Sentencia Civil 71/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 474/2023 de 06 de febrero del 2025

PRIMERO.-En la demanda rectora del procedimiento interpuesta el 11 de diciembre de 2020, en que se acumulaba una acción de desahucio por impago y una acción de reclamación de la renta, se indicó que la actora DOÑA Elsa había arrendado, en contrato concertado el 1 de marzo de 2017, a OFIMÁTICA SALOU, S.L, el local comercial señalado como número 1 de la Avenida Roma número 27 de Salou, siendo el importe líquido de la renta mensual exigible el de 816 euros. La parte demandada había dejado de abonar 20 mensualidades completas hasta la interposición de la demanda, con lo que el total adeudado a la fecha del ejercicio de la acción era de 16.320 euros. Se interesó en el suplico que, en caso de oposición, se dictase en su día sentencia por la que, con estimación total de la demanda, se declarase haber lugar al desahucio, así como resuelto el contrato de arrendamiento, y se condenase a la arrendataria al pago de las cantidades adeudadas (16.320 euros), más la cantidad que resultase por las rentas debidas que se devengasen con posterioridad hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, con sus intereses, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada.

Tras decretarse la nulidad de actuaciones, la parte demandada se opuso a la demanda y alegó una carencia sobrevenida de objeto. Se puso de manifiesto que a principios del mes de febrero de 2021 había procedió a entregar las llaves del local sito en Vía Roma 27, objeto de contrato de alquiler entre las partes, por lo que, recuperada la posesión, no había interés en el desahucio. Respecto a la reclamación de rentas se negaba que se hubiesen impagado durante la vigencia contractual 20 mensualidades. La parte demandante no había desglosado por mensualidades el total de supuestas rentas impagadas y le era imposible a la parte demandada determinar qué mensualidades venían siendo reclamadas a los efectos de poder justificarlas debidamente, por lo que existía una inconcreción de la demanda provocando total indefensión de la demandada. Se alegaba haber hecho el pago de las mensualidades correspondientes (pese a que contradictoriamente el motivo de oposición aludía a la pluspetición), como adveraban pretendidamente los documentos de la contestación. Estos documentos eran el llamado extracto del listado de cuentas corrientes de Ofimática Salou, SL del 1 de enero de 2017 al 31 de diciembre de 2020, donde, según la parte demandada, constaba el desglose de los ingresos y transferencias que se realizaron en ese periodo a la Sra. Elsa en concepto de mensualidades de alquiler perfectamente detalladas y como documento núm. 2 copia de los extractos bancarios justificativos de las transferencias. Durante los meses de pandemia se adoptan unos acuerdos entre las partes consistentes en la quita de los meses de enero, febrero y marzo de 2020, toda vez que durante esos meses la parte demandada no pudo abrir su negocio y no disponía de ingresos para hacer frente al pago del alquiler. Pero es que, a mayor abundamiento, pactaron entre las partes que la renta correspondiente a las dos últimas mensualidades (es decir, los meses de diciembre de 2020 y enero de 2021) se pagaría con las dos mensualidades que se habían entregado en concepto de fianza al inicio del contrato y dicho acuerdo se realizó a través del Sr. Jose Carlos, agente inmobiliario, mandatario de la propiedad y encargado de la gestión del alquiler. Se interesó la desestimación de la demanda.

La primera vista señalada se suspendió a instancia de la parte demandada por incomparecencia de un testigo indicando que, según la parte demandada, había recibido pagos de mensualidades en metálico (lo que no indicaba la contestación). En la nueva vista señalada la parte actora reconoció que se le había entregado la posesión del local, si bien había sido al final de marzo de 2021, siendo exigible la renta por dicha mensualidad. Computando las mensualidades posteriores a la demanda, reclamó la actora 24 meses de renta, esto es, un total de 19.584 euros. La parte demandada no negó que la entrega posesoria había sido en marzo de 2021, aunque se le había comunicado que se había verificado en febrero de 2021. El Juez que presidía el acto acordó continuar el juicio exclusivamente por la renta en atención a la conformidad sobre la carencia sobrevenida de objeto, se resolvió sobre la documental propuesta y se practicó la testifical que también había sido admitida.

La sentencia dictada reprocha a la parte actora la indeterminación en concretar las mensualidades que eran debidas y la parquedad en la proposición de medios de prueba. De la valoración de la prueba documental y de las alegaciones de las partes concluye que no se pueden considerar debida la cantidad genérica e indeterminada de 16.320 euros en reclamación que generó indefensión. Considera el Juez, como resultado de la valoración de los dos documentos aportados con la contestación, que se habían dejado de abonar rentas de los meses abril, mayo, junio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2020 y tampoco se abonaron las rentas de enero y febrero de 2021 hasta la efectiva entrega de la posesión que fue en marzo de 2021, por lo que son debidas 10 mensualidades de renta. No considera acreditado el pacto de condonación (en realidad la contestación hablaba de quita) de tres mensualidades de renta, ni el alegado pacto de compensación de pago de las mensualidades de diciembre de 2020 y enero de 2021 con la fianza. Si bien se aplica la compensación judicial porque a la finalización del contrato no consta liquidada la fianza, lo que determina la deuda de 32 euros por dos mensualidades de diciembre de 2020 y enero de 2021. Por tanto, esos 32 euros, más las 8 mensualidades debidas a 816 euros cada una, determina la cifra de 6.650 euros, cantidad a la que se condena a la parte demandada, con intereses desde la interposición de la demanda, que serán los previstos en el artículo 576 de la LEC desde la fecha de la sentencia y sin pronunciamiento de costas.

La parte actora apela la sentencia y reseña que hay una infracción de las normas que rigen la carga de la prueba. No corresponde a la parte actora probar el impago, prueba diabólica que se le exige y no corresponde imputar el pago a uno u otro mes cuando los abonos de la parte demandada era irregulares y así el inquilino decide pagar un mes y tres seguidos no verifica pago, o dos meses paga la renta para el siguiente dejar de pagarla e incluso se llega a pagar un año renta que se dice devengada en el año anterior. De ahí que tenga que reclamarse la total renta adeudada, 20 meses debidos en total al tiempo de interponer la demanda y 4 que se consideran devengados durante el curso del proceso. Ninguna indefensión se verifica cuando el propio extracto bancario acredita la renta pagada y se pretende acreditar el abono de las que no se acreditan pagadas con otros apuntes contables elaborados unilateralmente. Media error en la valoración de la prueba al otorgar valor a un extracto contable aportado como documento 1 de la contestación que es elaborado unilateralmente por la parte demandada y no acredita el pago, carga que le corresponde verificar a la parte apelada. Por tanto, las rentas adeudadas son, hasta la entrega de la posesión, 24 reclamadas en juicio y debe dictarse sentencia que revoque la dictada.

La parte demandada insiste en la inconcreción de las mensualidades adeudadas lo que determina una demanda defectuosa que debía haber conducido al sobreseimiento del proceso. Lo diabólico es reclamar la renta a un tanto alzado sin aportación de prueba, pues se supone que si reclama 20 mensualidades es porque ha hecho sus cálculos y puede aportar un extracto de su propia cuenta donde consten los impagos. No hay error en la valoración de la prueba y su alegación por la parte apelante resulta extemporánea. Se solicita la desestimación del recurso, con imposición de costas.

SEGUNDO.-Resulta reconocido por ambas partes y adverado por el documento acompañado a la demanda que las partes pactaron el 1 de marzo de 2017 un arrendamiento de un local señalado como número 1 de la Avenida Roma número 27 de Salou.

No se discute que la renta exigible en el contrato era de 816 euros y de hecho esté importe consta ingresado como renta mensual en el extracto bancario aportado como documento 2 de la contestación en el primer momento en que consta un pago en dicho extracto, el 11 de enero de 2018 y en abonos sucesivos que recoge dicho documento.

No se discute en esta alzada que, como dice la sentencia, el local se entregó por la parte arrendataria en marzo de 2021, como también puso de manifiesto el testigo agente inmobiliario en la vista. La primera cuestión es si también es exigible la renta devengada en esta última mensualidad de contrato que no la considera exigible la sentencia. Ya precisó la parte actora que la entrega se había verificado a fines del mes de marzo y era exigible la renta. Lo cierto es que el contrato establece el pago por adelantado de la renta los cinco primeros días de cada mes y tampoco la parte demandada, a quien corresponde la prueba de la entrega de la posesión, como reiteradamente ha reseñado esta Sala, ha acreditado el día concreto de entrega posesoria y que hubiera entregado la posesión antes de considerar vencida la renta de marzo de 2021. Como ya señaló la sentencia de esta Sala de 29 de abril de 2021, recurso de apelación número 728/2019, es reiterada Jurisprudencia la que atribuye al arrendatario la carga de acreditar que ha entregado la posesión y se ha extinguido el arrendamiento. Así lo señala la Audiencia Provincial de Córdoba, Sección 2ª de 18 de julio de 2003, recurso 179/2003, la SAP de Madrid, sección 25, del 27 de marzo de 2017 ( ROJ: SAP M 4156/2017 ) Sentencia: 110/2017Recurso: 317/2016 ola SAP de Santander, sección 4, del 28 de enero de 2015 ( ROJ: SAP S 163/2015 )- Sentencia: 37/2015Recurso: 186/2014 que dice: "Corresponde al demandado probar que puso el local a disposición de la actora y que ha pagado todas las rentas. El arrendatario recibe la posesión del objeto de arrendamiento al inicio del arriendo; al finalizar el mismo está obligado a entregar la posesión a quien se la entregó, el arrendador".

Por tanto, no acreditado que se haya entregado la posesión antes de que venciera la renta de marzo de 2021, ni acreditado siquiera por la parte demandada el día de la entrega, ni alegada tampoco una rebaja proporcional a los días de marzo en que el local ya estaba en posesión de la parte actora, es exigible por entero la citada renta mensual de marzo de 2021.

Serían exigibles entre marzo de 2017 y marzo de 2021, ambas mensualidades incluidas, un total de 49 mensualidades, de las que la parte actora reclama 20 en una demanda interpuesta el 11 de diciembre de 2020, cuando ya estaba vencida la mensualidad de diciembre de 2020, por tanto, el mes de diciembre de 2020 debe considerarse incluido en la reclamación articulada en la demanda. Por ende, no es admisible, como pretende la parte recurrente, que se consideren vencidas y exigibles otras cuatro mensualidades después de la interposición de la demanda hasta la entrega posesoria, dado que habían vencido solo tres, esto es, enero, febrero y marzo de 2021.

Cierto es que la parte actora no especificó qué mensualidades en concreto le eran debidas al tiempo de interponer la demanda, como hubiera sido deseable, pero eso no significa defecto en el modo proponer la demanda, excepción que tampoco planteó formalmente la parte demandada en contestación y que aduce tardíamente al oponerse al recurso poniendo de manifiesto que debía haberse acordado el sobreseimiento del proceso. Concretó la parte actora la reclamación en 20 mensualidades que eran debidas hasta la interposición de la demanda y lo cierto es que, vista la irregularidad en el pago que manifestaba la parte demandada y que se observa claramente en el extracto bancario aportado como documento 2 de la contestación, pues la parte demandada alternaba pagos con impagos o imputaba el pago realizado un mes a una mensualidad de vencimiento muy anterior, no se considera desacertado o incurre en defectuosidad procesal que la reclamación se concrete en 20 mensualidades debidas a la interposición de la demanda. Tampoco es admisible el reproche de falta de prueba a la parte actora, pues la parte actora acredita la existencia y cuantía de la renta con la simple aportación del contrato que estaba vigente a la interposición de la demanda, no discutiéndose el importe exigible de 816 euros por cada mes de renta. Con la sola aportación del contrato y el hecho reconocido por la parte demandada y en la sentencia de que la renta líquida asciende a 816 euros, ha probado la parte actora los hechos constitutivos de su pretensión. De la cantidad exigible de renta de 49 mensualidades a la interposición de la demanda dice que se le adeudan 20 en diciembre de 2020 y cabe entender que las otras 29 hay sido pagadas al no ser reclamadas.

No es totalmente relevante a qué meses concretos se imputa ese impago si la parte actora concreta la reclamación en 20 mensualidades debidas durante la vigencia contractual hasta diciembre de 2020, mensualidad incluida, desplazándose en la parte demandada la prueba del pago de esos 20 meses.

En la prueba de ese pago que incumbe a la parte demandada como hecho extintivo de su obligación, de acuerdo con el artículo 217.3 de la LEC, debería acreditar que ha hecho un pago superior a 29 mensualidades durante la vigencia del contrato, esto es, que ha pagado una cantidad superior de renta a la que le reconoce la parte actora. Desde luego tiene razón la parte recurrente en negar valor probatorio alguno al documento contable aportado como documento 1 de la contestación, que se denomina por la parte demandada como el extracto del listado de cuentas corrientes de Ofimática Salou, SL del 1 de enero de 2017 al 31 de diciembre de 2020. Y en ninguna alegación extemporánea incurre la parte actora al alegar error en la valoración de la prueba en la medida en que el momento para verificarlo es al apelar la sentencia que atribuye valor probatorio a ese documento. Se trata de un documento de la contabilidad de la parte demandada, elaborado unilateralmente por la misma, que desde luego no acredita el pago, pues como reseña el contrato y refiere además el testigo, el pago se verificaba en la cuenta bancaria de la actora designada en el contrato. Un documento contable elaborado por el propio deudor no prueba el pago, máxime cuando es harto dudoso al incluir múltiples anotaciones manuscritas de fecha y autoría desconocidas.

Toda vez que la parte demandante no duda del valor del extracto bancario aportado como documento 2 de la contestación para acreditar rentas debidas y aunque no hace referencia a los pagos de 2017, tampoco la parte actora afirma impagado algún mes de los primeros 10 meses del contrato correspondientes a 2017. Podemos considerar que las 20 mensualidades de renta reclamadas en la demanda estaban comprendidas en el periodo entre enero de 2018 y diciembre de 2020 a que se refiere el extracto. Está claro es que no se alega en momento alguno por la parte demandada, ni se acredita, que se pagasen rentas por adelantado en 2017 imputables a las vencieran en 2018 o años sucesivos.

Y así el análisis del extracto permite comprobar los pagos de renta mensual de 816 euros que constan realizados por el demandado, teniendo en cuenta que, aunque el extracto presenta dificultades de lectura en algunos de sus conceptos, se han considerado como pagos mensuales acreditados los que mencionan el alquiler, el nombre de la actora o existe coincidencia con el importe de la renta en la suma de 816 euros. Además, los pagos están subrayados por la propia parte demandada en el extracto como imputables al abono de la renta de arrendamiento y tenemos pagos de la renta mensual a veces imputados en el propio extracto por el concepto de rentas vencidas en meses muy lejanos al abono (así por ejemplo el pago de la renta en agosto de 2020 se dice imputable a la renta de enero del mismo año). Se adveran los pagos en las siguientes fechas valor: 11 de enero de 2018, 19 febrero de 2018, 23 de abril de 2018, 12 de junio de 2018, 13 de julio de 2018, 14 de septiembre de 2018, 15 de octubre de 2018 en que se pagan dos meses (1.632 euros), 29 de noviembre de 2018 (aunque en esta fecha el importe es ilegible, dado el concepto de cargo se tiene por acreditado el pago), 16 de enero de 2019, 22 de febrero de 2019, 8 de abril de 2019, 12 de julio de 2019, 18 de noviembre de 2019, 12 de diciembre de 2019, 3 de marzo de 2020, 5 de mayo de 2020, 30 de junio de 2020, 17 de agosto de 2020, 7 de octubre de 2020, 15 de octubre de 2020 y 29 de diciembre de 2020. Con independencia de a qué renta se impute el pago entre enero de 2018 a diciembre de 2020, son debidas en esos tres años anteriores a la interposición de la demanda 36 mensualidades y la parte demandada con el extracto advera el pago 22 mensualidades, con lo que adeuda un total de 14 hasta el mes de diciembre de 2020 inclusive.

La confusión que atribuye la parte demandada a la parte arrendadora en la determinación de las rentas adeudadas ha sido generada por ella misma, en atención a la absoluta irregularidad de su pago que se evidencia con la relación indicada de abonos en el extracto, realizado tardía e irregularmente pagos en meses no consecutivos, haciendo una imputación caótica e inadmisible del abono al imputar, a título meramente ejemplificativo, un pago de la renta de noviembre de 2019 en un abono de mayo de 2020, de la renta de diciembre de 2019 en un abono de junio de 2020 o de la renta de enero de 2020 en un abono en agosto de 2020, cuando había otras mensualidades vencidas que no constaban pagadas. Generando la parte arrendataria la absoluta confusión en la atención de sus obligaciones, pretende luego sufrir indefensión al no concretarse por la parte actora qué mensualidades en concreto adeuda y ello no es admisible.

Por otra parte, la contestación fue contradictoria porque aunque se aludió al total pago de la renta, se reconoció el impago de al menos cinco mensualidades. Se aludió a una quita, que no condonación, de la renta los meses de enero, febrero y marzo de 2020 por COVID, (no de los meses, como dice la sentencia, de abril, mayo y junio de 2020). Sin embargo, no se declaró el estado de alarma hasta el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, con lo que difícilmente se podía tener cerrado el negocio por COVID en los meses de enero y febrero de 2020 y parte del mes de marzo de ese año. En todo caso tal pacto no resultó en absoluto acreditado, como tampoco el pacto de compensación de la renta con los meses de diciembre de 2020 y enero de 2021 que se dice concluido con el gestor Sr. Jose Carlos, que negó tal extremo en la vista. El citado testigo adveró que la parte actora le ponía en conocimiento el impago continuo que mantenía la parte demandada y el declarante le recordaba a la misma la obligación de efectuar el pago. Desde luego negó el testigo recibir cualquier pago al margen de la reserva luego aplicada a la fianza al inicio del contrato e insistió que los pagos se realizaban en la cuenta de la parte actora.

Por tanto, hasta la interposición de la demanda, incluido como hemos dicho diciembre de 2020, se advera una deuda de 14 mensualidades que suman 11.424 euros.

A esta cantidad deben incluirse las rentas vencidas después de la demanda y hasta la entrega de la posesión reclamadas en la demanda con arreglo al artículo 220.2 de la LEC, de enero, febrero y marzo de 2021 que suman 2.448 euros.

Por tanto, el total por la renta exigible que la parte demandada no acredita pagada, como le corresponde probar, asciende a 13.872 euros.

Como quiera que la parte apelante no ha impugnado la compensación aplicada por el Juez con la fianza de 1.600 euros del contrato, una vez finalizado el mismo, a esta cantidad debe restarse la citada suma, condenando a la parte demandada a la cantidad de 12.272 euros.

Debe estimarse el recurso y revocarse la sentencia en el sentido de condenar a la indicada suma que no se acredita pagada, con los intereses a que condena la sentencia, en pronunciamiento que no ha sido impugnado.

En orden a la no imposición de las costas de la primera instancia al margen de no ser pronunciamiento impugnado por la parte apelante, debe tenerse en cuenta que persiste, aún con el incremento de condena que estima pertinente esta Sala, la estimación parcial de la demanda en la reclamación de cantidad, al margen de apreciarse la carencia sobrevenida de objeto respecto a la acción de desahucio en la vista, lo que determina la aplicación del artículo 394.2 de la LEC.

TERCERO.-La estimación del recurso de apelación determina que no se impongan las costas de la alzada a ninguna de las partes de acuerdo con el artículo 398.2 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.