Sentencia Civil 170/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 403/2023 de 06 de marzo del 2025

PRIMERO.- Resumen de Antecedentes.

1.- La parte actora solicitó en su demanda que se determinara el valor de su participación en la vivienda y que se condenara a la demandada al pago de 64.583,37 euros con costas.

La acción se basa, en síntesis, en señalar que tras demanda de división de cosa común contra la demandada respecto de la vivienda sita en DIRECCION000 de Mora de Ebre, de la que son cotitulares, se dictó sentencia en fecha 19 de mayo de 2017 en la que se declaró la extinción de la comunidad de cosa común adjudicándose la vivienda a la Sra Regina y determinándose como cantidad a abonar por esta la cantidad de 9200 euros, más intereses. Dicha sentencia fue revocada parcialmente por sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona que dejó sin efecto el pronunciamiento de la compensación económica a favor del actor, y estableció que debía determinarse, en procedimiento ulterior, la valoración pericial de la participación así como las liquidaciones y compensaciones entre los litigantes. Se expone en la demanda que la Sra. Regina en fecha 16 de agosto de 2013 le donó un derecho de superficie de unos solares de su propiedad, sobre los que se construyó una vivienda, constituyéndose para su financiación por ambas partes un préstamo hipotecario el 24.09.12 con La Caixa. La Sra. Regina asumió el 100% de pago de la cuota hipotecaria. Valora la vivienda en 243.220,07 euros, correspondiéndole como cuota de participación 121.610 euros. Asimismo la Sra Regina tiene derecho a compensar el importe abonado por hipoteca desde el 2014, por un importe de 9900,81 euros (diferencia de capital pendiente de octubre de 2014 -114.053,32 euros- a 1 de septiembre de 2019 - 94.251,71 euros-). También ha de deducirse el capital pendiente de amortizar de la hipoteca respecto del que le corresponde 47.125,86 euros (sobre los 94.251,71 euros). Sobre dichas bases resulta un total debido por la Sra Regina de 64.583,37 euros.

2.- La parte demandada contestó a la demanda y formuló demanda reconvencional solicitando que se declare que nada tiene que abonar la Sra. Regina al Sr. Eleuterio puesto que el activo es de 52.985,77 euros y el pasivo es de 71.157,64 euros. En la demanda reconvencional solicitó que se condenara al Sr. Eleuterio a cancelar el derecho de superficie inscrito en el Registro de la Propiedad de Gandesa Tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca NUM003 bajo apercibimiento de ejecución, con costas.

En su contestación alega que se pretende un enriquecimiento injusto puesto que la casa prefabricada costó 122.350,80 euros y se pagó con un crédito de 120.000 que pagó íntegramente la Sra. Regina, y se construyó sobre un terreno propiedad de la Sra. Regina, debiendo de liquidarse y cancelarse el derecho de superficie. El actor solo tiene derecho a la mitad del valor de la casa prefabricada, a valor de mercado y el valor resultante de la liquidación es negativo para el Sr. Eleuterio.

En el escrito de reconvención se alega que ambas partes fueron pareja hasta el verano de 2014. La actora reconvencional es propietaria del solar donde se construyó la vivienda. Por escritura pública de 16 de agosto de 2013 se constituyó a favor del Sr. Eleuterio un derecho de superficie sobre la finca, a título gratuito, haciendo suya el Sr. Eleuterio, la mitad indivisa de la futura construcción. Por tanto, solo tiene derecho a la mitad indivisa de lo construido. La vivienda prefabricada tuvo un coste de 122.350,80 euros IVA incluido y para su pago se constituyó un préstamo hipotecario con La Caixa por 120.800 euros. A partir del mes de octubre de 2014 se acordó que la Sra. Regina abonaría las cuotas del préstamo hipotecario. La valoración pericial que la actora reconviniente hace la valoración conjunta del suelo y edificación (168.791,09 euros) que restada la valoración del suelo 62.819,55 euros, resulta un valor de la construcción de 105.971,54 euros, que dividido resulta 52.985,77 euros que es la participación que corresponde al Sr. Eleuterio. Desde octubre de 2014 a febrero de 2021 la Sra. Regina ha abonado 39.887,27euros. Y desde marzo de 2021 ha de abonar cuotas a razón de 512,17 euros por lo que resulta un total de 102.428 euroscon el interés vigente (siendo el capital pendiente de amortizar 87.590,92 euros). Sumadas ambas cantidades (142.315,27 euros) corresponde al Sr. Eleuterio la cantidad de 71.157,64 euros en concepto de la deuda hipotecaria a liquidar. Por ello el Sr. Eleuterio tendría un saldo negativo de 18.171,87 euros. Y procede igualmente que se cancele el derecho de superficie inscrito.

3.- La parte demandada dejó precluir el plazo de contestación a la reconvención.

4.- La sentencia estima parcialmente ambas demandadas -principal y reconvencional- y condena a la Sra. Regina al pago de 19.042,62 euros. Asimismo estima parcialmente la demanda reconvencional en cuanto a la obligación por parte del Sr. Eleuterio de cancelar el derecho de superficie inscrito. Todo ello sin expresa condena en costas.

Considera que por el derecho de superficie el Sr. Eleuterio no ostenta ningún derecho sobre el terreno sobre el que se construyó la vivienda y que tras la división de la cosa procede la cancelación del derecho de superficie. En cuanto al importe de la valoración de la participación sobre la vivienda considera más solvente la pericial de la parte actora, realizada por el perito Sr. Belarmino que hace una valoración conjunta de suelo y vivienda.El valor separado del suelo solo lo realiza el perito de la demandada, y lo toma en consideración -62.819,55 euros a los efectos de la minoración de la anterior valoración. Considera más solvente la valoración conjunta de suelo y vivienda realizada en el peritaje del Sr. Belarmino por cuanto aunque ambos peritos utilizan el método comparativo, es más específico en determinar las características de las viviendas que compara incluyendo la antigüedad, ubicación, estado y conservación, que el otro perito no determina en su informe. Por ello sobre la base de la valoración del inmueble de la pericial del actor -243.220,07 euros- deducido el suelo 62.819,55 euros, resulta un total de 180.400,52 euros siendo el valor de la participación de 90.200 euros. De esta cantidad ha de descontarse los importes abonados por la Sra. Regina por préstamo hipotecario y liquidar el importe del préstamo pendiente de amortizar incluido principal e intereses remuneratorios. De ahí considera que la Sra. Regina ha abonado cuotas de la hipoteca 39.998,27 euros hasta Febrero de 2021 y se han de sumar las cuotas futuras del préstamo hipotecario desde marzo de 2021 -compresivas de capital pendiente de amortizar e intereses (102.438 euros) por lo que del total (142.315,27 euros) corresponde al Sr. Eleuterio 71.157,64 euros. Dicha cantidad de 71.157,64 euros ha de deducirse del valor de la participación por lo que resulta una cantidad a abonar por la Sra. Regina de 19.042,62 euros.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia. Decisión de la Sala.

Don Eleuterio presenta recurso de apelación alegando error en la valoración de la prueba y considera erróneo el cálculo de las cantidades a compensar por la Sra. Regina. Discrepa que deban compensarse los intereses remuneratorios abonados y considera que respecto de las cuotas abonadas por la Sra. Regina solo ha de ser objeto de compensación el capital amortizado que desde Octubre de 2014 a 1 de marzo de 2021 son 26.462,40 euros (114.053,32-87.590,92 euros), por lo que le corresponde compensar a la Sra. Regina por cuotas abonadas 13.231,20 euros. Respecto del capital pendiente de amortizar a marzo de 2021 son 87.590,92 euros correspondiendo al Sr. Eleuterio 43.795,46 euros. Los intereses remuneratorios no son cantidad vencida, líquida ni exigible art. 1195 CC y de hecho se han producido amortizaciones parciales a febrero de 2023 por 27.431,33 euros, que no incluye intereses y han disminuido las cuotas. Ello suma la cantidad a compensar de 57.026,66 euros. Por lo que partiendo del valor de participación establecido en la sentencia 90.200,26 euros, le corresresponde abonar la Sra. Regina 33.173,60 euros. No procede la condena en costas por cuanto se aduce allanamiento.

Se impugna la sentencia por la Sra. Regina por error en la valoración de la prueba en cuanto al valor pericial en la cuota de participación sobre el inmueble. Discrepa que se haya tomado en consideración el informe pericial de la actora que valora la vivienda en 243.220,07 euros, puesto que recoge datos de una vivienda fuera de Mora del Ebre que dispara la media de metro cuadrado. Considera más ajustado su peritaje que valora la vivienda en 168.791,09 euros que minorado el valor de suelo por 62.819,55 euros, resulta un valor de la vivienda construida de 105.971,54 euros cuya mitad son 52.985,77 euros. Y a esta cantidad se le han de restar la cantidad derivada del préstamo hipotecario y que la sentencia declarada probado 71.157,64 euros.

Por cuestiones sistemáticas se van a alterar el orden de las cuestiones planteadas abordando primeramente el valor pericial de la cuota de participación de la vivienda, que es el pronunciamiento recurrido en la impugnación, para pasar, en segundo término, al importe a compensar a que cuestiona el recurso de apelación.

Segundo.- Valor de la cuota de participación del Sr. Eleuterio sobre la vivienda que fue copropiedad.

Por sentencia de 9 de mayo de 2017, en el procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia 1 de Gandesa (Ordinario 584/2015 ) se dictó sentencia que declaró la división de la cosa común de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Mora de Ebre, la adjudicación de la vivienda a la Sra. Regina, determinando que esta deberá abonar al Sr. Eleuterio la cantidad de 9200 euros. Por sentencia de la Sección 1º de la Audiencia Provincial de Tarragona (Rollo 670/2017) de 12 de junio de 2018 , se revocó parcialmente dicha sentencia "para dejar sin efecto el pronunciamiento relativo a la compensación económica de 9.200 euros que había sido impuesta a la demandada a favor del actor; y en su lugar acordamos que la valoración pericial de la participación del actor en la comunidad ordinaria que le habrá de abonar la demandada, así como las liquidaciones y compensaciones económicas que entre los litigantes resulte procedente realizar, habrán de efectuarse en un posterior procedimiento judicial, si dicho procedimiento fuese necesario".

La vivienda se ha adjudicado a la Sra. Regina, y esto es un dato importante, dicha adjudicación se realiza por la sentencia firme de la Audiencia de Tarragona de fecha12 de junio de 2018.

Conforme el art. 552.5 CCC." El adjudicatario o adjudicataria debe pagar a los demás el valor pericial de su participación, que en ningún caso tiene la consideración de precio ni de exceso de adjudicación".

No es un hecho controvertido que la vivienda fue construida en un solar propiedad de la Sra. Regina sobre el que se había constituido por la Sra. Regina un derecho de superficie a favor del Sr. Eleuterio con el fin de que éste pudiera hacer suya la mitad indivisa de la propiedad de la vivienda a construir. Por escritura de fecha 7 de agosto de 2013 ante el notario de Mora la Nova, Doña Silvia María García Vázquez, se constituyó un derecho de superficie, a título gratuito, sobre una mitad indivisa de la finca solar urbana inscrita en el Registro de la Propiedad de Gandesa volumen NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca NUM003. Sobre dicha mitad indivisa, indica la escritura, se va a construir un edificio destinado a vivienda unifamiliar, y que el superficiario hará suya la mitad de la propiedad indivisa de la nueva construcción.

Conforme el art. 564.1 CCC " La superficie es el derecho real limitado sobre una finca ajena que atribuye temporalmente la propiedad separada de las construcciones o de las plantaciones que estén incluidas en la misma. En virtud del derecho de superficie, se mantiene una separación entre la propiedad de lo que se construye o se planta y el terreno o suelo en que se hace".

Por tanto, para conocer cual es el valor de la participación se ha de determinar cual es el valor de la construcción, pues dicha valoración no ha de incluir el valor del suelo.

La valoración del suelo únicamente se realiza en el informe pericial de la parte demandada (actora reconvencional) Sr. Secundino, de fecha 18 de Enero de 2019 que indica, tras utilizar el método comparativo sobre seis muestras identificadas de solares, concluye que la parcela, que tiene una superficie de 405 m2 resulta con un valor de 62.819,55 euros. Esta valoración no es impugnada por ninguno de los recurrentes.

En cuanto a la valoración de la vivienda, que fue construida en el año 2014. Ambos peritos realizan una valoración conjunta de construcción y suelo utilizando un método comparativo, el Sr. Don Belarmino, (por la parte actora, demandada reconvenida) y el Sr. Secundino, por la parte demandada. Estamos conformes, como indica la sentencia recurrida, que la pericial del Sr. Belarmino fundamenta más su conclusión por cuanto, aunque ambas utilizan el método comparativo sobre la base de seis muestras de fincas, el perito de la parte demandada Sr. Secundino, tras la referencia y localización de las muestras toma en consideración la superficie del suelo, el precio de venta y el valor de metro cuadrado, que homogeniza aplicando un coeficiente entre el 1 y el 1,20%, indicando de forma genérica que estos inmuebles han estado homogeneizados en relación con el inmueble valorado, atendiendo a las diferencias de acuerdo a los siguientes parámetros: superficie, tipología, situación, orientación, características constructivas, programa, antigüedad y estado de conservación, que no detalla, ni tampoco anexa documental que la justifique.

Por otro lado la pericial elaborada por el Sr. Belarmino que se realiza con el método comparativo sobre seis muestras, es más precisa puesto que detalla localización, fecha en la que se obtiene la información (28 de septiembre de 2019 fechas próximas a la demanda), fuente del dato (API o particular), calidad del barrio, calidad de la ubicación, calidad del edificio, calidad de la vivienda, antigüedad estimada (que en las muestras va de 10 a 43 años) y estado de conservación. Sobre el metro cuadrado de cada una de las muestras se aplica un coeficiente de homogenización entre el 0,48 y el 1,20 y se realiza una ponderación del 5 al 25%. La Sra. Regina discrepa de la valoración del perito Sr. Belarmino por cuanto entiende que introduce una muestra -finca sita en otro municipio -García- con un valor metro cuadrado superior a la media -2120 euros/m2-. Sin embargo ,junto a esta muestra, al margen que se trata de una vivienda 6 años más antigua que la analizada, con una calidad de ubicación, edificación y construcción mejor que la analizada que es ponderada a un valor inferior -2077,60% m2-, el informe pericial toma en consideración otras cinco fincas. Esas cinco fincas son de antigüedad superior a la que es objeto de informe (entre 15 y 43 años), con ubicación similar, en tres de ellas de peor calidad y dos de ellas algo mejor, pero que tras las ponderaciones resulta un arco de valoración entre la más económica de 1454,40 euros/m2 vivienda de 20 años de antigüedad, de calidad peor y 1895,40 euros/m2 de una vivienda de 15 años de calidad algo mejor, que es similar a la conclusión del informe, que considera el valor de metro cuadrado de la vivienda analizada en 1861,76 euros, por lo que se considera más justificada la valoración realizada por el perito Sr. Belarmino que la realizada por el perito Sr. Secundino.

Por tanto se considera correcta la valoración realizada en la sentencia que sobre la base del valor de mercado de la vivienda incluido el suelo (243.220,07 euros) y minorado el valor de suelo (62.819,55 euros) resulta un valor 180.400,52 euros, resultando como valor de la cuota de cada participación en 90.200,26 euros.

Segundo.- El Sr. Eleuterio cuestiona las cantidades a compensar establecidas en sentencia. En su demanda reconoció que la Sra. Regina tenía derecho a compensar el importe de la cantidad abonada por hipoteca desde 2014, sin intereses así como liquidar entre las partes el préstamo hipotecario alegando que debía determinarse el capital pendiente de amortizar, sin intereses, a fecha 1 de septiembre de 2019 (su demanda se presentó el 23 de septiembre de 2019). Por el contrario ,la parte demandada, actora reconviniente consideraba que (tomando como base el certificado emitido por Caixabank a fecha 15 de Febrero de 2021) debían compensarse el 50% de las cuotas hipotecarias abonadas comprensivas de capital amortizado e intereses-39.998,27 euros hasta febrero de 2021- y determinarse desde aquella fecha el préstamo pendiente, comprensiva de capital e intereses. La sentencia acoge el planteamiento de la Sra. Regina y considera que han de compensarse los importes abonados en concepto de cuotas hipotecarias por la Sra. Regina hasta Febrero de 2021 y que el capital pendiente de amortizar, incluido principal e intereses, ha de calcularse desde el 1 de marzo de 2021. En su apelación el Sr. Eleuterio cuestiona que las cuotas hipotecarias a compensar lo sean sin intereses remuneratorios y que el capital pendiente se determine sin intereses remuneratorios.

No se discute por las partes que para la construcción de la vivienda fue precisa la financiación a través de préstamo hipotecario. Dicho préstamo con garantía hipotecaria sobre vivienda propiedad de la Sra. Noelia, se constituyó ante el Notario de Mora La Nova Doña Silvia María García Vázquez (protocolo 747) por escritura pública de fecha 24 de septiembre de 2012 entre las partes y Caixabank S.A. en préstamo de 120.800 euros a interés variable de Euribor más un diferencia del 2,85 puntos (pacto tercero bis) y con fecha de vencimiento 1 de Octubre de 2037. Las partes en sus respectivos escritos de demanda, contestación y reconvención solicitan que se determine y liquide entre las partes el préstamo hipotecario así como el importe abonado por hipoteca por la Sra. Regina desde noviembre de 2014, discrepándose en cuanto a si esta liquidación ha de incluir intereses remuneratorios.

Lo primero que ha de determinarse es a que fecha se ha de liquidar la deuda hipotecaria entre las partes, teniendo en cuenta que esta liquidación no afecta al contrato de préstamo hipotecario suscrito, y por tanto a las partes ajenas a esta situación liquidatoria que nos ocupa.

Como indicó la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, sección 1º, de fecha 12 de junio de 2018 (Rollo 670/3017 ).

"Sobre este contrato de préstamo con garantía hipotecaria el demandante-apelante parece desconocer que los eventuales pactos que al respecto hayan podido celebrar los litigantes producen efectos únicamente entre ellos, pero no afecta a las restantes partes del referido contrato, en especial a la parte prestamista,a la que no se le puede privar arbitraria y unilateralmente de uno de sus deudores ( art. 1.256 CC ); en este orden de cosas, es doctrina jurisprudencial consolidada de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (SSTS, Sala 1ª, 5-11-2.008 , 28-3-2.011 , 26-11-2.012 y 17-2-2 .014), la que nos enseña que no se puede alterar el título constitutivo de la garantía real en que consiste la hipoteca.(...),

"A mayor abundamiento, la remisión a un procedimiento judicial posterior viene obligada dado el lapso de tiempo transcurrido entre el último certificado expedido por la entidad bancaria prestamistasobre la cuantía del préstamo pendiente de amortizar, emitido en fecha de 4 de marzode 2.016 (folio 355 de las actuaciones) y la fecha en que se dicta esta sentencia,durante el que se habrán devengado nuevas cuotas y en el que presumiblemente sehabrá reducido el importe del préstamo pendiente de amortización (de principal e intereses remuneratorios). Las cuotas no vencidas constituyen un gravamen que, en cuanto menoscaba el valor de la casa prefabricada, habrá de ser tomado enconsideración para valorarla y que necesariamente condicionará el importe final de la misma".

Este Tribunal considera, que la fecha que se ha de tomar en consideración a efectos de determinar la liquidación de la deuda hipotecaria entre las partes es la fecha de la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, sección 1º, de 12 de junio de 2018 (Rollo 670/3017 ), sentencia en la que queda firme el pronunciamiento sobre la adjudicación de vivienda a favor de la Sra. Regina, y por tanto, momento en el que se ha de determinar cual era el capital pendiente de amortizar por el préstamo hipotecario . No se ha aportado prueba que determine dicha cuantificación, por lo que habrá de diferirse a ejecución de sentencia.

En cuanto a las cuotas hipotecarias que han sido ya abonadas por la Sra. Regina se tendrá derecho a compensar las abonadas por la Sra. Regina hasta fecha en la que se adjudica la vivienda a la Sra. Regina, por sentencia de la Audiencia Provincial de 12 de junio de 2018 . En cuanto a las abonadas por la Sra. Regina desde noviembre de 2014 hasta el 12 de junio de 2018 y puesto que la vivienda aún no había sido adjudicada le corresponde abonar al Sr. Eleuterio el 50% de dichas cuotas, comprensivas de capital e intereses, que es deuda líquida, vencida y exigible conforme el art. 1196 CC y que habrá de determinarse en ejecución de sentencia. Respecto de las cuotas posteriores ya se ha indicado que el Sr. Eleuterio tiene obligación de asumir, en la relación interna entre los deudores, el capital pendiente de amortizar desde el 12 de junio de 2018, que es el momento en el que a la Sra. Regina se le adjudica la vivienda.

Por tanto se estima parcialmente el recurso de apelación y se desestima la impugnación de sentencia revocándose el pronunciamiento de la demanda principal, manteniéndose el pronunciamiento de la demanda reconvencional y los pronunciamientos de costas en primera instancia. En cuanto a las costas en primera instancia de la demanda reconvencional el Sr. Eleuterio, en su recurso, alega que ha habido allanamiento, lo cual se rechaza porque no se contestó a dicha demanda reconvencional.

El pronunciamiento de la demanda instada por el Sr. Eleuterio se revoca y tendrá el siguiente contenido:

"Se ESTIMA PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la representación procesal de Eleuterio frente a Regina y SE CONDENA A LA DEMANDADA a abonar la cantidad que se determine en ejecución de sentencia y que devengará los intereses legales desde demanda, teniendo en cuenta las siguientes bases para su determinación:

1.Que la cuota de participación del Sr. Eleuterio en la vivienda que fue común tiene un valor 90.200,26 euros.

2.Respecto de dicha cantidad se deducirá el 50% del capital pendiente de amortizar a fecha 11 de Junio de 2018 del préstamo hipotecario de 24 de septiembre de 2012 que vincula a ambas partes con Caixabank S.A, que se determinará en ejecución de sentencia.

3. También se habrá de deducir el 50% de las cuotas de dicho crédito hipotecario abonadas por la Sra. Regina desde Noviembre de 2014 hasta el 12 de junio de 2018. Estas cantidades habrán de determinarse en ejecución de sentencia.

Cada parte deberá abonar las costas de la demanda causadas a su instancia y las comunes por mitad".

TERCERO.- Costas

En cuanto a la estimación parcial del recurso no procede costas a ninguna de las partes, art. 398.2 LEC.

Desestimado la impugnación de la sentencia se imponen las costas de dicha impugnación a la parte que la ha promovido, art. 398.1 LEC.