Sentencia Civil 70/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 288/2023 de 06 de febrero del 2025

PRIMERO.-En la demanda se expuso que el actor, Don Moises, era copropietario del chalet núm. DIRECCION001 de

la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, Sant Carles de la Ràpita. En fecha 2 de octubre de 2021 se aprobó por mayoría de la Junta de Propietarios, sin llegar a la unanimidad -punto 8.c)-, que las deficiencias constatadas en las fachadas de las casas adosadas fueran reparadas particularmente por cada propietario. Se mantuvo por la parte actora que las fachadas de las viviendas adosadas del complejo residencial eran un elemento común y, por tanto, como preveía el artículo 553-45 "los propietarios han de sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación". Además, para el negado supuesto de que se considerara que las fachadas eran un elemento común de uso exclusivo, dado que se trataba de un problema estructural o de vicios de la construcción, según se consideraba que cabía concluir del informe pericial encargado por la comunidad y adjuntado como documento número 5 de la demanda, su reparación también sería a cargo de la comunidad. Conforme la Ley, articulo 553-41 CCCAT, el titulo constitutivo y los Estatutos, las fachadas de los chalets deben reputarse elementos comunes. En el suplico de la demanda se terminó peticionando se declarase: a) Que las estructuras, las fachadas y las cubiertas de la vivienda núm. DIRECCION002 de la ciudad de La Ràpita, son elementos comunes del complejo residencial del que forma parte [ CCCat: art. 553-41]; b) La nulidad del acuerdo núm. 8-c) del acta de la junta de propietarios de fecha 2 de octubre de 2021, que establece que "la reparación de las fachadas se realice a cargo de cada propietario"- al no haberse vinculado en ningún momento a un elemento privativo-, por ser contrario a la ley, al título y a los estatutos [ CCCat: art. 553-31-1-a)], siendo gravemente perjudicial para don Moises [CCCat: apartado b) del mismo artículo]. Y en consecuencia, que se condene a la demandada a reembolsarle al actora en los gastos por la reparación de la fachada de su vivienda en la cantidad de 1.815 €, más los intereses legales y las costas del procedimiento.

La parte demanda al contestar se opuso a la demanda en cuanto a su valoración jurídica y a la valoración económica de la reparación, habida cuenta que uno de los presupuestos llevados a la reunión recogían un valor económico de reparación para las cinco fachadas afectadas muy inferior a la que presentaba el demandante para una sola. Todas las reparaciones que se han efectuado en las paredes de las fachadas se han pagado por los propietarios particulares de cada inmueble. Se mantiene el carácter privativo de las paredes que forman la estructura de cada inmueble, lo que no es incompatible con que deba respetarse la configuración o aspecto exterior. Una cosa es la fachada exterior de la pared del adosado, esto es, su configuración exterior y otra distinta la pared interior del adosado y la estructura de todo el inmueble, del cual se ha de hacer responsable el propietario y no la comunidad en la medida que a la comunidad sólo le compete su configuración exterior o aspecto estético. Lo contrario supone una ampliación del régimen comunitario a cuestiones puramente privativas como el uso particular que se ha de dar a cada pared, sea fachada exterior o pared interna del inmueble. En cualquier caso, el régimen de las cubiertas o terrazas de un edificio no son aplicables por analogía a las paredes del inmueble privativo de chalets adosados, entre otras razones, porque la pared del inmueble privativo del chalet adosado no forma parte de la estructura de toda la comunidad, sino del chalet. Ni la ley, ni el título constitutivo ni los estatutos otorgan a la pared del chalet el carácter de común y entonces, si hay que reparar la pared del chalet, lo lógico y normal es que sea cada propietario quien asuma su coste y no la comunidad. Se solicitó la absolución de la demanda, con imposición de costas a la parte actora.

Tras la audiencia previa y el juicio, la sentencia dictada concluye que la valoración conjunta de la prueba practicada conduce a la conclusión de que las fachadas exteriores de las viviendas no pueden ser consideradas elemento estrictamente común, porque no sirven al interés común, ni son de uso y aprovechamiento común, ya que en el caso que nos ocupa las fachadas exteriores de las viviendas, tal y como se aprecia en las fotografías que constan aportadas a las actuaciones, son independientes entre las diferentes viviendas, al tratarse de viviendas unifamiliares adosadas. En consecuencia, las pretensiones de la parte actora deben ser desestimadas al considerar que, en virtud del artículo 553-43 CCCAT, las fachadas tendrían la consideración de elemento común de uso exclusivo y, en consecuencia, su mantenimiento, conservación y reparación corresponde a cada uno de los propietarios y no a la comunidad de propietarios, por lo que el acta de la junta de 2 de octubre de 2021 no adolece de nulidad alguna y se desestima la demanda.

Recurre en apelación la parte actora. Insiste en considerar que el artículo 553-41 cataloga las fachadas como elemento común. Se indica que cuando se incorpora la regulación de la propiedad horizontal en el CCCAT por la Ley 19/2015, de 29 de julio, hacía décadas que estaban construidos complejos de viviendas adosadas, no se establecieron normas específicas para distinguir la propiedad horizontal vertical y la propiedad horizontal tumbada y debe aplicarse la norma vigente por igual. Se dice claramente en el título de constitución que "serán elementos comunes del total complejo residencial, los que determina el artículo 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal de 1960".Y las fachadas aparecen catalogadas en ambos casos como elemento común. En los estatutos, si bien es cierto que no aparece el vocablo "fachada", sí se alude a los elementos comunes respecto a las paredes maestras, las medianeras y los muros, limitándose los elementos privativos de cada chalet a las conducciones de agua, energía eléctrica y desagües instalados dentro de su perímetro. Jurisprudencialmente se ha determinado que los elementos que no aparecen expresamente como elementos privativos serán considerados como elementos comunes, como una presunción iuris tantum contra la que será posible prueba en contrario demostrando su carácter realmente privativo. Y respecto a la conclusión de la sentencia de que las fachadas tendrían la consideración de elemento común de uso exclusivo y, en consecuencia, en virtud de lo previsto en el apartado 2 del artículo 553-43 CCCat tienen los propietarios de los chalets que asumir los gastos de conservación y mantenimiento, se considera que, de ser así, sería de aplicación el apartado 3 -no el 2-, ya que estamos ante vicios de construcción o estructurales, como se acredita en el informe pericial acompañado de documento 5 a la demanda y, por tanto, dichas reparaciones son a cargo de la comunidad, ya que no se ha probado un mal uso o una mala conservación.

La parte apelada se opone al recurso y solicita su íntegra desestimación con imposición de costas a la parte demandada. Se insiste en la postura mantenida en la contestación porque la pared del inmueble privativo que constituye el chalet adosado no forma parte de la estructura de toda la comunidad, sino del chalet privativo, aún cuando el aspecto exterior sea considerado común. En todo caso, calificada la fachada de elemento común de uso exclusivo no se acredita que la reparación se dirigiera a subsanar un vicio o defecto estructural, renunciándose a la declaración del perito Sr. Dimas en la vista. Tampoco está probado el coste de la reparación reclamado, que puede reputarse desproporcionado.

SEGUNDO.-Centrado el debate objeto de esta litis en determinar la naturaleza de la fachada de las viviendas adosadas como elemento común de la comunidad demandada y, en el caso de calificarse como elemento común de uso exclusivo, si es contrario al CCCAT y concretamente al artículo 553-43, atribuir a cada uno de los propietarios de los chalets la reparación de sus fachadas, por considerar o no que las obras a acometer en dichas fachadas y a que hacía referencia el informe encargado al arquitecto Sr. Dimas tienen la consideración de reparación de vicios o defectos estructurales, debemos realizar una serie de consideraciones.

Conforme la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal del complejo inscrita en el Registro de la Propiedad, tal y como advera el documento 2 de la demanda, la urbanización se compone de dos zonas de edificación denominadas DIRECCION001 y DIRECCION003, estando separadas por una calle de nuevo trazado paralela al Mar. La zona DIRECCION001 está destinada a un tipo de edificación en hilera, situada en dos franjas paralelas de edificación y compuestas por siete chalets o viviendas unifamiliares en cada franja, hallándose agrupadas las integrantes de cada hilera en dos grupos, de cuatro y tres chalets adosados respectivamente, numerados del NUM000 al NUM001 y siendo el grupo de cuatro de cada hilera el más próximo al Mar. Se describe en el título constitutivo la construcción de cada chalet y se indica que cada uno lleva como anejo una zona ajardinada. Sin embargo la llamada zona DIRECCION003 se compone, según el título inscrito, de dos edificaciones denominadas Bloques DIRECCION004 y DIRECCION005. El Bloque DIRECCION004 está compuesto de planta sótano, planta baja, planta primera y planta segunda. Las plantas primera y segunda tienen seis viviendas cada una. El Bloque DIRECCION005 está compuesto de planta baja, planta primera y planta segunda y las plantas primera y segunda tienen cuatro viviendas por planta. Por tanto, en la escritura de obra nueva y división horizontal de la urbanización se describe un complejo en que una parte está formada por viviendas unifamiliares adosadas, en lo que se ha venido a denominar propiedad horizontal tumbada y otra parte está constituida por dos edificios de viviendas que responden al modelo ordinario de propiedad horizontal.

El título constitutivo inscrito reseña respecto al régimen de comunidad que "Son elementos comunes del total complejo residencial lo que determina el artículo 396 del Código Civil y la Propiedad Horizontal se regirá por lo dispuesto en la Ley de 21 de julio de 1960".Se realizan una serie de consideraciones que aluden a todo el complejo urbanístico, incluida las edificaciones o bloques de la zona DIRECCION003, con referencias a los locales comerciales de la planta baja del Bloque DIRECCION004. Se reseña en la letra f) que: "Las zonas ajardinadas anejas de los distintos chalets de la zona DIRECCION001 y de las cuatro viviendas de la zona DIRECCION003, habrán de mantenerse por cada propietario en condiciones adecuadas de ornato y limpieza, similar a la de los demás condueños, pudiendo la Junta de Propietarios adoptar al respecto las medidas de uniformidad que juzgue convenientes". La letra g) reseña: "No se permitirán en las fincas del complejo ni en sus respectivos jardines, carteles, anuncios o tendederos de ropa, visibles desde la vía pública o zona comunitaria que puedan a juicio de la Junta de Propietarios, desfigurar la armonía del conjunto. Por igual razón, se necesitará, en todo caso, permiso de la Junta para instalar toldos que constituyan voladizos, así como marquesinas e instalaciones análogas".Y finalmente la letra h) reseña: "Sobre todas y cada una de las fincas independientes reseñadas se constituye la correspondiente servidumbre de no elevación, altius non tollendi. Una vez entregadas las fincas que comprenden el total complejo, no se podrán hacer modificaciones en sus fachadas, tejados o divisorias de jardines, sin el consentimiento unánime de los restantes condóminos, excepción hecha de aparatos de climatización aunque sobresalgan al exterior".

Frente al título constitutivo que hace referencia a todo el complejo, incluidos desde luego los dos bloques de viviendas, los estatutos se refieren a una comunidad o subcomunidad de los chalets descritos con los números NUM000, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006 y DIRECCION006 y DIRECCION007, DIRECCION003, DIRECCION002, DIRECCION008, DIRECCION009, DIRECCION010 y DIRECCION011 (por tanto viviendas unifamiliares adosadas de la zona DIRECCION001). Estos estatutos indican que la comunidad se regirá por lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil, Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y por lo previsto por los propietarios en esos estatutos y se reseña:

" 1.- Son elementos comunes. El suelo ocupado por los chalets, cimentaciones, pasos, paredes maestras y medianeras, muros, cubiertas, canalizaciones, servidumbres, desagües, acometidas generales de agua, energía eléctrica y demás que fueren necesarias para el adecuado uso y disfrute".

2. Son elementos privativos de cada chalet las conducciones de agua, energía eléctrica y desagües instalados dentro del perímetro hasta la conexión con las redes generales de la vivienda.

Sobre los elementos privativos de cada propietario no se podrán arrojar objetos nocivos o molestos por parte de los titulares de otros elementos privativos"

A la vista de lo expuesto y tratándose de la comunidad formada por chalets unifamiliares adosados, formado un tipo de comunidad de las llamadas propiedad horizontal tumbada, con dos franjas o hileras paralelas de chalets unifamiliares separados por una calle y formada cada franja por dos grupos de chalets adosados, grupos separados de tres y cuatro chalets cada grupo, puede concluirse que la fachada y balcones a que hace referencia el acuerdo comunitario impugnado y en que se acometieron las obras de reparación cuyo reembolso pretende la parte actora, no son elementos comunes de la comunidad demandada, al margen de que se establezcan limitaciones en el uso y disfrute en el título constitutivo con el fin de preservar la estética exterior o uniformidad del conjunto. En este sentido debe tenerse en cuenta que el título constitutivo se remite al artículo 396 del Código Civil en orden a los elementos comunes "del total complejo residencial",que ya hemos visto comprendía inicialmente también, además de los grupos de viviendas pareadas, dos bloques de viviendas. Es significativo que el propio título haga referencias constantes y reiteradas a la limitación de las facultades de los propietarios de los chalets en la libre realización de modificaciones que alteren la estética o el aspecto exterior del conjunto, lo que sería más bien ocioso indicar tan insistentemente si las fachadas de cada vivienda unifamiliar se configurasen como elementos comunes. También es importante destacar la constitución de una servidumbre de no elevación en favor de la comunidad, lo que apunta al carácter privativo del conjunto de cada edificación individualizada. De hecho, tras la fachada hay jardines anejos de carácter privativo, que están totalmente cerrados y es diáfano a la vista de las fotografías aportadas que cada propietario de la vivienda unifamiliar tiene el uso exclusivo y excluyente de su fachada. El título constitutivo en su sentido general configura más bien cada vivienda pareada como privativa en su conjunto, dotada de su jardín también privativo.

Los estatutos también aportados no son del todo coincidentes con el título constitutivo y desde luego no son categóricos en la inclusión de las fachadas como elementos comunes de la comunidad demandada. Es significativo que no se mencionen como elementos comunes las fachadas de los chalets que forman la comunidad y se haga mención como elementos comunes al suelo, cimentación, pasos y "paredes maestras y medianeras",así como a "muros".Evidentemente no son equivalentes los términos "paredes maestras y medianeras"con paredes de cerramiento que forman fachadas y que comprenden balcones, que son los elementos a que se refiere el acuerdo impugnado. Una pared maestra es un elemento estructural que sostiene la edificación y las medianeras discurren de manera perpendicular a la fachada y se comparten por cada chalet y su colindante que este adosado. La referencia a los muros puede perfectamente referirse a los divisorios entre los jardines de las fincas o al muro que cierra todos los jardines privativos y está rematado con una parte de celosía de piedra, como muestran las fotografías anexadas al informe pericial acompañado a la demanda.

La normativa aplicable está constituida por el Libro V el Código Civil de Cataluña, que no se incorporó a dicho Código en Ley 19/2015, de 29 de julio, como entiende erróneamente el apelante, sino en Ley 5/2006, de 10 de mayo. La Ley 19/2015 de 19 de julio mencionada por el recurrente fue simplemente una reforma del régimen legal ya establecido en el CCCAT nueve años antes. Y la definición que ofrece el artículo 553-41 CCCAT está, como la propia del artículo 396 del Código Civil, fundamentalmente referida a la propiedad horizontal simple y ordinaria constituida por un edificio con plantas en que se ubican viviendas y locales. Hay que atender a la situación específica de la llamada propiedad horizontal tumbada formada por viviendas unifamiliares pareadas y se ha venido considerando en la doctrina, en base a las características específicas de esta comunidad, que, aunque exista remisión genérica en el título constitutivo o en los estatutos al artículo 396 del Código Civil (el equivalente en el CCCAT es el artículo 553-41 CCCAT) y se sometan al régimen de la propiedad horizontal, en la medida en el título constitutivo y los estatutos no configuren claramente a las fachadas de cada vivienda independiente como elementos comunes, no es razonable considerar que, especialmente si los chalets están separados por grupos, cada fachada de cada chalet sea elemento común de toda la comunidad. En este caso hay cuatro grupos de chalets pareados separados entre sí, como muestra claramente el plano incorporado al informe pericial.

En un caso en que se pretendía por la propietaria de una vivienda unifamiliar que era parte de una comunidad formada por grupos separados de viviendas pareadas, exactamente como en este caso, que se le indemnizase por la comunidad los daños causados por filtraciones por el mal estado de la cubierta que compartía con otras viviendas de su bloque o grupo, la sentencia de esta Sala, Audiencia Provincial de Tarragona , Civil sección 3 del 12 de septiembre de 2024 ( ROJ:SAP T 1382/2024 - ECLI:ES:APT:2024:1382 ) Sentencia: 494/2024 Recurso: 910/2022, reseñó:

"4.- Sin embargo el error del que parten actora y demandada es considerar que la cubierta es un elemento comunitario y aun cuando la demandada no lo haya cuestionado, tal dato, no es una cuestión fáctica cuyo reconocimiento vinculara a este Tribunal, sino que la consideración de si un elemento es comunitario o no, obedece a una consideración y apreciación jurídica que este Tribunal ha de realizar. El art.553-41 CCCat, incardinado en la Sección Segunda del Capítulo III sobre la Propiedad Horizontal Simple, dispone que "Son elementos comunes el solar, jardines, piscinas, estructuras, fachadas, cubiertas, vestíbulos, escaleras y ascensores, antenas y, en general, las instalaciones y los servicios situados fuera de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de dichos elementos privativos", y el art. 553-38 expresa que: La comunidad ha de realizar las obras necesarias para la conservación integral del inmueble y de sus servicios, de manera que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanqueidad y de seguridad necesarias. Sin embargo , estamos ante una urbanización formada por cuatro bloques deviviendas adosadas, y como señala la sentencia de la AP de Asturias de 21 de enero de 2015 , " no parece razonable es que la cubierta o fachadade un determinado bloque pertenezca también a los propietarios de otros bloques." El hecho de que nos encontremos ante una propiedad horizontal compleja a la que le es de aplicación el régimen previsto en el Libro V del CCcat, no implica que la cubierta de uno de los bloques de viviendas adosadashaya de tener necesariamente, la consideración de elemento común de la comunidad, podrá ser la cubierta elemento común de las viviendas adosadasde la hilera respectiva en su caso, pero no por ello común o elemento comunitario de la comunidad de propietarios demandada, cuya conservación y mantenimiento debe abordarse por la Comunidad, y en este contexto puede cobrar sentido la previsión estatutaria, cuando reporta o atribuye a cada propietario individualmente los gastos derivados de la cimentación, estructura, cerramientos y tejado de su departamento, y los de las paredes comunes entre dos entidades serán de cuenta de las mismas y no de la comunidad".

En el ámbito de del Derecho Común y en soluciones extrapolables al Derecho catalán, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Civil sección 2 del 17 de marzo de 2023 ( ROJ:SAP BU 200/2023 -) Sentencia: 95/2023 Recurso: 45/2023 reseña:

"TERCERO.- Estando en el ámbito de la denominada propiedad horizontal tumbada, es claro que no pueden ser consideradas como elementos comunes por naturaleza todos los elementos que se describen en el artículo 396 CC , pues no todos esos elementos son comunes a los diferentes propietarios que en ella se integran.

Por ello se ha de entender a las específicas previsiones que se realicen en la escritura de su constitución".

Ya hemos visto que el sentido de la escritura de constitución se orienta más bien a configurar como privativa cada vivienda unifamiliar, con limitaciones claras de las modificaciones o alteraciones en su configuración exterior para no alterar la estética del conjunto.

En la misma línea la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias , Civil sección 4 del 21 de enero de 2015 ( ROJ:SAP O 154/2015 -) Sentencia: 13/2015 Recurso: 443/2014, reseña:

"...aunque no se cuestione de contrario la sujeción de la urbanización al régimen de propiedad horizontal y el art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a los complejos inmobiliarios que reúnan los requisitos de su nº 1 acogerse al régimen del art. 396 del Código Civil , no pueden olvidarse las particularidades que este tipo de complejos presentan, al constituirse como un supuesto de "propiedad horizontal tumbada", en donde la relación como elementos comunes que el citado art. 396 realiza no tiene sentido, y donde las fachadas, cubiertas o cierres no son necesariamente lo son, sino que más bien tendrán carácter privativo, pues lo razonable es pensar que los construido dentro de la parcela pertenece al propietario de esta ( art. 350 , 353 y 358 del Código Civil ), y, a los sumo, en tanto en cuanto estamos ante viviendas adosadas considerar la existencia de elementos privativos comunes a dos o más viviendas, pero no a toda la Comunidad. Piénsese en este sentido que estamos ante una urbanización formada por cuatro bloques de viviendas adosadas, y lo que no parece razonable es que la cubierta o fachada de un determinado bloque pertenezca también a los propietarios de otros bloques.En la medida en que tampoco se aporta al título constitutivo, ni los estatutos, ni ningún otro documento que permita considerar que tales elementos tienen la consideración de comunes, no puede más que confirmarse la decisión adoptada en este sentido.

Finalmente puede citarse la SAP de Madrid, Civil sección 20 del 29 de noviembre de 2022 ( ROJ:SAP M 18226/2022 - Sentencia: 436/2022 Recurso: 286/2022:

"TERCERO.- Las alegaciones mediante las que sostiene la parte apelante que la fachadade la vivienda de la demandada debe considerarse como un elemento común y no privativo, deben desestimarse. Aunque no se plantea discrepancia respecto de que la controversia debe dilucidarse aplicando el Régimen establecido para la propiedad horizontal, ello debe hacerse teniendo en cuenta las peculiaridades que existen, cuando como en el caso presente la Comunidad de propietarios constituida lo es sobre una Urbanización integrada por viviendas unifamiliares, configurando lo que se denomina propiedad horizontal tumbada. Respecto de estos complejos inmobiliarios, la remisión que se hace en el art. 24 de la LPH al artículo 396 del cc ., a efectos de determinar cuáles son los elementos comunes que integran una comunidad, debe entenderse y analizarse teniendo en cuenta que en el código civil cuando se refiere a la Comunidad, lo hace partiendo de la base de que ésta está constituida sobre un solo edificio, no cuando la Comunidad se constituye sobre edificios separados e independientes, supuesto integrantes todos ellos de una Urbanización o complejo inmobiliario, en los que el carácter de elemento privativoo común, se determina no sólo con base a la definición que de elemento común hace el código civil, sino sobre todo y teniendo en cuenta lo que establezca el título constitutivo de la Comunidad y el de adquisición del inmueble, tal como señala la jurisprudencia del Tribunal Supremo en las sentencias de 18 de octubre de 2013 y de 17 de enero de 2019 , entre otras, en las que en estos supuestos considera elementos privativos la vivienda y el jardín y la de elementos comunes el subsuelo y el vuelo .

En el supuesto aquí analizado, en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal de la Comunidad demandante, en su art. 1, al describir los elementos comunes del conjunto de las edificaciones que la integran tan solo contempla como tales el suelo, los espacios destinados a accesos y tránsito y las zonas deportivas y es respecto de esos concretos elementos, sobre los que determina la cuota de participación en los gastos comunes y sostenimiento.

En consecuencia, no pueden acogerse las alegaciones de la comunidad apelante de que a la fachadade la vivienda de la demandada, deba atribuírsele el carácter de elemento común por disposición legal, en cuanto ese carácter no se deriva de lo establecido en el código civil, ni en la LPH; así como tampoco puede considerarse elemento común por destino, dado que las fachadas de las viviendas unifamiliares, construidas como edificios independientes no son necesarias, ni afectan al adecuado uso y disfrute de los elementos comunes de la Urbanización que constituye la Comunidad. El hecho de que el mantenimiento y conservación de toda la vivienda, incluidas las fachadas, corresponda en exclusiva al propietario de ésta, viene a confirmar su carácter privativo".

Por tanto, no debe considerarse que la fachada de la vivienda unifamiliar del actor es elemento común de toda la comunidad formada por los cuatro grupos separados de viviendas pareadas y no puede reputarse nulo el acuerdo impugnado, adoptado por mayoría en el punto 8-c) del acta de la junta de propietarios de fecha 2 de octubre de 2021, que establece que la reparación de las fachadas se realice a cargo de cada propietario. No puede reputarse nulo el acuerdo por contradecir el artículo 553-44 CCCAT en su redacción aplicable al caso: "La comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad y de seguridad necesarias o exigibles según la normativa vigente y debe mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones. Los propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias".Y ello además teniendo en consideración que, como viene a refrendar el propio acta, ha sido práctica en el seno de la comunidad que cada propietario acometa la reparación y mantenimiento de su fachada, como realizaron varios propietarios antes de la reparación acometida por el actor por los mismos defectos.

TERCERO.-Pero en todo caso, a mayor abundamiento y aunque no se admitiera hipotéticamente por esta Sala la tesis que acabamos de exponer sobre la no configuración de la fachada de la vivienda del actor como elemento común de toda la comunidad lo que hace inaplicable el artículo 553-44 CCCAT y de considerar que la fachada es elemento común de uso privativo, como entendió la sentencia impugnada, (desde luego ningún otro copropietario disfruta y hace uso de la fachada de la vivienda unifamiliar del actor, que además dispone de una zona ajardinada en sus partes delantera, izquierda y trasera, tal y como recoge la escritura de compra, esto es, una zona ajardinada de acceso cerrado a terceros), tampoco se justifica de manera suficiente por la parte actora que las obras en la fachada del chalet número 10 fueran de cargo de la comunidad en base al artículo 553-43.3 CCCAT.

En este sentido el artículo 553-43. 2 CCCAT reseña que "Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y disfrute exclusivo de los elementos comunes asumen todos los gastos de conservación y mantenimiento de estos y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado".Y añade el artículo 553- 43.3 de la LEC: "Las reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o las reparaciones que afectan y benefician todo el inmueble, son a cargo de la comunidad, a menos que sean consecuencia de un mal uso o de una mala conservación".Pues bien, en este caso las reparaciones a que hace referencia el informe pericial no se acredita que puedan considerarse vicios de construcción o estructurales y desde luego la reparación de la fachada del chalet del actor no afecta ni beneficia a los demás chalets unifamiliares.

Ya para empezar el informe pericial aportado y que encargó la comunidad hace referencia a todos los chalets es general y sin individualizar por grupos en cada hilera o referirse en concreto a la vivienda del actor. El informe no ha sido explicado por su autor, pues se renunció por la parte actora a su declaración en la vista, con lo que no dio las explicaciones sometidas a inmediación del Juez para calificar como vicios constructivos o estructurales los defectos de las fachadas. El informe está básicamente aludiendo a afecciones que suelen padecer las edificaciones con el paso del tiempo, a grietas y fisuras originadas por dilataciones de los forjados, diferencias de comportamiento de los materiales o asentamientos diferenciales y lo que sí advierte es que la no actuación sobre estos defectos puede producir problemas más graves en el futuro. Pero en absoluto se está refiriendo a que peligre la estructura o que se haya producido la penetración de agua en las edificaciones que las haga inhabitables. Se trata más bien de defectos que surgen con un comportamiento ordinario de los elementos constructivos por los movimientos de dilatación o asientos diferenciales y que requieren tareas de conservación y mantenimiento para que no se agraven las patologías. De hecho, no hay referencia a ninguna reparación de tipo estructural que afecte a algún forjado, limitándose la reparación recomendada a:

"-Repicat de la zona afectada, sanejant tot l'element afectat i comprovant que a les zones properes no hi hagi elements bufats, solts o amb altres patologies que encara no es poden aprecia.

- Reparació de les esquerdes amb un morter reparador adient.

- Emmallat amb una marra de la zona afectada.

- Aplicació del morter gotegram"

El coste que le ha supuesto la obra al actor no es relativo a una obra de tipo estructural. Se extiende la factura solo como reparación de las grietas de un adosado con monocapa negreta, con un importe total de 1.815 euros (documento 8 de la demanda), lo que alude más bien a trabajos conservación y mantenimiento.

Las razones apuntadas determinan la desestimación del recurso y la confirmación del fallo de la sentencia dictada, si bien por las razones expuestas por esta Sala.

CUARTO.-La desestimación del recurso de apelación comporta la imposición de costas a la parte apelante de acuerdo con el artículo 398.1 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.