Sentencia Civil 196/2026 Audiencia Provincial Civil nº 3 de Santa Cruz de Tenerife, Rec. 21/2024 de 13 de abril del 2026

PRIMERO.- La parte actora interpone demanda en la que solicita se dicte sentencia por la que, estimando la misma:

1.- Se declare la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta extraordinaria de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 celebrada el dos de octubre de 2.020, por el que se aprueba el cobro a los propietarios de una derrama de 21.648€, por ser gravemente lesivo para estos, no tener la obligación legal de soportarlo y haberse adoptado con abuso de derecho en beneficio de un propietario.

2.- Subsidiariamente, se declare la no obligación de contribuir al pago de la dicha derrama por superar el importe de tres cuotas de gastos ordinarios, y no ser las obras objeto de aquella necesarias, sino obedecer a intereses ajenos a la comunidad en beneficio de un propietario.

3.- Se declare la no obligación de contribuir al pago de cuotas por gastos ordinarios desde el cierre del complejo en marzo de 2020 hasta la finalización de las obras y efectiva puesta en funcionamiento del complejo, con más devolución de las indebidamente cobradas.

4.- Se condene expresamente a la demandada al pago de las costas causadas en este juicio.

Se alza la representación de la actora frente a la sentencia de instancia, dada su desestimación, alegando incongruencia omisiva, error en la aplicación del derecho y error en la valoración de la prueba

En primer lugar, aduce que la sentencia omite el pronunciamiento sobre la primera pretensión, pasando directamente a tratar la naturaleza de las obras, esto es, si son de aquellas definidas en el art. 10 de la LPH como necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal o, por el contrario, de modernización y mejora, de manera que según se definan estas, existirá, o no, obligación de contribuir al coste de las mismas. Aduce que la sentencia en su fundamento de derecho tercero se muestra partidaria de la primera tesis, apoyándose en: 1.- Documento nº 5: "Expediente sancionador abierto por la Consejería de Turismo" (Dicha documental, lejos de acreditar la necesidad de llevar a cabo obras integrales por causas previstas legalmente, lo que recogen son las quejas de un usuario/cliente del hotel en relación al servicio recibido por este), y documento nº 6: "Sanción", (expedientes de infracción iniciados por la Dirección General de Ordenación y Turismo, a instancias de clientes del hotel, contra la sociedad explotadora: "Meeting Point Hotelmanagement", por quejas relacionadas con el servicio prestado por aquella en el ejercicio de su actividad; suciedad y falta de mantenimiento, ambas, responsabilidades de la sociedad explotadora del hotel, que cobra a la Comunidad de propietarios por la prestación de estos servicios, en relación con las zonas comunes). 2.- "Due diligence" técnica, este documento, es preparatorio por parte de las empresas para el estudio de la adquisición de "activos", y no lo es para evaluar las deficiencias del edificio, sino como ha quedado acreditado de la práctica de la prueba testifical, un documento interno elaborado en relación con la adquisición por parte de la sociedad de inversión inmobiliaria "Atom", de todas las unidades adscritas a la explotación del hotel, propiedad de "Meeting Point Investment" (MPI), sociedad esta perteneciente al mismo grupo societario al que pertenece, la que sigue siendo explotadora del hotel, ahora como arrendataria: "Meeting Point Hotelmanagement" (MPH). En este documento se analiza de forma pormenorizada, desde el punto de vista del inversor, todos los riesgos, y aspectos a corregir y mejorar, siempre con vistas a aumentar el valor del activo y su rentabilidad. De modo que el denominado "capex", no es sino la cantidad de dinero que sería necesario invertir para dotar a ese activo, del valor necesario para hacer rentable su adquisición. Todas las obras que se describen y valoran en dicho documento, lo son para aumentar su competitividad, a través de su modernización, y las obras que aparecen recogidas en ese documento y la cantidad en la que se valoran la mismas en septiembre de 2019 (fecha de redacción del documento), son las mismas obras que se presentan al resto de propietarios en octubre de 2020, exactamente por el mismo importe. Obras que, como parte del acuerdo de venta con Atom, el vendedor MPI se obliga a realizar a su costa, siendo este un acuerdo privado ajeno a la comunidad y al resto de propietarios.

En segundo lugar, argumenta respecto a las pruebas periciales que uno de los peritos no recuerda datos y en cuanto al segundo, al tiempo de la presentación de la pericial, septiembre de 2022, las obras se encontraban finalizadas hacía más de 9 meses, por lo tanto su pericia no es fruto de una comprobación personal "in situ", sino que se limita a reproducir otros documentos de parte. El informe consta realizado a solicitud de la explotadora MPH, no de la Comunidad ni de la sociedad que la representa, como todos los otros documentos que se refiere en su informe, y viene referida a instalaciones y servicios afectos a su actividad. Sostiene que las obras no guardan relación con aquellas requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, y sólo con la necesidad por parte del hotel, entendiendo como tal la sociedad explotadora (MPH) y la sociedad propietaria (Atom), de renovar el hotel para hacerlo más rentable y competitivo, siendo todas las obras de modernización y de creación de nuevas instalaciones destinadas a cambiar la imagen del mismo y mejorar su posición frente a competidores, aumentando los servicios ofrecidos a sus clientes, y coincidiendo todas las obras realizadas con aquellas contenidas en el documento de diligencia debida técnica (due diligence).

En tercer lugar, alega que no tiene obligación de contribuir al pago de cuotas por gastos ordinarios pues, si bien existe la obligación de pagarlas, por el simple hecho de ser titular de un bien inmueble, como se afirma de contrario, no es menos cierto que la contribución a ese gasto por parte del titular parte de la premisa de que ese gasto sea aprobado previamente en junta general ordinaria por los propietarios, a través de la aprobación del presupuesto, y, la administradora de la Comunidad, no convocó a los propietarios a junta general ordinaria en 4 años, desde el 2018 hasta el 2022, privándoles de la posibilidad de renovar cargos o aprobar presupuestos, de forma que, si se hubiera presentado presupuesto de gastos para 2021, año en el que permaneció cerrado por obras todo el complejo, con seguridad la cuota no hubiera sido la misma que la resultante de aplicar un presupuesto prorrogado de 696.000€ (conjunto para Abinque e Isla Bonita), de un complejo en pleno funcionamiento, que fue el aprobado en 2018.

Expone que el demandante vota en Junta en contra de la realización de las obras, estas, son aprobadas a pesar de su oposición y legalmente está obligado a consentirlas en su vivienda, pero no a sufrir ningún perjuicio por ellas, y por supuesto, no contribuir a su coste si no está obligado a ello quien no pueden negar este cierre, durante el tiempo de ejecución de las obras, que va desde noviembre de 2020 hasta diciembre de 2021; tampoco pueden acreditar qué gastos estaría obligada la Comunidad a sufragar durante este tiempo. Aduce que la pretensión de anulación de cuotas tiene en última instancia, su fundamento en el derecho que la ley reconoce al propietario a ser indemnizados por el perjuicio que las obras que está obligados a soportar le causa, y este perjuicio consiste en la privación del uso de sus apartamentos durante todo el tiempo que dura la ejecución de las obras. Se cifra en una cantidad simbólica y se hace coincidir con un gasto, al que está obligado, a pesar de ser privado del uso del apartamento del que trae causa, que no es otro que el pago de cuotas comunitarias por gastos ordinarios, y que no se corresponde con un gasto real que deba desembolsar la administración que lo reclama y percibe, por haber quedado estos gastos ordinarios suprimidos temporalmente por causa de las obras, justificándose en sentencia este enriquecimiento injusto, con la figura legal del fondo de reserva, acogiendo lo manifestado de contrario.

En cuarto lugar, alega la nulidad del art. 18.1.b y c de la LPH por tratarse de un acuerdo gravemente lesivo, adoptado en beneficio de un propietario y con abuso de derecho, la sentencia omite cualquier pronunciamiento sobre esta cuestión, incurriendo en el citado vicio, a pesar de los pormenorizados hechos expuestos en el escrito de demanda, que no sólo, no han sido desmentidos o desvirtuados a lo largo del procedimiento, ni por la demandada, ni en sentencia, sino que, muy al contrario, han quedado confirmados de la práctica de la prueba y de los documentos aportados de contrario. Termina con la suplica de que se estime el recurso, se revoque la sentencia recurrida y se estime íntegramente la demanda.

La parte demandada/apelada se opone al recurso y estima que la sentencia dictada es ajustada a derecho, en absoluto ha omitido pronunciamiento alguno sobre las cuestiones litigiosas o los pedimentos de las partes, en consecuencia, considera que ha de ser confirmada en su integridad, previa desestimación del recurso.

En primer lugar, respecto a la nulidad por lesividad del acuerdo, aduce que la parte apelante afirma que la sentencia recurrida adolece de incongruencia omisiva, cuando lo cierto es que los razonamientos y fundamentos jurídicos llevan a la conclusión necesaria de que el acuerdo no produce lesión a propietario alguno y no es el relativo a la ejecución de las obras, acuerdo que no fue impugnado, sino a la repercusión del presupuesto de las obras a cada propietario, conforme a la cuota de participación de cada elemento de la Comunidad, tal y como recogen los artículos 9 y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, de estricta aplicación al caso que nos ocupa. Refiere que sí existe un acuerdo de Junta para proceder a la ejecución de unas obras necesarias que no ha sido impugnado y, por consiguiente, con el que se muestra conforme el propietario demandante a pesar de haber votado en contra de su aprobación, por estricta aplicación de los preceptos invocados, procede establecer la distribución del coste de dichas obras y la sentencia establece ni más ni menos que la aplicación de la norma transcrita, que en modo alguno puede resultar lesiva para el apelante. Estima que en su caso, el demandante debería haber impugnado la ejecución de las obras, de entender que las mismas no procedían, pero no la distribución del coste a cada propietario conforme a su cuota de participación.

En segundo lugar, sobre la naturaleza necesaria de las obras, alega que en la Comunidad conviven una explotación hotelera y diversos propietarios individuales, y que el apelante trata constantemente de confundir las obras que son de renovación de la instalación hotelera (que en nada afectan al objeto de la presente litis), con los trabajos cuya ejecución fue aprobada en la Junta de 2 de octubre de 2020. Resulta claro, a su juicio, que existe una obra de reforma integral sobre elementos privativos, que asume cada propietario que desee ejecutarla por su cuenta, y existen otros trabajos, que son precisamente los que se aprueba en Junta, que son necesarios por afectar a las zonas comunes. Relata que el acta de la Junta menciona la necesidad de aprobar las obras, en relación con el mal estado de zonas comunes, estado que se pone de manifiesto con los documentos nº 5 y 6 aportados con el escrito de contestación. Aunque se trata de quejas formuladas por clientes de la instalación hotelera, sostiene que es que la resbaladicidad del piso de la piscina, o el mal estado de los jardines, son cuestiones que afectan a elementos comunes, en los que debe intervenir la comunidad.

En tercer lugar, sobre la improcedencia de la suspensión del pago de las cuotas y su devolución, aduce que sin perjuicio de que la obligación de contribuir a los gastos de la comunidad conforme al presupuesto, viene impuesta por el art. 9 LPH, y que se trata de una obligación propter rem y no intuitu personae, quedó puesto de manifiesto con la prueba practicada que es radicalmente falso que el complejo quedara clausurado. Es cierto que en el año 2020 se declaró el estado de alarma, que hubo confinamiento, pero la comunidad siguió generando sus gastos (seguros, conexiones a suministradoras, seguridad, mantenimientos, etc.), por lo que, al tratarse de una obligación ex lege, que nada tiene que ver con una tasa (en la que se paga por un servicio), la solicitud carece en absoluto de cualquier base fáctica o jurídica, por lo que fue acertadamente rechazada por el Juzgado en la sentencia dictada, que debe ser confirmada en su integridad, previa desestimación del recurso de apelación, con imposición de las costas en la presente alzada al apelante, conforme establece el art. 398 de la LEC. Termina con la suplica se dicte sentencia por la que se desestime el recurso de apelación en su integridad, confirme la dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Arona en fecha 5 de junio de 2023, e imponga las costas de la presente alzada al recurrente.

SEGUNDO.- Diversos son los motivos del recurso, así, en primer lugar, alega la recurrente que ha omitido el juzgador de instancia el pronunciamiento en cuanto al hecho de que el acuerdo adoptado es lesivo para los propietarios en beneficio de uno sólo de ellos, en base al artículo 18.1 LPH; el estudio de dicho motivo referente a la primera petición del suplico de la demanda, enlaza directamente con el segundo petitum de la misma, esto es, la no obligación del comunero disidente de abonar la derrama aprobada, por superar el importe de tres cuotas y no tratarse de obras necesarias.

El art. 18 LPH establece que "1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9".

El art. 10.1 del mismo texto legal dispone a su vez que "Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de lo propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

TERCERO.- Un nuevo examen de las actuaciones, así como del visionado de la grabación del juicio, y de toda la documental obrante en autos, nos lleva a la conclusión de que se trataba de obras necesarias u obligatorias, que serán costeadas por los propietarios de la correspondiente Comunidad, en proporción a su participación, de forma que, en el acuerdo adoptado en la Junta de fecha 2 de octubre de 2020, no sólo se aprobó la realización de las obras, sino también la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono, impugnando dicha junta el actor, no en cuanto a la realización de las obras, sino en cuanto a su obligación de contribuir mediante la derrama correspondiente.

El art. 17.2 de la LPH somete al régimen de doble mayoría simple (propietarios y cuotas de participación) la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, "sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b)". Adoptado el acuerdo, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Por tanto, la obligación de conservación por parte de la Comunidad no puede entenderse limitada a las simples actuaciones de reparación de los materiales existentes, ni condicionada por éstos, sino que puede incluir otras soluciones constructivas, incluso su sustitución por otros, cuando las mismas respondan a la finalidad pretendida de conservación y mantenimiento.

De la documental aportada, se constata que en Junta de 14 de junio de 2018 se aprobó el presupuesto de 696.724,15 euros, se estableció una cuota a pagar por cada propiedad de 116,40 euros, y se aclaró que el DIRECCION001 comparte la mayoría de zonas comunes con el DIRECCION000 y ambos tienen otras zonas comunes no compartidas entre ellos, pero que son iguales en número y en características, por lo que el presupuesto era para las dos comunidades, aprobándose por unanimidad que todos los gastos de las dos comunidades fueran compartidos por mitad. Asimismo, se aprobó que los gastos y servicios comunitarios sean previamente soportados y siempre contratados por Meeting Point Hotelmanagement SLU, en su condición de explotadora, la cual pasará una factura mensual a la Comunidad por importe máximo de gastos ordinarios de 29.100 euros, compensándose parte de estos gastos con los ingresos que, en cualquier concepto, la explotadora deba hacer a la Comunidad y debiéndose pagar el resto por medio de las cuotas comunitarias ordinarias.

El cuanto al acta, que recoge los puntos objeto de impugnación (2 de octubre de 2020), comparecieron a la Junta 23 propietarios representados y presentes, coeficiente de participación de 94,40%, siendo el primer punto del orden del día, si procedía la realización de obra integral de todas las zonas comunes por el cierre del complejo; exponiendo Meeting Point la necesidad de realizar obras por salubridad e higiene, ya que, existían fallos en el retorno de la temperatura del agua y la resbaladicidad del suelo. Se exponen los puntos necesarios a reformar según su urgencia con diversos colores, y se informa que la empresa explotadora tuvo que realizar, en noviembre de 2019, obra urgente que supuso el refuerzo estructural de los sótanos que costó 200.000 euros. Se presentan los renders del proyecto, tanto de las habitaciones como de las zonas comunes, y se presenta cada una de las partidas presupuestarias con sus comparativos. El actor/apelante voto en contra, así como cuatro propietarios más, uno se abstuvo y el resto votó a favor (17 votos 91,2%).

El segundo punto versó sobre la aprobación de la derrama para la realización de las obras y reparto con la comunidad DIRECCION001; se expone la reforma de las zonas comunes por partidas y recoge el coste total de la obra en el complejo, abarcando zonas comunes y habitaciones, con presupuesto de 25.565.810 euros, así como, que el coste de la obra por cuota de participación de cada apartamento asciende a 21.845 euros; se exponen las áreas distinguiendo lo que abonará exclusivamente el explotador turístico y lo que se imputa a los propietarios; la Comunidad junto a la explotadora haría frente a las siguientes áreas:

1º.- Solarium existente, nudista, edificios A y B y nuevo solarium.

2º.- Salas de máquinas e instalaciones de sótano.

3º.- Recepción.

4º.- Pasillo y escaleras de accesos a habitaciones.

5º.- Patio central.

6º.- Reciclaje basuras.

7º.- Piscinas zonas anexas (solarium piscina, aseos).

8º.- Pasillos de acceso a piscinas.

9º.- Pistas polideportivas en la cubierta de las nuevas salas máquinas.

10º.- Splash.

Votó en contra de dicho acuerdo el actor/apelante y otros cuatro propietarios, uno se abstuvo y el resto votó a favor (17 votos 91,2%).

La demandada aporta como documento n.º 2 de la contestación a la demanda, la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal de 24 de agosto de 1987, que recoge las normas y en la letra a) se incluyen los elementos comunes generales de todas las fincas que componen el edificio, los necesarios para su adecuado uso y disfrute, como el suelo, subsuelo, y vuelo, las cimentaciones, pasos, muros, fosos, pozos, cubiertas y paredes maestras, las conducciones y canalizaciones y los servicios de electricidad, teléfono, televisión, aguas potables, pluviales y residuales, y las escaleras, portal, pasillos, rellanos y vías de transito del edificio; y en la letra b) señala como elementos comunes especiales, las fincas destinadas a apartamentos, la zona común interior de jardines y piscinas de la planta baja o primera así como los señalados con la letra e) en el expositivo II de la presente escritura y que, son el salón comedor social, cocina de comedor social, cámaras frigoríficas de cocinas, economato, comedor de personal, cuarto de ropa sucia, cuarto de lencería, cuarto de lavandería, vestuario de personal, cuarto de filtros de piscina, sótanos de piscinas y cuarto de oficio.

CUARTO.- Así las cosas y, teniendo en cuenta lo recogido en el acuerdo impugnado de la junta de 2 de octubre de 2020, llegamos a la conclusión que las partidas que se recogen como comunes vienen a coincidir con las recogidas en dicha escritura.

Además, se aporta con la contestación a la demanda, el documento n.º 10, donde el apoderado del hoy apelante, autoriza el 15 de abril de 2021, al promotor, contratista y Project Manager del proyecto de modernización del hotel Labranda Suites Costa Adeje, para acceder a los apartamentos NUM000, NUM001 y NUM002 de su propiedad, al objeto de supervisar, custodiar y realizar las obras necesarias en los elementos comunes que atraviesan o que definen la envolvente exterior de dichos apartamentos, responsabilizándose de que la realización de los trabajos no produciría deterioros en los elementos constructivos, en el mobiliario o en los enseres y que no desapareciera nada, por lo tanto, pese a votar en contra de las obras a realizar, autorizó que se realizaran obras en la envolvente de sus apartamentos, y, ciertamente, tal y como alega la demandada, lo que impugna el actor no es la realización de las obras, sino la fijación de la derrama que deben abonar cada uno de los propietarios. Lo cierto es que, no sólo no se opuso a las obras que se realizaron en su envolvente, sino que las autorizó y que del resto de las reformas se ha beneficiado y pretende no abonar la parte que le corresponde de dicha derrama.

QUINTO.- En cuanto a la necesidad de las obras, se giraron varios expedientes sancionadores por el Gobierno de Canarias, Consejería de Turismo, Industria y Comercio, Dirección General de Ordenación y Promoción Turística ; el de 18 de agosto de 2020, la resolución de iniciación de expediente sancionador, recoge como defectos en la construcción que en los pasillos exteriores se observa que todas las puertas de las habitaciones tienen la madera estropeada, son viejas y tienen rayaduras, los suelos están en mal estado, partes rotas, grietas o trozos cubiertos con baldosas distintas a modo de parches, las jardineras que están a un lado de dichos pasillos no tienen plantas sino que están cubiertas por unas telas que están sucias. En la zona de la piscina del bloque B se constata que los suelos están estropeados con manchas de antigüedad y con partes en las que hay suciedad, también las colchonetas de las hamacas tienen suciedad antigua o deterioro con el paso del tiempo, en la zona del bar que está junto a la piscina se observa suciedad y también en las parrillas de la barbacoa, las barandas de las terrazas tienen herrumbre y partes de la pintura levantada en varias de las habitaciones.

En el documento n.º 9 aportado con la contestación, se recoge en la página 3 que en la visita de 13 de agosto de 2019, se aprecia que existe un deterioro de la edificación, así como el insuficiente mantenimiento, de este modo se pudo observar a nivel de los sótanos problemas estructurales que merecen un estudio y tratamiento lo antes posible, sobre todo, por la existencia de un expediente de subsanación por parte del organismo local, para reparar dicho problema. Los revestimientos y solados se encuentran en mal estado general, con presencia de fisuras y grietas en numerosas fachadas y zonas de uso. El inmueble ha obtenido una calificación desfavorable tanto en estanqueidad como en estabilidad y estructura en el informe técnico urbanístico obligatorio tras la Ley 2/2013 de 23 de marzo, en este sentido, y como medida cautelar se han apuntalado una parte del sótano del edificio, si bien, se espera requerimiento del Ayuntamiento en lo relativo a este extremo. En las páginas 8 y siguientes se recoge lo que se encontraba mal en la edificación: se aprecia deterioro a nivel de revestimientos en fachadas, pérgolas de madera, techos de habitaciones, zonas comunes, salones y zonas técnicas, humedades por condensación de los fancolis de techo en zonas de pasillos comunes, se aconseja actuar sobre las cubiertas, carecen de aislamiento y existen evidencias de falta de mantenimiento de éstas; zonas de interior de público sin tratamiento antideslizante, así como altura de barandilla insuficiente según normativa, existe necesidad de actuar sobre estructuras, fachadas, barandilla, habitaciones, instalaciones y otros alcances que se detallan en el informe. El estado de las instalaciones en climatización y fontanería es critico y con necesidad próxima de una reestructuración total, en calor y ACS como en distribución y necesidades de posible apoyo de máquina de frío; las instalaciones eléctricas de baja tensión, las instalaciones mecánicas, climatización y fontanería presentan antigüedad y falta de mantenimiento.

En cuanto al mantenimiento del edificio existe necesidad de actuar sobre las cubiertas y elementos metálicos expuesto al exterior por deterioro y falta de mantenimiento, y durante la visita se apreciaron humedades, sumideros mal resueltos y presencia de oxido en la escalera de emergencia.

En dicho informe, pág 52 y siguientes, se recogen todos los daños que presenta el edificio con su respectivas fotografías, así, entre otros, recoge los daños estructurales en forjado, daños en escaleras metálicas de evacuación; fisuras/grietas y daños en revestimientos, deterioro carpintería metálica y de aluminio, daños en petos y muros, daños en revestimiento de sótano y escombros, mal estado de la cubierta con escombros y necesidad de reparación encuentros y faldones y petos, dañados en revestimientos interiores, zonas comunes, daños en techos, existencia de problemas de resbaladicidad en suelos, la mayoría de los suelos no se consideran aptos para el uso de público, así como las zonas de evacuación o accesibilidad, que precisan de una adaptación completa e inmediata; en la pista de basket, existen desprendimientos en la bovedilla; en la zona de piscina, existe precariedad en los accesos e incumplimiento de la normativa de aplicación, ajardinamiento y zonas de juego en mal estado.

En las zonas exteriores y edificios exteriores, el perímetro de la parcela carece de mantenimiento; la sala de instalaciones de la piscina y almacenes del sótano precisa reparación y pintado general. En cada edificio se alojan en las plantas sótano una sala de bombeo, de acumulación de ACS y de multitud de equipos (grupos de fontanería, contraincendios, riego y piscinas), el estado de los cuartos es deficiente, humedades en los paramentos, poca ventilación lo que provoca deterioro por corrosión u oxidación de los equipos, comprobando estado de corrosión en las tuberías, valvulería e incluso circuitos anulados. En fontanería, dada la antigüedad, se contempla la sustitución urgente y progresiva de las líneas de alimentación generales, verticales y parciales. En el sistema containcendios se cree necesaria la sustitución del sistema de centralita de incendios, incluyendo cambios de los detectores de incendios.

SEXTO.- Asimismo del informe confeccionado por el perito D. Landelino, concluye que dadas las características de la edificación existente, se redacta un proyecto de modernización por la necesidad de resolver los problemas de patologías estructurales detectados. Se trata de adecuar la edificación del complejo tras haber demolido las construcciones fuera de ordenación; de adaptar el hotel a la normativa de accesibilidad. Adecuación del hotel a la nueva normativa de turismo; de adecuar el hotel al resto de normativa de aplicación; y de renovar las instalaciones obsoletas de media tensión, baja tensión, alumbrado redes, grupo electrógeno, servicios esenciales, fotovoltaicas etc., la red de abastecimiento y saneamiento, climatización u extracción de aire, la instalación de seguridad y contraincendios, la de telecomunicaciones, las de filtración de piscinas y las de GLP.

Todo ello se refuerza con las declaraciones en el acto del juicio del testigo-perito y del perito; así, D. Damaso, arquitecto que trabaja para Tycsa, refiere que se le contrató para el proyecto DIRECCION000, y acudió a la Junta de 2 de octubre de 2020; que las obras a realizar eran necesarias, pues existían malas condiciones de habitabilidad y técnicas. Preguntado responde que las obras que se debían realizar en elementos comunes, fue lo que se trató en la Junta cuyos acuerdos se han impugnado.

D. Landelino, ratifica su informe, afirma que las obras eran totalmente necesarias, existía también un tema urbanístico, pues existían instalaciones fuera de ordenación y añade que existían problemas de mantenimiento.

Relata que las obras a realizar, una parte eran de la instalación hotelera, pero otra eran de todo el complejo y por lo tanto obras comunes a todos los propietarios, esto es, los de zona de uso común.

Por su parte el testigo, representante de Meeting Point, administrador y presidente de la Comunidad, afirma que se convocó la junta porque se debían realizar obras, porque existían riesgos y las condiciones de la urbanización eran malas, los problemas eran diversos, y las obras eran necesarias.

Partiendo de lo expuesto, estimamos que las obras aprobadas por la Comunidad en los acuerdos combatidos se enmarcan en el cumplimiento de sus obligaciones de adecuado mantenimiento y del deber de conservación del inmueble, que deben ser satisfechas por todos los propietarios sin excepción.

En el presupuesto se recoge el conjunto de las obras, quedando claro que la parte correspondiente al hotel la asume la explotadora, siendo la atinente a elementos comunes, la que ha de ser sufragada por el conjunto de propietarios; por tanto, son actuaciones a cargo de la Comunidad y entran de lleno en el ámbito de la obligación de mantener el edificio en debidas condiciones de habitabilidad, que debe ser interpretada de acuerdo con las posibilidades técnicas actuales, y no circunscrita a meros repasos. Por lo tanto, no procede la declaración de nulidad del acuerdo adoptado en junta de 2 de octubre de 2020 de aprobación del cobro de derrama por importe de 21.648 euros, ni eximir al recurrente de la obligación de contribuir al pago de dicha derrama por superar el importe de tres cuotas de gastos ordinarios, pues, como hemos expuesto, se han considerado las obras necesarias, y, en ningún caso, la reparación de las zonas comunes obedece a intereses ajenos a la Comunidad en beneficio de un propietario. Todo ello sin perjuicio de lo alegado en la audiencia previa, respecto al cobro de dicha derrama, pues en la junta se pactó que el pago se realizaría en once años, siendo que se ha reclamado el pago íntegro, más es una cuestión, que no es objeto de los presentes autos.

Finalmente, en cuanto a la no obligación de contribuir a los gastos ordinarios desde el cierre del complejo en marzo de 2020 hasta la finalización de las obras y puesta en funcionamiento del mismo, hemos de confirmar la resolución recurrida.

El art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece como obligación de cada propietario la de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización", y, de la prueba practicada, se deduce que el complejo no se cerró. Téngase en cuenta que concurrió, no sólo la situación de pandemia, sino también la realización de las obras; el presidente de la Comunidad indicó en el acto del juicio que, durante la pandemia, existían empleados de limpieza y que los gastos, aunque el complejo se encuentre cerrado, deben abonarse, pues son gastos inherentes al servicio mínimo de la Comunidad de propietarios y, en este caso, los propietarios tenían acceso a sus viviendas (durante el período de obras también), acceso controlado, precisamente por la realización de las mismas. No se ha practicado prueba que indique que se negó el acceso durante dicho período a los propietarios pero, es más, incluso, aunque se hubiera cerrado el complejo, no causaría la suspensión del abono de las cuotas por parte de los propietarios a la comunidad ya que, conforme al artículo 9.1 letra f) LPH el pago de las cuotas (además de cubrir los servicios, seguros, conexiones a suministradoras, gastos de agua y luz, seguridad, mantenimientos de ascensores, personal de limpieza, entre otros) se hace también para constituir el fondo de dotación que debe de tener toda Comunidad de propietarios, el cual se va creando, precisamente, para que la Comunidad tenga unos ahorros de los que pueda disponer en caso de necesitarlos para obras de conservación y mantenimiento y que no puede ser inferior al 10% del último presupuesto. Es decir, aún habiendo estado cerrado el complejo (hecho no acreditado), el mismo sigue generando unos gastos que se sufragan con las cuotas de cada propietario, por ello no procede estimar dicha petición del apelante, ni procede la devolución de las cuotas. Todo ello nos conduce a la desestimación del recurso de apelación.

SEPTIMO.- Por lo que se refiere a las costas causadas en esta alzada, procede imponerlas a la actora recurrente al desestimarse su recurso, en virtud del artículo 398 LEC, con pérdida del depósito que se hubiera constituido.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo