Sentencia Civil 408/2026 Audiencia Provincial Civil nº 3 de Navarra, Rec. 98/2024 de 18 de marzo del 2026

PRIMERO.-Se aceptan los fundamentos de derecho de la Sentencia recurrida, que la Sala acoge, a los efectos de integrarlos en la presente resolución, en tanto no contradigan los de la presente.

SEGUNDO.-Las presentes actuaciones tienen su origen en la Demanda interpuesta por el Sr. Fulgencio, frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 Y DIRECCION001, con la finalidad de obtener una Sentencia por la que se declaren nulos y sin efecto todos los acuerdos adoptados en la Junta celebrada el 17 de Mayo de 2016. Con costas a la demandada.

El Juez "a quo"dictó Sentencia el 17 de octubre de 2.023, aclarada mediante Auto de fecha 10 de noviembre de 2.023, en los que desestimó la Demanda interpuesta por el Sr. Fulgencio, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS denominada DIRECCION002 y constituida por los actuales portales DIRECCION000 y el DIRECCION001 de Tudela, contra COPROPIETARIOS DIRECCION000 y contra COPROPIETARIOS DIRECCION001, absolviendo a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS denominada DIRECCION002 y constituida por los actuales portales DIRECCION000 y el DIRECCION001 de Tudela y a COPROPIETARIOS DIRECCION001, al estimarse falta de legitimación pasiva de las mismas, y a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 de Tudela de las pretensiones reclamadas en este procedimiento, y condenando a la parte actora, al abono de las costas.

Frente a dicha Sentencia interpuso Recurso de Apelación la parte actora, impugnando el hecho de que el Juez a quo considere que puedan existir dos subcomunidades de propietarios, sin que exista la Comunidad de Propietarios de Derecho de la que traen causa y de la que forman parte, así como que reconozca la legitimación pasiva exclusiva y excluyente de una de las subcomunidades de hecho. Discrepa el recurrente con la consideración por parte de la Sentencia recurrida de que los asistentes a la Junta cometieron un error al identificar los elementos integrantes del portal o subcomunidad y sus cuotas de participación, entendiendo SSª que una parte del elemento comunitario nº 1 propiedad del actor (bajo de 743 m2) sería miembro de la subcomunidad Ugarte16, y discrepa igualmente con la consideración de que los asistentes a la junta cometieron un error al acordar en el acuerdo segundo una cuota mensual para la entreplanta, entendiendo SSª que realmente querían establecerla para la entreplanta y para el bajo conjuntamente.

Alegó también incongruencia de la Sentencia, en relación a las alegaciones de oposición formuladas por la subcomunidad DIRECCION000, ex artículo 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que no alegó que los propietarios del portal DIRECCION000, constituyan una subcomunidad de propietarios, ni negó la existencia de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 y DIRECCION001, ni cuestionó la corrección del acta, aceptando por tanto que los miembros del portal son las 8 viviendas y la entreplanta con las cuotas de participación que se indican en el acta, y tampoco en la Contestación a la Demanda opuso que el propietario fuera convocado a la Junta, ni que la Junta hubiera respetado las cuotas de participación del título. Se mostró contrario igualmente a que la Sentencia niegue la existencia de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 y DIRECCION001. El recurso impugna la decisión del Juez a quo, de validar el Acuerdo 3º impugnado, que impone al recurrente de 23 euros, para las viviendas"y de 11 euros, a Mauricio por la entreplanta",por no respetar tal acuerdo las cuotas de participación del título constitutivo que son del 3,75% o el 4,4% según su mano para las viviendas y del 0,3% para la entreplanta y la decisión de establecer una ponderación proporcional de las cuotas, no acordada en ninguna Junta. También impuga por incongruencia omisiva, el no haberse pronunciado el Juzgador sobre la nulidad solicitada en la Audiencia Previa, del Acuerdo 4º de liquidación de la deuda. Por ultimo, impugnó la condena en costas.

La parte demandante se opuso al recurso de apelación, en base a los argumentos que estimó pertinentes.

Entrando de lleno en los motivos de impugnación alegados por la parte recurrente, es preciso decir que el recurso de apelación interpuesto por la parte actora debe resultar desestimado por los motivos que a continuación se expondrán.

Pero para la adecuada resolución del recurso de apelación formulado por la representación procesal de la parte actora, frente a la Sentencia recurrida, resulta necesario exponer los hechos o circunstancias más relevantes que concurren en el presente caso, los cuales no fueron objeto de controversia o quedaron debidamente probados o acreditados en el ámbito del presente procedimiento.

Tal y como acredita la escritura pública de Declaración de Obra Nueva, División del Edificio en Viviendas y Locales y Constitución de Régimen de Propiedad Horizontal, obrante como Documento nº 5 de la Demanda, (nº 693 de su protocolo), el 16 de Julio de 1.964 se constituyó la Comunidad de Propietarios que se denominó "EDIFICIO SITO EN TUDELA CON ENTRADA POR LA DIRECCION002, ANTES TAMBIEN POR FUENTE DE MANRESA NUM000, HOY NUMEROS DIRECCION002, EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL", aunque a día de hoy, esos dos portales originarios tienen la identificación de DIRECCION000 y DIRECCION001.

La Comunidad de Propietarios está integrada por 20 viviendas organizadas en cinco manos por cada una de las cinco plantas, con sus correspondientes trasteros. A 8 de ellas se accede por el portal de la DIRECCION000 ( DIRECCION002 en el título constitutivo) y a los 12 restantes, por el portal sito en la DIRECCION001 ( DIRECCION002 en el título constitutivo). Igualmente integran la Comunidad, 2 entreplantas, una en DIRECCION000 y otra en DIRECCION001, y un local en planta baja.

La escritura también señala como número uno locales comerciales de la planta baja del edificio a quienes atribuyó una cuota de participación en la finca del 18,70%. Dos locales en entreplanta con entrada uno de ellos por la calle de Ugarte Doña María y el otro por Travesía Fuente de Manresa con cuotas de 0,30 centésimas y una centésima respectivamente; y pisos con entrada por una u otra de dichas calle y travesía con cuotas de participación que oscilan entre 3,75 y 4,40 centésimas incluido el trastero correspondiente.

En la referida escritura se expuso: "ESTATUTOS del edificio sito en Tudela, con entrada por las calles de Ugarte Doña María y Travesía Fuente de Manresa, sin número, en régimen de propiedad horizontal. ARTÍCULO 1º.-se constituye en este acto la propiedad horizontal del edificio citado, distribuido por pisos al amparo de la Ley de 21 de Julio de 1960 , con la denominación de "PROPIEDAD HORIZONTAL DEL EDIFICIO SITO EN TUDELA, CON ENTRADA POR LAS CALLES DE UGARTE DOÑA MARÍA Y TRAVESÍA FUENTE DE MANRESA, SIN NÚMERO" y así será conocida en todos sus actos y relaciones". ARTÍCULO 2º.- Se regirá por la Ley especial citada, por las leyes y disposiciones complementarias y en lo que las mismas permitan por estos Estatutos. En su defecto por las normas establecidas por el Código Civil sobre la copropiedad. Estos Estatutos para los propietarios actuales o futuros tienen trascendencia real y dado que la mayor parte de sus disposiciones constituyen limitaciones del derecho de propiedad o cargas reales se solicita su inscripción en el Registro de la Propiedad".

El padre del demandante; el Sr. Mauricio adquirió la condición de miembro de la comunidad en virtud de la Escritura pública de compra de fecha 19 de Junio de 1.968 (nº 809 de su protocolo), por la que adquirió tres fincas de la Comunidad, fincas que se numeraron y describieron en la escritura del modo siguiente:

*2º.- NUMERO UNO.- locales comerciales en planta baja en edificio sito en DIRECCION002 de 743,15 m2.... y cuota del 18,70%, finca NUM001.

*3º.- NUMERO DOS.- local comercial en entreplanta en edificio sito en DIRECCION002 con entrada por el tramo trasversal de dicha calle , antes llamado Travesía Fuente Manresa de 21,75 m2.... y cuota del 1%, finca NUM002.

*4º.- NUMERO TRES.- local comercial en planta baja en edificio sito DIRECCION002 que está situado sobre el portal de 7,70 m2.... y cuota del 0,3%, finca NUM003.

Mauricio continuó siendo copropietario hasta su reciente fallecimiento el 18 de Mayo de 2.017, tal y como acredita el certificado de defunción, obrante como Documento nº 7 de la Demanda.

Desde que se construyó el edificio objeto de litigio, y fueron adquiridos por los compradores las diversas viviendas y locales que lo integran, funcionaron de hecho, dos autodenominadas subcomunidades de propietarios, la integrada por los propietarios de los inmuebles sitos en la DIRECCION000 y de manera diferente, la integrada por los propietarios de los inmuebles sitos en la DIRECCION001 de Tudela. Dichas subcomunidades actuaron de manera diferente e independiente, celebrando sus propias Juntas de Propietarios, llevando diferentes libros de actas, funcionando con diferentes CIF, y suscribiendo diferentes contratos de seguros, suministros, etc.

El 22 de junio de 2.016, el Sr. Mauricio, recibió el burofax obrante como Documento nº 1 de la Demanda, de LINA COLL Administraciones, que incluía una carta y el acta de Junta que se celebró el 17 de mayo de 2.016 por parte de la denominada Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 Tudela (Navarra).

El acta notificada reflejaba los temas tratados y los acuerdos adoptados que en síntesis fueron:

1.- dar poderes a una nueva Secretaria y Administradora.

2.- cancelar la cuenta bancaria previa y abrir nueva cuenta

3.- aprobar nuevas cuotas mensuales vigentes desde abril de 2.016, siendo estas 23 euros, para cada una de las 8 viviendas y 11 euros, para la entreplanta y ordenar a la administradora que gire los recibos a los vecinos.

4.- aprobar la reclamación de la liquidación de la cantidad adeudada por Mauricio vía burofax y dar plazo antes de reclamación judicial.

5.- en ruegos y preguntas se comentó cuestión relativa a la instalación de ascensor.

El 29 de diciembre de 2.016, el demandante, diciendo actuar en nombre de su padre, remitió a la Sra. Emilia, la carta certificada, obrante como Documento nº 2 de la Demanda, en la que manifestó su disconformidad, solicitando copia de los Estatutos, justificación del cálculo de la nueva cuota mensual, justificación de la inaplicación de la cuota del título constitutivo del 0,3%, justificación de la no convocatoria a Junta de todos los copropietarios, acreditación de la convocatoria a al demandante y acreditación del nombramiento de Dª Emilia como Administradora.

El 10 de enero de 2.017, tal y como acredita el Documento nº 3 de la Demanda, se celebró una nueva Junta de la denominada Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 Tudela (Navarra), en la que se aprobaron las cuentas de 2.016, el presupuesto de 2.017, y se nombró nuevo Presidente.

En el punto 2 de la Junta, la administradora se limitó a mencionar que se había recibido una carta del demandante, en la que solicitaba el nº de la cuenta comunitaria. No consta que la Administradora informara a la Junta del resto de peticiones formuladas por el demandante.

El 4 de mayo de 2.017 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Tudela, tal y como acredita el Documento nº 4 de la Demanda, incoó Procedimiento Monitorio nº 123/17.-5, en el que se reclamó de pago la cantidad liquidada en la junta de 17 de mayo de 2.017. El 31 de mayo de 2.017, el hoy demandante contestó a la Demanda, no reconociendo la deuda y anunciando la impugnación del acuerdo, pero a pesar de ello, consignando la cantidad reclamada, a los meros efectos de evitar la tramitación de ese procedimiento, solicitando su retención hasta tanto se acredite la firmeza del acuerdo por la Comunidad.

En el presente procedimiento, la parte actora comenzó interponiendo una Demanda contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS denominada DIRECCION002 y constituida por los actuales portales DIRECCION000 y el DIRECCION001 de Tudela, para impugnar unos acuerdos adoptados en una Junta General Extraordinaria celebrada el 17 de mayo de 2.016, por la denominada Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 Tudela (Navarra), al considerar que dichos acuerdos fueron adoptados por un ente sin capacidad para ello (el portal de la DIRECCION000), por falta de convocatoria y por adoptarse dichos acuerdos sin la mayoría legalmente exigible para ello.

Sobre la cuestión relativa a si la denominada Comunidad de Propietarios DIRECCION000 está legitimada para celebrar la Junta General Extraordinaria de fecha 17 de mayo de 2.016, y adoptar en ella acuerdos, tal y como se ha puesto de manifiesto por la representación del Sr Mauricio, con fecha 4 de noviembre de 2.025 se dictó Sentencia por esta Sala en Rollo de Apelación nº 1656/23, dimanante de Juicio Ordinario nº 145/18, y también con fecha 9 de julio de 2024 esta Audiencia Provincial dictó sentencia resolviendo el recurso de apelación interpuesto por aquél contra la sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia nº 4 de Tudela y que acordaba desestimar parcialmente la demanda interpuesta contra la Comunidad de Propietarios de la CP DIRECCION000 y DIRECCION001 y de la CP de DIRECCION001.

En la demanda que dio lugar al inicio de ese procedimiento, por los mismos motivos ahora alegados la representación del Sr Fulgencio solicitaba la declaración de nulidad de las Juntas celebradas los días 13 de junio de 2.019, de 26 de noviembre de 2.019 y de 28 de enero de 2.020. En las Contestaciones a la Demanda también se alegó también la falta de legitimación pasiva siendo además iguales los motivos de oposición.

Nos remitimos por tanto al contenido de dicha resolución:

"SEGUNDO.- Se rechazan en su integridad los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada procediendo la estimación de la alzada.

La legitimación no supone, sino que en el proceso se encuentren como demandantes o como demandados aquellas personas a quienes la ley atribuye el ejercicio de los derechos o el deber de soportarlos, no en tanto que existentes, cuestión ésta que atañe al fondo del asunto, sino en cuanto que, alegados o afirmados en la demanda, con tal que dicho alegato o afirmación se adecue al correspondiente esquema legal.

En efecto, la legitimación, como ha señalado la mejor doctrina, es "aptitud jurídica concedida por la ley";el ejercicio del derecho de acción no está atribuido a cualquier persona, de modo que "sólo pueden ejercitarlo aquéllas a las que el legislador se lo concede",se trata por lo tanto de aptitud, de habilitación, concedida a una persona, en función de la pretensión que el demandante pretende plantear ante el tribunal correspondiente; por consiguiente, se trata de aptitud concedida, y exigida, por el legislador a una o varias determinadas personas y frente a otra u otras ciertas personas para poder reclamar de los órganos jurisdiccionales la eficaz realización de la función jurisdiccional, resolviendo la pretensión planteada.

Por ello posee especial interés determinar cuál es el criterio que el legislador emplea para atribuir la legitimación, esto es, a qué sujetos les es jurídicamente lícito y posible plantear la demanda judicial en cuya virtud piden que se dicte una determinada resolución frente a otra u otras personas; o, como se ha dicho por la doctrina, "si la pretensión que el demandante plantea, o pretende plantear, se acomoda en todos sus elementos a los esquemas que el legislador tiene previstos",en cuyo caso se podrá decir que existe legitimación, "toda vez que en estos esquemas, aparecen los derechos e intereses tutelables".En suma, se trata de que quien demande sea la persona prevista por el legislador; que, asimismo, la pretensión se dirija frente a quien o quienes ha previsto el legislador; y que la causa de pedir se acomode a las previsiones legales por haber sido considerada digna de amparo por el legislador. Por lo tanto, lo determinante de la legitimación es la pretensión planteada, afirmada, acomodada a los criterios referidos, a los esquemas legales correspondientes contenidos de ordinario en el denominado derecho sustantivo, aunque también a veces en las normas procesales, de ahí que el Art. 10 de la LEC se refiera a "quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso".

En efecto, la Ley de Propiedad Horizontal ( LPH en lo sucesivo) en su artículo 18 dispone que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales... en los siguientes supuestos: "a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios... c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan agotado con abuso de derecho".Y en su número 2 se establece lo siguiente: "estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas...".

La demanda se dirigió por uno de los copropietarios, y sin que se haya alegado la falta de cumplimiento de ninguno de los requisitos que con arreglo al precepto mencionado le habilitan para interponer la demanda de nulidad de las Juntas referidas, frente a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000- DIRECCION001 de Tudela y precisamente por afirmar en realidad la inexistencia de las dos subcomunidades a las que la parte demandada se refiere, en la medida que no reúnen los requisitos jurisprudencialmente exigidos para considerarles como tales subcomunidades, frente a quienes pueda dirigirse la demanda de nulidad de los acuerdos adoptados .

En consecuencia, desde el punto de vista de lo afirmado en la demanda que es lo que corresponde resolver respecto de la falta de legitimación pasiva, es claro que la demanda, insistimos según lo afirmado, se dirigió conforme al esquema legal establecido, en la medida en la que se formuló por quien estaba legalmente habilitado para ello y frente a quien, asimismo, estaba facultada para soportar la acción de nulidad emprendida en razón de la afirmada inexistencia de subcomunidades que pudieran estar habilitadas al efecto, por carecer de las condiciones legal y jurisprudencialmente exigidas para ello; obsérvese que la redacción del artículo 2 d) LPH vigente desde el 28 junio 2013 dispone que la referida Ley será aplicable "a las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo,varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica".

Cuestión distinta es que el derecho inicialmente afirmado en la demanda exista y corresponda a quien lo invoca y precisamente frente a tal demandada, pero esto es lo que tradicionalmente se conoce como cuestión de fondo, en cuyo conocimiento impediría entrar la estimación de la falta de legitimación pasiva que, por lo expuesto hemos de desestimar, por lo que procede revocar en este particular la sentencia recurrida y entrar en el conocimiento de la cuestión de fondo que la demanda suscita.

Habiéndose reproducido en este procedimiento lo sucesión de hechos ocurridos en el anterior, conforme a lo resuelto por las sentencias anteriormente descritas procede igualmente revocar el pronunciamiento que acuerda la falta de legitimación pasiva de la Comunidad demandada pasando a entrar al conocimiento de la cuestión de fondo.

TERCERO.-Entrando a examinar ahora la Junta cuya nulidad se solicita en este procedimiento que es la de 17 de mayo de 2016, la representación del señor Fulgencio fundamentó la demanda de impugnación de acuerdos y ahora el escrito del recurso de apelación presentado en que dicha Junta fue convocada únicamente por la Comunidad Doña DIRECCION000 cuando dicha comunidad no existe debiendo haber sido convocada por la denominada Comunidad General de DIRECCION000 y DIRECCION001 de Tudela.

Dicha cuestión fue también abordada en la reiterada sentencia de 9 de julio de 2024 en los siguientes términos:

"CUARTO.- El primer grupo de motivos del recurso se planteó en los siguientes términos: "causas esenciales de impugnación comunes a todas las juntas. Primero. -Infracción del título constitutivo y del art. 5 LPH al emplearse tanto para asistencia y votaciones como para reparto de gastos unas cuotas de participación diferentes de las fijadas en el título constitutivo. Segundo. -Infracción del título constitutivo al convocarse junta para solo una parte de la comunidad. Los portales convocantes solo son partes de la Comunidad para los que no existe ninguna previsión de funcionamiento autónomo en el título constitutivo o en los estatutos y para los que la Comunidad no ha aprobado ningún acuerdo posterior habilitador de ese funcionamiento independiente. Así las cosas, se realizan convocatorias que se dirigen solo a los elementos que tienen acceso por el portal convocante".

Dada la interrelación entre los motivos a los que acabamos hacer mención, que, efectivamente, afectan a las tres Juntas cuya nulidad se pide corresponde darles un tratamiento conjunto.

Los motivos mencionados han de ser acogidos, pues es evidente que la actuación como si de dos Comunidades de Propietarios se tratara vulnera los Estatutos de la única Comunidad de Propietarios existente cual es, según la norma estatutaria, la correspondiente al edificio sito en Tudela, con entrada por las calles de Ugarte Doña María y Travesía Fuente de Manresa, S/N, cuando la escritura se otorgó.

Tampoco es posible apreciar la existencia de dos subcomunidades, pues con arreglo a lo dispuesto en el artículo 2.d de la LPH se entienden por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica; y es lo cierto que el título constitutivo no prevé tal posibilidad ni tampoco la única Comunidad de Propietarios existente ha adoptado acuerdo alguno con los requisitos legales que permita apreciar la existencia de dichas dos subcomunidades DIRECCION000 DIRECCION001 de Tudela.

En el caso resuelto por la STS de 22 octubre de 2007 (RJ 2007\8634) la Sala de casación asumió las consideraciones de la de segunda instancia que transcribe en los términos siguientes:

1) "La Sala considera probado que no se constituyó por los propietarios la comunidad general, habiendo funcionado de hecho dos comunidades independientes, una para cada bloque, con sus respectivas Juntas y cargos, en las que la distribución de los gastos que afectaban a cada uno se realizaba de acuerdo con las cuotas y no por partes iguales, como establecía el Reglamento. La Comunidad total solo se constituyó constante ya el litigio, cuando el Juzgado de Primera Instancia consideró que las comunidades particulares carecían de personalidad jurídica y que sólo la Comunidad total estaba legitimada".

2) "La Sala decide que esta situación de hecho, creada y consentida por los propietarios del inmueble, no puede prevalecer sobre lo ordenado en el título constitutivo. Para obtener esta conclusión se fija:

a) En el esquema de la propiedad horizontal: concurrencia de un derecho singular y exclusivo sobre un espacio delimitado y otro derecho de copropiedad, lo que, en esencia, reclama la inseparabilidad de los elementos y la concatenación de los derechos. Aunque la realidad de los edificios múltiples ha impuesto la necesidad de crear subcomunidades inspiradas por la finalidad específica de una parte del edificio -dice la Sala- tal división, por los problemas que entraña, está sometida a una disciplina estricta que hace necesaria e imprescindible su consagración formal, que se ha de proyectar en el título constitutivo. No basta el acuerdo de voluntades; se requieren las formas externas ad solemnitatem. Entre otras decisiones jurisprudenciales, la Sala de instancia se refiere a la Resolución de la Dirección General de Registros de 15 de noviembre de 1994 (RJ 1994, 8897) y a la Sentencia de esta Sala de 21 de julio de 1999 (RJ 1999, 5961).

La "RDGRN, para señalar que sólo cabe reconocer la existencia de una verdadera comunidad jurídica distinta de la constituida por todos los propietarios del edificio en su conjunto cuando dicha parte "objetivada jurídicamente como una de las propiedades separadas en que se ha dividido previamente el edificio en su conjunto, se hallare, a su vez, dividida en régimen de propiedad horizontal, debiendo en todo caso resultar de los Estatutos, de modo indubitado, que determinados asuntos habrán de ser decididos por una Junta que es especial por estar constituida solo por esos propietarios".

"La STS 21 de julio de 1999 , en un supuesto en el que una comunidad formada por dos edificios, en la que las juntas de ambos edificios habían funcionado con independencia, habiéndose producido el efecto jurídico de un acuerdo tácito unánime de que cada portal contribuyese independientemente a los gastos del edificio, atendió al título constitutivo, y a la inscripción registral, en que figuraba el total edificio como una sola comunidad y exigió, para la modificación del título un acuerdo unánime de la Junta, dejando sin virtualidad los acuerdos tácitos".

b) "En la inaplicabilidad al caso de la doctrina de los propios actos, señalando que "dado que en el supuesto de autos la constitución de las subcomunidades se hizo extra estatutariamente y sin inscripción en el Registro, no puede su existencia fáctica derogar el hecho de la existencia y la responsabilidad de la única y sola comunidad".

Por su parte, el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1ª) en su sentencia núm. 1365/2007 de 3 enero. RJ 2007\813 señaló que "Como se desprende de la STS de 21 de julio de 1999 (RJ 1999, 5961) que cita la parte recurrente como fundamento del motivo, en doctrina también seguida por las SSTS de 19 de julio de 1993 ( RJ 1993 , 6160) , 17 de septiembre de 1993 ( RJ 1993 , 6643) , 4 de octubre de 1994 ( RJ 1994 , 7449) , 18 de diciembre de 1995 ( RJ 1995, 6364 ) y 28 de julio de 1999 ( RJ 1999, 6102), de acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala cabe admitir el funcionamiento independiente de las subcomunidades en el seno de una comunidad en régimen de propiedad horizontal cuando se halla expresamente previsto en el título constitutivo".

Al respecto, el TS en SS 29-3-06 señalaba que "la Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe expresamente la constitución de subcomunidades, aunque tampoco las regula con precisión, por lo que es factible la coexistencia de comunidades independientes, formadas por bloques o edificaciones, integradas, a su vez, en otra comunidad para la administración y gestión de espacios o elementos comunes, si bien, para que sea así, deberá constar en el título constitutivo de la finca en régimen de propiedad horizontal o en sus Estatutos (y cita SS 18 de diciembre de 1.995 y 18 de marzo de 2.005 (RJ 2005, 2449))".

Tal es también el criterio seguido por esta Sección tercera de la AP de Navarra en su sentencia de 23 de abril de 2018, Roj: SAP NA 693/2018, que sigue la línea jurisprudencial mencionada.

Y es que, como indica la SAP de Álava de 15 de marzo de 2011 (JUR 2011, 295536) "las subcomunidades no pueden tomar determinados acuerdos que afecten a la totalidad de la Comunidad de Propietarios...".

En definitiva, las juntas de propietarios objeto de impugnación adolecen de los defectos invocados que atañen incluso a la convocatoria que se realiza por quienes carecían de aptitud para realizarlas según lo establecido en el título constitutivo como en lo relativo a la distribución de coeficientes y cuotas que, asimismo, vulneran lo que dicho título establece. Siendo esto así es evidente que hemos de declarar la nulidad de tales juntas en razón de los defectos mencionados lo que implica, en razón de los defectos en que se incurre, que, como recuerda la STS de 10 de julio de 2003 (RJ 2003, 4625), la nulidad de las juntas que se declara comporte también la de los acuerdos adoptados en las mismas, lo que impide y hace innecesario entrar en el análisis sobre el fondo de los mismos en concreto".

Siendo los mismos los hechos y fundamentos jurídicos a aplicar, procede acordar la estimación del recurso de apelación interpuesto igualmente por don Fulgencio y la declaración de nulidad de todos acuerdos adoptados en la Junta celebrada el 17 de mayo de 2016. De ahí que resulte irrelevante entrar a examinar el resto de motivos de apelación planteados por el recurrente.

CUARTO.-La estimación integra del recurso interpuesto conlleva la imposición de las costas causadas en la primera instancia a la Comunidad demandada. En cuanto al pago de las costas de la apelación, el art. 398.2 de la LEC determina (en el tenor vigente al tiempo de incoarse el presente proceso), que, en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes, solución a aplicar al caso que nos ocupa al resultar acogido el recurso de apelación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.-Se aceptan los fundamentos de derecho de la Sentencia recurrida, que la Sala acoge, a los efectos de integrarlos en la presente resolución, en tanto no contradigan los de la presente.

SEGUNDO.-Las presentes actuaciones tienen su origen en la Demanda interpuesta por el Sr. Fulgencio, frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 Y DIRECCION001, con la finalidad de obtener una Sentencia por la que se declaren nulos y sin efecto todos los acuerdos adoptados en la Junta celebrada el 17 de Mayo de 2016. Con costas a la demandada.

El Juez "a quo"dictó Sentencia el 17 de octubre de 2.023, aclarada mediante Auto de fecha 10 de noviembre de 2.023, en los que desestimó la Demanda interpuesta por el Sr. Fulgencio, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS denominada DIRECCION002 y constituida por los actuales portales DIRECCION000 y el DIRECCION001 de Tudela, contra COPROPIETARIOS DIRECCION000 y contra COPROPIETARIOS DIRECCION001, absolviendo a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS denominada DIRECCION002 y constituida por los actuales portales DIRECCION000 y el DIRECCION001 de Tudela y a COPROPIETARIOS DIRECCION001, al estimarse falta de legitimación pasiva de las mismas, y a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 de Tudela de las pretensiones reclamadas en este procedimiento, y condenando a la parte actora, al abono de las costas.

Frente a dicha Sentencia interpuso Recurso de Apelación la parte actora, impugnando el hecho de que el Juez a quo considere que puedan existir dos subcomunidades de propietarios, sin que exista la Comunidad de Propietarios de Derecho de la que traen causa y de la que forman parte, así como que reconozca la legitimación pasiva exclusiva y excluyente de una de las subcomunidades de hecho. Discrepa el recurrente con la consideración por parte de la Sentencia recurrida de que los asistentes a la Junta cometieron un error al identificar los elementos integrantes del portal o subcomunidad y sus cuotas de participación, entendiendo SSª que una parte del elemento comunitario nº 1 propiedad del actor (bajo de 743 m2) sería miembro de la subcomunidad Ugarte16, y discrepa igualmente con la consideración de que los asistentes a la junta cometieron un error al acordar en el acuerdo segundo una cuota mensual para la entreplanta, entendiendo SSª que realmente querían establecerla para la entreplanta y para el bajo conjuntamente.

Alegó también incongruencia de la Sentencia, en relación a las alegaciones de oposición formuladas por la subcomunidad DIRECCION000, ex artículo 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que no alegó que los propietarios del portal DIRECCION000, constituyan una subcomunidad de propietarios, ni negó la existencia de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 y DIRECCION001, ni cuestionó la corrección del acta, aceptando por tanto que los miembros del portal son las 8 viviendas y la entreplanta con las cuotas de participación que se indican en el acta, y tampoco en la Contestación a la Demanda opuso que el propietario fuera convocado a la Junta, ni que la Junta hubiera respetado las cuotas de participación del título. Se mostró contrario igualmente a que la Sentencia niegue la existencia de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 y DIRECCION001. El recurso impugna la decisión del Juez a quo, de validar el Acuerdo 3º impugnado, que impone al recurrente de 23 euros, para las viviendas"y de 11 euros, a Mauricio por la entreplanta",por no respetar tal acuerdo las cuotas de participación del título constitutivo que son del 3,75% o el 4,4% según su mano para las viviendas y del 0,3% para la entreplanta y la decisión de establecer una ponderación proporcional de las cuotas, no acordada en ninguna Junta. También impuga por incongruencia omisiva, el no haberse pronunciado el Juzgador sobre la nulidad solicitada en la Audiencia Previa, del Acuerdo 4º de liquidación de la deuda. Por ultimo, impugnó la condena en costas.

La parte demandante se opuso al recurso de apelación, en base a los argumentos que estimó pertinentes.

Entrando de lleno en los motivos de impugnación alegados por la parte recurrente, es preciso decir que el recurso de apelación interpuesto por la parte actora debe resultar desestimado por los motivos que a continuación se expondrán.

Pero para la adecuada resolución del recurso de apelación formulado por la representación procesal de la parte actora, frente a la Sentencia recurrida, resulta necesario exponer los hechos o circunstancias más relevantes que concurren en el presente caso, los cuales no fueron objeto de controversia o quedaron debidamente probados o acreditados en el ámbito del presente procedimiento.

Tal y como acredita la escritura pública de Declaración de Obra Nueva, División del Edificio en Viviendas y Locales y Constitución de Régimen de Propiedad Horizontal, obrante como Documento nº 5 de la Demanda, (nº 693 de su protocolo), el 16 de Julio de 1.964 se constituyó la Comunidad de Propietarios que se denominó "EDIFICIO SITO EN TUDELA CON ENTRADA POR LA DIRECCION002, ANTES TAMBIEN POR FUENTE DE MANRESA NUM000, HOY NUMEROS DIRECCION002, EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL", aunque a día de hoy, esos dos portales originarios tienen la identificación de DIRECCION000 y DIRECCION001.

La Comunidad de Propietarios está integrada por 20 viviendas organizadas en cinco manos por cada una de las cinco plantas, con sus correspondientes trasteros. A 8 de ellas se accede por el portal de la DIRECCION000 ( DIRECCION002 en el título constitutivo) y a los 12 restantes, por el portal sito en la DIRECCION001 ( DIRECCION002 en el título constitutivo). Igualmente integran la Comunidad, 2 entreplantas, una en DIRECCION000 y otra en DIRECCION001, y un local en planta baja.

La escritura también señala como número uno locales comerciales de la planta baja del edificio a quienes atribuyó una cuota de participación en la finca del 18,70%. Dos locales en entreplanta con entrada uno de ellos por la calle de Ugarte Doña María y el otro por Travesía Fuente de Manresa con cuotas de 0,30 centésimas y una centésima respectivamente; y pisos con entrada por una u otra de dichas calle y travesía con cuotas de participación que oscilan entre 3,75 y 4,40 centésimas incluido el trastero correspondiente.

En la referida escritura se expuso: "ESTATUTOS del edificio sito en Tudela, con entrada por las calles de Ugarte Doña María y Travesía Fuente de Manresa, sin número, en régimen de propiedad horizontal. ARTÍCULO 1º.-se constituye en este acto la propiedad horizontal del edificio citado, distribuido por pisos al amparo de la Ley de 21 de Julio de 1960 , con la denominación de "PROPIEDAD HORIZONTAL DEL EDIFICIO SITO EN TUDELA, CON ENTRADA POR LAS CALLES DE UGARTE DOÑA MARÍA Y TRAVESÍA FUENTE DE MANRESA, SIN NÚMERO" y así será conocida en todos sus actos y relaciones". ARTÍCULO 2º.- Se regirá por la Ley especial citada, por las leyes y disposiciones complementarias y en lo que las mismas permitan por estos Estatutos. En su defecto por las normas establecidas por el Código Civil sobre la copropiedad. Estos Estatutos para los propietarios actuales o futuros tienen trascendencia real y dado que la mayor parte de sus disposiciones constituyen limitaciones del derecho de propiedad o cargas reales se solicita su inscripción en el Registro de la Propiedad".

El padre del demandante; el Sr. Mauricio adquirió la condición de miembro de la comunidad en virtud de la Escritura pública de compra de fecha 19 de Junio de 1.968 (nº 809 de su protocolo), por la que adquirió tres fincas de la Comunidad, fincas que se numeraron y describieron en la escritura del modo siguiente:

*2º.- NUMERO UNO.- locales comerciales en planta baja en edificio sito en DIRECCION002 de 743,15 m2.... y cuota del 18,70%, finca NUM001.

*3º.- NUMERO DOS.- local comercial en entreplanta en edificio sito en DIRECCION002 con entrada por el tramo trasversal de dicha calle , antes llamado Travesía Fuente Manresa de 21,75 m2.... y cuota del 1%, finca NUM002.

*4º.- NUMERO TRES.- local comercial en planta baja en edificio sito DIRECCION002 que está situado sobre el portal de 7,70 m2.... y cuota del 0,3%, finca NUM003.

Mauricio continuó siendo copropietario hasta su reciente fallecimiento el 18 de Mayo de 2.017, tal y como acredita el certificado de defunción, obrante como Documento nº 7 de la Demanda.

Desde que se construyó el edificio objeto de litigio, y fueron adquiridos por los compradores las diversas viviendas y locales que lo integran, funcionaron de hecho, dos autodenominadas subcomunidades de propietarios, la integrada por los propietarios de los inmuebles sitos en la DIRECCION000 y de manera diferente, la integrada por los propietarios de los inmuebles sitos en la DIRECCION001 de Tudela. Dichas subcomunidades actuaron de manera diferente e independiente, celebrando sus propias Juntas de Propietarios, llevando diferentes libros de actas, funcionando con diferentes CIF, y suscribiendo diferentes contratos de seguros, suministros, etc.

El 22 de junio de 2.016, el Sr. Mauricio, recibió el burofax obrante como Documento nº 1 de la Demanda, de LINA COLL Administraciones, que incluía una carta y el acta de Junta que se celebró el 17 de mayo de 2.016 por parte de la denominada Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 Tudela (Navarra).

El acta notificada reflejaba los temas tratados y los acuerdos adoptados que en síntesis fueron:

1.- dar poderes a una nueva Secretaria y Administradora.

2.- cancelar la cuenta bancaria previa y abrir nueva cuenta

3.- aprobar nuevas cuotas mensuales vigentes desde abril de 2.016, siendo estas 23 euros, para cada una de las 8 viviendas y 11 euros, para la entreplanta y ordenar a la administradora que gire los recibos a los vecinos.

4.- aprobar la reclamación de la liquidación de la cantidad adeudada por Mauricio vía burofax y dar plazo antes de reclamación judicial.

5.- en ruegos y preguntas se comentó cuestión relativa a la instalación de ascensor.

El 29 de diciembre de 2.016, el demandante, diciendo actuar en nombre de su padre, remitió a la Sra. Emilia, la carta certificada, obrante como Documento nº 2 de la Demanda, en la que manifestó su disconformidad, solicitando copia de los Estatutos, justificación del cálculo de la nueva cuota mensual, justificación de la inaplicación de la cuota del título constitutivo del 0,3%, justificación de la no convocatoria a Junta de todos los copropietarios, acreditación de la convocatoria a al demandante y acreditación del nombramiento de Dª Emilia como Administradora.

El 10 de enero de 2.017, tal y como acredita el Documento nº 3 de la Demanda, se celebró una nueva Junta de la denominada Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 Tudela (Navarra), en la que se aprobaron las cuentas de 2.016, el presupuesto de 2.017, y se nombró nuevo Presidente.

En el punto 2 de la Junta, la administradora se limitó a mencionar que se había recibido una carta del demandante, en la que solicitaba el nº de la cuenta comunitaria. No consta que la Administradora informara a la Junta del resto de peticiones formuladas por el demandante.

El 4 de mayo de 2.017 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Tudela, tal y como acredita el Documento nº 4 de la Demanda, incoó Procedimiento Monitorio nº 123/17.-5, en el que se reclamó de pago la cantidad liquidada en la junta de 17 de mayo de 2.017. El 31 de mayo de 2.017, el hoy demandante contestó a la Demanda, no reconociendo la deuda y anunciando la impugnación del acuerdo, pero a pesar de ello, consignando la cantidad reclamada, a los meros efectos de evitar la tramitación de ese procedimiento, solicitando su retención hasta tanto se acredite la firmeza del acuerdo por la Comunidad.

En el presente procedimiento, la parte actora comenzó interponiendo una Demanda contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS denominada DIRECCION002 y constituida por los actuales portales DIRECCION000 y el DIRECCION001 de Tudela, para impugnar unos acuerdos adoptados en una Junta General Extraordinaria celebrada el 17 de mayo de 2.016, por la denominada Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 Tudela (Navarra), al considerar que dichos acuerdos fueron adoptados por un ente sin capacidad para ello (el portal de la DIRECCION000), por falta de convocatoria y por adoptarse dichos acuerdos sin la mayoría legalmente exigible para ello.

Sobre la cuestión relativa a si la denominada Comunidad de Propietarios DIRECCION000 está legitimada para celebrar la Junta General Extraordinaria de fecha 17 de mayo de 2.016, y adoptar en ella acuerdos, tal y como se ha puesto de manifiesto por la representación del Sr Mauricio, con fecha 4 de noviembre de 2.025 se dictó Sentencia por esta Sala en Rollo de Apelación nº 1656/23, dimanante de Juicio Ordinario nº 145/18, y también con fecha 9 de julio de 2024 esta Audiencia Provincial dictó sentencia resolviendo el recurso de apelación interpuesto por aquél contra la sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia nº 4 de Tudela y que acordaba desestimar parcialmente la demanda interpuesta contra la Comunidad de Propietarios de la CP DIRECCION000 y DIRECCION001 y de la CP de DIRECCION001.

En la demanda que dio lugar al inicio de ese procedimiento, por los mismos motivos ahora alegados la representación del Sr Fulgencio solicitaba la declaración de nulidad de las Juntas celebradas los días 13 de junio de 2.019, de 26 de noviembre de 2.019 y de 28 de enero de 2.020. En las Contestaciones a la Demanda también se alegó también la falta de legitimación pasiva siendo además iguales los motivos de oposición.

Nos remitimos por tanto al contenido de dicha resolución:

"SEGUNDO.- Se rechazan en su integridad los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada procediendo la estimación de la alzada.

La legitimación no supone, sino que en el proceso se encuentren como demandantes o como demandados aquellas personas a quienes la ley atribuye el ejercicio de los derechos o el deber de soportarlos, no en tanto que existentes, cuestión ésta que atañe al fondo del asunto, sino en cuanto que, alegados o afirmados en la demanda, con tal que dicho alegato o afirmación se adecue al correspondiente esquema legal.

En efecto, la legitimación, como ha señalado la mejor doctrina, es "aptitud jurídica concedida por la ley";el ejercicio del derecho de acción no está atribuido a cualquier persona, de modo que "sólo pueden ejercitarlo aquéllas a las que el legislador se lo concede",se trata por lo tanto de aptitud, de habilitación, concedida a una persona, en función de la pretensión que el demandante pretende plantear ante el tribunal correspondiente; por consiguiente, se trata de aptitud concedida, y exigida, por el legislador a una o varias determinadas personas y frente a otra u otras ciertas personas para poder reclamar de los órganos jurisdiccionales la eficaz realización de la función jurisdiccional, resolviendo la pretensión planteada.

Por ello posee especial interés determinar cuál es el criterio que el legislador emplea para atribuir la legitimación, esto es, a qué sujetos les es jurídicamente lícito y posible plantear la demanda judicial en cuya virtud piden que se dicte una determinada resolución frente a otra u otras personas; o, como se ha dicho por la doctrina, "si la pretensión que el demandante plantea, o pretende plantear, se acomoda en todos sus elementos a los esquemas que el legislador tiene previstos",en cuyo caso se podrá decir que existe legitimación, "toda vez que en estos esquemas, aparecen los derechos e intereses tutelables".En suma, se trata de que quien demande sea la persona prevista por el legislador; que, asimismo, la pretensión se dirija frente a quien o quienes ha previsto el legislador; y que la causa de pedir se acomode a las previsiones legales por haber sido considerada digna de amparo por el legislador. Por lo tanto, lo determinante de la legitimación es la pretensión planteada, afirmada, acomodada a los criterios referidos, a los esquemas legales correspondientes contenidos de ordinario en el denominado derecho sustantivo, aunque también a veces en las normas procesales, de ahí que el Art. 10 de la LEC se refiera a "quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso".

En efecto, la Ley de Propiedad Horizontal ( LPH en lo sucesivo) en su artículo 18 dispone que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales... en los siguientes supuestos: "a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios... c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan agotado con abuso de derecho".Y en su número 2 se establece lo siguiente: "estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas...".

La demanda se dirigió por uno de los copropietarios, y sin que se haya alegado la falta de cumplimiento de ninguno de los requisitos que con arreglo al precepto mencionado le habilitan para interponer la demanda de nulidad de las Juntas referidas, frente a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000- DIRECCION001 de Tudela y precisamente por afirmar en realidad la inexistencia de las dos subcomunidades a las que la parte demandada se refiere, en la medida que no reúnen los requisitos jurisprudencialmente exigidos para considerarles como tales subcomunidades, frente a quienes pueda dirigirse la demanda de nulidad de los acuerdos adoptados .

En consecuencia, desde el punto de vista de lo afirmado en la demanda que es lo que corresponde resolver respecto de la falta de legitimación pasiva, es claro que la demanda, insistimos según lo afirmado, se dirigió conforme al esquema legal establecido, en la medida en la que se formuló por quien estaba legalmente habilitado para ello y frente a quien, asimismo, estaba facultada para soportar la acción de nulidad emprendida en razón de la afirmada inexistencia de subcomunidades que pudieran estar habilitadas al efecto, por carecer de las condiciones legal y jurisprudencialmente exigidas para ello; obsérvese que la redacción del artículo 2 d) LPH vigente desde el 28 junio 2013 dispone que la referida Ley será aplicable "a las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo,varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica".

Cuestión distinta es que el derecho inicialmente afirmado en la demanda exista y corresponda a quien lo invoca y precisamente frente a tal demandada, pero esto es lo que tradicionalmente se conoce como cuestión de fondo, en cuyo conocimiento impediría entrar la estimación de la falta de legitimación pasiva que, por lo expuesto hemos de desestimar, por lo que procede revocar en este particular la sentencia recurrida y entrar en el conocimiento de la cuestión de fondo que la demanda suscita.

Habiéndose reproducido en este procedimiento lo sucesión de hechos ocurridos en el anterior, conforme a lo resuelto por las sentencias anteriormente descritas procede igualmente revocar el pronunciamiento que acuerda la falta de legitimación pasiva de la Comunidad demandada pasando a entrar al conocimiento de la cuestión de fondo.

TERCERO.-Entrando a examinar ahora la Junta cuya nulidad se solicita en este procedimiento que es la de 17 de mayo de 2016, la representación del señor Fulgencio fundamentó la demanda de impugnación de acuerdos y ahora el escrito del recurso de apelación presentado en que dicha Junta fue convocada únicamente por la Comunidad Doña DIRECCION000 cuando dicha comunidad no existe debiendo haber sido convocada por la denominada Comunidad General de DIRECCION000 y DIRECCION001 de Tudela.

Dicha cuestión fue también abordada en la reiterada sentencia de 9 de julio de 2024 en los siguientes términos:

"CUARTO.- El primer grupo de motivos del recurso se planteó en los siguientes términos: "causas esenciales de impugnación comunes a todas las juntas. Primero. -Infracción del título constitutivo y del art. 5 LPH al emplearse tanto para asistencia y votaciones como para reparto de gastos unas cuotas de participación diferentes de las fijadas en el título constitutivo. Segundo. -Infracción del título constitutivo al convocarse junta para solo una parte de la comunidad. Los portales convocantes solo son partes de la Comunidad para los que no existe ninguna previsión de funcionamiento autónomo en el título constitutivo o en los estatutos y para los que la Comunidad no ha aprobado ningún acuerdo posterior habilitador de ese funcionamiento independiente. Así las cosas, se realizan convocatorias que se dirigen solo a los elementos que tienen acceso por el portal convocante".

Dada la interrelación entre los motivos a los que acabamos hacer mención, que, efectivamente, afectan a las tres Juntas cuya nulidad se pide corresponde darles un tratamiento conjunto.

Los motivos mencionados han de ser acogidos, pues es evidente que la actuación como si de dos Comunidades de Propietarios se tratara vulnera los Estatutos de la única Comunidad de Propietarios existente cual es, según la norma estatutaria, la correspondiente al edificio sito en Tudela, con entrada por las calles de Ugarte Doña María y Travesía Fuente de Manresa, S/N, cuando la escritura se otorgó.

Tampoco es posible apreciar la existencia de dos subcomunidades, pues con arreglo a lo dispuesto en el artículo 2.d de la LPH se entienden por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica; y es lo cierto que el título constitutivo no prevé tal posibilidad ni tampoco la única Comunidad de Propietarios existente ha adoptado acuerdo alguno con los requisitos legales que permita apreciar la existencia de dichas dos subcomunidades DIRECCION000 DIRECCION001 de Tudela.

En el caso resuelto por la STS de 22 octubre de 2007 (RJ 2007\8634) la Sala de casación asumió las consideraciones de la de segunda instancia que transcribe en los términos siguientes:

1) "La Sala considera probado que no se constituyó por los propietarios la comunidad general, habiendo funcionado de hecho dos comunidades independientes, una para cada bloque, con sus respectivas Juntas y cargos, en las que la distribución de los gastos que afectaban a cada uno se realizaba de acuerdo con las cuotas y no por partes iguales, como establecía el Reglamento. La Comunidad total solo se constituyó constante ya el litigio, cuando el Juzgado de Primera Instancia consideró que las comunidades particulares carecían de personalidad jurídica y que sólo la Comunidad total estaba legitimada".

2) "La Sala decide que esta situación de hecho, creada y consentida por los propietarios del inmueble, no puede prevalecer sobre lo ordenado en el título constitutivo. Para obtener esta conclusión se fija:

a) En el esquema de la propiedad horizontal: concurrencia de un derecho singular y exclusivo sobre un espacio delimitado y otro derecho de copropiedad, lo que, en esencia, reclama la inseparabilidad de los elementos y la concatenación de los derechos. Aunque la realidad de los edificios múltiples ha impuesto la necesidad de crear subcomunidades inspiradas por la finalidad específica de una parte del edificio -dice la Sala- tal división, por los problemas que entraña, está sometida a una disciplina estricta que hace necesaria e imprescindible su consagración formal, que se ha de proyectar en el título constitutivo. No basta el acuerdo de voluntades; se requieren las formas externas ad solemnitatem. Entre otras decisiones jurisprudenciales, la Sala de instancia se refiere a la Resolución de la Dirección General de Registros de 15 de noviembre de 1994 (RJ 1994, 8897) y a la Sentencia de esta Sala de 21 de julio de 1999 (RJ 1999, 5961).

La "RDGRN, para señalar que sólo cabe reconocer la existencia de una verdadera comunidad jurídica distinta de la constituida por todos los propietarios del edificio en su conjunto cuando dicha parte "objetivada jurídicamente como una de las propiedades separadas en que se ha dividido previamente el edificio en su conjunto, se hallare, a su vez, dividida en régimen de propiedad horizontal, debiendo en todo caso resultar de los Estatutos, de modo indubitado, que determinados asuntos habrán de ser decididos por una Junta que es especial por estar constituida solo por esos propietarios".

"La STS 21 de julio de 1999 , en un supuesto en el que una comunidad formada por dos edificios, en la que las juntas de ambos edificios habían funcionado con independencia, habiéndose producido el efecto jurídico de un acuerdo tácito unánime de que cada portal contribuyese independientemente a los gastos del edificio, atendió al título constitutivo, y a la inscripción registral, en que figuraba el total edificio como una sola comunidad y exigió, para la modificación del título un acuerdo unánime de la Junta, dejando sin virtualidad los acuerdos tácitos".

b) "En la inaplicabilidad al caso de la doctrina de los propios actos, señalando que "dado que en el supuesto de autos la constitución de las subcomunidades se hizo extra estatutariamente y sin inscripción en el Registro, no puede su existencia fáctica derogar el hecho de la existencia y la responsabilidad de la única y sola comunidad".

Por su parte, el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1ª) en su sentencia núm. 1365/2007 de 3 enero. RJ 2007\813 señaló que "Como se desprende de la STS de 21 de julio de 1999 (RJ 1999, 5961) que cita la parte recurrente como fundamento del motivo, en doctrina también seguida por las SSTS de 19 de julio de 1993 ( RJ 1993 , 6160) , 17 de septiembre de 1993 ( RJ 1993 , 6643) , 4 de octubre de 1994 ( RJ 1994 , 7449) , 18 de diciembre de 1995 ( RJ 1995, 6364 ) y 28 de julio de 1999 ( RJ 1999, 6102), de acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala cabe admitir el funcionamiento independiente de las subcomunidades en el seno de una comunidad en régimen de propiedad horizontal cuando se halla expresamente previsto en el título constitutivo".

Al respecto, el TS en SS 29-3-06 señalaba que "la Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe expresamente la constitución de subcomunidades, aunque tampoco las regula con precisión, por lo que es factible la coexistencia de comunidades independientes, formadas por bloques o edificaciones, integradas, a su vez, en otra comunidad para la administración y gestión de espacios o elementos comunes, si bien, para que sea así, deberá constar en el título constitutivo de la finca en régimen de propiedad horizontal o en sus Estatutos (y cita SS 18 de diciembre de 1.995 y 18 de marzo de 2.005 (RJ 2005, 2449))".

Tal es también el criterio seguido por esta Sección tercera de la AP de Navarra en su sentencia de 23 de abril de 2018, Roj: SAP NA 693/2018, que sigue la línea jurisprudencial mencionada.

Y es que, como indica la SAP de Álava de 15 de marzo de 2011 (JUR 2011, 295536) "las subcomunidades no pueden tomar determinados acuerdos que afecten a la totalidad de la Comunidad de Propietarios...".

En definitiva, las juntas de propietarios objeto de impugnación adolecen de los defectos invocados que atañen incluso a la convocatoria que se realiza por quienes carecían de aptitud para realizarlas según lo establecido en el título constitutivo como en lo relativo a la distribución de coeficientes y cuotas que, asimismo, vulneran lo que dicho título establece. Siendo esto así es evidente que hemos de declarar la nulidad de tales juntas en razón de los defectos mencionados lo que implica, en razón de los defectos en que se incurre, que, como recuerda la STS de 10 de julio de 2003 (RJ 2003, 4625), la nulidad de las juntas que se declara comporte también la de los acuerdos adoptados en las mismas, lo que impide y hace innecesario entrar en el análisis sobre el fondo de los mismos en concreto".

Siendo los mismos los hechos y fundamentos jurídicos a aplicar, procede acordar la estimación del recurso de apelación interpuesto igualmente por don Fulgencio y la declaración de nulidad de todos acuerdos adoptados en la Junta celebrada el 17 de mayo de 2016. De ahí que resulte irrelevante entrar a examinar el resto de motivos de apelación planteados por el recurrente.

CUARTO.-La estimación integra del recurso interpuesto conlleva la imposición de las costas causadas en la primera instancia a la Comunidad demandada. En cuanto al pago de las costas de la apelación, el art. 398.2 de la LEC determina (en el tenor vigente al tiempo de incoarse el presente proceso), que, en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes, solución a aplicar al caso que nos ocupa al resultar acogido el recurso de apelación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.-Se aceptan los fundamentos de derecho de la Sentencia recurrida, que la Sala acoge, a los efectos de integrarlos en la presente resolución, en tanto no contradigan los de la presente.

SEGUNDO.-Las presentes actuaciones tienen su origen en la Demanda interpuesta por el Sr. Fulgencio, frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 Y DIRECCION001, con la finalidad de obtener una Sentencia por la que se declaren nulos y sin efecto todos los acuerdos adoptados en la Junta celebrada el 17 de Mayo de 2016. Con costas a la demandada.

El Juez "a quo"dictó Sentencia el 17 de octubre de 2.023, aclarada mediante Auto de fecha 10 de noviembre de 2.023, en los que desestimó la Demanda interpuesta por el Sr. Fulgencio, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS denominada DIRECCION002 y constituida por los actuales portales DIRECCION000 y el DIRECCION001 de Tudela, contra COPROPIETARIOS DIRECCION000 y contra COPROPIETARIOS DIRECCION001, absolviendo a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS denominada DIRECCION002 y constituida por los actuales portales DIRECCION000 y el DIRECCION001 de Tudela y a COPROPIETARIOS DIRECCION001, al estimarse falta de legitimación pasiva de las mismas, y a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 de Tudela de las pretensiones reclamadas en este procedimiento, y condenando a la parte actora, al abono de las costas.

Frente a dicha Sentencia interpuso Recurso de Apelación la parte actora, impugnando el hecho de que el Juez a quo considere que puedan existir dos subcomunidades de propietarios, sin que exista la Comunidad de Propietarios de Derecho de la que traen causa y de la que forman parte, así como que reconozca la legitimación pasiva exclusiva y excluyente de una de las subcomunidades de hecho. Discrepa el recurrente con la consideración por parte de la Sentencia recurrida de que los asistentes a la Junta cometieron un error al identificar los elementos integrantes del portal o subcomunidad y sus cuotas de participación, entendiendo SSª que una parte del elemento comunitario nº 1 propiedad del actor (bajo de 743 m2) sería miembro de la subcomunidad Ugarte16, y discrepa igualmente con la consideración de que los asistentes a la junta cometieron un error al acordar en el acuerdo segundo una cuota mensual para la entreplanta, entendiendo SSª que realmente querían establecerla para la entreplanta y para el bajo conjuntamente.

Alegó también incongruencia de la Sentencia, en relación a las alegaciones de oposición formuladas por la subcomunidad DIRECCION000, ex artículo 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que no alegó que los propietarios del portal DIRECCION000, constituyan una subcomunidad de propietarios, ni negó la existencia de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 y DIRECCION001, ni cuestionó la corrección del acta, aceptando por tanto que los miembros del portal son las 8 viviendas y la entreplanta con las cuotas de participación que se indican en el acta, y tampoco en la Contestación a la Demanda opuso que el propietario fuera convocado a la Junta, ni que la Junta hubiera respetado las cuotas de participación del título. Se mostró contrario igualmente a que la Sentencia niegue la existencia de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 y DIRECCION001. El recurso impugna la decisión del Juez a quo, de validar el Acuerdo 3º impugnado, que impone al recurrente de 23 euros, para las viviendas"y de 11 euros, a Mauricio por la entreplanta",por no respetar tal acuerdo las cuotas de participación del título constitutivo que son del 3,75% o el 4,4% según su mano para las viviendas y del 0,3% para la entreplanta y la decisión de establecer una ponderación proporcional de las cuotas, no acordada en ninguna Junta. También impuga por incongruencia omisiva, el no haberse pronunciado el Juzgador sobre la nulidad solicitada en la Audiencia Previa, del Acuerdo 4º de liquidación de la deuda. Por ultimo, impugnó la condena en costas.

La parte demandante se opuso al recurso de apelación, en base a los argumentos que estimó pertinentes.

Entrando de lleno en los motivos de impugnación alegados por la parte recurrente, es preciso decir que el recurso de apelación interpuesto por la parte actora debe resultar desestimado por los motivos que a continuación se expondrán.

Pero para la adecuada resolución del recurso de apelación formulado por la representación procesal de la parte actora, frente a la Sentencia recurrida, resulta necesario exponer los hechos o circunstancias más relevantes que concurren en el presente caso, los cuales no fueron objeto de controversia o quedaron debidamente probados o acreditados en el ámbito del presente procedimiento.

Tal y como acredita la escritura pública de Declaración de Obra Nueva, División del Edificio en Viviendas y Locales y Constitución de Régimen de Propiedad Horizontal, obrante como Documento nº 5 de la Demanda, (nº 693 de su protocolo), el 16 de Julio de 1.964 se constituyó la Comunidad de Propietarios que se denominó "EDIFICIO SITO EN TUDELA CON ENTRADA POR LA DIRECCION002, ANTES TAMBIEN POR FUENTE DE MANRESA NUM000, HOY NUMEROS DIRECCION002, EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL", aunque a día de hoy, esos dos portales originarios tienen la identificación de DIRECCION000 y DIRECCION001.

La Comunidad de Propietarios está integrada por 20 viviendas organizadas en cinco manos por cada una de las cinco plantas, con sus correspondientes trasteros. A 8 de ellas se accede por el portal de la DIRECCION000 ( DIRECCION002 en el título constitutivo) y a los 12 restantes, por el portal sito en la DIRECCION001 ( DIRECCION002 en el título constitutivo). Igualmente integran la Comunidad, 2 entreplantas, una en DIRECCION000 y otra en DIRECCION001, y un local en planta baja.

La escritura también señala como número uno locales comerciales de la planta baja del edificio a quienes atribuyó una cuota de participación en la finca del 18,70%. Dos locales en entreplanta con entrada uno de ellos por la calle de Ugarte Doña María y el otro por Travesía Fuente de Manresa con cuotas de 0,30 centésimas y una centésima respectivamente; y pisos con entrada por una u otra de dichas calle y travesía con cuotas de participación que oscilan entre 3,75 y 4,40 centésimas incluido el trastero correspondiente.

En la referida escritura se expuso: "ESTATUTOS del edificio sito en Tudela, con entrada por las calles de Ugarte Doña María y Travesía Fuente de Manresa, sin número, en régimen de propiedad horizontal. ARTÍCULO 1º.-se constituye en este acto la propiedad horizontal del edificio citado, distribuido por pisos al amparo de la Ley de 21 de Julio de 1960 , con la denominación de "PROPIEDAD HORIZONTAL DEL EDIFICIO SITO EN TUDELA, CON ENTRADA POR LAS CALLES DE UGARTE DOÑA MARÍA Y TRAVESÍA FUENTE DE MANRESA, SIN NÚMERO" y así será conocida en todos sus actos y relaciones". ARTÍCULO 2º.- Se regirá por la Ley especial citada, por las leyes y disposiciones complementarias y en lo que las mismas permitan por estos Estatutos. En su defecto por las normas establecidas por el Código Civil sobre la copropiedad. Estos Estatutos para los propietarios actuales o futuros tienen trascendencia real y dado que la mayor parte de sus disposiciones constituyen limitaciones del derecho de propiedad o cargas reales se solicita su inscripción en el Registro de la Propiedad".

El padre del demandante; el Sr. Mauricio adquirió la condición de miembro de la comunidad en virtud de la Escritura pública de compra de fecha 19 de Junio de 1.968 (nº 809 de su protocolo), por la que adquirió tres fincas de la Comunidad, fincas que se numeraron y describieron en la escritura del modo siguiente:

*2º.- NUMERO UNO.- locales comerciales en planta baja en edificio sito en DIRECCION002 de 743,15 m2.... y cuota del 18,70%, finca NUM001.

*3º.- NUMERO DOS.- local comercial en entreplanta en edificio sito en DIRECCION002 con entrada por el tramo trasversal de dicha calle , antes llamado Travesía Fuente Manresa de 21,75 m2.... y cuota del 1%, finca NUM002.

*4º.- NUMERO TRES.- local comercial en planta baja en edificio sito DIRECCION002 que está situado sobre el portal de 7,70 m2.... y cuota del 0,3%, finca NUM003.

Mauricio continuó siendo copropietario hasta su reciente fallecimiento el 18 de Mayo de 2.017, tal y como acredita el certificado de defunción, obrante como Documento nº 7 de la Demanda.

Desde que se construyó el edificio objeto de litigio, y fueron adquiridos por los compradores las diversas viviendas y locales que lo integran, funcionaron de hecho, dos autodenominadas subcomunidades de propietarios, la integrada por los propietarios de los inmuebles sitos en la DIRECCION000 y de manera diferente, la integrada por los propietarios de los inmuebles sitos en la DIRECCION001 de Tudela. Dichas subcomunidades actuaron de manera diferente e independiente, celebrando sus propias Juntas de Propietarios, llevando diferentes libros de actas, funcionando con diferentes CIF, y suscribiendo diferentes contratos de seguros, suministros, etc.

El 22 de junio de 2.016, el Sr. Mauricio, recibió el burofax obrante como Documento nº 1 de la Demanda, de LINA COLL Administraciones, que incluía una carta y el acta de Junta que se celebró el 17 de mayo de 2.016 por parte de la denominada Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 Tudela (Navarra).

El acta notificada reflejaba los temas tratados y los acuerdos adoptados que en síntesis fueron:

1.- dar poderes a una nueva Secretaria y Administradora.

2.- cancelar la cuenta bancaria previa y abrir nueva cuenta

3.- aprobar nuevas cuotas mensuales vigentes desde abril de 2.016, siendo estas 23 euros, para cada una de las 8 viviendas y 11 euros, para la entreplanta y ordenar a la administradora que gire los recibos a los vecinos.

4.- aprobar la reclamación de la liquidación de la cantidad adeudada por Mauricio vía burofax y dar plazo antes de reclamación judicial.

5.- en ruegos y preguntas se comentó cuestión relativa a la instalación de ascensor.

El 29 de diciembre de 2.016, el demandante, diciendo actuar en nombre de su padre, remitió a la Sra. Emilia, la carta certificada, obrante como Documento nº 2 de la Demanda, en la que manifestó su disconformidad, solicitando copia de los Estatutos, justificación del cálculo de la nueva cuota mensual, justificación de la inaplicación de la cuota del título constitutivo del 0,3%, justificación de la no convocatoria a Junta de todos los copropietarios, acreditación de la convocatoria a al demandante y acreditación del nombramiento de Dª Emilia como Administradora.

El 10 de enero de 2.017, tal y como acredita el Documento nº 3 de la Demanda, se celebró una nueva Junta de la denominada Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 Tudela (Navarra), en la que se aprobaron las cuentas de 2.016, el presupuesto de 2.017, y se nombró nuevo Presidente.

En el punto 2 de la Junta, la administradora se limitó a mencionar que se había recibido una carta del demandante, en la que solicitaba el nº de la cuenta comunitaria. No consta que la Administradora informara a la Junta del resto de peticiones formuladas por el demandante.

El 4 de mayo de 2.017 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Tudela, tal y como acredita el Documento nº 4 de la Demanda, incoó Procedimiento Monitorio nº 123/17.-5, en el que se reclamó de pago la cantidad liquidada en la junta de 17 de mayo de 2.017. El 31 de mayo de 2.017, el hoy demandante contestó a la Demanda, no reconociendo la deuda y anunciando la impugnación del acuerdo, pero a pesar de ello, consignando la cantidad reclamada, a los meros efectos de evitar la tramitación de ese procedimiento, solicitando su retención hasta tanto se acredite la firmeza del acuerdo por la Comunidad.

En el presente procedimiento, la parte actora comenzó interponiendo una Demanda contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS denominada DIRECCION002 y constituida por los actuales portales DIRECCION000 y el DIRECCION001 de Tudela, para impugnar unos acuerdos adoptados en una Junta General Extraordinaria celebrada el 17 de mayo de 2.016, por la denominada Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 Tudela (Navarra), al considerar que dichos acuerdos fueron adoptados por un ente sin capacidad para ello (el portal de la DIRECCION000), por falta de convocatoria y por adoptarse dichos acuerdos sin la mayoría legalmente exigible para ello.

Sobre la cuestión relativa a si la denominada Comunidad de Propietarios DIRECCION000 está legitimada para celebrar la Junta General Extraordinaria de fecha 17 de mayo de 2.016, y adoptar en ella acuerdos, tal y como se ha puesto de manifiesto por la representación del Sr Mauricio, con fecha 4 de noviembre de 2.025 se dictó Sentencia por esta Sala en Rollo de Apelación nº 1656/23, dimanante de Juicio Ordinario nº 145/18, y también con fecha 9 de julio de 2024 esta Audiencia Provincial dictó sentencia resolviendo el recurso de apelación interpuesto por aquél contra la sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia nº 4 de Tudela y que acordaba desestimar parcialmente la demanda interpuesta contra la Comunidad de Propietarios de la CP DIRECCION000 y DIRECCION001 y de la CP de DIRECCION001.

En la demanda que dio lugar al inicio de ese procedimiento, por los mismos motivos ahora alegados la representación del Sr Fulgencio solicitaba la declaración de nulidad de las Juntas celebradas los días 13 de junio de 2.019, de 26 de noviembre de 2.019 y de 28 de enero de 2.020. En las Contestaciones a la Demanda también se alegó también la falta de legitimación pasiva siendo además iguales los motivos de oposición.

Nos remitimos por tanto al contenido de dicha resolución:

"SEGUNDO.- Se rechazan en su integridad los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada procediendo la estimación de la alzada.

La legitimación no supone, sino que en el proceso se encuentren como demandantes o como demandados aquellas personas a quienes la ley atribuye el ejercicio de los derechos o el deber de soportarlos, no en tanto que existentes, cuestión ésta que atañe al fondo del asunto, sino en cuanto que, alegados o afirmados en la demanda, con tal que dicho alegato o afirmación se adecue al correspondiente esquema legal.

En efecto, la legitimación, como ha señalado la mejor doctrina, es "aptitud jurídica concedida por la ley";el ejercicio del derecho de acción no está atribuido a cualquier persona, de modo que "sólo pueden ejercitarlo aquéllas a las que el legislador se lo concede",se trata por lo tanto de aptitud, de habilitación, concedida a una persona, en función de la pretensión que el demandante pretende plantear ante el tribunal correspondiente; por consiguiente, se trata de aptitud concedida, y exigida, por el legislador a una o varias determinadas personas y frente a otra u otras ciertas personas para poder reclamar de los órganos jurisdiccionales la eficaz realización de la función jurisdiccional, resolviendo la pretensión planteada.

Por ello posee especial interés determinar cuál es el criterio que el legislador emplea para atribuir la legitimación, esto es, a qué sujetos les es jurídicamente lícito y posible plantear la demanda judicial en cuya virtud piden que se dicte una determinada resolución frente a otra u otras personas; o, como se ha dicho por la doctrina, "si la pretensión que el demandante plantea, o pretende plantear, se acomoda en todos sus elementos a los esquemas que el legislador tiene previstos",en cuyo caso se podrá decir que existe legitimación, "toda vez que en estos esquemas, aparecen los derechos e intereses tutelables".En suma, se trata de que quien demande sea la persona prevista por el legislador; que, asimismo, la pretensión se dirija frente a quien o quienes ha previsto el legislador; y que la causa de pedir se acomode a las previsiones legales por haber sido considerada digna de amparo por el legislador. Por lo tanto, lo determinante de la legitimación es la pretensión planteada, afirmada, acomodada a los criterios referidos, a los esquemas legales correspondientes contenidos de ordinario en el denominado derecho sustantivo, aunque también a veces en las normas procesales, de ahí que el Art. 10 de la LEC se refiera a "quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso".

En efecto, la Ley de Propiedad Horizontal ( LPH en lo sucesivo) en su artículo 18 dispone que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales... en los siguientes supuestos: "a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios... c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan agotado con abuso de derecho".Y en su número 2 se establece lo siguiente: "estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas...".

La demanda se dirigió por uno de los copropietarios, y sin que se haya alegado la falta de cumplimiento de ninguno de los requisitos que con arreglo al precepto mencionado le habilitan para interponer la demanda de nulidad de las Juntas referidas, frente a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000- DIRECCION001 de Tudela y precisamente por afirmar en realidad la inexistencia de las dos subcomunidades a las que la parte demandada se refiere, en la medida que no reúnen los requisitos jurisprudencialmente exigidos para considerarles como tales subcomunidades, frente a quienes pueda dirigirse la demanda de nulidad de los acuerdos adoptados .

En consecuencia, desde el punto de vista de lo afirmado en la demanda que es lo que corresponde resolver respecto de la falta de legitimación pasiva, es claro que la demanda, insistimos según lo afirmado, se dirigió conforme al esquema legal establecido, en la medida en la que se formuló por quien estaba legalmente habilitado para ello y frente a quien, asimismo, estaba facultada para soportar la acción de nulidad emprendida en razón de la afirmada inexistencia de subcomunidades que pudieran estar habilitadas al efecto, por carecer de las condiciones legal y jurisprudencialmente exigidas para ello; obsérvese que la redacción del artículo 2 d) LPH vigente desde el 28 junio 2013 dispone que la referida Ley será aplicable "a las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo,varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica".

Cuestión distinta es que el derecho inicialmente afirmado en la demanda exista y corresponda a quien lo invoca y precisamente frente a tal demandada, pero esto es lo que tradicionalmente se conoce como cuestión de fondo, en cuyo conocimiento impediría entrar la estimación de la falta de legitimación pasiva que, por lo expuesto hemos de desestimar, por lo que procede revocar en este particular la sentencia recurrida y entrar en el conocimiento de la cuestión de fondo que la demanda suscita.

Habiéndose reproducido en este procedimiento lo sucesión de hechos ocurridos en el anterior, conforme a lo resuelto por las sentencias anteriormente descritas procede igualmente revocar el pronunciamiento que acuerda la falta de legitimación pasiva de la Comunidad demandada pasando a entrar al conocimiento de la cuestión de fondo.

TERCERO.-Entrando a examinar ahora la Junta cuya nulidad se solicita en este procedimiento que es la de 17 de mayo de 2016, la representación del señor Fulgencio fundamentó la demanda de impugnación de acuerdos y ahora el escrito del recurso de apelación presentado en que dicha Junta fue convocada únicamente por la Comunidad Doña DIRECCION000 cuando dicha comunidad no existe debiendo haber sido convocada por la denominada Comunidad General de DIRECCION000 y DIRECCION001 de Tudela.

Dicha cuestión fue también abordada en la reiterada sentencia de 9 de julio de 2024 en los siguientes términos:

"CUARTO.- El primer grupo de motivos del recurso se planteó en los siguientes términos: "causas esenciales de impugnación comunes a todas las juntas. Primero. -Infracción del título constitutivo y del art. 5 LPH al emplearse tanto para asistencia y votaciones como para reparto de gastos unas cuotas de participación diferentes de las fijadas en el título constitutivo. Segundo. -Infracción del título constitutivo al convocarse junta para solo una parte de la comunidad. Los portales convocantes solo son partes de la Comunidad para los que no existe ninguna previsión de funcionamiento autónomo en el título constitutivo o en los estatutos y para los que la Comunidad no ha aprobado ningún acuerdo posterior habilitador de ese funcionamiento independiente. Así las cosas, se realizan convocatorias que se dirigen solo a los elementos que tienen acceso por el portal convocante".

Dada la interrelación entre los motivos a los que acabamos hacer mención, que, efectivamente, afectan a las tres Juntas cuya nulidad se pide corresponde darles un tratamiento conjunto.

Los motivos mencionados han de ser acogidos, pues es evidente que la actuación como si de dos Comunidades de Propietarios se tratara vulnera los Estatutos de la única Comunidad de Propietarios existente cual es, según la norma estatutaria, la correspondiente al edificio sito en Tudela, con entrada por las calles de Ugarte Doña María y Travesía Fuente de Manresa, S/N, cuando la escritura se otorgó.

Tampoco es posible apreciar la existencia de dos subcomunidades, pues con arreglo a lo dispuesto en el artículo 2.d de la LPH se entienden por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica; y es lo cierto que el título constitutivo no prevé tal posibilidad ni tampoco la única Comunidad de Propietarios existente ha adoptado acuerdo alguno con los requisitos legales que permita apreciar la existencia de dichas dos subcomunidades DIRECCION000 DIRECCION001 de Tudela.

En el caso resuelto por la STS de 22 octubre de 2007 (RJ 2007\8634) la Sala de casación asumió las consideraciones de la de segunda instancia que transcribe en los términos siguientes:

1) "La Sala considera probado que no se constituyó por los propietarios la comunidad general, habiendo funcionado de hecho dos comunidades independientes, una para cada bloque, con sus respectivas Juntas y cargos, en las que la distribución de los gastos que afectaban a cada uno se realizaba de acuerdo con las cuotas y no por partes iguales, como establecía el Reglamento. La Comunidad total solo se constituyó constante ya el litigio, cuando el Juzgado de Primera Instancia consideró que las comunidades particulares carecían de personalidad jurídica y que sólo la Comunidad total estaba legitimada".

2) "La Sala decide que esta situación de hecho, creada y consentida por los propietarios del inmueble, no puede prevalecer sobre lo ordenado en el título constitutivo. Para obtener esta conclusión se fija:

a) En el esquema de la propiedad horizontal: concurrencia de un derecho singular y exclusivo sobre un espacio delimitado y otro derecho de copropiedad, lo que, en esencia, reclama la inseparabilidad de los elementos y la concatenación de los derechos. Aunque la realidad de los edificios múltiples ha impuesto la necesidad de crear subcomunidades inspiradas por la finalidad específica de una parte del edificio -dice la Sala- tal división, por los problemas que entraña, está sometida a una disciplina estricta que hace necesaria e imprescindible su consagración formal, que se ha de proyectar en el título constitutivo. No basta el acuerdo de voluntades; se requieren las formas externas ad solemnitatem. Entre otras decisiones jurisprudenciales, la Sala de instancia se refiere a la Resolución de la Dirección General de Registros de 15 de noviembre de 1994 (RJ 1994, 8897) y a la Sentencia de esta Sala de 21 de julio de 1999 (RJ 1999, 5961).

La "RDGRN, para señalar que sólo cabe reconocer la existencia de una verdadera comunidad jurídica distinta de la constituida por todos los propietarios del edificio en su conjunto cuando dicha parte "objetivada jurídicamente como una de las propiedades separadas en que se ha dividido previamente el edificio en su conjunto, se hallare, a su vez, dividida en régimen de propiedad horizontal, debiendo en todo caso resultar de los Estatutos, de modo indubitado, que determinados asuntos habrán de ser decididos por una Junta que es especial por estar constituida solo por esos propietarios".

"La STS 21 de julio de 1999 , en un supuesto en el que una comunidad formada por dos edificios, en la que las juntas de ambos edificios habían funcionado con independencia, habiéndose producido el efecto jurídico de un acuerdo tácito unánime de que cada portal contribuyese independientemente a los gastos del edificio, atendió al título constitutivo, y a la inscripción registral, en que figuraba el total edificio como una sola comunidad y exigió, para la modificación del título un acuerdo unánime de la Junta, dejando sin virtualidad los acuerdos tácitos".

b) "En la inaplicabilidad al caso de la doctrina de los propios actos, señalando que "dado que en el supuesto de autos la constitución de las subcomunidades se hizo extra estatutariamente y sin inscripción en el Registro, no puede su existencia fáctica derogar el hecho de la existencia y la responsabilidad de la única y sola comunidad".

Por su parte, el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1ª) en su sentencia núm. 1365/2007 de 3 enero. RJ 2007\813 señaló que "Como se desprende de la STS de 21 de julio de 1999 (RJ 1999, 5961) que cita la parte recurrente como fundamento del motivo, en doctrina también seguida por las SSTS de 19 de julio de 1993 ( RJ 1993 , 6160) , 17 de septiembre de 1993 ( RJ 1993 , 6643) , 4 de octubre de 1994 ( RJ 1994 , 7449) , 18 de diciembre de 1995 ( RJ 1995, 6364 ) y 28 de julio de 1999 ( RJ 1999, 6102), de acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala cabe admitir el funcionamiento independiente de las subcomunidades en el seno de una comunidad en régimen de propiedad horizontal cuando se halla expresamente previsto en el título constitutivo".

Al respecto, el TS en SS 29-3-06 señalaba que "la Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe expresamente la constitución de subcomunidades, aunque tampoco las regula con precisión, por lo que es factible la coexistencia de comunidades independientes, formadas por bloques o edificaciones, integradas, a su vez, en otra comunidad para la administración y gestión de espacios o elementos comunes, si bien, para que sea así, deberá constar en el título constitutivo de la finca en régimen de propiedad horizontal o en sus Estatutos (y cita SS 18 de diciembre de 1.995 y 18 de marzo de 2.005 (RJ 2005, 2449))".

Tal es también el criterio seguido por esta Sección tercera de la AP de Navarra en su sentencia de 23 de abril de 2018, Roj: SAP NA 693/2018, que sigue la línea jurisprudencial mencionada.

Y es que, como indica la SAP de Álava de 15 de marzo de 2011 (JUR 2011, 295536) "las subcomunidades no pueden tomar determinados acuerdos que afecten a la totalidad de la Comunidad de Propietarios...".

En definitiva, las juntas de propietarios objeto de impugnación adolecen de los defectos invocados que atañen incluso a la convocatoria que se realiza por quienes carecían de aptitud para realizarlas según lo establecido en el título constitutivo como en lo relativo a la distribución de coeficientes y cuotas que, asimismo, vulneran lo que dicho título establece. Siendo esto así es evidente que hemos de declarar la nulidad de tales juntas en razón de los defectos mencionados lo que implica, en razón de los defectos en que se incurre, que, como recuerda la STS de 10 de julio de 2003 (RJ 2003, 4625), la nulidad de las juntas que se declara comporte también la de los acuerdos adoptados en las mismas, lo que impide y hace innecesario entrar en el análisis sobre el fondo de los mismos en concreto".

Siendo los mismos los hechos y fundamentos jurídicos a aplicar, procede acordar la estimación del recurso de apelación interpuesto igualmente por don Fulgencio y la declaración de nulidad de todos acuerdos adoptados en la Junta celebrada el 17 de mayo de 2016. De ahí que resulte irrelevante entrar a examinar el resto de motivos de apelación planteados por el recurrente.

CUARTO.-La estimación integra del recurso interpuesto conlleva la imposición de las costas causadas en la primera instancia a la Comunidad demandada. En cuanto al pago de las costas de la apelación, el art. 398.2 de la LEC determina (en el tenor vigente al tiempo de incoarse el presente proceso), que, en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes, solución a aplicar al caso que nos ocupa al resultar acogido el recurso de apelación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.