Sentencia Civil 29/2025 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 171/2023 de 09 de enero del 2025

PRIMERO. - Planteamiento del recurso.

1.Las actuaciones de las que dimana el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda de juicio ordinario que se interpuso por la representación procesal de la entidad CENMOREA, S.L.U. ("CENMOREA") contra D. Julián y DÑA. Carlota en ejercicio de acción de cumplimiento contractual del contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado entre las partes el 24 de octubre de 2018, reclamando el pago de las rentas no satisfechas (20.270,25 euros) desde que los demandados abandonaron el inmueble en fecha de 30 de septiembre de 2019 hasta la finalización del periodo mínimo de vigencia del contrato, esto es, hasta el 31 de diciembre de 2020, más una mensualidad en concepto de penalización por el desistimiento del contrato a partir de enero de 2021.

2.Los demandados se opusieron a la demanda y formularon demanda reconvencional. Así, tras reconocer la realidad del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes alegaron que el desistimiento vino motivado por un incumplimiento previo imputable a CENMOREA, dado que el local no estaba dotado de aislamiento térmico conforme a la norma y, por lo tanto, no era apto para el uso sanitario.

Además, formularon demanda reconvencional interesando el reintegro de la fianza.

3.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda y estimó la reconvención. El juzgador a quosustenta su decisión de desestimación, considerando, en esencia, que la prueba practicada acredita que el local resulta inidóneo al carecer del aislamiento preciso a fin de obtener el exigible ahorro energético y aislamiento térmico y al carecer del certificado energético exigido.

En cuanto a la reconvención razona que la parte arrendataria devolvió el local al termino del contrato en las mismas condiciones en que fue entregado, con independencia de los deterioros o desgastes que sean consecuencia del paso del tiempo y del uso ordinario y, por lo tanto, procede condenar a la parte reconvenida a reintegrar a la parte reconveniente la cantidad de 2.700 euros que en concepto de fianza le fue entregada al inicio del contrato.

4.CENMOREA formuló recurso de apelación frente a dicha sentencia, alegando, en síntesis, i) error en la interpretación que, sobre el concepto de idoneidad del objeto del contrato, efectúa la sentencia apelada; ii) inexistencia de incumplimiento contractual por su parte en lo que afecta a la idoneidad del local arrendado por razón de la pretendida vulneración de las exigencias contenidas en materia de eficiencia energética en el código técnico de la edificación; iii) inexistencia de incumplimiento contractual por su parte en lo que afecta a la idoneidad del local arrendado por razón de la exigencia referida a la disposición de certificación energética; iv) incumplimiento por los demandados de lo establecido en la cláusulas tercera y novena del contrato suscrito entre las partes el 24 de octubre de 2018, en cuanto a la vigencia del arrendamiento y al pago de la indemnización pactada para el caso de desistimiento; vi) que la retención de la fianza es conforme a derecho, dado que los demandados han incumplido el contrato la no pagar las rentas debidas.

5.A dicho recurso se opuso la parte demandada defendiendo, en síntesis, la inexistencia de error en el concepto de idoneidad contenido en la sentencia apelada, el incumplimiento por la actora de los términos del arriendo y la existencia de un crédito a su favor en concepto de devolución de la fianza.

SEGUNDO.- Cuestiones a las que queda circunscrita la controversia.

De las alegaciones de las partes expuestas en el fundamento anterior resulta que, como ya sucediera en la instancia, las cuestiones a las que se circunscribe la controversia en esta alzada se pueden sintetizar en las siguientes: a) la determinación de si la parte demandada incurrió en un incumplimiento de sus obligaciones; b) determinar si, a su vez, la entidad actora/demandada en reconvención, CENMOREA, incurrió a su vez en un incumplimiento previo por falta de entrega del local en condiciones de uso adecuadas; c) a la vista de lo anterior establecer si alguna de las partes tenía derecho a resolver el contrato suscrito por incumplimientos de la contraria lo que conlleva determinar si se produjo por la parte demandada una resolución unilateral justificada o un abandono del local injustificado, y d) la procedencia de la restitución de la fianza.

Ahora bien, antes de examinar dichas cuestiones a la luz de lo actuado, este tribunal considera oportuno efectuar una advertencia previa: los arrendatarios alquilaron el local sito en la Avenida Juan Pablo II, Nº3 Bajo, con el objeto de desarrollar en el mismo la actividad profesional de clínica de tratamiento neuropsicológico y ocupacional.

En este sentido, en el contrato celebrado entre las partes el 24 de octubre de 2018, en su exponendo segundo se señala que "El arrendatario tiene como actividad profesional el tratamiento neuropsicológico y ocupacional y afines. Con ese fin, desea abril al público un establecimiento para la prestación de sus servicios".

Y, en su cláusula primera referida al objeto, se establece lo siguiente:

"Constituye el objeto del presente contrato el arrendamiento del local comercial descrito en el Exponendo primero, para su utilización por el ARRENDATARIO dentro de las actividades que conforman su ámbito de actividad profesional quedando expresamente prohibido el cambio a negocio distinto del pactado, sin contar con el consentimiento previo y escrito delARRENDADOR".

TERCERO.- Obligaciones contractuales de la parte demandada

No es controvertido que el contrato suscrito entre las partes establecía una renta mensual de 1.350 euros, que la duración del arrendamiento, de conformidad con la cláusula tercera, se pactó por tres años a contar desde el 1 de enero de 2019, y que la cláusula novena establecía que, si el arrendatario desistiera del contrato transcurridos dos años desde el inicio de la obligación de pagar la renta, estará obligado a paga una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir.

Tampoco es controvertido que los demandados abandonaron el local el 30 de septiembre de 2019.

Así las cosas, consideramos que efectivamente la parte demandada había dejado de atender sus obligaciones contractuales esenciales en cuanto a la duración del contrato y pago de la renta y demás cantidades pactadas y reclamadas.

CUARTO.- Excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus.

Las consideraciones precedentes, en la medida en que los demandados invocan, como fundamento de su proceder la excepción de contrato no cumplido -non adimpleti contractus-,nos sitúan en la necesidad de analizar si la resolución unilateral de la parte demandada venía justificada por un incumplimiento previo imputable a CENMOREA, o, por el contrario, se trataba de un incumplimiento de sus obligaciones no justificado y, en este último caso, cuáles serían las consecuencias.

Esta doctrina aparece minuciosamente recogida en las SSTS de 20 de diciembre de 2006 , de 18 de mayode 2012 , 4 de marzo y 19 de diciembre de 2013 ,entre otras.

La primera de las resoluciones indicadas distingue entre la exceptio non adimpleti contractus y la exceptio non rite adimpleti contractus, "distinción que se ha basado en la gravedad del incumplimiento, especialmente en el contrato de obra, para señalar si los defectos de la obra son de importancia y trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de la subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente ( Sentencia de 14 de julio de 2003 [ RJ 2003, 4635]). La llamada exceptio non adimpleti contractus enerva la reclamación hasta en tanto no se realice la prestación de la contraparte, como cabe ver, entre otras, en las Sentencias de esta Sala de 21 de marzo de 2001 ( RJ 2001 , 4748) , 12 de julio de 1991 ( RJ 1991, 1547), 17 de febrero de 2003 (RJ 2003, 1165), aunque ciertamente en ocasiones se ha conectado a la facultad de resolver del artículo 1124 CC ( Sentencia de 14 de julio de 2003 [ RJ 2003, 4635] ). La excepción, pues, enerva la reclamación temporalmente, y tiene sentido en tanto la prestación no realizada siga siendo útil. Si en ese estado de cosas se genera una situación irreversible, por darse uno de los llamados incumplimientos esenciales, de diversa tipología, que comprenden la imposibilidad sobrevenida fortuita, el transcurso del término llamado esencial, el aliud pro alio, la imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato, estaremos ante un incumplimiento resolutorio y el remedio habrá de buscarse por la vía del artículo 1124 CC a través de las acciones pertinentes, de cumplimiento o de resolución y de indemnización. (...). Por otra parte, la excepción requiere que se trate del incumplimiento de una obligación básica ( Sentencias de 28 de abril de 1999 [ RJ 1999 , 3422] , 26 de junio de 2002 [ RJ 2002 , 5501] , 25 de noviembre [ RJ 1992, 9588 ] y 3 de diciembre de 1992 [RJ 1992, 9997] ) y no basta el cumplimiento defectuoso de la prestación, ni el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias ( Sentencias de 22 de octubre de 1997 [ RJ 1997, 7410], 17 de marzo de 1987 [ RJ 1987 , 1512] , 20 de junio de 2002 [RJ 2002, 5256] , entre otras), pues el contratante que pretenda ampararse en la excepción ha de probar que el daño originado por el incumplimiento del demandante, frente a quien se ejercita la excepción, tiene suficiente entidad ( Sentencias de 12 de julio de 1991 [RJ 1991 1547 ], 10 de mayo de 1989 [ RJ 1989, 3679], 17 de febrero de 2003 (RJ 2003, 1165], etc.). De otra suerte, estaríamos ante supuestos de defectos que, no haciendo la prestación impropia para su destino, habrían de dar lugar a subsanación por la vía de reparación in natura o por reducción al precio, que alguna sentencia califica como «cumplimiento por equivalencia» ( Sentencia de 15 de marzo de 1979 [ RJ 1979, 871]). Se trata de incumplimientos o de cumplimientos defectuosos que carecen de entidad para justificar que el contratante que los sufre pueda acudir a la resolución ( Sentencias de 8 de junio de 1996 [ RJ 1996 , 4833] , 22 de octubre de 1997 [ RJ 1997 , 7410] , 30 de enero de 1992 [ RJ 1992 , 1518] , 24 de octubre de 1986 , 13 de abril de 1989 [RJ 1989 , 3049 ], 27 de marzo de 1991 [ RJ 1991 , 2451] , 21 de marzo de 2003 [ RJ 2003 2763] , 12 de junio de 1998 [ RJ 1998, 4130] , entre otras".

En las restantes resoluciones señaladas se precisa que esta excepción -exceptio non adimpleti contractus- que en el marco del carácter sinalagmático de las obligaciones opera como un derecho o facultad para rechazar el cumplimiento de una obligación que no se ajuste a una exacta ejecución de la prestación debida, con la consiguiente insatisfacción del acreedor, y supone una negativa provisional al pago que suspende o paraliza, a su vez, la ejecución de la prestación a su cargo mientras la otra parte no cumpla con exactitud, requiere que se trate del incumplimiento de una obligación básica, no bastando el cumplimiento defectuoso de la prestación, ni el mero incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias".

Pues bien, proyectando esta doctrina, consideramos que, cuando la parte demandada comunica a CENMOREA su decisión de cesar en el arrendamiento, lo cierto es que CENMOREA había incurrido en un incumplimiento esencial de sus obligaciones contractuales.

En efecto, CENMOREA trata de defender a lo largo de su extenso recurso que no ha incurrido en un incumplimiento esencial de sus obligaciones. En esencia, defiende que en materia de eficiencia energética las intervenciones que afectan únicamente a un local de un edificio existente no se encuentran sometidas al cumplimiento de las determinaciones técnicas contenidas en el Documento Base HE e insiste en que el certificado único o global del edificio es suficiente. Trata de defender que primero, no incumplió la normativa y, segundo, que aun considerando incumplida la misma, ello no determinaría la inidoneidad del objeto.

Pues bien, entendemos acreditado que el local no estaba en condiciones de uso para ser utilizado con la finalidad de centro de consultas al no disponer de aislamiento térmico ni en paredes ni techos, ni instalaciones de climatización y, por lo tanto, la resolución unilateral de la parte demandada venía justificada por un incumplimiento previo imputable a CENMOREA.

En efecto, como se pone de relieve en la resolución recurrida, la falta de aislamiento como constitutiva del incumplimiento esencial que se imputa a la actora apelante, aparece perfectamente detallada en el informe pericial emitido por el perito D. Valeriano, en el que se ratificó en el acto de juicio, aportado por la parte demandada el 29 de junio de 2021 a diferencia del aportado por la actora que no niega la inexistencia de aislamiento y trata de justificar que conforme a la normativa no era obligatorio el mismo. El perito designado por la parte demandada detalla en su informe (pág. 12) que "aquellas obras de reforma que impliquen un cambio de uso, deberán cumplir el DB-HE. Las obras de reforma de local, implican como es obvio, dicho cambio de uso, de bajera vacía, a clínica.

Estas consideraciones se incluían igualmente en el CTE en la versión vigente en el año 2014, fecha de redacción del proyecto.

Es imprescindible, para el cumplimiento del CTE DB-HE, que los edificios o locales dispongan de envolvente térmica con asilamiento suficiente para garantizar una demanda energética limitada.

El CTE y su cumplimiento en proyecto técnico hace indispensable incluir instalaciones térmicas para proporcionar el bienestar térmico de los ocupantes en la zona geográfica de Pamplona.

Se quiere hacer notar que, aun obviando las obligaciones normativas, es verdaderamente inusual e inconcebible en pretender acondicionar un local en Pamplona, sin dotar de aislamiento alguno sus cerramientos".

La realidad de tal incumplimiento aparece también corroborada por el testimonio del propio perito Sr. Valeriano, que depuso en el plenario y afirmó que la normativa para la adecuación de un local para uso sanitario exige un aislamiento y no lo había. En concreto, afirmo que en el uso sanitario la normativa te obliga si o si a aislar.

Además, explicó que en el proyecto de obra hecho en el año 2014 estaba previsto el aislamiento que luego no se ejecutó.

En las conclusiones de su informe, el citado perito expresamente señala:

"B) Que, a la vista del proyecto de ejecución con el cual se obtuvo licencia de uso, y en todo caso, para el cumplimiento de la normativa del Código Técnico de Edificación en dicho proyecto técnico, necesariamente se debe disponer de aislamiento en el local y de instalaciones térmicas para garantizar un uso adecuado del local. El local no contaba con tal aislamiento al momento de ser ocupado por los arrendatarios, ni en el momento en que lo visitó este técnico.

C) Aunque se facilitó a los arrendatarios un supuesto certificado energético, éste no era válido para el local, incumpliéndose por tanto lo recogido en el RD. 235/2013, de obligatorio cumplimiento. El certificado energético facilitado no es válido.

D) Al no contar con aislamiento alguno, el local no cumplía, en el momento de ser visitado por este perito, en verano de 2019 la normativa que permite considerar que alcanzaba una eficiencia energética de clase C.

E) Para obtener una eficiencia energética de clase A, como se promete por la propietaria en su correo electrónico de fecha 27/3/2019, el espesor del aislamiento más el trasdosado y acabado final no sería en ningún caso inferior a los 10 cms, sin que ello pudiera garantizar en modo alguno, obtenerlo.

F) La instalación de dicho aislamiento habría requerido indudablemente la realización de obras de al menos dos semanas de duración, y la interrupción de la actividad asistencial en el local.

G) En tanto no se instalará aislamiento en el local, cualquier sistema de acondicionamiento posible por medio de instalaciones de climatización habría resultado ineficaz, de gasto elevadísimo, e implicaría una pérdida del confort inaceptable.

Que el local, en el estado en que se encontraba en verano de 2019, al no disponer de aislamiento térmico ni en paredes ni techos, ni instalaciones de climatización no estaba en condiciones de uso para ser utilizado con la finalidad de centro de consultas".

Por tanto, como bien indica el juzgador a quo,la pretensión deducida en demanda no puede prosperar habida cuenta de que la falta de cumplimiento por la parte demandada de sus obligaciones en lo que se refiere a la duración del contrato y al pago de las rentas y demás cantidades pactadas y reclamadas, trae causa única y exclusivamente del previo incumplimiento por la entidad demandante de su obligación esencial de entregar el local en las condiciones mínimas para poder desarrollar en él la actividad profesional sanitaria perseguida por los arrendatarios al carecer del aislamiento preciso.

La representación de CENMOREA defiende en su recurso que no se incumple la normativa. Así, señala que en materia de eficiencia energética las intervenciones que afectan únicamente a un local de un edificio existente no se encuentran sometidas al cumplimiento de las determinaciones técnicas contenidas en el Documento Base HE.

Tal argumentación no puede acogerse.

En efecto, tal y como se señala en la sentencia de instancia y se recoge en el informe pericial elaborado por el Sr. Valeriano, las obras de reforma que impliquen un cambio de uso están sujetas al Documento Básico de Ahorro de Energía (DB-HE) del CTE. Implicando las obras de reforma del local litigioso dicho cambio de uso, de bajera vacía a clínica, ha de concluirse que tales obras de reforma han de ajustarse a la normativa establecida en el Documento Básico de Ahorro de Energía (DB-HE) del CTE a fin de obtener las exigencias que contempla en su artículo 15.

Además, resulta acreditado que estas condiciones se incluían en el CTE en la versión vigente en el año 2014.

En cuanto a la certificación energética CENMOREA insiste en que el certificado único o global del edificio es suficiente. Sin embargo, tal y como explicó el Sr. Valeriano en el acto del juicio, la certificación energética del edificio no se puede aplicar a los locales.

Todo ello, como avanzábamos, nos lleva a la íntegra desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad CENMOREA lo que nos conduce a confirmar la resolución recurrida en cuanto a la desestimación de la demanda.

QUINTO.- Procedente devolución de la fianza.

En último lugar, el recurso combate la estimación de la reconvención. Defiende que los demandados han incumplido el contrato al no pagar las rentas debidas y, por lo tanto, la retención de la fianza resulta conforme a derecho.

Procede rechazar también este motivo de recurso.

En efecto, tal y como se ha razonado en el fundamento de derecho anterior, el incumplimiento de sus obligaciones por parte de los demandados estaba justificado y, por lo tanto, devuelto el local arrendado por la parte demandada en el mismo estado en el que lo recibió la apelante/arrendadora viene obligada a devolver la fianza.

SEXTO.- Costas.

Al desestimarse íntegramente este recurso las costas se imponen a la parte apelante, art 394 y art. 398 de la LEC.

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación,