Sentencia Civil 279/2026 Audiencia Provincial Civil nº 3 de Illes Balears, Rec. 1131/2025 de 23 de abril del 2026

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la representación procesal de la parte actora ejercitaba, en su calidad de arrendataria, acción de reclamación de cantidad por los daños y perjuicios que se habían ocasionado a su clienta por el incumplimiento del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que suscribió con el demandado en fecha 20 de mayo de 2022. Dicho contrato tenía por objeto la vivienda sita en la DIRECCION000, ubicada en la parroquia de DIRECCION001, de la Isla de Eivissa. La actora aporta el contrato como documento nº 1 y manifiesta que, si bien es cierto que este reflejó un precio anual de 19.000,00 euros, la realidad es que las partes pactaron que el mismo fuera de 25.200,00 euros, más una fianza de 2.000 euros (en total 27.200). Añade que, la vivienda objeto del contrato, se encontraba necesitada de numerosas mejoras y reparaciones, y, a tal efecto, las partes acordaron el plan de pago establecido en la cláusula cuarta del contrato, conforme a la cual los primeros 10.000 euros de la renta se destinarían íntegramente al acondicionamiento de la vivienda por parte del arrendador, el hoy demandado D. Teofilo. Las obras a efectuar por el demandado se detallaron y quedaron recogidas en el mensaje whatsappde fecha 3 de diciembre de 2021, que el propio demandado remitió a la Sra. Antonieta y que se acompaña como documento nº 4, y ello aparte de otras más que dice acreditar mediante audios que aporta a los autos.

En este contexto, la Sra. Antonieta abonó una serie de pagos, conforme a las anotaciones manuscritas y firmadas del puño y letra del propio demandado, y, a partir de ahí, se realizaron otros pagos hasta un total de 30.100 euros. Afirma que desconocía el estado de la vivienda y confió en que el arrendador se encargaría de que todo estuviera en las condiciones pactadas. Sucediendo que cuando, finalmente, la Sra. Antonieta recibió la vivienda, se encontró con que el demandado no había realizado las reformas pactadas y, los pocos trabajos ejecutados, resultaron ser defectuosos.

En definitiva, la vivienda no contaba con los elementos imprescindibles para su estancia en ella, tal como la falta de reparación de la cocina, estancias inacabadas, el suelo de la entrada colocado incorrectamente, problemas con la instalación eléctrica, así como la suciedad y el gravísimo problema de insalubridad de la vivienda afectada por una plaga. Se acompañan fotografías del estado de la vivienda al momento de su entrega, como grupo documental nº 18. Se aporta también un informe del perito D. Vicente, Arquitecto técnico, de fecha 5 de diciembre de 2022, que se acompaña como documento nº 19, el cual, tras la inspección de la vivienda, determinó los trabajos ejecutados por el demandado, valorando los mismos en un importe total de 4.395 euros, de los 10.000 euros que entregó la actora a tal efecto.

Por todo ello, la representación procesal de la demandante afirmaba que se vio en la necesidad de iniciar, por su cuenta, diversas reparaciones para intentar acondicionar la vivienda y poder hacer uso de ella, valorándose en el informe pericial que los trabajos realizados por la Sra. Antonieta en la suma de 5.349 euros.

La defensa de la actora añadía que, como consecuencia de todo ello, su clienta se vio privada del uso del inmueble que había arrendado, y, por ello, tuvo que continuar con el alquiler de la vivienda en la que venía residiendo, hasta el momento en que supuestamente debía entrar a vivir al inmueble objeto de litigio, lo que finalmente no se materializó debido al pésimo estado del mismo. Añade que ello le supuso un perjuicio económico de 7.500 euros a razón de 1.500 euros mensuales, a contar desde el 16 de abril hasta el 15 septiembre, según acreditan los whatsappsaportados, y concluye que, por motivos económicos obvios, tuvo que retornar a su casa en Valencia, donde no tenía que asumir más gastos de alquiler.

En fecha 22 de junio de 2022 se remitió al demandado burofax, a través del Letrado D. Héctor Valparis, mediante el cual le reiteraba la voluntad de la Sra. Antonieta de resolver el contrato suscrito en fecha 20 de mayo de 2022, enviándole a tal efecto propuesta de resolución. Se aporta como prueba el documento nº 23 y el justificante de entrega electrónica como documento nº 24.

Por todo ello, terminó suplicando que, estimando la demanda, se condene al demandado a abonar las cantidades debidas en concepto de indemnización y los perjuicios económicos derivados del incumplimiento contractual, todo ello con sus intereses, cuya cuantía asciende a cuarenta y siete mil euros con veintisiete euros y sesenta y seis céntimos de euro (47.027,66 €); concretando los pronunciamientos solicitados en el suplico de la demanda, en los siguientes:

"A. Se condene al demandado AL REEMBOLSO de TREINTA MIL CIEN EUROS (30.100 euros) por la renta abonada y resto de cantidades entregadas para la reforma de la vivienda que no pudo habitar la actora por incumplimiento del demandado.

B. Por el concepto de daños y perjuicios causados al no poder disponer de la vivienda objeto del contrato, se condene al demandado al abono de TRECE MIL NOVECIENTOS VEINTISIETE EUROS CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE EURO (13.927,66 €), correspondientes a 7.500 euros en concepto de indemnización por la renta que tuvo que pagar la actora por la otra vivienda al no poder hacer uso de la vivienda objeto de litigio, la cantidad de 5.349 euros en concepto del dinero abonado para las reparaciones de la vivienda, más otros 232,40 euros del seguro de hogar, 349,39 euros en concepto de la factura del aire acondicionado y 496,87 euros de los recibos de luz.

C. Se indemnice a mi mandante en la cantidad de TRES MIL EUROS (3.000 euros) en concepto de daños morales por no haber podido habitar la vivienda.

Todo ello con imposición de los intereses legales que correspondan y las costas del juicio a la parte demandada."

La parte demandada se opuso a la demanda alegando que fue la arrendataria quien se comprometió a realizar las obras de adecuación de la vivienda, ya que la misma las precisaba y pretendía tener a su gusto, para el uso al que manifestaba en ese momento precisar, que era convertirla en su vivienda habitual, compartida con sus empleadas. Reconoce que había ciertos desperfectos en el inmueble consistentes en instalaciones básicamente de electricidad, agua, pladur y baldosas, que se asumían por el hoy demandado, de modo que se pactó entre las partes que se realizarían obras de mejora en el inmueble, pero estas eran abonadas exclusivamente por la Sra. Antonieta, a excepción de 10.000 € que asumía el actor en concepto de obras necesarias, tal y como se suscribió finalmente en el contrato.

No obstante, afirma la representación procesal de la parte demandada que de estos 10.000 €, su cliente llegó a abonar un total de treinta mil setecientos veintiocho euros, según se acreditará posteriormente. Sostiene que Sra. Antonieta confió dichas obras al demandado, quién, junto a una empresa constructora, se encargó de comprar los materiales (siempre escogidos por la actora), contratar el personal necesario y, siguiendo instrucciones de la Sra. Antonieta, ejecutar las obras de mejora. De modo que, desde diciembre de 2021, fecha en la que se pactó iniciar las reformas, hasta mayo de 2022, el actor cesó en su anterior empleo y se dedicó íntegramente a las obras de reforma contratadas.

Afirma que, en enero de 2022 y sin haberse suscrito el contrato de arrendamiento, se entregaron por la actora 12.100 €, consistentes en 10.000 € para el inicio de las obras y 2.100 € en concepto de reserva del alquiler. Así se define en el escrito que ambos suscribieron de su puño y letra en fecha 9 de enero de 2022 y aportado de adverso en su documental. Añade que, aunque realicen manifestaciones como "FIANZA PARA HACER OBRAS", ese era su real significado.

Manifiesta que acompaña, como documentos números 1 a 10, justificantes de facturas abonadas por el demandado respecto a las personas subcontratadas, así como pruebas de compra de material, que no son en absoluto todos los gastos soportados, pero no se dispone de más factura en estos momentos dada la premura del plazo para contestar a la demanda.

Sigue refiriendo la parte demandada que, desde el mes de diciembre de 2021 a mayo de 2022, se ejecutaron las obras solicitadas de adverso y en este concepto, de modo que la actora le entregó un total de VEINTIDÓS MIL EUROS (22.000 €), en pago en efectivo en mano o bien en ingreso en cuenta, que están acreditados con el documento número 3 aportados de adverso. No obstante, refiere que, aunque se manifieste de adverso que estos pagos son en concepto de renta, nada más lejos de la realidad, puntualizando la demandada los aspectos que la Sala transcribirá en los puntos siguientes:

? "El contrato aún no estaba suscrito y todo lo que se estaba realizando eran obras de adecuación pactadas entre las partes. Llegado el mes de mayo, la Sra. Antonieta inicia su traslado ya a la vivienda objeto de autos. Ayudada en todo momento de mi mandante y contando ambas partes con las llaves de acceso, finalizan algunos remates en las obras, quedando pendientes de instalar muebles de cocina y baño, entre otras muchas cosas.

? No obstante, el día 22 de mayo de 2022, tras 22 días acudiendo diariamente a la vivienda, (por lo que evidentemente tenía pleno conocimiento del estado de la reforma), suscribe el contrato de arrendamiento, entrega 4.000 € en concepto de arrendamiento y cambia la cerradura, prohibiendo desde ese mismo momento el acceso a la vivienda a mi mandante.

? En ese momento la actora se trasladó al inmueble, junto a sus empleadas y, para sorpresa de mi mandante, inició en el mismo una actividad totalmente ilícita y prohibida, consistente en un prostíbulo. Evidentemente, las prisas en ocupar el inmueble aún no estando terminadas las obras, provenían del inicio de temporada a efectos turísticos.

? Ello provocó que mi cliente no pudiera finalizar los trabajos que se le habían encargado, teniendo incluso adquiridos muebles de cocina y electrodomésticos que no pudo llegar a entregar ni instalar, porque se negó el acceso a la vivienda para evitar que pudiera comprobar la verdadera actividad a la que se destinó su vivienda.

? Menos de un mes después, concretamente el 8 de junio, la Comunidad de Propietarios del inmueble pudo comprobar la actividad y exigió el cese de la actividad. Se acredita dicho extremo con el Documento número 11.

? Por tanto, esta parte solicitó que de inmediato cesara en dicha actividad y se reintegraran las llaves del inmueble resolviendo el contrato, a lo que la demandada se negó pues solicitaba se reintegraran las cantidades entregadas, según su postura en concepto de rentas, cuando por rentas no se había abonado más que lo suscrito en el contrato de alquiler y descrito anteriormente."

Finalmente, refiere que como quiera que el arrendador, hoy demandado, se negó a devolver las cantidades abonadas, la actora retuvo la posesión, que no entregó hasta finalizado el año de alquiler, concretamente el 12 de mayo de 2023, según se acredita en la demanda con el documento número 25 aportado; sin que hubiera abonado las rentas adeudadas, que se reclaman seguidamente mediante demanda reconvencional.

Por todo ello, terminó suplicando que se desestime la demanda y, asimismo, planteó demanda reconvencional de reclamación de cantidades pendientes de pago, concretada en los hechos siguientes:

? "Como ha quedado acreditado, se suscribió contrato de arrendamiento el pasado 22 de mayo de 2022. Se pactó en el mismo una renta anual de 19.000 €, no obstante, de forma verbal se acordó el pago de 25.200 € de renta anual más 2000 € de fianza, así se ha admitido de adverso y no debe ser un hecho controvertido.

? De dicho importe pactado, se han abonado 10.000 € el pasado 9 de enero 2022 y otros 4.000 € más en el momento de la firma del contrato.

? La demandada tuvo la posesión del inmueble desde el 22 de mayo de 2022 hasta el 12 de mayo de 2023, fecha en la que reintegró las llaves a mi representado, es decir, una anualidad completa.

? Del resto de la renta, concretamente ONCE MIL DOSCIENTOS EUROS (11.200 €) no se ha abonado importe alguno, como se desprende del escrito de contestación a la demanda."

Por todo ello, terminó suplicando que se tenga por interpuesta demanda reconvencional contra doña Antonieta, y tras los trámites legales oportunos "..., se condene a la demanda al pago de la cantidad adeudada de ONCE MIL DOSCIENTOS EUROS (11.200 €) así como las costas procesales en caso de oposición.".

La actora principal, ahora demandada en reconvención, contestó a esta oponiéndose y solicitando su desestimación, subrayando, al efecto, la excepción de contrato no cumplido, al haberse entregado una cosa distinta de la acordada, aliud pro alio,o bien inhabilidad para el destino pactado. Concretando que el arriendo de que trae causa la presente reconvención lo fue de una vivienda que nunca reunió los requisitos para ser habitable (y de hecho no lo fue), con lo que, frente a la reclamación de rentas del demando reconviniente, considera plenamente operativa la excepción de contrato no cumplido, de conformidad con el contenido fáctico la demanda.

Precisa que, en definitiva, para reclamar rentas debió el arrendador cumplir con la obligación de puesta a disposición de la vivienda en condiciones de uso conforme a su destino, lo que no verificó. Por lo que su pretensión debe ser desestimada pues entregó no sólo algo distinto de lo arrendado (aliud pro alio) sino además algo inhábil para el destino pactado, a pesar de las grandes cantidades económicas de que se le provisionó para que pudiera verificar el acondicionamiento de la vivienda.

Todo ello, remitiéndose al informe del perito D. Vicente de fecha 5 de diciembre de 2022, doc. nº 19, el cual: "tras la inspección de la vivienda, determinó los trabajos ejecutados por el demandado, valorando los mismos en un importe total de 4.395 euros, frente a los 10.000 euros que de conformidad con el contrato le entregó la Sra. Antonieta al reconviniente como parte de la renta y para que realizase los trabajos de reforma de la vivienda. Resultando además que de los trabajos que no realizó el arrendador, los que realizó resultaron en su mayoría ser deficientes, ser mal ejecutados, o no finalización, o con acabados no óptimos, según refiere el perito al respecto en su informe pericial sobre este punto y que dejamos trascrito: .../... Ello impidió a la Sra. Antonieta habitar la vivienda debido al mal estado en que se encontraba, y es por ello que se vio en la necesidad de iniciar por su cuenta diversas reparaciones para intentar acondicionarla y poder hacer uso de la vivienda objeto del arriendo, valorándose en el informe pericial que los trabajos realizados por la Sra. Antonieta ascienden a la cantidad de 5.349 euros. Ascendiendo EL TOTAL ABONADO por mi patrocinada a 35.449 Euros (30.100 + 5.349), correspondiendo a la renta de un inmueble que no pudo usar, más otras sumas de dinero imputadas a reparaciones, y el dinero invertido por mi clienta en reparaciones para la vivienda, importes que son objeto de reclamación en nuestra demanda."

Todo ello, reiterando la actora principal, ahora demandada en reconvención, que la vivienda objeto del contrato precisaba, para su habilidad y correcto uso, numerosas mejoras y reparaciones, que quedaron detalladas y recogidas en el mensaje whatsappde fecha 3 de diciembre de 2021 que el propio demandado remitió a la Sra. Antonieta, y que se acompañó como documento nº 4 al escrito de demanda, el cual solicita que se tenga por reproducido; refiriendo la actora principal, demandada en reconvención, el listado de defectos, al que procede remitirse.

SEGUNDO.-La sentencia de instancia desestimó ambas demandas, la principal y la reconvencional, y ello en base a la valoración de la prueba que, en lo esencial, pasa la Sala a transcribir en los puntos siguientes, a saber:

? "Entre este documental cabe reseñar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellas el 20.5.22. Si bien ambas han concordado en que no todo lo expresado en el mismo responde a lo realmente pactado.

? Por una parte, la renta no es de 19.000 euros sino de 25.000 euros anuales.

? Por otra parte no es cierto que la vivienda estuviera en perfecto estado de conservación y buenas condiciones de habitabilidad como se expresa en su estipulación segunda, ya que desde el inicio de la relación contractual se admite por ambas partes la necesidad de obras y reparaciones en la vivienda, pues no en vano acuerdan que estas sean asumidas por la arrendataria por el importe de 10.000 euros (estipulación cuarta 1).

? Tampoco se ajusta a la realidad la prohibición impuesta en la cláusula 10ª del contrato, que prohíbe a la arrendataria la realización de obras, toda vez que ambas partes han aceptado tácitamente que la actora venía autorizada a ello tal y como sucedió de hecho, según ambas partes relatan en sus escritos rectores.

? Asimismo cabe reseñar que la demandada aporta copia del acta de la junta extraordinaria convocada por la comunidad de propietarios el 8.6.22, referente a las molestias que generaba la actividad llevada a cabo en la vivienda arrendada (ac. 67).

? Y que según el burofax entregado el 15.5.23 la actora comunica al demandado la entrega de llaves a través de su letrado mediante burofax (ac. 30 y 31), momento en que estaba a punto de cumplirse la primera anualidad.

? En otro orden contamos con los interrogatorios practicados en la vista.

? La actora ha manifestado que se llevó de la vivienda todo lo que ella había comprado o puesto en la vivienda, incluido el papel de las paredes.

? El testigo D. Jesús María ha manifestado haber intervenido en las obras realizadas en la vivienda. El testigo ha declarado que la arrendataria les echó antes de terminar.

? En el mismo sentido ha declarado D. Alfonso, quien también trabajó en las obras realizadas en la vivienda, según dice, hasta que la actora entró.

? El testigo ha manifestado que cuando ella llegó lo sacó todo de la casa al jardín.

? Ambos testigos manifiestan que la vivienda no estaba en las condiciones que muestran las fotografías que se aportan en la demanda cuando la demandante tomó posesión de ella, sino que cuando salió de la misma".

Sobre la base de dichas pruebas, la sentencia la valoró jurídicamente el debate litigioso en el modo que la Sala pasa, asimismo, a transcribir (los subrayados son añadidos):

? "Al respecto apreciamos que la actora y arrendataria conocía el estado en que se encontraba la vivienda arrendada y lo consintió cuando firmó el contrato pues no en vano se deja constancia de la necesidad de ejecutar reparaciones y mejoras (estipulación 4ª).

? Así las cosas, la actora no puede ampararse en ningún desconocimiento acerca del estado de la vivienda cuando, con anterioridad a la fecha de la firma del contrato, pactó con el arrendador que este llevaría a cabo las obras necesarias para su acondicionamiento.

? Por otra parte consta y ha quedado acreditado que la actora tomó posesión de la vivienda antes de que las obras acordadas terminaran, lo que se constata a través de los testigos que han declarado en la vista.

? La actora decidió entonces dar por terminadas las obras, despidiendo a los obreros que se encontraban trabajando en la vivienda, según han declarado los dos testigos.

? En este contexto la actora asumió por si misma las obras que faltaban, según ella se reconoce, e incluso se ha tolerado por el propio arrendador como se desprende de su contestación a la demanda cuando dice que ella quería hacerlo a su gusto.

? Por otra parte también debe tenerse por acreditado que la actora inició una actividad económica en el inmueble arrendado que no era la propia de vivienda o de domicilio particular, hecho que queda reflejado en el acta de la junta de propietarios aportada por la demandada.

? Por último apreciamos que la actora se mantuvo en la posesión del inmueble hasta el mes de mayo siguiente, según su propia documental consistente en el burofax remitido al arrendador.

? Llegados a este punto concluimos, a la vista de las circunstancias expuestas, que la actora no se encuentra legitimada para reclamar la devolución de las cantidades empleadas en el acondicionamiento de la vivienda, toda vez que no permitió al arrendador que finalizara las obras iniciadas, contraviniendo lo dispuesto en el art. 1558 del Cc ., máxime cuando en la estipulación décima del contrato se prevé que si se otorgase permiso para la realización de obras al arrendatario "todas cuantas se realicen, quedaran a la finalización del contrato en beneficio de la propiedad, sin derecho a indemnización alguna para la parte arrendataria. Igualmente cualquier mejora realizada por la arrendataria, quedará en beneficio de la vivienda arrendada, sin que exista derecho a indemnización alguna por dicho concepto".

? Por lo demás tampoco procede reconocerle los perjuicios que aduce, dado que, como ha quedado acreditado, la vivienda se utilizó para otros fines distintos de vivienda.

? Por tanto, procede la íntegra desestimación de la demanda.

? En cuanto a la demanda reconvencional, esta debe correr igual suerte desestimatoria, toda vez que el arrendador también se halla incurso en causa de incumplimiento contractual, al no haber entregado el objeto arrendado, en este caso la vivienda, en condiciones adecuadas para su uso.

? A lo que se suma que ha reconocido haber recibido de la arrendataria la suma de 26.100 euros en concepto de obras, fianza y rentas (22.000 + 2110 + 4000), según su exposición en la contestación."

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación por la parte demandante principal, y ello en base a los motivos que seguidamente se referirán.

TERCERO.-Se subraya, por la representación procesal de la parte apelante, la inhabilidad de la vivienda para el uso pactado, así como la voluntad de su clienta, inmediatamente resolutoria del contrato, evidenciable por el burofax de 22 de junio de 2022; de donde infiere el no devengo de rentas y el derecho de reembolso de las cantidades entregadas y de los daños y perjuicios; destacando el no uso de la vivienda demostrado por la falta de consumo (doc. 21).

Cuestiona, asimismo, las conclusiones extraídas de la convocatoria de la Junta de la Comunidad de propietarios, refiriendo que, si bien en el documento 11 aporta la adversa un acta de una junta extraordinaria que tuvo lugar en fecha 8.6.22 y en la que se acuerda requerir a la propiedad para que adopte medidas para el cese de una actividad ilegal en la vivienda, sin embargo, afirma la apelante que: "..., sorprende a esta parte que se dé tan siquiera pábulo a este documento por cuanto de una revisión cronológica de los hechos se desprende que sencillamente no hay tiempo material para llevar a cabo en la vivienda actividad alguna ni legal ni de otro tipo. No olvidemos que la vivienda, cuando acordaron que el propietario la acondicionaría para el alquiler, estaba absolutamente abandonada, con indigentes y por tanto a merced de cualquier persona que quisiera ocuparla. El requerimiento, en cualquier caso no hace referencia a mi representada porque ella, que la quería para vivir, jamás llega a ocupar la vivienda debido al estado deplorable en el que se la entregó. Y prueba de ello son la comunicación vía burofax electrónico, la pericial y las fotografías (no impugnados de adverso) y que detallan que la vivienda no era habitable.".Precisa la apelante, en tal sentido, que este acta habla de "la actividad que viene produciéndose hace años",cuando la actora llegó a finales mayo del año 2022 y, a los pocos días, ya instó la resolución contractual.

En definitiva, concluye la recurrente que "La reunión se llevó a cabo porque los vecinos estaban ya hartos del propietario Sr. Teofilo y de su total abandono y dejadez de la vivienda (razón por la cual, cuando la Sra. Antonieta contrató con el Sr. Teofilo, dicha vivienda se hallaba en estado deplorable e inhabitable). Nada tiene que ver este requerimiento con la Sra. Antonieta, más allá de que este fue otro problema con el que se encontró la Sra. Antonieta. Es más, la convocatoria fue recibida por la Sra. Antonieta en fecha 2 de junio de 2022, y fue la propia Sra. Antonieta la que avisó al Sr. Teofilo de dicha junta por si quería acudir. Es evidente y cae por su propio peso que la Sra. Antonieta no tenía ninguna relación con dicha actividad, por todo lo ya expuesto, siendo éste un indicativo más del calvario que le ha supuesto a mi representada la relación con el demandado."

A mayor abundamiento, la representación procesal de la parte apelante realiza las siguientes reflexiones al respecto:

? "nótese que mi representada encuentra la convocatoria en la vivienda el día 2 de junio (en la que se explicita que se van a tratar las supuestas actividades ilícitas), como ella no tiene nada que ver ni nada que esconder, ella el día 4 de junio acaba de pagar 2.000€ más para la vivienda.

? Si finalmente mi representada no llega a ocupar el inmueble -(nótese que el día 7 de junio no tiene más remedio que adquirir un aire acondicionado para el apartamento en el que ella venía residiendo, avisando ya el día 7 de junio verbalmente al Sr. Teofilo, porque la casa era inhabitable, todo ello con independencia de la junta respecto de la que mi clienta era totalmente ajena, y ello porque las supuestas actividades venían de muchos años atrás, fruto de la dejadez y el abandono de la vivienda por parte del demandado)-, es a causa de la insalubridad y defectos del mismo. < /li>

? Mi representada se dedica a las inversiones inmobiliarias, hace años que vive por temporadas en Ibiza y esta casa era su oportunidad para poder por fin residir todo el año en Ibiza, como era su deseo."

Por todo ello, y cuestionando la valoración judicial de la prueba en los términos a los que procede remitirse en orden a la brevedad, terminó suplicando que se proceda a la íntegra estimación de la demanda, y, en el mismo sentido, se mantenga la desestimación de la reconvención; con expresa condena en costas a la adversa en ambas instancias.

La representación procesal de la apelada hizo propios los motivos de la resolución de primera instancia frente al recurso de apelación, y se opuso a este recordando que el contrato lo era por cinco años, y que la arrendataria tenía un compromiso de hacer obras, sin perjuicio del compromiso del arrendador consistente en invertir en las obras necesarias, reconociendo que: "Los desperfectos del inmueble se encontraban básicamente en las instalaciones de electricidad, agua, pladur y baldosas. Por ello, se pactó entre las partes que se realizarían obras de mejora en el inmueble y que serían ejecutadas por mi mandante, pero estas serían abonadas exclusivamente por la Sra. Antonieta, a excepción de 10.000 €, que asumía mi cliente en concepto de obras necesarias. Sin embargo, de estos 10.000 €, mi cliente llegó a abonar un total de TREINTA MIL SETECIENTOS VEINTIOCHO EUROS (30.728,00€), según quedó acreditado en el escrito de contestación a la demanda con los documentos números 1 al 10, mediante facturas de compras de materiales y de personas subcontratadas para las instalaciones necesarias. Así ha quedado debidamente acreditado en Autos. Las reformas debían realizarse entre diciembre de 2021 y mayo de 2022, tal fue la implicación de mi mandante, que dejó su anterior empleo para dedicarse exclusivamente a las obras contratadas. De todo lo anterior se desprende que la actora era plenamente conocedora del estado en el que se encontraba la vivienda arrendada y lo consintió cuando firmó el contrato, pues así se dejó constancia de la necesidad de ejecutar reparaciones y mejoras (estipulación 4ª).

De igual forma, así quedó sobradamente probado en la celebración de la vista, tal y como se detalla, llegando incluso a realizar pagos una vez ya había tomado posesión de la vivienda: ... Así las cosas, no puede ampararse en ningún tipo de desconocimiento acerca del estado de la vivienda cuando, con anterioridad a la fecha de la firma del contrato, pactó con el arrendador, que éste destinaría 10.000 euros."

Reitera la apelada que: "..., las obras debían ejecutarse desde el mes de Diciembre de 2021 al mes de mayo de 2022, siendo que la actora entregó a mi mandante un total de 22.000 euros en ese concepto, tal y como se refleja en el documento 3 del escrito de demanda, aportado de adverso. Aunque la parte contraria manifieste que estos pagos se realizaron en concepto de renta, esto NO sucedió así, dado que el contrato aún no estaba suscrito y todo lo que se estaban realizando eran obras de adecuación pactadas por las partes. Si esto no fuera suficiente, para entender que en ningún caso procede el reembolso de tales cantidades, el mes de mayo en que las obras principales debían estar finalizadas, la Sra. Antonieta se trasladó a la vivienda, ayudada en todo momento por mi mandante y contando ambos con una copia de las llaves, pues quedaban pendientes los últimos detalles de las obras e instalar mobiliario. No obstante, en fecha 22 de mayo de 2022, suscribe el contrato de arrendamiento, entrega 4000 € en concepto de arrendamiento y cambia la cerradura, prohibiendo desde ese mismo momento el acceso a la vivienda a mi mandante.".

Sostiene la apelada, asimismo y en relación a la posterior convocatoria de la Junta de la Comunidad de propietarios, que después de suscribir contrato de arrendamiento, la actora se trasladó al inmueble junto a sus empleadas "... y, para sorpresa de mi mandante, inició en el mismo una actividad totalmente ilícita y prohibida, consistente en un prostíbulo. Evidentemente, las prisas en ocupar el inmueble aún no estando terminadas las obras, provenían del inicio de temporada a efectos turísticos."

Por todo ello, la apelada concluyó en que ha quedado suficientemente probado que la actora inició una actividad económica en el inmueble arrendado que no era la propia de vivienda o de domicilio particular, y que, asimismo, la actora se mantuvo en la posesión del inmueble hasta el mes de mayo del año siguiente, según su propia documental consistente en el burofax remitido al arrendador.

Como corolario de lo expuesto, considera la apelada que la contraparte no se encuentra legitimada para reclamar la devolución de las cantidades empleadas en el acondicionamiento de la vivienda, toda vez que no permitió al arrendador que finalizara las obras iniciadas, contraviniendo lo dispuesto en el art. 1558 del CC.

Por todo ello, y tras negar la procedencia de las indemnizaciones solicitadas, pidió la desestimación de la apelación con imposición de costas a la apelante.

CUARTO.-Marco apelatorio en el que la Sala concuerda con la sentencia de instancia en que, ciertamente, como quiera que se reconoce por la demandada el contrato de arrendamiento, se ha de analizar el caso de autos bajo el prisma de los derechos y obligaciones de las partes en tales contratos, los cuales vienen definidos en los correspondientes artículos del Código Civil. Así, el arrendador viene obligado 1ª) a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato; 2º) A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada; y 3º) A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. Por su parte, el arrendatario está obligado: 1º) A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos; 2º) A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por tanto, la principal obligación del arrendatario es pagar la renta y hacer un uso acorde a lo pactado; y la del arrendador es entregar la cosa y mantenerla en condiciones aptas para su disfrute, para lo cual deberá llevar a cabo las obras necesarias a tal fin. Recordando la sentencia, en dicho sentido, el art. 1.558 del citado Código Civil, en lo que respecta a que, si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra.

No obstante, llama la atención a la Sala el hecho de que la conclusión judicial que impidió en primera instancia la estimación de la reconvención, cual es que: "...el arrendador también se halla incurso en causa de incumplimiento contractual, al no haber entregado el objeto arrendado, en este caso la vivienda, en condiciones adecuadas para su uso.".No ha sido cuestionada en esta alzada.

Por ello, se debe partir de la base de que, ciertamente, el arrendador no entregó la vivienda en condiciones para su uso. Además, tal conclusión se extrae también del hecho de que, pese a que la propia parte arrendadora, ahora apelada, admite de modo expreso que el inmueble tenía una serie de desperfectos y que, por ello, se pactó entre las partes que se realizarían obras de mejora en el inmueble y que serían ejecutadas por el arrendador, quien debía comenzar invirtiendo 10.000 € para tal fin. Sin embargo, lo cierto es que la propia parte demandada-apelante admite también que las obras, que debían ejecutarse "desde el mes de Diciembre de 2021 al mes de mayo de 2022",y para las que "la actora entregó a mi mandante un total de 22.000 euros en ese concepto",sin embargo, no se ejecutaron adecuadamente en dicho ínterin, pues así se deriva de la circunstancia, también probada y no cuestionada, de que cuando la actora suscribió el contrato a finales de mayo de 2022 (20/05/22), quedaban obras por hacer.

Por si fuera poco, la principal documental de la parte demandada (doc. núm. 1), a partir de la cual pretende haber invertido en el inmueble litigioso más de 30.000 euros, no aparece firmada ni sellada, y, en ella, además, se hace referencia al año 2023. Por otro lado, la pericial de la parte actora -provista de una colección fotográfica del estado de la vivienda-, prueba ratificada en la vista celebrada ante esta Sala, evidencia una serie de defectos y daños que no pudieron producirse en el periodo comprendido entre la ocupación de la vivienda por la actora y la realización de la pericial, dada la naturaleza de dichos daños y la antigüedad que de la mayoría de los mismos evidenciaban -así lo manifestó dicho perito en el acto de la vista oral llevada a cabo ante la Sala-. Ratificando el perito que no invirtió el demandado ni siquiera los 10.000 euros a los que expresamente se obligó, sino tal vez cifras que rondaron la mitad de dicha partida y que, desde luego, no otorgaron al inmueble la condición de vivienda habitable, según las propias manifestaciones del perito y la documental.

Llegados a este punto, nos hallamos en presencia de un importante incumplimiento contractual del arrendador que resulta justificado documental y pericialmente y que, además, sucede que la parte demandada-apelada no cuestiona en la alzada la conclusión judicial al respecto, que le llevó a desestimar la reconvención. De hecho, no niega la demandada que no terminó las obras antes de suscribir el contrato, puesto que reprocha a la actora que no le dejara acabarlas tras la firma del mismo y la toma de posesión por la demandante (y ello en un contexto en el que pudo hacerlas entre diciembre de 2021 y mayo de 2022, sin haberlo hecho).

En cualquier caso, todo ello aconteció en un contexto en el que reside también el reproche que la sentencia hace a la parte actora y que esta tampoco desvirtúa. Puesto que los acontecimientos y la prueba, incluida la testifical, llevaron a la Juzgadora a quoa concluir que la arrendataria negó la entrada a los trabajadores enviados por el arrendador para poder poner fin a las obras, incumpliendo también la hoy apelante sus deberes, derivados del contrato, en orden a facilitar al propietario el buen fin de la realización de las reparaciones que la vivienda aún precisaba.

QUINTO.-Todo lo cual nos sitúa ante un escenario apelatorio en el que se aprecian incumplimientos bilaterales que, en la consideración de la Sala, no pueden dar lugar al desenlace desestimatorio total de la pretensión actora, puesto que, en el propio razonamiento judicial subyace que, con tal decisión, la parte demandada retiene impunemente un importe total, en concepto de obras, fianza y rentas, de 22.000 €, 2.110 € y 4.000 € (se trata de cifras no cuestionada en la alzada por ninguna de las partes), pese a que la inquilina no pudo usar la vivienda para el fin pactado, y ello por razones en las que también tuvo protagonismo el incumplimiento de la parte demandada, no solo el de la parte actora.

Además, a dichas partidas hay que añadir la suma invertida por la actora en la vivienda, pericialmente situada por D. Vicente, en su informe de fecha 5 de diciembre de 2022 (doc. nº 19), en 5.349 euros, lo que asciende a un total de 33.459 €.

Bien entendido que no cabe adicionar por los otros conceptos reclamados (232,40 euros del seguro de hogar, 349,39 euros en concepto de la factura del aire acondicionado y 496,87 euros de los recibos de luz) por uso de la propia actora, ni las sumas de precio equivalente a otra vivienda hasta que regresó a Valencia (cuando, simultáneamente, la demandante retuvo el inmueble litigioso), o por daños morales, puesto que, como se ha referido, la responsabilidad derivada de los incumplimientos contractuales fue bilateral. Recuérdese, en dicho sentido, la exigente jurisprudencia en orden a la concesión de indemnizaciones por daños morales, difícilmente compatible con una situación cuya provocación no es ajena a la responsabilidad de la parte que reclama tal compensación.

Así las cosas, y habida cuenta de que la Sala no puede tener por probado que existiera causa de resolución contractual derivada del pretendido destino del inmueble por la actora para actividades ilícitas (que el arrendador asocia con prostitución), porque el propio acta de la Junta de la Comunidad de propietarios evidencia que esta se celebró el 8 de junio de 2022, un mes después de la ocupación por la actora, manifestando en ella que "dicha actividad se viene dando desde hace años en esta vivienda".La conclusión final es que debe haber una atribución bilateral de responsabilidades a ambas partes en el impropio desenlace del contrato de autos, lo que viene a justificar, en parte, la reclamación esgrimida en autos.

Llegados a este punto, y entendiendo que los respectivos incumplimientos de las partes, en defecto de mejor prueba, tiene un rango similar, la Sala concluye en que debe estimarse la demanda hasta la mitad de los importes referidos por la Sala. Condenando, en consecuencia, a la parte demandada a restituir a la actora la suma de 16.729,50 € de principal.

Lo que supone la estimación parcial de la demanda principal, sin entrar a la reconvencional, desestimada en primera instancia sin que se haya recurrido dicha decisión

SEXTO.-Al estimarse parcialmente la pretensión actora el principal concedido devengará el interés legal del dinero desde la fecha de la demanda - artículos 1.100 y 1.108 del Código Civil- y el interés legal incrementado en dos puntos a contar desde la fecha de la presente resolución judicial -artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-. Trayéndose a colación que, en materia de intereses moratorios, la Sala Civil del Tribunal Supremo, modificando su doctrina anterior (contenida en las sentencias de 15 de febrero y 30 de noviembre de 1982 y 21 de junio de 1985, entre otras muchas), ha dejado de considerar que la liquidez de la deuda sea un presupuesto de la mora del deudor, al admitir la existencia de ésta aunque en la demanda se hubiera reclamado el pago de una deuda de cuantía superior a la finalmente declarada en la sentencia y, por lo tanto, aunque el proceso hubiera servido para liquidar la obligación ( sentencias de 8 de noviembre de 2000, 26 de diciembre de 2001, 17 de noviembre de 2004, 9 de noviembre de 2005 y 30 de enero de 2007, entre otras). Este actual criterio, según precisan las sentencias de 16 de noviembre de 2007, que cita las de 4 de junio de 2006, 9 de febrero, 14 de junio y 2 de julio de 2007, y de 19 de mayo de 2008, entre otras, da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación y al justo equilibrio de los intereses en juego, y en definitiva a la plenitud de la tutela judicial, tomando como pautas de la razonabilidad el fundamento de la reclamación, las razones de la oposición, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de la adeudado, y demás circunstancias concurrentes, por lo que la solución exige una especial contemplación de las circunstancias del caso enjuiciado; sin que las del presente aconsejen la no aplicación de este criterio.

ÚLTIMO.-Al estimarse parcialmente el recurso de apelación, no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, mientras que las devengadas en primera instancia por la demanda principal, tampoco merecen pronunciamiento concreto al haber sido, finalmente, estimada solo en parte la demanda. Todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la representación procesal de la parte actora ejercitaba, en su calidad de arrendataria, acción de reclamación de cantidad por los daños y perjuicios que se habían ocasionado a su clienta por el incumplimiento del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que suscribió con el demandado en fecha 20 de mayo de 2022. Dicho contrato tenía por objeto la vivienda sita en la DIRECCION000, ubicada en la parroquia de DIRECCION001, de la Isla de Eivissa. La actora aporta el contrato como documento nº 1 y manifiesta que, si bien es cierto que este reflejó un precio anual de 19.000,00 euros, la realidad es que las partes pactaron que el mismo fuera de 25.200,00 euros, más una fianza de 2.000 euros (en total 27.200). Añade que, la vivienda objeto del contrato, se encontraba necesitada de numerosas mejoras y reparaciones, y, a tal efecto, las partes acordaron el plan de pago establecido en la cláusula cuarta del contrato, conforme a la cual los primeros 10.000 euros de la renta se destinarían íntegramente al acondicionamiento de la vivienda por parte del arrendador, el hoy demandado D. Teofilo. Las obras a efectuar por el demandado se detallaron y quedaron recogidas en el mensaje whatsappde fecha 3 de diciembre de 2021, que el propio demandado remitió a la Sra. Antonieta y que se acompaña como documento nº 4, y ello aparte de otras más que dice acreditar mediante audios que aporta a los autos.

En este contexto, la Sra. Antonieta abonó una serie de pagos, conforme a las anotaciones manuscritas y firmadas del puño y letra del propio demandado, y, a partir de ahí, se realizaron otros pagos hasta un total de 30.100 euros. Afirma que desconocía el estado de la vivienda y confió en que el arrendador se encargaría de que todo estuviera en las condiciones pactadas. Sucediendo que cuando, finalmente, la Sra. Antonieta recibió la vivienda, se encontró con que el demandado no había realizado las reformas pactadas y, los pocos trabajos ejecutados, resultaron ser defectuosos.

En definitiva, la vivienda no contaba con los elementos imprescindibles para su estancia en ella, tal como la falta de reparación de la cocina, estancias inacabadas, el suelo de la entrada colocado incorrectamente, problemas con la instalación eléctrica, así como la suciedad y el gravísimo problema de insalubridad de la vivienda afectada por una plaga. Se acompañan fotografías del estado de la vivienda al momento de su entrega, como grupo documental nº 18. Se aporta también un informe del perito D. Vicente, Arquitecto técnico, de fecha 5 de diciembre de 2022, que se acompaña como documento nº 19, el cual, tras la inspección de la vivienda, determinó los trabajos ejecutados por el demandado, valorando los mismos en un importe total de 4.395 euros, de los 10.000 euros que entregó la actora a tal efecto.

Por todo ello, la representación procesal de la demandante afirmaba que se vio en la necesidad de iniciar, por su cuenta, diversas reparaciones para intentar acondicionar la vivienda y poder hacer uso de ella, valorándose en el informe pericial que los trabajos realizados por la Sra. Antonieta en la suma de 5.349 euros.

La defensa de la actora añadía que, como consecuencia de todo ello, su clienta se vio privada del uso del inmueble que había arrendado, y, por ello, tuvo que continuar con el alquiler de la vivienda en la que venía residiendo, hasta el momento en que supuestamente debía entrar a vivir al inmueble objeto de litigio, lo que finalmente no se materializó debido al pésimo estado del mismo. Añade que ello le supuso un perjuicio económico de 7.500 euros a razón de 1.500 euros mensuales, a contar desde el 16 de abril hasta el 15 septiembre, según acreditan los whatsappsaportados, y concluye que, por motivos económicos obvios, tuvo que retornar a su casa en Valencia, donde no tenía que asumir más gastos de alquiler.

En fecha 22 de junio de 2022 se remitió al demandado burofax, a través del Letrado D. Héctor Valparis, mediante el cual le reiteraba la voluntad de la Sra. Antonieta de resolver el contrato suscrito en fecha 20 de mayo de 2022, enviándole a tal efecto propuesta de resolución. Se aporta como prueba el documento nº 23 y el justificante de entrega electrónica como documento nº 24.

Por todo ello, terminó suplicando que, estimando la demanda, se condene al demandado a abonar las cantidades debidas en concepto de indemnización y los perjuicios económicos derivados del incumplimiento contractual, todo ello con sus intereses, cuya cuantía asciende a cuarenta y siete mil euros con veintisiete euros y sesenta y seis céntimos de euro (47.027,66 €); concretando los pronunciamientos solicitados en el suplico de la demanda, en los siguientes:

"A. Se condene al demandado AL REEMBOLSO de TREINTA MIL CIEN EUROS (30.100 euros) por la renta abonada y resto de cantidades entregadas para la reforma de la vivienda que no pudo habitar la actora por incumplimiento del demandado.

B. Por el concepto de daños y perjuicios causados al no poder disponer de la vivienda objeto del contrato, se condene al demandado al abono de TRECE MIL NOVECIENTOS VEINTISIETE EUROS CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE EURO (13.927,66 €), correspondientes a 7.500 euros en concepto de indemnización por la renta que tuvo que pagar la actora por la otra vivienda al no poder hacer uso de la vivienda objeto de litigio, la cantidad de 5.349 euros en concepto del dinero abonado para las reparaciones de la vivienda, más otros 232,40 euros del seguro de hogar, 349,39 euros en concepto de la factura del aire acondicionado y 496,87 euros de los recibos de luz.

C. Se indemnice a mi mandante en la cantidad de TRES MIL EUROS (3.000 euros) en concepto de daños morales por no haber podido habitar la vivienda.

Todo ello con imposición de los intereses legales que correspondan y las costas del juicio a la parte demandada."

La parte demandada se opuso a la demanda alegando que fue la arrendataria quien se comprometió a realizar las obras de adecuación de la vivienda, ya que la misma las precisaba y pretendía tener a su gusto, para el uso al que manifestaba en ese momento precisar, que era convertirla en su vivienda habitual, compartida con sus empleadas. Reconoce que había ciertos desperfectos en el inmueble consistentes en instalaciones básicamente de electricidad, agua, pladur y baldosas, que se asumían por el hoy demandado, de modo que se pactó entre las partes que se realizarían obras de mejora en el inmueble, pero estas eran abonadas exclusivamente por la Sra. Antonieta, a excepción de 10.000 € que asumía el actor en concepto de obras necesarias, tal y como se suscribió finalmente en el contrato.

No obstante, afirma la representación procesal de la parte demandada que de estos 10.000 €, su cliente llegó a abonar un total de treinta mil setecientos veintiocho euros, según se acreditará posteriormente. Sostiene que Sra. Antonieta confió dichas obras al demandado, quién, junto a una empresa constructora, se encargó de comprar los materiales (siempre escogidos por la actora), contratar el personal necesario y, siguiendo instrucciones de la Sra. Antonieta, ejecutar las obras de mejora. De modo que, desde diciembre de 2021, fecha en la que se pactó iniciar las reformas, hasta mayo de 2022, el actor cesó en su anterior empleo y se dedicó íntegramente a las obras de reforma contratadas.

Afirma que, en enero de 2022 y sin haberse suscrito el contrato de arrendamiento, se entregaron por la actora 12.100 €, consistentes en 10.000 € para el inicio de las obras y 2.100 € en concepto de reserva del alquiler. Así se define en el escrito que ambos suscribieron de su puño y letra en fecha 9 de enero de 2022 y aportado de adverso en su documental. Añade que, aunque realicen manifestaciones como "FIANZA PARA HACER OBRAS", ese era su real significado.

Manifiesta que acompaña, como documentos números 1 a 10, justificantes de facturas abonadas por el demandado respecto a las personas subcontratadas, así como pruebas de compra de material, que no son en absoluto todos los gastos soportados, pero no se dispone de más factura en estos momentos dada la premura del plazo para contestar a la demanda.

Sigue refiriendo la parte demandada que, desde el mes de diciembre de 2021 a mayo de 2022, se ejecutaron las obras solicitadas de adverso y en este concepto, de modo que la actora le entregó un total de VEINTIDÓS MIL EUROS (22.000 €), en pago en efectivo en mano o bien en ingreso en cuenta, que están acreditados con el documento número 3 aportados de adverso. No obstante, refiere que, aunque se manifieste de adverso que estos pagos son en concepto de renta, nada más lejos de la realidad, puntualizando la demandada los aspectos que la Sala transcribirá en los puntos siguientes:

? "El contrato aún no estaba suscrito y todo lo que se estaba realizando eran obras de adecuación pactadas entre las partes. Llegado el mes de mayo, la Sra. Antonieta inicia su traslado ya a la vivienda objeto de autos. Ayudada en todo momento de mi mandante y contando ambas partes con las llaves de acceso, finalizan algunos remates en las obras, quedando pendientes de instalar muebles de cocina y baño, entre otras muchas cosas.

? No obstante, el día 22 de mayo de 2022, tras 22 días acudiendo diariamente a la vivienda, (por lo que evidentemente tenía pleno conocimiento del estado de la reforma), suscribe el contrato de arrendamiento, entrega 4.000 € en concepto de arrendamiento y cambia la cerradura, prohibiendo desde ese mismo momento el acceso a la vivienda a mi mandante.

? En ese momento la actora se trasladó al inmueble, junto a sus empleadas y, para sorpresa de mi mandante, inició en el mismo una actividad totalmente ilícita y prohibida, consistente en un prostíbulo. Evidentemente, las prisas en ocupar el inmueble aún no estando terminadas las obras, provenían del inicio de temporada a efectos turísticos.

? Ello provocó que mi cliente no pudiera finalizar los trabajos que se le habían encargado, teniendo incluso adquiridos muebles de cocina y electrodomésticos que no pudo llegar a entregar ni instalar, porque se negó el acceso a la vivienda para evitar que pudiera comprobar la verdadera actividad a la que se destinó su vivienda.

? Menos de un mes después, concretamente el 8 de junio, la Comunidad de Propietarios del inmueble pudo comprobar la actividad y exigió el cese de la actividad. Se acredita dicho extremo con el Documento número 11.

? Por tanto, esta parte solicitó que de inmediato cesara en dicha actividad y se reintegraran las llaves del inmueble resolviendo el contrato, a lo que la demandada se negó pues solicitaba se reintegraran las cantidades entregadas, según su postura en concepto de rentas, cuando por rentas no se había abonado más que lo suscrito en el contrato de alquiler y descrito anteriormente."

Finalmente, refiere que como quiera que el arrendador, hoy demandado, se negó a devolver las cantidades abonadas, la actora retuvo la posesión, que no entregó hasta finalizado el año de alquiler, concretamente el 12 de mayo de 2023, según se acredita en la demanda con el documento número 25 aportado; sin que hubiera abonado las rentas adeudadas, que se reclaman seguidamente mediante demanda reconvencional.

Por todo ello, terminó suplicando que se desestime la demanda y, asimismo, planteó demanda reconvencional de reclamación de cantidades pendientes de pago, concretada en los hechos siguientes:

? "Como ha quedado acreditado, se suscribió contrato de arrendamiento el pasado 22 de mayo de 2022. Se pactó en el mismo una renta anual de 19.000 €, no obstante, de forma verbal se acordó el pago de 25.200 € de renta anual más 2000 € de fianza, así se ha admitido de adverso y no debe ser un hecho controvertido.

? De dicho importe pactado, se han abonado 10.000 € el pasado 9 de enero 2022 y otros 4.000 € más en el momento de la firma del contrato.

? La demandada tuvo la posesión del inmueble desde el 22 de mayo de 2022 hasta el 12 de mayo de 2023, fecha en la que reintegró las llaves a mi representado, es decir, una anualidad completa.

? Del resto de la renta, concretamente ONCE MIL DOSCIENTOS EUROS (11.200 €) no se ha abonado importe alguno, como se desprende del escrito de contestación a la demanda."

Por todo ello, terminó suplicando que se tenga por interpuesta demanda reconvencional contra doña Antonieta, y tras los trámites legales oportunos "..., se condene a la demanda al pago de la cantidad adeudada de ONCE MIL DOSCIENTOS EUROS (11.200 €) así como las costas procesales en caso de oposición.".

La actora principal, ahora demandada en reconvención, contestó a esta oponiéndose y solicitando su desestimación, subrayando, al efecto, la excepción de contrato no cumplido, al haberse entregado una cosa distinta de la acordada, aliud pro alio,o bien inhabilidad para el destino pactado. Concretando que el arriendo de que trae causa la presente reconvención lo fue de una vivienda que nunca reunió los requisitos para ser habitable (y de hecho no lo fue), con lo que, frente a la reclamación de rentas del demando reconviniente, considera plenamente operativa la excepción de contrato no cumplido, de conformidad con el contenido fáctico la demanda.

Precisa que, en definitiva, para reclamar rentas debió el arrendador cumplir con la obligación de puesta a disposición de la vivienda en condiciones de uso conforme a su destino, lo que no verificó. Por lo que su pretensión debe ser desestimada pues entregó no sólo algo distinto de lo arrendado (aliud pro alio) sino además algo inhábil para el destino pactado, a pesar de las grandes cantidades económicas de que se le provisionó para que pudiera verificar el acondicionamiento de la vivienda.

Todo ello, remitiéndose al informe del perito D. Vicente de fecha 5 de diciembre de 2022, doc. nº 19, el cual: "tras la inspección de la vivienda, determinó los trabajos ejecutados por el demandado, valorando los mismos en un importe total de 4.395 euros, frente a los 10.000 euros que de conformidad con el contrato le entregó la Sra. Antonieta al reconviniente como parte de la renta y para que realizase los trabajos de reforma de la vivienda. Resultando además que de los trabajos que no realizó el arrendador, los que realizó resultaron en su mayoría ser deficientes, ser mal ejecutados, o no finalización, o con acabados no óptimos, según refiere el perito al respecto en su informe pericial sobre este punto y que dejamos trascrito: .../... Ello impidió a la Sra. Antonieta habitar la vivienda debido al mal estado en que se encontraba, y es por ello que se vio en la necesidad de iniciar por su cuenta diversas reparaciones para intentar acondicionarla y poder hacer uso de la vivienda objeto del arriendo, valorándose en el informe pericial que los trabajos realizados por la Sra. Antonieta ascienden a la cantidad de 5.349 euros. Ascendiendo EL TOTAL ABONADO por mi patrocinada a 35.449 Euros (30.100 + 5.349), correspondiendo a la renta de un inmueble que no pudo usar, más otras sumas de dinero imputadas a reparaciones, y el dinero invertido por mi clienta en reparaciones para la vivienda, importes que son objeto de reclamación en nuestra demanda."

Todo ello, reiterando la actora principal, ahora demandada en reconvención, que la vivienda objeto del contrato precisaba, para su habilidad y correcto uso, numerosas mejoras y reparaciones, que quedaron detalladas y recogidas en el mensaje whatsappde fecha 3 de diciembre de 2021 que el propio demandado remitió a la Sra. Antonieta, y que se acompañó como documento nº 4 al escrito de demanda, el cual solicita que se tenga por reproducido; refiriendo la actora principal, demandada en reconvención, el listado de defectos, al que procede remitirse.

SEGUNDO.-La sentencia de instancia desestimó ambas demandas, la principal y la reconvencional, y ello en base a la valoración de la prueba que, en lo esencial, pasa la Sala a transcribir en los puntos siguientes, a saber:

? "Entre este documental cabe reseñar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellas el 20.5.22. Si bien ambas han concordado en que no todo lo expresado en el mismo responde a lo realmente pactado.

? Por una parte, la renta no es de 19.000 euros sino de 25.000 euros anuales.

? Por otra parte no es cierto que la vivienda estuviera en perfecto estado de conservación y buenas condiciones de habitabilidad como se expresa en su estipulación segunda, ya que desde el inicio de la relación contractual se admite por ambas partes la necesidad de obras y reparaciones en la vivienda, pues no en vano acuerdan que estas sean asumidas por la arrendataria por el importe de 10.000 euros (estipulación cuarta 1).

? Tampoco se ajusta a la realidad la prohibición impuesta en la cláusula 10ª del contrato, que prohíbe a la arrendataria la realización de obras, toda vez que ambas partes han aceptado tácitamente que la actora venía autorizada a ello tal y como sucedió de hecho, según ambas partes relatan en sus escritos rectores.

? Asimismo cabe reseñar que la demandada aporta copia del acta de la junta extraordinaria convocada por la comunidad de propietarios el 8.6.22, referente a las molestias que generaba la actividad llevada a cabo en la vivienda arrendada (ac. 67).

? Y que según el burofax entregado el 15.5.23 la actora comunica al demandado la entrega de llaves a través de su letrado mediante burofax (ac. 30 y 31), momento en que estaba a punto de cumplirse la primera anualidad.

? En otro orden contamos con los interrogatorios practicados en la vista.

? La actora ha manifestado que se llevó de la vivienda todo lo que ella había comprado o puesto en la vivienda, incluido el papel de las paredes.

? El testigo D. Jesús María ha manifestado haber intervenido en las obras realizadas en la vivienda. El testigo ha declarado que la arrendataria les echó antes de terminar.

? En el mismo sentido ha declarado D. Alfonso, quien también trabajó en las obras realizadas en la vivienda, según dice, hasta que la actora entró.

? El testigo ha manifestado que cuando ella llegó lo sacó todo de la casa al jardín.

? Ambos testigos manifiestan que la vivienda no estaba en las condiciones que muestran las fotografías que se aportan en la demanda cuando la demandante tomó posesión de ella, sino que cuando salió de la misma".

Sobre la base de dichas pruebas, la sentencia la valoró jurídicamente el debate litigioso en el modo que la Sala pasa, asimismo, a transcribir (los subrayados son añadidos):

? "Al respecto apreciamos que la actora y arrendataria conocía el estado en que se encontraba la vivienda arrendada y lo consintió cuando firmó el contrato pues no en vano se deja constancia de la necesidad de ejecutar reparaciones y mejoras (estipulación 4ª).

? Así las cosas, la actora no puede ampararse en ningún desconocimiento acerca del estado de la vivienda cuando, con anterioridad a la fecha de la firma del contrato, pactó con el arrendador que este llevaría a cabo las obras necesarias para su acondicionamiento.

? Por otra parte consta y ha quedado acreditado que la actora tomó posesión de la vivienda antes de que las obras acordadas terminaran, lo que se constata a través de los testigos que han declarado en la vista.

? La actora decidió entonces dar por terminadas las obras, despidiendo a los obreros que se encontraban trabajando en la vivienda, según han declarado los dos testigos.

? En este contexto la actora asumió por si misma las obras que faltaban, según ella se reconoce, e incluso se ha tolerado por el propio arrendador como se desprende de su contestación a la demanda cuando dice que ella quería hacerlo a su gusto.

? Por otra parte también debe tenerse por acreditado que la actora inició una actividad económica en el inmueble arrendado que no era la propia de vivienda o de domicilio particular, hecho que queda reflejado en el acta de la junta de propietarios aportada por la demandada.

? Por último apreciamos que la actora se mantuvo en la posesión del inmueble hasta el mes de mayo siguiente, según su propia documental consistente en el burofax remitido al arrendador.

? Llegados a este punto concluimos, a la vista de las circunstancias expuestas, que la actora no se encuentra legitimada para reclamar la devolución de las cantidades empleadas en el acondicionamiento de la vivienda, toda vez que no permitió al arrendador que finalizara las obras iniciadas, contraviniendo lo dispuesto en el art. 1558 del Cc ., máxime cuando en la estipulación décima del contrato se prevé que si se otorgase permiso para la realización de obras al arrendatario "todas cuantas se realicen, quedaran a la finalización del contrato en beneficio de la propiedad, sin derecho a indemnización alguna para la parte arrendataria. Igualmente cualquier mejora realizada por la arrendataria, quedará en beneficio de la vivienda arrendada, sin que exista derecho a indemnización alguna por dicho concepto".

? Por lo demás tampoco procede reconocerle los perjuicios que aduce, dado que, como ha quedado acreditado, la vivienda se utilizó para otros fines distintos de vivienda.

? Por tanto, procede la íntegra desestimación de la demanda.

? En cuanto a la demanda reconvencional, esta debe correr igual suerte desestimatoria, toda vez que el arrendador también se halla incurso en causa de incumplimiento contractual, al no haber entregado el objeto arrendado, en este caso la vivienda, en condiciones adecuadas para su uso.

? A lo que se suma que ha reconocido haber recibido de la arrendataria la suma de 26.100 euros en concepto de obras, fianza y rentas (22.000 + 2110 + 4000), según su exposición en la contestación."

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación por la parte demandante principal, y ello en base a los motivos que seguidamente se referirán.

TERCERO.-Se subraya, por la representación procesal de la parte apelante, la inhabilidad de la vivienda para el uso pactado, así como la voluntad de su clienta, inmediatamente resolutoria del contrato, evidenciable por el burofax de 22 de junio de 2022; de donde infiere el no devengo de rentas y el derecho de reembolso de las cantidades entregadas y de los daños y perjuicios; destacando el no uso de la vivienda demostrado por la falta de consumo (doc. 21).

Cuestiona, asimismo, las conclusiones extraídas de la convocatoria de la Junta de la Comunidad de propietarios, refiriendo que, si bien en el documento 11 aporta la adversa un acta de una junta extraordinaria que tuvo lugar en fecha 8.6.22 y en la que se acuerda requerir a la propiedad para que adopte medidas para el cese de una actividad ilegal en la vivienda, sin embargo, afirma la apelante que: "..., sorprende a esta parte que se dé tan siquiera pábulo a este documento por cuanto de una revisión cronológica de los hechos se desprende que sencillamente no hay tiempo material para llevar a cabo en la vivienda actividad alguna ni legal ni de otro tipo. No olvidemos que la vivienda, cuando acordaron que el propietario la acondicionaría para el alquiler, estaba absolutamente abandonada, con indigentes y por tanto a merced de cualquier persona que quisiera ocuparla. El requerimiento, en cualquier caso no hace referencia a mi representada porque ella, que la quería para vivir, jamás llega a ocupar la vivienda debido al estado deplorable en el que se la entregó. Y prueba de ello son la comunicación vía burofax electrónico, la pericial y las fotografías (no impugnados de adverso) y que detallan que la vivienda no era habitable.".Precisa la apelante, en tal sentido, que este acta habla de "la actividad que viene produciéndose hace años",cuando la actora llegó a finales mayo del año 2022 y, a los pocos días, ya instó la resolución contractual.

En definitiva, concluye la recurrente que "La reunión se llevó a cabo porque los vecinos estaban ya hartos del propietario Sr. Teofilo y de su total abandono y dejadez de la vivienda (razón por la cual, cuando la Sra. Antonieta contrató con el Sr. Teofilo, dicha vivienda se hallaba en estado deplorable e inhabitable). Nada tiene que ver este requerimiento con la Sra. Antonieta, más allá de que este fue otro problema con el que se encontró la Sra. Antonieta. Es más, la convocatoria fue recibida por la Sra. Antonieta en fecha 2 de junio de 2022, y fue la propia Sra. Antonieta la que avisó al Sr. Teofilo de dicha junta por si quería acudir. Es evidente y cae por su propio peso que la Sra. Antonieta no tenía ninguna relación con dicha actividad, por todo lo ya expuesto, siendo éste un indicativo más del calvario que le ha supuesto a mi representada la relación con el demandado."

A mayor abundamiento, la representación procesal de la parte apelante realiza las siguientes reflexiones al respecto:

? "nótese que mi representada encuentra la convocatoria en la vivienda el día 2 de junio (en la que se explicita que se van a tratar las supuestas actividades ilícitas), como ella no tiene nada que ver ni nada que esconder, ella el día 4 de junio acaba de pagar 2.000€ más para la vivienda.

? Si finalmente mi representada no llega a ocupar el inmueble -(nótese que el día 7 de junio no tiene más remedio que adquirir un aire acondicionado para el apartamento en el que ella venía residiendo, avisando ya el día 7 de junio verbalmente al Sr. Teofilo, porque la casa era inhabitable, todo ello con independencia de la junta respecto de la que mi clienta era totalmente ajena, y ello porque las supuestas actividades venían de muchos años atrás, fruto de la dejadez y el abandono de la vivienda por parte del demandado)-, es a causa de la insalubridad y defectos del mismo. < /li>

? Mi representada se dedica a las inversiones inmobiliarias, hace años que vive por temporadas en Ibiza y esta casa era su oportunidad para poder por fin residir todo el año en Ibiza, como era su deseo."

Por todo ello, y cuestionando la valoración judicial de la prueba en los términos a los que procede remitirse en orden a la brevedad, terminó suplicando que se proceda a la íntegra estimación de la demanda, y, en el mismo sentido, se mantenga la desestimación de la reconvención; con expresa condena en costas a la adversa en ambas instancias.

La representación procesal de la apelada hizo propios los motivos de la resolución de primera instancia frente al recurso de apelación, y se opuso a este recordando que el contrato lo era por cinco años, y que la arrendataria tenía un compromiso de hacer obras, sin perjuicio del compromiso del arrendador consistente en invertir en las obras necesarias, reconociendo que: "Los desperfectos del inmueble se encontraban básicamente en las instalaciones de electricidad, agua, pladur y baldosas. Por ello, se pactó entre las partes que se realizarían obras de mejora en el inmueble y que serían ejecutadas por mi mandante, pero estas serían abonadas exclusivamente por la Sra. Antonieta, a excepción de 10.000 €, que asumía mi cliente en concepto de obras necesarias. Sin embargo, de estos 10.000 €, mi cliente llegó a abonar un total de TREINTA MIL SETECIENTOS VEINTIOCHO EUROS (30.728,00€), según quedó acreditado en el escrito de contestación a la demanda con los documentos números 1 al 10, mediante facturas de compras de materiales y de personas subcontratadas para las instalaciones necesarias. Así ha quedado debidamente acreditado en Autos. Las reformas debían realizarse entre diciembre de 2021 y mayo de 2022, tal fue la implicación de mi mandante, que dejó su anterior empleo para dedicarse exclusivamente a las obras contratadas. De todo lo anterior se desprende que la actora era plenamente conocedora del estado en el que se encontraba la vivienda arrendada y lo consintió cuando firmó el contrato, pues así se dejó constancia de la necesidad de ejecutar reparaciones y mejoras (estipulación 4ª).

De igual forma, así quedó sobradamente probado en la celebración de la vista, tal y como se detalla, llegando incluso a realizar pagos una vez ya había tomado posesión de la vivienda: ... Así las cosas, no puede ampararse en ningún tipo de desconocimiento acerca del estado de la vivienda cuando, con anterioridad a la fecha de la firma del contrato, pactó con el arrendador, que éste destinaría 10.000 euros."

Reitera la apelada que: "..., las obras debían ejecutarse desde el mes de Diciembre de 2021 al mes de mayo de 2022, siendo que la actora entregó a mi mandante un total de 22.000 euros en ese concepto, tal y como se refleja en el documento 3 del escrito de demanda, aportado de adverso. Aunque la parte contraria manifieste que estos pagos se realizaron en concepto de renta, esto NO sucedió así, dado que el contrato aún no estaba suscrito y todo lo que se estaban realizando eran obras de adecuación pactadas por las partes. Si esto no fuera suficiente, para entender que en ningún caso procede el reembolso de tales cantidades, el mes de mayo en que las obras principales debían estar finalizadas, la Sra. Antonieta se trasladó a la vivienda, ayudada en todo momento por mi mandante y contando ambos con una copia de las llaves, pues quedaban pendientes los últimos detalles de las obras e instalar mobiliario. No obstante, en fecha 22 de mayo de 2022, suscribe el contrato de arrendamiento, entrega 4000 € en concepto de arrendamiento y cambia la cerradura, prohibiendo desde ese mismo momento el acceso a la vivienda a mi mandante.".

Sostiene la apelada, asimismo y en relación a la posterior convocatoria de la Junta de la Comunidad de propietarios, que después de suscribir contrato de arrendamiento, la actora se trasladó al inmueble junto a sus empleadas "... y, para sorpresa de mi mandante, inició en el mismo una actividad totalmente ilícita y prohibida, consistente en un prostíbulo. Evidentemente, las prisas en ocupar el inmueble aún no estando terminadas las obras, provenían del inicio de temporada a efectos turísticos."

Por todo ello, la apelada concluyó en que ha quedado suficientemente probado que la actora inició una actividad económica en el inmueble arrendado que no era la propia de vivienda o de domicilio particular, y que, asimismo, la actora se mantuvo en la posesión del inmueble hasta el mes de mayo del año siguiente, según su propia documental consistente en el burofax remitido al arrendador.

Como corolario de lo expuesto, considera la apelada que la contraparte no se encuentra legitimada para reclamar la devolución de las cantidades empleadas en el acondicionamiento de la vivienda, toda vez que no permitió al arrendador que finalizara las obras iniciadas, contraviniendo lo dispuesto en el art. 1558 del CC.

Por todo ello, y tras negar la procedencia de las indemnizaciones solicitadas, pidió la desestimación de la apelación con imposición de costas a la apelante.

CUARTO.-Marco apelatorio en el que la Sala concuerda con la sentencia de instancia en que, ciertamente, como quiera que se reconoce por la demandada el contrato de arrendamiento, se ha de analizar el caso de autos bajo el prisma de los derechos y obligaciones de las partes en tales contratos, los cuales vienen definidos en los correspondientes artículos del Código Civil. Así, el arrendador viene obligado 1ª) a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato; 2º) A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada; y 3º) A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. Por su parte, el arrendatario está obligado: 1º) A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos; 2º) A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por tanto, la principal obligación del arrendatario es pagar la renta y hacer un uso acorde a lo pactado; y la del arrendador es entregar la cosa y mantenerla en condiciones aptas para su disfrute, para lo cual deberá llevar a cabo las obras necesarias a tal fin. Recordando la sentencia, en dicho sentido, el art. 1.558 del citado Código Civil, en lo que respecta a que, si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra.

No obstante, llama la atención a la Sala el hecho de que la conclusión judicial que impidió en primera instancia la estimación de la reconvención, cual es que: "...el arrendador también se halla incurso en causa de incumplimiento contractual, al no haber entregado el objeto arrendado, en este caso la vivienda, en condiciones adecuadas para su uso.".No ha sido cuestionada en esta alzada.

Por ello, se debe partir de la base de que, ciertamente, el arrendador no entregó la vivienda en condiciones para su uso. Además, tal conclusión se extrae también del hecho de que, pese a que la propia parte arrendadora, ahora apelada, admite de modo expreso que el inmueble tenía una serie de desperfectos y que, por ello, se pactó entre las partes que se realizarían obras de mejora en el inmueble y que serían ejecutadas por el arrendador, quien debía comenzar invirtiendo 10.000 € para tal fin. Sin embargo, lo cierto es que la propia parte demandada-apelante admite también que las obras, que debían ejecutarse "desde el mes de Diciembre de 2021 al mes de mayo de 2022",y para las que "la actora entregó a mi mandante un total de 22.000 euros en ese concepto",sin embargo, no se ejecutaron adecuadamente en dicho ínterin, pues así se deriva de la circunstancia, también probada y no cuestionada, de que cuando la actora suscribió el contrato a finales de mayo de 2022 (20/05/22), quedaban obras por hacer.

Por si fuera poco, la principal documental de la parte demandada (doc. núm. 1), a partir de la cual pretende haber invertido en el inmueble litigioso más de 30.000 euros, no aparece firmada ni sellada, y, en ella, además, se hace referencia al año 2023. Por otro lado, la pericial de la parte actora -provista de una colección fotográfica del estado de la vivienda-, prueba ratificada en la vista celebrada ante esta Sala, evidencia una serie de defectos y daños que no pudieron producirse en el periodo comprendido entre la ocupación de la vivienda por la actora y la realización de la pericial, dada la naturaleza de dichos daños y la antigüedad que de la mayoría de los mismos evidenciaban -así lo manifestó dicho perito en el acto de la vista oral llevada a cabo ante la Sala-. Ratificando el perito que no invirtió el demandado ni siquiera los 10.000 euros a los que expresamente se obligó, sino tal vez cifras que rondaron la mitad de dicha partida y que, desde luego, no otorgaron al inmueble la condición de vivienda habitable, según las propias manifestaciones del perito y la documental.

Llegados a este punto, nos hallamos en presencia de un importante incumplimiento contractual del arrendador que resulta justificado documental y pericialmente y que, además, sucede que la parte demandada-apelada no cuestiona en la alzada la conclusión judicial al respecto, que le llevó a desestimar la reconvención. De hecho, no niega la demandada que no terminó las obras antes de suscribir el contrato, puesto que reprocha a la actora que no le dejara acabarlas tras la firma del mismo y la toma de posesión por la demandante (y ello en un contexto en el que pudo hacerlas entre diciembre de 2021 y mayo de 2022, sin haberlo hecho).

En cualquier caso, todo ello aconteció en un contexto en el que reside también el reproche que la sentencia hace a la parte actora y que esta tampoco desvirtúa. Puesto que los acontecimientos y la prueba, incluida la testifical, llevaron a la Juzgadora a quoa concluir que la arrendataria negó la entrada a los trabajadores enviados por el arrendador para poder poner fin a las obras, incumpliendo también la hoy apelante sus deberes, derivados del contrato, en orden a facilitar al propietario el buen fin de la realización de las reparaciones que la vivienda aún precisaba.

QUINTO.-Todo lo cual nos sitúa ante un escenario apelatorio en el que se aprecian incumplimientos bilaterales que, en la consideración de la Sala, no pueden dar lugar al desenlace desestimatorio total de la pretensión actora, puesto que, en el propio razonamiento judicial subyace que, con tal decisión, la parte demandada retiene impunemente un importe total, en concepto de obras, fianza y rentas, de 22.000 €, 2.110 € y 4.000 € (se trata de cifras no cuestionada en la alzada por ninguna de las partes), pese a que la inquilina no pudo usar la vivienda para el fin pactado, y ello por razones en las que también tuvo protagonismo el incumplimiento de la parte demandada, no solo el de la parte actora.

Además, a dichas partidas hay que añadir la suma invertida por la actora en la vivienda, pericialmente situada por D. Vicente, en su informe de fecha 5 de diciembre de 2022 (doc. nº 19), en 5.349 euros, lo que asciende a un total de 33.459 €.

Bien entendido que no cabe adicionar por los otros conceptos reclamados (232,40 euros del seguro de hogar, 349,39 euros en concepto de la factura del aire acondicionado y 496,87 euros de los recibos de luz) por uso de la propia actora, ni las sumas de precio equivalente a otra vivienda hasta que regresó a Valencia (cuando, simultáneamente, la demandante retuvo el inmueble litigioso), o por daños morales, puesto que, como se ha referido, la responsabilidad derivada de los incumplimientos contractuales fue bilateral. Recuérdese, en dicho sentido, la exigente jurisprudencia en orden a la concesión de indemnizaciones por daños morales, difícilmente compatible con una situación cuya provocación no es ajena a la responsabilidad de la parte que reclama tal compensación.

Así las cosas, y habida cuenta de que la Sala no puede tener por probado que existiera causa de resolución contractual derivada del pretendido destino del inmueble por la actora para actividades ilícitas (que el arrendador asocia con prostitución), porque el propio acta de la Junta de la Comunidad de propietarios evidencia que esta se celebró el 8 de junio de 2022, un mes después de la ocupación por la actora, manifestando en ella que "dicha actividad se viene dando desde hace años en esta vivienda".La conclusión final es que debe haber una atribución bilateral de responsabilidades a ambas partes en el impropio desenlace del contrato de autos, lo que viene a justificar, en parte, la reclamación esgrimida en autos.

Llegados a este punto, y entendiendo que los respectivos incumplimientos de las partes, en defecto de mejor prueba, tiene un rango similar, la Sala concluye en que debe estimarse la demanda hasta la mitad de los importes referidos por la Sala. Condenando, en consecuencia, a la parte demandada a restituir a la actora la suma de 16.729,50 € de principal.

Lo que supone la estimación parcial de la demanda principal, sin entrar a la reconvencional, desestimada en primera instancia sin que se haya recurrido dicha decisión

SEXTO.-Al estimarse parcialmente la pretensión actora el principal concedido devengará el interés legal del dinero desde la fecha de la demanda - artículos 1.100 y 1.108 del Código Civil- y el interés legal incrementado en dos puntos a contar desde la fecha de la presente resolución judicial -artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-. Trayéndose a colación que, en materia de intereses moratorios, la Sala Civil del Tribunal Supremo, modificando su doctrina anterior (contenida en las sentencias de 15 de febrero y 30 de noviembre de 1982 y 21 de junio de 1985, entre otras muchas), ha dejado de considerar que la liquidez de la deuda sea un presupuesto de la mora del deudor, al admitir la existencia de ésta aunque en la demanda se hubiera reclamado el pago de una deuda de cuantía superior a la finalmente declarada en la sentencia y, por lo tanto, aunque el proceso hubiera servido para liquidar la obligación ( sentencias de 8 de noviembre de 2000, 26 de diciembre de 2001, 17 de noviembre de 2004, 9 de noviembre de 2005 y 30 de enero de 2007, entre otras). Este actual criterio, según precisan las sentencias de 16 de noviembre de 2007, que cita las de 4 de junio de 2006, 9 de febrero, 14 de junio y 2 de julio de 2007, y de 19 de mayo de 2008, entre otras, da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación y al justo equilibrio de los intereses en juego, y en definitiva a la plenitud de la tutela judicial, tomando como pautas de la razonabilidad el fundamento de la reclamación, las razones de la oposición, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de la adeudado, y demás circunstancias concurrentes, por lo que la solución exige una especial contemplación de las circunstancias del caso enjuiciado; sin que las del presente aconsejen la no aplicación de este criterio.

ÚLTIMO.-Al estimarse parcialmente el recurso de apelación, no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, mientras que las devengadas en primera instancia por la demanda principal, tampoco merecen pronunciamiento concreto al haber sido, finalmente, estimada solo en parte la demanda. Todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la representación procesal de la parte actora ejercitaba, en su calidad de arrendataria, acción de reclamación de cantidad por los daños y perjuicios que se habían ocasionado a su clienta por el incumplimiento del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que suscribió con el demandado en fecha 20 de mayo de 2022. Dicho contrato tenía por objeto la vivienda sita en la DIRECCION000, ubicada en la parroquia de DIRECCION001, de la Isla de Eivissa. La actora aporta el contrato como documento nº 1 y manifiesta que, si bien es cierto que este reflejó un precio anual de 19.000,00 euros, la realidad es que las partes pactaron que el mismo fuera de 25.200,00 euros, más una fianza de 2.000 euros (en total 27.200). Añade que, la vivienda objeto del contrato, se encontraba necesitada de numerosas mejoras y reparaciones, y, a tal efecto, las partes acordaron el plan de pago establecido en la cláusula cuarta del contrato, conforme a la cual los primeros 10.000 euros de la renta se destinarían íntegramente al acondicionamiento de la vivienda por parte del arrendador, el hoy demandado D. Teofilo. Las obras a efectuar por el demandado se detallaron y quedaron recogidas en el mensaje whatsappde fecha 3 de diciembre de 2021, que el propio demandado remitió a la Sra. Antonieta y que se acompaña como documento nº 4, y ello aparte de otras más que dice acreditar mediante audios que aporta a los autos.

En este contexto, la Sra. Antonieta abonó una serie de pagos, conforme a las anotaciones manuscritas y firmadas del puño y letra del propio demandado, y, a partir de ahí, se realizaron otros pagos hasta un total de 30.100 euros. Afirma que desconocía el estado de la vivienda y confió en que el arrendador se encargaría de que todo estuviera en las condiciones pactadas. Sucediendo que cuando, finalmente, la Sra. Antonieta recibió la vivienda, se encontró con que el demandado no había realizado las reformas pactadas y, los pocos trabajos ejecutados, resultaron ser defectuosos.

En definitiva, la vivienda no contaba con los elementos imprescindibles para su estancia en ella, tal como la falta de reparación de la cocina, estancias inacabadas, el suelo de la entrada colocado incorrectamente, problemas con la instalación eléctrica, así como la suciedad y el gravísimo problema de insalubridad de la vivienda afectada por una plaga. Se acompañan fotografías del estado de la vivienda al momento de su entrega, como grupo documental nº 18. Se aporta también un informe del perito D. Vicente, Arquitecto técnico, de fecha 5 de diciembre de 2022, que se acompaña como documento nº 19, el cual, tras la inspección de la vivienda, determinó los trabajos ejecutados por el demandado, valorando los mismos en un importe total de 4.395 euros, de los 10.000 euros que entregó la actora a tal efecto.

Por todo ello, la representación procesal de la demandante afirmaba que se vio en la necesidad de iniciar, por su cuenta, diversas reparaciones para intentar acondicionar la vivienda y poder hacer uso de ella, valorándose en el informe pericial que los trabajos realizados por la Sra. Antonieta en la suma de 5.349 euros.

La defensa de la actora añadía que, como consecuencia de todo ello, su clienta se vio privada del uso del inmueble que había arrendado, y, por ello, tuvo que continuar con el alquiler de la vivienda en la que venía residiendo, hasta el momento en que supuestamente debía entrar a vivir al inmueble objeto de litigio, lo que finalmente no se materializó debido al pésimo estado del mismo. Añade que ello le supuso un perjuicio económico de 7.500 euros a razón de 1.500 euros mensuales, a contar desde el 16 de abril hasta el 15 septiembre, según acreditan los whatsappsaportados, y concluye que, por motivos económicos obvios, tuvo que retornar a su casa en Valencia, donde no tenía que asumir más gastos de alquiler.

En fecha 22 de junio de 2022 se remitió al demandado burofax, a través del Letrado D. Héctor Valparis, mediante el cual le reiteraba la voluntad de la Sra. Antonieta de resolver el contrato suscrito en fecha 20 de mayo de 2022, enviándole a tal efecto propuesta de resolución. Se aporta como prueba el documento nº 23 y el justificante de entrega electrónica como documento nº 24.

Por todo ello, terminó suplicando que, estimando la demanda, se condene al demandado a abonar las cantidades debidas en concepto de indemnización y los perjuicios económicos derivados del incumplimiento contractual, todo ello con sus intereses, cuya cuantía asciende a cuarenta y siete mil euros con veintisiete euros y sesenta y seis céntimos de euro (47.027,66 €); concretando los pronunciamientos solicitados en el suplico de la demanda, en los siguientes:

"A. Se condene al demandado AL REEMBOLSO de TREINTA MIL CIEN EUROS (30.100 euros) por la renta abonada y resto de cantidades entregadas para la reforma de la vivienda que no pudo habitar la actora por incumplimiento del demandado.

B. Por el concepto de daños y perjuicios causados al no poder disponer de la vivienda objeto del contrato, se condene al demandado al abono de TRECE MIL NOVECIENTOS VEINTISIETE EUROS CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE EURO (13.927,66 €), correspondientes a 7.500 euros en concepto de indemnización por la renta que tuvo que pagar la actora por la otra vivienda al no poder hacer uso de la vivienda objeto de litigio, la cantidad de 5.349 euros en concepto del dinero abonado para las reparaciones de la vivienda, más otros 232,40 euros del seguro de hogar, 349,39 euros en concepto de la factura del aire acondicionado y 496,87 euros de los recibos de luz.

C. Se indemnice a mi mandante en la cantidad de TRES MIL EUROS (3.000 euros) en concepto de daños morales por no haber podido habitar la vivienda.

Todo ello con imposición de los intereses legales que correspondan y las costas del juicio a la parte demandada."

La parte demandada se opuso a la demanda alegando que fue la arrendataria quien se comprometió a realizar las obras de adecuación de la vivienda, ya que la misma las precisaba y pretendía tener a su gusto, para el uso al que manifestaba en ese momento precisar, que era convertirla en su vivienda habitual, compartida con sus empleadas. Reconoce que había ciertos desperfectos en el inmueble consistentes en instalaciones básicamente de electricidad, agua, pladur y baldosas, que se asumían por el hoy demandado, de modo que se pactó entre las partes que se realizarían obras de mejora en el inmueble, pero estas eran abonadas exclusivamente por la Sra. Antonieta, a excepción de 10.000 € que asumía el actor en concepto de obras necesarias, tal y como se suscribió finalmente en el contrato.

No obstante, afirma la representación procesal de la parte demandada que de estos 10.000 €, su cliente llegó a abonar un total de treinta mil setecientos veintiocho euros, según se acreditará posteriormente. Sostiene que Sra. Antonieta confió dichas obras al demandado, quién, junto a una empresa constructora, se encargó de comprar los materiales (siempre escogidos por la actora), contratar el personal necesario y, siguiendo instrucciones de la Sra. Antonieta, ejecutar las obras de mejora. De modo que, desde diciembre de 2021, fecha en la que se pactó iniciar las reformas, hasta mayo de 2022, el actor cesó en su anterior empleo y se dedicó íntegramente a las obras de reforma contratadas.

Afirma que, en enero de 2022 y sin haberse suscrito el contrato de arrendamiento, se entregaron por la actora 12.100 €, consistentes en 10.000 € para el inicio de las obras y 2.100 € en concepto de reserva del alquiler. Así se define en el escrito que ambos suscribieron de su puño y letra en fecha 9 de enero de 2022 y aportado de adverso en su documental. Añade que, aunque realicen manifestaciones como "FIANZA PARA HACER OBRAS", ese era su real significado.

Manifiesta que acompaña, como documentos números 1 a 10, justificantes de facturas abonadas por el demandado respecto a las personas subcontratadas, así como pruebas de compra de material, que no son en absoluto todos los gastos soportados, pero no se dispone de más factura en estos momentos dada la premura del plazo para contestar a la demanda.

Sigue refiriendo la parte demandada que, desde el mes de diciembre de 2021 a mayo de 2022, se ejecutaron las obras solicitadas de adverso y en este concepto, de modo que la actora le entregó un total de VEINTIDÓS MIL EUROS (22.000 €), en pago en efectivo en mano o bien en ingreso en cuenta, que están acreditados con el documento número 3 aportados de adverso. No obstante, refiere que, aunque se manifieste de adverso que estos pagos son en concepto de renta, nada más lejos de la realidad, puntualizando la demandada los aspectos que la Sala transcribirá en los puntos siguientes:

? "El contrato aún no estaba suscrito y todo lo que se estaba realizando eran obras de adecuación pactadas entre las partes. Llegado el mes de mayo, la Sra. Antonieta inicia su traslado ya a la vivienda objeto de autos. Ayudada en todo momento de mi mandante y contando ambas partes con las llaves de acceso, finalizan algunos remates en las obras, quedando pendientes de instalar muebles de cocina y baño, entre otras muchas cosas.

? No obstante, el día 22 de mayo de 2022, tras 22 días acudiendo diariamente a la vivienda, (por lo que evidentemente tenía pleno conocimiento del estado de la reforma), suscribe el contrato de arrendamiento, entrega 4.000 € en concepto de arrendamiento y cambia la cerradura, prohibiendo desde ese mismo momento el acceso a la vivienda a mi mandante.

? En ese momento la actora se trasladó al inmueble, junto a sus empleadas y, para sorpresa de mi mandante, inició en el mismo una actividad totalmente ilícita y prohibida, consistente en un prostíbulo. Evidentemente, las prisas en ocupar el inmueble aún no estando terminadas las obras, provenían del inicio de temporada a efectos turísticos.

? Ello provocó que mi cliente no pudiera finalizar los trabajos que se le habían encargado, teniendo incluso adquiridos muebles de cocina y electrodomésticos que no pudo llegar a entregar ni instalar, porque se negó el acceso a la vivienda para evitar que pudiera comprobar la verdadera actividad a la que se destinó su vivienda.

? Menos de un mes después, concretamente el 8 de junio, la Comunidad de Propietarios del inmueble pudo comprobar la actividad y exigió el cese de la actividad. Se acredita dicho extremo con el Documento número 11.

? Por tanto, esta parte solicitó que de inmediato cesara en dicha actividad y se reintegraran las llaves del inmueble resolviendo el contrato, a lo que la demandada se negó pues solicitaba se reintegraran las cantidades entregadas, según su postura en concepto de rentas, cuando por rentas no se había abonado más que lo suscrito en el contrato de alquiler y descrito anteriormente."

Finalmente, refiere que como quiera que el arrendador, hoy demandado, se negó a devolver las cantidades abonadas, la actora retuvo la posesión, que no entregó hasta finalizado el año de alquiler, concretamente el 12 de mayo de 2023, según se acredita en la demanda con el documento número 25 aportado; sin que hubiera abonado las rentas adeudadas, que se reclaman seguidamente mediante demanda reconvencional.

Por todo ello, terminó suplicando que se desestime la demanda y, asimismo, planteó demanda reconvencional de reclamación de cantidades pendientes de pago, concretada en los hechos siguientes:

? "Como ha quedado acreditado, se suscribió contrato de arrendamiento el pasado 22 de mayo de 2022. Se pactó en el mismo una renta anual de 19.000 €, no obstante, de forma verbal se acordó el pago de 25.200 € de renta anual más 2000 € de fianza, así se ha admitido de adverso y no debe ser un hecho controvertido.

? De dicho importe pactado, se han abonado 10.000 € el pasado 9 de enero 2022 y otros 4.000 € más en el momento de la firma del contrato.

? La demandada tuvo la posesión del inmueble desde el 22 de mayo de 2022 hasta el 12 de mayo de 2023, fecha en la que reintegró las llaves a mi representado, es decir, una anualidad completa.

? Del resto de la renta, concretamente ONCE MIL DOSCIENTOS EUROS (11.200 €) no se ha abonado importe alguno, como se desprende del escrito de contestación a la demanda."

Por todo ello, terminó suplicando que se tenga por interpuesta demanda reconvencional contra doña Antonieta, y tras los trámites legales oportunos "..., se condene a la demanda al pago de la cantidad adeudada de ONCE MIL DOSCIENTOS EUROS (11.200 €) así como las costas procesales en caso de oposición.".

La actora principal, ahora demandada en reconvención, contestó a esta oponiéndose y solicitando su desestimación, subrayando, al efecto, la excepción de contrato no cumplido, al haberse entregado una cosa distinta de la acordada, aliud pro alio,o bien inhabilidad para el destino pactado. Concretando que el arriendo de que trae causa la presente reconvención lo fue de una vivienda que nunca reunió los requisitos para ser habitable (y de hecho no lo fue), con lo que, frente a la reclamación de rentas del demando reconviniente, considera plenamente operativa la excepción de contrato no cumplido, de conformidad con el contenido fáctico la demanda.

Precisa que, en definitiva, para reclamar rentas debió el arrendador cumplir con la obligación de puesta a disposición de la vivienda en condiciones de uso conforme a su destino, lo que no verificó. Por lo que su pretensión debe ser desestimada pues entregó no sólo algo distinto de lo arrendado (aliud pro alio) sino además algo inhábil para el destino pactado, a pesar de las grandes cantidades económicas de que se le provisionó para que pudiera verificar el acondicionamiento de la vivienda.

Todo ello, remitiéndose al informe del perito D. Vicente de fecha 5 de diciembre de 2022, doc. nº 19, el cual: "tras la inspección de la vivienda, determinó los trabajos ejecutados por el demandado, valorando los mismos en un importe total de 4.395 euros, frente a los 10.000 euros que de conformidad con el contrato le entregó la Sra. Antonieta al reconviniente como parte de la renta y para que realizase los trabajos de reforma de la vivienda. Resultando además que de los trabajos que no realizó el arrendador, los que realizó resultaron en su mayoría ser deficientes, ser mal ejecutados, o no finalización, o con acabados no óptimos, según refiere el perito al respecto en su informe pericial sobre este punto y que dejamos trascrito: .../... Ello impidió a la Sra. Antonieta habitar la vivienda debido al mal estado en que se encontraba, y es por ello que se vio en la necesidad de iniciar por su cuenta diversas reparaciones para intentar acondicionarla y poder hacer uso de la vivienda objeto del arriendo, valorándose en el informe pericial que los trabajos realizados por la Sra. Antonieta ascienden a la cantidad de 5.349 euros. Ascendiendo EL TOTAL ABONADO por mi patrocinada a 35.449 Euros (30.100 + 5.349), correspondiendo a la renta de un inmueble que no pudo usar, más otras sumas de dinero imputadas a reparaciones, y el dinero invertido por mi clienta en reparaciones para la vivienda, importes que son objeto de reclamación en nuestra demanda."

Todo ello, reiterando la actora principal, ahora demandada en reconvención, que la vivienda objeto del contrato precisaba, para su habilidad y correcto uso, numerosas mejoras y reparaciones, que quedaron detalladas y recogidas en el mensaje whatsappde fecha 3 de diciembre de 2021 que el propio demandado remitió a la Sra. Antonieta, y que se acompañó como documento nº 4 al escrito de demanda, el cual solicita que se tenga por reproducido; refiriendo la actora principal, demandada en reconvención, el listado de defectos, al que procede remitirse.

SEGUNDO.-La sentencia de instancia desestimó ambas demandas, la principal y la reconvencional, y ello en base a la valoración de la prueba que, en lo esencial, pasa la Sala a transcribir en los puntos siguientes, a saber:

? "Entre este documental cabe reseñar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellas el 20.5.22. Si bien ambas han concordado en que no todo lo expresado en el mismo responde a lo realmente pactado.

? Por una parte, la renta no es de 19.000 euros sino de 25.000 euros anuales.

? Por otra parte no es cierto que la vivienda estuviera en perfecto estado de conservación y buenas condiciones de habitabilidad como se expresa en su estipulación segunda, ya que desde el inicio de la relación contractual se admite por ambas partes la necesidad de obras y reparaciones en la vivienda, pues no en vano acuerdan que estas sean asumidas por la arrendataria por el importe de 10.000 euros (estipulación cuarta 1).

? Tampoco se ajusta a la realidad la prohibición impuesta en la cláusula 10ª del contrato, que prohíbe a la arrendataria la realización de obras, toda vez que ambas partes han aceptado tácitamente que la actora venía autorizada a ello tal y como sucedió de hecho, según ambas partes relatan en sus escritos rectores.

? Asimismo cabe reseñar que la demandada aporta copia del acta de la junta extraordinaria convocada por la comunidad de propietarios el 8.6.22, referente a las molestias que generaba la actividad llevada a cabo en la vivienda arrendada (ac. 67).

? Y que según el burofax entregado el 15.5.23 la actora comunica al demandado la entrega de llaves a través de su letrado mediante burofax (ac. 30 y 31), momento en que estaba a punto de cumplirse la primera anualidad.

? En otro orden contamos con los interrogatorios practicados en la vista.

? La actora ha manifestado que se llevó de la vivienda todo lo que ella había comprado o puesto en la vivienda, incluido el papel de las paredes.

? El testigo D. Jesús María ha manifestado haber intervenido en las obras realizadas en la vivienda. El testigo ha declarado que la arrendataria les echó antes de terminar.

? En el mismo sentido ha declarado D. Alfonso, quien también trabajó en las obras realizadas en la vivienda, según dice, hasta que la actora entró.

? El testigo ha manifestado que cuando ella llegó lo sacó todo de la casa al jardín.

? Ambos testigos manifiestan que la vivienda no estaba en las condiciones que muestran las fotografías que se aportan en la demanda cuando la demandante tomó posesión de ella, sino que cuando salió de la misma".

Sobre la base de dichas pruebas, la sentencia la valoró jurídicamente el debate litigioso en el modo que la Sala pasa, asimismo, a transcribir (los subrayados son añadidos):

? "Al respecto apreciamos que la actora y arrendataria conocía el estado en que se encontraba la vivienda arrendada y lo consintió cuando firmó el contrato pues no en vano se deja constancia de la necesidad de ejecutar reparaciones y mejoras (estipulación 4ª).

? Así las cosas, la actora no puede ampararse en ningún desconocimiento acerca del estado de la vivienda cuando, con anterioridad a la fecha de la firma del contrato, pactó con el arrendador que este llevaría a cabo las obras necesarias para su acondicionamiento.

? Por otra parte consta y ha quedado acreditado que la actora tomó posesión de la vivienda antes de que las obras acordadas terminaran, lo que se constata a través de los testigos que han declarado en la vista.

? La actora decidió entonces dar por terminadas las obras, despidiendo a los obreros que se encontraban trabajando en la vivienda, según han declarado los dos testigos.

? En este contexto la actora asumió por si misma las obras que faltaban, según ella se reconoce, e incluso se ha tolerado por el propio arrendador como se desprende de su contestación a la demanda cuando dice que ella quería hacerlo a su gusto.

? Por otra parte también debe tenerse por acreditado que la actora inició una actividad económica en el inmueble arrendado que no era la propia de vivienda o de domicilio particular, hecho que queda reflejado en el acta de la junta de propietarios aportada por la demandada.

? Por último apreciamos que la actora se mantuvo en la posesión del inmueble hasta el mes de mayo siguiente, según su propia documental consistente en el burofax remitido al arrendador.

? Llegados a este punto concluimos, a la vista de las circunstancias expuestas, que la actora no se encuentra legitimada para reclamar la devolución de las cantidades empleadas en el acondicionamiento de la vivienda, toda vez que no permitió al arrendador que finalizara las obras iniciadas, contraviniendo lo dispuesto en el art. 1558 del Cc ., máxime cuando en la estipulación décima del contrato se prevé que si se otorgase permiso para la realización de obras al arrendatario "todas cuantas se realicen, quedaran a la finalización del contrato en beneficio de la propiedad, sin derecho a indemnización alguna para la parte arrendataria. Igualmente cualquier mejora realizada por la arrendataria, quedará en beneficio de la vivienda arrendada, sin que exista derecho a indemnización alguna por dicho concepto".

? Por lo demás tampoco procede reconocerle los perjuicios que aduce, dado que, como ha quedado acreditado, la vivienda se utilizó para otros fines distintos de vivienda.

? Por tanto, procede la íntegra desestimación de la demanda.

? En cuanto a la demanda reconvencional, esta debe correr igual suerte desestimatoria, toda vez que el arrendador también se halla incurso en causa de incumplimiento contractual, al no haber entregado el objeto arrendado, en este caso la vivienda, en condiciones adecuadas para su uso.

? A lo que se suma que ha reconocido haber recibido de la arrendataria la suma de 26.100 euros en concepto de obras, fianza y rentas (22.000 + 2110 + 4000), según su exposición en la contestación."

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación por la parte demandante principal, y ello en base a los motivos que seguidamente se referirán.

TERCERO.-Se subraya, por la representación procesal de la parte apelante, la inhabilidad de la vivienda para el uso pactado, así como la voluntad de su clienta, inmediatamente resolutoria del contrato, evidenciable por el burofax de 22 de junio de 2022; de donde infiere el no devengo de rentas y el derecho de reembolso de las cantidades entregadas y de los daños y perjuicios; destacando el no uso de la vivienda demostrado por la falta de consumo (doc. 21).

Cuestiona, asimismo, las conclusiones extraídas de la convocatoria de la Junta de la Comunidad de propietarios, refiriendo que, si bien en el documento 11 aporta la adversa un acta de una junta extraordinaria que tuvo lugar en fecha 8.6.22 y en la que se acuerda requerir a la propiedad para que adopte medidas para el cese de una actividad ilegal en la vivienda, sin embargo, afirma la apelante que: "..., sorprende a esta parte que se dé tan siquiera pábulo a este documento por cuanto de una revisión cronológica de los hechos se desprende que sencillamente no hay tiempo material para llevar a cabo en la vivienda actividad alguna ni legal ni de otro tipo. No olvidemos que la vivienda, cuando acordaron que el propietario la acondicionaría para el alquiler, estaba absolutamente abandonada, con indigentes y por tanto a merced de cualquier persona que quisiera ocuparla. El requerimiento, en cualquier caso no hace referencia a mi representada porque ella, que la quería para vivir, jamás llega a ocupar la vivienda debido al estado deplorable en el que se la entregó. Y prueba de ello son la comunicación vía burofax electrónico, la pericial y las fotografías (no impugnados de adverso) y que detallan que la vivienda no era habitable.".Precisa la apelante, en tal sentido, que este acta habla de "la actividad que viene produciéndose hace años",cuando la actora llegó a finales mayo del año 2022 y, a los pocos días, ya instó la resolución contractual.

En definitiva, concluye la recurrente que "La reunión se llevó a cabo porque los vecinos estaban ya hartos del propietario Sr. Teofilo y de su total abandono y dejadez de la vivienda (razón por la cual, cuando la Sra. Antonieta contrató con el Sr. Teofilo, dicha vivienda se hallaba en estado deplorable e inhabitable). Nada tiene que ver este requerimiento con la Sra. Antonieta, más allá de que este fue otro problema con el que se encontró la Sra. Antonieta. Es más, la convocatoria fue recibida por la Sra. Antonieta en fecha 2 de junio de 2022, y fue la propia Sra. Antonieta la que avisó al Sr. Teofilo de dicha junta por si quería acudir. Es evidente y cae por su propio peso que la Sra. Antonieta no tenía ninguna relación con dicha actividad, por todo lo ya expuesto, siendo éste un indicativo más del calvario que le ha supuesto a mi representada la relación con el demandado."

A mayor abundamiento, la representación procesal de la parte apelante realiza las siguientes reflexiones al respecto:

? "nótese que mi representada encuentra la convocatoria en la vivienda el día 2 de junio (en la que se explicita que se van a tratar las supuestas actividades ilícitas), como ella no tiene nada que ver ni nada que esconder, ella el día 4 de junio acaba de pagar 2.000€ más para la vivienda.

? Si finalmente mi representada no llega a ocupar el inmueble -(nótese que el día 7 de junio no tiene más remedio que adquirir un aire acondicionado para el apartamento en el que ella venía residiendo, avisando ya el día 7 de junio verbalmente al Sr. Teofilo, porque la casa era inhabitable, todo ello con independencia de la junta respecto de la que mi clienta era totalmente ajena, y ello porque las supuestas actividades venían de muchos años atrás, fruto de la dejadez y el abandono de la vivienda por parte del demandado)-, es a causa de la insalubridad y defectos del mismo. < /li>

? Mi representada se dedica a las inversiones inmobiliarias, hace años que vive por temporadas en Ibiza y esta casa era su oportunidad para poder por fin residir todo el año en Ibiza, como era su deseo."

Por todo ello, y cuestionando la valoración judicial de la prueba en los términos a los que procede remitirse en orden a la brevedad, terminó suplicando que se proceda a la íntegra estimación de la demanda, y, en el mismo sentido, se mantenga la desestimación de la reconvención; con expresa condena en costas a la adversa en ambas instancias.

La representación procesal de la apelada hizo propios los motivos de la resolución de primera instancia frente al recurso de apelación, y se opuso a este recordando que el contrato lo era por cinco años, y que la arrendataria tenía un compromiso de hacer obras, sin perjuicio del compromiso del arrendador consistente en invertir en las obras necesarias, reconociendo que: "Los desperfectos del inmueble se encontraban básicamente en las instalaciones de electricidad, agua, pladur y baldosas. Por ello, se pactó entre las partes que se realizarían obras de mejora en el inmueble y que serían ejecutadas por mi mandante, pero estas serían abonadas exclusivamente por la Sra. Antonieta, a excepción de 10.000 €, que asumía mi cliente en concepto de obras necesarias. Sin embargo, de estos 10.000 €, mi cliente llegó a abonar un total de TREINTA MIL SETECIENTOS VEINTIOCHO EUROS (30.728,00€), según quedó acreditado en el escrito de contestación a la demanda con los documentos números 1 al 10, mediante facturas de compras de materiales y de personas subcontratadas para las instalaciones necesarias. Así ha quedado debidamente acreditado en Autos. Las reformas debían realizarse entre diciembre de 2021 y mayo de 2022, tal fue la implicación de mi mandante, que dejó su anterior empleo para dedicarse exclusivamente a las obras contratadas. De todo lo anterior se desprende que la actora era plenamente conocedora del estado en el que se encontraba la vivienda arrendada y lo consintió cuando firmó el contrato, pues así se dejó constancia de la necesidad de ejecutar reparaciones y mejoras (estipulación 4ª).

De igual forma, así quedó sobradamente probado en la celebración de la vista, tal y como se detalla, llegando incluso a realizar pagos una vez ya había tomado posesión de la vivienda: ... Así las cosas, no puede ampararse en ningún tipo de desconocimiento acerca del estado de la vivienda cuando, con anterioridad a la fecha de la firma del contrato, pactó con el arrendador, que éste destinaría 10.000 euros."

Reitera la apelada que: "..., las obras debían ejecutarse desde el mes de Diciembre de 2021 al mes de mayo de 2022, siendo que la actora entregó a mi mandante un total de 22.000 euros en ese concepto, tal y como se refleja en el documento 3 del escrito de demanda, aportado de adverso. Aunque la parte contraria manifieste que estos pagos se realizaron en concepto de renta, esto NO sucedió así, dado que el contrato aún no estaba suscrito y todo lo que se estaban realizando eran obras de adecuación pactadas por las partes. Si esto no fuera suficiente, para entender que en ningún caso procede el reembolso de tales cantidades, el mes de mayo en que las obras principales debían estar finalizadas, la Sra. Antonieta se trasladó a la vivienda, ayudada en todo momento por mi mandante y contando ambos con una copia de las llaves, pues quedaban pendientes los últimos detalles de las obras e instalar mobiliario. No obstante, en fecha 22 de mayo de 2022, suscribe el contrato de arrendamiento, entrega 4000 € en concepto de arrendamiento y cambia la cerradura, prohibiendo desde ese mismo momento el acceso a la vivienda a mi mandante.".

Sostiene la apelada, asimismo y en relación a la posterior convocatoria de la Junta de la Comunidad de propietarios, que después de suscribir contrato de arrendamiento, la actora se trasladó al inmueble junto a sus empleadas "... y, para sorpresa de mi mandante, inició en el mismo una actividad totalmente ilícita y prohibida, consistente en un prostíbulo. Evidentemente, las prisas en ocupar el inmueble aún no estando terminadas las obras, provenían del inicio de temporada a efectos turísticos."

Por todo ello, la apelada concluyó en que ha quedado suficientemente probado que la actora inició una actividad económica en el inmueble arrendado que no era la propia de vivienda o de domicilio particular, y que, asimismo, la actora se mantuvo en la posesión del inmueble hasta el mes de mayo del año siguiente, según su propia documental consistente en el burofax remitido al arrendador.

Como corolario de lo expuesto, considera la apelada que la contraparte no se encuentra legitimada para reclamar la devolución de las cantidades empleadas en el acondicionamiento de la vivienda, toda vez que no permitió al arrendador que finalizara las obras iniciadas, contraviniendo lo dispuesto en el art. 1558 del CC.

Por todo ello, y tras negar la procedencia de las indemnizaciones solicitadas, pidió la desestimación de la apelación con imposición de costas a la apelante.

CUARTO.-Marco apelatorio en el que la Sala concuerda con la sentencia de instancia en que, ciertamente, como quiera que se reconoce por la demandada el contrato de arrendamiento, se ha de analizar el caso de autos bajo el prisma de los derechos y obligaciones de las partes en tales contratos, los cuales vienen definidos en los correspondientes artículos del Código Civil. Así, el arrendador viene obligado 1ª) a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato; 2º) A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada; y 3º) A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. Por su parte, el arrendatario está obligado: 1º) A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos; 2º) A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por tanto, la principal obligación del arrendatario es pagar la renta y hacer un uso acorde a lo pactado; y la del arrendador es entregar la cosa y mantenerla en condiciones aptas para su disfrute, para lo cual deberá llevar a cabo las obras necesarias a tal fin. Recordando la sentencia, en dicho sentido, el art. 1.558 del citado Código Civil, en lo que respecta a que, si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra.

No obstante, llama la atención a la Sala el hecho de que la conclusión judicial que impidió en primera instancia la estimación de la reconvención, cual es que: "...el arrendador también se halla incurso en causa de incumplimiento contractual, al no haber entregado el objeto arrendado, en este caso la vivienda, en condiciones adecuadas para su uso.".No ha sido cuestionada en esta alzada.

Por ello, se debe partir de la base de que, ciertamente, el arrendador no entregó la vivienda en condiciones para su uso. Además, tal conclusión se extrae también del hecho de que, pese a que la propia parte arrendadora, ahora apelada, admite de modo expreso que el inmueble tenía una serie de desperfectos y que, por ello, se pactó entre las partes que se realizarían obras de mejora en el inmueble y que serían ejecutadas por el arrendador, quien debía comenzar invirtiendo 10.000 € para tal fin. Sin embargo, lo cierto es que la propia parte demandada-apelante admite también que las obras, que debían ejecutarse "desde el mes de Diciembre de 2021 al mes de mayo de 2022",y para las que "la actora entregó a mi mandante un total de 22.000 euros en ese concepto",sin embargo, no se ejecutaron adecuadamente en dicho ínterin, pues así se deriva de la circunstancia, también probada y no cuestionada, de que cuando la actora suscribió el contrato a finales de mayo de 2022 (20/05/22), quedaban obras por hacer.

Por si fuera poco, la principal documental de la parte demandada (doc. núm. 1), a partir de la cual pretende haber invertido en el inmueble litigioso más de 30.000 euros, no aparece firmada ni sellada, y, en ella, además, se hace referencia al año 2023. Por otro lado, la pericial de la parte actora -provista de una colección fotográfica del estado de la vivienda-, prueba ratificada en la vista celebrada ante esta Sala, evidencia una serie de defectos y daños que no pudieron producirse en el periodo comprendido entre la ocupación de la vivienda por la actora y la realización de la pericial, dada la naturaleza de dichos daños y la antigüedad que de la mayoría de los mismos evidenciaban -así lo manifestó dicho perito en el acto de la vista oral llevada a cabo ante la Sala-. Ratificando el perito que no invirtió el demandado ni siquiera los 10.000 euros a los que expresamente se obligó, sino tal vez cifras que rondaron la mitad de dicha partida y que, desde luego, no otorgaron al inmueble la condición de vivienda habitable, según las propias manifestaciones del perito y la documental.

Llegados a este punto, nos hallamos en presencia de un importante incumplimiento contractual del arrendador que resulta justificado documental y pericialmente y que, además, sucede que la parte demandada-apelada no cuestiona en la alzada la conclusión judicial al respecto, que le llevó a desestimar la reconvención. De hecho, no niega la demandada que no terminó las obras antes de suscribir el contrato, puesto que reprocha a la actora que no le dejara acabarlas tras la firma del mismo y la toma de posesión por la demandante (y ello en un contexto en el que pudo hacerlas entre diciembre de 2021 y mayo de 2022, sin haberlo hecho).

En cualquier caso, todo ello aconteció en un contexto en el que reside también el reproche que la sentencia hace a la parte actora y que esta tampoco desvirtúa. Puesto que los acontecimientos y la prueba, incluida la testifical, llevaron a la Juzgadora a quoa concluir que la arrendataria negó la entrada a los trabajadores enviados por el arrendador para poder poner fin a las obras, incumpliendo también la hoy apelante sus deberes, derivados del contrato, en orden a facilitar al propietario el buen fin de la realización de las reparaciones que la vivienda aún precisaba.

QUINTO.-Todo lo cual nos sitúa ante un escenario apelatorio en el que se aprecian incumplimientos bilaterales que, en la consideración de la Sala, no pueden dar lugar al desenlace desestimatorio total de la pretensión actora, puesto que, en el propio razonamiento judicial subyace que, con tal decisión, la parte demandada retiene impunemente un importe total, en concepto de obras, fianza y rentas, de 22.000 €, 2.110 € y 4.000 € (se trata de cifras no cuestionada en la alzada por ninguna de las partes), pese a que la inquilina no pudo usar la vivienda para el fin pactado, y ello por razones en las que también tuvo protagonismo el incumplimiento de la parte demandada, no solo el de la parte actora.

Además, a dichas partidas hay que añadir la suma invertida por la actora en la vivienda, pericialmente situada por D. Vicente, en su informe de fecha 5 de diciembre de 2022 (doc. nº 19), en 5.349 euros, lo que asciende a un total de 33.459 €.

Bien entendido que no cabe adicionar por los otros conceptos reclamados (232,40 euros del seguro de hogar, 349,39 euros en concepto de la factura del aire acondicionado y 496,87 euros de los recibos de luz) por uso de la propia actora, ni las sumas de precio equivalente a otra vivienda hasta que regresó a Valencia (cuando, simultáneamente, la demandante retuvo el inmueble litigioso), o por daños morales, puesto que, como se ha referido, la responsabilidad derivada de los incumplimientos contractuales fue bilateral. Recuérdese, en dicho sentido, la exigente jurisprudencia en orden a la concesión de indemnizaciones por daños morales, difícilmente compatible con una situación cuya provocación no es ajena a la responsabilidad de la parte que reclama tal compensación.

Así las cosas, y habida cuenta de que la Sala no puede tener por probado que existiera causa de resolución contractual derivada del pretendido destino del inmueble por la actora para actividades ilícitas (que el arrendador asocia con prostitución), porque el propio acta de la Junta de la Comunidad de propietarios evidencia que esta se celebró el 8 de junio de 2022, un mes después de la ocupación por la actora, manifestando en ella que "dicha actividad se viene dando desde hace años en esta vivienda".La conclusión final es que debe haber una atribución bilateral de responsabilidades a ambas partes en el impropio desenlace del contrato de autos, lo que viene a justificar, en parte, la reclamación esgrimida en autos.

Llegados a este punto, y entendiendo que los respectivos incumplimientos de las partes, en defecto de mejor prueba, tiene un rango similar, la Sala concluye en que debe estimarse la demanda hasta la mitad de los importes referidos por la Sala. Condenando, en consecuencia, a la parte demandada a restituir a la actora la suma de 16.729,50 € de principal.

Lo que supone la estimación parcial de la demanda principal, sin entrar a la reconvencional, desestimada en primera instancia sin que se haya recurrido dicha decisión

SEXTO.-Al estimarse parcialmente la pretensión actora el principal concedido devengará el interés legal del dinero desde la fecha de la demanda - artículos 1.100 y 1.108 del Código Civil- y el interés legal incrementado en dos puntos a contar desde la fecha de la presente resolución judicial -artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-. Trayéndose a colación que, en materia de intereses moratorios, la Sala Civil del Tribunal Supremo, modificando su doctrina anterior (contenida en las sentencias de 15 de febrero y 30 de noviembre de 1982 y 21 de junio de 1985, entre otras muchas), ha dejado de considerar que la liquidez de la deuda sea un presupuesto de la mora del deudor, al admitir la existencia de ésta aunque en la demanda se hubiera reclamado el pago de una deuda de cuantía superior a la finalmente declarada en la sentencia y, por lo tanto, aunque el proceso hubiera servido para liquidar la obligación ( sentencias de 8 de noviembre de 2000, 26 de diciembre de 2001, 17 de noviembre de 2004, 9 de noviembre de 2005 y 30 de enero de 2007, entre otras). Este actual criterio, según precisan las sentencias de 16 de noviembre de 2007, que cita las de 4 de junio de 2006, 9 de febrero, 14 de junio y 2 de julio de 2007, y de 19 de mayo de 2008, entre otras, da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación y al justo equilibrio de los intereses en juego, y en definitiva a la plenitud de la tutela judicial, tomando como pautas de la razonabilidad el fundamento de la reclamación, las razones de la oposición, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de la adeudado, y demás circunstancias concurrentes, por lo que la solución exige una especial contemplación de las circunstancias del caso enjuiciado; sin que las del presente aconsejen la no aplicación de este criterio.

ÚLTIMO.-Al estimarse parcialmente el recurso de apelación, no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, mientras que las devengadas en primera instancia por la demanda principal, tampoco merecen pronunciamiento concreto al haber sido, finalmente, estimada solo en parte la demanda. Todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.