Sentencia Civil 719/2024 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 687/2023 de 05 de noviembre del 2024

PRIMERO.-Para resolver la controversia que se somete a esta sala, se hace preciso partir de las siguientes premisas:

-El 11/8/2015 las partes firmaron un documento "contrato de compraventa". Son partes contratantes D. Jeronimo y D. Ismael, en representación de NATURAL BOYD RIVERS S.L., como parte vendedora, y comprador D. Pedro Antonio.

El objeto del contrato era la venta del inmueble descrito: finca urbana sita en DIRECCION000, del Municipio de Palma de Mallorca (Baleares) que tiene la siguiente descripción: URBANA.- Parcela de terreno que constituye el solar DIRECCION000. Tiene una cabida de DOS MIL OCHOCIENTOS METROS CUADRADOS. Y linda: por el Norte, con solar DIRECCION001} por el Oeste, con los solares DIRECCION002, DIRECCION003 y DIRECCION004 -22-} al Este, con la DIRECCION005, antes llamada DIRECCION006} y a/ Sur, con el solar DIRECCION007. Se segrega de la finca registral Inscrita bajo el número NUM000, al folio NUM001, del Libro NUM002 de Palma VI. Su referencia catastral es: NUM003. FINCA DE PALMA DE MALLORCA SECCION VI N°: NUM004 IDUFIR: NUM005

-Se establece como precio de venta la cantidad de 290.000 euros más la cantidad de 60.900 en concepto de IVA al tipo del 21% o del vigente al momento de la escrituración del contrato.

-Entre las cláusulas del contrato destacan:

La cláusula segunda, titulada "arras confirmatorias":

En concepto de arras confirmatorias-penitenciales la parte vendedora declara recibir de la parte compradora un cheque bancario conformado, emitido por el Banco Sabadell, por la cantidad de 10.000 euros, acordando las partes que dicho cheque conformado le sería devuelto al comprador en la fecha de escrituración de compraventa del inmueble. Se establece que, "En el supuesto caso de no escrituración de la compraventa, en los plazos establecidos en el contenido del presente contrato, la parte VENDEDORA hará suyo dicho cheque bancario, conformado, pudiendo la parte VENDEDORA además resolver unilateralmente el presente contrato, todo lo anterior salvo que esta causa (la no escrituración de la compraventa ante notario público antes de la fecha indicada) no sea imputable a la parte compradora."

Cláusula tercera: Condiciones de la compraventa

Se fijó que el importe señalado como precio se abonaría mediante dos cheques conformados, uno por importe de 150.000 euros y otro por el importe de 200.900 euros. Y añade "Ambas partes fijan como fecha máxima para la escrituración ante notario público, de la compraventa, el 15/09/2015, fecha en la que de no estar finalizados la parte COMPRADORA perderá el derecho a reclamar la suma entregada en concepto de arras confirmatorias-penitenciales y se podrá resolver el contrato unilateralmente por las partes que intervienen, salvo que esta causa (la no escrituración de la compraventa ante notario público antes de la fecha indicada) no sea imputable a la parte COMPRADORA."

Cláusula séptima, se establece que, previa firma de la escritura pública o privada de compraventa, la parte compradora podrá ceder los derechos derivados del presente contrato a la persona o personas físicas o jurídicas cualquiera, sin que se precise la autorización expresa por parte alguna.

Así, manifiesta en la demanda lo hizo en favor de CASTELFIELD ASSETS BALEARES S.L., de la que es partícipe.

-El 8 de septiembre el actor, en trámites de preparación de la escritura de compraventa en la notaria, dirige un mail a la demandada para fijar la hora propuesta por la notaría el día 15, y sobre el importe exacto para la cancelación de la hipoteca y forma de pagar el IVA.

-Ese mismo día o el siguiente recibió un burofax fechado el día 3 en el que los asesores de la vendedora le comunican que "en relación al contrato de opción de compra firmado en fecha de 11 de agosto de 2015. Mediante la presente se le comunica que es voluntad de mis representados la rescisión unilateral de dicho contrato, cuya opción finalizaba en fecha de 15 de septiembre. Toda vez que se haya en nuestras oficinas depositado el cheque entregado en concepto de arras, se les comunica lo tienen a su disposición para recogerlo...."

-Al día siguiente remitió comunicación a la vendedora y a sus asesores en el que especificaba:

+Que dicho contrato no era de opción de compra, sino un contrato perfeccionado de compraventa de la parcela.

+Por ello el 15 de septiembre de 2015 no era la fecha de caducidad de la opción sino la fecha máxima para elevar a público el contrato de compraventa ya perfeccionado entre las partes.

+El contrato de compraventa en cuestión no contempla la posibilidad de rescisión o resolución unilateral sin causa por cualquiera de las partes, pues lo único que prevé es que de no haberse elevado a público en la fecha máxima del 15 de septiembre por causa imputable al comprador, la parte vendedora haría suyo el importe de las arras. Y podría resolver el contrato.

+Al no haberse producido el supuesto de hecho que permitiría resolver el contrato a la parte vendedora, carecía de toda base jurídica tanto su pretendida resolución como el ofrecimiento de reintegro del cheque bancario.

+Reitera el contenido de nuestro e-mail de 8 de septiembre, convocándoles a las 18 horas del día 15 de septiembre del corriente en la Notaría d'Es Born (Paseo Borne nº 23, Entresuelo de Palma) al objeto de dar cumplimiento al contrato de compraventa de 11 de agosto de 2015, elevarlo a público, y abonar la parte compradora el precio estipulado, a cuyo fin necesitábamos saber si era de su interés que el importe de cada uno de los dos cheques bancarios conformados fuera el pactado (150.000 y 200.900 euros) o bien en razón de la necesaria cancelación de la hipoteca que gravaba el inmueble era mejor que uno fuera por el importe debido al acreedor hipotecario, y el otro por el resto.

+También les comunicamos formalmente que en atención a la previsión de la cláusula Séptima del contrato de referencia, el Sr. Pedro Antonio había cedido los derechos derivados del contrato a la mercantil CASTLEFIELD ASSETS BALEARES SL, de la que es partícipe, que por ende sería quien intervendría como compradora en la referida escritura pública de compraventa.

+Por último, manifestamos nuestro deseo de que recapacitaran y dieran cumplimiento al contrato de compraventa perfeccionado, quedando a la espera de que nos concretaran los extremos antes reseñados y que se personaran en la meritada Notaría en la fecha y hora indicada. En caso contrario, les anunciamos la inmediata interposición de acciones legales en defensa de los intereses de nuestro cliente.

-Además, en esa fecha el actor obtuvo la Nota simple registral y certificación de dominio de la finca en cuestión, de donde se infería que el solar había sido vendido el 28 de agosto a otra persona por un precio de 350.000 euros más IVA

-El día fijado para la escritura, comparecieron en la notaría designada, el actor y la mercantil a quien había cedido sus derechos, no haciéndolo la demandada. Se levantó Acta en que se hizo constar lo sucedido y se protocolizaron los efectos para el pago.

-Se resolvió el contrato de cesión de derechos en favor de CASTELFIELD ASSETS BALEARES S.L.

-El actor interpuso querella contra los administradores de la demandada que dio lugar a diligencias penales que han provocado la suspensión del procedimiento civil, habiendo recaído sentencia absolutoria.

-En el presente procedimiento el Sr. Pedro Antonio ejercita acción de incumplimiento contractual por causa sobrevenida imputable al vendedor al haber vendido a un tercero. Y reclama:

+el cumplimiento por equivalente, que cifra en 60.000 euros diferencia entre el precio acordado 290.000 euros (sin IVA) y el pagado por el tercero de 350.000 euros (sin IVA)

+Indemnización de daños y perjuicios:

+Daño emergente:

-10.000 euros abonados por el actor

-8.470 euros abonados al arquitecto para el proyecto básico y de ejecución de una vivienda unifamiliar aislada VER 38

-59,04 euros de factura del notario por el Acta de 15 de septiembre

-21.373,40 euros abonadas a TRULLIAS por los servicios de topografía y consultoría

+Lucro cesante: 795.890 euros (valor de mercado del solar con el proyecto y licencia municipal 1.150.000 euros, menos 354.110 euros: precio de compraventa (290.000 euros) y coste licencia (32.055 euros) ) según informe de valoración del agente inmobiliario Sr. Carlos Miguel.

Solicita:

1.-Se declare que la demandada ha incumplido el contrato de fecha 11 de agosto de 2015 en razón de la imposibilidad de cumplimiento sobrevenida, absoluta y duradera, derivada de un hecho que le es imputable.

2.-Se condene a la demandada a:

2.1.-Cumplir el contrato por el equivalente a la prestación, o sea al abono de la suma de 60.000 euros, con mas sus intereses desde el 15 de septiembre de 2015 hasta su completo pago.

2.3.-Indemnizar al actor:

2.3.1.-En la suma de 39.902,44 euros en concepto de daño emergente material producido por el incumplimiento, con mas sus intereses desde la fecha de interposición de la presente demanda.

2.3.2.-En la suma de 795.890 euros en concepto de lucro cesante, con mas sus intereses desde la fecha de interposición de la demanda hasta su completo pago. 2.4.-Al abono de las costas causadas en el presente procedimiento.

-La parte demandada fue declarada en situación procesal de rebeldía, personándose con posterioridad.

-La sentencia desestima la demanda y contra ella se alza en apelación la demandante.

SEGUNDO.-La sentencia desestima la demanda.

Tras exponer las cláusulas contractuales más relevantes, analiza la calificación de las arras concluyendo que no estamos ante arras ni confirmatorias, ni penitenciales, sino que La conclusión a la que se llega es que en el contrato se pactó una facultad resolutoria del contrato, reconocida a ambas partes, conteniendo como cláusula penal, artículo 1152 cc , la pérdida por el comprador de los 10.000 euros entregados como señal (no como anticipo del precio), para el caso de que el contrato, finalmente no culminase, cuando la causa de no escrituración le fuera imputable, sin contener una previsión en iguales términos a cargo del vendedor

Lo anterior llevaría a desestimar igualmente la demanda, teniendo reconocidas ambas partes la facultad de desligarse del contrato, sin que exista una previsión penalizadora para el vendedor, para el caso de que hubiera sido el quien hubiera frustrado la operación.

A continuación, analiza la falta de legitimación de la parte actora alegada por la parte demandada dice en el trámite de conclusiones. Y concluye que el actor carece de legitimación activa al haber cedido sus derechos a CASTELFIELD ASSETS BALEARES S.L., sin que resulte de aplicación el art. 1182 del C.C. invocado por el actor (Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora) ya que dice: El citado precepto se refiere a la extinción de la obligación de entregar cosa determinada, lo cual no guarda relación con la cesión de contrato suscrito entre el actor y la entidad cesionaria, ya que como se ha indicado la cesión del contrato aparece como un acuerdo entre las partes mediante el cual el cedente transmite al cesionario el conjunto de derechos y obligaciones que le corresponden en virtud de dicho contrato, determinante que el cedente salga del contrato, ocupando en este caso, el cesionario la posición que como comprador ostentaba el cedente.

El objeto del contrato no es la entrega de una cosa, sino la transmisión de la posición jurídica que como comprador tenía el demandante.

Concluyendo: Por tanto, el actor carecería de legitimación activa.

La parte apelante discrepa de ambos pronunciamientos.

TERCERO.-Comenzando por el de la legitimación del actor, creemos debe darse la razón a la parte apelante.

En su escrito de demanda manifiesta el actor que cedió el contrato a mercantil referida, de la que es socio partícipe. Y que revocó dicha cesión a la vista de lo acontecido. También dijo en el acto del juicio que es práctica habitual que se hagan estas cesiones a la hora de hacer la escritura, a favor de una sociedad para llevar a cabo la promoción inmobiliaria, en este caso, incluso era una sociedad participada por el actor; el propio letrado de la demandada lo reconoció en el acto del juicio en fase de conclusiones. Ello explica también la cláusula contractual que preveía esta posibilidad sin ni siquiera contar con la a quiescencia del vendedor. Lo que sugiere que aunque se hable de cesión de contrato, se trataba más bien de dar soporte contractual a esta práctica.

Y desde luego, aunque sea más o menos acertado aludir al art. 1182 del C.C. para justificar su revocación, lo que es indudable es que esta cesión carecía de todo sentido una vez que el contrato de compraventa suscrito entre las partes, no podía elevarse a escritura pública por la razón de que el inmueble había sido vendido a un tercero, conforme se ha dicho.

No debe perderse de vista que la demandada no formuló escrito de contestación a la demanda, y que adujo la falta de legitimación activa en el acto de la audiencia previa reiterándola en las conclusiones, sin poner en entredicho la revocación de la cesión a que se aludía en la demanda. Se limitó a decir que no podía desligarse el actor de su actuación y que prueba de ello era que la mercantil era la que se había querellado contra ellos, lo que no obedece a la realidad según se desprende de los documentos aportados junto a la demanda; y que había pagado la factura del notario del Acta de presencia de 15 de septiembre, lo que resulta del todo intrascendente, por cuanto, compareció junto al actor ese día que era el fijado en el contrato por las partes para llevar a cabo la elevación a escritura pública a su favor, del contrato de compraventa celebrado entre las partes el 11 de agosto.

Y aun cuando la legitimación de las partes es cuestión de orden público y, por tanto, susceptible de ser objeto de estudio por el órgano judicial, entendemos, por lo dicho, que el Sr. Pedro Antonio está perfectamente legitimado para reclamar.

CUARTO.- En cuanto a la interpretación de las cláusulas del contrato, también hemos de dar la razón a la recurrente.

Del análisis conjunto de las cláusulas segunda y tercera (en la parte que ahora interesa),

SEGUNDA.-Arras confirmatorias.

En concepto de arras confirmatorias-penitenciales la parte compradora declara recibir de la parte COMPRADORA, CHEQUE BANCARIO CONFORMADO (EMITIDO POR EL BANCO SABADELL) por la suma de DIEZ MIL EUROS (10.000 Euros). Cuya copia se acompaña como ANEXO II.

Ambas partes acuerdan que dicho cheque bancario conformado se devuelve en la fecha de escrituración del compraventa del inmueble objeto del presente contrato. En el supuesto caso de no escrituración de la compraventa, en los plazos establecidos en el contenido del presente contrato, la parte VENDEDORA hará suyo dicho cheque bancario conformado , pudiendo la parte VENDEDORA además resolver unilateralmente el presente contrato, todo lo anterior salvo que esta causa (la no escrituración de la compraventa ante notario público antes de la fecha indicada) no sea imputable a la parte COMPRADORA.

TERCERA.- Condiciones de la Compraventa:

...

Ambas parte fijan como fecha máxima para la escrituración ante notario público, de la compraventa, la fecha 15 de septiembre de 2015,fecha en la que de no estar finalizados la parte COMPRADORA perderá el derecho a redamar la suma entregada en concepto de arras confirmatorias-penitenciales y se podrá resolver unilateralmente el presente contrato por las partes que intervienen, salvo que esta causa (la no escrituración de la compraventa ante notario público antes de la fecha indicada) no sea imputable a la parte COMPRADORA.

....

Se desprende que se contemplaban dos escenarios. El que se llevara a cabo la firma de la escritura el día convenido en cuyo caso se devolvía el importe de 10.000 euros entregados como arras por el actor, y éste abonaba la totalidad del precio pactado; o bien, si no se llegaba a firmar la escritura por causa imputable al comprador, el vendedor hacía suyo dicho importe y podía resolver el contrato. Nada se preveía para el caso de que fuera el vendedor el causante de la no firma de la escritura.

La causa de no llegar a escriturarse la primera compraventa no fue imputable al comprador, sino al vendedor. Y aunque el contrato no previera ninguna consecuencia para ello, creemos que no es motivo para desestimar la demanda, amparando así su actuación. Creemos que además de faltar a su compromiso, lo hizo de forma absolutamente reprobable, vendiendo nuevamente la finca que había vendido al actor, a un tercero, apenas diecisiete días después de la primera venta, ocultándolo deliberadamente y tratando de enmascarar su actuación con una pretendida rescisión unilateral de una opción de compra, ofreciendo devolver las arras, cuando es indiscutible que lo firmado entre las partes el 11 de agosto de 2015 era un contrato de compraventa. Así se desprende del tenor literal del mismo.

El vendedor incumplió su obligación de entregar la cosa vendida, que en el caso, lo era con la firma de la escritura pública ( art. 1462 del C.C.) , y lo hizo de forma

que puede calificarse de dolosa, por lo que en atención a lo dispuesto en el art. 1101 del Código Civil, faculta al comprador-actor a reclamar indemnización por daños y perjuicios causados pero no al cumplimiento por equivalencia, no estamos ante un supuesto de pérdida de la cosa debida ( arts. 1182 a 1186 C.C.)

QUINTO.-El actor reclama por daños y perjuicios:

+Daño emergente, un total de 39.902,44 euros, correspondientes a:

-10.000 euros abonados por el actor al suscribir el contrato.

-8.470 euros abonados al arquitecto para el proyecto básico y de ejecución de una vivienda unifamiliar aislada.

-59,04 euros de factura del notario por el Acta de 15 de septiembre de 2015.

-21.373,40 euros abonadas a TRULLIAS por los servicios de topografía y consultoría.

+Lucro cesante: 795.890 euros (valor de mercado del solar con el proyecto y licencia municipal 1.150.000 euros, menos 354.110 euros: precio de compraventa (290.000 euros) y coste licencia (32.055 euros) ) según informe de valoración del agente inmobiliario Sr. Carlos Miguel.

En cuanto al daño emergente, entendemos cabe atender a la petición de los 10.000 euros entregados en el momento de firmarse el contrato, y el importe de la factura de 8.470 euros por la realización por parte del arquitecto Sr. Ángel Jesús del Proyecto básico y de ejecución de vivienda unifamiliar aislada sobre la parcela objeto de compraventa.

No ha lugar a los gastos de Notaría que consta fueron abonados por la mercantil CASTELFIELD ASSETS BALEARES S.L.

Tampoco a los 21.373 euros que se dicen abonadas a TRULLIAS por

servicios de topografía y consultoría. Se acompaña al efecto un documento que no puede ser objeto de valoración al estar redactado en inglés y no acompañado de traducción. ( art. 144 de la L.E.C.)

Igual suerte desestimatoria ha de correr la petición de lucro cesante.

Como ya se apuntaba en sentencia dictada por esta misma sección el 7 de junio de 2018:

La doctrina jurisprudencial actual ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 2013 , 12 de noviembre de 2012 , 28 de junio de 2012 , 9 de abril de 2012 , 22 de febrero de 2012 , entre otras muchas) sigue recordando que, conforme al artículo 1106 del Código Civil , el concepto de lucro cesante se refiere a las ganancias frustradas o dejadas de percibir: a) Un incremento patrimonial que el acreedor esperaba obtener ( lucro cesante positivo, en el que el perjuicio equivale a lo que se iba a ganar si no hubiese acontecido el evento dañoso); b) o bien unos gastos en los que no se iba a incurrir ( lucro cesante negativo, equivale a los gastos originados por el propio contrato, como pueden ser costes, transportes, seguros, etcétera); y que se ha visto frustrado por el incumplimiento o cumplimiento defectuoso de la otra parte. Se trata de la necesidad de reponer al perjudicado en la situación en que se hallaría si el suceso dañoso no se hubiera producido, bien por la disminución efectiva del activo, ya por la ganancia perdida o frustrada, pero siempre comprendiendo en su plenitud las consecuencias del acto lesivo, por cuanto el resarcimiento tiene por finalidad volver el patrimonio afectado a la disposición en que se encontraría de no haber mediado el incumplimiento o acto ilícito. Pero dichas ganancias o beneficios no obtenidos deben presentarse como ciertas, con una relativa consistencia. Manteniéndose para la estimación de la existencia del lucro cesante un criterio más restrictivo, o de especial rigor, respecto de cuando se trata de daño material o daño emergente; de modo que sólo cabe reconocer los beneficios ciertos, concretos y acreditados, quedando excluidas las ganancias hipotéticas o imaginarias, meramente posibles, dudosas o contingentes. No comprende, pues, los «sueños de fortuna» o «sueños de ganancia», sino las ganancias que probadamente se hubieran producido, de no mediar el incumplimiento imputable al deudor. Lucro cesante que debe de ser probado con una razonable verosimilitud, requiriéndose un juicio de probabilidad objetivable, particularmente en aquellos supuestos en que se proyecten sobre ganancias futuras o expectativas de estas ( SSTS de 10 de septiembre de 2014 , 20 de mayo de 2014 , 18 de noviembre de 2013 y 26 de septiembre de 2013 ).

Conforme a ello, la parte actora no ha acreditado más que pretendía edificar una vivienda en el solar objeto de contrato, lo que ninguna expectativa de ganancia frustrada supone. Nada alega en orden a entender que ha existido tal lucro cesante.

SEXTO.-De lo expuesto se deriva una parcial estimación de la demanda que conlleva la condena al abono de la suma de 18.470 euros, cantidad que devengará el interés legal del dinero desde la fecha de la demanda - artículos 1100 y 1108 del Código Civil- y el interés legal incrementado en dos puntos a contar desde la fecha de la presente resolución judicial -artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-. Trayéndose a colación que, en materia de intereses moratorios, la Sala Civil del Tribunal Supremo, modificando su doctrina anterior (contenida en las sentencias de 15 de febrero y 30 de noviembre de 1982 y 21 de junio de 1985, entre otras muchas), ha dejado de considerar que la liquidez de la deuda sea un presupuesto de la mora del deudor, al admitir la existencia de ésta aunque en la demanda se hubiera reclamado el pago de una deuda de cuantía superior a la finalmente declarada en la sentencia y, por lo tanto, aunque el proceso hubiera servido para liquidar la obligación ( sentencias de 8 de noviembre de 2000, 26 de diciembre de 2001, 17 de noviembre de 2004, 9 de noviembre de 2005 y 30 de enero de 2007, entre otras). Este actual criterio, según precisan las sentencias de 16 de noviembre de 2007, que cita las de 4 de junio de 2006, 9 de febrero, 14 de junio y 2 de julio de 2007, y de 19 de mayo de 2008, entre otras, da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación y al justo equilibrio de los intereses en juego, y en definitiva a la plenitud de la tutela judicial, tomando como pautas de la razonabilidad el fundamento de la reclamación, las razones de la oposición, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de la adeudado, y demás circunstancias concurrentes, por lo que la solución exige una especial contemplación de las circunstancias del caso enjuiciado; sin que las del presente aconsejen la no aplicación de este criterio.

SÉPTIMO.-Al estimarse parcialmente el recurso de apelación, no se hace imposición de costas de la alzada ( art. 398 L.E.C.)

Tampoco las de la primera instancia merecen especial pronunciamiento al resultar estimada parcialmente la demanda ( art. 394 L.E.C.)