Sentencia Civil 330/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 495/2023 de 08 de mayo del 2025

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1.- Dª. Ángela formuló demanda de juicio verbal ejercitando acción de reclamación de cantidad por importe de 5.380,29 euros. Se expresaba en la demanda que suscribió con el demandado un contrato de arrendamiento en fecha 17-12-2020. El demandado abandonó la vivienda en fecha 11-10-2021, adeudando las rentas de julio a octubre de 2021, así como el importe de 387,02 euros por la tasa de basuras, habiendo asumido el actor el pago de 254,02 euros por tener que suscribir un nuevo contrato de alta, porque el inquilino no había abonado el suministro de agua. Asimismo, la vivienda presentaba daños, que ascendieron a 2.887 euros sin IVA, 3.493,27 euros con IVA, que una vez descontada la fianza, resta un importe de 1.993,27 euros.

2.- D. Ambrosio no contestó a la demanda por lo que fue declarado en situación procesal de rebeldía , compareciendo en el acto de la vista.

3.- La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda condenando al demandado al abono de la cantidad de 1992,90 euros, más intereses legales, sin imposición de costas.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia. Decisión.

1.- Denuncia el apelante infracción de los art.1561 y 1563 del CC y señala que la sentencia recurrida cuestiona la única pericial obrante en autos en base al argumento que el perito "no vio el estado de la vivienda en el momento que fue entregada al demandado" y que el perito "fue el día 18 de octubre de 2021 a inspeccionar la vivienda y el demandado ya había abandonado la vivienda el día 11 del mismo mes, por lo que habían pasado siete días desde que se abandonó la vivienda". A pesar de los anteriores, dice el apelante, la sentencia otorga credibilidad parcial a la pericial en relación a los desperfectos ocasionados en el jardín y en la piscina.

Afirma el apelante, que verdadero error en el que incurre la sentencia es entrar a valorar si el actor ha acreditado el buen estado de la vivienda en el momento de su entrega y/o la culpa del arrendatario respecto los daños que se reclaman, lo cual, supone claramente una infracción de la carga de la prueba y la doble presunción de recepción por el arrendatario de la finca en buen estado y de la culpabilidad del arrendatario por el deterioro, presunciones recogidas en el artículo 1562 y 1563 del CC.

Señala el apelante que respecto a la documental, la demandada en ningún momento impugnó su autenticidad sino solamente su valor probatorio y la demandada en ningún momento ha negado que dejara una deuda con la empresa de agua por impago de este suministro que obligara al apelante a realizar de nuevo otra alta. Tampoco aporta ningún documento que acredite tener abonada la deuda con la empresa de agua que pudiera desvirtuar el gasto que tuvo que asumir la actora para disponer nuevamente de agua en la vivienda. Asimismo, la demandada en ningún momento ha negado la existencia de la daños que se reclaman o que estos no fueran los existentes en el momento de abandonar la vivienda, sino que en todo caso fija como hecho controvertido la procedencia de indemnización por la limpieza de la vivienda y zona ajardinada, que considera forma parte del uso de la vivienda, y respecto del resto daños, reconoce en todo caso daños en la vivienda como mínimo por importe de 1.500 € (a parte de la limpieza y zona ajardinada) que la letrada de la parte demandada declara compensados con la fianza de 1500,00 €. En concepto de daños en la vivienda se reclaman 2.430,00 + IVA = 2.940,30 €, de los cuales 613,47 € corresponden a trabajos en la piscina y la zona ajardinada. Atendiendo a los hechos fijados como controvertidos y según manifestaciones de la propia demandada en el acto del juicio, respecto los daños en la vivienda la demandada, 1) no niega la existencia de daños salvo en relación las sillas, pues admite los daños en una si bien niega los daños en las otras porque no se ven en las fotografías, y 2) reconoce daños por 1500 € (que según sus manifestaciones no incluye el valor reclamado por la limpieza y zona ajardinada, por cuanto en relación a estos si discute la procedencia de indemnizar por este conceptos). Por tanto, la sentencia incurre en infracción del artículo 216 y 281.3 de la de la LEC, por cuanto como mínimo debió reconocer el importe reclamado por la zona ajardinada (305 € de trabajos de jardinero + 202 de trabajos piscina + IVA = 613,47 €) que la propia resolución declara como procedente y otros 1500,00 € reconocidos por la parte demandada que en sus palabras ya vendrían a estar compensados con la fianza de 1500,00 €.

Finalmente, en cuanto a la falta de mobiliario se reclaman 457 € + IVA = 552,97 €, expresa el apelante que dice la sentencia recurrida que no se ha acreditado que faltase una bombona de butano. Nuevamente, reitera el recurrente que la demandada al momento de fijar los hechos controvertidos, tampoco negó que no faltara el mobiliario reclamado y por tanto, al no fijarse como hecho controvertido debió estimarse el importe reclamado por este concepto, pues de lo contrario se incurre nuevamente en infracción del artículo 216 y 281.3 de la LEC.

2.- El demandado, no contestó a la demanda y fue declarado inicialmente en situación procesal de rebeldía, situación procesal que no significa otra cosa que la oposición a la pretensiones del actor, sin que la misma suponga allanamiento o admisión de hechos.

Compareció el demandado al acto de la vista y el juez a quo dio la palabra a las partes para la fijación de hechos controvertidos conforme al art-444.3 de la LEC, y es con ocasión de este trámite sobre el que la recurrente considera que el demandado no negó determinados hechos, como que dejara una deuda con la empresa de agua por impago de este suministro, o la existencia de los daños que se reclaman o que estos no fueran los existentes en el momento de abandonar la vivienda,o que faltara el mobiliario .Sin embargo, debe tenerse presente que como señala la sentencia de la AP de Madrid de 17 de septiembre de 2020 , "Por definición, quien no contestó a la demanda no puede intervenir en la fijación de hechos controvertidos. No puede negar los hechos del actor, ni introducir hechos impeditivos, extintivos o impedientes que definan los límites del debate. Su oportunidad de hacerlo concluyó con el cierre del término de contestación a la demanda,Otra cosa es la prueba, que por razón de la rebeldía se limita a la contraprueba de los hechos del actor..."

Así pues, al no haber contestado el demandado a la demanda, lo cierto es que en puridad no cabe hablar de hechos controvertidos , como razona la sentencia de la AP de Barcelona de 29 de junio de 2022, señala que "al encontrarse la parte demandada en situación procesal de rebeldía, no cabe hablar de "controversia" ni de "hechos controvertidos" en sentido estricto, sino que los extremos que habrán de ser objeto de prueba serán los hechos constitutivos de la pretensión de la actora, tal como sienta el artículo 496.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ."

3.- De ahí que no podemos compartir las alegaciones del recurrente que viene a presentar la falta de fijación como controvertidos por la demandada de determinados hechos como admisión tácita de los mismos, hubo un reconocimiento de determinados conceptos de manera que quedaban exentos de prueba tales hechos sobre los que existió plena conformidad de las partes, al no tratarse de materia que quedara fuera del poder de disposición de las mismas. Negó la demandada otros conceptos de forma expresa, pese a que no era el trámite adecuado para ello, sino la contestación a la demanda que no formuló, ya que existe la carga para las partes de manifestarse expresamente sobre los hechos alegados por la contraria, así conforme el art.- 405.2 en la contestación, "habrán de negarse o admitirse los hechos aducidos por el actor", carga que del mismo modo impone el art. 407.2, para la contestación a la reconvención. Pero no por ello podemos considerar que hubo un reconocimiento o admisión de hechos que haya privado al actor de la carga de probar los hechos constitutivos de su pretensión.

4.- Dicho lo anterior, y entrando a valorar el examen sobre los daños reclamados. 12.- Como dijimos en nuestra sentencia de 1 de junio de 2023 : " Como ha mantenido esta Sala, por ejemplo en sentencias de 2 de junio de 2022 , recurso de apelación número 17/2021, de 28 de octubre de 2021 , recurso de apelación número 40/2020 , en sentencia de 20 de enero de 2022 , en recurso de apelación número 202/2020 o en sentencia de 10 de noviembre de 2022 recurso de apelación número 450/2021 , no habiendo conformidad en cuanto a los desperfectos en el inmueble arrendado, el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra. Es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , y 29 de diciembre de 2004 ; RJA 6988/1994 , 3416/1995 , 7236/1996 , 3842/1997 , y 988/2004 ) que la reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo a quien solicita su reparación la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba delartículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento. Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001 , y 23 de marzo de 2007 ; RJA 3189/2001 , y 2317/2007 ).

Como señalan la SAP de Pontevedra, sección 6, del 23 de septiembre de 2021 ( ROJ: SAP PO 2026/2021 - ECLI:ES:APPO:2021:2026 ) Sentencia: 372/2021 Recurso: 342/2021 o la SAP de la Rioja, sección 1, del 15 de julio de 2021 ( ROJ: SAP LO 489/2021 - ECLI:ES:APLO:2021:489 ) Sentencia: 345/2021 Recurso: 359/2020 , el arrendador se encuentra protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario de la finca en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( STS 13 de junio 1998 y 20 noviembre 1999 ).

La STS del 17 de febrero de 2016 ( ROJ: STS 523/2016 - ECLI:ES:TS:2016:523 ) Sentencia: 70/2016 Recurso: 800/2014 , indica:

"En laSentencia 458/2008, 30 de mayo (Rec. 214/2001 ), esta Sala resumió su jurisprudencia sobre el referido artículo en los términos siguientes:

"La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada "a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya", constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario -i.e. la prueba de la diligencia en la evitación de un daño previsible-. Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (Recurso 3864/1999 ), en un caso similar al que ahora nos ocupa, resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 CC al entender que "El artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993 ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible".

Aunque debe tenerse en cuenta, en cuanto a la extensión de la responsabilidad, que el arrendatario únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561 , en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil .

Como se apuntaba más arriba la presunción del artículo 1563 de la LEC solo afecta a la culpa pero no a la realidad del daño y a la acreditación que el mismo se ha causado durante la vigencia del arriendo, esto es no dispensa a la parte arrendadora de probar la relación de causalidad. En este sentido señala la Sala 1ª del Tribunal Supremo en su sentencia núm.306/2.005, de 21 de Abril (RJ 2.005, 4.133 ), con cita de otras muchas, " constituye doctrina de esta Sala que para la imputación de la responsabilidad, cualquiera que sea el criterio que se utilice (subjetivo u objetivo), es requisito indispensable la determinación del nexo causal entre la conducta del agente y la producción del daño..., el cual ha de basarse en una certeza probatoria que no puede quedar desvirtuada por una posible aplicación de la teoría del riesgo, la objetivación de la responsabilidad o la inversión de la carga de la prueba...Es preciso la existencia de una prueba terminante,... sin que sean suficientes meras conjeturas, deducciones o probabilidades..." La jurisprudencia viene entendiendo también que la determinación del nexo causal entre la acción u omisión del agente y el resultado dañoso debe quedar cumplidamente acreditada y no puede quedar desvirtuada por una posible aplicación de la teoría del riesgo, la objetivación de la responsabilidad o la inversión de la carga de la prueba ( SSTS de 17 de diciembre de 1988 y 19 y 2 de abril de 1988 )."

5.- En primer término, debemos afirmar que la vivienda se entregó en buen estado, y es que así se deduce de la estipulación séptima del contrato de arrendamiento, que refleja que " El arrendatario conoce el estado de la vivienda habiéndola visitado previamente a la suscripción de este contrato , recibiéndola limpia , adecuada, y en buen estado de conservación y se compromete a devolverla, al concluir el contrato, en el mismo estado que se entrega en este acto " Buen estado que se acredita además con las fotografías de las estancias de la vivienda anexas al contrato de arrendamiento, y añadiríamos, que en cualquier caso, a falta de la citada estipulación operaría la presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario en buen estado, siendo el demandado quien tiene la carga de desvirtuar dicha presunción , lo que no ha hecho.

6.- En cuanto a la realidad de los daños, se cuenta con un informe pericial que describe los mismos, adjuntando un reportaje fotográfico. La sentencia reconoce exclusivamente los daños en la piscina y en el jardín, rechazando los demás, porque según señala, no se acredita que sean daños reales que no sean consecuencia del uso normal de la vivienda, o fruto del desorden, lo que no se comparte, a salvo los menoscabos que se dirán. Para comenzar, diremos que la primera inspección del perito se realiza y así lo reconoce la sentencia, siete días después de entregada la vivienda, tiempo sumamente breve para pensar que los daños apreciados no existieran en el momento de la entrega, y que por razón del lapso temporal transcurrido , pudiera cuestionarse negar el nexo causal. El perito, refleja los siguiente daños, que la sentencia niega.

1. Desperfectos por golpes en la pared del comedor. La realidad de tales desperfectos se constata en el dictamen, y no hay razón para cuestionar la veracidad de las afirmaciones del perito sobre daños que ha comprobado e inspeccionado y que además se reflejan documentalmente . El peritaje habla de golpes, en el acto de la vista el perito señaló que había unas muescas y salpicaduras, y desde luego, la visión que ofrece la fotografía no es la de corresponde a un mero desgaste por el uso ordinario.

2. Las sillas de madera con asiento están deterioradas en su asiento. Para empezar diremos que el propio demandado reconoció una silla como dañada, en las fotografías observamos dos y el perito expresó que era debido a un mal uso, no recordaba el perito si eran cuatro o seis sillas, pero cuatro, afirmó, estaban dañadas, aclarando que el asiento estaba deshilachado, como se ve en las fotografías, que podía ser por zarpazos de gatos o algo similar. Explicó del mismo modo que con toda seguridad era difícil encontrar sillas similares, lo que vendría a refrendar que aun habiendo sido solo cuatro las dañadas, y de ser seis las sillas, la necesidad de reposición de todas ellas, resultaba ajustada . El arrendador no tendría porqué soportar esa merma estética si de haber sido incluso solo una silla la dañada, se accediera solo a la reposición de esta. Y debemos además descartar, por el estado que se observa en la fotografía que el menoscabo lo sea por uso o desgaste normal , lo que no se prueba por el demandado , y como afirmó el perito, por el uso de un año la sillas ,no tendrían que estar así.

3.- Mecanismos de cortina rotos. La pericial constata este daño y podemos verificar con claridad en la página 13 como el estor está cogido sujetado con asaderas de plástico y los anclajes de los estores en la página 14. Nada revela que los daños constatados por el perito lo sean por un normal uso, tampoco probado por el demandado.

4.- Ralladuras en puerta de armario. Sobre este daño, no se menciona en los desperfectos comprobados en la inspección y si en el detalle de daños y valoración, pero falta concreción del mismo, no se señala que armario, ni se documenta tampoco gráficamente. Por lo que la partida se descarta.

5.- Trabajos de limpieza y desinfección de la vivienda. Tampoco resulta procedente, como hemos dicho en nuestra sentencia de 15 de febrero de 2024," ..salvo casos extremos de abandono o suciedad, sin que sea obligación del arrendatario reintegrar la vivienda perfectamente limpia y despejada, como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 4, del 25 de julio de 2022 ( ROJ: SAP B 8578/2022 - ECLI:ES:APB:2022:8578 ) Sentencia: 389/2022 Recurso: 742/2021 ). En este caso, si bien es cierto que ciertas imágenes fotográficas no reflejan un estado inmaculado de las diferentes estancias, tampoco se refleja una situación de suciedad inadmisible que justifique esta partida. No cabe inferir que las fotografías reflejen un estado manifiestamente anormal o extremadamente sucio de la vivienda ajeno a un uso ordinario. ".Y esto es lo que sucede en el supuesto que se examina, no cabe apreciar del reportaje fotográfico un estado excesivamente sucio que justifique la partida .

6.- Sofá de 3 plazas más 2 plazas. El daño es evidente , como se aprecia en las fotografías, y se observan rasgaduras que se compadecen mal con un mero desgaste, y si bien estos daños se constatan en la ampliación del informe pericial según inspección del 28-1-2022, podemos, como dijo el perito, comprobar como en las fotografías del primer informe, los desgarros son igualmente apreciables. Opta el perito por la sustitución, criterio que resulta correcto, al señalar el perito que la reparación, el tapizado los sofás resultaba antieconómico.

6.- Falta de mobiliario.

2.ud de cortina tipo store. No se reconoce la partida por falta de prueba de su preexistencia, siendo imposible a este Tribunal establecer correspondencias entre las fotografías del dictamen, que tampoco especifica a cuales se refiere, y las del contrato para apreciar su falta.

La misma razón sirve para descartar, entre el mobiliario que se dice que falta, la lámpara de sobremesa, un jarrón con flores secas, diversos objetos de decoración y una botella de butano. En cuanto a las 3 unidades de almohada de cama, cuantificadas en 105 euros se aprecia por contra que en las fotografías del inventario hay almohadas y expuso el perito que no se encontraron las almohadas , tras revisar e inspeccionar la vivienda, por lo que dicha partida ha de reconocerse.

El importe de los daños que se reconoce con IVA, asciende a 1994,08 euros, cantidad a la que debe adicionarse el importe de los 834,90 euros que la sentencia reconoce, lo que arroja un total de 2.828,98 euros ,por daños. Y descontado el importe de la fianza de 1.500 euros, restan 1.328,98 euros

7.- Se descarta igualmente la reclamación, por el coste derivado de tener que suscribir un nuevo contrato de alta, y es que en este punto, como señala la sentencia, se desconocen los motivos de tal alta, o que el motivo de esta fuera imputable al demandado.

8.- Por tanto, y admitiéndose de igual modo, la procedencia de la condena por importe de 133 euros por la tasa de basuras y 2.525 euros por rentas impagadas, el importe de la condena ha de fijarse en 3.986,98 euros, por lo que la estimación de la demanda sigue siendo parcial.

TERCERO.- Régimen de costas.

Al estimarse en parte el recurso de apelación no procede hacer expresa condena en costas de esta alzada ( art.-398 LEC) .