Sentencia Civil 229/2025 Audiencia Provincial Civil de Burgos nº 3, Rec. 196/2025 de 06 de junio del 2025

PRIMERO.-La demandante formuló demanda de juicio ordinario contra los esposos demandados solicitando la resolución del contrato de compraventa de la vivienda usada sita en DIRECCION000 (Burgos) concertada entre la actora como compradora y los demandados como vendedores por medio de escritura pública otorgada el 11 de septiembre de 2020 por el precio de 153.000 euros, con condena a los demandados a la restitución de los importes abonados por la compraventa, así como al pago por daños y perjuicios sufridos por la demandante por los gastos de las reparaciones realizadas que se cifran en 16.633,30 euros, conforme a informe pericial aportado con la demanda, y al pago de las costas; pretensiones que se fundan en que tras la venta de la vivienda aparecieron en la misma distintas deficiencias o vicios que estaban ocultos cuando se visitó el inmueble y se concertó el contrato (filtraciones por grieta en el plato de ducha de un baño, condensaciones por humedades en baño y habitaciones, deficiencias en el sistema eléctrico, defectos en chimenea francesa que emite humos con monóxido de carbono, y certificado de eficiencia energética no registrado) que afectan de modo grave a la habitabilidad de la vivienda y la hacen impropia para el fin por el que fue comprada. La sentencia de instancia, acogiendo los motivos de oposición de la parte demandada, desestimó la demanda, con imposición de las costas a la parte actora, por considerar que los defectos o vicios alegados no tienen la suficiente entidad para impedir la habitabilidad de la vivienda y determinar la resolución del contrato, y que tampoco procede la indemnización de daños y perjuicios por cuanto que no se han ejercitado las acciones edilicias que estarían caducadas, y no se ha probado que los vicios sean preexistentes a la compraventa o, en su caso, que fuesen ocultos, siendo defectos previsibles cuya reparación tiene un coste razonable y aceptable para un comprador de vivienda usada, por cuanto que son debidos al deterioro normal por el uso y paso del tiempo o la falta de debido mantenimiento. Y contra tal sentencia se alza la parte demandante que interpone recurso de apelación solicitando su revocación para que se dicte otra que estime la demanda con costas a la actora, o subsidiariamente deje sin efecto el pronunciamiento de imposición de costas por existir serias dudas de hecho o de Derecho, alegando como motivos del recurso el error en la valoración de la prueba y aplicación del Derecho, por cuanto que la prueba practicada en el juico sí que acredita que la vivienda vendida presenta serias deficiencias o vicios, que eran preexistentes a la compraventa y estaban ocultos, siendo incluso conocidos por los vendedores, y que tales vicios son graves y afectan a la habitabilidad de la vivienda y la hacen impropia para su uso, lo que justifica la resolución del contrato y la indemnización de los daños y perjuicios solicitada. La parte demandada y apelada se opone al recurso y solicita su desestimación con confirmación de la sentencia dictada e imposición de las costas procesales generadas en esta alzada a la parte apelante.

Dada la amplitud de los motivos del recurso, en que se denuncia tanto el error en la apreciación de la prueba como la indebida aplicación del Derecho, procede revisar el conjunto de la prueba practicada y la aplicación del Derecho que en la sentencia de instancia se ha hecho para determinar si debe estimarse el recurso con acogimiento de todas o algunas de las pretensiones deducidas en la demanda o, por el contrario, debe desestimarse tal recurso y confirmarse la sentencia por no concurrir los presupuestos de las acciones ejercitadas.

SEGUNDO.-Hemos de partir que el contrato de compraventa objeto de litigio es un contrato de vivienda usada o de segunda mano concertado por dos particulares, y que los vendedores demandados no tienen la condición de empresarios o profesionales de la venta de vivienda.

En tal sentido, no es de aplicación al caso la Legislación protectora de los consumidores y usuarios (Texto Refundido de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios aprobada por el Real Decreto Legislativo 1/2007) dado que la misma sólo se aplica a los contratos celebrados entre un profesional y un consumidor ( art. 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007), y tampoco es aplicable la normativa de la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999 que protege a los adquirientes de las viviendas frente a los vicios o defectos constructivos, pues las acciones que la misma contempla se dirigen frente a los llamados agentes de la edificación, y deben dirigirse contra quien promovió o construyó la vivienda, siendo el caso que estamos ante una vivienda construida en el año 2004 y ha transcurrido sobradamente el plazo para ejercitar las acciones por vicios constructivos.

Por el contrario, son aplicación al caso las normas del Código Civil sobre los vicios del contrato de compraventa , acciones edilicias por vicios ocultos, y las de los contratos en general, acción de resolución por incumplimiento del contrato en caso de entrega de cosa inhábil (acción de "aliud pro alio") del art. 1.124 del CC, y la acción de daños y perjuicios del art. 1.101 del CC.

Por lo que respecta a las llamadas acciones edilicias o de saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida(acciones que no han sido ejercitadas en la demanda, pero cuya regulación debe considerase para resolver sobre los presupuestos de las acciones ejercitadas de resolución del contrato y reclamación de indemnización de daños y perjuicios) están contempladas en los arts. 1.484 y siguientes del Código Civil, precepto el citado que señala que "el vendedor estará obligado al saneamiento por defectos ocultos que tuviera la cosa vendida , si la hacen impropia para el uso al que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la hubiera adquirido o habría dado menos precio por ella, pero no será responsable de los defectos, manifiestos o que estuviesen a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión debía conocerlos" , siendo por ello los requisitos para apreciar un vicio oculto que genere la obligación del saneamiento:

1º) En primer lugar, el vicio ha de ser oculto.Esto significa que no debe ser manifiesto ni fácilmente detectable a simple vista o mediante una revisión superficial y diligente por parte del comprador. La apreciación de si un vicio es oculto no es absoluta, sino que se valora en función de la persona del comprador. Si el comprador, por razón de su oficio o profesión (es decir, si fuera un perito o experto en la materia), debía haber conocido fácilmente el defecto, el vendedor podría quedar exento de responsabilidad. Esto implica que, para un comprador particular no profesional, un defecto que podría ser evidente para un arquitecto o constructor podría considerarse genuinamente "oculto. La carga de demostrar que el vicio no era visible recae en el comprador, pero se tiene en cuenta la diligencia exigible a un no experto. La ley no exige que el vendedor sea conocedor del vicio o defecto, salvo que en el contrato se haya pactado otra cosa y se le exima de responsabilidad en caso de ignorancia.

2º) En segundo lugar, el vicio debe ser preexistente a la venta.El defecto debe haber existido antes de la formalización del contrato de compraventa, aunque su manifestación o descubrimiento ocurra con posterioridad a la entrega de la vivienda. El vendedor no es responsable de los defectos que surjan con posterioridad a la adquisición del inmueble, ya que la cosa debe entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.

3º) Finalmente, el vicio ha de ser grave.Se requiere que el defecto tenga una entidad significativa, es decir, que afecte la habitabilidad, la funcionalidad, la seguridad o el valor del inmueble de tal manera que, si el comprador lo hubiera conocido, no habría adquirido la vivienda o habría pagado un precio considerablemente menor por ella. No se consideran vicios ocultos las meras imperfecciones estéticas menores o los problemas de escasa importancia que no comprometan sustancialmente el uso o valor de la propiedad. La ley no establece un porcentaje específico para determinar la gravedad, sino que se evalúa el impacto cualitativo en la decisión de compra del adquirente. Esto implica que el sistema legal busca proteger al comprador de impedimentos sustanciales en la utilidad o el valor del inmueble, no de cada pequeña imperfección.

El Código Civil español, en sus artículos 1484 y siguientes, regula el saneamiento por vicios ocultos, otorgando al comprador dos acciones principales, tradicionalmente conocidas como acciones edilicias. Estas acciones buscan restablecer el equilibrio contractual alterado por la presencia de defectos no conocidos al momento de la compraventa.

La primera de estas acciones es la acción redhibitoria,regulada en el artículo 1486 del Código Civil. Su naturaleza permite al comprador desistir del contrato de compraventa, lo que implica la resolución de este. En virtud de esta acción, el vendedor debe devolver el precio pagado por la vivienda. Adicionalmente, si se demuestra que el vendedor conocía los vicios ocultos y no los manifestó al comprador, es decir, actuó de mala fe, también deberá indemnizar al comprador por los daños y perjuicios sufridos. La acción redhibitoria se ejerce cuando el vicio oculto es de tal gravedad que hace la vivienda completamente impropia para su uso o imposibilita su habitabilidad, frustrando el fin económico-jurídico del contrato.

La segunda acción es la acción quanti minoris o estimatoria,también contemplada en el artículo 1486 del Código Civil. Esta acción permite al comprador solicitar una rebaja proporcional del precio de compra, a juicio de peritos, en función de la disminución del valor de la vivienda o de la utilidad que el vicio le provoca. Se utiliza cuando el vicio, aunque grave y significativo, no impide completamente la habitabilidad de la vivienda, pero sí disminuye su valor o su uso de manera considerable.

Un aspecto importante por considerar es la compatibilidad de la acción quanti minoriscon la indemnización de daños y perjuicios. Aunque ha sido objeto de debate jurisprudencial, se ha establecido que, si el vendedor conocía los vicios y actuó de mala fe, el comprador puede exigir, además de la reducción del precio, una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

La elección entre la acción redhibitoria y la acción quanti minorisdepende fundamentalmente de la gravedad del defecto y del objetivo final del comprador. Si el defecto hace la vivienda inhabitable o la inutiliza por completo, la acción redhibitoria es la vía adecuada, buscando la resolución de la compraventa. Si el defecto, aunque grave, permite el uso de la vivienda, pero con una disminución de su valor o funcionalidad, la acción quanti minorises la opción más pertinente, buscando una compensación económica.

El artículo 1490 del Código Civil establece un plazo perentorio para el ejercicio de las acciones edilicias(redhibitoria y quanti minoris):seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida. Es fundamental comprender que este plazo es de caducidad,no de prescripción. La distinción es vital: un plazo de caducidad no es susceptible de interrupción y, una vez transcurrido, la acción se extingue automáticamente, pudiendo ser apreciada de oficio por el juez

Estamos ante un plazo muy breve, seis meses, que debe computarse desde que se vende la cosa y que como hemos dicho es de caducidad, lo cual, en la práctica hace inoperativas las acciones edilicias por saneamientos de vicios ocultos, siendo ésta la razón por la que no se han ejercitado en la demanda, dado que, tal como señala la juez de instancia, el plazo de ejercicio ha transcurrido y ha caducado. Ahora bien, la brevedad del plazo determina que su fijación - por una norma legal preconstitucional, dado que se estableció por el Código Civil de 1889 - sea contraria al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del art. 24 de la Constitución, en su vertiente de derecho de acceso a la jurisdicción, que exige que los plazos legales para ejercitar las acciones tengan un plazo razonable que haga posible su ejercicio, cosa que no ocurre con las acciones edilicias cuando se refieren a viviendas, pues en primer lugar de ordinario los vicios o defectos se manifestaran y harán evidentes pasados los seis meses de la venta, y en segundo lugar en un plazo tan breve el comprador no tiene tiempo suficiente para contratar a profesiones que emitan dictámenes periciales sobre los vicios y formulen la demanda tras un estudio del caso y la recopilación de la documentación precisa. A todo ello debe añadirse que el derecho a disfrutar de una vivienda digna y a adecuada, establecido como principio rector de la política económica y social por el art. 47 de la Constitución, exige la protección de los adquirientes de vivienda, tanto los que adquieren una vivienda nueva a una promotora o empresa constructora, como los que adquieren una vivienda usada o de segunda mano comprada a un particular, dotándoles de acciones que sean operativas y puedan ejercitarse en un plazo razonable a los efectos de proteger sus derechos.

Pues bien, las anteriores consideraciones han llevado a la doctrina jurisprudencial y al Tribunal Supremo a desarrollar una vía alternativa para que el comprador de vivienda usada pueda exigir al vendedor la responsabilidad por los vicios y defectos ocultos que tal vivienda presenta, estableciendo que la regulación del saneamiento por vicios ocultos no impide el ejercicio de las acciones generales por incumplimiento del contrato de compraventa,en concreto la acción de resolución del contrato del art. 1.124 del Código Civil y la acción de resarcimiento de daños y perjuicios sufridos del art. 1.101 del mismo Cuerpo legal, que son las que se ejercitan en la demanda, las cuales tienen un plazo razonable para su ejercicio, el establecido en el art. 1.964 del CC, que en origen era de quince años y que desde la reforma operada por la Ley 42/2015 es de cinco años, y que es un plazo de prescripción, que puede ser interrumpida conforme el art. 1.973 del CC, y que no se puede apreciar de oficio, debiendo ser alegada por la parte demandada en el momento procesal oportuno (la contestación a la demanda).

La acción de resolución del art. 1.124 del Código Civil ,que es la equivalente a la acción redhibitoria del art. 1.486 del CC, se ejercita por quien ha cumplido un contrato bilateral con obligaciones reciprocas, y en este caso por quien es compradora y ha cumplido con su obligación de pagar el precio pactado, contra quien ha incumplido de forma grave una obligación esencial de tal contrato, y con ello frustra las expectativas contractuales de la contraparte , que en un contrato de compraventa de vivienda tiene lugar cuando se entrega una vivienda con vicios graves que afectan a la habitabilidad, funcionalidad o seguridad de la vivienda comprada, y que la hacen impropia para su destino o finalidad del contrato, la de servir de habitación para quien la va a ocupar, de tal forma que puede señalarse que el contrato no cumple con su finalidad propia y las expectativas contractuales del comprador quedan frustradas, no bastando por ello con un simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones o con vicios menores que no hacen inhábil la vivienda o que no afectan su habitabilidad, funcionalidad o seguridad.

Por su parte, la acción de resarcimiento de daños y perjuiciosamparada en el art. 1.101 del Código Civil, que guarda cierto paralelismo con la acción quanti minoris o estimatoria del art. 1.486 del CC, debe considerase operativa cuando el comprador pretende reclamar el coste de la reparación de los defectos ocultos que tiene la cosa vendida de los que es responsable el vendedor en los términos del art. 1.484 del CC, y ello con fundamento que el vendedor ha incumplido el contrato de compraventa entregando una cosa defectuosa que no se ajusta a la ofrecida cuando se perfeccionó el contrato, habiéndose causado con ello un perjuicio al comprador del que éste tiene derecho a ser resarcido para así garantizar su indemnidad. Tal acción debe ser operativa cuando los vicios o defectos de la cosa vendida, en este caso vivienda usada, no tienen la entidad suficiente para determinar la resolución del contrato con condena del vendedor a devolver el precio pagado, con sus intereses - que pueden compensarse por el tiempo que el comprador ha ocupado la vivienda - y por ello el ejercicio de la acción de resolución es desproporcionado, pero no obstante los vicios existentes son lo suficientemente graves como para determinar la existencia de un incumplimiento contractual que permita exigir el resarcimiento de daños y perjuicios sufridos.

En el caso que el objeto de la compraventa es una vivienda usadao de segunda mano con cierta antigüedad - cual es el caso del presente litigio en que se vendió una vivienda usada construida en el año 2004 - la determinación de la gravedad o entidad del vicio o defecto denunciado,debe partir de la consideración que no es posible aplicar el mismo nivel de exigencia a una vivienda usada y antigua que a una vivienda nueva, siendo ello así por cuanto, en primer lugar, la normativa constructiva ha variado con el tiempo y se ha hecho más exigente, no pudiendo aplicase las exigencias constructivas actuales a las viviendas que se construyeron cuando tal normativa no estaba vigente, en segundo lugar, por cuanto que el uso de la vivienda unido al paso del tiempo hacen que ésa se deteriore y aparezcan deficiencias que son propias de la antigüedad de la vivienda, y en tercer lugar, por cuanto que, como es comprensible, una vivienda usada precisa de mayores tareas de mantenimiento y conservación que una vivienda nueva o construida recientemente. Por todo ello, el comprador de una vivienda usada debe asumir como algo previsible el riesgo que una vez comprada la vivienda aparezcan ciertas deficiencias o imperfecciones que deben ser consideradas como ordinarias y propias del uso y paso del tiempo o, en su caso, de la falta de un mantenimiento adecuado al mismo imputable. Y en tal sentido para establecer si el vicio o defecto oculto es un vicio del que debe responder el vendedor, es preciso considerar las circunstancias del caso, y en especial la antigüedad de la vivienda, la normativa constructiva vigente cuando se construyó, el uso que ha tenido, la información que el vendedor ofreció al comprador, y valorar si el vicio denunciado responde a las expectativas que un comprador medio tiene al adquirir la vivienda usada, siendo o no esperable que el mismo aparezca una vez comprada la vivienda, y si su reparación conlleva un coste económico razonable y asumible para el comprador, o por el contrario supone un coste excesivo o prohibitivo que un comprador medio cuando compra la vivienda no está dispuesto a asumir, de tal forma que de haber conocido la existencia del vicio o hubiera comprado la vivienda o hubiera pagado un precio inferior por la misma.

Y en el sentido expuesto, es acertada la cita que la sentencia de instancia hace de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga núm. 535/2024, de 28 de junio ,en la que se señala que "en el caso de compraventas de viviendas usadas el nivel de exigencia en cuanto al perfecto mantenimiento general de todos sus elementos e instalaciones pueda ser el mismo que cuando se adquiere una vivienda nueva, y que por ello cuando se trata de viviendas usadas no se pueden considerar como vicios o defectos aquellos que son propios del uso y del paso del tiempo transcurrido desde su construcción, y que debe tenerse en cuenta que mientras en la compraventa de vivienda de nueva construcción el consentimiento contractual se otorga en base a las características del plano incorporado al contrato y la memoria de calidades, en cambio, en la compraventa de viviendas usadas la obligación de entrega viene referida al estado del inmueble cuando se presta el consentimiento, y siempre comporta cierto riesgo, sien que quepa extender el régimen propio del saneamiento por vicios ocultos a una falta de mantenimiento de la vivienda".

Por último, es preciso señalar que el suplico de la demanda se ejercita de forma conjunta la acción de resolución del contrato y la de indemnización de daños y perjuicios sufridos, pidiendo la actora a la vez la restitución del precio pagado por la compraventa y el pago del coste de la reparación de las deficiencias detectadas en la vivienda de las cuales se considera responsable a los vendedores. La anterior petición, sencillamente, no es correcta y supone un enriquecimiento injusto, pues no se puede pedir a la vez la resolución y restitución del precio y la indemnización de los daños y perjuicios con abono del coste de la reparación de los defectos, siendo lo correcto ejercitar una de las dos acciones o, en su caso, y esto es lo más adecuado, ejercitar la acción de resarcimiento de daños y perjuicios como acción subsidiaria de la acción de resolución, en sentido que si se desestima la primera proceda estimar la segunda. En todo caso lo anterior no impide considerar las dos acciones y, en su caso, estimar la acción que proceda, entendiendo que tiene preferencia la de resolución del contrato.

TERCERO.-La vivienda objeto del contrato de compraventa litigioso es una vivienda pareada sita en DIRECCION000 (localidad sita e 13 kilómetros de la ciudad de Burgos) de 353 metros cuadrados, con planta baja y garaje, planta primera, y jardín, que se construyó en el año 2004, año en que se concedió la licencia municipal de primera ocupación que presupone que la vivienda se ha construido conforme el proyecto de arquitecto superior y conforme la normativa aplicable en dicho año.

Los esposos demandados junto con dos hijos menores vivieron en dicha vivienda desde su construcción hasta su venta en el verano de 2020 (16 años) y según declaró en el esposo en el juico sin tener problemas relevantes, ni haber apreciado humedades, condensaciones o problemas de uso en la chimenea francesa que instalaron tras entrar a vivir en la vivienda. Todo ello se ha confirmado por los dos testigos que han depuesto en juicio, amigos de los demandados, quienes declararon que acudían con cierta frecuencia a tal vivienda, para cenar y merendar, y que no apreciaron ningún problema significativo.

Antes de comprar la vivienda en septiembre de 2020, la actora la visitó varias veces, como mínimo dos, una con la comercial de la inmobiliaria a la que los demandados encargaron la venta y un amigo de la actora que luego pasó a ser su pareja, y otra con el tasador de la vivienda para la concesión de un préstamo hipotecario. En ninguna de las ocasiones se observo deficiencia relevante, preguntando la compradora a los vendedores si tenían algo que señalar sobre la vivienda, contestando estos que no. Cierto es que la vivienda se visitó en verano, pero la comercial de la inmobiliaria declaró que también la había visitado en invierno sin apreciar humedades o condensaciones. Hemos de precisar que la vivienda se vendió como un cuerpo cierto, y que estaba amueblada y con electrodomésticos, los cuales también se entregaron, formando parte del precio alzado pactado y pagado por la compradora.

La demandante entró a vivir en octubre de 2020, con sus dos hijos, uno de los cuales tenía alergia a las humedades diagnosticada en enero del citado año. Y en diciembre del mentado año remitió a los vendedores un burofax denunciando que en un baño había aparecido una griega en el plato de ducha por la cual se filtraba el agua a las paredes de una habitación. Tal circunstancia motivó que los vendedores, junto con su abogada, y la comercial de la inmobiliaria se desplazasen a la vivienda en enero de 2021, comprobasen la griega y las humedades causadas, acordando dar parte al seguro, que no se hizo cargo del siniestro. En dicha reunión estuvo el perito de la demandante, Sr. Teodulfo, estando también en la vivienda un técnico que hacía trabajos de electricidad. Ninguno de los presentes apreció otras humedades que las causadas por la grieta del plato de ducha, y tampoco se denunciaron condensaciones o problemas en la chimenea francesa o la instalación eléctrica pese a estar un técnico haciendo trabajos en la misma.

Según se relata en la demanda en marzo de 2022 se detectaron condensaciones en el baño y una habitación de la planta primera, y la chimenea francesa mostró graves deficiencias de funcionamiento, al desprender humo negó con monóxido de carbono que impedía su utilización, y en abril un albañil acudió para ver los problemas de condensación y emitir un presupuesto de reparación por tres mil euros. Tales vicios no se denunciaron hasta la presentación de la demanda en julio de 2022.

CUARTO.-En orden a valorar los distintos vicios o defectos de la vivienda denunciados en la demanda, debemos considerar los dos informes periciales obrantes en autos, el informe aportado con la demanda emitido por el Sr. Teodulfo y el informe emitido por el perito judicial designado en autos. Las deficiencias son las que siguen.

-. Humedades causadas en la pared de una habitación por filtraciones procedentes del plato de ducha de un baño.

Esta deficiencia fue denunciada en el burofax remitido por la actora en diciembre de 2020 y pudo ser apreciada por los demandados en la reunión que tuvo lugar en enero de 2021, a la que nos hemos referido.

Según evidencian las fotografías sobre la griega del plato de ducha, la misma es visible a simple vista dado que es muy aparatosa, de lo cual se desprende que si existía en verano de 2020 cuando se visitó la vivienda, tenia que haber sido vista por la demandada, no siendo un vicio oculto, y que, si no existía y por ello no fue vista, estamos ante un vicio sobrevenido.

En todo caso, la causa de la grieta es el deterioro del material del plato de ducha por el uso y paso del tiempo, por lo cual estamos ante un vicio que debe ser previsible y asumible por la parte compradora, pues como es obvio defecto de este tipo están a la orden del día y suceden en todas las viviendas.

Según el perito de la actora la reparación de tal deficiencia, plato de ducha y humedades causadas no es elevada, 2.572 euros más IVA, lo cual es un coste razonable y asumible, a lo que haya que añadir que de ordinario tal tipo de deficiencias son objeto de coberturas por los seguros que se contratan sobre las viviendas, si bien en este caso el seguro no se hizo cargo del siniestro.

El propio perito de la actora reconoce que estamos ante una deficiencia menor.

En definitiva, por lo expuesto, debemos excluir la calificación de la anterior deficiencia como un vicio oculto preexistente y relevante del cual debe responder la parte vendedora, pues estamos ante una deficiencia menor, habitual en las viviendas con cierta antigüedad, y debido al uso y paso del tiempo, que por ello era previsible y asumible para la parte compradora conforme la doctrina arriba expuesta.

-. Condensaciones y humedades en habitación y baño de la planta primera.

No consta que tales condensaciones existieran cuando se vendió la vivienda. En el burofax remitido en diciembre de 2020 no se denunciaron, ni tampoco se apreciaron en la reunión que los litigantes mantuvieron en la vivienda en enero de 2021. Según se nos dice en la demanda aparecieron en marzo de 2022, y en abril de dicho año un albañil, que depuso como testigo, acudió a la vivienda para verlas y emitir un presupuesto de reparación. Lo anterior quiere decir que en los dos primeros inviernos en que la demandante habitó la vivienda (20/21 y 21/22) tales condensaciones no se manifestaron.

Según declaró el perito de la actora en la vista del juico las condensaciones se producen por el efecto del puente térmico, y en este caso son debidas al deterioro del material aislante, que se deprecia pasados diez o quince años desde la construcción. Es decir, es un defecto debido al uso y paso del tiempo.

El perito judicial señaló que las condensaciones se han agravado, que en la vivienda hay un deshumidificador, que tales condensaciones no existirán de estar haberse aplicado la normativa actualmente vigente - que obviamente no lo estaba cuando se realizó la construcción - y contar la vivienda con un sistema de ventilación continua.

También debe considerase que, como por todos es sabido, tal tipo de deficiencia puede agravarse por un deficiente mantenimiento de la vivienda, cuando ésta no es ventilada de forma debida, y por un uso indebido de la calefacción, cuando ésa usa a temperaturas excesivas.

La reparación de la deficiencia, mediante el debido aislamiento de los paramentos afectados, tiene un coste económico según dictamina el perito de la actora de 2.480 euros más IVA, es decir un total de 3.000 euros, que viene a coincidir con el importe del presupuesto del albañil que en abril visitó la vivienda para ver las humedades y que depuso en la vista del juicio. Por ello, debemos concluir que el coste de reparación lejos de ser prohibitivo o excesivo es razonable y asumible (menos del 2% del precio pagado por la vivienda).

La actora ha señado en su recurso que tal deficiencia afecta a la salud de su hijo a quien en enero de 2020 se le diagnostico alergia, pero de ser ello así, con se comprende porque no se reparó de inmediato la deficiencia, cuando el coste era razonable y asumible, máxime cuando la falta de reparación determina el agravamiento.

En definitiva, estamos ante un vicio menor, que nuca puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de habilidad, y que tampoco puede considerase un vicio oculto preexistente, pues ni se ha demostrado que la deficiencia existiese cuando se vendió la vivienda - pasaron dos inviernos sin que tal deficiencia se manifestase -, siendo la misma debida, básicamente, al uso y paso del tiempo que hace que el material aislante se deteriore o degrade, con la posibilidad de que haya sido agravada por falta de mantenimiento debido (falta de ventilación) y uso indebido de la calefacción, a lo que hay que añadir que el coste de reparación es razonable y asumible, por lo cual la existencia de tal tipo de deficiencia es uno de los riesgos que el comprador de una vivienda usada debe asumir, pues es obvio que con el paso del tiempo los materiales de una vivienda se deterioran y precisan trabajos de reparación o mantenimiento ordinarios.

-. Defectos en la chimenea francesa del salón, que no funcionaba y desprendía humo negó con monóxido de carbono.

Hemos de comenzar diciendo que tal chimenea fue instalada con posterioridad a la construcción de la vivienda, no siendo un elemento fijo del inmueble, y que no es un elemento esencial para su habitabilidad, dado que la vivienda siempre ha contado, como es lógico, con su propia instalación de calefacción, por lo cual si la chimenea presenta problemas de funcionamiento y desprende monóxido de carbono, convirtiéndose en un elemento toxico, lo lógico es no usarla hasta repararla o sustituirla, dado que la casa se calienta con la calefacción.

Según declaró el demandado la chimenea siempre funcionó de forma correcta, y uno de sus amigos que comparecieron como testigos por ser visitantes asiduos de la vivienda cuando en ella vivían los demandados, la chimenea era una maravilla y él se mostró dispuesto a comprar otra igual.

Es cierto que siendo verano cuando se realizaron las visitas la actora no pudo comprobar el funcionamiento de la chimenea, pero resulta lógico que se pusiera en funcionamiento en invierto y lo cierto es que no se denunció la deficiencia cuando se remitió el burofax de diciembre de 2020 o en la reunión del mes siguiente, y según se desprende de la demanda las deficiencia apareció en marzo de 2022, cuando la actora llevaba viviendo en la vivienda dos inviernos, en los que como parece razonable tal chimenea tuvo que ser utilizada.

Lo anterior nos suscita las dudas si el origen de la deficiencia puso ser un uso indebido de la chimenea o su falta de mantenimiento adecuado.

La existencia de las deficiencias en la chimenea queda acreditada con las fotografías del informe pericial de la actora y lo dictaminado por su perito, que valora el coste de demolición de la chimenea en 674,05 euros y el de su reconstrucción en 4.820 euros, más el IVA correspondiente , por lo que aquí si estamos ante un coste elevado que no puede considerase razonable y asumible para el comprador.

Ahora bien, cuando el perito judicial visitó la vivienda, la chimenea francesa había sido sustituida por una estufa de pellets, no habiéndose aportado la correspondiente factura, que con toda probabilidad es menos cuantiosa que la valoración del perito judicial.

Por otra parte, la sustitución de la chimenea francesa por la citada estufa de pellets conlleva, primero, que no pueda dictaminarse por el perito judicial sobre las causas de las deficiencias de la chimenea francesa, y segundo tampoco se pueda establecer si tales deficiencias permiten su reparación o precisan de una sustitución, que siempre es más costosa que la primera, lo cual impide la debida valoración del defecto.

Por lo expuesto, considerando que la cuestión suscita serias dudas, no puede considerase la deficiencia como un vicio oculto, preexistente, relevante y no imputable al paso del tiempo o la falta de mantenimiento, del que deba responder la parte vendedora.

-. Deficiencias en la instalación eléctrica en la vivienda.-

Tales deficiencias están recogidas en el dictamen pericial aportado con la demanda, y fueron referidas por el técnico de electricidad que realizo los trabajos de reparación, y quien declaró que las deficiencias pueden afectar a la seguridad de la vivienda, y denotan que la instalación eléctrica fue retocada por una persona que no era profesional en la materia.

Pese a ser calificadas como graves por el referido técnico, lo cierto es que no se ha aportado la factura de sus trabajos, y el perito de la actora valora su reparación en 624 euros más el IVA correspondiente, lo que indica que estamos ante un vicio menor con un coste que lejos de ser excesivo resulta razonable y asumible.

Por otra parte, tal como se ha reconocido en las visitas se pudo observar anomalías en la instalación, como era el caso de canaletas inadecuadas, lo que era indicativo que era preciso revistar la instalación eléctrica de la vivienda y en su caso realizar las reparaciones precisas.

Además pese a que el técnico que depuso como testigo realzó sus trabajos a principios del año 2021, estando presente en la vivienda cuando tuvo la reunión del mes de enero, lo cierto es que no se informó a la parte vendedora sobre tales trabajos, ni se la dio la oportunidad de comprobar su necesidad o verificar su coste, y tampoco se denunció el defecto en el burofax remitido en diciembre de 2020, siendo obvio que cuando el mismo se remitió las deficiencias en la instalación eléctrica debían haberse detectado por la compradora que entró a vivir en la vivienda a principios de octubre de dicho año,

Por lo dicho, y conforme la doctrina expuesta en el anterior fundamento, se debe considerar que quien compra una vivienda usada con ciertos años de antigüedad, debe asumir como riesgo previsible que las instalaciones de la misma puedan tener alguna deficiencia que precise su revisión y en su caso reparación, siempre y cuando las mismas sean menores y su coste razonable y asumible, cual ocurre en el caso de autos a tenor de la valoración económica realizada por el perito de la actora.

-. Falta de registro del certificado de eficiencia energética.

Tras el Real Decreto 235/2013 que entró en vigor el 1 de junio de dicho año, el vendedor de una vivienda usada tiene la obligación de entregar al comprador el certificado energético de la vivienda, que informe sobre su consumo energético y los factores que inciden en el mismo, siendo también obligación del comprador registrar el certificado energético en el organismo administrativo competente. La fata de tal requisito puede dar lugar a sanciones administrativas, e impedir que el notario tramite la escritura pública, pero en principio no tiene incidencia jurídico civil sobre la venta de la vivienda, y su ausencia no puede considerase como un vicio oculto, pues la función de tal certificado es informar sobre el consumo energético de la vivienda, y en este caso la compradora tuvo esa información dado que el certificado se entregó, y lo cierto es que el notario autorizó la escritura de venta.

Se señala en el informe pericial aportado por la actora que la falta de registro del certificado originó la pérdida de una subvención con un coste de 2.129 euros, pero nada de ello se ha acreditado, pues ni consta la pérdida de la subvención por dicho importe ni que, en su caso, su denegación sea debida a la fata de registro, a lo que debe añadirse que la actora podía haber asumido tal trámite administrativo, que como es razonable no tiene un coste elevado.

QUINTO.-Por todo lo expuesto, se está en el caso de confirmar la desestimación de las pretensiones deducidas en la demanda, tanto de la acción de resolución del contrato, que es una acción carente de verdadero fundamento dado que los vicios o defecto denunciados no tienen la suficiente entidad para determinar la resolución del contrato con la devolución del precio pagado por la compra, como de la acción de resarcimiento de los defectos, pues no ha quedado acreditado que estemos ante defectos que tengan las consideración de vicios ocultos, preexistentes a la venta y relevantes de los que la parte vendedora esté obligada a responder.

Ahora bien, si debemos estimar el último motivo del recurso, por el cual se solicita la revocación del pronunciamiento de imposición de costas procesales con fundamento en la consideración de la existencia de serias dudas de hecho y de Derecho, circunstancia prevista en el art. 394 de la LEC como excepción al principio de vencimiento objetivo en materia de imposición de costas conforme al cual quien es vencido en juicio debe pechar con el pago de las costas causadas.

Y en tal sentido, hemos de comenzar diciendo que como hemos visto la normativa que regula los vicios en las compraventas de viviendas usadas realizadas entre particulares es una normativa arcaica e imprecisa no adatada a las exigencias actuales, que la valoración de los defectos es una cuestión discutible e interpretable, y que en este caso se han suscitado dudas sobre si los defectos existían cuando se compró la vivienda y sobre cuáles son sus causas, y especialmente por lo que se refiere a la chimenea francesa del salón, cuya sustitución tiene un elevado coste.

La estimación parcial del recurso en dicho extremo, conlleva también que no se impongan las costas procesales generadas por el recurso en esta alzada ( art. 398-2 de la LEC) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S. M. el Rey de España, administrando la justicia que emana del pueblo español y ejercitando la potestad jurisdiccional que la Constitución y las leyes confiere a este tribunal