Sentencia Civil 932/2026 Audiencia Provincial Civil nº 3 de Navarra, Rec. 1287/2024 de 03 de julio del 2026

PRIMERO.-Para la adecuada resolución del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Promociones Industriales Basongaitz, S.L.- frente a la sentencia de instancia, resulta necesario exponer los hechos o circunstancias más relevantes que concurren en el presente caso, los cuales no fueron objeto de controversia entre las partes litigantes o han quedado debidamente probados o acreditados en el ámbito del presente procedimiento:

1.Con fecha 25 de agosto de 2004, la entidad mercantil (demandante) Promociones Orayen S.L. -actualmente denominada Promociones Industriales Basongaitz, S.L.- formalizó con los demandados ahora apelados -o con sus causahabientes- sendos contratos (hasta doce), para la adquisición de una serie de fincas de naturaleza rústica ubicadas en varios de los términos municipales dependientes de los Ayuntamientos de Obanos y Puente la Reina (Navarra), con la finalidad de desarrollar el denominado "Plan de Conjunto Obanos-Puente la Reina para el desarrollo de un sector industrial y de servicios".

2.Las partes acordaron fijar como precio de compra (unitario) 18,25 euros el metro cuadrado (18,25 €/m2), estipulándose el abono del 10 % del precio de compra en el momento de formalización del contrato, el 30 % dentro de los 30 días siguientes a la calificación definitiva de las fincas rústicas como suelo industrial por parte del Gobierno de Navarra y el 60 % restante en el momento de otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, dentro de los 30 días siguientes a la aprobación por parte del Ayuntamiento de Obanos del Proyecto de Reparcelación, Urbanización y concesión de la Licencia de Obras -"los comparecientes convienen que el precio de la venta será de dieciocho euros con veinticinco céntimos por metro cuadrado de suelo que efectivamente obtenga la calificación definitiva de suelo industrial por el Gobierno de Navarra(...) que el adquirente deberá hacerlos efectivos de la siguiente forma: 1º.- El 10% del precio adjudicatario a la firma de la Opción de compra(...) 2º.- Dentro de los 30 días siguientes a la calificación definitiva del área objeto del contrato como suelo industrial por parte del Gobierno de Navarra el 30% del precio adjudicatario(...) 3º.- Dentro de los 30 días siguientes a la aprobación del Ayuntamiento de Obanos del Proyecto de Reparcelación, Urbanización y concesión de la Licencia de Obras pertinente el 60% restante del precio adjudicatario y en el momento de elevar a Escritura Pública de compraventa"-.

Ese mismo día 25 de agosto de 2004 (fecha de formalización de los contratos), la entidad mercantil adquirente abonó a los demandados el 10 % del precio pactado (549.902,22 euros).

3.Con fecha 19 de junio de 2007, el Director General de Medio Ambiente, dependiente del Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda del Gobierno de Navarra, emitió la Resolución nº 1248/2007, de 19 de junio de 2007, en virtud de la cual se formulaba Declaración de Incidencia Ambiental favorable sobre la conveniencia ambiental de aprobación del "Plan de Conjunto Obanos-Puente la Reina para el desarrollo de un sector industrial y de servicios", promovido por la entidad mercantil Promociones Orayen S.L. y Conrado.

Con fecha 27 de julio de 2007, el Consejero de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda del Gobierno de Navarra aprobó, mediante Orden Foral 398/2007, el mencionado "Plan de Conjunto Obanos-Puente la Reina para el desarrollo de un sector industrial y de servicios", con la consiguiente calificación como suelo industrial de las fincas rústicas objeto de adquisición, publicándose la mencionada Orden Foral 398/2007, de 27 de julio de 2007 en el Boletín Oficial de Navarra (BON) el día 10 de agosto de 2007.

Poco tiempo después de la publicación de la Orden Foral 398/2007, de 27 de julio de 2007 en el Boletín Oficial de Navarra (el día 10 de agosto de 2007), la entidad mercantil demandante abonó a los propietarios-demandados el 30 % del precio pactado (segundo pago), esto es, un total de 1.465.060,82 euros -ascendiendo la cifra total abonada por la entidad mercantil demandante a los propietarios-demandados a consecuencia de la formalización del presente convenio a 2.014.963,04 euros-.

No obstante, el Ayuntamiento de Legarda (Navarra) interpuso recurso contencioso-administrativo frente a la Orden Foral 398/2007, de 27 de julio de 2007 -aludiéndose a la concurrencia de una serie de carencias o irregularidades en su tramitación, vinculadas, entre otros, a la insuficiente previsión de suministro de agua para atender la demanda, que se limitaba a un plazo de 10 años, la insuficiente previsión de medidas de saneamiento para un caudal superior a 25 litros/segundo, la ausencia de un estudio económico financiero o del preceptivo informe de la Confederación Hidrográfica del Ebro-, el cual sería finalmente estimado por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra -Sentencia nº 796/2009, de 29 de diciembre de 2009-, que decretó su anulación.

La entidad mercantil demandante promovió nuevamente la aprobación del proyecto, aportando el correspondiente Texto Refundido, el cual, tras la comprobación efectuada por el Servicio de Ordenación del Territorio y Urbanismo, fue finalmente aprobado por el Gobierno de Navarra -Orden Foral 75/2010, de 23 de abril de 2010, de la Consejera de Vivienda y Ordenación del Territorio del Gobierno de Navarra-, publicándose dicha resolución en el Boletín Oficial de Navarra (BON) el día 23 de abril de 2010.

Interpuesto nuevamente, por el Ayuntamiento de Legarda (Navarra), recurso contencioso-administrativo frente a la Orden Foral 75/2010, de 23 de abril de 2010, el mismo fue estimado mediante Sentencia nº 143/2012, de 22 de febrero de 2012, dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, que acordó nuevamente su anulación, al no haberse recabado adecuadamente el preceptivo informe de la Confederación Hidrográfica del Ebro, con carácter previo a la aprobación del Plan (concretamente, a la fase de consultas), de conformidad con lo dispuesto en el artículo 15.3 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo ( entonces vigente).

SEGUNDO.-Mediante Sentencia nº 208/2024, de 24 de mayo de 2024, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Pamplona/Iruña en el ámbito del procedimiento de Juicio Ordinario nº 1270/2021, se desestimó la demanda interpuesta por la representación procesal de la entidad mercantil Promociones Industriales Basongaitz, S.L. frente a los demandados, absolviéndose a estos últimos de todos los pedimentos solicitados en su contra en el ámbito del presente procedimiento.

En su recurso de apelación, la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Promociones Industriales Basongaitz, S.L.- impugna el pronunciamiento desestimatorio de la sentencia de instancia, con base en varios motivos o fundamentos.

Superado el debate -planteado en primera instancia- relativo a si nos hallamos ante una compraventa a plazos (tal y como sostenía la representación procesal de la entidad mercantil actora en su escrito inicial de demanda) o ante una opción de compra (postura que mantuvo la representación procesal de los demandados y que fue finalmente acogida en la sentencia de instancia), la representación procesal de la entidad mercantil recurrente impugna el pronunciamiento de la sentencia de instancia, en virtud del cual se declaró ejercitado el derecho de opción de compra -consumándose la opción, con la consiguiente perfección del contrato de compraventa proyectado- por la entidad mercantil demandante, ante el abono, dentro de los 30 días siguientes a la publicación de la Orden Foral 398/2007, de 27 de julio de 2007 en el Boletín Oficial de Navarra (el día 10 de agosto de 2007), del 30 % del precio pactado (segundo pago), esto es, "antes de haberse obtenido la calificación definitiva"(por cuanto la misma fue ulteriormente anulada mediante sendas sentencias dictadas por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra).

Le asiste la razón sobre este particular a la entidad mercantil recurrente.

A este respecto, en la estipulación tercera de los contratos formalizados entre las partes ("plazo y ejercicio de la opción"),se dispone expresamente que "la presente Opción de compra se constituye sin plazo de tiempo(...) estimando como plazos prudenciales y máximos los de nueve meses para la redacción del Plan Parcial desde la calificación por el Gobierno de Navarra como suelo industrial de las fincas objeto de este contrato y tres meses para la redacción del consiguiente Proyecto de Urbanización y de Reparcelación. El Optante podrá ejercitar su derecho de Opción y adquirir la propiedad de la finca en el plazo máximo de 30 días a partir de la aprobación por el ayuntamiento de Obanos de los proyectos de reparcelación, urbanización y concesión de licencia de obras, previo pago del 60% del precio adjudicatario señalado en la estipulación segunday siempre que se hubiera hecho efectivo en plazo el 30% del precio adjudicatario señalado en la misma estipulación, una vez obtenida la calificación por parte del gobierno de Navarra como suelo industrial. Sin perjuicio del cumplimiento bilateral del derecho de Opción de compra, se pacta que para el ejercicio del presente derecho real de Opción de compra será suficiente la simple voluntad afirmativa del optante expresada en Escritura Pública para que quede perfeccionada la compraventa futuray consumada la tradición" (énfasis añadido por esta Sala).

Esto es, no se anudó el eventual ejercicio del derecho de opción -constituido sin plazo- por parte de la entidad mercantil adquirente (optante) al abono del segundo de los pagos acordados en el contrato (un 30 %, tras la aprobación de la calificación definitiva de las fincas rústicas como suelo industrial por parte del Gobierno de Navarra), sino a un momento temporal o fase contractual posterior (tercera), como es la aprobación por parte del Ayuntamiento de Obanos del Proyecto de Reparcelación, Urbanización y concesión de la Licencia de Obras (momento en el que se devengaría el 60 % del precio restante), otorgándose la correspondiente escritura pública de compraventa.

No obstante, tal y como se analizará posteriormente, el hecho de que no se repute ejercitado por la entidad mercantil adquirente (optante) el derecho de opción de compra convenido con los demandados, no altera o modifica la decisión (respecto a los efectos) adoptada por el juzgador de instancia (desestimatoria) en su sentencia.

TERCERO.-En el segundo motivo de su recurso de apelación, la representación procesal de la entidad mercantil demandante reconoce -contrariamente a lo defendido en su escrito inicial de demanda- que la condición incluida en los contratos objeto del presente procedimiento ostentaba naturaleza resolutoria (negativa), si bien insistiendo nuevamente en que, además, la válida formalización o perfección de la compraventa se hizo depender del cumplimiento de dos condiciones suspensivas (positivas).

Señala, a este respecto, en su recurso de apelación, que "como punto de partida de la presente alegación, y como ya se expuso en fase de conclusiones en el acto del juicio, esta parte quiere poner de manifiesto que no negamos en absoluto la existencia de una condición resolutoria expresamente pactada por las partes en el contrato -como es la cláusula 11ª- que preveía la resolución del mismo en el supuesto de no obtenerse la calificación del suelo como industrial, ni defendemos que tal condición deba ser calificada como suspensiva. Lo que esta parte entiende es que, si atendemos al contenido del contrato en su conjunto y a su clausulado, que a continuación pasaremos a analizar, además de la condición resolutoria expresamente pactada en la cláusula 11ª, nos encontramos indudablemente ante dos condiciones suspensivas positivas, que son:

- La primera, "la calificación definitiva del área objeto del contrato como suelo industrial por parte del Gobierno de Navarra" puesto que solo a partir de ese momento, y por plazo de 30 días, mi mandante debía abonar el 30% del precio pactado.

- La segunda, "la aprobación por el Ayuntamiento de Obanos de los Proyectos de Reparcelación, Urbanización y concesión de licencia de Obras" pues solo a partir de ese momento, y por plazo de 30 días, mi representada debía abonar el 60% de las cuantías pactadas para elevar la correspondiente escritura pública".

Ciertamente, analizados en conjunto los contratos formalizados entre las partes, se comparte con el juzgador de instancia la conclusión relativa a que nos hallamos ante una condición resolutoria (negativa), vinculada a la ausencia de aprobación definitiva por parte del Gobierno de Navarra de la calificación de las fincas rústicas que constituyen el objeto del presente contrato como suelo industrial -aptas o idóneas, por tanto, para el cumplimiento de la finalidad o destino inherente a la formalización del presente contrato, esto es, la promoción del denominado "Plan de Conjunto Obanos-Puente la Reina para el desarrollo de un sector industrial y de servicios"-.

Los tres momentos o hitos previstos en el contrato (formalización de los contratos, calificación definitiva del área objeto del contrato como suelo industrial por parte del Gobierno de Navarra y aprobación por el Ayuntamiento de Obanos de los Proyectos de Reparcelación, Urbanización y concesión de la licencia de obras) constituyen, por el contrario, una concreción o preordenación convenida del momento a partir del cual la entidad demandante debía satisfacer los correspondientes pagos (proporcionales) del precio acordado -fijándose en los contratos tres fases o plazos de devengo de las cantidades en cuestión, si bien, la segunda de ellas, coincidía temporalmente (pero en sentido inverso) con la condición resolutoria en cuestión-.

Carece de sentido sostener que un mismo hito o evento (aprobación definitiva o no por parte del Gobierno de Navarra de la calificación de las fincas rústicas que constituyen el objeto del presente contrato como suelo industrial) constituya simultáneamente una condición resolutoria (negativa) o suspensiva (positiva) de la obligación contractual en cuestión.

En todo caso, ciertamente, carece de relevancia práctica en el presente procedimiento dicha disquisición o debate jurídico -relativo a si la mencionada condición ostentaba la naturaleza de resolutoria o suspensiva-, atendiendo a lo que se va a disponer en el siguiente fundamento.

CUARTO.- 1.La razón principal (ratio decidendi)esgrimida por el juzgador de instancia para desestimar la demanda, radica fundamentalmente en considerar que el cumplimiento (o no cumplimiento) de la condición resolutoria prevista en el contrato (ausencia de aprobación definitiva, por parte del Gobierno de Navarra, de la calificación de las fincas rústicas objeto de venta como suelo industrial) resultaba únicamente imputable a la entidad mercantil demandante (en su condición de promotora), por cuanto la anulación de las órdenes forales por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra tuvo como causa la concurrencia de meros defectos de trámite, no siendo los mismos debidamente subsanados, sin justificación o motivo razonado alguno, por la propia entidad ahora recurrente.

2.En el recurso de apelación se insiste en que el no cumplimiento de la condición resolutoria no resulta jurídicamente imputable a la entidad mercantil demandante, no pudiéndose inferir de dicha circunstancia la consecuencia (pronunciamiento desestimatorio y consiguiente retención por los propietarios-vendedores de las cantidades entregadas a cuenta durante la vigencia de la relación contractual, 2.014.963,04 euros en total) prevista en la sentencia de instancia.

No procede acoger la presente impugnación, compartiendo en lo esencial esta Sala la esmerada argumentación desarrollada por el juzgador a quo,no apreciándose error alguno en la valoración de la prueba o en la aplicación e interpretación del ordenamiento jurídico.

3.El artículo 1115 del Código Civil establece que "cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula".

Por su parte, el artículo 1117 del CC dispone que "la condición de que ocurra algún suceso en un tiempo determinado extinguirá la obligación desde que pasare el tiempo o fuere ya indudable que el acontecimiento no tendrá lugar".

Finalmente, el artículo 1119 del mismo texto normativo establece que "se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento".

4.No cabe duda -no siendo este un hecho efectivamente controvertido entre las partes en el ámbito de la presente alzada- que la condición resolutoria prevista en el contrato (consistente en la ausencia de aprobación definitiva, por parte del Gobierno de Navarra, de la calificación de las fincas rústicas objeto de venta como suelo industrial) se ha cumplido -habiendo renunciado la entidad mercantil demandante a su efectiva obtención, transcurridos ya 14 años desde el dictado de la última de las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Navarra (anulando la orden foral que así lo preveía)-.

Esta Sala comparte la conclusión fundamental alcanzada por el juzgador de instancia, relativa a que la falta de cumplimiento de la condición resolutoria en cuestión, resulta efectivamente imputable a la entidad mercantil demandante (en su condición de promotora del proyecto urbanístico o industrial).

A este respecto, tal y como se desprende de la prueba documental aportada a las actuaciones, la entidad mercantil demandante -en su condición de promotora- se comprometió formalmente a "agilizar el proceso desde el momento de la firma de la Opción hasta la concesión por el Ayuntamiento de Obanos de la Licencia de Obras pertinente"(estipulación tercera de los contratos), asumiendo, en definitiva, la realización de todas aquellas labores de gestión y tramitación ante la administración pública -Gobierno de Navarra, Ayuntamientos y demás entidades de naturaleza pública o administrativa- que resultasen oportunas para el cumplimiento de la finalidad o propósito inherente al buen fin del contrato -obtención de la calificación definitiva de las fincas rústicas adquiridas como suelo industrial y aprobación del Proyecto de Reparcelación, Urbanización y concesión de la oportuna licencia de obras-.

Por el contrario, en esos mismos contratos -formalizados de manera separada con cada uno de los propietarios, pero que se integran o agrupan bajo una misma unidad conceptual-, se impuso a los concedentes (demandados) la obligación de "permitir, autorizar y facilitar al optante cualquier trámite o gestión relativa a la finca objeto de la presente Opción ante el Gobierno de Navarra, el Ayuntamiento de Obanos o cualquier otra entidad de la Administración Pública"-apartado b) de la estipulación séptima-, prohibiéndoseles expresamente la realización de "ningún trámite o gestión relativa a la finca objeto de la presente Opción ante las instituciones citadas, de ninguna naturaleza o clase, ya sea civil, administrativa, procesal, urbanística o cualquier otra"-apartado c) de la estipulación séptima-.

Nos hallamos, por tanto, ante un expediente urbanístico administrativo de iniciativa privada (Plan Conjunto).

A este respecto, el Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda del Gobierno de Navarra y los Ayuntamientos de Puente La Reina/Garres y Obanos formalizaron un convenio de fecha 11 de abril de 2006, en virtud del cual, entre otras cuestiones, se acordó la constitución de una Comisión de Seguimiento -con participación o integración en la misma, de dos representantes de la entidad mercantil promotora-, como órgano de "encuentro, coordinación y colaboración"(estipulación cuarta).

5.Tal y como avanzábamos anteriormente, con fecha 19 de junio de 2007, el Director General de Medio Ambiente, dependiente del Departamento de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda del Gobierno de Navarra, emitió la Resolución nº 1248/2007, de 19 de junio de 2007, en virtud de la cual se formulaba Declaración de Incidencia Ambiental favorable sobre la conveniencia ambiental de aprobación del "Plan de Conjunto Obanos-Puente la Reina para el desarrollo de un sector industrial y de servicios", promovido por la entidad mercantil Promociones Orayen S.L. y Conrado.

Con fecha 27 de julio de 2007, el Consejero de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda del Gobierno de Navarra aprobó, mediante Orden Foral 398/2007, el mencionado "Plan de Conjunto Obanos-Puente la Reina para el desarrollo de un sector industrial y de servicios", con la consiguiente calificación como suelo industrial de las fincas rústicas objeto de adquisición, publicándose la mencionada Orden Foral 398/2007, de 27 de julio de 2007 en el Boletín Oficial de Navarra (BON) el día 10 de agosto de 2007.

En la propia Orden Foral 398/2007, de 27 de julio de 2007, se preveía expresamente que se podían interponer frente a la misma los correspondientes recursos de alzada y/o contencioso-administrativo -"contra esta Orden Foral se podrá interponer recurso de alzada ante el Gobierno de Navarra en el plazo de un mes contado a partir del día siguiente de su notificación o, en su caso, publicación en el BOLETIN OFICIAL de Navarra, de conformidad con los artículos 114 y 115 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común , y contra la presente modificación se podrá interponer recurso contencioso-administrativo ante la Sala del mismo orden del Tribunal Superior de Justicia de Navarra en el plazo de dos meses, contado a partir del día siguiente al de la notificación o, en su caso, publicación en el BOLETIN OFICIAL de Navarra de la presente Orden Foral, tal como se dispone en el artículo 10 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa "-.

A pesar de ello, con posterioridad a la publicación de la Orden Foral 398/2007, de 27 de julio de 2007 en el Boletín Oficial de Navarra (el día 10 de agosto de 2007), la entidad mercantil demandante abonó a los propietarios-demandados el 30 % del precio pactado (segundo pago), esto es, un total de 1.465.060,82 euros.

Es decir, a pesar de que la entidad mercantil optante (demandante) conocía que la mencionada orden foral -en virtud de la cual se aprobaba la calificación de las fincas rústicas objeto de venta como suelo industrial- no era definitiva (tal y como exigía el contrato), por cuanto podía resultar finalmente anulada, previa interposición del oportuno recurso -como efectivamente sucedió-, voluntariamente y asumiendo plenamente el riesgo de dicha operación, procedió (de manera anticipada o, en cierta forma, precipitada) a abonar a los propietarios-demandados la cantidad de 1.465.060,82 euros (30 % del precio total acordado), cuya reversión ahora solicita -junto con el 10 % abonado en el momento de formalización de la operación-.

A este respecto, el Ayuntamiento de Legarda (Navarra) interpuso recurso contencioso-administrativo frente a la Orden Foral 398/2007, de 27 de julio de 2007 -aludiendo a la concurrencia de una serie de carencias o irregularidades en su tramitación, vinculadas, entre otros, a la insuficiente previsión de suministro de agua para atender la demanda, que se limitaba a un plazo de 10 años, la insuficiente previsión de medidas de saneamiento para un caudal superior a 25 litros/segundo, la ausencia de un estudio económico financiero o del preceptivo informe de la Confederación Hidrográfica del Ebro-, el cual sería finalmente estimado por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra -Sentencia nº 796/2009, de 29 de diciembre de 2009-, que acordó su anulación.

En dicho procedimiento figura como parte personada la entidad mercantil ahora recurrente, en calidad de promotora del expediente administrativo, habiendo contestando a la demanda e interesado expresamente la desestimación del recurso contencioso-administrativo interpuesto por el Ayuntamiento de Legarda.

En dicha (primera) Sentencia, se alude a la concurrencia (como motivo fundamental de anulación) de defectos en la tramitación del expediente administrativo -"no resulta admisible efectuar la publicación de la aprobación definitiva de un plan que exige ser subsanado en sus omisiones o apreciaciones"-.

La entidad mercantil demandante, en su condición de promotora del proyecto y en ejercicio de las labores de impulso y agilización asumidas contractualmente, procedió a subsanar el defecto procedimental advertido en la primera de las sentencias, aportando el mencionado Texto Refundido al expediente administrativo.

Finalmente, mediante Orden Foral 75/2010, de 23 de abril de 2010, de la Consejera de Vivienda y Ordenación del Territorio del Gobierno de Navarra (publicada en el Boletín Oficial de Navarra el día 23 de abril de 2010), se aprobó nuevamente el proyecto -recogiéndose, expresamente, en el mismo, que "habiéndose aportado por los promotores el Texto Refundido requerido y comprobada la validez de su contenido por el Servicio de Ordenación del Territorio y Urbanismo, procede la aprobación definitiva del Plan de Conjunto de Obanos-Puente la Reina y su publicación en el BON"-.

Interpuesto nuevamente, por el Ayuntamiento de Legarda, recurso contencioso-administrativo frente a la Orden Foral 75/2010, de 23 de abril de 2010, el mismo fue estimado mediante Sentencia nº 143/2012, de 22 de febrero de 2012, dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, que acordó (de nuevo) su anulación, al no haberse recabado adecuadamente el preceptivo informe de la Confederación Hidrográfica del Ebro, con carácter previo a la aprobación del Plan (concretamente, a la fase de consultas), de conformidad con lo dispuesto en el artículo 15.3 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo ( entonces vigente).

Nos hallamos, por tanto, nuevamente, ante un mero defecto procedimental o de trámite -imputable, por ausencia de supervisión y temporánea constatación y subsanación, a la entidad mercantil demandante, en su condición de promotora privada del plan-, que además resultaba perfectamente subsanable a iniciativa o voluntad de la misma, tal y como se efectuó ante el dictado de la primera de las sentencias -procediendo a su mera retramitación y culminación de un expediente urbanístico que, ciertamente, se hallaba en una fase bastante avanzada de tramitación-.

Así se constata, razonadamente, en el informe urbanístico aportado por la representación procesal de los demandados, en el que se afirma que "aun declarada la nulidad de un instrumento de planeamiento, ello no significa que no se pueda volver a tramitar el mismo instrumento, es decir, el mismo reglamento, de nuevo, solventando el defecto de procedimiento acontecido y esta nueva tramitación, o como se denomina en el argot urbanístico, "re tramitación", se puede llevar a cabo tantas veces como se desee, siempre y cuando la declaración de nulidad del instrumento de planeamiento, no haya sido declarada por los Tribunales por cuestiones de fondo, sino por defecto de procedimiento, ya que, los defectos de fondo, impiden la re tramitación, al tener que rectificar a fondo el instrumento, creando prácticamente uno nuevo(...) Frente a la anulación del segundo Plan de Conjunto al que nos venimos refiriendo, no se volvió a tramitar un tercer Plan de Conjunto, que hubiera sido idéntico al segundo, es decir, idéntico al primero, como consecuencia de que la iniciativa privada, abandonó el proyecto de contar con unos terrenos de su propiedad debidamente ordenados desde el punto de vista urbanístico, para poderlos dedicar a usos industriales y de servicios(...) si la iniciativa privada que inició la redacción y tramitación del Plan de Conjunto de referencia, lo hubiera querido, hubiera presentado a trámite un tercer Proyecto, que seguramente habría quedado definitivamente aprobado y seguramente, hubiera contado o sin Recurso o con Sentencia favorable a su existencia, puesto que, se habrían corregido el defecto de procedimiento que causó la nulidad del segundo Proyecto, puesto que, es muy fácil, a sabiendas de lo sucedido hasta la fecha, tomar las precauciones oportunas, para que no pueda volver a repetir el defecto de procedimiento que ya conllevó la nulidad del planeamiento que se pretende de nuevo tramitar".

Tratándose de un expediente urbanístico administrativo de iniciativa privada (Plan Conjunto), dependía exclusivamente de la voluntad o decisión de la entidad promotora (demandante) la prosecución del mismo, no prosiguiendo en ausencia de la misma (de oficio) la administración.

En todo caso, la ausencia de voluntad o posibilidad de la entidad mercantil demandante de proseguir con el proyecto -con base, esta vez, en circunstancias de índole económica o financiera- tal y como inicialmente se había configurado o proyectado, se constata, igualmente, cuando, con anterioridad al dictado de la (segunda) sentencia, un representante de la misma remitió a los propietarios vía correo electrónico (de fecha 14 de enero de 2012) una propuesta alternativa, proponiendo, entre otras cuestiones, una rebaja del precio de adquisición de los terrenos (9,30 euros/m2, aproximadamente la mitad), llegando incluso a ofrecer la posibilidad de que "los propietarios que lo deseen se descuelguen de la opción anterior",devolviendo parte del precio satisfecho (quedándose con 3 euros/metro cuadrado, en concepto de "indemnización").

Tal y como señala el juzgador de instancia, "del contenido del correo se evidencia que no hace alusión alguna a que la calificación del suelo industrial no sea posible o a que no se haya obtenido hasta entonces, sino que se justifica únicamente en razones de solvencia y beneficio esperado".

La entidad mercantil demandante (promotora del proyecto) asumió, en definitiva -con base en los mencionados, precipitados o adelantados, pagos a cuenta, cuya reversión ahora solicita- el riesgo empresarial y económico que comportaba la posible frustración del proyecto urbanístico -de exclusiva iniciativa privada-, habiéndose acreditado suficientemente en el ámbito del presente procedimiento, que el cumplimiento de la condición resolutoria prevista en el contrato o la falta de prosecución de dicho plan, se debió a un mero defecto procedimental o de trámite -imputable, por ausencia de supervisión y temporánea constatación y subsanación, a la entidad mercantil demandante-, que además resultaba perfectamente subsanable a exclusiva iniciativa o voluntad de la misma, tal y como se efectuó ante el dictado de la primera de las sentencias -procediendo a su mera retramitación y culminación de un expediente urbanístico que, ciertamente, se hallaba en una fase bastante avanzada de tramitación-, optando finalmente -con asunción de las consecuencias que ello comportaba y basándose en cuestiones de índole económica o financiera completamente ajenas o no imputables a los propietarios-demandados- por desistir del proyecto.

Resulta, con base en todo lo expuesto, improcedente la acción de reclamación de cantidad planteada -más de nueve años después del dictado de la segunda de las sentencias- en el ámbito del presente procedimiento por la entidad mercantil demandante.

Procede, por ello, la desestimación de su recurso de apelación y consiguiente confirmación de la sentencia de instancia, con base en la argumentación desarrollada en esta resolución.

QUINTO.-La íntegra desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante motiva, en aplicación del principio general de vencimiento objetivo de los artículos 398.1 y 394.1 de la LEC ( en el tenor vigente en el momento de incoación del procedimiento), su condena al abono de las costas procesales generadas en esta alzada (segunda instancia), no apreciándose serias dudas de hecho o de derecho en su resolución.

Con base en los preceptos legales citados y demás que resulten de general y pertinente aplicación

Fallo