Sentencia Civil 572/2024 Audiencia Provincial Civil de A Coruña nº 3, Rec. 508/2024 de 06 de noviembre del 2024

PRIMERO.- Fundamentación de la sentencia apelada.- Se aceptan y comparten los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos como parte integrante de la presente en aras a inútiles repeticiones, en cuanto no difieran de los que se exponen a continuación.

SEGUNDO.- Objeto del litigio.- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:

1.º)El 17 de enero de 1979 se otorgó escritura pública de declaración de obra nueva y división horizontal del edificio actualmente conocido como " DIRECCION000", sito en Santa Cruz (Oleiros), donde se describe un edificio compuesto de sótano, bajo destinado a usos comerciales, plantas 1ª, 2ª y 3ª con 9 viviendas cada una, planta 4ª con 5 viviendas y 9 trasteros, y una planta bajo cubierta con otros 14 trasteros.

En lo que afecta a este litigio, en dicha escritura se incluye la descripción de las siguientes fincas:

Número NUM004, trastero NUM005, de 31 metros cuadrados.

Número NUM006, trastero NUM007, de 14 metros cuadrados.

Número NUM008, trastero NUM009, de 14 metros cuadrados.

Número NUM010, trastero NUM011, de 22 metros cuadrados.

Número NUM012, trastero NUM013, de 14 metros cuadrados.

Número NUM014, trastero NUM015, de 15 metros cuadrados.

Número NUM016, trastero NUM017, de 15 metros cuadrados.

Número NUM018, trastero NUM019, de 13 metros cuadrados.

En dicha escritura se asigna a cada trastero una cuota de participación del 0,10 %.

2.º)La primera junta de propietarios (donde se recoge que hasta ese momento los gastos los soportó el promotor) se celebró el 14 de agosto de 1985, documentada en un libro de actas diligenciado ante el Juzgado de Paz de Oleiros el 19 de agosto de 1985, aprobando un reglamento de la comunidad, incluyendo unos «nuevos coeficientes de participación de los copropietarios», asignando:

Al sótano un 5 % (tenía un 7 %).

Al bajo un 10 % (tenía 19,06 %).

A las viviendas un 1,847 % (tenían un 2,22 %).

Y a los trasteros un 0,923 % (tenían un 0,10 %, como se dijo).

Acuerdo que es aprobado por unanimidad de los presentes, pero no se otorgó escritura pública ni se inscribió en el registro de la propiedad.

3.º)El 7 de abril de 1989 don Rafael adquirió, a medio de escritura pública de compraventa, las fincas NUM004 (trastero NUM005), NUM006 (trastero NUM007) y NUM008 (trastero NUM009).

El 11 de febrero de 1991 don Eutimio y su madre, doña Tamara, compraron en escritura pública la finca NUM012 (trastero NUM013).

El 19 de diciembre de 1991 don Rafael adquirió, también a medio de escritura pública de compraventa, las fincas NUM014 (trastero NUM015) y NUM016 (trastero NUM017).

El 22 de diciembre de 1992 don Rafael adquirió, a medio de escritura pública de compraventa, la finca NUM018 (trastero NUM019).

Se dice que don Eutimio compró, documentándolo en documento privado datado a 15 de diciembre de 1998, la finca NUM010 (trastero NUM011).

4.º)En la junta de propietarios celebrada el 29 de julio de 1999 (acta número 13) consta, en el punto 5º del orden del día:

Se aprobó por unanimidad iniciar el procedimiento para modificar en el Registro de la Propiedad los coeficientes de participación de todas las fincas del edificio, sustituyendo los existentes, los que figuran en el Libro de Actas de la comunidad aprobados en Junta Extraordinaria el 14-08-1985, que son los que se vienen utilizando para la repercusión de gastos e ingresos.

Este acuerdo tampoco se ejecutó, no otorgándose la correspondiente escritura pública ni modificándose los coeficientes en el registro de la propiedad.

5.º)El 12 de enero de 2024 don Eutimio y doña Tamara vendieron a "Edificaciones y Alquileres Inmobiliarios, S.L." la finca NUM012 (trastero NUM013).

6.º)El 4 de enero de 2021 se celebró junta de propietarios de la citada comunidad. En el acta de la junta, en lo que aquí afecta, en el punto segundo del orden del día se recoge:

SEGUNDO PUNTO:La administradora informa que con todas las visitas y comprobaciones que se hicieron para determinar la causa del agua en la vivienda NUM020, se concluy6 que los canalones de DIRECCION003 deberían cambiarse igual que se cambiaron en su día los de DIRECCION004, ampliando el número de bajantes para que el canalón no rebose cuando llueve.

Tras esta decisión, numerosas empresas visitaron el edificio para presupuestar, pero muchas no se atrevían a hacerlo, ya que la obra de renovación del canalón en DIRECCION003 requiere el levantar las estructuras cubiertas que tienen las terrazas y volver a colocarlas. algo que incrementa el coste del presupuesto notoriamente. De hecho, Leandro por ejemplo solo presupuesté la reparación del canal6n existente, no su reposición y el único que finalmente presupuesté el cambio del canalón fue Maximino.

El presupuesto de reparación del canalón de Leandro es de 2.185,00 € +IVA y el de Maximino de 13.800,00 €+IVA.

En el presupuesto de Maximino se incluye el levantar |a cubierta existente renovando gran parte de la misma, retirar el canal6n actual y colocación de uno nuevo incrementando el número de bajantes.

El propietario del NUM021 explica que la obra presupuestada para sustituir el canalón de DIRECCION003 por Maximino conlleva la retirada de la cubierta actual de los apartamentos con terraza y su posterior reposición.

SE ACUERDA POR UNANIMIDAD APROBAR EL PRESUPUESTO DE Maximino POR IMPORTE DE 13.800 €+ IVA PARA LA RENOVACIÓN DE CANALÓN DE DIRECCION003.

En cuanto a la financiación de las obras, la administradora indica que sería necesaria una derrama de quince cuotas, de la que la mayoría de los propietarios llevan pagadas siete, por lo que les restarían ocho meses con los mismos importes que se han hecho hasta la fecha, 37,50 € para viviendas, 19,00 € para apartamentos y 100,00 y 200,00 € para local y sótano.

[sigue un cuadro de distribución del gasto]

El propietario de NUM022 indica que él no está de acuerdo con ese reparto, ya que no se corresponde con lo que dice la división horizontal, en la que se establece un coeficiente de participación para los trasteros de 0.10%, 2.22% para viviendas, 7% sótano y 19,06 % local, solicita expresamente que se haga constar en acta su desacuerdo con el reparto de los gastos de reparación de terrazas y canalones.

La administradora le indica que efectivamente las cuotas que aparecen en la división horizontal son de 0.10 % para trasteros y 2.22% para viviendas porque en esa división horizontal se establecían unas cuotas ínfimas para lo que se suponía iban a ser unos trasteros, sin embargo, los trasteros se han convertido en viviendas, por lo que no parece justo que mantengan una cuota de participación recogida para trasteros. Indica también que en el acta de 14 de agosto de 1985 ya se recogía en el punto cuarto "lectura y aprobación de los estatutos" en los que se fijaba las siguientes cuotas de participación aprobadas por unanimidad, según se dice en el acta:

- 5% sótano.

- 10% Bajo

- 1,847% viviendas

- 0.923 % trasteros

- 0.052% trasteros NUM023.

Estas cuotas de participación son las que se han aplicado en las numerosas reparaciones y obras llevadas a cabo en la presente comunidad desde esa fecha y sin manifestar ningún propietario su disconformidad hasta la fecha, por lo que se suponen aprobadas tácitamente. De hecho, se ha planteado la posibilidad de legalizarlas en el registro, pero se requiere la firma de todos los propietarios y hay varios ilocalizables.

El propietario del NUM024 manifiesta que en la última reparación de terrazas aprobada, él presentó una impugnación del acuerdo ante el juzgado y éste le dio la razón. El propietario del NUM025 le indica que el juzgado no le dio la razón porque no hubo juicio, sino que se llegó a un acuerdo previo en el que se le devolvía el recargo en la derrama extraordinaria que se había impuesto a los apartamentos con terraza, manteniendo el importe de la derrama de acuerdo a las cuotas aplicadas desde 1985, un 1.847 % viviendas y 0.923% para apartamentos.

El propietario del NUM022 comunica que si las cuotas de la derrama no se adecuan a lo que se establece en la división horizontal, él se verá obligado a impugnar de nuevo el acuerdo, con el consiguiente coste que ello tiene para la comunidad y para él también. Manifiesta que previamente le consultó a su abogado la distribución del gasto que se acompañó a la convocatoria y éste le indicó que no era correcta, que debería adecuarse a lo establecido en la división horizontal; según dice, su abogado lo consultó con el abogado de la comunidad y éste también le dijo que debería de repartirse de acuerdo a la división horizontal.

La presidenta en este punto indica que ella misma visité al abogado para plantearle la cuestión de las cuotas que se deberían aplicar y el abogado le dijo que podrían aplicarse las recogidas en acta de 1985 y ratificadas en acta posterior de 1999 porque se consideran que han sido aprobadas por todos los propietarios tras ser aplicadas siempre.

La administradora también visité al abogado en ocasión distinta a la presidenta y éste le indicó lo mismo, que las cuotas de 1985 eran validas.

La administradora le indica al propietario de NUM022 que en el Código civil, art. 1.1 se recogen como fuentes del derecho "la ley, la costumbre y los principio generales del derecho", en el caso que nos ocupa, la división horizontal seria la ley, pero la costumbre hace referencia a la "tradición" de aplicar las cuotas recogidas en el acta de 1985 para la realización de obras, por lo que sería perfectamente aplicable.

La administradora indica que la única manera de resolver este conflicto es con la sentencia de un juez, de manera que con la impugnación del acuerdo de reparto de gastos, será un juez el que decida si se aplican las de la división horizontal o las del acta de 1985, ya que es una cuestión totalmente opinable, no hay nada determinante. La presidenta dice que lo consultara con otros abogados, la administradora le dice que serán simples opiniones, sin base legal, la única vía de determinación será mediante un juez y se resolverá para siempre el dilema.

El propietario del NUM022 sigue oponiéndose a la distribución de cuotas, expone está de acuerdo con las cuotas ordinarias que se están aplicando- apartamentos 52,00, viviendas 80,00 €, sótano 100,00 € y loca 200,00 €- pero no está de acuerdo con las extraordinarias expuestas - 19,00 apartamentos, 37,50 € viviendas y sótano 100,00 € y local 200,00 €- y así lo manifiesta.

Tras un debate en cuanto a la aplicación o no de las cuotas de la división horizontal y manifestando numerosas veces el propietario del NUM022 su desacuerdo se procede a votar la derrama planteada.

SE ACUERDA POR MAYORÍA- VOTO EN CONTRA DE NUM022- APROBAR LA DERRAMA DE 37.50 € PARA VIVIENDAS, 19,00 € PARA APARTAMENTOS Y 100,00 € PARA SOTANO Y 200,00 € PARA LOCAL DURANTE 15 MESES, DE LOS QUE SIETE YA HAN PAGADO CASI TODOS LOS PROPIETARIOS, SALVO NUM026- NUM027- NUM028- NUM029- NUM030, EMPEZANDO EN ENERO DE 2021.

7.º)El 1 de junio de 2021 don Rafael, don Eutimio y "Edificaciones y Alquileres Inmobiliarios, S.L." dedujeron demanda en procedimiento ordinario por razón de la materia contra la «Comunidad de Propietarios del DIRECCION000» impugnando el punto segundo de la junta de propietarios celebrada el 4 de enero de 2021, exponiendo que:

(a)Don Rafael era propietario de los siguientes seis apartamentos: NUM009 del portal NUM031, NUM005 y NUM007 del portal NUM032, NUM015, NUM017 y NUM019 del portal NUM033.

(b)Don Eutimio es propietario del apartamento NUM011 del portal NUM033.

(c)"Edificaciones y Alquileres Inmobiliarios, S.L.", de la que es administrador único don Eutimio, es titular dominical del apartamento NUM013 del portal NUM033.

(d)Según la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal de 17 de enero de 1979, corresponde a cada uno de dichos apartamentos una cuota de participación de 0,10 %. En el acuerdo impugnado se establece la obligación de los apartamentos de cotizar con una cuota del 0,9230 %.

(e)Por la alteración de la cuota de participación del apartamento NUM019 del portal NUM033 en la junta de 25 de marzo de 2019, don Rafael dedujo demanda que se tramitó como procedimiento ordinario número 676-2019 ante el Juzgado de Primera Instancia número 13, impugnando el acuerdo, que finalizó por acuerdo transaccional homologado judicialmente.

Alegó fundamentos legales y terminó suplicando se dictase sentencia declarando la nulidad del acuerdo y se declare que la participación debe ser del 0,10 %, con costas a la comunidad demandada.

8.º)La comunidad de propietarios demandada se opuso a la demanda porque:

(a)Los trasteros son en la actualidad apartamentos, por lo que en la junta de 14 de agosto de 1985 se modificaron las cuotas de participación, pasando los trasteros de un 0,10 % a un 0,923 %.

(b)Don Rafael forma parte de la comunidad desde el año 1989, y don Eutimio desde el año 1998, y siempre se les aplicó a sus apartamentos la cuota del 0,923 %.

(c)Durante todos estos años han asistido a juntas donde se aprobaron la distribución de gastos conforme a las cuotas de 1985.

Alegó fundamentos legales y terminó suplicando la desestimación de la demanda.

9.º)Se personó en el litigio don Eulogio manifestando ser propietario del sótano y bajo del edificio, y de prosperar la pretensión de los demandantes tendría una importante repercusión económica para él, solicitando que se le tuviese «por parte demandada en el procedimiento referido, entendiéndose conmigo las sucesivas actuaciones en la forma prevista en la ley, dándome traslado de las actuaciones realizadas hasta la fecha y concediendo a mi mandante plazo para contestar».

Tras el correspondiente traslado, se dictó decreto por la letrada de la Administración de Justicia autorizando la intervención de don Eulogio como demandado. Contestó a la demanda alegando que las derramas se vienen realizando conforme a los coeficientes aprobados en el año 1985 desde hacía 30 años, que la ratificación de 1999 no fue impugnada, que las cuotas nunca se ocultaron, que los trastero son en realidad apartamentos, solicitando su desestimación.

10.º)Los demandantes, en la audiencia previa, manifestaron no tener conocimiento del acta de 1999, ni se mencionó en el pleito anterior que se había mantenido entre don Rafael y la comunidad de propietarios en el año 2019.

11.º)Habiéndose producido el óbito de don Rafael durante la tramitación del litigio en la primera instancia, se personó como sucesora procesal su viuda doña Regina, actuando en beneficio de la comunidad hereditaria de su difunto cónyuge, que forma con sus hijos don Herminio y doña Santiaga. Se le tuvo por sucesora procesal.

12.º)Tras la correspondiente tramitación se dictó sentencia desestimando la demanda, pues los trasteros se transformaron en apartamentos, lo que justifica el acuerdo de la junta de 1985, no siendo hasta el año 2019 cuando los demandantes protestan por la cuota que se les aplica. Con imposición de costas a los demandantes.

Contra dichos pronunciamientos se interpone recurso de apelación por doña Regina, don Eutimio y "Edificaciones y Alquileres Inmobiliarios, S.L."

TERCERO.- La alteración de las cuotas de participación.- En un único motivo del recurso de apelación, se realiza un extenso alegato contra la sentencia de primera instancia, entremezclando varias cuestiones. Se inicia alegando una vulneración del artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, por cuanto la cuota de participación de los trasteros establecida en la escritura de obra nueva y división horizontal de 17 de enero de 1979 era del 0,10 %. Posteriormente se difiere de la interpretación del acta de la junta de 4 de agosto de 1985, porque -según expone el recurrente- se limitó a una lectura de un proyecto de estatuto de régimen interior, que no fue aprobado, y que refleja que los trasteros tienen un 0,1 % de cuota. También alude a que no se inscribió en el registro de la propiedad. Ulteriormente hace referencia al resultado del juicio ordinario 676/2019 de Coruña 13, para finalizar invocando la doctrina de los actos propios.

El motivo debe estimarse y con ello el recurso.

1.º)En la junta de propietarios celebrada el 14 de agosto de 1985 sí se aprobaron los estatutos de la comunidad. La mención a «por unanimidad» (de los presentes) claramente se refiere a la aprobación, no a que todos sean concordes con que se lean en voz alta. Igualmente se refleja la modificación que introducen en el artículo cuarto, variando los coeficientes de participación y -como se indica por el apelado don Eulogio- recogiendo que las obras que menciona ya se sufragarán conforme a estos nuevos coeficientes. Cuestión distinta es que nunca se hubiesen inscrito en el registro de la propiedad.

2.º)El acuerdo alcanzado en la junta de 29 de julio de 1999 se refiere exclusivamente a «iniciar el procedimiento para modificar en el Registro de la Propiedad los coeficientes de participación», no que se estén aprobando las nuevas cuotas. Por otra parte, no consta que asistiesen los hoy demandantes, ni que se le hubiese notificado en su momento el acta de la junta.

3.º)Lo planteado y resultado por transacción en el procedimiento ordinario 676/2019 del Juzgado de Primera Instancia número 13 de A Coruña no se refiere a la cuestión de fondo analizada en el presente litigio. En tal caso surgiría la cosa juzgada ( artículo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) . Allí el debate se centró en que la comunidad imponía un recargo a un trastero concreto en unas derramas por el simple hecho de tener terraza. No se cuestionaba si el porcentaje de participación debía de ser del 0,10 que refleja la escritura de división horizontal de 17 de enero de 1979, o por el contrario del 0,923 %.

4.º)La cuestión litigiosa planteada está resuelta en la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo número 163/2020, de 11 de marzo ( Roj: STS 854/2020, recurso 8/2017) que, en un caso similar al presente, establece una clara doctrina:

«Se denuncia la vulneración de la doctrina de esta sala relativa a la obligatoriedad de aplicar el sistema legal de distribución de gastos comunes conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, cuando algún propietario se opusiere o impugnare el acuerdo de mantenimiento de distribución de gastos diferente al sistema de distribución legal según cuotas de participación fijadas en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal; doctrina que se contiene, entre otras, en las sentencias de 2 de febrero de 1991, 16 de noviembre de 2004, 22 de mayo de 2008 y de 6 de febrero de 2014.

Como claramente establece la sentencia de esta sala núm. 1094/2004, de 16 noviembre , que se cita en el motivo, "el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado".

El interés casacional de la cuestión suscitada va incluso más allá de las cuestiones que se plantean en las sentencias que se citan y de si la situación de hecho creada ha perdurado durante más o menos tiempo, pues supone la necesidad de resolver sobre si es o no posible la modificación tácita del título constitutivocomo refiere la sentencia recurrida por el transcurso de determinado tiempo tras una modificación del mismo que no ha respectado los requisitos legales.

Es cierto que los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar -por determinadas razones- que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley. Pero un acuerdo de modificación del título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo, como ocurre con la recurrente.No es esta la situación que se da en el caso ya que no existe ese acuerdo que concretamente establezca, con cumplimiento de las exigencias legales, las nuevas cuotas de participación. De ese modo, en todo momento cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello.

En consecuencia el motivo ha de ser estimado»

(Énfasis añadido)

Es decir, establece la doctrina de que, mientras no se inscriba en el registro de la propiedad los cambios en las cuotas de participación, debe estarse a lo establecido en el título constitutivo, no afectando el acuerdo a quienes adquieran con posterioridad, no pudiendo confundirse el conocimiento con el consentimiento.

En parecidos términos se pronunciaban las sentencias de dicho Alto Tribunal números 1904/2004, de 16 de noviembre ( Roj: STS 7398/2004, recurso 3146/1998); 452/2008, de 22 de mayo ( Roj: STS 3099/2008, recurso 4324/2000); 184/2013, de 7 de marzo ( Roj: STS 1894/2013, recurso 1527/2010); 50/2014, de 6 de febrero ( Roj: STS 350/2014, recurso 2603/2011) y 179/2016, de 17 de marzo ( Roj: STS 1165/2016, recurso 227/2014).

Reconociéndose que la modificación de las cuotas de participación de los distintos espacios privativos acordadas en la junta de propietarios celebrada el 14 de agosto de 1985 nunca tuvieron acceso al registro de la propiedad, debe estarse a lo establecido en el título constitutivo de 17 de enero de 1979. Toda la argumentación de la parte demandada relativa al tiempo en que se vino aplicando el nuevo reparto, la aceptación tácita o actos propios es rechazada por la doctrina del Tribunal Supremo, debiendo estarse al título inscrito en el registro.

Ello no obsta a que, si efectivamente se han producido alteraciones en la composición del edificio, pueda instarse por el cauce procedente la modificación de las cuotas, conforme a lo normado en la Ley de Propiedad Horizontal y resuelto por la doctrina del Tribunal Supremo.

5.º)Lo anterior conlleva que deba decretarse la nulidad del inciso segundo del segundo punto del orden del día de la junta de 4 de enero de 2021. No afecta la nulidad al acuerdo primero, referente a adjudicar las obras a una determinada empresa, en cuanto no es objeto de impugnación, ni estaría afectado por lo aquí resuelto. El tribunal no tiene que hacer una declaración de que a los trasteros le corresponde una cuota del 0,10 %, pues eso ya lo establece la escritura de 17 de enero de 1979, debiendo limitarse a anular el acuerdo que no respeta tal porcentaje en la distribución de los gastos.

CUARTO.- Costas.- Al estimarse la demanda, las costas son de preceptiva imposición a la parte demandada ( artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) . La estimación del recurso exonera de un especial pronunciamiento en cuanto a las devengadas en la segunda instancia ( artículos 394 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

QUINTO.- Depósito del recurso.- Conforme a lo dispuesto en el ordinal octavo, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, al estimarse el recurso, deberá devolverse a la parte el depósito constituido, debiendo expedirse el correspondiente mandamiento de pago.