Sentencia Civil 182/2025 Audiencia Provincial Civil de Burgos nº 3, Rec. 134/2025 de 09 de mayo del 2025

Primero.-Los hechos acreditados y no discutidos que deben servir de base a la presente resolución son los siguientes:

1º) El demandante, Heraclio había adquirido en virtud de escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de su padre otorgada el 18 de enero de 2013 la nuda propiedad de una cuarta parte indivisa del piso vivienda DIRECCION000 de Burgos, de 67,20 metros cuadrados construidos, correspondiente a cada uno de sus otros tres hermanos las otras tres partes indivisas de la vivienda y a la madre de todos ellos el usufructo vitalicio. En la citada vivienda vivía el demandado y la madre de ambos litigantes.

2º) El 17 de noviembre de 2022 se otorgó escritura pública de compraventa por la cual el demandante vendía a su hermano Aquilino, la nuda propiedad de la cuarta parte indivisa de la mentada vivienda por el precio de 7.315,35 euros, de los cuales 5.315,35 euros fueron retenidas por la parte compradora para el pago de una deuda con la Hacienda Pública que había contraído el vendedor y que había dado lugar a una anotación preventiva de embargo sobre la parte indivisa vendida, siendo pagados los 2.000 euros restantes mediante la entrega de un cheque al comprador.

3º) El demandante sufre tratamiento psiquiátrico desde el año 2007, constando en su historial clínico varios ingresos en centros psiquiátricos, habiendo sido diagnosticado de trastorno límite de la personalidad, con un patrón de inestabilidad emocional, impulsividad y baja tolerancia a la frustración, teniendo reconocido desde 2019 un grado discapacidad del 65% por los Servicios Sociales de la Junta de Castilla y León. Asimismo, el demandado se encontraba en una situación de vulnerabilidad socioeconómica, habiendo estado ingresado en el Centro de Integración Social de Burgos.

4º) El referido piso vivienda, cuya cuarta parte indivisa de la nuda propiedad es objeto de venta, tiene un valor catastral de referencia de 70.842,90 euros, un valor orientativo reconocido por la Junta de Castila y León a efectos tributarios de 76.057,13 euros, y un precio estimado por el portal inmobiliario "Idealista" mínimo de 78.148 euros y máximo de 98.744 euros. En la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia del padre de los litigantes el usufructo vitalicio de la madre sobre el piso vivienda se cuantificó en un 20% del valor del inmueble.

El demandante considerando que realizó la venta de su parte indivisa de forma impulsiva y no reflexiva, sin contar con la debida información sobre el valor de lo vendido, y que su hermano el comprador se prevaleció de su situación personal, actuando de mala fe e incurriendo en dolo incidental, pide la condena del demandado a pagar una indemnización por daños y perjuicios causados consistente en la diferencia entre la cuarta parte del valor catastral de la vivienda y el precio pagado por la parte indivisa vendida. El demandado se opuso a la demanda negando la existencia de dolo incidental, señalando que el demandante no tiene anuladas sus facultades cognitivas ni volitivas, que el notario autorizante no aprecio ninguna afectación al respecto, que el actor pudo informarse del valor de la parte indivisa vendida, que desconocida la existencia de las patologías que padecía su hermano, dado que no tenía relación personal con el mismo, y que el valor catastral no puede ser considerado como referencia para determinar el valor de la parte indivisa objeto de la compraventa. La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda, apreciando la existencia de dolo incidental por considerar que el demandado se prevaleció sobre la situación personal del demandante, y que éste no contó con ningún apoyo para contratar con conocimiento de causa y contando con una debida información, por lo que condena al demandado a pagar al demandante una indemnización por daños y perjuicios que cifra en 6.853,43 euros, y que obtiene restando un 20% al valor catastral de al vivienda, y aminorando la cuarta parte resultante con el precio pagado en la compraventa.

Y contra la anterior sentencia se alza el demandado que interpone recurso de apelación y solicita su revocación para que se dicte otra que desestime la demanda con costas al actor, alegando como motivos del recurso: 1º) la infracción del art. 218-1 de la LEC y del principio de exhaustividad y congruencia de la sentencia, considerando que ésta no es congruente con la demanda por cuanto que acude a fundamentos de hecho y de Derecho distintos de los que el demandante hizo valer en la demanda; 2º) error en la valoración de la prueba, no valorando correctamente el testimonio del notario autorizante, se valora de forma errónea las patologías que padece el demandante en cuanto a su influencia en las facultades cognitivas y volitivas del actor y su capacidad para contratar, y valoración errónea de la declaración del demandado sobre la existencia de un precio justo; 3º) error en la aplicación del Derecho, por ser incorrecto fijar el precio de la compraventa partiendo del valor catastral de la finca, no considerar la anotación preventiva del embargo para valorar la vivienda, y aplicar indebidamente la existencia de dolo incidental. El demandante y apelado se ha opuesto al recuso solicitando su desestimación con confirmación de la sentencia dictada e imposición de las costas procesales generadas en la alzada a la parte apelante.

Segundo.- Congruencia de la sentencia de primera instancia con lo pedido en la demanda y la fundamentación de la misma.-

Como primer motivo del recurso de apelación el demandado apelante alega la infracción del art. 218 de la LEC por incurrir la sentencia dictada en la instancia en incongruencia al apartase de los fundamentos de hecho y de Derecho invocados en la demanda.

La incongruencia se produce cuando la sentencia de instancia no se ajusta a lo pedido en la sentencia, ora por conceder cosas distintas a las pedidas, ora porque concede más de lo pedido, ora por conceder por causas distintas a las invocadas en la demanda, esto es con base a fundamentos de hecho o Derecho distintos de los alegados en la demanda, ora por no resolver sobre todas las peticiones formuladas en forma, que es la incongruencia omisiva.

La incongruencia está ligada al derecho fundamental a la tutela juridicial efectiva a y un juicio justo con todas las garantías procesales del art. 24 de la Constitución, y la jurisprudencia del Tribunal Constitucional ha resaltado que apara apreciar la existencia de incongruencia es preciso determinar si la sentencia se ajusta o no a los términos en que se ha producido el debate procesal entre las partes y si al apartase de tales términos se ha ocasionado indefensión a una de las partes, en cuanto que se la ha privado de la posibilidad de defenderse contraargumentando o articulado pruebas sobre hechos y fundamentos que no han sido debidamente debatidos o introducidos en el proceso por las partes. Por el contrario, el Tribunal Constitucional también ha señado que la congruencia entre la demanda y la sentencia dictada no exige que la segunda sea plenamente acorde con los argumentos esgrimidos en la primera, pues el juzgador debe disponer de libertad de argumentación jurídica, utilizando argumentos diversos de los invocados por las partes - el llamado "iuria novit curia" - siempre y cuando se respeten los términos del debate, los hechos alegados y la causa de pedir, y no se ocasione indefensión a la parte.

Pues bien, en el presente caso no cabe apreciar incongruencia en la sentencia dictada dado que la misma se ajusta plenamente a lo pedido en la demanda y la fundamentación fáctica y jurídica de la misma que constituye su causa de pedir, respetando plenamente los términos en que se ha planteado el debate procesal, y sin que se ocasione indefensión a la parte demandada que ha tenido la oportunidad de articular prueba respecto de los hechos alegados en la demanda como fundamentos de la pretensión ejercitada y de contraargumentar frente a los fundamentos de Derecho invocados en tal demanda.

Y en efecto, en primer lugar, hemos de señalar la sentencia se ajusta a lo pedido en la demanda, que es una indemnización de daños y perjuicios que se bien no se concreta en el suplico si se hace en la fundamentación, de la cual se deriva que se pide como indemnización la diferencia entre el valor catastral de la cuarta parte indivisa de la vivienda que fue objeto de la compraventa y el precio que se recibió por ella, y la sentencia concede una indemnización menor de la solicitada, pues deduce del valor catastral de la vivienda un 20% por el usufructo vitalicio que corresponde a la madre de los litigantes.

En segundo lugar, la sentencia se ajusta a la causa de pedir invocada en la demanda, es decir la fundamentación fáctica y jurídica de la misma, pues en tal demanda no se ejercita una acción de anulación del contrato por incapacidad de un contratante o vicio en el consentimiento, sino que se ejercita una acción de petición de daños y perjuicios por la existencia de dolo incidental en el contrato de compraventa, con fundamento en el art. 1.270, párrafo 2º, del Código Civil, y tal acción es la que sirve de base a la condena.

Y en tercer lugar la sentencia se ajusta a los fundamentos de la demanda en orden a los motivos para apreciar el dolo incidental, dado que éste se aprecia en consideración a la situación personal del demandante y los padecimientos que sufre -trastorno límite de la personalidad, con discapacidad reconocida del 65%- unido a su vulnerabilidad socioeconómica, y que el demandado se prevaleció de dicha situación obteniendo un contrato en condiciones más ventajosas en cuanto al precio del que se hubiera conseguido de haberse adoptado medidas de protección del demandante en orden a conseguir que contratase con conocimiento de causa, es decir debidamente informado sobre el valor de la parte indivisa que vendía, y del precio que podía pedir por la misma, adoptando la decisión de vender de forma reflexiva y no impulsiva.

Tercero.- Valoración de la prueba practicada en el juicio y rechazo de la existencia de error en su valoración.-

En el segundo motivo del recurso el demandado apelante denuncia que la sentencia incurre en error al valorar la prueba practicada y en concreto el testimonio del notario autorizantede la escritura pública de compraventa, de cuya declaración, considera el demandado, la juez de instancia extrae conclusiones equivocadas.

Básicamente el notario autorizante de la escritura de venta declaró que no tramitó tal escritura, de lo que como es habitual se encargaron los oficiales de la notaría, que su intervención se limitó a leer lo esencial de la escritura a los otorgantes, insistiendo que la cuota indivisa vendida estaba gravada con una anotación preventiva de embargo que tenía que asumir el comprador, y que a su juicio el vendedor tenía capacidad suficiente para entender el contenido y alcance del contrato, no apreciando en el mismo ninguna anomalía, por lo que no realizó preguntas específicas para verificar la capacidad de contratación en el vendedor. También señaló que los contratantes discutieron, pero no supo concretar el motivo de la discusión.

Ahora bien, a juicio de este tribunal, lo relevante que es que el notario autorizante no fue informado que el vendedor hoy demandante padecía una patología psiquiátrica, en concreto un trastorno límite de la personalidad con reconocimiento de un 65% de discapacidad por la Junta de Castilla y León, y que de haber sabido tal circunstancia, indudablemente, como era su obligación, hubiera adoptado medidas para proteger al hoy demandante, en el sentido de verificar su plena capacidad para contratar, y salvaguardar sus intereses, voluntad y deseos, garantizando que estuviese debidamente informado sobre las circunstancias del contrato, entre ellas el valor de la cosa vendida y el precio de la misma, siendo de destacar que no consta que se informase al demandante sobre el precio orientativo que la Junta de Castilla y León daba a la vivienda cuya cuarta parte indivisa se vendía, precio que como es sabido se tiene con consideración tanto a efectos de tributación como del cálculo de los aranceles notariales. Y en tal sentido cabe concluir que el otorgamiento de la escritura de venta se realizó sin garantizar los intereses del demandante como persona que sufre una discapacidad y sin verificar que estaba debidamente informado sobre las circunstancias de la operación, y en concreto sobre el valor de la vivienda, y que por ello el contrato se otorgó con conocimiento de causa por el contratante situado en una posición de vulnerabilidad por razón de su discapacidad.

Denuncia el demandado, en segundo lugar, que hay error en la valoración de la prueba referente a las patologías que padece el demandante,señalando el apelante que tales patologías no anulan sus capacidad cognitivas ni volitivas ni le impiden contratar, ni tampoco comprender debidamente el contenido y alcance del contrato. No se discute la enfermedad psiquiátrica diagnosticada al demandante, el trastorno límite de personalidad, ni que éste tenga por tal razón reconocido por los Servicios Sociales de la Junta de Castilla y León un grado de discapacidad del 65%, y que al mismo se le atribuya una personalidad impulsiva, poco reflexiva y a su vez conflictiva. En ningún momento se señala en la demanda ni en la sentencia que tal enfermedad privase al demandante de sus capacidades cognitivas y volitivas, ni que estuviese impedido para contratar, y por ello no se solicita la anulación del contrato, señalándose que su voluntad era la de vender la cuota indivisa que tenía en la vivienda familiar. Lo que se alega en la demanda y se reconoce en la sentencia de instancia que es tal padecimiento mermaba su capacidad, conclusión con la que debemos mostrarnos de acuerdo en el sentido que la enfermedad y personalidad del demandante lo convertía en una persona vulnerable que precisaba de medidas de apoyo en la contratación en el sentido de garantizar que realizaba la operación estando debidamente informado y con conocimiento de causa, y que con ello quedaban salvaguardados sus intereses, siendo obvio que dado la personalidad impulsiva del demandante esté decidió la compraventa sin estar debidamente informado y sin el debido conocimiento de causa, pues tenía dudas sobre si le correspondía un cuota indivisa en la vivienda de un 25% o de un 12,50% dado que su madre era usufructuaria, y sobre todo no estaba debidamente informado sobre el valor de la vivienda, y por ello del precio que podía exigir por su parte.

En tercer lugar, reprocha el demandado apelante a la sentencia dictada, que se error al valorar la declaración que éste prestó en la vista del juicio, y no se tuvo en cuenta que éste desconocía la enfermedad de su hermano y situación personal, y que, por otra parte, al ofrecerle comprar su parte indivisa, para evitar la ejecución del embargo, le dijo bien claro que se lo pensase y se informase en Hacienda.

Aquí hemos de señalar, que puede ser cierto que el demandado desconociese de una manera precisa los padecimientos de su hermano, y en concreto la enfermedad que tenía diagnosticada y el reconocimiento de su discapacidad, y ello en consideración a que no vivían juntos y no mantenían relación desde hace años, habiendo abandonado el actor la vivienda familiar cuando el demandado era menor de edad. Ahora bien, lo que no es verosímil ni creíble es que el demandado desconociese que su hermano era una persona con problemas psiquiátricos y una personalidad problemática y a su vez conflictiva, máxime cuando el mismo demandado reconoció que la familia había tenido serios problemas con el actor, a lo que hay que añadir que la presa local había reflejado tales problemas señalando que el actor había llegado a vivir debajo de un puente. En dicho sentido el demandado era, sin duda, conocedor de la situación de vulnerabilidad de su hermano, y debía haber actuado en consecuencia, protegiendo sus intereses en el sentido de asegurase que realizaba la operación de venta estando debidamente informado y con conocimiento de causa, no bastando con decirle, tras realizar la oferta de compra, que se lo pensase y que se informase en Hacienda, entendemos que esto en relación con el embargo trabado por tal entidad, y ello máxime cuando el propio demandado reconoció que al día siguiente su hermano le dio el visto bueno señalando que no había consultado el tema en Hacienda, lo que evidenciaba que había tomado la decisión de vender de forma rápida e irreflexiva. Por otra parte, el demandado reconoció a los pocos días de formalizarse la compraventa su hermano le llamó y le reprochó que le habían engañado, profiriendo por ello amenazas, lo cual también evidencia que el demandado no realizó la operación con conocimiento de causa, de forma reflexiva y con la debida información, y que por ello se arrepintió de la misma, considerando que podía haber exigido un precio mayor por su parte indivisa.

Cuarto.- Correcta aplicación de la figura del dolo incidental, infracción de la buena fe contractual por falta de protección de los intereses del demandado como persona discapacitada, causación de un perjuicio y correcto cálculo de la indemnización para su resarcimiento.-

En el tercer motivo del recurso el demandado apelante denuncia el error en la aplicación del Derecho cometido por la sentencia de instancia al haber apreciado dolo incidental y condenado al pago de una indemnización de daños y perjuicios con amparo en el art. 1.270, párrafo 2º, del Código Civil, y ello en consideración a que no se ha precisado ni acreditado cual es el engaño o maquinación realizada por el demandado como contratante doloso, que de haber existido error por parte del demandante tal error seria vencible y evitable con el empleo de una diligencia media pero no achacable al demandado, y que no se pude fijar una indemnización con fundamento en el valor catastral de la vivienda, pues en la contratación rige la libertad de fijar el precio por parte de los contratantes, no siendo el valor catastral un precio mínimo, y en todo caso no es posible cuantificar el valor de una cuota indivisa de la propiedad de una vivienda gravada con un usufructo vitalicio y sobre la que pesa una anotación preventiva de embargo por una deuda con la Hacienda Pública.

La condena del demandado al pago al demandante de una indemnización por daños y perjuicios se funda en el dolo incidental del art. 1.270. párrafo 2º del Código Civil, y tal como señala la reciente Sentencia del Tribunal Supremo nº 93/2025, de 14 de enero, así como el dolo causal afecta a la voluntad de contratar en el sentido que sin la existencia del mismo el contrato no se hubiese llevado a afecto y por ello conlleva como consecuencia a la anulación del contrato por vicio del consentimiento siempre que el dolo sea grave y no haya sido empleado por los dos contratantes, el dolo incidental no afecta a la voluntad de contratar, pues quien lo sufre tenía en todo caso la intención de llevar a cabo el contrato, sino a las condiciones del contrato, en el sentido que de no haber mediado el dolo el contrato se hubiera realizado en otras condiciones más ventajosas para el contratante que sufre el dolo, quien por ello debe ser resarcido por el perjuicio sufrido, siendo por ello el dolo incidental una manifestación de la "culpa in contrahendo", en cuanto que se emplea para celebrar un contrato que no puede satisfacer el interés de uno de los contratantes, y por ello genera responsabilidad contractual que se materializa en la obligación de indemnizar los daños y perjuicios sufridos por el contratante que lo sufre. En definitiva el dolo incidental está ligado a la buena fe contractual con la que se debe actuar en la contratación y los tratos preliminares a la misma, y con la necesidad de actuar respecto del otro contratante con la debida lealtad y transparencia, en el sentido de evitar inducirlo a error ora por proporcionarle una información no correcta ora por omitir una información conocida por el contratante que emplea el dolo e ignorada por el contratante que lo sufre y con la cual éste hubiera celebrado el contrato en otras condiciones Tal como señala don Desiderio en sus comentarios al Código Civil editado por el Ministerio de Justica en 1989, para que exista dolo incidental hace falta: 1) una actuación contraria a la buena fe (equivalente a las palabras o maquinaciones insidiosas del dolo causal) que el contratante ejercita sobre el otro; 2) el efecto de esta actuación, que en este caso no es la determinación de contratar, sino el engaño o decepción en los términos en que se celebra el contrato. Señala tal autor que el efecto dañoso del dolo incidental puede tener diferentes manifestaciones, y así: a) puede afectar a la equivalencia de las prestaciones, pues si en principio las prestaciones se fijan libremente por las partes, e incluso se ha dicho que "en el precio de la compra y de la venta es naturalmente licito a las partes engañarse"(Pomponio"), no es admisible un engaño malicioso y contrario a la buena fe, dirigido a obtener un precio desproporcionado; b) puede determinar la incorporación de ciertas cláusulas al contrato que de no haber mediado el dolo incidental no se hubieran incorporado; c) puede referirse a elementos esenciales del contrato, como por ejemplo ocurre cuando se oculta la inexistencia del objeto o la imposibilidad de la prestación. Es preciso destacar, tal como señala el referido tratadista, que el dolo incidental tiene con el dolo causal un elemento común, cual es una actuación contraria a la buena fe por parte del contratante que lo emplea, mientras el dolo causal debe ser grave el dolo incidental no está sometido a dicha restricción, dado que el dolo incidental opera en la responsabilidad en la contratación por culpa en los tratos preliminares, en la que se causa un perjuicio al otro contratante, y aquí debe recordare dos reglas del Derecho histórico, que la culpa lata se equipara al dolo, y que la impericia se equipara a la culpa.

Sentada la doctrina anterior sobre el dolo incidental, hemos de señalar que en el presente caso tal tipo de dolo y la responsabilidad que genera está ligada a la situación personal del demandado, quien como hemos dicho sufre una enfermedad mental y alto grado de discapacidad que si bien no anula sus facultades cognitivas y volitivas e impide su capacidad para contratar - por ello el contrato no puede anularse por tal motivo - si las merma o limita, en sentido que su patología le lleva a una actuación impulsiva y falta de reflexión, lo que puede determinar que realice una operación contractual sin estar debidamente informado sobre sus circunstancias y sin actuar con el debido conocimiento de causa, es decir emitiendo un consentimiento no informado, por lo cual se hace preciso velar por la salvaguarda de los intereses del contratante que padece la situación de discapacidad, a fin que realice la contratación debidamente informado y con conocimiento de causa, y por supuesto con un comportamiento reflexivo. En este sentido podemos decir que en la contratación con una persona que sufre discapacidad existe una situación asimétrica entre los dos contratantes que hace preciso garantizar que el contratante más débil este debidamente protegido, es decir que actúe con la información debida y con pleno conocimiento de causa, existiendo una equiparación con los contratos que celebra un profesional con un consumidor en los que existe entre ambos una asimetría tanto en la información que ambos disponen como en su capacidad de negociación, lo cual exige velar por los intereses del consumidor que es la parte débil del contrato, y ello en el sentido de velar para que preste un consentimiento informado, lo que exige, por ejemplo, que el profesional que oferta productos financieros complejos que entrañan cierto riesgo informe al consumidor de los riesgos de tales productos, o que en un contrato de adhesión suscrito entre un profesional y un consumidor este sea consciente de las cláusulas que determinan el coste económico del contrato a fin que exista la debida transparencia material. Pues bien, del mismo modo en un contrato celebrado con un discapacitado se hace preciso velar porque éste contrate debidamente informado y con conocimiento de causa, siendo ello una exigencia de la buena fe contractual, incluso cuando no se aprecie una conducta propiamente maliciosa por parte del otro contratante que pueda calificarse como engaño en sentido propio, bastando con que exista culpa en la contratación, y que en los tratos preliminares se oculte o no se proporcione al quien sufre discapacidad y está en una situación vulnerable la información debida para que contrate con conocimiento de causa.

Y todo ello es conforme con el espíritu de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo de las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, y que de conformidad con el art. 12 de la Convención internacional sobre los derechos de las personas con discapacidad, hecha en Nueva York el 13 de diciembre de 2006, exige que se adopten medidas pertinentes para proporcionar a las personas con discapacidad el apoyo que puedan necesitar en el pleno ejercicio de su capacidad jurídica, de donde se deriva la exigencia que quien contrate con una persona afectada por cierto grado de discapacidad y sea consciente de dicha situación, en una actuación conforme con la buena fe contractual vele para que el discapacitado contrate con conocimiento de causa y con la debida información para decidir sobre el contrato y sus condiciones, y queden salvaguardados sus intereses, incurriendo si no lo hace en culpa en la contratación que, en su caso, genera responsabilidad contractual y la obligación de indemnizar por los daños causados, incluso si no media una actuación dolosa propiamente dicha, es decir un engaño malicioso, bastando con que exista cierto grado de cupa en el marco de una actuación no conforme con las exigencias de la buena fe contractual.

De no padecer el demandante la enfermedad señalada ni la discapacidad reconocida, no cabe duda que el contrato celebrado debería ser considerado válido y que no cabría invocar error sobre el valor de la cuota parte indivisa vendida, dado que tal error debería ser calificado como vencible o excusable, pues podía haber sido evitado con una actuación diligente en la contratación exigida por el principio de autorresponsabilidad en la contratación; pero siendo el demandante una persona discapacitada, tal como hemos dicho, el erro que sufrió el demandado no puede calificarse de vencible o excusable, siendo un error que debe imputarse al demandante por no haber actuado con la debida buena fe contractual y haber velado conforme sus exigencias para que la persona con discapacidad contrate con conocimiento de causa emitiendo un consentimiento informado.

Podemos admitir que no consta que el demandado haya realizado en un sentido estricto una actuación dolosa, obrando con engaño o maquinación maliciosa, pero ya hemos dicho que en el dolo incidental, y máxime cuando éste opera en la contratación con personas con discapacidad que por su situación de vulnerabilidad se constituyen en un contratante débil necesitado de protección, no es preciso apreciar tal tipo de engaño, bastando con cierto grado de culpa en la contratación que genere responsabilidad contractual, la cual cabe apreciar cuando el demandado siendo sabedor que su hermano sufría problemas psiquiátricos, pese a que no conociese con precisión la enfermedad diagnosticada, y era una persona vulnerable con un comportamiento impulsivo y no reflexivo, no tomo medidas para garantizar que su hermano contratase con conocimiento de causa y estando debidamente informado, tomando una decisión sobre el contrato reflexiva y meditada. Y en tal sentido en una actuación conforme con la buena fe contractual no bastaba con ofrecer la compra al demandante y decirle que se lo pensase y consultase con Hacienda - máxime cuando el demandado sabía que el actor tomo la decisión sin pensarlo debidamente pues contestó al día siguiente y sin consultarlo con Hacienda pues así se lo dijo -, era preciso, primero haber comunicado al demandado el valor de la vivienda, sea esté el valor catastral, el valor orientativo a efectos fiscales de la Junta de Castilla y León o el valor de mercado derivado de operaciones similares en portales inmobiliarios - para que con ello el demandante actuase en consecuencia con un consentimiento informado y no con una actuación impulsiva y carente de la debida reflexión, debiendo asimismo informado al notario autorizando sobre la situación de su hermano, lo que sin duda hubiera conllevado que tal fedatario público hubiera tomado medias para garantizar que el demandante contrataba con la debida información y con conocimiento de causa. Y por ello, tales omisiones, nos permiten considerar que el demandado, pese a no actuar con engaño ni maquinación maliciosa, no obró con las exigencias de la buena fe contractual, y a su vez incurrió en culpa en la contratación que genera responsabilidad contractual y la obligación de indemnizar por los daños y perjuicios causados.

Como hemos señalado los efectos del empleo del dolo incidental pueden afectar a la equivalencia de las prestaciones del contrato, y en concreto en un contrato de compraventa como el litigioso al precio de este, en el sentido que de no haberse empleado el dolo el contratante que lo sufre hubiera exigido un precio mayor en caso de ser vendedor o pagado un precio menor de ser vendedor, y si bien es cierto que el principio de libertad contractual conlleva que el precio sea el que fijan libremente las partes, no existiendo un precio tasado o precio justo que deba guardar relación con el valor de la cosa vendida, pues la fijación del precio y la consideración de tal valor tienen una condición objetiva, hasta el punto que el tratadista romano Pomponio en el Digesto señalaba que es naturalmente licito a los contratantes engañarse en el precio de la compra y de la venta, hemos de considerar la peculiaridad del presente contrato en que una de las partes sufre discapacidad y por ello los contratantes no están en una posición de igualdad sino en una posición asimétrica en el que el discapacitado como parte débil o vulnerable en el contrato debe ver garantizados sus intereses, siendo por ello informado debidamente sobre el valor de la cosa que vende para así garantizar que toma la decisión de comprar y de fijar el precio con conocimiento de causa o con un conocimiento informado, y a su vez debe garantizarse que no exista una desproporción sustancial e injustificada entre el precio pactado y el valor o que conforme a determinados parámetros objetivos corresponde a la cosa vendida, pues lo contrario se estaría perjudicando al contratante que sufre la incapacidad y que por la existencia del dolo incidental ha visto vulnerado sus intereses. Por ello, siendo cierto que el valor catastral no supone un precio mínimo ni debe servir de base para fijar el precio del contrato, en el presente caso sentado que no se ha actuado con la buena fe contractual que exigían las circunstancias del caso y se ha incurrido por la parte demandada en culpa en la contratación con responsabilidad civil, por no haberse garantizado la salvaguardia de los intereses del demandante en cuanto que contratante que sufre una discapacidad y está necesitado de protección en la contratación, el hecho que el precio fijado en el contrato, que es el ofrecido por el demandado y aceptado, de forma impulsiva y sin reflexión previa ni información debida sobre el valor de la cosa vendida y el precio que podía exigirse por ella, sea un precio sustancialmente inferior al precio que se deriva del valor catastral de la vivienda, y ello una vez descontado el valor del usufructo vitalicio de la madre, debe servirnos de parámetro para fijar la indemnización de los daños y perjuicios causados al demandante por la actuación del demandado que hemos calificado como propia del dolo incidental, es decir como una actuación contraria y la buena fe contractual.

Y como conclusión a todo lo dicho podemos decir que la sentencia de instancia aplica correctamente el Derecho al apreciar la existencia de dolo incidental, aplicar el art. 1.270- 2 del Código Civil y condenar al demandado a pagar la indemnización fijada en la sentencia en concepto de daños y perjuicios por haberse fijado en el contrato unas condiciones, en concreto un precio, que suponen un perjuicio para el demandante en su calidad de vendedor.

Quinto.-Por todo lo expuesto debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto por el demandado contra la sentencia de instancia y confirmarse ésta en todos sus pronunciamientos, si bien materia de las costas generadas en esta alzada por tal recurso procede su no imposición en consideración a que estamos ante una controversia que generada serias dudas de hecho y de Derecho, y ello habida cuenta que, en primer lugar se ha de considerar el demandado al no mantener una relación personal con su hermano el demandante no tenía un conocimiento preciso de los padecimientos que sufría, pese a que no podía desconocer que tenía serios problemas de orden mental, por otra parte no empleó en sentido estricto un engaño o maquinación maliciosa, siendo su actuación más propia de la culpa en la contratación y de no haber obrado con buena fe protegiendo los intereses del discapacitado, a todo lo cual hemos de añadir que el tema del dolo incidental apenas ha sido tratado por la jurisprudencia, que por regla general lo que aprecia es el dolo causal determinante de la anulación del contrato.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S. M. el Rey de España, administrando la justicia que emana del pueblo español y ejercitando la potestad jurisdiccional que la Constitución y las leyes confiere a este tribunal,