Sentencia Civil 197/2025 Audiencia Provincial Civil de Granada nº 3, Rec. 473/2024 de 05 de mayo del 2025

PRIMERO.-La sentencia de primera instancia ha desestimado la demanda interpuesta por la parte actora D. Herminio y Dª Erica frente a D. Segismundo y Dª Ramona, absolviéndolos de las peticiones formuladas en su contra, con imposición de costas a la parte actora.

Frente a dicha resolución se alzan los actores, alegando en síntesis, el error en la valoración de la prueba y el quebrantamiento de normas y garantías procesales, con vulneración de los artículos 1.454 y 1.124 del CC.

La parte apelada se opuso al recurso interpuesto y solicitó la confirmación de la resolución apelada.

SEGUNDO.-En la demanda la parte actora ejercita un acción de resolución contractual de contrato de compraventa de bien inmueble con pacto de arras penitenciales.

La misma se basa en la celebración de un contrato de compraventa de vivienda entre las partes (los actores como vendedores y los demandados como compradores) con fecha de 30 de Octubre de 2015, fijándose como precio de la compra la cantidad de 69.000 €, que serían abonados mediante la entrega en dicho acto de la suma de 22.000 €, y el resto se abonaría en el plazo de ocho años mediante cuotas mensuales por importe cada una de 350 € que los compradores deberían ingresar en una cuenta a nombre de los vendedores en la entidad BMN, cantidad que sería destinada a pagar los recibos del préstamo hipotecario que gravaba la finca, añadiéndose que, una vez transcurridos los ocho años o en cualquier momento anterior, a elección de los compradores, podrán optar por pagar el resto del precio hasta completar los 69.000 €, desconstándose los 22.000 € entregados en el momento de la firma del contrato y las cuotas mensuales pagadas hasta dicha fecha. Por último, se establece que en dicho momento se procederá a otorgar la correspondiente escritura pública a favor de los compradores o de la persona que estos designen, obligándose el vendedor a pagar la totalidad del préstamo y otorgar la correspondiente cancelación y a su costa.

La acción ejercitada se fundamenta en la cláusula quinta del contrato, que establece:

"Las señales o cantidades entregadas a cuenta tendrán el concepto que les atribuye el artículo 1.454 del Código Civil , pudiendo rescindir el contrato el comprador allanándose a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas".

Pues bien, partiendo de estas premisas contractuales y afirmando la actora que los demandados han incumplido su obligación de entregar mensualmente la cantidad de 350 € (debiéndose en la fecha de interposición de la demanda la cantidad de 656,63 €, según certificación de la entidad bancaria), ejercitan una acción que denominan de resolución contractual de contrato de compraventa de bien inmueble con pacto de arras penitenciales, solicitando que se declare la resolución del contrato del contrato de compraventa, con devolución de la posesión y propiedad de la vivienda y la condena de los demandados a la pérdida de la parte del precio entregada.

Pues bien, lo primero que debe abordarse es la clase de acción que se ejercita y la fundamentación fáctica de la misma, por lo que forzosamente debemos partir del análisis de la cláusula quinta del contrato, cuya lectura literal no abriga duda sobre la finalidad del pacto que encierra.

En dicha cláusula se dice que "Las señales o cantidades entregadas a cuenta tendrán el concepto que les atribuye el artículo 1.454 del Código Civil , pudiendo rescindir el contrato el comprador allanándose a perderlas, o el vendedor a delvoverlas duplicadas",cláusula que debe ser interpretada, por así exigirlo sus propios términos, con arreglo al artículo 1.454, que dispone que:

"Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas".

Como nos recuerda la sentencia de la sección 2ª de la Audiencia Provincial de Ciudad Real de 13 de Enero de 2025, con carácter general, el pacto de arras se inserta como pacto accesorio en una compraventa perfecta y válida y no se configura como contrato independiente. En este sentido, la SAP de Barcelona, sección 13ª, del 16 de abril de 2020, señala que las arras suponen, en todo caso, la entrega de una cantidad de dinero en un contrato, cuya función, alcance y eficacia (según sean penitenciales ex art. 1454 CC, confirmatorias o penales), depende de la voluntad de las partes, plasmada en el contrato, a la que puede llegarse a través de las normas de interpretación de los arts. 1281 y siguientes del Código Civil. Las arras se entregan en el contexto de un contrato perfecto y válido, precisamente en el momento de la perfección o entre la perfección y la consumación y no puede entenderse la existencia de un contrato de arras previo al de compraventa o desligado de éste. El pacto arral no es un contrato autónomo, sino un pacto accesorio y natural del contrato. Y según el Tribunal Supremo "las arras son una garantía que se añade al contrato de compraventa, no es un contrato de arras como se dice en la instancia, sino un contrato de compraventa en documento privado, que incluye esta garantía, como verdadera cláusula penal"( STS 1ª 250/2015, de 5 de mayo) y " Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato"( STS 1ª 175/2012, de 21.de marzo ).

Las arras pueden ser confirmatorias, en cuyo caso la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio; o bien pueden servir de garantía del cumplimiento, en cuyo caso estamos ante unas arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero no permiten desligarse del mismo. Finalmente pueden constituirse como arras penitenciales, en cuyo supuesto se permite a las partes desistir del contrato mediante su pérdida por el comprador o su restitución doblada por el vendedor.

Como señalan la Sentencia del Tribunal Supremo de 20-5-2004 y la de 24-10 2002, respecto a la regulación de derecho común, las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Reiterada Jurisprudencia ha establecido que es necesario, para la aplicación del art. 1454 del Código Civil, como precepto de naturaleza dispositiva, que las arras se pacten expresamente como penitenciales( SSTS de 12 de diciembre de 1991, 31 de julio de 1992 y 11 de diciembre de 1993, entre otras muchas). Es reiterada la jurisprudencia que entiende que las arras penitenciales o de arrepentimiento, tienen un carácter excepcional, siendo necesario que se manifieste de forma precisa e inequívoca la voluntad de las partes de dar tal carácter y efectos a las cantidades entregadas, pues en la duda, de haber mediado arras, debe interpretarse que se han pactado como arras confirmatorias y como mero anticipo del precio.

En consecuencia, debemos partir de que en la cláusula quinta del contrato se ha incluido un pacto de arras penitenciales, a la vista de la remisión expresa que se hace al artículo 1.454 cdel CC.

Como dice la sentencia de la Sección 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona de 5 de Febrero de 2025, remitiéndose a la sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja, de 7 de noviembre de 2.023 -mencionada por la sentencia de la sección 3ª del Audiencia Provincial de Tarragona, de 22 de febrero de 2.024 -, sobre las arras penitenciales, que "Tal tipo de arras suponen un medio lícito de desistir del contrato aceptando el que desiste a perderlas o la devolución doblada. Por lo tanto, el hecho determinante para la aplicación del precepto es que una parte desista voluntariamente del contrato, no pudiendo ser aplicado cuando lo que ocurre es un incumplimiento de dicho contrato, pues para pedir la devolución de las arras dobladas o para perder las entregadas era necesario que se hubieran pactado como arras penales. Aunque es posible aplicar las consecuencias de las arras penitenciales en los casos de incumplimiento si la conducta incumplidora equivale al desistimiento en el contrato, es decir, puede aceptarse tanto un desistimiento expreso como tácito, deducido éste de los actos incumplidores, por ejemplo, cuando el vendedor desiste definitivamente de la ejecución o vende el objeto a un tercero. Así se deduce con claridad de las sentencias del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 1984 y la de 23 de febrero de 1993 ). Pero, cuando el incumplimiento no equivale al desistimiento voluntario, el que ha cumplido sólo puede ejercitar las acciones previstas en el artículo 1124 del código civil , solicitando también la indemnización de daños y perjuicios, pero no la aplicación del artículo 1.454 del Código civil , pues en caso contrario las arras penitenciales tendrían prácticamente la misma función que las arras penales".

Y esto es precisamente lo que ha ocurrido en la presente litis, en la que los actores pretenden la resolución contractual, reintegro de la propiedad y la pérdida por los compradores de las cantidades entregadas a cuenta, lo que está en contradicción con la letra y espíritu del artículo 1.454 del CC y con el tenor literal de la cláusula quinta del contrato, pues pactándose en dicha cláusula unas arras penitenciales no puede el vendedor, por su propia iniciativa y contra la voluntad del comprador, hacer efectivo un pacto de arras penitenciales, pues esa figura jurídica solo opera, respecto del comprador, cuando desiste voluntariamente del contrato de compraventa, allanándose a perder las cantidades entregadas.

Tanto el artículo 1.454 del CC como la cláusula quinta del contrato hablan de rescisión del contrato, mientras que lo que pretende la parte actora es la resolución del contrato pero con los efectos del pacto de arras, o sea, de los previstos en el artículo 1.154 del CC, lo que supone no la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios y abono de intereses ( artículo 1.124 del CC) sino la "resolución" del contrato con reintegro de la propiedad y pérdida de cantidades entregadas a cuenta (acción prevista en el artículo 1.454 del CC) , y es que, como se dice en la sentencia recurrida, el pacto de arras no tiene virtualidad respecto de aquellas situaciones de sobrevenida ineficacia contractual, incluida la resolución por incumplimiento, siendo esta, precisamente, la acción que está ejercitando la parte actora, al basar su pretensión en el incumplimiento contractual y no en la voluntad rescisoria de los compradores.

TERCERO.-La sentencia recurrida, a pesar de que con lo dicho hasta ahora bastaría para desestimar la demanda, se adentra, no obstante en el estudio de la viabilidad o éxito de la acción resolutoria realmente ejercitada por los actores, lo que ha generado la articulación del segundo motivo del recurso.

Pues bien, a la vista del incumplimiento alegado por los actores como base para el ejercicio de la acción resolutoria, debemos traer a colación la doctrina jurisprudencial sobre la necesidad de que ese incumplimiento, entre otros requisitos, debe ser grave y esencial.

Se expone en las sentencias de 27 de julio de 2015 de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Valencia y en la Sentencia de 15 de diciembre de 2016 de la misma sección, que (el subrayado es nuestro) "la Sala ha de partir, como premisa jurídica, del examen de los requisitos que han de concurrir para el éxito de la acción resolutoria que contempla el art. 1.124 del C.C . Y estos son, como ya ha tenido ocasión de pronunciarse esta Sección los siguientes: 1./ que entre partes medien obligaciones recíprocas, como esencia de un negocio jurídico bilateral; 2./ que dichas obligaciones recíprocas sean exigibles; 3./ que el que reclame la resolución haya cumplido lo que a él le incumbía, como requisito legitimador para plantear la resolución contractual, ya que no está legitimado para instar dicha acción el contratante que incumple sus obligaciones ( S.s. T.S. 20-2-50 , 16-11-56 , 16-5-59 , 5-2-63 , 2-11-65 , 5-5-70 , 27-12-71 , 26-4-76 , 28-2-80 , 9-7-81 , 10-11-81 , 27-3-82 , 9-7-87 , 24-3-88 , 17-5-88 , 15-6- 88 , 17-6-88 , 31-1- 92 , 8-7-93 , 29-4-94 , 9-5-94 , 29-3-95 , 22-11-95 ...); y 4./ que la parte a la que se demande de resolución haya incumplido la prestación a la que contractualmente se hubiera comprometido. Pero este incumplimiento ha de reunir una serie de características para que pueda desembocar en la resolución contractual; a saber: a) que el incumplimiento sea propio del contratante a quien se le imputa; b) que el incumplimiento sea culpable, de modo que a quien se le achaque no ejecute la prestación debida por causas que le sean imputables como dependientes de su voluntad; y c) que el incumplimiento sea verdadero, es decir, no es suficiente que el supuesto incumplidor no ejecute voluntariamente la prestación a la que se obligó, sino que, además, se precisa que se trate de una infracción relevante, esencial, grave y de tal importancia en la economía y esencia del contrato que justifique la resolución, como así se desprende de reiterada jurisprudencia ( S.s. T.S. 25-11-83 , 19-4-89 , 10-11-90 , 21-2-91 , 30-4-94 , 26-9-94 , 23-2-95 , 2-10-95 , 7-3-95 , 17-11-95 , 26-1-96 , 10-12-96 , 10-5-00 , 20-7-00 , 11-3-02 , 11-4-03 , 13-5-04 , 5- 4-06 , 31-1-08 , 14-3-08 , 12-6-08 , entre otras muchas), de modo que ya no se precisa, como antes se exigía, un incumplimiento deliberadamente rebelde o una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento (S.s. 28-2-80, 23-9-86, 21-3-94, 18-11-94...), sino que basta una conducta voluntaria, injustificada y obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó ( S.s. T.S. 19-1-84 , 20-10-84 , 26-1-88 , 2-6-89 , 13-10-89 , 21-10-89 , 14-2-90 , 21-7-90 , 7-6-91 , 5-9-91 , 3- 12-91 , 18-12-91 , 8-5-92 , 1-6-92 , 4-6-92 , 19-10-93 , 2-7-94 , 26-9-94 ...), o que frustre las expectativas legitimas de los contratantes ( S.s. T.S. 18-11-83 , 2-7-92 , 24-2- 93 , 10-3-93 , 22-3-93 , 25-2-94 , 2-10-95 , 25-1-96 , 7-5-03 , 18-10-04 , 3-3-05 , 20-9-06 , 31-1-08 ...) o el fin normal del contrato ( S.s. T.S. 11-2-91 , 31-3-92 , 2-6-92 , 28-9- 92 , 27-1-93 , 5-10-95 , 15-10-02 , 22-5-03 , 13-5-04 , 3-2-06 , 11-10-06 , 27-9-07 , 12-6-08 ...). Ahora bien, no ha confundirse el incumplimiento tal como se ha expuesto con el simple retraso temporal en el cumplimiento de la prestación, porque en este último supuesto normalmente no hay base para que opere elart. 1.124 del C.C.: de un lado, porque si el retraso es justificado sólo existiría una prestación demorada; y de otro, porque aún siendo el retraso injustificado, si va seguido del cumplimiento o de la posibilidad cierta y segura de poder cumplir, tampoco podría hablarse de incumplimiento resolutorio, pues sólo se pueden encuadrar en elart. 1.124 del C.C. el retraso injustificado que frustre el fin práctico perseguido por el negocio, y el retraso duradero y persistente que por tal circunstancia revele una patente voluntad incumplidora, deducida de una prolongada inactividad o pasividad en el cumplimiento de la prestación comprometida.

La parte recurrente fundamenta el incumplimiento en la existencia de una deuda actual en la cuenta de la entidad bancaria donde le cargan las cuotas del préstamo hipotecario, ascendente a la cantidad de 656,63 €, así como en el impago de los gastos inherentes a la vivienda (luz, agua, tasas de basura), debiendo significarse, en primer lugar, y como de forma acertada recoge la sentencia recurrida, que la obligación de los compradores no era la de atender a las cuotas hipotecarias del préstamo que tenían concertado los vendedores con una entidad bancaria (en modo alguno se subrogaron en el préstamo), sino la de ingresar en dicha cuenta las cuotas mensuales pactadas con los vendedores como forma de pago del precio convenido para la compra de la vivienda.

Por otra parte, tal y como recoge la sentencia recurrida (apreciación compartida por esta Sala) los actores recurrentes se han limitado a afirmar que los demandados no han cumplido con su obligación de abonar las cuotas mensuales pactadas, pero no han concretado el número total de cuotas impagadas (carga probatoria que solo a esta parte incumbe).

De la documental remitida por la entidad bancaria resulta acreditado que desde el mes de Noviembre de 2015 hasta el mes de Julio del año 2022, se han dejado de abonar cuotas por importe 1.509,06 € (se ha abonado la suma de 26.490,94 € cuando se debería haber abonado la cantidad de 28.000 €).

En cualquier caso, el Magistrado "a quo" pone en duda, a su vez, esa cantidad de 1.509,06 €, entendiendo que puede ser menor e incluso inexistente, conclusión a la que llega tras el análisis de los ingresos que constan efectuados en la citada cuenta corriente, muchos de los cuales han podido ser realizados por los demandados aunque no aparezcan como cuotas mensuales de la compraventa, a lo que habría que añadir que en la documental remitida por la entidad bancaria faltan los datos relativos al periodo comprendido entre el día 12 de Diciembre de 2017 al 7 de Mayo de 2018, por lo que se desconoce si pudieron efectuarse ingresos en ese período.

Por otra parte, tal y como se recoge en la sentencia recurrida, de darse por cierto (la parte actora-recurrente no ha concretado las cantidades adeudadas) que se han incumplido cuotas mensuales por importe de 1.509,06 € estaríamos en presencia de un incumplimiento que no puede ser considerado como grave, al representar tan solo el 2.18 % del precio total de la compraventa, debiendo reiterarse que la parte actora no ha calculado el importe dejado de abonarse por los demandados, por lo que debe presumirse también por este motivo, que dicho incumplimiento no ha de ser grave, como tampoco puede ser motivo para afirmar su existencia la irregularidad en el tiempo de los pagos efectuados, es decir, el mero retraso en los pagos.

En cualquier caso, también debe compartirse la conclusión de que si se considerara (que no es el caso) que tales cumplimientos irregulares pudieran dar lugar a la resolución contractual vía artículo 1.124 del CC, la solución no es la pretendida por los actores sino la restitución recíproca de las prestaciones y, en su caso, la indemnización de los daños y perjuicios causados a los vendedores.

Por último, la sentencia recurrida también hace referencia a las otras cantidades que se dicen se adeudan, correspondientes a gastos de uso diario de la vivienda (agua, luz, etc), respecto de los que se dice que no pueden justificar la resolución contractual, dada su escasa gravedad, a lo que con acierto se añade que, tales gastos tampoco fueron previstos en el contrato como gastos a cargo de los compradores, por lo que no podría, en puridad de conceptos, instar la resolución contractual por incumplimiento de obligaciones no expresamente pactadas, argumentos compartidos por esta Sala, como también se comparte que la reclamación de tales gastos puede se refectuada por los actores a través del procedimiento correspondiente.

CUARTO.-Que al ser desestimado el recurso de apelación interpuesto, procede imponer las costas de esta alzada a la parte apelante, conforme a lo establecido en el artículo 398.1 de la LEC.

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,