Sentencia Civil 644/2025 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 2393/2024 de 06 de mayo del 2025

PRIMERO. -Para la adecuada resolución de los motivos de fondo planteados en el recurso de apelación interpuesto por la entidad mercantil demandada -American Tower España, S.L.U.-, resulta necesario exponer los hitos o circunstancias más relevantes que concurren en el presente caso, los cuales no fueron objeto de controversia entre las partes litigantes o quedaron debidamente probados o acreditados en el ámbito del presente procedimiento.

La entidad mercantil demandante -Alesan, S.A.- tiene por objeto social la explotación del Hotel Maissonave, ubicado en la DIRECCION000 de la ciudad de Pamplona/Iruña (Navarra) -o DIRECCION001-, ostentando la plena propiedad de la finca registral nº NUM000, inscrita al Tomo NUM001, Libro NUM002 y folio NUM003 del Registro de la Propiedad de Pamplona y adquirida mediante escritura pública de compraventa formalizada el 20 de abril de 1965 ante el Notario D. Juan García-Granero Fernández.

La entidad mercantil demandada -American Tower España, S.L.U.- se dedica al establecimiento y explotación de infraestructuras y redes de comunicaciones, así como a la prestación, gestión, comercialización y distribución, para sí y para terceros, de todo tipo de servicios relacionados con las mismas.

Con fecha 13 de noviembre de 1998, la entidad mercantil demandante -Alesan, S.A.- formalizó con la entidad mercantil Telefónica Servicios Móviles, S.A. un contrato de arrendamiento, en virtud del cual, la entidad mercantil demandante -Alesan, S.A.- cedía la azotea situada en la última planta del edificio de su propiedad -Hotel Maissonave, ubicado en la DIRECCION000 de la ciudad de Pamplona/Iruña (Navarra)- para el establecimiento de una estación base de telecomunicaciones, a cambio de la correspondiente contraprestación económica (900.000 pesetas anuales, doce mensualidades de 75.000 pesetas, más IVA).

En dicho contrato se pactó una duración de "10 años como vigencia pactada de mutuo acuerdo, siendo prorrogable por dos periodos sucesivos de 5 años, salvo que mediare denuncia expresa de cualquiera de las partes, notificada por escrito a la otra con una antelación mínima de 6 meses a la fecha de vencimiento del periodo inicial del contrato o, en su caso, de cualquiera de sus prórrogas"(estipulación tercera).

Con fecha 18 de febrero de 2016, la entidad mercantil Telefónica Servicios Móviles, S.A. escindió una de sus ramas de actividad, consistente en la explotación de infraestructuras de telecomunicaciones, a favor de la sociedad la entidad mercantil Telxius Torres España, S.L., adquiriendo esta última, en bloque y por sucesión universal, todos los derechos y obligaciones derivados de dicha rama de actividad, subrogándose, en lo que aquí interesa, en la posición de Telefónica Servicios Móviles, S.A. (parte arrendataria) en el contrato de arrendamiento

Con fecha 1 de julio de 2018, ostentando ya la entidad mercantil Telxius Torres España, S.L. la condición de parte arrendataria, se formalizó un acuerdo modificativo del contrato inicial de arrendamiento (como anexo del contrato de arrendamiento original de 13 de noviembre de 1998), en virtud del cual se estableció una "nueva duración del contrato por un periodo de 10 años, a partir de la fecha 01.07.18, finalizado el cual el contrato se prorrogará por periodos adicionales de 5 años cada uno, salvo denuncia expresa de cualquiera de las partes, notificada por escrito a la otra con una antelación mínima de 12 meses a la fecha de vencimiento del periodo de 10 años, o en su caso, de las prórrogas adicionales"(estipulación segunda).

En el segundo párrafo de la misma estipulación segunda del acuerdo modificativo del contrato inicial de arrendamiento (anexo del contrato de arrendamiento original de 13 de noviembre de 1998) de fecha 1 de julio de 2018, se dispuso expresamente que "cualquiera de las partes, ARRENDATARIO y/o ARRENDADOR, podrá instar la finalización anticipada del contrato en cualquier momento sin obligación de pago de cantidad al arrendador en concepto de indemnización o compensación, siempre que se lo comunique al mismo con una antelación mínima de al menos 9 meses a la fecha prevista de finalización".

Con fecha 1 de noviembre de 2019, las partes formalizaron un nuevo acuerdo modificativo del contrato de arrendamiento, no alterándose o disponiéndose circunstancia alguna vinculada con la duración o vigencia del contrato.

Con fecha 13 de enero de 2021, la entidad mercantil Telefónica Servicios Móviles, S.A. firmó con la entidad mercantil demandada -American Tower España, S.L.U.- un acuerdo para la venta en Europa (España y Alemania) de su filial Telxius Telecom, S.A., en virtud del cual, el 1 de junio de 2021 la entidad mercantil demandada -American Tower España, S.L.U.- quedó subrogada en la posición de arrendataria en el contrato litigioso.

Con fecha 29 de noviembre de 2022, la entidad mercantil arrendadora-demandante -Alesan, S.A.- remitió un burofax a la entidad mercantil arrendataria-demandada -American Tower España, S.L.U.-, comunicando su voluntad de desistir o resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento con efectos desde el 31 de agosto de 2023 (9 meses de antelación).

La entidad mercantil arrendataria-demandada -American Tower España, S.L.U.- recibió la comunicación el 1 de diciembre de 2022, sin que conste que respondiera o remitiera contestación alguna a la misma.

Con fecha 19 de septiembre de 2023, la entidad mercantil arrendadora-demandante -Alesan, S.A.- remitió nuevamente un burofax a la entidad mercantil arrendataria-demandada -American Tower España, S.L.U.-, recordándole la extinción o finalización del contrato, no habiendo procedido la entidad arrendataria a desocupar, abandonar y entregar la posesión efectiva de la superficie arrendada, requiriéndole fehacientemente para que lo hiciera en el plazo inmediato de 7 días naturales, anunciando el ejercicio de acciones judiciales en caso contrario.

Tampoco en este caso consta que la entidad mercantil arrendataria-demandada -American Tower España, S.L.U.- respondiera o remitiera contestación alguna a la misma, no procediendo tampoco al desalojo del inmueble arrendado.

La renta mensual vigente en ese momento ascendía a 14.145,92 euros.

Con fecha 13 de septiembre de 2024, la representación procesal de la entidad mercantil Alesan, S.A. interpuso demanda de desahucio por expiración legal o contractual del plazo frente a la entidad mercantil American Tower España, S.L.U., en virtud de la cual, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación al caso, interesó el dictado de una sentencia con los siguientes pronunciamientos:

"1.- Declare resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, por expiración del plazo contractualmente establecido, suscrito el día 13/11/1998, sobre el espacio situado en el DIRECCION002, finca Urbana Nº NUM000, sita en DIRECCION000 (también denominada DIRECCION001), sin que proceda su tácita reconducción.

2.- Condene a los demandados a deje libre, vacuo y expedito el arriba reseñado inmueble que ocupa y a disposición de mi mandante bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal y con expresa advertencia de considerar bienes abandonados todos los introducidos que permaneciesen en la habitación arrendada de la vivienda en el momento del lanzamiento.

3.- Se condene a la demandada a cesar de inmediato en la explotación de su actividad en el inmueble, por sí y por los terceros a quien subarriende, bajo apercibimiento de imposición de multas coercitivas en caso de incumplimiento.

4.- Se condene a la demandada al pago de las rentas actualizadas al subarriendo y demás cantidades análogas que se devenguen desde la resolución del contrato de arrendamiento hasta la entrega de la efectiva posesión del inmueble.

5.- Se condene a la imposición de las costas a la parte demandada".

Con fecha 22 de octubre de 2024, la representación procesal de la entidad mercantil American Tower España, S.L.U. presentó escrito de contestación a la demanda, aludiendo esencialmente a la contradicción interna y ausencia de lógica contractual de la estipulación contenida en el acuerdo modificativo del contrato inicial de arrendamiento (anexo del contrato de arrendamiento original de 13 de noviembre de 1998) de fecha 1 de julio de 2018, que prevé, por un lado, una nueva duración del contrato por un periodo de 10 años (hasta el 1 de julio de 2028), prorrogable por sucesivos plazos de 5 años (salvo denuncia expresa de cualquiera de las partes con un plazo de antelación mínimo de 12 meses) y, por el otro, la facultad de cualquiera de las partes (arrendadora y/o arrendataria) de instar en cualquier momento la finalización anticipada del contrato, exigiéndose únicamente que la comunicación se realice con una antelación mínima de 9 meses.

Mediante Sentencia nº 637/2024, de 6 de noviembre de 2024, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Pamplona/Iruña, se estimó íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Alesan, S.A.-, con arreglo a los siguientes pronunciamientos:

"1.- Declaro resuelto, por haber expirado su duración, el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, suscrito el día 13/11/1998, sobre el espacio que ocupa la Estación Base de Telecomunicaciones de la demandada en la azotea del Edificio Hotel Maissonave propiedad de la actora, finca Urbana Nº NUM000, sita en DIRECCION000 (también denominada DIRECCION001), sin que proceda su tácita reconducción.

2.- Condeno a la demandada a dejar libre, vacuo y expedito el reseñado espacio en la azotea que ocupa, y abandonarlo a disposición de la actora antes del día 29.01.25 a las 9:00 horas bajo apercibimiento de lanzamiento en otro caso, y con expresa advertencia de considerar bienes abandonados todos los que permaneciesen en el espacio arrendado en el momento del lanzamiento.

3.- Condeno a la demandada a cesar de inmediato en la explotación de su actividad en el inmueble, por sí y por los terceros a quien pudiera haber subarrendado, bajo apercibimiento de imposición de multas coercitivas en caso de incumplimiento.

4.- Condeno a la demandada al pago de las rentas actualizadas y demás cantidades análogas que se devenguen (o en su caso se hubiesen devengado y no pagado con posterioridad a demanda) hasta la entrega de la efectiva posesión del inmueble. Servirá de base para su cálculo la renta anual de 14.145,92 €, debiendo la demandada abonar a la actora, sobre esa base, la cantidad proporcional al tiempo de ocupación hasta la entrega de la posesión o el lanzamiento.

5.- Condeno a la demandada a pagar las costas del procedimiento, a tasar sobre una base de 14.145,92 €".

En la sentencia de instancia, se alude, esencialmente, a la diferenciación prevista expresamente en el contrato (tras su modificación el 1 de julio de 2018) entre duración contractual y desistimiento o resolución anticipada unilateral por cualquiera de las partes -al igual que en la regulación normativa de la LAU-, a la razonabilidad o coherencia del establecimiento de un plazo inicial (en el año 1998) de duración mínima (10 años, sin posibilidad de resolución anticipada) que garantizase la amortización de la inversión inicial de la parte arrendataria, la no calificación del contrato como arrendamiento de vivienda -no concurriendo una situación de desequilibrio que haya que compensar, estando ambas entidades debidamente asesoradas-, la redacción clara del derecho de desistimiento en favor de cualquiera de las partes, la ausencia de modificación de dicha estipulación en la modificación del año 2019 y la falta de respuesta o contestación de la entidad mercantil arrendataria-demandada a las comunicaciones (burofaxes) remitidas por la entidad arrendadora-demandante.

SEGUNDO.-Con fecha 11 de diciembre de 2024, la representación procesal de la entidad mercantil demandada -American Tower España, S.L.U.- interpuso recurso de apelación frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 637/2024, de 6 de noviembre de 2024, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Pamplona/Iruña-, alegando error en la valoración de la prueba, insistiendo en la contradicción interna y ausencia de lógica contractual de la estipulación contenida en el acuerdo modificativo del contrato inicial de arrendamiento (anexo del contrato de arrendamiento original de 13 de noviembre de 1998) de fecha 1 de julio de 2018, que prevé, por un lado, una nueva duración del contrato por un periodo de 10 años (hasta el 1 de julio de 2028), prorrogable por sucesivos plazos de 5 años (salvo denuncia expresa de cualquiera de las partes con un plazo de antelación mínimo de 12 meses) y, por el otro, la facultad de cualquiera de las partes (arrendadora y/o arrendataria) de instar en cualquier momento la finalización anticipada del contrato (desistimiento), exigiéndose únicamente que la comunicación se realice con una antelación mínima de 9 meses.

El recurso de apelación no puede prosperar.

La sentencia de instancia - Sentencia nº 637/2024, de 6 de noviembre de 2024, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Pamplona/Iruña- razona detalladamente los motivos en virtud de los cuales entiende que el mencionado acuerdo modificativo del contrato inicial de arrendamiento (anexo del contrato de arrendamiento original de 13 de noviembre de 1998) de fecha 1 de julio de 2018 habilitaba a la parte arrendadora-demandante -Alesan, S.A.- a resolver anticipadamente el contrato, no siendo dicha fundamentación rebatida de manera suficiente y certera por la representación procesal de la entidad mercantil arrendataria-demandada -American Tower España, S.L.U.- en su recurso de apelación.

Insiste, a este respecto, la representación procesal de la entidad mercantil arrendataria-demandada -American Tower España, S.L.U.-, en que se ha de realizar una interpretación, no meramente literal o gramatical, del acuerdo de modificación del año 2018, sino sistemática o contextual, tomando en consideración el contenido y evolución de la relación contractual formalizada entre las partes desde el año 1998.

El artículo 1281 del Código Civil (CC) establece que "si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas".

La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo (STS) de 8 de mayo de 2012 establece, a este respecto, que "a diferencia de otros sistemas que en la interpretación de los contratos se inclinan, de forma explícita y clara, por la prevalencia de la intención de las partes -así el Artículo 1156 del Código de Napoleón dispone que "[o]n doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de sarrêter au sens imitar des termes (En las obligaciones se deberá buscar cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, más que atenerse al sentido literal de los términos); y el 1362 del Código Civil italiano "[n]ellinterpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non imitarse al senso letterale delle parole (En la interpretación del contrato se tiene que indagar cual ha sido la común intención de las partes y no limitarse al sentido literal de las palabras)-, el primer párrafo del art. 1281 CC no recoge con la deseable claridad la primacía de lo realmente querido por las partes sobre lo que dijeron querer, pues dispone que "[s]i los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", lo que ha dado pie a interpretar que si los términos de un contrato son claros se estará al sentido literal de sus cláusulas, aplicando el principio proclamado por Paulo "cum in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio" (cuando no hay ambigüedad en las palabras, no debe admitirse la cuestión de interpretar la voluntad) (D. 32.25.1), con olvido de que, además de ser claros, la norma exige que no dejen duda sobre la intención de los contratantes y de que, como precisa el segundo párrafo, "si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas"(...) Lo expuesto no priva de todo valor a lo expresado por los contratantes si fuera claro, pues, de acuerdo con el principio de normalidad, cristalizado en el principio id quod plerumque accidit (lo que suele acontecer en la mayoría de los casos), la literalidad de lo manifestado constituye una muy valiosa herramienta para investigar lo que realmente aquellos querían, aunque para ello sea preciso acudir a factores ajenos a lo expresado para comprobar si lo que se quiso se expresó de forma ajustada".

En el presente caso, en el segundo párrafo de la estipulación segunda del acuerdo modificativo del contrato inicial de arrendamiento (anexo del contrato de arrendamiento original de 13 de noviembre de 1998) de fecha 1 de julio de 2018, se dispone expresamente que "cualquiera de las partes, ARRENDATARIO y/o ARRENDADOR, podrá instar la finalización anticipada del contrato en cualquier momento sin obligación de pago de cantidad al arrendador en concepto de indemnización o compensación, siempre que se lo comunique al mismo con una antelación mínima de al menos 9 meses a la fecha prevista de finalización".

Ciertamente, resulta en parte contradictorio el reconocimiento de una facultad o derecho de desistimiento (resolución anticipada) unilateral y libre (no causalizado o justificado), tras el establecimiento de un plazo de vigencia o duración mínimo de 10 años.

No obstante, las partes, de manera expresa y literal, recogieron o incluyeron dicha estipulación contractual vinculante en la referida modificación contractual, atribuyendo dicha facultad expresamente a "cualquiera de las partes"y, por si todavía concurriera alguna duda, se aludió de manera literal y lo suficientemente clara o precisa (en mayúsculas y empleando la conjunción y/o) a "ARRENDATARIO y/o ARRENDADOR".

Se establece, por tanto, una diferenciación entre el plazo de duración mínimo del contrato y el derecho o facultad unilateral de desistimiento, al igual que en la regulación normativa prevista en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), atribuyéndose esta última facultad a cualquiera de las partes (por separado) o a ambas conjuntamente, no hallándonos en este caso ante un arrendamiento de vivienda, en que se ha de tutelar o proteger a la parte más débil del contrato (el arrendatario), actuando aparentemente en este caso ambas entidades mercantiles bajo la debida asistencia o asesoramiento jurídico, en el ejercicio o desarrollo de su objeto social.

Tal y como señala la sentencia de instancia, de lo contrario, reconociéndose a una sola de las partes el derecho de desistimiento libre y voluntario, se dejaría al arbitrio de una sola de las partes la validez y cumplimiento del contrato, de manera contraria a lo dispuesto en el artículo 1256 del CC.

Respecto al hecho de que únicamente se libere de responsabilidad ante el ejercicio del derecho de desistimiento ("sin obligación de pago de cantidad al arrendador en concepto de indemnización o compensación")a una sola de las partes contractuales (el arrendatario), tampoco enerva el sentido hermenéutico y finalista de la estipulación contractual en cuestión acogido en la sentencia de instancia.

A este respecto, acertadamente, la sentencia de instancia señala que "la redacción de la cláusula no sea muy afortunada no oscurece en este caso la claridad de la misma. Que gramaticalmente solo libere de la obligación de indemnizar al arrendatario y únicamente parezca referirse al preaviso por parte de éste, en nada empaña la previa concesión a ambas partes, al comienzo del párrafo, de la facultad de desistir (sin causa, por su sola voluntad). Da la impresión de que las partes, al redactar los anexos, cortaron y pegaron o adaptaron sin excesivo cuidado, párrafos o expresiones del contrato inicial o del anexo anterior. Así puede verse en el anexo de 01.11.19 cómo al final de la cláusula quinta (relativa a la subsistencia del contrato en lo no modificado) incorpora un último párrafo de cierre relativo a la firma del contrato, cuando todavía quedan dos cláusulas más, sin duda por haber copiado de cláusula idéntica (la cuarta) del anexo de 2018, que en ese caso sí era la última. Posiblemente hicieron lo mismo con la cláusula litigiosa, relativa al desistimiento, copiando sin especial cuidado las previsiones de no indemnización y de remisión del preaviso por el arrendatario contenidas en la cláusula octava del contrato de 1998, relativa a la resolución anticipada (pero causal)".

Tampoco el hecho de que se prevean distintos plazos de preaviso o antelación (12 y 9 meses, respectivamente), para el ejercicio de cada una de las facultades atribuidas a las partes en dicha estipulación contractual (no prórroga automática y desistimiento), enerva la interpretación anteriormente señalada, tratándose de derechos o facultades distintos y diferenciados.

Resulta especialmente revelador, en este caso, tal y como resalta la sentencia de instancia y se ha consignado anteriormente, con fecha 1 de noviembre de 2019, las partes formalizaron un nuevo acuerdo modificativo del contrato de arrendamiento, no alterándose o disponiéndose circunstancia alguna vinculada con la duración o vigencia del contrato -de haber sido contraria a la verdadera voluntad de las partes la redacción o contenido de dicha estipulación contractual, lo más razonable habría sido modificar o suprimir la misma en dicho momento, habiéndose alterado la redacción de multitud de disposiciones contractuales de otra índole-.

Por otra parte, se ha de tomar en consideración que, con fecha 29 de noviembre de 2022, la entidad mercantil arrendadora-demandante -Alesan, S.A.- remitió un burofax a la entidad mercantil arrendataria-demandada -American Tower España, S.L.U.-, comunicándole su voluntad de desistir o resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento con efectos desde el 31 de agosto de 2023 (cumpliendo el plazo de preaviso de 9 meses previsto en la estipulación contractual litigiosa).

La entidad mercantil arrendataria-demandada -American Tower España, S.L.U.-, que recibió la comunicación el día 1 de diciembre de 2022, no consta que respondiera o remitiera contestación alguna a la misma, no poniendo en su conocimiento desde ese momento su supuesta disconformidad con la estipulación contractual en la que se fundamentaba el ejercicio de dicho derecho de desistimiento o la aparente contradicción o ilegitimidad de la misma.

Con fecha 19 de septiembre de 2023, la entidad mercantil arrendadora-demandante -Alesan, S.A.- remitió nuevamente un burofax a la entidad mercantil arrendataria-demandada -American Tower España, S.L.U.-, recordándole la extinción o finalización del contrato, no habiendo procedido la entidad arrendataria a desocupar, abandonar y entregar la posesión efectiva de la superficie arrendada, requiriéndole fehacientemente para que lo hiciera en el plazo inmediato de 7 días naturales, anunciando el ejercicio de acciones judiciales en caso contrario.

Tampoco en este caso consta que la entidad mercantil arrendataria-demandada -American Tower España, S.L.U.- respondiera o remitiera contestación alguna a la misma, no procediendo tampoco al desalojo del inmueble arrendado.

La oposición de la entidad mercantil arrendataria-demandada -American Tower España, S.L.U.- se planteó, de manera novedosa, ya en el ámbito del presente procedimiento judicial, en su escrito de contestación a la demanda de fecha 22 de octubre de 2024.

No comparte esta Sala, por tanto, la argumentación desarrollada por la representación procesal de la entidad mercantil arrendataria-demandada -American Tower España, S.L.U.- en su recurso de apelación, no estimándose ilógica, arbitraria o contraria a los principios más elementales de la experiencia humana y la práctica contractual la razonada fundamentación, valoración de la prueba e interpretación contractual o hermenéutica de la sentencia de instancia - Sentencia nº 637/2024, de 6 de noviembre de 2024, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Pamplona/Iruña-, la cual se confirma en todos sus pronunciamientos.

TERCERO. -La íntegra desestimación del recurso de apelación motiva, en aplicación del principio general de vencimiento objetivo de los artículos 398.1 y 394.1 de la LEC, la condena de la entidad recurrente al abono de las costas procesales de esta alzada (segunda instancia), no apreciándose serias dudas de hecho o de derecho en su resolución.

Con base en los preceptos legales citados y demás que resulten de general y pertinente aplicación.