Sentencia Civil 1277/2025 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 1603/2023 de 08 de octubre del 2025

PRIMERO. -Se aceptan los fundamentos de derecho de la Sentencia recurrida, que la Sala acoge, a los efectos de integrarlos en la presente resolución.

SEGUNDO. -Las presentes actuaciones tienen su origen en la Demanda interpuesta por el Sr. Carlos Manuel, frente a Dña. Tomasa y D. Cosme, con la finalidad de obtener una Sentencia por la que se

1º).- Se declare resuelto el contrato de compraventa de fecha 29 de marzo de 2022, estipulado entre la parte actora y la demandada respecto del bien inmueble que se determina en el escrito de demanda.

2.º).- Se condene a la parte demandada a reintegrar y pagar al actor la suma de 50.000€ (cincuenta mil euros), al ser esta el doble de la cantidad que éste abonó a los vendedores.

3.º).- Se condena a los demandados, en concepto de daños y perjuicios por mora, a abonar al actor los intereses legales de dicha suma computados desde la interposición de la demanda.

4.º).- En todo caso, se pronuncie el reintegro de las costas con cargo a la parte demandada.

La Juez "a quo"dictó Sentencia el 4 de julio de 2.023 y Auto de Aclaración de fecha 18 de julio de 2.023, en la que estimó la Demanda acordando la resolución del contrato de compraventa de fecha 29 de marzo de 2022, estipulado entre la parte actora y la demandada respecto del bien inmueble situado en la localidad de Barañain(Navarra), DIRECCION000 y condenando a la parte demandada a reintegrar y pagar al actor la suma de 50.000€ (CINCUENTA MIL EUROS), al ser esta el doble de la cantidad que el actor abono a los compradores, más los intereses legales de dicha suma computados desde la interposición de la demanda hasta la fecha de la sentencia, incrementados en dos puntos porcentuales desde dicha fecha y hasta su completo pago, y al abono de las costas procesales causadas.

Frente a dicha Sentencia interpuso Recurso de Apelación la parte demandada solicitando que se desestimara la Demanda, por no corresponderse la voluntad de las partes con lo reflejado en los fundamentos de derecho de la Sentencia recurrida, al considerar que la Juzgadora a quo, erró en la valoración de la prueba. También alegó la falta de motivación de la Sentencia respecto de la supuesta falta de voluntad por parte de los vendedores de cumplir con el contrato y por último, señaló que la devolución doblada de las arras solo cabe en caso de desistimiento previo por parte de la vendedora, lo que no es el caso, por lo que solo cabe indemnización por el incumplimiento.

La parte apelada se opuso al recurso alegando como cuestión previa, la inadmisión del mismo por haber sido interpuesto de manera extemporánea y por ello inadmisible, y en segundo lugar, rechazando la existencia en la Sentencia, de los defectos denunciados por la parte recurrente.

Entrando a examinar en primer lugar la cuestión previa planteada por la parte apelada, es preciso señalar que en el presente procedimiento se dictó Sentencia el pasado 4 de julio de 2023, siendo notificada a las partes el 7 de julio de 2023, y el recurso de apelación fue interpuesto el 5 de octubre del mismo año. Es decir, habiendo transcurrido con creces el plazo de veinte días desde la notificación de la Sentencia, establecido para ello.

No obstante, no se puede olvidar que, tras la notificación de la Sentencia, la parte actora, el 17 de julio de 2.023, presentó escrito solicitando rectificación de error, porque la Sentencia a pesar de haber estimado la Demanda, condenaba a la parte actora al abono de las costas procesales, error material que fue subsanado mediante el Auto de fecha 18 de julio del mismo año, notificado a las partes el día 6 de septiembre.

Sobre este tema, el Auto del Tribunal Supremo de fecha 15 de septiembre de 2009 dictado en el Recurso de Queja 300/2009, precisamente interpuesto contra el Auto de fecha 2 de febrero de 2009, de la Audiencia Provincial de Navarra, dictado en el Rollo de Apelación nº 261/2007, en donde se declaraba no haber lugar al Recurso de Casación por ser interpuesto fuera de plazo, al entender que una rectificación de Sentencia por error material manifiesto no interrumpía los plazos para la interposición de recursos, señaló lo siguiente;

"2- Así expuesto este recurso, para su resolución hemos de partir de las siguientes consideraciones: la LOPJ, tras su modificación operada por la LO 19/2003, de 23 de diciembre, después de exponer en el apartado 1 de su art. 267 el principio general de invariabilidad de las resoluciones judiciales, contempla en sucesivos apartados de este precepto la posibilidad de dichas resoluciones sean objeto de aclaración, rectificación y subsanación o complemento, estableciendo en su apartado 8 una norma sobre el cómputo de los plazos para recurrir en tales supuestos; la publicación de la indicada reforma operada por la mencionada LO 19/2003, ha supuesto la entrada en vigor del art. 214 de la LEC 1/2000 , conforme prevé la Disposición final decimoséptima de dicha LEC 1/2000 . Así pues, con la entrada en vigor del art. 214LEC 1/2000 , nos encontramos que la LEC contiene un sistema específico en el proceso civil de aquellas circunstancias que suponen una crisis del principio general de invariabilidad de las resoluciones judiciales que, también proclama, en el apartado 1 del citado art. 214, y, como la LOPJ , distingue entre aclaración, rectificación de errores materiales y subsanación o complemento; si bien, de un lado, establece en el artículo 448.2 una previsión específica para los supuestos de petición de aclaración, conforme a la cual el plazo para recurrir inicia su cómputo tras la notificación del Auto procediendo a la aclaración o denegándola, y, por otra parte, una previsión, igualmente específica, para los supuestos de subsanación o complemento de tales resoluciones, en el 4 de su art. 215, en el que, asimismo, se establece que el cómputo de los plazos para la interposición de los recursos se iniciará a partir de la notificación del Auto que las acordara o denegara; ninguna norma específica se encuentra en la LEC 1/2000 , semejante a las expuestas, para los supuestos en que se produzca una mera corrección de error material.

3.- Conviene en este punto incidir en la diferente naturaleza de las instituciones mencionadas; a diferencia de lo que puede ser objeto de aclaración y de subsanación o complemento, la corrección de errores materiales, a los que se refiere el apartado 3 del art. 214 de la LEC 1/2000 como "manifiestos" y "aritméticos", según deriva de su propia denominación, no incide en absoluto en el contenido de la resolución a que afecta, a diferencia de lo que sucede con la aclaración -que puede exigir, incluso, una motivación adicional sobre el punto oscuro que constituya su objeto- y, de manera más evidente, en los supuestos de subsanación o complemento -en cuanto va dirigidas a suplir omisiones y defectos-; la circunstancia de que las Leyes, por razones evidentemente sistemáticas, regulen la corrección de errores materiales junto a la aclaración y a la subsanación y complemento de resoluciones judiciales, no autoriza a prescindir de la clara diferenciación con que la LEC 1/2000 las configura y el distinto tratamiento que otorga a aquella figura procesal; y buena muestra de ello es el último inciso del apartado 3 de su art. 214 , en el que permite que los errores materiales manifiestos y aritméticos se puedan rectificar " en cualquier momento ", a diferencia de cualesquiera otras circunstancias que, pudiendo ser objeto de aclaración o de subsanación y complemento, deberán ser consideradas, de oficio o a instancia de parte, dentro de los plazos respectivamente previstos en el apartado 2 del citado art. 214 y en los diversos apartados del art. 215 ; consecuentemente, en el sistema de la LEC 1/2000 , la aclaración y la subsanación y complemento de las resoluciones judiciales supone la suspensión del plazo para impugnarlas (adviértase que el plazo más dilatado contemplado en tales preceptos no supera el previsto para la formulación de los recursos de reposición, apelación y extraordinarios) y su íntegra reapertura una vez se han producido aquellas, como específicamente establecen los arts.448.2 y 215. 4 LEC 1/2000 ya indicados, no así la simple petición de corrección de un error material o aritmético que, en cuanto puede verificarse en cualquier momento, no afecta ni al cómputo del plazo para recurrir ni, como no podía ser menos, a la firmeza ya ganada de la resolución, como sucede en el caso que nos ocupa; lo contrario, además de quebrantar el principio más elemental de seguridad jurídica, permitiría el manifiesto abuso de la parte que, advirtiendo un error material, no solicita su subsanación en tanto no conviene a sus intereses, a fin de utilizar, fraudulentamente, una figura procesal de ámbito tan restringido que sólo permite corregir lo que cabría denominar error mecanográfico, de transcripción, o lo que, en lenguaje coloquial, podríamos denominar "un error de cuentas" -todos ellos evidentes y perceptibles para cualquier observador, y en todo caso, que en absoluto afectan al tenor de la resolución- consiguiendo con ello una prórroga a su antojo de los plazo procesales, incluso con una petición manifiestamente improcedente porque finalmente no existiera el error denunciado, con unos efectos sobre la eficacia de la cosa juzgada de la resolución -que pueda estar ejecutándose o prácticamente ejecutada- que el legislador sólo ha previsto, en relación a las Sentencias firmes, para el excepcional medio que constituye la revisión.

4.- No pueden, por tanto, tomarse en consideración los argumentos de la parte recurrente, puesto que el artículo 448. 2 de la LEC 1/2000 , como hemos visto, no va referido sino a los supuestos de aclaración, que no es el que nos ocupa ya que, como se ha reiterado, estamos ante una simple corrección de un error material de transcripción, y la vigencia del art. 214 de la LEC 1/2000 , que de manera automática se produce por imperativo de la Disposición final decimoséptima de la LEC 1/2000 , al efectuarse la reforma de la LOPJ por la LO 19/2003, nos obliga a estar a la específica configuración que para el proceso civil se establece en las materias contempladas en dicho artículo 214 , con la consecuencia examinada en el fundamento precedente de esta resolución.

Circunstancias las expuestas que determinan la desestimación del presente recurso de queja y la subsiguiente confirmación del Auto denegatorio de la preparación."

A su vez, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo nº 163/2019, de 14 de marzo, recordada por la Sentencia de la misma, nº 1354/2023, de fecha 3 de octubre, en el Recurso de Casación 835/2020, señala que;

"El principio de improrrogabilidad de los plazos, establecido en el art. 134 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , exige rigor en la exigencia de cumplimiento de los plazos previstos en esta ley para los distintos actos procesales. En concreto, exige que los plazos previstos para la interposición de los recursos sean respetados y no queden demorados por hechos o incidencias carentes de la necesaria relevancia atendida el carácter taxativo de la previsión legal".

Esta misma Sentencia establece que;

"Esta necesidad de relevancia justificativa de la suspensión de los plazos procesales entronca con el ejercicio de los derechos de buena fe y sin abuso. A ello se refirió el auto de esta sala de 18 de marzo de 2021 (recurso 312/2018 ) cuando declaró que "la "simple petición" de corrección de un error material o aritmético, en cuanto puede verificarse en cualquier momento, no afecta al cómputo del plazo para recurrir", puesto que "lo contrario, además de quebrantar el principio elemental de seguridad jurídica, permitiría el abuso de la parte que, advirtiendo un error material, no solicita su subsanación en tanto no conviene a sus intereses, a fin de utilizar fraudulentamente una figura procesal de ámbito tan restringido que sólo permite corregir lo que cabría "denominar error mecanográfico, de transcripción o lo que en lenguaje coloquial, podemos denominar, error de cuentas".

Posteriormente, y concretando más la cuestión, la Sentencia del Tribunal Supremo nº 1694/2023, de fecha 4 de diciembre de 2.023, dictada en Rollo de Casación nº 437/2020, establece que;

"1.- Al oponerse al recurso de casación, la parte recurrida alegó su inadmisibilidad por extemporáneo, por haberse presentado fuera de plazo. Basaba dicha alegación en que incluyó dentro del cómputo del plazo de interposición el dictado de un auto de oficio por el propio tribunal de apelación que rectificaba un error material inocuo para el sentido de la resolución.

2.- La suspensión de los plazos para interponer los recursos que quepan contra la resolución que es objeto de aclaración o rectificación está prevista expresamente en los arts. 267.9 LOPJ y 215.5 LEC . El fundamento de dicha previsión es que el auto de aclaración, rectificación y subsanación o complemento de sentencias o autos se integra como un todo unitario en la sentencia aclarada, rectificada o completada ( sentencia del Tribunal Constitucional 90/2010, de 15 de noviembre ), de la que pasa a formar parte. Por eso, el plazo íntegro para interponer los recursos contra ella comienza a correr de nuevo a partir de la notificación de la resolución aclaratoria o rectificadora ( art. 267.9 LOPJ y art. 448.2 LEC ).

3.- La excepción al reconocimiento de estos efectos suspensivos se daría cuando la petición de aclaración o rectificación se califique como manifiestamente improcedente, con componentes de abuso, ánimo dilatorio y fraude ( sentencia 1354/2023, de 3 de octubre), lo que no puede ocurrir cuando la rectificación se realiza de oficio por el tribunal.

Asimismo, aunque en alguna resolución (autos de 27 de mayo de 2020 o 6 de noviembre de 2020) hemos considerado que la solicitud de rectificación de un error material que no afecta al sentido de la resolución no produce el efecto suspensivo indicado, en este caso no consta que la parte recurrente propiciara de alguna manera que se diera esa situación, ni que hiciera un uso torticero o fraudulento de la normativa sobre aclaración y rectificación de sentencias. Antes al contrario, en el propio auto de rectificación se indicaba expresamente que los plazos para los recursos que resultaran procedentes comenzarían a computarse desde el día siguiente a la notificación de esa resolución, conforme al art. 267.9 LOPJ . Por lo que la parte actuó confiada legítimamente en dicha indicación expresa del tribunal sentenciador ( sentencia 1352/2023, de 3 de octubre ).

En consecuencia, no se aprecian razones para privarle de un derecho que le reconoce la Ley."

En el presente caso, el Auto de fecha 18 de julio de 2.023, que resolvió la petición de rectificación en su parte final indicó que, contra dicha resolución no cabía recurso alguno, sin perjuicio del recurso que proceda, en su caso, contra la sentencia que en dicha resolución se aclaraba.

Es decir, este párrafo generó en la parte demandada le confianza legítima que a partir de su notificación, todavía podia recurrir en apelación la Sentencia.

De donde resulta que comprobadas las fechas de notificación del Auto de rectificación y de interposición del recurso de apelación, no se puede considerar que dicha interposición fuera del todo punto extemporánea y por ello, el recurso fue acertadamente admitido a trámite.

De todas maneras, y entrando de lleno en los motivos de impugnación alegados por la parte recurrente, es preciso decir que el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada debe resultar también desestimado por los motivos que a continuación se expondrán.

En un primer lugar, la parte recurrente alega la errónea valoración de la prueba por parte de la Juez a quo.

Como es sabido, la valoración probatoria es una facultad de los Jueces y Tribunales, facultad que está sustraída a los litigantes, quienes, no obstante, pueden y deben aportar las pruebas necesarias en defensa de sus intereses. Eso sí, esa valoración libre de la prueba no puede ser arbitraria. Por vía del recurso de apelación, se transfiere al tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión ( artículo 456.1 de la LEC) , por cuanto se trata de un recurso ordinario de manera que el órgano de apelación puede valorar el material probatorio de forma distinta a como lo hizo el de primera instancia, y revisar el proceso, dado que su posición frente a los litigantes es la misma que ocupó el tribunal de primera instancia en el momento de decidir. Esto es, no está el tribunal de apelación vinculado por la valoración de la prueba del juzgado de primera instancia (como sí lo está, en cambio, en el recurso de casación el TS a la valoración realizada en apelación), sino que directamente asume la instancia y es quien valora de nuevo la prueba practicada, en cuyo resultado coincidirá o no con el Juzgado ( SSTS de 3 de julio de 1997, 17 de mayo de 2001, 16 de junio de 2003, 21 de diciembre de 2009, o 22 de noviembre de 2012). No obstante, el sistema de apelación limitada tiene una restricción muy importante en el plano fáctico, como es la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum),de lo que deriva que la mencionada revisión no es nunca una repetición libre de la valoración probatoria ya verificada, sino que, como debe guiarse estrictamente por lo que postula el recurrente, esta revisión no puede sustituir el resultado de la instancia fuera de lo que no concrete quien apela y de lo que tenga relevancia para modificar los hechos probados con trascendencia a lo que se ha de resolver. Como expresa el TS (entre otras, STS de 4 de febrero de 2009), "como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante".

Para la adecuada resolución del recurso de apelación formulado, resulta necesario exponer los hechos o circunstancias más relevantes que concurrente en el presente caso, los cuales no fueron objeto de controversia o quedaron debidamente probados o acreditados en el ámbito del presente procedimientos.

No se plantea controversia y resulta acreditado por el Documento nº 1 de la Demanda, válido como medio probatorio al no haber sido impugnado por ninguna de las partes, que, el 29 de marzo del 2.022, los hoy litigantes suscribieron un contrato de compraventa sobre la vivienda situada en la DIRECCION000, de Barañain, Navarra, por el importe de 250.000 euros, pagaderos, 22.000 euros a la firma del contrato y a la firma de la escritura pública la cuantía de 225.000 euros. Tampoco se discute que, a la firma del contrato, la parte actora ya había abonado la suma de 25.000 euros, en concepto de arras penitenciales, a los efectos de lo establecido en el artículo 1.454 del Código Civil.

En la estipulación tercera del contrato se establecía que la situación del inmueble estaba libre de cargas y gravámenes, y en el expositivo primero se indicaba que la vivienda estaba libre de arrendamientos y ocupantes.

Para el caso de incumplimiento por parte del vendedor, el comprador podrá resolver el contrato con pérdida para el vendedor de doble de la cantidad que hasta ese momento haya recibido del comprador. Es decir, la cantidad entregada más una penalización por el mismo importe. En el caso de que el vendedor optará por esta medida, la resolución no tendrá efectos hasta un mes y un día después de la notificación fehaciente por pate del comprador al vendedor de su decisión de resolverse el contrato.

De las cláusulas segunda y cuarta del Contrato de Compraventa se deriva que, a la firma de la escritura pública de compraventa se entregarían las llaves del inmueble, debiendo verificarse dicha firma en fecha anterior o todo el día del 30 de junio del 2.022. Es decir, como fecha última para el cumplimiento de las respectivas obligaciones las partes fijaban el 30 de junio de 2.022, pero también podía fijarse el momento en una fecha anterior.

A su vez, resulta acreditado por la prueba testifical de la Sra. Custodia, profesional que intervino en la compraventa, que, al tiempo de suscribirse el contrato, la vivienda se encontraba arrendada. Según refirió la testigo en la vista pública, a la firma de contrato la parte demandada señaló que, aunque la vivienda se encontraba arrendada, se había firmado un contrato con la parte arrendataria a fin de resolver el contrato. Ese documento no tenía fecha, la cual se incorporaría en el momento de la firma de contrato. Por ello, a la firma el contrato de compraventa en fecha de 29 de marzo del 2.022, se establece como fecha del documento de renuncia al arrendamiento por parte de los inquilinos el 1 de mayo del 2.022, en el que se dispone que en el mismo acto se reciben las llaves de la arrendataria.

A su vez, resulta acreditado por los Anexos nº 13 a 15 de la Demanda, que, la entidad bancaria KUTXABANK consideró el demandante; el Sr. Carlos Manuel como persona solvente, planteándole la concesión de un préstamo hipotecario por un importe de 202.003,15 euros para hacer frente a la compra de la vivienda, en un primer momento, hasta el 04/06/2022, pero que posteriormente, dicho plazo fue ampliado hasta el 15/06/2022 y finalmente, hasta el 10/07/2022, agravándose eso sí con cada ampliación de plazo, las condiciones del préstamo hipotecario, al pasar el interés remuneratorio del 1,75% TAE (Anexo nº 13 de la Demanda) al 3,5% TAE (Anexo nº15 de la Demanda).

Es decir, la parte actora ha acreditado que en el plazo en que se debía otorgar escritura pública de compraventa y entregar a los vendedores, el resto del precio pactado, poseía disponibilidad económica suficiente para hacer frente al pago del último pago del precio de la vivienda y, por lo tanto, que estaba en condiciones de formalizar la escritura pública de compraventa. Incluso la agravación de las condiciones del préstamo hipotecario, para la parte prestataria, demuestra su voluntad de consumar el contrato de compraventa cumpliendo con todas las obligaciones que sobre dicha parte pesaban.

Así mismo ha quedado acreditado, que la parte actora convocó de forma fehaciente a los vendedores, mediante el envió de un Burofax (Anexo nº 5 de la Demanda), para otorgar la escritura pública de compraventa de la vivienda en la Notaria de D. Javier Cilveti Bayona. También está acreditado por el Acta de incomparecencia obrante como Anexo nº 6 de la Demanda, que a pesar de recibir los vendedores dicha convocatoria, no comparecieron en la Notaría. Y ello a pesar de que como señaló en la vista pública, la testigo Custodia, el día que estaban citados los vendedores en la notaría para elevar a publico la compraventa, estaba presente una persona en representación de la entidad bancaria KUTXABANK, para formalizar el préstamo hipotecario, con la finalidad de pagar el resto del precio de la vivienda y que el actor cumpliera con su obligación (minuto 7:08 del video del acto del Juicio.

El hecho de que en ese momento no estuviera preparada la documentación para la cancelación del préstamo hipotecario que pesaba sobre los vendedores y que gravaba la vivienda objeto de la compraventa, no puede imputarse a la parte compradora como supuesto incumplimiento contractual de ésta, tal y como mantiene la recurrente. En primer lugar, porque la parte compradora no es parte en ese contrato de préstamo hipotecario y por ello, carece de poder para disponer de esa documentación si no se lo conceden las partes contratantes, lo que no está acreditado. En segundo lugar, porque en el contrato de fecha 29 de marzo de 2.022 figuraba claramente que la vivienda vendida estaba libre de gravámenes y cargas, por lo que, si en la fecha en que fueron convocados los recurrentes a la formalización del contrato de compraventa, dicha hipoteca seguía vigente, suya en exclusiva era la responsabilidad de dicho incumplimiento contractual. La obligada a entregar la vivienda libre de cargas hipotecarias era la parte vendedora, no la compradora, y por ello, no se puede cargar a la parte compradora con la obligación de preparar la cancelación de un préstamo hipotecario, respecto del cual, que ni siquiera tiene por qué conocer de su existencia. Los vendedores, desde la convocatoria a comparecer en la Notaría para el otorgamiento de la escritura de compraventa, dispusieron de tiempo suficiente para cancelar dicho gravamen, pero no consta que lo hicieran y ello, solo a ellos es imputable. Además, habiendo recibido la convocatoria, nada adujeron los vendedores sobre la existencia de un préstamo hipotecario que supuestamente estaba vivo y que grababa la finca.

Así mismo tampoco han demostrado mediante certificación emitida por el banco que dicho préstamo hipotecario estuviera realmente vivo, en ese citado momento.

En resumen, no existe la menor prueba de que la parte compradora no tenía ni intención, ni posibilidades de realizar la compra. En vez de ello, tenia la posibilidad de, mediante la suscripción de un préstamo hipotecario, obtener el dinero suficiente para pagar el resto del precio de la vivienda objeto de litigio, y tras convocar de forma fehaciente a los vendedores en tiempo y forma para formalizar la escritura de compraventa, fue acompañado a la Notaría con un empleado de la entidad financiera, para formalizar en ese momento ese préstamo hipotecario.

Por el contrario, y con independencia del documento de renuncia al arrendamiento, fechado el 1 de mayo de 2.022, lo cierto es que, ha quedado suficientemente acreditado en el procedimiento judicial, que este día, la vivienda objeto de la compraventa no estaba libre de arrendatarios y/o ocupantes.

Como señala la Sentencia recurrida y resulta plenamente acreditado por la prueba documental obrante en autos;

"En el procedimiento seguido ante el Juzgado de Instrucción nº 3 de Pamplona, la inquilina, la señora Ascension, en fecha de 13 de abril del 2.022, presenta denuncia verbal ante el juzgado de guardia frente a sus arrendadores, la parte demandada en este procedimiento, por presuntas amenazas, en la que narra que se presentó es su lugar de trabajo con su letrada y le pide que firme un documento de renuncia al contrato de arrendamiento que ella se niega a firmar. El 3 de mayo del 2.022, la señora Ascension vuelve a interponer denuncia contra la parte demandada, ante la Comisaria de Policía Foral de Navarra, por presuntas coacciones al intentar acceder sin su consentimiento en la vivienda. Extremos que permiten a esta juzgadora constatar que a la fecha de la firma del contrato de compraventa la parte vendedora era plenamente conocedora de la negativa de los inquilinos a abandonar la vivienda, y que, por lo tanto, no iba a poder trasferir la misma a la comparadora libre de cargas en los términos que se habían pactado en el contrato. Con independencia de la veracidad o no de la firma de la arrendataria, obrante en el escrito de renuncia de fecha de 1 de mayo del 2.022, lo cierto es que no existía una conformidad entre el arrendador y la arrendataria para abandonar el inmueble. Y tales circunstancias eran conocidas por la parte demandada, quien, a pesar de dicho extremo, suscribe el contrato de arrendamiento con la actora, sabiendo que la vivienda no estaba libre de cargas y no la iba a poder poner a disposición de la parte actora en los términos pactados. Máxime cuando a fecha de 1 de mayo del 2.022, según la renuncia firmada con la parte arrendadora la demandada, se presuponía, que ya tenía en su poder las llaves del inmueble y la misma se había dejado libre y expedita por la arrendataria."

Así mismo, también esta acreditado por las manifestaciones en la vista pública de la Sra. Custodia, que, el día 31 de mayo, fecha en la que se les cito a los recurrentes en la Notaria, para otorgar la escritura pública de compraventa, la vivienda seguía ocupada y que los inquilinos no tenían intención de abandonar la vivienda (minuto 6:18 a 6:55 de la grabación del acto del Juicio).

Ni siquiera y a pesar de su mayor proximidad a las fuentes probatorias, la parte recurrente ha acreditado que en la fecha última en que se podia formalizar el contrato de compraventa mediante el otorgamiento de la escritura pública; el 30 de junio de 2.022, la vivienda estuviera libre de arrendatarios u ocupantes.

Tampoco ha acreditado que existiera un acuerdo entre las partes de otorgar la escritura pública, incluso admitiendo la presencia de inquilinos u ocupantes en la vivienda, por más que aportara el Documento nº 4 de la Contestación a la Demanda. De hecho, de la transcripción de los chats de Whatapp intercambiados entre comprador y vendedor (Sr. Cosme) que se aportaron como Anexo nº 10 de la Demanda, se comprueba que el Sr. Cosme dejo de contestar a las cuestiones que le planteaba el comprador, cortando toda comunicación. Igualmente, de la transcripción del chat de WhatsApp del comprador con Dña. Custodia (profesional inmobiliaria que intermedio en la compraventa), obrante como Anexo nº11 de la Demanda, se puede ver como la parte vendedora también dejó de comunicarse con ella, una vez que se supo que la vivienda objeto de la compraventa estaba ocupada.

Además, respecto a ese Documento nº 4 de la Contestación a la Demanda, ni está acreditado que los términos del mismo fueran aceptados por los litigantes, ni tampoco ha acreditado la parte recurrente, haber cumplido los compromisos a que se obligaba con arreglo a dicho Documento.

A este respecto, la Sentencia recurrida expone que;

"En cierto, pues ninguna de las partes lo niega, que desde la firma del contrato se sucedieron conversaciones entre las partes para solventar el problema, sin que las mismas fueran fructíferas. Pues, en las conversaciones de WhatsApp remitidas a los autos por la parte actora (documento nº 10 y 11), la intención manifestada por la actora era adquirir la vivienda libre de cargas. Por ello, en fecha de 19 de mayo del 2.022, remite burofax a la demanda, para que el 31 de mayo del 2.022, comparezcan ante la notaria a fin de formalizar la escritura pública del contrato dentro del plazo estipulado, que a lo sumo seria como máximo hasta el 20 de junio del 2.022. El Burofax consta entregado a su destinatario, por lo que deben decaer las alegaciones formuladas por la demandada, quien indica a lo largo de su contestación a la demanda que no fue citada para comparecer a la Notaría. No compareciendo en la citada fecha a la Notaría, como se refleja en el acta de incomparecencia expedida por el Notario, el señor Cilveti (documento nº 6 demanda)."

Acreditado que la vivienda objeto de la compraventa, estaba ocupada por los inquilinos, el día en que se le citó fechacientemente a los vendedores para formalizar, dentro del plazo establecido en el contrato privado de compraventa, la escritura de compraventa, y que estos no comparecieron, la parte actora envió una serie de Burofax, indicando a los vendedores que ante su incumplimiento daba por rescindido el contrato de compraventa, por lo que, solicitaba conforme a lo estipulado en el contrato privado de compraventa la cantidad de 25.000 euros, entregados a la firma del contrato privado, más otros 25.000€ por daños y perjuicios según lo acordado en dicho contrato.

A pesar de que, con arreglo a lo pactado en la estipulación segunda del contrato privado de compraventa, la resolución del contrato no se producía automáticamente desde que la parte compradora comunicara fechacientemente a la vendedora que optaba por esta opción, sino un mes y un día después, permitiendo con ello, que la parte vendedora pudiera cumplir durante este plazo con sus obligaciones contractuales, lo cierto es que, los vendedores en ningún momento se dirigieron a la parte compradora para indicarle que la vivienda ya estaba libre de inquilinos y/o ocupantes, y por ello, que ya estaban en situación de poder formalizar el contrato de compraventa evitando así la resolución del contrato ante el incumplimiento de los vendedores.

Teniendo en cuenta que la Demanda se interpuso transcurrido con creces ese plazo de gracia computado incluso desde la fecha de envío del ultimo de los burofaxes remitido por la actora a los demandados, y que la parte recurrente en absoluto ha cumplido con las obligaciones que sobre ella pesaban como comparecer a otorgar la escritura de compraventa y entregar en ese momento la vivienda, libre de cargas y gravámenes y de inquilinos u ocupantes, es evidente que la resolución contractual por la que optó la parte actora es totalmente ajustada a derecho.

En consecuencia, la valoración de la prueba realizada por la Juez a quo, fue correcta y ajustada a derecho y también debe ser rechazada la alegación de que la Sentencia recurrida no está motivada.

La Sentencia recurrida expresa con la suficiente claridad y extensión, los argumentos por los que considera que la parte demandada no cumplió con las obligaciones que sobre ella pesaban, como consecuencia del contrato de compraventa suscrito por los litigantes y da respuesta a todas las cuestiones planteadas en los escritos de Demanda y Contestación, con independencia de que sus argumentos sean del agrado de la parte recurrente.

De ahí que los motivos de apelación alegados por ésta deben ser rechazados.

Por último, parece alegar la recurrente, que la devolución doblada de las arras solo cabe en caso de desistimiento previo por parte de la vendedora, y que como no fue ello lo que ocurrió en el presente caso, no cabe condenar a la parte demandada a ello, sino solo a una indemnización por el incumplimiento. No obstante, este argumento no fue expuesto ni en la Contestación a la Demanda, ni en la Audiencia Previa, a efectos de poder ser discutido por la otra parte.

Nos encontramos por ello, ante una objeción que no se planteó en primera instancia en la contestación a la demanda, y que por tanto no puede introducirse ahora extemporáneamente en apelación. Como es sabido, el artículo 456 LEC circunscribe el alcance y efectos de un recurso de apelación determinando que "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación". Es decir, que en la segunda instancia cabe discutir, exclusivamente, los mismos fundamentos de hecho y de derecho que se han planteado en la primera instancia.

Como ha indicado esta Sala en diversas ocasiones, "con arreglo a lo dispuesto en el art. 456 de la LEC , el ámbito del recurso de apelación queda circunscrito a la revocación de lo resuelto en primera instancia merced a un nuevo examen de las actuaciones, pero con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia. Lo expuesto supone, como es tradicional, la prohibición de plantear en el recurso cuestiones que no fueron objeto de alegación y debate en el momento oportuno, lo que se conoce como "cuestiones nuevas", por cuanto su introducción en momento procesal inadecuado es susceptible de generar indefensión a la parte contraria.

Existe una doctrina jurisprudencial uniforme, reiterada y tan conocida que hace ociosa su cita, que hemos asumido en nuestras sentencias de 4 de julio de 2011 y de 18 de noviembre de 2013 RC 323/2012 , entre otras muchas, según la cual no pueden plantearse, ni resolverse, en la alzada aquellas cuestiones que no fueron oportunamente alegadas. Pues bien, el fundamento de la doctrina mencionada y del precepto al que se ha aludido se encuentra en que el objeto del recurso se conforma con arreglo a las alegaciones efectuadas por las partes en el momento procesal oportuno, en razón del principio de preclusión, así como en la necesidad de evitar la indefensión que se generaría a la parte contraria si se admitiesen cuestiones nuevas respecto de las cuales dicha parte no hubiera podido realizar alegación alguna ni proponer la prueba pertinente para la defensa de su derecho"(entre otras muchas, SAP Navarra 183/2023, de 1 de marzo).

De ahí que el motivo de apelación expuesto, debe ser igualmente desestimado.

En cuanto a la condena en costas en la primera instancia, que también era cuestionada en el recurso, al haber sido desestimado el recurso, decae también este motivo de oposición. Al ser la Demanda estimada en su integridad en la primera instancia, rige el criterio del vencimiento previsto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por todo ello, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto frente a la Sentencia de fecha 4 de julio de 2.023, rectificada mediante Auto de fecha 18 de julio de 2.023, dictados por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Pamplona (Navarra), en autos de procedimiento de Juicio Ordinario nº 1194/2022, que se conforma en todos sus extremos.

TERCERO. -En cuanto al pago de las costas procesales de la alzada, el art. 398 de la LEC determina (en el tenor vigente al tiempo de incoarse el presente proceso) que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se aplicará lo dispuesto en el art. 394, esto es, que se impondrán las costas a la parte que haya visto totalmente desestimadas sus pretensiones. Por tanto, las costas del recurso de apelación que nos ocupa se impondrán a la parte apelante, al quedar desestimado su recurso.

VISTOSlos citados artículos y demás de general y pertinente aplicación.