolución, reclamar daños y perjuicios concretos y probar su cuantía. Pues si la cantidad entregada no se configuraba como arras penitenciales, tampoco desde luego como arras penales.

Los efectos de la resolución por incumplimiento, como se señala a título de ejemplo en la STS 18.01.2021, no son los que se fijan en el art. 621-8.2 CCCat., sino, con fundamento en el art. 1.124 CC, los de restitución de las prestaciones así como el hipotético resarcimiento de daños a abonar por la parte compradora a quien se imputa un incumplimiento . Tales daños se valoran conforme a los parámetros del art. 1106 CC y la prueba de los mismos y cuantificación incumbe a la parte que los reclama ( art. 217 LEC) . En este caso no solo no se insta por la parte vendedora la resolución o el cumplimiento en el seno de este proceso, consintiendo en suma que el contrato ya no produzca efectos obligatorios para las partes,es que ni siquiera se especifican por la parte demandada los daños y perjuicios que produjo la falta de otorgamiento de la escritura y mucho menos se acreditan como para considerar que deban ser indemnizados con la suma entregada de 5.000 euros y retenida sin justificación por la parte demandada.

Las razones expuestas determinan que se desestime el recurso y se confirme el fallo de la sentencia dictada.

CUARTO Costas de la alzada.-La desestimación del recurso de apelación determina la imposición de costas a la parte apelante, de conformidad con el artículo 398.1 de la LEC

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.