Sentencia Civil 1268/2025 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 1622/2023 de 06 de octubre del 2025

PRIMERO.-La entidad Livanto Promociones SL interpuso demanda contra la Comunidad de Propietarios del DIRECCION002 de Pamplona ( DIRECCION000; DIRECCION001; DIRECCION002; y DIRECCION003) impugnando los acuerdos de la Junta de 7 de noviembre de 2022 por los que se aprueba derrama extraordinaria y se aprueban las cuentas de los ejercicios 2020-21 y 2021-22. La entidad demandante explicaba ser propietaria de ocho locales comerciales en el edificio, que ella misma promovió. Afirmaba que los Estatutos de la Comunidad eximen a los locales de participar en los gastos por elementos comunes a los que no tienen acceso ni disfrute. Con tales motivos denunciaba la contravención a los Estatutos de dos acuerdos adoptados en la Junta: por un lado, el acuerdo aprobando una derrama extraordinaria para hacer frente a la provisión de fondos de abogado y perito a los efectos de preparar una demanda judicial de la CP contra Livanto en su condición de promotora y vendedora del edificio, por la existencia de vicios y defectos constructivos en el mismo; y por otro lado la aprobación de las cuentas anuales de los ejercicios 20-21 y 21-22 por cuando incluyen el reparto a los locales de diversos gastos de conservación y mantenimiento de elementos comunes de los que deben quedar exentos, así como por renovación de ventanas de rellanos y por gastos del perito para el pleito.

La CP demandada se opuso a la demanda. En cuanto a la derrama para las provisiones de fondos por los gastos de futura demanda contra la demandante como promotora, alegó que la demandante es también copropietaria y, en consecuencia, se beneficiará de todo lo positivo que pueda lograr la CP en dicha demanda por defectos constructivos, destacando que todavía no se conoce el sentido del fallo y ello es determinante para que el comunero demandado participe o no de los gastos judiciales de la Comunidad. En cuanto a las cuentas anuales, la CP demandada defendió que todos los gastos aprobados benefician a todos los comuneros y que los gastos de conservación lo son por reparación de fugas de elementos comunes.

SEGUNDO.-La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pamplona, objeto de la presente apelación, estimó parcialmente la demanda. En cuanto a la derrama extraordinaria para provisión de gastos judiciales de la CP, la juzgadora a quoafirma que la jurisprudencia del Tribunal Supremo excluye de la participación en estos gastos de la Comunidad al comunero que litiga contra la misma, siempre que sea vencida la Comunidad revelando con ello que la postura del comunero era razonable, de modo que en este caso no cabe exonerar a la entidad demandante por cuanto todavía se desconoce el desenlace de la futura demanda de la CP contra Livanto por vicios y defectos constructivos. Con respecto a la aprobación de cuentas anuales, la sentencia apelada considera que los Estatutos comunitarios eximen a los locales comerciales de participar en cualesquiera gastos vinculados con servicios y suministros de elementos comunes que dichos locales no disfruten o a los que no puedan acceder, por lo que se acuerda la exclusión de la demandante de participar en los gastos de reposición de ventanas de rellano y de mantenimiento de elementos comunes.

Ambas partes recurren en apelación la referida sentencia.

Por un lado, la demandante Livanto Promociones recurre la desestimación de su demanda en cuanto a la derrama para gastos judiciales. Sostiene que es contrario a derecho que participe en los gastos judiciales comunes el comunero contra el que la CP litiga, dado que se trata de gastos generales susceptibles de individualización. Niega que para ello sea determinante el éxito o fracaso de la posición procesal de la CP, sino que la exoneración del comunero deriva del propio conflicto de intereses que se genera, subrayando que, de hecho, si tuviese que esperar a la resolución firme del litigio quedaría superado el plazo legal de un año para impugnar el acuerdo comunitario que le hace partícipe de esos gastos judiciales. Además la recurrente añade que esa demanda por vicios constructivos se refiere a elementos comunes respecto de los que los locales comerciales están exentos de contribuir según los Estatutos, señalando que esta concreta alegación no quedó resuelta por la sentencia de primera instancia.

Por su parte la CP demandada impugnó la sentencia de primera instancia, en cuanto a la estimación parcial de la anulación de la aprobación de cuentas. Afirma que los gastos de reparaciones responden a fugas de agua de conducciones generales comunes, al margen de las conducciones privativas de locales y viviendas, por lo que son responsabilidad de todos los comuneros. Y añade, en cuanto a la reposición de ventanas de acceso al patio, que los patios son elemento común y además brindan cubierta a los locales comerciales. Por último, y de forma subsidiaria a todo lo anterior, la CP demandada denuncia un error de cálculos en la sentencia apelada a la hora de computar el importe excluido por esos dos conceptos.

TERCERO.-El recurso de apelación de la demandante, Livanto Promociones, plantea una cuestión eminentemente jurídica, ya que impugna la aprobación en la Junta de noviembre de 2022 de una derrama extraordinaria entre todos los comuneros para afrontar la provisión de fondos de los gastos de abogado y perito encuadrados en una reclamación que la Comunidad acuerda instar contra la promotora por vicios y defectos constructivos.

Livanto Promociones, en tanto que promotora a la que se va a dirigir esa reclamación y, simultáneamente, comunera (como titular dominical de ocho locales comerciales del edificio), denuncia la nulidad de este acuerdo por contravenir la ley, en concreto el art. 9.1.e) de la LPH, ya que esta norma obliga a los copropietarios a participar en los gastos generales que no sean susceptibles de individualización.

La recurrente considera que el gasto litigioso sí es susceptible de individualización, conforme a la doctrina jurisprudencial que exime de participar en los gastos judiciales de la CP al comunero que litiga contra la misma. En concreto, se erige como referencia principal la STS 475/2011, de 24 de junio, que explicó que "Dice la sentencia de 5 de octubre de 1983 que «la obligación que a cada propietario alcanza de contribuir a los gastos generales en la necesidad de acudir al "adecuado sostenimiento del inmueble" o de afrontar las responsabilidades o cargas comunes, con el régimen consiguiente de distribución, es de toda lógica concluir que sí la Comunidad de Propietarios no actúa de consuno sino que rota la armonía surge la contienda judicial enfrentándose aquélla y uno de sus componentes, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de "gastos generales" con relación al segundo, por lo mismo que han sido causados en conflicto seguido entre el disidente y los propietarios restantes, y en consecuencia si el enfrentado al grupo ha de soportar el pago de las expensas propias, no podrá imponérsele contribución en el de las correspondientes a la otra parte aplicando la cuota de participación, pues de mantener distinto criterio podría llegarse al injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad, que se vio en la precisión de combatir judicialmente para restablecer el orden conculcado, tendría que soportar en parte los gastos procesales causados por la Comunidad de Propietarios vencida, a lo que cabe añadir que no obstante las notas de carácter asociativo o comunitario que presenta la propiedad horizontal, no constituye una verdadera comunidad, sino unión de propiedades singulares cuya sustantividad y relevancia permanecen, y por lo tanto la representación que ostenta el Presidente de todos y cada uno de los titulares de los pisos se entenderá que desaparece por lo que respecta al propietario contra el que se litiga, disipando así la paradoja de un "autoproceso" parcial, ello además de que no se trata propiamente de gastos comunes ocasionados por el ordinario desarrollo de la situación de propiedad horizontal, sino de extraordinarios desembolsos impuestos por un conflicto que lleva ya aparejado para el disidente el pago, por su condición de parte, de las expensas correspondientes".

Entendemos, sin embargo, que no resulta de aplicación esta doctrina al caso concreto que nos ocupa, toda vez que la reclamación judicial (para que se aprueba el gasto comunitario) no se va a dirigir contra Livanto en su condición de comunero, sino por el contrario en su condición de promotora del edificio. La doctrina jurisprudencial en la que pretende apoyarse la recurrente se sustenta en que el comunero que litiga con la Comunidad lo hace en condición de tal, de copropietario, en el seno de la relación jurídica interna existente en el régimen de propiedad horizontal, puesto que solamente en dicho escenario puede darse el resultado gravoso e injusto para el titular (esto es, para el comunero en cuanto tal) que disiente de un acuerdo comunitario. Por el contrario, en el caso que nos ocupa la relación jurídica que subyace en la confrontación que la Comunidad va a emprender contra Livanto Promociones (y para la que se aprobó el gasto en provisión de fondos) es ajena al régimen jurídico de la propiedad horizontal y al desarrollo del mismo en aplicación de la LPH, pues no se va a reclamar a Livanto ninguna obligación como comunero, sino que por el contrario se van a reclamar responsabilidades como promotora en el ámbito de la ordenación y construcción de la edificación y, en su caso, la responsabilidad contractual por venta.

Por tanto sí nos hallamos ante un "gasto general" común a todos los integrantes de la Comunidad, por el pleito que va a entablarse contra un tercero ajeno al régimen de propiedad horizontal, dado que no se va a demandar a Livanto por las responsabilidades que le atañen en tanto que titular de varios locales integrantes de la CP, sino por el contrario por una relación jurídica distinta y diferenciada, que nace por su condición de promotora del inmueble, situación en la que tal promotora es, como tal, un tercero no integrante de la CP. En palabras de la SAP Las Palmas nº 136/2012, de 29 de marzo, "En el supuesto de autos la entidad demandada no lo es en consideración de propietario de una de las viviendas o de locales sino como promotor y ello no le puede exonerar, al pago de los gastos de abogado y procurador de un pleito que de prosperar redunda en la propia edificación donde se encuentra los inmuebles de que es propietaria, aunque se demande contra un comunero no lo es en la condición de tal. La exoneración del pago de la derrama para gastos de abogado y procurador acordada por una comunidad de propietarios lo es para pleitos entre comuneros y la comunidad, no en las demandas contra la promotora aunque la misma sea propietaria de inmuebles pues no se la demanda por el hecho de ser comunera".

Por último, la entidad recurrente también plantea que la pretendida demanda a interponer por la CP versará sobre vicios y defectos constructivos en elementos comunes respecto de los cuales los locales de su propiedad quedan exentos de contribuir, por cuanto se trata de elementos comunes a los que dichos locales no tienen acceso o no disfrutan. Sin perjuicio de que en el siguiente fundamento de derecho analizaremos en profundidad el alcance real que merece la regulación estatutaria de la participación de los locales en gastos de elementos comunes, en cualquier caso cabe considerar que no concurren elementos suficientes para concluir que la demanda -para cuyos gastos de aprobó la derrama ahora controvertida- vaya a tener por objeto exclusivo vicios y defectos en elementos comunes ajenos a los locales. Antes al contrario, en el propio acta del acuerdo de la Junta impugnada de 7 de noviembre de 2022 consta una referencia somera (a mero título informativo o enunciativo) de los vicios y defectos encontrados, siendo que se referencian algunos comunes como las instalaciones de ACS, regulación y control de la sala de calderas o desperfectos en fachada, circunstancias atinentes a elementos comunes generales para todos los comuneros y no individualizables o susceptibles de exclusión para algunos de ellos.

Por todo lo expuesto, debe resultar desestimado el recurso de apelación de la entidad demandante.

CUARTO.-Procede pasar a analizar la impugnación de la sentencia de primera instancia formulada por la Comunidad de Propietarios demandada.

Discute la impugnante la acogida parcial de la demanda, en cuanto se anula la aprobación de las cuentas anuales de la Comunidad en lo relativo a la inclusión en las mismas del reparto, entre todos los comuneros (y así por tanto incluida la entidad demandante como titular de ocho locales comerciales) de los gastos de renovación de ventanas del patio interior y los gastos de conservación y mantenimiento del inmueble.

La razón de la exclusión de la entidad demandante en la participación en esos dos concretos gastos estriba en la regulación de los Estatutos de la CP.

El artículo 3 de los Estatutos comunitarios regula el pago de los gastos comunes, fijando como excepción a su reparto por cuota de participación, entre otras, "Los gastos derivados de elementos o servicios comunes que, por su ubicación tan sólo presten servicio directamente a determinados copropietarios serán satisfechos, exclusivamente por aquellos a quienes beneficie, en proporción a la cuota de participación que se les atribuya" (letra "b"). Igualmente, son excepción "Los gastos de conservación y mantenimiento de los elementos o servicios comunes cuya utilización exclusiva corresponde a las viviendas, serán sufragados exclusivamente por los titulares de dichas viviendas en proporción a la cuota de participación a cada uno de ellos atribuida" (letra "c").

A su vez, el artículo 6 de los Estatutos regula las reglas especiales en relación con los locales, señalando entre otras reglas que "Los titulares de dichos locales no participarán en los gastos de los servicios y suministros de la finca de los que no tengan acceso directo o no disfruten".

De las citadas normas estatutarias la sentencia de primera instancia extrae la conclusión de que los locales "no solo no participan en la subrogación de los gastos de conservación y mantenimiento sino en general a los costes relacionados los servicios y elementos comunes que los locales no disfrutan y/o no tienen acceso".

Por el contrario, esta Sala considera que la interpretación conjunta de las normas estatutarias, puesta en relación con la obligación general del art. 9.1.e) LPH de todo comunero de contribuir con arreglo a su cuota de participación en los gastos generales de sostenimiento del inmueble, servicios, cargas y responsabilidades, no conduce a una exoneración general o total de los locales en el caso que nos ocupa en todos los elementos que no disfrutan o a los que no acceden. Por el contrario, habrá que observar en cada caso concreto a qué concepto obedece el gasto en cuestión, a fin de dilucidar si el mismo es repercutible o no a los locales. En la literalidad de los Estatutos transcritos, no se establece una exclusión general de los locales en todos cualesquiera gastos de "conservación y mantenimiento". Por el contrario, la única referencia a "conservación y mantenimiento" se contiene en el artículo 3.c), por elementos comunes de utilización exclusiva de viviendas. En cuanto a los locales, el art. 6 no les exime de participar en la "conservación y mantenimiento" sino en los gastos de servicios y suministros que no disfrutan, lo que sin embargo el art. 3.b también otorga a todos los propietarios en relación con gastos (no de conservación, sino en general) derivados de elementos comunes que sólo presten servicio directamente a determinados propietarios por razón de su ubicación.

En este sentido, y en relación estricta con lo ahora discutido en esta alzada, entendemos que los gastos de reposición de unas ventanas de acceso a los patios interiores no son repercutibles a los locales, al quedar claramente exentos por mor de los Estatutos, punto por tanto en el que se debe desestimar la impugnación de la sentencia de primera instancia. Efectivamente, como ha quedado visto los Estatutos eximen a los locales de participar en los gastos "de los servicios y suministros de la finca de los que no tengan acceso directo o no disfruten", y es indiscutido que en este caso los locales carecen de acceso a los patios interiores. Precisamente porque no se trata de un gasto de conservación o mantenimiento (del que no están genéricamente excluidos los locales, como ha quedado visto) sino un gasto relacionado con un servicio o elemento común al que no acceden, los locales han de quedar exentos de este gasto. La reposición de los ventanales de acceso a los patios anteriores es ajena, en esta regulación estatutaria, a la participación de los locales, resultando insuficiente que la CP recurrente alegue que los patios son elemento común en el art. 396 del Cc, pues no es su naturaleza o condición de "elemento común" lo controvertido, pues efectivamente lo son, sino el hecho de que los Estatutos eximen expresamente a los locales de participar en los gastos de los mismos por no tener acceso a ellos. Igualmente, la alegación de que los patios brindan función de cubierta a los locales hace supuesto de la cuestión, pues es una afirmación que no consta adverada con prueba alguna que aporte certidumbre en cuanto a qué locales y qué superficie eventual de cobertura.

En segundo lugar, en cuanto a los gastos que genéricamente se han identificado como de "conservación y mantenimiento", la sentencia apelada los identifica y relaciona como reparaciones por fugas de agua en portales a los que los locales no tienen acceso (en el ejercicio 2020-2021) y actuaciones de mantenimiento y conservación en portales, patio, terraza y trasteros a los que los locales no tienen acceso (en el ejercicio 2021-2022).

Lo cierto es que las responsabilidades en que incurre la CP por daños que causan sus elementos comunes generales sí son un gasto del que deben participar los locales, según el art. 9.1.e) de la LPH. Los Estatutos no les excluyen de participar en la responsabilidad civil de la CP porque, como hemos indicado, una interpretación conjunta de los Estatutos y la LPH impide considerar una exoneración general y absoluta respecto de todos los gastos que puedan vincularse con elementos comunes a los que no acceden. Defiende Livanto Promociones en su escrito de oposición a la impugnación de la CP que "las fugas de agua se produjeron en la instalación de agua comunitaria", pero que ésta es independiente de la instalación privativa de los locales, que no acceden ni disfrutan de aquella. Es notorio que el alegato no se sostiene, dado que igualmente las viviendas cuentan con su propia instalación privativa de agua, lo que sin embargo coexiste con un elemento común para todos esos locales y viviendas privativas, como son las conducciones generales de aguas. Y si desde el mismo se producen fugas, surge entonces responsabilidad de la Comunidad por indebido cuidado y mantenimiento, responsabilidad de la que no quedan excluidos los locales en los Estatutos, sino por el contrario enteramente incluidos en la LPH. Nada aporta al efecto la innecesaria declaración del arquitecto Sr. Demetrio, limitándose a referenciar la evidencia de que unas y otras instalaciones privativas son ajenas entre sí porque van vinculadas a su respectivo contador, circunstancia inocua para valorar su imprescindible conexión con la instalación general (sin la cual difícilmente dispondrían de suministro). En otras palabras, tanto los locales como las viviendas sí disfrutan de la instalación general de saneamiento, pluviales y aguas (y el "disfrute" determina en el art. 6 de los Estatutos la participación en los gastos).

Y si los gastos ahora discutidos responden a fugas en elementos comunes generales del edificio (esto es, no en elementos comunes de uso exclusivo de viviendas a que se refiere el art. 3.c de los Estatutos), esto es, responden a "fugas de agua" que "se produjeron en la instalación de agua comunitaria" (según afirma en esta alzada la propia Livanto), es notorio que los locales también deben participar en los costes que genera la reparación de los mismos. El art. 6 de los Estatutos exime a los locales de participar en los gastos de servicios y suministros comunes a los que no acceden o de los que no disfrutan, condición que no se advierte en relación a las conducciones generales de agua del edificio, pues las fugas de agua de la instalación de agua comunitaria son responsabilidad de la Comunidad por indebido cuidado y mantenimiento, responsabilidad de la que no quedan excluidos los locales en los Estatutos, sino por el contrario enteramente incluidos en la LPH.

Finalmente, cabe añadir que no cabe confundir la ubicación de la manifestación del daño en los portales para con ello pretender eximir a los locales (porque no tienen acceso a esos portales), puesto que su participación existe por razón de la causa de ese daño, no por la ubicación posterior del efecto dañoso. Y la causa está identificada en la responsabilidad común en elementos comunes generales (de la misma forma que si el daño se hubiese manifestado en una vivienda privativa o incluso en propiedades de terceros ajenas al edificio, igualmente todos los comunes habrán de participar en la responsabilidad de la Comunidad por el origen del daño).

La sentencia apelada imputa un total de 843,19 euros a la participación de Livanto en todos estos gastos de conservación y mantenimiento por las responsabilidades derivadas de las fugas de agua en la conducción general, por lo que el importe de la condena dineraria impuesta a la CP debe quedar minorado, como consecuencia de lo razonado en esta alzada, a los 673,70 euros.

QUINTO.-Para terminar, la impugnación de la sentencia de primera instancia por parte de la Comunidad de Propietarios contiene un último alegato que se afirma "de forma subsidiaria".

Aduce la impugnante que existe un error de cálculo en la cuantía a restituir a la demandante, por cuanto se adiciona a su entender la parte proporcional correspondiente a una partida por informe y pruebas del perito Sr. Esteban, que no procedería restituir en congruencia con la desestimación de la exoneración de la participación de Livanto en los gastos judiciales.

Lo cierto es que esta alegación no se puede acoger, porque resulta muy confusa (tanto en conceptos como en porcentajes a aplicar), además de subsidiaria a una impugnación principal que se acoge en parte (con lo que desaparece el sustento de subsidiariedad). La parte debió articular la solución legal que para estos casos prevé el art. 214 LEC, que permite corregir los eventuales errores aritméticos o manifiestos de las sentencias, conforme a criterio de esta Sala en sentencia de Pleno nº 157/2015, de 9 de mayo, al explicar que "Consideramos que al haber desaprovechado el recurrente la oportunidad procesal de obtener del tribunal de la primera instancia el pronunciamiento omitido, pese a estar a su alcance la defensa de su derecho a obtener la tutela judicial efectiva en su vertiente de respuesta razonada a sus pretensiones por parte del tribunal obligado a hacerlo, no puede ahora pretender obtener dicha tutela en la apelación",lo que resulta extrapolable a una corrección aritmética tan dudosa como la planteada subsidiariamente por la parte.

SEXTO.-En cuanto al pago de las costas procesales del recurso de apelación, el art. 398 de la LEC determina (en el tenor vigente al tiempo de incoarse el presente proceso) que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se aplicará lo dispuesto en el art. 394, esto es, que se impondrán las costas a la parte que haya visto totalmente desestimadas sus pretensiones. Por tanto las costas del recurso de apelación que nos ocupa se impondrán a la parte apelante, al quedar desestimado su recurso.

En cuanto a las costas de la impugnación, resulta de aplicación el art. 398.2 de la LEC que determina (igualmente en el tenor vigente al tiempo de incoarse el presente proceso) que en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes, solución a aplicar al caso que nos ocupa al resultar acogida parcialmente la impugnación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinete aplicación.