Sentencia Civil 204/2026 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 93/2024 de 09 de febrero del 2026

PRIMERO. -El presente procedimiento se inicia por demanda interpuesta por la representación de la SAT Navarra 352 "Zarrapea" frente a la mercantil Iraizoz Consultoría y Gestión Sociedad Limitada en ejercicio de acción de retracto de colindantes del art 27 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias (LMEA).

Alega la actora en fundamento de su pretensión que es titular de una explotación agraria catalogada como prioritaria y propietaria de una finca rústica en la jurisdicción de Iza que se describe como:

RÚSTICA. -Terreno dedicado a cereal secano, al sitio de Muga de Zuasti en Jurisdicción de Iza, con una extensión superficial de 7 ha, 24 a y 93 centiáreas (7,2493 ha). Linda: Norte con porción de terreno segregada y vendida a D. Ernesto; Sur con Dña. Rosario (finca NUM000); este con DIRECCION000; y Oeste con regato de Aldaba. Constituye parte de la finca número NUM001 del Plano General de Concentración Parcelaria de la zona de Iza.

La demandada adquirió por escritura de fecha 28 de febrero de 2022 un porcentaje del 74,8195% del pleno dominio de una finca colindante con la de la actora descrita registralmente como:

RUSTICA: Terreno dedicado a cereal secano al sitio de muga de Zuasti en la Jurisdicción de Iza, con una extensión superficial de noventa y cuatro mil ochocientos noventa y siete metros. Linda: norte con Dña. Diana; finca NUM002 de la zona concentrada de Aldaba; Sur con resto de la finca matriz; este con D. Leoncio finca NUM003 y DIRECCION000; oeste, con regato der Aldaba.

Seguía relatando la actora que tuvo conocimiento de dicha enajenación el 31 de enero de 2023 no habiendo recibido notificación alguna ni del propietario actual ni tampoco del antiguo propietario. Al no aparece reflejado en la nota simple informativa la condición de la venta se solicitó un certificado al Registro de la Propiedad en el que consta como precio abonado 90.000 €. Aportaba informe pericial justificativo del retracto planteado.

En el fundamento jurídico de su demanda manifestaba ejercitar la acción de retracto del art artículo 27 de la Ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de las Explotaciones Agrarias en virtud del cual se establece:

"1. Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas rústicas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.

2. Si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esa condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.

3. Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere, como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo, será preferido el dueño de la finca de mayor extensión."

Considera la demandante que se cumplen los requisitos exigidos para el ejercicio de la acción ya que es titular de una explotación prioritaria exigiendo además la ley que se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo, que en este caso es de 10 ha. Además, la acción se ha ejercitado en el plazo señalado de un año a contar desde la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Concluye por ello solicitando la estimación íntegra de la demanda y la condena a la demandada a otorgar a favor de la actora la correspondiente escritura de venta de la mencionada finca recibiendo en el acto el importe de los gastos que les sean de legítimo abono, bajo apercibimiento de otorgar la expresada escritura de oficio y a su costa e imponiendo la demandada las costas causadas.

En su escrito de contestación a la demanda la mercantil Iraizoz Consultoría y Gestoría S.L. reconoce los hechos alegados en demanda en lo que se refiere a la compraventa de fecha 28 de febrero de 2022 si bien insiste en que lo que adquirió de la mercantil SAREB es una cuota de participación, concretamente un 74,8195%, de una finca rustica que tiene una superficie total de 94.897 metros cuadrados (9,4897 hectáreas) siendo el precio de la compraventa de 90.000€ , y ascendiendo los gastos soportados como consecuencia de dicha compra a 966,76 euros. Insiste por tanto en que lo adquirido no fue una finca sino una sino una cuota de participación (concretamente una participación del 74,8195 por ciento) de un proindiviso sobre dicha finca que es colindante con la propiedad de la parte actora. Dicha finca que identifica con el nº NUM004 es ahora propiedad de D. Ernesto (con una participación del 5,1805%); de D. Ernesto y su cónyuge Dña. Delia (con una participación del 10%); de Dña. Trinidad y su esposo D. Oscar (con una participación del 10%) y de la demandada IRAIZOZ Consultoría y Gestoría (con una participación del 74,8195%). Concluye por ello que no tenía obligación de notificar la compra a la demandante al tratarse de la adquisición de la cuota indivisa de la parcela colindante a la suya.

Criticaba también la demandada el informe pericial aportado por la actora en el que se justifica la bondad del ejercicio de la acción de retracto de colindantes al entender que dicho informe lo que pretende es "...que la parcela resultante alcance dicha unidad mínima de cultivo y retornar a la situación a la derivada de la concentración parcelaria".Sin embargo, a juicio de la demandada nada se dice en el informe sobre la indivisibilidad de la finca objeto del retracto, de la existencia del proindiviso sobre la misma, de la imposibilidad de segregar la cuota participación, o si esa cuota de participación es colindante con la finca propiedad de la demandante, de la mejora de la explotación en una hipotética agregación de la cuota de participación de mi mandante o de la totalidad de la finca.

En la fundamentación jurídica de la contestación a la demanda se alega la excepción de falta de legitimación pasiva por cuanto la demandada no adquirió una finca rústica sino un porcentaje de participación sobre la misma lo que supone que no siendo el único propietario no puede otorgar escritura pública que se pide en la demanda. Añade además y en el mismo sentido que, al no haber adquirido ninguna finca rústica, sino un porcentaje de participación de la misma, no puede otorgar escritura de venta de la totalidad de la mencionada finca sin el concurso del resto de copropietarios. También alega la falta de legitimación activa al entender que, por el mismo motivo, el actor carece de acción ante la imposibilidad de identificar la cuota o parte indivisa del inmueble no pudiendo por tanto afirmarse que la cuota indivisa por él adquirida linde con la finca de la demandante. Concluye por ello solicitando la desestimación de la demanda al no cumplirse con los requisitos exigidos para que triunfe la acción de retracto, a lo que añade que siendo la finalidad del retracto la lucha contra el minifundio con la mejora de la productividad agrícola, debiendo perseguir por ello la defensa del interés público y social, en todo caso el ejercicio de dicha acción, y su interpretación debe ser restrictiva.

Como conclusión final añade de nuevo alega que siendo la extensión de la finca de 9,4897 ha, no llega a la unidad mínima de cultivo que son 10 ha por lo que para que prosperara la pretensión de la actora de agregar la cuota propiedad de la demandada a su finca sería necesario disolver el proindiviso que pesa sobre la finca lo que podría ser adjudicada a cualquiera de los copropietarios e incluso a un tercero con lo que no se conseguirían la reducción del minifundio. Solicitaba por ello la desestimación de la demanda con imposición de costas a la demandante

Tras la práctica de la prueba solicitada el juzgado de instancia dictó sentencia estimando parcialmente la demanda y condenando a la demandada a otorgar a favor de la actora, la correspondiente escritura de compraventa del 74,8195% parte de la mencionada finca, recibiendo en el acto el importe de los gastos que le sean de legítimo abono, bajo el apercibimiento de otorgar la escritura de oficio y a su costa. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. Considera el juez ad quo que la estimación de la demanda debe ser parcial porque el derecho de retracto reconocido no lo es sobre toda la finca sino sobre la porción adquirida por Iraizoz.

Tras exponer las pretensiones de las partes se refiere la sentencia a la existencia de los dos tipos de retracto de colindantes, el regulador en el CC y el de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias y deja constancia de que los dos persiguen la misma finalidad, que es luchar contra el minifundio para mejorar la producción agrícola por lo que en todo caso ambos la interpretación y aplicación debe ser restrictiva. Destaca también la sentencia que como consecuencia de la ejecución de la Concentración Parcelaria de la Zona de Iza, ambas parcelas constituyeron en su día una única que se segregó como consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad derivado de la legislación de arrendamientos rústicos que posibilitaba la división de la parcela, como excepción a la indivisibilidad. Además, ninguna de las dos parcelas alcanza la unidad mínima de cultivo establecida en la Ley Foral 1/2002, de 7 de marzo, de Infraestructuras Agrícolas, establecida en su artículo 48 en la superficie de 10 hectáreas para las fincas de secano.

Con base en todo ello, en primer lugar, rechaza la alegación de la demandada que entiende que el objeto del retracto debe ser una finca y no una porción de la misma al entender que la cuota no es el objeto de la propiedad sino la medida del derecho cuando una cosa pertenece a varios titulares de forma que recayendo el porcentaje adquirido sobre toda la finca debe considerarse que sí linda con la finca de la demandante. Añade además que el hecho de que el artículo 27 LMEA se refiera exclusivamente a la finca no excluye la posibilidad de que se ejercite el retracto de colindantes sobre un porcentaje de esa finca, insistiendo en que la cuota no es el objeto de la propiedad, sino la medida del derecho, cuando una cosa pertenece a varios titulares.

Por otra parte, se dice que si como pretende la demandada el colindante no puede ejercer el retracto cuando se vende una participación indivisa, se podría eludir el objetivo pretendido con la ley, pues el tercero podría eludir el retracto, mediante el simple artificio de, una vez dentro de la comunidad, ir adquiriendo de manera sucesiva, las restantes cuotas indivisas, hasta convertirse en dueño único de la finca. Además, el artículo 1.524 del Código Civil establece que el retracto de comuneros excluye el de colindantes cuando se vende una parte alícuota de la propiedad, interpretando dicho precepto sensu contrario, solo cabe concluir que cuando ninguno de los comuneros desea ejercer el retracto de comuneros, es posible ejercitar el retracto de colindantes, cuando se vende dicha parte alícuota de la propiedad.

En segundo lugar y en relación con el requisito exigido de que el objeto del retracto sea una finca rústica que haya sido vendida y con una superficie inferior al doble de unidad mínima de cultivo, se remite el juez al contenido de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias y concretamente a los art 24 del citado texto legal, según el cual "La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo",así como al art 25 que recoge la excepciona dicha regla general en su epígrafe a), que;

"No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, se permite la división o segregación en los siguientes supuestos

a). - Si se trata de cualquier clase de disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que, como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo."

Entiende por ello que se permite la división a favor de propietarios de fincas colindantes, como es la parte actora, excepto cuando, como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, sean de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo Esto es lo que ocurriría en el presente caso en que tanto la finca a dividir, de la que la parte demandada ostenta un porcentaje, como la de la demandante, tienen una extensión inferior a la unidad mínima de cultivo. Por todo ello acuerda la estimación de la demanda se bien referida únicamente a la porción de terreno de la que es propietaria la demandada.

Se recurre ahora dicha resolución por la representación de IRAIZOZ Consultoría y Gestoría que insiste con carácter previo en la necesaria interpretación restrictiva de la acción ejercitada de derecho de retracto ya se trate del regulado en el CC como en la LMEA siendo, además fundamental a su juicio que en esta el objeto de enajenación deba ser la finca y no una porción de la misma. Entiende por ello que la operación pretendida va en contra del espíritu del retracto.

Añade además que la cuota finca adquirida por la demandada lo es de una finca de secano y con una superficie de 94.897 metros cuadrados, es decir no llega a las 10 has, unidad mínima de cultivo en Navarra. Se refiere de nuevo al contenido de los art 24 y 25 de la LMEA que se refiere a la división y segregación de las fincas entendiendo que la excepción del art 25 exige que tras la división y, posterior, agrupación, las fincas resultantes, tanto la que se divide como la parcela a la que se agrega, alcancen, ambas, una superficie igual o superior a la unidad mínima de cultivo lo que no ocurre en este caso. Concluye por ello que la finca NUM005 del polígono NUM006 de Iza es indivisible, de conformidad con lo establecido en los artículos 23, 24 y 25 a) de la LMEA, en relación con el artículo 48 de la Ley Foral de 1/2002, de 7 de marzo, de Infraestructura Agrarias, porque si se segregase la cuota de participación, propiedad de Iraizoz , es cierto que la parcela del demandante-colindante alcanzaría la unidad mínima de cultivo pero la parcela matriz (la NUM005 del polígono NUM006 de Iza) no alcanzaría la unidad mínima de cultivo, por lo que no sería de aplicación la excepción recogida en el artículo 25 de la LMEA que exige que ambas fincas alcancen, tras la segregación y agregación, la unidad mínima de cultivo.

En último lugar añade que tampoco se cumple con el requisito de mejora de la producción de las Explotaciones Agrarias. Todo ello le lleva como conclusión a solicitar la estimación del recurso y la desestimación de la acción de retracto de colindantes ejercitada:

a). - Porque el artículo 27 de LMAE solo prevé el retracto de colindantes para el supuesto de venta de una finca rustica, entendida ésta en su totalidad.

b). - Porque la acción de retracto de colindantes, ejercitada por la demandante, no persigue el interés general, reducir el minifundio y la mejora de las explotaciones agrarias, sino, simplemente, persigue el interés particular de la parte actora.

SEGUNDO. -Se ejercita por la parte actora SAT ZARRAPEA acción de retracto de colindante objeto de regulación en el art 27 de la Ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de las Explotaciones Agrarias que recoge:

"Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.

2. Si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.

3. Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere, como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo, será preferido el dueño de la finca de mayor extensión.

4. El plazo para ejercitar este derecho de retracto será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.

5. El propietario colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá enajenar la finca retraída durante el plazo de seis años, a contar desde su adquisición."

Con carácter general y en relación con la figura del retracto de colindantes, ya ésta AP se pronunció en la Sentencia de fecha 1 de septiembre de 2020 en los siguientes términos:

"El retracto legal "puede ser definido como el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador; aunque, en realidad, no supone una subrogación en sentido propio, sino más bien una venta forzosa por parte del comprador al retrayente. Se trata, en cualquier caso, y concretamente en el del retracto de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues, aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general( sentencia de 2 febrero 2007 , que cita en igual sentido las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004 ). En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma"( STS de 17 de octubre de 2018).

Como es de sobra conocido existen dos tipos de retracto de colindantes, el que es objeto de regulación en el art 1522 CC y el que se ejercita en este procedimiento con base en el art 27 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias.

A ellos se refiere también esta AP de Navarra en Sentencia de 14 de mayo de 1998 al señalar:

"PRIMERO. - La apelante recurre la sentencia dictada en primera instancia por un único motivo, que es el de considerar que la figura del retracto de colindantes establecida en el art. 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio , sobre modernización de explotaciones agrarias ha complementado la regulación del retracto de colindantes del Código civil (arts. 1523 y ss .), de modo que para llevar a cabo éste es preciso cumplir los requisitos de ambas regulaciones. En la tesis de la apelante, para ejercitar el retracto la Ley de 1995 exige que el retrayente sea titular de explotaciones prioritarias, y que tenga una edad entre 18 y 25 años, por la que al no cumplir el demandante este requisito no puede llevar a cabo válidamente el retracto por él solicitado.

SEGUNDO. - Situada la discusión en este punto, esta Sala considera, coincidiendo con el criterio de la parte apelada, que la regulación del retracto de colindantes en la citada Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias no modifica para nada la regulación del Código civil. Actualmente existen dos retractos de colindantes, el regulado en los arts. 1523 y ss . C. civil , que sólo exige que se trate de fincas rústicas y que la finca vendida no exceda de una hectárea; y el establecido en el art. 27 de la Ley 19/1995 , que se aplica en caso de que el retrayente sea titular de explotaciones prioritarias. Aquél debe ser ejercitado en un muy breve plazo, de nueve días (plazo declarado constitucional por STC 54/1994 de 24 de febrero ); mientras que éste tiene un plazo de ejercicio de un año.

Precisamente la coexistencia de ambos plazos es algo querido por el legislador. La regulación del retracto de este tipo en el Código civil somete su ejercicio a un plazo demasiado breve, y en esa medida no favorece demasiado tal actuación. Por eso, y para permitir ese retracto cuando nos hallemos ante explotaciones agrarias prioritarias, cuya existencia y mantenimiento se quiere incentivar en la actual política agrícola, la Ley de 1995 añade esta segunda posibilidad de retracto con un plazo mucho más larga y proporcionado de un año. Ambos retractos manifiestan una política agraria de lucha contra el minifundio, aquél con un ámbito más general, y éste más específico. El de la Ley 19/1.995 hace referencia a la explotación agraria prioritaria, a diferencia del retracto del C. Civil que se ciñe a cualquier caso de propiedad de fincas rústicas; aquél toma en consideración la unidad mínima de cultivo como requisito, mientras que el del Código civil se basa en que la finca retraída no exceda de una hectárea. Son, por todo ello, retractos distintos con una regulación diferente, si bien ambos con una misma finalidad.

TERCERO. - La coexistencia de ambos retractos como figuras independientes se demuestra, a juicio de esta Sala, por varias razones. En primer lugar, la Ley 19/1.995 no derogó expresamente, ni consideró modificados, los arts. 1523 y ss. C. Civil , mientras que sin embargo sí derogó la figura de retracto de colindantes regulada en el art. 45 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 1974 . Esta derogación expresa del último precepto citado muestra bien a las claras que si se hubiera querido igualmente derogar o modificar la regulación del Código Civil se habría dicho expresamente.

En segundo lugar, en los trabajos preparatorios de la que sería la Ley 19/1995 se barajó la opción de mantener la regulación del Código civil o de derogarla (v. las "Notas para la estructura y contenido del Anteproyecto de Ley de Bases sobre Modernización de las Estructuras Agrarias" preparadas por la Secretaría de Estado de Estructuras del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación, de 1993, al final del punto 7)."

La conclusión que obtenemos de dicha resolución y de otras en sentido parecido ( por ejemplo la SAP de Burgos : "en Sentencia de 25 octubre de 2.006 ) es que ambos tipos de retractos son totalmente compatibles aun cuando estén sujetos a requisitos distintos pero con la misma finalidad que en ambos casos no es otra y en palabras de esta AP de Navarra en la sentencia anteriormente referida de 1 de septiembre de 2000 la de " evitar la excesiva división de la propiedad -minifundio-, y no el satisfacer aspiraciones de mejora económica, más o menos legítimas, de los particulares".

También el TS se ha venido pronunciado desde antiguo sobre esta cuestión (por ejemplo, en la Sentencia de 22 de octubre de 2007), señalando además en la reciente sentencia de 24/9/2025 lo siguiente:

"5.-Sobre la finalidad del retracto legal de colindantes o asurcanos existe una nutrida jurisprudencia de esta sala.

(i)La sentencia 453/2019, de 18 de julio , expuso tal finalidad a través de la referencia literal de la Exposición de Motivos de la segunda edición -la llamada edición reformada, en palabras de la sentencia de 29 de octubre de 1985 , ROJ: STS 389/1985- del Código Civil, donde se estableció como objetivo esencial de esta modalidad de retracto el «facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza». En consecuencia, de lo que se trata es, en palabras de la sentencia 453/2019, «de evitar la excesiva fragmentación de los terrenos rústicos en cuanto supone una situación claramente antieconómica».

Esta misma finalidad se encuentra expuesta en otras muchas sentencias de esta sala, como la 418/2009, de 29 de mayo , que a su vez cita las sentencias 311/1997, de 18 de abril , 834/2004, de 20 de julio , 135/2000, de 12 de febrero , 1132/2007, de 18 de octubre y 126/2007, de 2 de febrero .

(ii)Existen otras sentencias más antiguas que definen en términos similares el objetivo del art. 1523 CC . La sentencia de 17 de diciembre de 1958 ( ROJ: STS 1652/1958) sitúa el origen de esta doctrina jurisprudencial en la del 25 de noviembre de 1895 («la institución del retracto de colindantes tuvo como fundamento para su entrada en la legislación el interés de la agricultura, siendo su finalidad la de evitar que la excesiva división de la propiedad hiciera ineficaz el trabajo que sobre la tierra se realiza cuando el cultivo se efectúa en las fincas pequeñas, ya que en ellas no se pueden alcanzar, salvo contadas excepciones, resultados económicos que se precisa obtener para ser reproductivos»), y ese mismo interés general se menciona en la sentencia de 11 de febrero de 2011 ( ROJ: STS 493/2011 : el retracto no se establece «para satisfacer codicia de los particulares»), en la de 5 de junio de 1945 ( ROJ: STS 327/1945 ) y en la de 31 de mayo de 1959 ( ROJ: STS 1348/1959 ).

En todas ellas se identifica ese fin social con el interés público de evitar la excesiva división de la propiedad y la prevalencia del interés de la agricultura.

(iii)La sentencia 689/2007, de 14 de junio , vinculó, además la finalidad social del retracto con el art. 33.2 de la Constitución , que a su vez establece que la función social de la propiedad delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. Por su parte, la sentencia 838/2004, de 20 de julio , con cita entre otras de la de 22 de enero de 1991 ( ROJ: STS 13045/1991 ) recalca que el interés general que preside el retracto habrá de orientarse a cada caso concreto, a fin de que se obtenga el resultado querido por el legislador.

(iv)La sentencia 94/2008, de 4 de febrero , definió el retracto legal como «el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador; aunque, en realidad, no supone una subrogación en sentido propio, sino más bien una venta forzosa por parte del comprador al retrayente». Y destacó la esencia de este retracto como una limitación impuesta a la propiedad rústica a modo de carga de derecho público, pues, aunque pueda redundar en provecho de particulares está motivada por el interés general, reiterando una idea que ya habían apuntado las sentencias 126/2007, de 2 de febrero , 838/2004, de 20 de julio y 135/2020, de 12 de febrero .

(v)También en la sentencia 453/2019, de 18 de julio , se reitera un principio frecuentemente enunciado e inherente a la interpretación de los retractos, y en particular a la del retracto de colindantes: estamos ante una limitación a la libertad de contratación que responde a razones muy especiales decididas por el legislador, por lo que ha de ser interpretado de forma restrictiva. Así lo había declarado esta sala, entre otras, en la sentencia 94/2008, de 4 de febrero , que citaba a su vez la 127/2007, de 12 de febrero , y la 838/2004, de 20 de julio :

«Se trata, en cualquier caso, y concretamente en el del retracto de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues, aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general [...]. En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma».

(vi)En el caso que resolvía la sentencia 453/2019, de 18 de julio , se planteaba si el demandado debe soportar una acción de retracto cuando no había adquirido únicamente la finca que se pretendía retraer sino también simultáneamente otra que era colindante con ésta, con la que estaba llamada a integrar una unidad, y se fijó como doctrina jurisprudencial que no procede el retracto de colindantes cuando el adquirente ha comprado, junto con la finca objeto de retracto, otra colindante con ésta que no tiene colindancia con aquella de la que es titular el retrayente, pues en el momento de ejercicio del retracto, tan colindante con la finca objeto del mismo es el demandante como el demandado, en cuanto titular de la tercera finca, por lo que en caso de accederse al retracto se crearía una situación injustificada desde el punto de vista lógico y jurídico.

6.-El resumen que se ha expuesto sobre la doctrina jurisprudencial en la materia pone de relieve que esta sala no ha exigido como requisito del retracto de colindantes que el retrayente acredite y cuantifique, como requisito del retracto, el beneficio concreto que, en términos económicos o de mejora agraria, reportaría la explotación conjunta de las dos fincas. La sentencia recurrida exige una prueba "técnica", que solo puede referirse a una prueba pericial, del beneficio que representaría la explotación conjunta de las fincas, de las mejoras que reportaría la integración de la finca retraída en la explotación conjunta que ejecuta la SAT de la que la recurrente es presidenta y de la repercusión que en términos de producción implicaría la ejecución del retracto, para concluir que, a falta de esa prueba, no era apreciable el beneficio a obtener."

TERCERO. -Centrándonos ahora en el examen de la acción ejercitada de retracto al amparo del art 27 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias coinciden ambas partes en señalar como requisitos para que triunfe la misma los siguientes:

-Que las fincas rusticas retrayentes y retraída sean colindante.

-Que el titular de la finca retrayente sea titular de una explotación agraria.

-Que el objeto del retracto sea una finca rustica con una superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.

En principio entendemos que se cumplen todos y cada uno de los requisitos ya que ambas partes son propietarias de fincas rusticas colindantes, aunque la demandada lo sea de una porción adquirida tras segregación de otra.

Sin embargo, la recurrente en su primer motivo de recurso insiste en que no se cumplen tales requisitos porque lo adquirido por la demandada no es una finca rusticas sino una parte de ella, concretamente un 74,8195% de una finca que tiene una superficie de 94897ha. Por ello a juicio de la recurrente la sentencia dictada, en contra del criterio restrictivo sobre la aplicación del retracto de colindantes, hace una interpretación extensiva del mismo, equiparando una finca rústica (concepto definido como porción de superficie terrestre delimitada por una línea poligonal, STS 10 de diciembre de 1960) con una cuota de participación indivisa sobre una finca rústica (derecho abstracto o ideal que se materializará con la disolución del proindiviso).

La sentencia de instancia admite la posibilidad de ejercitar la acción de retracto sobra una cuota de participación en la finca al entender que "...el hecho de que el artículo 27 antes mencionado haga alusión a una finca no excluye la posibilidad de que se ejercite el retracto de colindantes sobre un porcentaje de esa finca, pues como se ha dicho antes, la cuota no es el objeto de la propiedad, sino la medida del derecho, cuando una cosa pertenece a varios titulares."Añade además el juez de instancia que desde el momento en que el art 1522 CC establece en su párrafo 2º que el retracto de comuneros excluye el de colindantes se puede concluir que en el supuesto de que ningún comunero ejercite tal derecho, puede ser el colindante el que adquiera dicha cuota de participación.

La recurrente insiste en el tenor literal del art 27 LMEA y se remite además a la STS de 12 de febrero de 1987 que negó dicha posibilidad de ejercitar la acción de retracto de colindantes del art 1522 CC sobre una parte indivisa de una finca al señalar que "... el retrayente sería copropietario de una parte indivisa y propietario único del predio retraído; debiéndose agregarse, a mayor abundamiento, que la finca base del retracto pudiera en el futuro, cuando se proceda a su división, adjudicarse a copropietario distinto del retrayente lo que definitivamente frustraría la indicada finalidad".

Entiende por último que la admisibilidad de adquisición vía retracto de una cuota parte de la participación de una finca rusticas va en contra de la propia finalidad del retracto de colindantes.

Para la resolución de la cuestión objeto de recurso nos remitimos en primer lugar al tenor literal del art 27 que reconoce el derecho de retracto a los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se haya procedido a la venta de "una finca rustica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo".En este caso lo adquirido por la demandada no es la totalidad de una finca rustica registralmente entendida sino una cuota parte de la misma que una vez segregada pasa a constituir una nueva finca rustica. Concretamente adquiere 71.001,46m2 lo que supone que se cumple el requisito exigido de que la superficie sea inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.

Se refiere la recurrente a diversas resoluciones de Audiencias Provinciales que niegan es posibilidad atendiendo al tenor literal del precepto y se remite también a la STS de 12 de febrero de 1987 que entendemos no es de aplicación ya que en ese caso el propietario de una cuota de participación en la finca es el retrayente.

A la vista de todo ello y siendo necesario llevar a cabo una interpretación del contenido del art 27 LMEA, aplicando las reglas de interpretación de los contratos, concluimos considerando que no hay razón para entender que la referencia que se hace en el mismo a "finca rusticas"tenga que ser entendida en su descripción registral de la misma en cuanto a cabida o linderos, es decir como unidad no existiendo razón para no calificar como finca rustica la parte realmente adquirida que sigue ostentando tal carácter , lo que en principio no impediría el retracto sobre dicha porción siempre y cuando se cumplieran todos los demás requisitos.

CUARTO. -Ello nos va a exigir valorar el segundo de los motivos de recurso alegados por la representación de Iraizoz Consultoría y Gestoría que insiste en que la admisión de la posibilidad de ejercicio de la acción de retracto de colindante sobre una cuota parte de la finca va en contra del espíritu de la ley que como hemos señalado anteriormente persigue principalmente evitar el minifundio y obtener una mejora de la producción de las explotaciones agrarias.

Examinando de nuevo las circunstancias concurrentes en el caso, nos encontramos con una situación inicial en la que ninguna de las dos fincas superaba la unidad mínima de cultivo ya que la finca de la actora tiene una superficie de 72.493 m2 y la finca de la que procede la de la demandada tenía una medida de 94.897m2. Esta última, tras la segregación y venta pasa a dividirse en dos, la que pasa a ser propiedad de la demandada con una extensión de 71.001,46m2 y el resto con una superficie de 23.896m2. Por tanto, ninguna alcanza la unidad mínima de cultivo.

En el informe aportado por la actora se dice que "Con el ejercicio del retracto se pretende que la parcela resultante alcance dicha unidad mínima de cultivo y retornar la situación a la derivada de la concentración parcelaria".

Es una realidad que, de prosperar la acción ejercitada, la finca propiedad de la actora pasaría a tener 143.593m2, con lo que superaría la unidad mínima de cultivo, aunque también es cierto que quedaría una segunda finca de solo 23.896 m2. Que no superaría dicha medida.

En todo caso lo cierto es que mediante el ejercicio de la acción de retracto y en la medida que la finca propiedad de la actora aumentaría considerablemente su superficie damos por acreditada la voluntad de la retrayente de evitar el minifundio, en los términos exigidos por la jurisprudencia, al obtener una finca que supera la unidad mínima de cultivo.

Todo ello nos llevaría a estimar la posibilidad de ejercitar la acción de retracto en este caso.

QUINTO. -Insiste además la recurrente Iraizoz Consultoría y Gestoría SL en su consideración de que la finca es indivisible al amparo de los art 24 y 25 LMEA.

A juicio de la recurrente la sentencia de instancia efectúa una interpretación errónea e ilógica, cuando entiende que se está ante la excepción del art 25 al decir: "Es decir, se permite la división a favor de propietarios de fincas colindantes, como es la parte actora, excepto cuando, como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, sean de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo. Esto es lo que ocurriría en el presente caso en que tanto la finca a dividir, de la que la parte demandada ostenta un porcentaje, como la de la demandante, tienen una extensión inferior a la unidad mínima de cultivo".

Establece el art 24 LMEA que:

"1. La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.

2. Serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior.

3. La partición de herencia se realizará teniendo en cuenta lo establecido en el apartado 1 de este artículo, aun en contra de lo dispuesto por el testador aplicando las reglas contenidas en el Código Civil sobre las cosas indivisibles por naturaleza o por ley y sobre la adjudicación de las mismas a falta de voluntad expresa del testador o de convenio entre los herederos".

A su vez el art 25 de dicho texto legal recoge las excepciones al precepto anterior y permite la división o segregación:

a) Si se trata de cualquier clase de disposición en favor de copropietarios de fincas colindantes, siempre que como consecuencia de la división o segregación tanto la finca que se divide como la colindante no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.

En primer lugar, consideramos destacable que la parte recurrente con base en los artículos anteriormente transcritos considera que la finca es indivisible porque no se dan los requisitos que excepcionan la posibilidad de dividir o de segregar ya que, de triunfar el retracto pretendido, ni la que se divide ni la parcela a la que se agrega, alcanzarían, superficie igual o superior a la unidad mínima de cultivo. Es de destacar que es ahora en relación con el ejercicio de la presenta acción de retracto cuando se plantea la posible indivisibilidad de la finca sin tener en cuenta la posibilidad de que se diera el mismo supuesta al tiempo de llevarse a cabo por él la compraventa de su porción sobre la finca.

Al margen de ello lo que es cierto es que en los artículos anteriormente transcritos se hace referencia a los supuestos de división o segregación de la finca que entendemos no tiene cabida en este caso ya que al estar ante una comunidad de bienes romana en la que como hemos señalado anteriormente la cosa pertenece a sus dueños en cuotas ideales (comunidad proindiviso) de las que cada comunero puede disponer libremente, no se estaría ante ningún supuesto de segregación ni de división de la finca ya que esta mantiene su unidad sin perjuicio del derecho que sobre la misma , y en cuotas ideales , ostentan cada uno de los propietarios.

Procede por ello la desestimación del motivo de recurso

SEXTO.- En último lugar insiste la recurrente en que en ningún momento se ha acreditado que se cumpla el requisito exigido por la jurisprudencia de MEJORA DE LA PRODUCCIÓN DE LAS EXPLOTACIONES AGRARIAS siendo así que la sentencia de instancia entiende que nada se dice al respecto en la regulación legal del retracto no siendo por tanto una exigencia para que este prospere.

La reciente STS de 24 de septiembre de 2025 niega valor a dicho requisito en un supuesto en el que se ejercita la acción de retracto bajo la regulación del CC al entender que:

"-El resumen que se ha expuesto sobre la doctrina jurisprudencial en la materia pone de relieve que esta sala no ha exigido como requisito del retracto de colindantes que el retrayente acredite y cuantifique, como requisito del retracto, el beneficio concreto que, en términos económicos o de mejora agraria, reportaría la explotación conjunta de las dos fincas.

Entendiendo por tanto que dicho requisito no es necesario para que prospere la acción ejercitada tal procede entender acreditado el derecho de la recurrente al ejercicio de la acción de retracto debiendo en consecuencia desestimarse el recurso interpuesto y confirmarse la sentencia dictada.

SÉPTIMO. -La desestimación del recurso conlleva en aplicación del art 398 en relación con el art 394 ambos CC la condena en costas a la parte recurrente.

VISTOSlos preceptos legales y citados y demás de general y pertinente aplicación;