Sentencia Civil 163/2026 Audiencia Provincial Civil nº 3 de Santa Cruz de Tenerife, Rec. 51/2024 de 08 de abril del 2026

PRIMERO.- Se alza la representación de la parte demandada frente a la sentencia dictada en la primera instancia impugnando el pronunciamiento relativo a la declaración de nulidad de la cláusula de comisión de apertura y comisión de gestión establecidas en la escritura pública de préstamo hipotecario y, la restitución de cantidades, así como, la imposición de condena en costas.

Alega la representación de la apelante la validez de la Comisión de Apertura y comisión de gestión a la luz de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sala Cuarta) de 16 de julio de 2020, Asuntos Acumulados C-224/2019 y C-259/2019. Argumenta extensamente su pretensión y destaca que se presume por el hecho de la existencia, la concesión, de un préstamo de naturaleza hipotecaria, con aplicación, en suma, del art. 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ("LEC"), pues siendo indiscutida la existencia y naturaleza del préstamo hipotecario de autos, así lo es también la necesaria ejecución de lo que el Supremo denomina en su resolución: "el estudio de la solicitud y gestiones relacionadas con la misma, recopilación y análisis de la información sobre la solvencia del solicitante y de su capacidad para pagar el préstamo durante toda su duración, evaluación de las garantías presentadas, preparación del contrato y suscripción del mismo, entrega del dinero prestado mediante su ingreso en la cuenta del prestatario o en la forma que este designe, etc.", salvo que el litigante perjudicado por dicha presunción judicial practicara prueba en contrario, lo que no ha hecho ( art. 386.2 de la LEC) .

Considera que se trata de dos estipulaciones que:

(i) Cumple con las exigencias de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación, ya que es perfectamente legible, clara y comprensible.

(ii) Fue conocida y voluntariamente aceptada por la prestataria, quien sabía de la carga económica que comportaba, puesto que concurrió como parte otorgante de la escritura pública en el que está inserta.

(iii) Es plasmación de una previsión legal contenida en el apartado 4.1. del Anexo II de la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, además de en el art. 5 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo.

(iv) Retribuye servicios efectivamente prestados por la entidad

Finalmente, cita la Sentencia 816/2023, de 29 de mayo, de la Sala Primera del Tribunal Supremo. Concluye procede revocar el pronunciamiento que declara la nulidad de las cláusulas de comisión de apertura y comisión de gestión estipuladas en el préstamo hipotecario litigioso. De forma subsidiaria a lo expuesto ut supra, y para el hipotético supuesto de que se ratifique la nulidad de la cláusula de comisión de apertura y de comisión de tramitación, estima que no procedería restitución alguna ante la ausencia de justificante de abono de tales partidas.

Por último, en cuanto a las costas, considera que la estimación del recurso de apelación, en cuanto que supondría una estimación parcial de la demanda, debería conllevar a la revocación de la condena en costas a su mandante, conforme a lo dispuesto en el artículo 394.1 de la LEC

Termina suplicando a la Sala que, tras la tramitación legal que proceda, dicte en su día sentencia por la que, estimando íntegramente este recurso de apelación, revoque íntegramente la sentencia impugnada, revocando la nulidad declarada de la meritada comisión de apertura y de la comisión de gestión, y la restitución de las cantidades y, la imposición de costas de primera instancia a mi mandante, con expresa imposición de costas de la primera instancia a la parte contraria, así como, la imposición de costas a la parte apelada del presente recurso, con cuanto más proceda en Derecho.

La parte apelada se opone al recurso de apelación interesando su desestimación y la íntegra confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia por sus propios y acertados fundamentos, con condena a la entidad recurrente al pago de las costas de la alzada. En particular, refiere que teniendo en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de mayo de 2023, y valorando la prueba, en concreto la propia cláusula de comisión de apertura, no se cumple el primer control de transparencia, pues el contrato no expone ni detalla que servicios en concreto son los que conlleva esa comisión, no precisando tampoco la cuantía exacta de la misma, basándose solo en añadir que será un tanto por ciento del capital prestado (1% por capital prestado, es decir, 200.000 €), sin concretar el importe exacto, o estableciendo en algunos casos un mínimo, de manera que el consumidor no está en condiciones de evaluar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que se deriven para él ni entender la naturaleza de los servicios proporcionados. Además, considera que hay un solapamiento entre los distintos gastos previstos en la propia cláusula al establecer en el apartado segundo una comisión "por la tramitación y gestión" y así se recoge en el fundamento de derecho segundo, apartado III y IV de la resolución recurrida. Argumenta extensamente sobre la nulidad de las cláusulas con análisis de la doctrina del TJUE, por considerar que no superan el control de transparencia, pues el consumidor debería poder conocer los servicios que efectivamente la entidad le prestaba y lo que le cobraba por ello sin que baste la existencia de una norma administrativa. Cita en su apoyo la doctrina de distintas Audiencias Provinciales.

SEGUNDO.- Resuelta la cuestión prejudicial por Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de marzo de 2023 (ROJ:PTJUE 79/2023- ECLI: EU:C:2023:212), la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2023 (ROJ:STS 2131/2023- ECLI:ES:TS:2023:2131) ha venido a determinar la doctrina sobre la naturaleza de la comisión de apertura, los motivos que pueden determinar su nulidad por ser abusiva de acuerdo con la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores normativa protectora de los consumidores y usuarios, y a fijar los parámetros a analizar para estimar su carácter abusivo. Dice la citada Sentencia: "La STJUE de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21)

1.- En primer lugar, la sentencia descarta que la comisión de apertura forme parte del objeto principal del contrato, al mantener un concepto estricto de elemento esencial en el contrato de préstamo, desde el punto de vista del prestatario, y considerar únicamente como tal el interés remuneratorio. Por lo que en este particular nuestra jurisprudencia debe ser modificada, en el sentido de que, al no formar parte la comisión de apertura de los elementos esenciales del contrato, en los términos del art. 4.2 de la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril, sobre cláusulas abusivas en los contratos con consumidores, puede ser objeto de control de contenido (abusividad) aunque sea transparente.

2.- A continuación, la STJUE especifica cuáles son los elementos que debe comprobar el juez nacional para concluir que la cláusula que establece la comisión de apertura de un préstamo o crédito hipotecario es clara y comprensible, en cuanto a sus consecuencias jurídicas y económicas, como requisito previo de transparencia para su licitud:

(i) Evaluar las consecuencias económicas que se derivan para el consumidor de dicha cláusula, lo que conllevará que pueda entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella.

(ii) Verificar que no hay solapamiento entre los distintos gastos previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen.

(iii) Comprobar que la entidad financiera ha suministrado la información obligatoria conforme a la normativa nacional y si la ha incluido en su oferta o publicidad previa en relación con el tipo de contrato suscrito

(iv) Valorar la especial atención que el consumidor medio presta a una cláusula de este tipo, en la medida en que estipula el pago íntegro de una cantidad sustancial desde el momento de la concesión del préstamo o crédito.

3.- A fin de constatar tales elementos, la STJUE facilita diversos instrumentos de comprobación:

(i) A los efectos de que el prestatario pueda ser consciente de la carga económica de la comisión de apertura, el prestamista no tiene obligación de precisar en el contrato la naturaleza de todos los servicios proporcionados como contrapartida de la comisión de apertura, pero la naturaleza de tales servicios debe poder entenderse razonablemente o deducirse del contrato en su conjunto (apartado 32).

(ii) En concordancia con el control de transparencia que se realiza respecto de otras cláusulas contractuales, conforme a la propia jurisprudencia del TJUE, ha de darse especial relevancia a la información que la entidad financiera debe ofrecer preceptivamente conforme a la normativa nacional, como la publicidad ofrecida sobre esa modalidad contractual (apartados 42 y 43). Más específicamente, el apartado 35 precisa:

«Incumbe al juez nacional comprobar si la entidad financiera ha comunicado al consumidor elementos suficientes para que este adquiera conocimiento del contenido y del funcionamiento de la cláusula que le impone el pago de la comisión de apertura, así como de su función dentro del contrato de préstamo. De este modo, el consumidor tendrá conocimiento de los motivos que justifican la retribución correspondiente a esta comisión (véase, por analogía, la sentencia de 26 de febrero de 2015, Matei, C-143/13, EU:C:2015:127, apartado 77) y podrá, así, valorar el alcance de su compromiso y, en particular, el coste total de dicho contrato».

(iii) De dicha información, el juez debe poder deducir que el prestatario está en condiciones de evaluar las consecuencias económicas derivadas de la cláusula y de entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida.

(iv) También ha de valorarse la ubicación y estructura de la cláusula en el contrato (apartado 46).

4.- A su vez, a efectos de examinar la posible abusividad de la condición general, el TJUE considera:

(i) Respecto de la buena fe, que debe comprobarse que el prestamista tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podía esperar razonablemente que este aceptaría una cláusula de ese tipo en el marco de una negociación individual (apartado 50).

(ii) Respecto del desequilibrio importante, que no cabe afirmar que una cláusula que establezca una comisión de apertura en un préstamo o crédito hipotecario no respete en todo caso el equilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes que derivan del contrato, sino que habrá que valorar que el coste no sea desproporcionado en relación con el importe del préstamo o que los servicios que se retribuyen con esta comisión no están ya incluidos en otros conceptos cobrados al consumidor (apartados 51, 58 y 59).

5.- Es decir, en cuanto al control de contenido el Tribunal de Justicia parte de que la comisión de apertura no es per se abusiva, sin perjuicio de que el tribunal nacional competente deba comprobar que: (i) no pueda considerarse razonablemente que los servicios proporcionados como contrapartida se prestan en el ámbito de las prestaciones antes descritas; o (ii) que el importe que debe abonar el consumidor en concepto de dicha comisión sea desproporcionado en relación con el importe del préstamo."

De igual forma, la mencionada Sentencia, aplicando los citados criterios al supuesto de hecho concreto, desarrolla los mismos atendiendo a las normas y la realidad atendibles en el marco contractual español y así dice: "1.- Tras la exposición de esta doctrina, debemos adelantar que no cabe una solución unívoca sobre la validez o invalidez de la cláusula que establece la comisión de apertura, puesto que dependerá del examen individualizado de cada caso, conforme a la prueba practicada.

2.- Lo que debemos hacer, en consecuencia, desde el punto de vista casacional, es comprobar si la sentencia recurrida aplica estos criterios establecidos en la sentencia del TJUE para realizar el control de abusividad de la cláusula en la que se recoge la comisión de apertura. Lo que analizaremos a continuación.

3.- Respecto a la información relacionada con la normativa nacional, a la que hace referencia el apartado 42 de la sentencia del TJUE, los requisitos de transparencia de la comisión de apertura que exigía la normativa bancaria que regía en la fecha del contrato (apartado 4.1 del anexo II de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios) eran los siguientes: (i) la comisión debía comprender todos («cualesquiera») los gastos de estudio, concesión o tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo; (ii) debía integrarse obligatoriamente en una única comisión, que tenía que denominarse necesariamente «comisión de apertura»; (iii) dicha comisión se devengaría de una sola vez; y (iv) su importe y su forma y fecha de liquidación debían estar especificados en la propia cláusula.

Todos estos parámetros se cumplen en el caso de la cláusula litigiosa. Además, en la escritura pública consta que la entidad financiera había entregado a los acreditados un ejemplar de las tarifas de comisiones y el notario dio fe de que las condiciones financieras de la oferta vinculante eran coincidentes con las del documento público, así como que el proyecto de escritura había estado a disposición de los consumidores, para su examen en la notaría, durante los tres días hábiles anteriores al otorgamiento.

4.- Este concepto legal de la comisión de apertura como retributiva de los gastos de estudio, concesión o tramitación del préstamo hipotecario (en general, inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo o crédito) ha sido expresamente asumido en el apartado 57 de la referida sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023, al indicar que el destino de la comisión de apertura es «de acuerdo con la normativa nacional pertinente cubrir el coste de las actuaciones relacionadas con el estudio, la concesión o la tramitación del préstamo o crédito». Lo que reitera el apartado 59:

«Una cláusula contractual regulada por el Derecho nacional que establece una comisión de apertura, comisión que tiene por objeto la remuneración de servicios relacionados con el estudio, el diseño y la tramitación singularizada de una solicitud de préstamo o crédito hipotecario, los cuales son necesarios para su concesión, no parece, sin perjuicio de la comprobación que deberá efectuar el juez competente, que pueda incidir negativamente en la posición jurídica en la que el Derecho nacional sitúa al consumidor, a menos que no pueda considerarse razonablemente que los servicios proporcionados como contrapartida se prestan en el ámbito de las prestaciones antes descritas o que el importe que debe abonar el consumidor en concepto de dicha comisión sea desproporcionado en relación con el importe del préstamo» (Énfasis añadido).

5.- En cuanto a la posibilidad de que el consumidor pueda entender la naturaleza de los servicios prestados en contrapartida a la comisión de apertura, sobre dicha base legal de que retribuye los gastos de estudio y preparación inherentes a la concesión del préstamo, la cláusula figura claramente en la escritura pública, individualizada en relación con otros pactos y condiciones (incluso los relativos a otras comisiones), sus términos están resaltados y queda claro, mediante una lectura comprensiva, que consiste en un pago único e inicial si se dispone de una sola vez de la totalidad del crédito, tal y como sucedió. Y respecto de lo que supone económicamente, también es fácilmente comprensible en cuanto a su coste, que está predeterminado e indicado numéricamente, y además los prestatarios supieron de su cobro en la misma fecha, puesto que se les detrajo del total dispuesto. Aparte de que se incluye como uno de los conceptos integrantes de la TAE.

6.- No hay solapamiento de comisiones por el mismo concepto, ya que del examen de la escritura pública no consta que por el estudio y concesión del préstamo se cobrara otra cantidad diferente. En el documento figuran otras comisiones, pero por conceptos distintos y claramente diferenciados, tanto en su ubicación como en su enunciado, cuales son la comisión por subrogación, la comisión de reclamación de impagados, la comisión de compromiso sobre la parte de crédito no dispuesta o la comisión por amortización anticipada.

En concreto, el resto de las comisiones vienen definidas y reguladas aparte, en los siguientes términos:

«c) Comisión de gestión de reclamación de impagados de dieciocho euros y tres céntimos de euro (18.03 €) por cada cuota pactada que resulte impagada a su vencimiento, a satisfacer en el momento en que se genere la primera reclamación por escrito solicitando su regularización, sin perjuicio del derecho de "La Caixa" a modificar el importe de la misma, siempre que la referida modificación haya sido debidamente comunicada al Banco de España, publicada en las tarifas de comisiones de "La Caixa" y oportunamente comunicada al cliente con antelación razonable a su aplicación».

«d) Comisión de compromiso sobre la parte del crédito no dispuesta, que se devengará día a día, se liquidará el último día de cada período y se hará efectiva por vencido el primer día del período de pago siguiente: cero por ciento (0%)».

«e) Comisión por amortización anticipada: La parte acreditada podrá realizar amortizaciones anticipadas siempre que se encuentre al corriente en el pago de lo debido con arreglo a esta escritura y que su importe sea superior al cinco por ciento del límite del crédito. Se aplicará una comisión de cincuenta centésimas de entero por ciento (0,50%) sobre el importe de dicha amortización, que se liquidará y satisfará por la parte acreditada en el momento de su efectiva realización».

7.- Respecto de la proporcionalidad del importe, con todas las cautelas que supone tener que examinar este requisito sin incurrir en un control de precios, no parece que una comisión de 845 € sobre un capital de 130.000 € sea desproporcionada, en cuanto que supone un 0,65% del capital. Según las estadísticas del coste medio de comisiones de apertura en España accesibles en internet, dicho coste oscila entre 0,25% y 1,50%.

8.- De todo lo cual, cabe concluir que, en este concreto caso, la cláusula que impuso el pago de la comisión de apertura fue transparente y no abusiva.

En su virtud, este segundo motivo de casación debe ser estimado, puesto que la Audiencia Provincial limitó su análisis al hecho de que no se justificó en qué consistieron los servicios que se retribuyeron con la comisión de apertura, lo que, como hemos visto, ha sido descartado expresamente como requisito de validez por el TJUE.

Y la estimación de este motivo de casación tiene como consecuencia la estimación en parte el recurso de apelación de la entidad prestamista, a fin de revocar la declaración de nulidad de la comisión de apertura."

Esta doctrina ha sido reiterada por el Tribunal Supremo en numerosas sentencias, siendo la más reciente la STS, Civil del 24 de marzo de 2026 ( ROJ: STS 1296/2026 - ECLI:ES:TS:2026:1296 ) Sentencia: 462/2026, Recurso: 5305/2021, cuando dice:

«Decisión de la Sala. Aplicación al caso de la doctrina del Tribunal de Justicia y de la doctrina de esta Sala.

1.-Una vez que el TJUE dictó la sentencia de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21), esta sala acogió su doctrina en la sentencia 816/2023, de 29 de mayo, en la que comenzamos advirtiendo que no cabía una solución unívoca sobre la validez o invalidez de la cláusula que establece la comisión de apertura, puesto que dependerá del examen individualizado de cada caso, conforme la prueba practicada. Y que, desde el punto de vista casacional, lo único procedente era comprobar si la sentencia recurrida aplica los criterios establecidos por el TJUE para realizar los controles de trasparencia y de abusividad de la cláusula en la que se recoge la comisión de apertura.

2.-Tras dictarse las sentencias del TJUE de la misma fecha, 30 de abril de 2025, dictadas en los asuntos C-699/23 (San Sebastián) y C-39/24 (Ceuta), en nuestras sentencias 964/2025 y 964/2025, ambas de 17 de junio, concluimos que, en ambas sentencias del TJUE de 30 de abril de 2025, se indica expresa y terminantemente que la jurisprudencia española (la que emana de esta sala) en materia de comisión de apertura es plenamente concorde con la Directiva 93/13, de 5 de abril, sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores. Por lo que damos por reproducido, a todos los efectos, lo expresado en la sentencia 816/2023, de 29 de mayo, sin que la STJUE de 5 de junio de 2025, C-280/24, desvirtúe lo anterior.

3.-En el caso que nos ocupa, conforme a lo expresado en la sentencia de esta Sala 816/2023, de 29 de mayo, debemos tomar en cuenta, los requisitos de transparencia de la comisión de apertura que exigía la normativa bancaria en la fecha del contrato (apartado 4.1 del anexo II de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios): (i) la comisión debía comprender todos («cualesquiera») los gastos de estudio, concesión o tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo; (ii) debía integrarse obligatoriamente en una única comisión, que tenía que denominarse necesariamente « comisión de apertura»; (iii) dicha comisión se devengaría de una sola vez; y (iv) su importe y su forma y fecha de liquidación debían estar especificados en la propia cláusula.

Todos estos parámetros se cumplen en el caso de la cláusula litigiosa. Además, el notario da fe sobre que las condiciones financieras de la oferta vinculante eran coincidentes con las del documento público.

4.-La cláusula es clara y comprensible, incluso con el añadido de estar destacada su presencia en letra negrita.

En cuanto a la posibilidad de que el consumidor pueda entender la naturaleza de los servicios prestados en contrapartida a la comisión de apertura, sobre la base legal de que retribuye los gastos de estudio y preparación inherentes a la concesión del préstamo, la cláusula figura claramente en la escritura pública, individualizada en relación con otros pactos y condiciones (incluso los relativos a otras comisiones), sus términos están destacados y queda claro, mediante una lectura comprensiva, que consiste en un pago único e inicial. Y respecto de la carga económica que conlleva, es igualmente comprensible en tanto se expresa la cuantía en un porcentaje del principal escrito en letra resaltada. Aparte de que se incluye como uno de los conceptos integrantes de la TAE.

5.-No hay solapamiento de comisiones por el mismo concepto, ya que del examen de la escritura pública no consta que por el estudio y concesión del préstamo se cobrara otra cantidad diferente. En el documento figuran otras comisiones, pero por conceptos distintos y claramente diferenciados.

6.-En cuanto a la proporcionalidad, el TJUE no pone reparos a que consista en un porcentaje ( STJUE 30 de abril de 2025, C-699/23), y el del 1 % del capital estaba dentro de los parámetros estadísticos para comisiones de apertura en operaciones similares en esas mismas fechas, dado que las estadísticas del coste medio de comisiones de apertura en España accesibles en internet oscilaban entre 0,25% y 1,50% ( sentencia 816/2023, de 29 de mayo).

7.-De todo lo cual, cabe concluir que, en este concreto caso, la cláusula que impuso el pago de la comisión de apertura fue transparente y no abusiva.

8.-En su virtud, el recurso de casación debe ser estimado, sin que al hecho de no justificarse en qué consistieron los servicios que se retribuyeron con la comisión de apertura, como hemos visto, descarte su validez.

Con la consecuencia de estimar en parte el recurso de apelación de la entidad prestamista, a fin de revocar la declaración de nulidad de la comisión de apertura».

TERCERO.- En la demanda inicial del procedimiento, totalmente estimada en la sentencia recurrida, se interesa se declare la nulidad de dos estipulaciones de la escritura de préstamo hipotecario firmada ante el Notario de La Laguna D. José Daniel Gil Pérez, el día 14 de febrero de 2006, número 563 de protocolo, suscrita entre el actor y CAJA GENERAL DE AHORROS DE CANARIAS, hoy CAIXABANK S.A..

La escritura de préstamo hipotecario citada contiene una cláusula financiera CUARTA dedicada a "COMISIONES", que en su primer párrafo establece lo siguiente: «Esta operación devengará una comisión de apertura del uno por ciento sobre el importe total del capital del préstamo concedido, a cobrar de una sola vez en el acto de otorgamiento de esta escritura.».

Conforme a la demanda presentada, se insta la restitución de lo cobrado por comisión de apertura la cantidad de 2.000 €. La sentencia de instancia razona y aprecia la nulidad.

La parte en negrita es la que se destaca también en letra mayúscula o en negrita en la escritura firmada.

En el presente caso, en la escritura consta la TAE aplicada en la cláusula CUARTA BIS de la escritura, en cuyo cálculo se integra esta comisión. El capital del préstamo es de 200.000 € de forma que la suma de 2.000 € se corresponde con un 1% de dicho capital. Al final den el ANEXO, el Notario hace constar que no hay discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo, que se le ha exhibido, y las consignadas en la escritura, así como del cumplimiento de las advertencias derivadas de la orden de 5 de mayo de 1994.

Teniendo en cuenta todo cuanto se ha expuesto, y en aplicación de la doctrina indicada, en el presente caso la Sala considera que la mencionada cláusula cumple con todos los requisitos necesarios de transparencia para que el consumidor tome conocimiento de esta y alcance a apreciar su fundamento, los gastos o gestiones que retribuye, y su efecto económico, sin que se solape con otras comisiones, debiendo, igualmente, apreciarse que, dado el coste medio de las comisiones de apertura aplicadas en España, es proporcionada en su importe.

Finalmente, al igual que en el supuesto analizado por las Sentencias transcritas, dado que la sentencia recurrida funda su abusividad en la no acreditación por la entidad de los servicios que con la misma se retribuyen, la sentencia debe ser revocada por cuanto, en palabras del Tribunal Supremo, "como hemos visto, ha sido descartado expresamente como requisito de validez por el TJUE."

Procede, en consecuencia, la estimación del recurso en este punto, dejando sin efecto el pronunciamiento del fallo de la sentencia apelada relativo a la comisión de apertura, declarando su validez, sin que haya lugar a la restitución de las cantidades abonadas por el prestatario por ese concepto.

CUARTO.- La escritura objeto del procedimiento contiene en la cláusula financiera cuarta dedicada a "COMISIONES", un segundo párrafo que establece lo siguiente: «También percibirá la Caja la cantidad de trescientos sesenta euros y sesenta céntimos (€ 360,60), por la tramitación y gestiones que se especifican en la Estipulación Octava de esta escritura, a cobrar de una sola vez en este acto».

La estipulación OCTAVA de la escritura, tiene el siguiente contenido: «TRAMITACIÓN: La Caja acreedora con exclusión de toda otra persona, se encargará de la tramitación correspondiente hasta la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, anticipando las cantidades necesarias y quedando obligada la parte prestataria a su reintegro o adeudando el importe de los gastos en la cuenta de ésta, para lo cual queda expresamente facultada la Caja, autorizando aquélla que se le retenga en cualquier cuenta a su nombre, la cuantía de los mismos. Para el cumplimiento de lo anterior, la Caja podrá contratar los servicios de gestorías o terceros. La Caja percibirá por dicha tramitación la cantidad señalada en la Estipulación CUARTA de esta escritura.».

Además, en la cláusula QUINTA se establece que «Serán de cuenta de la parte deudora los gastos y tributos que se ocasionen por el otorgamiento de esta escritura (.). Se incluyen entre los citados gastos los de Notaría, tramitación y Registro de la Propiedad, así como todos los tributos...»

Por lo tanto, el gasto por la tramitación y gestiones realizadas lo cobra CAJACANARIAS (ahora CAIXABANK S.A.) a los prestatarios por la realización de las labores de gestión en la formalización del préstamo hipotecario, hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad, pues la entidad realizaba directamente las labores de gestoría, de tal manera que no solicitaba dicha gestión a entidades externas y, a través de esta cláusula imponía este gasto a los consumidores sin que tuvieran la posibilidad de elegir otra gestoría, pagando todo el precio de la tramitación de la hipoteca, garantizándose de este modo el cobro.

No consta acreditado que se ofreciera como posibilidad a la parte prestataria consumidora el contratar por su cuenta una gestoría, tratándose de una cláusula impuesta y preredactada que impone al consumidor el pago íntegro de la tramitación del préstamo hipotecario, actuando la entidad como su propia gestoría, además de la comisión de gestión ya analizada. En consecuencia, corresponde a la entidad demandada probar la realidad de la información proporcionada, toda vez que, en este caso, existe una clara duplicidad que con esta cláusula se cobra al consumidor y que determina su nulidad, puesto que en la cláusula gastos se atribuyen los derivados del otorgamiento e inscripción de la escritura al prestatario. Y lo cierto es que la actividad prevista es asumida por el banco en su propio interés, sin que pueda afirmarse que sería aceptada por el cliente si ambas partes actuaran en un plano de igualdad, y sin que quepa apreciar, en el conjunto de las demás cláusulas citadas (comisión de apertura y gastos), con claridad a qué actividad, pese a la remisión que se realiza a la cláusula octava, efectiva y real del banco corresponde, cuando este se faculta para designar a un tercero que, como queda dicho, se prevé que pague el prestatario.

Por lo expuesto, el Tribunal comparte la conclusión de la Juez a quo, considerando esta cláusula nula por abusiva, cayendo de lleno en lo establecido en el artículo 89 de la LGDCU, lo que conlleva la desestimación del recurso también en este punto y la íntegra confirmación de la sentencia apelada.

QUINTO.- La impugnación del pronunciamiento sobre las costas, en atención a la estimación parcial del recurso y de la demanda no puede, no obstante prosperar. Se ha de confirmar tal pronunciamiento condenatorio a la entidad demandada de las costas de la instancia, pese a la estimación tan solo parcial de la demanda inicial, en aplicación de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, véase la STS 31 de enero de 2023 (ROJ:STS 280/2023- ECLI:ES:TS:2023:280), que a su vez aplica la STJUE de 16 de julio de 2020 (ROJ:PTJUE 176/2020-ECLI: EU:C:2020:578), manteniendo ambos Tribunales la necesidad de aplicar el principio de efectividad de la norma protectora de los consumidores a fin de evitar el efecto disuasorio que el pago de las costas tendría en el ejercicio de sus derechos, así como conseguir la total indemnidad del consumidor afectado por una cláusula abusiva impuesta por el oferente.

SEXTO.- Al estimarse parcialmente el recurso de apelación formulado por la entidad, conforme a la unificación de criterios de la Junta Sectorial Civil de Magistrados y Magistradas de esta Audiencia Provincial celebrada el 25 de febrero de 2026, sobre costas de segunda instancia en materia de consumidores, a la luz de las Sentencias 1785/2025, 1786/2025 y 1796/2025 del Tribunal Supremo, en procedimientos cuya demanda se haya presentado por lexnet en fecha anterior a la entrada en vigor del RDL 6/2023 (20 de marzo de 2024), como es el caso de autos, se deben imponer a la entidad apelante la mitad de las costas causadas al consumidor apelado en la sustanciación del recurso de apelación.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.- Se alza la representación de la parte demandada frente a la sentencia dictada en la primera instancia impugnando el pronunciamiento relativo a la declaración de nulidad de la cláusula de comisión de apertura y comisión de gestión establecidas en la escritura pública de préstamo hipotecario y, la restitución de cantidades, así como, la imposición de condena en costas.

Alega la representación de la apelante la validez de la Comisión de Apertura y comisión de gestión a la luz de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sala Cuarta) de 16 de julio de 2020, Asuntos Acumulados C-224/2019 y C-259/2019. Argumenta extensamente su pretensión y destaca que se presume por el hecho de la existencia, la concesión, de un préstamo de naturaleza hipotecaria, con aplicación, en suma, del art. 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ("LEC"), pues siendo indiscutida la existencia y naturaleza del préstamo hipotecario de autos, así lo es también la necesaria ejecución de lo que el Supremo denomina en su resolución: "el estudio de la solicitud y gestiones relacionadas con la misma, recopilación y análisis de la información sobre la solvencia del solicitante y de su capacidad para pagar el préstamo durante toda su duración, evaluación de las garantías presentadas, preparación del contrato y suscripción del mismo, entrega del dinero prestado mediante su ingreso en la cuenta del prestatario o en la forma que este designe, etc.", salvo que el litigante perjudicado por dicha presunción judicial practicara prueba en contrario, lo que no ha hecho ( art. 386.2 de la LEC) .

Considera que se trata de dos estipulaciones que:

(i) Cumple con las exigencias de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación, ya que es perfectamente legible, clara y comprensible.

(ii) Fue conocida y voluntariamente aceptada por la prestataria, quien sabía de la carga económica que comportaba, puesto que concurrió como parte otorgante de la escritura pública en el que está inserta.

(iii) Es plasmación de una previsión legal contenida en el apartado 4.1. del Anexo II de la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, además de en el art. 5 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo.

(iv) Retribuye servicios efectivamente prestados por la entidad

Finalmente, cita la Sentencia 816/2023, de 29 de mayo, de la Sala Primera del Tribunal Supremo. Concluye procede revocar el pronunciamiento que declara la nulidad de las cláusulas de comisión de apertura y comisión de gestión estipuladas en el préstamo hipotecario litigioso. De forma subsidiaria a lo expuesto ut supra, y para el hipotético supuesto de que se ratifique la nulidad de la cláusula de comisión de apertura y de comisión de tramitación, estima que no procedería restitución alguna ante la ausencia de justificante de abono de tales partidas.

Por último, en cuanto a las costas, considera que la estimación del recurso de apelación, en cuanto que supondría una estimación parcial de la demanda, debería conllevar a la revocación de la condena en costas a su mandante, conforme a lo dispuesto en el artículo 394.1 de la LEC

Termina suplicando a la Sala que, tras la tramitación legal que proceda, dicte en su día sentencia por la que, estimando íntegramente este recurso de apelación, revoque íntegramente la sentencia impugnada, revocando la nulidad declarada de la meritada comisión de apertura y de la comisión de gestión, y la restitución de las cantidades y, la imposición de costas de primera instancia a mi mandante, con expresa imposición de costas de la primera instancia a la parte contraria, así como, la imposición de costas a la parte apelada del presente recurso, con cuanto más proceda en Derecho.

La parte apelada se opone al recurso de apelación interesando su desestimación y la íntegra confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia por sus propios y acertados fundamentos, con condena a la entidad recurrente al pago de las costas de la alzada. En particular, refiere que teniendo en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de mayo de 2023, y valorando la prueba, en concreto la propia cláusula de comisión de apertura, no se cumple el primer control de transparencia, pues el contrato no expone ni detalla que servicios en concreto son los que conlleva esa comisión, no precisando tampoco la cuantía exacta de la misma, basándose solo en añadir que será un tanto por ciento del capital prestado (1% por capital prestado, es decir, 200.000 €), sin concretar el importe exacto, o estableciendo en algunos casos un mínimo, de manera que el consumidor no está en condiciones de evaluar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que se deriven para él ni entender la naturaleza de los servicios proporcionados. Además, considera que hay un solapamiento entre los distintos gastos previstos en la propia cláusula al establecer en el apartado segundo una comisión "por la tramitación y gestión" y así se recoge en el fundamento de derecho segundo, apartado III y IV de la resolución recurrida. Argumenta extensamente sobre la nulidad de las cláusulas con análisis de la doctrina del TJUE, por considerar que no superan el control de transparencia, pues el consumidor debería poder conocer los servicios que efectivamente la entidad le prestaba y lo que le cobraba por ello sin que baste la existencia de una norma administrativa. Cita en su apoyo la doctrina de distintas Audiencias Provinciales.

SEGUNDO.- Resuelta la cuestión prejudicial por Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de marzo de 2023 (ROJ:PTJUE 79/2023- ECLI: EU:C:2023:212), la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2023 (ROJ:STS 2131/2023- ECLI:ES:TS:2023:2131) ha venido a determinar la doctrina sobre la naturaleza de la comisión de apertura, los motivos que pueden determinar su nulidad por ser abusiva de acuerdo con la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores normativa protectora de los consumidores y usuarios, y a fijar los parámetros a analizar para estimar su carácter abusivo. Dice la citada Sentencia: "La STJUE de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21)

1.- En primer lugar, la sentencia descarta que la comisión de apertura forme parte del objeto principal del contrato, al mantener un concepto estricto de elemento esencial en el contrato de préstamo, desde el punto de vista del prestatario, y considerar únicamente como tal el interés remuneratorio. Por lo que en este particular nuestra jurisprudencia debe ser modificada, en el sentido de que, al no formar parte la comisión de apertura de los elementos esenciales del contrato, en los términos del art. 4.2 de la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril, sobre cláusulas abusivas en los contratos con consumidores, puede ser objeto de control de contenido (abusividad) aunque sea transparente.

2.- A continuación, la STJUE especifica cuáles son los elementos que debe comprobar el juez nacional para concluir que la cláusula que establece la comisión de apertura de un préstamo o crédito hipotecario es clara y comprensible, en cuanto a sus consecuencias jurídicas y económicas, como requisito previo de transparencia para su licitud:

(i) Evaluar las consecuencias económicas que se derivan para el consumidor de dicha cláusula, lo que conllevará que pueda entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella.

(ii) Verificar que no hay solapamiento entre los distintos gastos previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen.

(iii) Comprobar que la entidad financiera ha suministrado la información obligatoria conforme a la normativa nacional y si la ha incluido en su oferta o publicidad previa en relación con el tipo de contrato suscrito

(iv) Valorar la especial atención que el consumidor medio presta a una cláusula de este tipo, en la medida en que estipula el pago íntegro de una cantidad sustancial desde el momento de la concesión del préstamo o crédito.

3.- A fin de constatar tales elementos, la STJUE facilita diversos instrumentos de comprobación:

(i) A los efectos de que el prestatario pueda ser consciente de la carga económica de la comisión de apertura, el prestamista no tiene obligación de precisar en el contrato la naturaleza de todos los servicios proporcionados como contrapartida de la comisión de apertura, pero la naturaleza de tales servicios debe poder entenderse razonablemente o deducirse del contrato en su conjunto (apartado 32).

(ii) En concordancia con el control de transparencia que se realiza respecto de otras cláusulas contractuales, conforme a la propia jurisprudencia del TJUE, ha de darse especial relevancia a la información que la entidad financiera debe ofrecer preceptivamente conforme a la normativa nacional, como la publicidad ofrecida sobre esa modalidad contractual (apartados 42 y 43). Más específicamente, el apartado 35 precisa:

«Incumbe al juez nacional comprobar si la entidad financiera ha comunicado al consumidor elementos suficientes para que este adquiera conocimiento del contenido y del funcionamiento de la cláusula que le impone el pago de la comisión de apertura, así como de su función dentro del contrato de préstamo. De este modo, el consumidor tendrá conocimiento de los motivos que justifican la retribución correspondiente a esta comisión (véase, por analogía, la sentencia de 26 de febrero de 2015, Matei, C-143/13, EU:C:2015:127, apartado 77) y podrá, así, valorar el alcance de su compromiso y, en particular, el coste total de dicho contrato».

(iii) De dicha información, el juez debe poder deducir que el prestatario está en condiciones de evaluar las consecuencias económicas derivadas de la cláusula y de entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida.

(iv) También ha de valorarse la ubicación y estructura de la cláusula en el contrato (apartado 46).

4.- A su vez, a efectos de examinar la posible abusividad de la condición general, el TJUE considera:

(i) Respecto de la buena fe, que debe comprobarse que el prestamista tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podía esperar razonablemente que este aceptaría una cláusula de ese tipo en el marco de una negociación individual (apartado 50).

(ii) Respecto del desequilibrio importante, que no cabe afirmar que una cláusula que establezca una comisión de apertura en un préstamo o crédito hipotecario no respete en todo caso el equilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes que derivan del contrato, sino que habrá que valorar que el coste no sea desproporcionado en relación con el importe del préstamo o que los servicios que se retribuyen con esta comisión no están ya incluidos en otros conceptos cobrados al consumidor (apartados 51, 58 y 59).

5.- Es decir, en cuanto al control de contenido el Tribunal de Justicia parte de que la comisión de apertura no es per se abusiva, sin perjuicio de que el tribunal nacional competente deba comprobar que: (i) no pueda considerarse razonablemente que los servicios proporcionados como contrapartida se prestan en el ámbito de las prestaciones antes descritas; o (ii) que el importe que debe abonar el consumidor en concepto de dicha comisión sea desproporcionado en relación con el importe del préstamo."

De igual forma, la mencionada Sentencia, aplicando los citados criterios al supuesto de hecho concreto, desarrolla los mismos atendiendo a las normas y la realidad atendibles en el marco contractual español y así dice: "1.- Tras la exposición de esta doctrina, debemos adelantar que no cabe una solución unívoca sobre la validez o invalidez de la cláusula que establece la comisión de apertura, puesto que dependerá del examen individualizado de cada caso, conforme a la prueba practicada.

2.- Lo que debemos hacer, en consecuencia, desde el punto de vista casacional, es comprobar si la sentencia recurrida aplica estos criterios establecidos en la sentencia del TJUE para realizar el control de abusividad de la cláusula en la que se recoge la comisión de apertura. Lo que analizaremos a continuación.

3.- Respecto a la información relacionada con la normativa nacional, a la que hace referencia el apartado 42 de la sentencia del TJUE, los requisitos de transparencia de la comisión de apertura que exigía la normativa bancaria que regía en la fecha del contrato (apartado 4.1 del anexo II de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios) eran los siguientes: (i) la comisión debía comprender todos («cualesquiera») los gastos de estudio, concesión o tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo; (ii) debía integrarse obligatoriamente en una única comisión, que tenía que denominarse necesariamente «comisión de apertura»; (iii) dicha comisión se devengaría de una sola vez; y (iv) su importe y su forma y fecha de liquidación debían estar especificados en la propia cláusula.

Todos estos parámetros se cumplen en el caso de la cláusula litigiosa. Además, en la escritura pública consta que la entidad financiera había entregado a los acreditados un ejemplar de las tarifas de comisiones y el notario dio fe de que las condiciones financieras de la oferta vinculante eran coincidentes con las del documento público, así como que el proyecto de escritura había estado a disposición de los consumidores, para su examen en la notaría, durante los tres días hábiles anteriores al otorgamiento.

4.- Este concepto legal de la comisión de apertura como retributiva de los gastos de estudio, concesión o tramitación del préstamo hipotecario (en general, inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo o crédito) ha sido expresamente asumido en el apartado 57 de la referida sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023, al indicar que el destino de la comisión de apertura es «de acuerdo con la normativa nacional pertinente cubrir el coste de las actuaciones relacionadas con el estudio, la concesión o la tramitación del préstamo o crédito». Lo que reitera el apartado 59:

«Una cláusula contractual regulada por el Derecho nacional que establece una comisión de apertura, comisión que tiene por objeto la remuneración de servicios relacionados con el estudio, el diseño y la tramitación singularizada de una solicitud de préstamo o crédito hipotecario, los cuales son necesarios para su concesión, no parece, sin perjuicio de la comprobación que deberá efectuar el juez competente, que pueda incidir negativamente en la posición jurídica en la que el Derecho nacional sitúa al consumidor, a menos que no pueda considerarse razonablemente que los servicios proporcionados como contrapartida se prestan en el ámbito de las prestaciones antes descritas o que el importe que debe abonar el consumidor en concepto de dicha comisión sea desproporcionado en relación con el importe del préstamo» (Énfasis añadido).

5.- En cuanto a la posibilidad de que el consumidor pueda entender la naturaleza de los servicios prestados en contrapartida a la comisión de apertura, sobre dicha base legal de que retribuye los gastos de estudio y preparación inherentes a la concesión del préstamo, la cláusula figura claramente en la escritura pública, individualizada en relación con otros pactos y condiciones (incluso los relativos a otras comisiones), sus términos están resaltados y queda claro, mediante una lectura comprensiva, que consiste en un pago único e inicial si se dispone de una sola vez de la totalidad del crédito, tal y como sucedió. Y respecto de lo que supone económicamente, también es fácilmente comprensible en cuanto a su coste, que está predeterminado e indicado numéricamente, y además los prestatarios supieron de su cobro en la misma fecha, puesto que se les detrajo del total dispuesto. Aparte de que se incluye como uno de los conceptos integrantes de la TAE.

6.- No hay solapamiento de comisiones por el mismo concepto, ya que del examen de la escritura pública no consta que por el estudio y concesión del préstamo se cobrara otra cantidad diferente. En el documento figuran otras comisiones, pero por conceptos distintos y claramente diferenciados, tanto en su ubicación como en su enunciado, cuales son la comisión por subrogación, la comisión de reclamación de impagados, la comisión de compromiso sobre la parte de crédito no dispuesta o la comisión por amortización anticipada.

En concreto, el resto de las comisiones vienen definidas y reguladas aparte, en los siguientes términos:

«c) Comisión de gestión de reclamación de impagados de dieciocho euros y tres céntimos de euro (18.03 €) por cada cuota pactada que resulte impagada a su vencimiento, a satisfacer en el momento en que se genere la primera reclamación por escrito solicitando su regularización, sin perjuicio del derecho de "La Caixa" a modificar el importe de la misma, siempre que la referida modificación haya sido debidamente comunicada al Banco de España, publicada en las tarifas de comisiones de "La Caixa" y oportunamente comunicada al cliente con antelación razonable a su aplicación».

«d) Comisión de compromiso sobre la parte del crédito no dispuesta, que se devengará día a día, se liquidará el último día de cada período y se hará efectiva por vencido el primer día del período de pago siguiente: cero por ciento (0%)».

«e) Comisión por amortización anticipada: La parte acreditada podrá realizar amortizaciones anticipadas siempre que se encuentre al corriente en el pago de lo debido con arreglo a esta escritura y que su importe sea superior al cinco por ciento del límite del crédito. Se aplicará una comisión de cincuenta centésimas de entero por ciento (0,50%) sobre el importe de dicha amortización, que se liquidará y satisfará por la parte acreditada en el momento de su efectiva realización».

7.- Respecto de la proporcionalidad del importe, con todas las cautelas que supone tener que examinar este requisito sin incurrir en un control de precios, no parece que una comisión de 845 € sobre un capital de 130.000 € sea desproporcionada, en cuanto que supone un 0,65% del capital. Según las estadísticas del coste medio de comisiones de apertura en España accesibles en internet, dicho coste oscila entre 0,25% y 1,50%.

8.- De todo lo cual, cabe concluir que, en este concreto caso, la cláusula que impuso el pago de la comisión de apertura fue transparente y no abusiva.

En su virtud, este segundo motivo de casación debe ser estimado, puesto que la Audiencia Provincial limitó su análisis al hecho de que no se justificó en qué consistieron los servicios que se retribuyeron con la comisión de apertura, lo que, como hemos visto, ha sido descartado expresamente como requisito de validez por el TJUE.

Y la estimación de este motivo de casación tiene como consecuencia la estimación en parte el recurso de apelación de la entidad prestamista, a fin de revocar la declaración de nulidad de la comisión de apertura."

Esta doctrina ha sido reiterada por el Tribunal Supremo en numerosas sentencias, siendo la más reciente la STS, Civil del 24 de marzo de 2026 ( ROJ: STS 1296/2026 - ECLI:ES:TS:2026:1296 ) Sentencia: 462/2026, Recurso: 5305/2021, cuando dice:

«Decisión de la Sala. Aplicación al caso de la doctrina del Tribunal de Justicia y de la doctrina de esta Sala.

1.-Una vez que el TJUE dictó la sentencia de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21), esta sala acogió su doctrina en la sentencia 816/2023, de 29 de mayo, en la que comenzamos advirtiendo que no cabía una solución unívoca sobre la validez o invalidez de la cláusula que establece la comisión de apertura, puesto que dependerá del examen individualizado de cada caso, conforme la prueba practicada. Y que, desde el punto de vista casacional, lo único procedente era comprobar si la sentencia recurrida aplica los criterios establecidos por el TJUE para realizar los controles de trasparencia y de abusividad de la cláusula en la que se recoge la comisión de apertura.

2.-Tras dictarse las sentencias del TJUE de la misma fecha, 30 de abril de 2025, dictadas en los asuntos C-699/23 (San Sebastián) y C-39/24 (Ceuta), en nuestras sentencias 964/2025 y 964/2025, ambas de 17 de junio, concluimos que, en ambas sentencias del TJUE de 30 de abril de 2025, se indica expresa y terminantemente que la jurisprudencia española (la que emana de esta sala) en materia de comisión de apertura es plenamente concorde con la Directiva 93/13, de 5 de abril, sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores. Por lo que damos por reproducido, a todos los efectos, lo expresado en la sentencia 816/2023, de 29 de mayo, sin que la STJUE de 5 de junio de 2025, C-280/24, desvirtúe lo anterior.

3.-En el caso que nos ocupa, conforme a lo expresado en la sentencia de esta Sala 816/2023, de 29 de mayo, debemos tomar en cuenta, los requisitos de transparencia de la comisión de apertura que exigía la normativa bancaria en la fecha del contrato (apartado 4.1 del anexo II de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios): (i) la comisión debía comprender todos («cualesquiera») los gastos de estudio, concesión o tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo; (ii) debía integrarse obligatoriamente en una única comisión, que tenía que denominarse necesariamente « comisión de apertura»; (iii) dicha comisión se devengaría de una sola vez; y (iv) su importe y su forma y fecha de liquidación debían estar especificados en la propia cláusula.

Todos estos parámetros se cumplen en el caso de la cláusula litigiosa. Además, el notario da fe sobre que las condiciones financieras de la oferta vinculante eran coincidentes con las del documento público.

4.-La cláusula es clara y comprensible, incluso con el añadido de estar destacada su presencia en letra negrita.

En cuanto a la posibilidad de que el consumidor pueda entender la naturaleza de los servicios prestados en contrapartida a la comisión de apertura, sobre la base legal de que retribuye los gastos de estudio y preparación inherentes a la concesión del préstamo, la cláusula figura claramente en la escritura pública, individualizada en relación con otros pactos y condiciones (incluso los relativos a otras comisiones), sus términos están destacados y queda claro, mediante una lectura comprensiva, que consiste en un pago único e inicial. Y respecto de la carga económica que conlleva, es igualmente comprensible en tanto se expresa la cuantía en un porcentaje del principal escrito en letra resaltada. Aparte de que se incluye como uno de los conceptos integrantes de la TAE.

5.-No hay solapamiento de comisiones por el mismo concepto, ya que del examen de la escritura pública no consta que por el estudio y concesión del préstamo se cobrara otra cantidad diferente. En el documento figuran otras comisiones, pero por conceptos distintos y claramente diferenciados.

6.-En cuanto a la proporcionalidad, el TJUE no pone reparos a que consista en un porcentaje ( STJUE 30 de abril de 2025, C-699/23), y el del 1 % del capital estaba dentro de los parámetros estadísticos para comisiones de apertura en operaciones similares en esas mismas fechas, dado que las estadísticas del coste medio de comisiones de apertura en España accesibles en internet oscilaban entre 0,25% y 1,50% ( sentencia 816/2023, de 29 de mayo).

7.-De todo lo cual, cabe concluir que, en este concreto caso, la cláusula que impuso el pago de la comisión de apertura fue transparente y no abusiva.

8.-En su virtud, el recurso de casación debe ser estimado, sin que al hecho de no justificarse en qué consistieron los servicios que se retribuyeron con la comisión de apertura, como hemos visto, descarte su validez.

Con la consecuencia de estimar en parte el recurso de apelación de la entidad prestamista, a fin de revocar la declaración de nulidad de la comisión de apertura».

TERCERO.- En la demanda inicial del procedimiento, totalmente estimada en la sentencia recurrida, se interesa se declare la nulidad de dos estipulaciones de la escritura de préstamo hipotecario firmada ante el Notario de La Laguna D. José Daniel Gil Pérez, el día 14 de febrero de 2006, número 563 de protocolo, suscrita entre el actor y CAJA GENERAL DE AHORROS DE CANARIAS, hoy CAIXABANK S.A..

La escritura de préstamo hipotecario citada contiene una cláusula financiera CUARTA dedicada a "COMISIONES", que en su primer párrafo establece lo siguiente: «Esta operación devengará una comisión de apertura del uno por ciento sobre el importe total del capital del préstamo concedido, a cobrar de una sola vez en el acto de otorgamiento de esta escritura.».

Conforme a la demanda presentada, se insta la restitución de lo cobrado por comisión de apertura la cantidad de 2.000 €. La sentencia de instancia razona y aprecia la nulidad.

La parte en negrita es la que se destaca también en letra mayúscula o en negrita en la escritura firmada.

En el presente caso, en la escritura consta la TAE aplicada en la cláusula CUARTA BIS de la escritura, en cuyo cálculo se integra esta comisión. El capital del préstamo es de 200.000 € de forma que la suma de 2.000 € se corresponde con un 1% de dicho capital. Al final den el ANEXO, el Notario hace constar que no hay discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo, que se le ha exhibido, y las consignadas en la escritura, así como del cumplimiento de las advertencias derivadas de la orden de 5 de mayo de 1994.

Teniendo en cuenta todo cuanto se ha expuesto, y en aplicación de la doctrina indicada, en el presente caso la Sala considera que la mencionada cláusula cumple con todos los requisitos necesarios de transparencia para que el consumidor tome conocimiento de esta y alcance a apreciar su fundamento, los gastos o gestiones que retribuye, y su efecto económico, sin que se solape con otras comisiones, debiendo, igualmente, apreciarse que, dado el coste medio de las comisiones de apertura aplicadas en España, es proporcionada en su importe.

Finalmente, al igual que en el supuesto analizado por las Sentencias transcritas, dado que la sentencia recurrida funda su abusividad en la no acreditación por la entidad de los servicios que con la misma se retribuyen, la sentencia debe ser revocada por cuanto, en palabras del Tribunal Supremo, "como hemos visto, ha sido descartado expresamente como requisito de validez por el TJUE."

Procede, en consecuencia, la estimación del recurso en este punto, dejando sin efecto el pronunciamiento del fallo de la sentencia apelada relativo a la comisión de apertura, declarando su validez, sin que haya lugar a la restitución de las cantidades abonadas por el prestatario por ese concepto.

CUARTO.- La escritura objeto del procedimiento contiene en la cláusula financiera cuarta dedicada a "COMISIONES", un segundo párrafo que establece lo siguiente: «También percibirá la Caja la cantidad de trescientos sesenta euros y sesenta céntimos (€ 360,60), por la tramitación y gestiones que se especifican en la Estipulación Octava de esta escritura, a cobrar de una sola vez en este acto».

La estipulación OCTAVA de la escritura, tiene el siguiente contenido: «TRAMITACIÓN: La Caja acreedora con exclusión de toda otra persona, se encargará de la tramitación correspondiente hasta la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, anticipando las cantidades necesarias y quedando obligada la parte prestataria a su reintegro o adeudando el importe de los gastos en la cuenta de ésta, para lo cual queda expresamente facultada la Caja, autorizando aquélla que se le retenga en cualquier cuenta a su nombre, la cuantía de los mismos. Para el cumplimiento de lo anterior, la Caja podrá contratar los servicios de gestorías o terceros. La Caja percibirá por dicha tramitación la cantidad señalada en la Estipulación CUARTA de esta escritura.».

Además, en la cláusula QUINTA se establece que «Serán de cuenta de la parte deudora los gastos y tributos que se ocasionen por el otorgamiento de esta escritura (.). Se incluyen entre los citados gastos los de Notaría, tramitación y Registro de la Propiedad, así como todos los tributos...»

Por lo tanto, el gasto por la tramitación y gestiones realizadas lo cobra CAJACANARIAS (ahora CAIXABANK S.A.) a los prestatarios por la realización de las labores de gestión en la formalización del préstamo hipotecario, hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad, pues la entidad realizaba directamente las labores de gestoría, de tal manera que no solicitaba dicha gestión a entidades externas y, a través de esta cláusula imponía este gasto a los consumidores sin que tuvieran la posibilidad de elegir otra gestoría, pagando todo el precio de la tramitación de la hipoteca, garantizándose de este modo el cobro.

No consta acreditado que se ofreciera como posibilidad a la parte prestataria consumidora el contratar por su cuenta una gestoría, tratándose de una cláusula impuesta y preredactada que impone al consumidor el pago íntegro de la tramitación del préstamo hipotecario, actuando la entidad como su propia gestoría, además de la comisión de gestión ya analizada. En consecuencia, corresponde a la entidad demandada probar la realidad de la información proporcionada, toda vez que, en este caso, existe una clara duplicidad que con esta cláusula se cobra al consumidor y que determina su nulidad, puesto que en la cláusula gastos se atribuyen los derivados del otorgamiento e inscripción de la escritura al prestatario. Y lo cierto es que la actividad prevista es asumida por el banco en su propio interés, sin que pueda afirmarse que sería aceptada por el cliente si ambas partes actuaran en un plano de igualdad, y sin que quepa apreciar, en el conjunto de las demás cláusulas citadas (comisión de apertura y gastos), con claridad a qué actividad, pese a la remisión que se realiza a la cláusula octava, efectiva y real del banco corresponde, cuando este se faculta para designar a un tercero que, como queda dicho, se prevé que pague el prestatario.

Por lo expuesto, el Tribunal comparte la conclusión de la Juez a quo, considerando esta cláusula nula por abusiva, cayendo de lleno en lo establecido en el artículo 89 de la LGDCU, lo que conlleva la desestimación del recurso también en este punto y la íntegra confirmación de la sentencia apelada.

QUINTO.- La impugnación del pronunciamiento sobre las costas, en atención a la estimación parcial del recurso y de la demanda no puede, no obstante prosperar. Se ha de confirmar tal pronunciamiento condenatorio a la entidad demandada de las costas de la instancia, pese a la estimación tan solo parcial de la demanda inicial, en aplicación de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, véase la STS 31 de enero de 2023 (ROJ:STS 280/2023- ECLI:ES:TS:2023:280), que a su vez aplica la STJUE de 16 de julio de 2020 (ROJ:PTJUE 176/2020-ECLI: EU:C:2020:578), manteniendo ambos Tribunales la necesidad de aplicar el principio de efectividad de la norma protectora de los consumidores a fin de evitar el efecto disuasorio que el pago de las costas tendría en el ejercicio de sus derechos, así como conseguir la total indemnidad del consumidor afectado por una cláusula abusiva impuesta por el oferente.

SEXTO.- Al estimarse parcialmente el recurso de apelación formulado por la entidad, conforme a la unificación de criterios de la Junta Sectorial Civil de Magistrados y Magistradas de esta Audiencia Provincial celebrada el 25 de febrero de 2026, sobre costas de segunda instancia en materia de consumidores, a la luz de las Sentencias 1785/2025, 1786/2025 y 1796/2025 del Tribunal Supremo, en procedimientos cuya demanda se haya presentado por lexnet en fecha anterior a la entrada en vigor del RDL 6/2023 (20 de marzo de 2024), como es el caso de autos, se deben imponer a la entidad apelante la mitad de las costas causadas al consumidor apelado en la sustanciación del recurso de apelación.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.- Se alza la representación de la parte demandada frente a la sentencia dictada en la primera instancia impugnando el pronunciamiento relativo a la declaración de nulidad de la cláusula de comisión de apertura y comisión de gestión establecidas en la escritura pública de préstamo hipotecario y, la restitución de cantidades, así como, la imposición de condena en costas.

Alega la representación de la apelante la validez de la Comisión de Apertura y comisión de gestión a la luz de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sala Cuarta) de 16 de julio de 2020, Asuntos Acumulados C-224/2019 y C-259/2019. Argumenta extensamente su pretensión y destaca que se presume por el hecho de la existencia, la concesión, de un préstamo de naturaleza hipotecaria, con aplicación, en suma, del art. 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (" LEC"), pues siendo indiscutida la existencia y naturaleza del préstamo hipotecario de autos, así lo es también la necesaria ejecución de lo que el Supremo denomina en su resolución: "el estudio de la solicitud y gestiones relacionadas con la misma, recopilación y análisis de la información sobre la solvencia del solicitante y de su capacidad para pagar el préstamo durante toda su duración, evaluación de las garantías presentadas, preparación del contrato y suscripción del mismo, entrega del dinero prestado mediante su ingreso en la cuenta del prestatario o en la forma que este designe, etc.", salvo que el litigante perjudicado por dicha presunción judicial practicara prueba en contrario, lo que no ha hecho ( art. 386.2 de la LEC) .

Considera que se trata de dos estipulaciones que:

(i) Cumple con las exigencias de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación, ya que es perfectamente legible, clara y comprensible.

(ii) Fue conocida y voluntariamente aceptada por la prestataria, quien sabía de la carga económica que comportaba, puesto que concurrió como parte otorgante de la escritura pública en el que está inserta.

(iii) Es plasmación de una previsión legal contenida en el apartado 4.1. del Anexo II de la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, además de en el art. 5 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo.

(iv) Retribuye servicios efectivamente prestados por la entidad

Finalmente, cita la Sentencia 816/2023, de 29 de mayo, de la Sala Primera del Tribunal Supremo. Concluye procede revocar el pronunciamiento que declara la nulidad de las cláusulas de comisión de apertura y comisión de gestión estipuladas en el préstamo hipotecario litigioso. De forma subsidiaria a lo expuesto ut supra, y para el hipotético supuesto de que se ratifique la nulidad de la cláusula de comisión de apertura y de comisión de tramitación, estima que no procedería restitución alguna ante la ausencia de justificante de abono de tales partidas.

Por último, en cuanto a las costas, considera que la estimación del recurso de apelación, en cuanto que supondría una estimación parcial de la demanda, debería conllevar a la revocación de la condena en costas a su mandante, conforme a lo dispuesto en el artículo 394.1 de la LEC

Termina suplicando a la Sala que, tras la tramitación legal que proceda, dicte en su día sentencia por la que, estimando íntegramente este recurso de apelación, revoque íntegramente la sentencia impugnada, revocando la nulidad declarada de la meritada comisión de apertura y de la comisión de gestión, y la restitución de las cantidades y, la imposición de costas de primera instancia a mi mandante, con expresa imposición de costas de la primera instancia a la parte contraria, así como, la imposición de costas a la parte apelada del presente recurso, con cuanto más proceda en Derecho.

La parte apelada se opone al recurso de apelación interesando su desestimación y la íntegra confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia por sus propios y acertados fundamentos, con condena a la entidad recurrente al pago de las costas de la alzada. En particular, refiere que teniendo en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de mayo de 2023, y valorando la prueba, en concreto la propia cláusula de comisión de apertura, no se cumple el primer control de transparencia, pues el contrato no expone ni detalla que servicios en concreto son los que conlleva esa comisión, no precisando tampoco la cuantía exacta de la misma, basándose solo en añadir que será un tanto por ciento del capital prestado (1% por capital prestado, es decir, 200.000 €), sin concretar el importe exacto, o estableciendo en algunos casos un mínimo, de manera que el consumidor no está en condiciones de evaluar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que se deriven para él ni entender la naturaleza de los servicios proporcionados. Además, considera que hay un solapamiento entre los distintos gastos previstos en la propia cláusula al establecer en el apartado segundo una comisión "por la tramitación y gestión" y así se recoge en el fundamento de derecho segundo, apartado III y IV de la resolución recurrida. Argumenta extensamente sobre la nulidad de las cláusulas con análisis de la doctrina del TJUE, por considerar que no superan el control de transparencia, pues el consumidor debería poder conocer los servicios que efectivamente la entidad le prestaba y lo que le cobraba por ello sin que baste la existencia de una norma administrativa. Cita en su apoyo la doctrina de distintas Audiencias Provinciales.

SEGUNDO.- Resuelta la cuestión prejudicial por Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de marzo de 2023 (ROJ:PTJUE 79/2023- ECLI: EU:C:2023:212), la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2023 (ROJ:STS 2131/2023- ECLI:ES:TS:2023:2131) ha venido a determinar la doctrina sobre la naturaleza de la comisión de apertura, los motivos que pueden determinar su nulidad por ser abusiva de acuerdo con la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores normativa protectora de los consumidores y usuarios, y a fijar los parámetros a analizar para estimar su carácter abusivo. Dice la citada Sentencia: "La STJUE de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21)

1.- En primer lugar, la sentencia descarta que la comisión de apertura forme parte del objeto principal del contrato, al mantener un concepto estricto de elemento esencial en el contrato de préstamo, desde el punto de vista del prestatario, y considerar únicamente como tal el interés remuneratorio. Por lo que en este particular nuestra jurisprudencia debe ser modificada, en el sentido de que, al no formar parte la comisión de apertura de los elementos esenciales del contrato, en los términos del art. 4.2 de la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril, sobre cláusulas abusivas en los contratos con consumidores, puede ser objeto de control de contenido (abusividad) aunque sea transparente.

2.- A continuación, la STJUE especifica cuáles son los elementos que debe comprobar el juez nacional para concluir que la cláusula que establece la comisión de apertura de un préstamo o crédito hipotecario es clara y comprensible, en cuanto a sus consecuencias jurídicas y económicas, como requisito previo de transparencia para su licitud:

(i) Evaluar las consecuencias económicas que se derivan para el consumidor de dicha cláusula, lo que conllevará que pueda entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella.

(ii) Verificar que no hay solapamiento entre los distintos gastos previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen.

(iii) Comprobar que la entidad financiera ha suministrado la información obligatoria conforme a la normativa nacional y si la ha incluido en su oferta o publicidad previa en relación con el tipo de contrato suscrito

(iv) Valorar la especial atención que el consumidor medio presta a una cláusula de este tipo, en la medida en que estipula el pago íntegro de una cantidad sustancial desde el momento de la concesión del préstamo o crédito.

3.- A fin de constatar tales elementos, la STJUE facilita diversos instrumentos de comprobación:

(i) A los efectos de que el prestatario pueda ser consciente de la carga económica de la comisión de apertura, el prestamista no tiene obligación de precisar en el contrato la naturaleza de todos los servicios proporcionados como contrapartida de la comisión de apertura, pero la naturaleza de tales servicios debe poder entenderse razonablemente o deducirse del contrato en su conjunto (apartado 32).

(ii) En concordancia con el control de transparencia que se realiza respecto de otras cláusulas contractuales, conforme a la propia jurisprudencia del TJUE, ha de darse especial relevancia a la información que la entidad financiera debe ofrecer preceptivamente conforme a la normativa nacional, como la publicidad ofrecida sobre esa modalidad contractual (apartados 42 y 43). Más específicamente, el apartado 35 precisa:

«Incumbe al juez nacional comprobar si la entidad financiera ha comunicado al consumidor elementos suficientes para que este adquiera conocimiento del contenido y del funcionamiento de la cláusula que le impone el pago de la comisión de apertura, así como de su función dentro del contrato de préstamo. De este modo, el consumidor tendrá conocimiento de los motivos que justifican la retribución correspondiente a esta comisión (véase, por analogía, la sentencia de 26 de febrero de 2015, Matei, C-143/13, EU:C:2015:127, apartado 77) y podrá, así, valorar el alcance de su compromiso y, en particular, el coste total de dicho contrato».

(iii) De dicha información, el juez debe poder deducir que el prestatario está en condiciones de evaluar las consecuencias económicas derivadas de la cláusula y de entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida.

(iv) También ha de valorarse la ubicación y estructura de la cláusula en el contrato (apartado 46).

4.- A su vez, a efectos de examinar la posible abusividad de la condición general, el TJUE considera:

(i) Respecto de la buena fe, que debe comprobarse que el prestamista tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podía esperar razonablemente que este aceptaría una cláusula de ese tipo en el marco de una negociación individual (apartado 50).

(ii) Respecto del desequilibrio importante, que no cabe afirmar que una cláusula que establezca una comisión de apertura en un préstamo o crédito hipotecario no respete en todo caso el equilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes que derivan del contrato, sino que habrá que valorar que el coste no sea desproporcionado en relación con el importe del préstamo o que los servicios que se retribuyen con esta comisión no están ya incluidos en otros conceptos cobrados al consumidor (apartados 51, 58 y 59).

5.- Es decir, en cuanto al control de contenido el Tribunal de Justicia parte de que la comisión de apertura no es per se abusiva, sin perjuicio de que el tribunal nacional competente deba comprobar que: (i) no pueda considerarse razonablemente que los servicios proporcionados como contrapartida se prestan en el ámbito de las prestaciones antes descritas; o (ii) que el importe que debe abonar el consumidor en concepto de dicha comisión sea desproporcionado en relación con el importe del préstamo."

De igual forma, la mencionada Sentencia, aplicando los citados criterios al supuesto de hecho concreto, desarrolla los mismos atendiendo a las normas y la realidad atendibles en el marco contractual español y así dice: "1.- Tras la exposición de esta doctrina, debemos adelantar que no cabe una solución unívoca sobre la validez o invalidez de la cláusula que establece la comisión de apertura, puesto que dependerá del examen individualizado de cada caso, conforme a la prueba practicada.

2.- Lo que debemos hacer, en consecuencia, desde el punto de vista casacional, es comprobar si la sentencia recurrida aplica estos criterios establecidos en la sentencia del TJUE para realizar el control de abusividad de la cláusula en la que se recoge la comisión de apertura. Lo que analizaremos a continuación.

3.- Respecto a la información relacionada con la normativa nacional, a la que hace referencia el apartado 42 de la sentencia del TJUE, los requisitos de transparencia de la comisión de apertura que exigía la normativa bancaria que regía en la fecha del contrato (apartado 4.1 del anexo II de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios) eran los siguientes: (i) la comisión debía comprender todos («cualesquiera») los gastos de estudio, concesión o tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo; (ii) debía integrarse obligatoriamente en una única comisión, que tenía que denominarse necesariamente «comisión de apertura»; (iii) dicha comisión se devengaría de una sola vez; y (iv) su importe y su forma y fecha de liquidación debían estar especificados en la propia cláusula.

Todos estos parámetros se cumplen en el caso de la cláusula litigiosa. Además, en la escritura pública consta que la entidad financiera había entregado a los acreditados un ejemplar de las tarifas de comisiones y el notario dio fe de que las condiciones financieras de la oferta vinculante eran coincidentes con las del documento público, así como que el proyecto de escritura había estado a disposición de los consumidores, para su examen en la notaría, durante los tres días hábiles anteriores al otorgamiento.

4.- Este concepto legal de la comisión de apertura como retributiva de los gastos de estudio, concesión o tramitación del préstamo hipotecario (en general, inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo o crédito) ha sido expresamente asumido en el apartado 57 de la referida sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023, al indicar que el destino de la comisión de apertura es «de acuerdo con la normativa nacional pertinente cubrir el coste de las actuaciones relacionadas con el estudio, la concesión o la tramitación del préstamo o crédito». Lo que reitera el apartado 59:

«Una cláusula contractual regulada por el Derecho nacional que establece una comisión de apertura, comisión que tiene por objeto la remuneración de servicios relacionados con el estudio, el diseño y la tramitación singularizada de una solicitud de préstamo o crédito hipotecario, los cuales son necesarios para su concesión, no parece, sin perjuicio de la comprobación que deberá efectuar el juez competente, que pueda incidir negativamente en la posición jurídica en la que el Derecho nacional sitúa al consumidor, a menos que no pueda considerarse razonablemente que los servicios proporcionados como contrapartida se prestan en el ámbito de las prestaciones antes descritas o que el importe que debe abonar el consumidor en concepto de dicha comisión sea desproporcionado en relación con el importe del préstamo» (Énfasis añadido).

5.- En cuanto a la posibilidad de que el consumidor pueda entender la naturaleza de los servicios prestados en contrapartida a la comisión de apertura, sobre dicha base legal de que retribuye los gastos de estudio y preparación inherentes a la concesión del préstamo, la cláusula figura claramente en la escritura pública, individualizada en relación con otros pactos y condiciones (incluso los relativos a otras comisiones), sus términos están resaltados y queda claro, mediante una lectura comprensiva, que consiste en un pago único e inicial si se dispone de una sola vez de la totalidad del crédito, tal y como sucedió. Y respecto de lo que supone económicamente, también es fácilmente comprensible en cuanto a su coste, que está predeterminado e indicado numéricamente, y además los prestatarios supieron de su cobro en la misma fecha, puesto que se les detrajo del total dispuesto. Aparte de que se incluye como uno de los conceptos integrantes de la TAE.

6.- No hay solapamiento de comisiones por el mismo concepto, ya que del examen de la escritura pública no consta que por el estudio y concesión del préstamo se cobrara otra cantidad diferente. En el documento figuran otras comisiones, pero por conceptos distintos y claramente diferenciados, tanto en su ubicación como en su enunciado, cuales son la comisión por subrogación, la comisión de reclamación de impagados, la comisión de compromiso sobre la parte de crédito no dispuesta o la comisión por amortización anticipada.

En concreto, el resto de las comisiones vienen definidas y reguladas aparte, en los siguientes términos:

«c) Comisión de gestión de reclamación de impagados de dieciocho euros y tres céntimos de euro (18.03 €) por cada cuota pactada que resulte impagada a su vencimiento, a satisfacer en el momento en que se genere la primera reclamación por escrito solicitando su regularización, sin perjuicio del derecho de "La Caixa" a modificar el importe de la misma, siempre que la referida modificación haya sido debidamente comunicada al Banco de España, publicada en las tarifas de comisiones de "La Caixa" y oportunamente comunicada al cliente con antelación razonable a su aplicación».

«d) Comisión de compromiso sobre la parte del crédito no dispuesta, que se devengará día a día, se liquidará el último día de cada período y se hará efectiva por vencido el primer día del período de pago siguiente: cero por ciento (0%)».

«e) Comisión por amortización anticipada: La parte acreditada podrá realizar amortizaciones anticipadas siempre que se encuentre al corriente en el pago de lo debido con arreglo a esta escritura y que su importe sea superior al cinco por ciento del límite del crédito. Se aplicará una comisión de cincuenta centésimas de entero por ciento (0,50%) sobre el importe de dicha amortización, que se liquidará y satisfará por la parte acreditada en el momento de su efectiva realización».

7.- Respecto de la proporcionalidad del importe, con todas las cautelas que supone tener que examinar este requisito sin incurrir en un control de precios, no parece que una comisión de 845 € sobre un capital de 130.000 € sea desproporcionada, en cuanto que supone un 0,65% del capital. Según las estadísticas del coste medio de comisiones de apertura en España accesibles en internet, dicho coste oscila entre 0,25% y 1,50%.

8.- De todo lo cual, cabe concluir que, en este concreto caso, la cláusula que impuso el pago de la comisión de apertura fue transparente y no abusiva.

En su virtud, este segundo motivo de casación debe ser estimado, puesto que la Audiencia Provincial limitó su análisis al hecho de que no se justificó en qué consistieron los servicios que se retribuyeron con la comisión de apertura, lo que, como hemos visto, ha sido descartado expresamente como requisito de validez por el TJUE.

Y la estimación de este motivo de casación tiene como consecuencia la estimación en parte el recurso de apelación de la entidad prestamista, a fin de revocar la declaración de nulidad de la comisión de apertura."

Esta doctrina ha sido reiterada por el Tribunal Supremo en numerosas sentencias, siendo la más reciente la STS, Civil del 24 de marzo de 2026 ( ROJ: STS 1296/2026 - ECLI:ES:TS:2026:1296 ) Sentencia: 462/2026, Recurso: 5305/2021, cuando dice:

«Decisión de la Sala. Aplicación al caso de la doctrina del Tribunal de Justicia y de la doctrina de esta Sala.

1.-Una vez que el TJUE dictó la sentencia de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21), esta sala acogió su doctrina en la sentencia 816/2023, de 29 de mayo, en la que comenzamos advirtiendo que no cabía una solución unívoca sobre la validez o invalidez de la cláusula que establece la comisión de apertura, puesto que dependerá del examen individualizado de cada caso, conforme la prueba practicada. Y que, desde el punto de vista casacional, lo único procedente era comprobar si la sentencia recurrida aplica los criterios establecidos por el TJUE para realizar los controles de trasparencia y de abusividad de la cláusula en la que se recoge la comisión de apertura.

2.-Tras dictarse las sentencias del TJUE de la misma fecha, 30 de abril de 2025, dictadas en los asuntos C-699/23 (San Sebastián) y C-39/24 (Ceuta), en nuestras sentencias 964/2025 y 964/2025, ambas de 17 de junio, concluimos que, en ambas sentencias del TJUE de 30 de abril de 2025, se indica expresa y terminantemente que la jurisprudencia española (la que emana de esta sala) en materia de comisión de apertura es plenamente concorde con la Directiva 93/13, de 5 de abril, sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores. Por lo que damos por reproducido, a todos los efectos, lo expresado en la sentencia 816/2023, de 29 de mayo, sin que la STJUE de 5 de junio de 2025, C-280/24, desvirtúe lo anterior.

3.-En el caso que nos ocupa, conforme a lo expresado en la sentencia de esta Sala 816/2023, de 29 de mayo, debemos tomar en cuenta, los requisitos de transparencia de la comisión de apertura que exigía la normativa bancaria en la fecha del contrato (apartado 4.1 del anexo II de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios): (i) la comisión debía comprender todos («cualesquiera») los gastos de estudio, concesión o tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo; (ii) debía integrarse obligatoriamente en una única comisión, que tenía que denominarse necesariamente « comisión de apertura»; (iii) dicha comisión se devengaría de una sola vez; y (iv) su importe y su forma y fecha de liquidación debían estar especificados en la propia cláusula.

Todos estos parámetros se cumplen en el caso de la cláusula litigiosa. Además, el notario da fe sobre que las condiciones financieras de la oferta vinculante eran coincidentes con las del documento público.

4.-La cláusula es clara y comprensible, incluso con el añadido de estar destacada su presencia en letra negrita.

En cuanto a la posibilidad de que el consumidor pueda entender la naturaleza de los servicios prestados en contrapartida a la comisión de apertura, sobre la base legal de que retribuye los gastos de estudio y preparación inherentes a la concesión del préstamo, la cláusula figura claramente en la escritura pública, individualizada en relación con otros pactos y condiciones (incluso los relativos a otras comisiones), sus términos están destacados y queda claro, mediante una lectura comprensiva, que consiste en un pago único e inicial. Y respecto de la carga económica que conlleva, es igualmente comprensible en tanto se expresa la cuantía en un porcentaje del principal escrito en letra resaltada. Aparte de que se incluye como uno de los conceptos integrantes de la TAE.

5.-No hay solapamiento de comisiones por el mismo concepto, ya que del examen de la escritura pública no consta que por el estudio y concesión del préstamo se cobrara otra cantidad diferente. En el documento figuran otras comisiones, pero por conceptos distintos y claramente diferenciados.

6.-En cuanto a la proporcionalidad, el TJUE no pone reparos a que consista en un porcentaje ( STJUE 30 de abril de 2025, C-699/23), y el del 1 % del capital estaba dentro de los parámetros estadísticos para comisiones de apertura en operaciones similares en esas mismas fechas, dado que las estadísticas del coste medio de comisiones de apertura en España accesibles en internet oscilaban entre 0,25% y 1,50% ( sentencia 816/2023, de 29 de mayo).

7.-De todo lo cual, cabe concluir que, en este concreto caso, la cláusula que impuso el pago de la comisión de apertura fue transparente y no abusiva.

8.-En su virtud, el recurso de casación debe ser estimado, sin que al hecho de no justificarse en qué consistieron los servicios que se retribuyeron con la comisión de apertura, como hemos visto, descarte su validez.

Con la consecuencia de estimar en parte el recurso de apelación de la entidad prestamista, a fin de revocar la declaración de nulidad de la comisión de apertura».

TERCERO.- En la demanda inicial del procedimiento, totalmente estimada en la sentencia recurrida, se interesa se declare la nulidad de dos estipulaciones de la escritura de préstamo hipotecario firmada ante el Notario de La Laguna D. José Daniel Gil Pérez, el día 14 de febrero de 2006, número 563 de protocolo, suscrita entre el actor y CAJA GENERAL DE AHORROS DE CANARIAS, hoy CAIXABANK S.A..

La escritura de préstamo hipotecario citada contiene una cláusula financiera CUARTA dedicada a "COMISIONES", que en su primer párrafo establece lo siguiente: «Esta operación devengará una comisión de apertura del uno por ciento sobre el importe total del capital del préstamo concedido, a cobrar de una sola vez en el acto de otorgamiento de esta escritura.».

Conforme a la demanda presentada, se insta la restitución de lo cobrado por comisión de apertura la cantidad de 2.000 €. La sentencia de instancia razona y aprecia la nulidad.

La parte en negrita es la que se destaca también en letra mayúscula o en negrita en la escritura firmada.

En el presente caso, en la escritura consta la TAE aplicada en la cláusula CUARTA BIS de la escritura, en cuyo cálculo se integra esta comisión. El capital del préstamo es de 200.000 € de forma que la suma de 2.000 € se corresponde con un 1% de dicho capital. Al final den el ANEXO, el Notario hace constar que no hay discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo, que se le ha exhibido, y las consignadas en la escritura, así como del cumplimiento de las advertencias derivadas de la orden de 5 de mayo de 1994.

Teniendo en cuenta todo cuanto se ha expuesto, y en aplicación de la doctrina indicada, en el presente caso la Sala considera que la mencionada cláusula cumple con todos los requisitos necesarios de transparencia para que el consumidor tome conocimiento de esta y alcance a apreciar su fundamento, los gastos o gestiones que retribuye, y su efecto económico, sin que se solape con otras comisiones, debiendo, igualmente, apreciarse que, dado el coste medio de las comisiones de apertura aplicadas en España, es proporcionada en su importe.

Finalmente, al igual que en el supuesto analizado por las Sentencias transcritas, dado que la sentencia recurrida funda su abusividad en la no acreditación por la entidad de los servicios que con la misma se retribuyen, la sentencia debe ser revocada por cuanto, en palabras del Tribunal Supremo, "como hemos visto, ha sido descartado expresamente como requisito de validez por el TJUE."

Procede, en consecuencia, la estimación del recurso en este punto, dejando sin efecto el pronunciamiento del fallo de la sentencia apelada relativo a la comisión de apertura, declarando su validez, sin que haya lugar a la restitución de las cantidades abonadas por el prestatario por ese concepto.

CUARTO.- La escritura objeto del procedimiento contiene en la cláusula financiera cuarta dedicada a "COMISIONES", un segundo párrafo que establece lo siguiente: «También percibirá la Caja la cantidad de trescientos sesenta euros y sesenta céntimos (€ 360,60), por la tramitación y gestiones que se especifican en la Estipulación Octava de esta escritura, a cobrar de una sola vez en este acto».

La estipulación OCTAVA de la escritura, tiene el siguiente contenido: «TRAMITACIÓN: La Caja acreedora con exclusión de toda otra persona, se encargará de la tramitación correspondiente hasta la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, anticipando las cantidades necesarias y quedando obligada la parte prestataria a su reintegro o adeudando el importe de los gastos en la cuenta de ésta, para lo cual queda expresamente facultada la Caja, autorizando aquélla que se le retenga en cualquier cuenta a su nombre, la cuantía de los mismos. Para el cumplimiento de lo anterior, la Caja podrá contratar los servicios de gestorías o terceros. La Caja percibirá por dicha tramitación la cantidad señalada en la Estipulación CUARTA de esta escritura.».

Además, en la cláusula QUINTA se establece que «Serán de cuenta de la parte deudora los gastos y tributos que se ocasionen por el otorgamiento de esta escritura (.). Se incluyen entre los citados gastos los de Notaría, tramitación y Registro de la Propiedad, así como todos los tributos...»

Por lo tanto, el gasto por la tramitación y gestiones realizadas lo cobra CAJACANARIAS (ahora CAIXABANK S.A.) a los prestatarios por la realización de las labores de gestión en la formalización del préstamo hipotecario, hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad, pues la entidad realizaba directamente las labores de gestoría, de tal manera que no solicitaba dicha gestión a entidades externas y, a través de esta cláusula imponía este gasto a los consumidores sin que tuvieran la posibilidad de elegir otra gestoría, pagando todo el precio de la tramitación de la hipoteca, garantizándose de este modo el cobro.

No consta acreditado que se ofreciera como posibilidad a la parte prestataria consumidora el contratar por su cuenta una gestoría, tratándose de una cláusula impuesta y preredactada que impone al consumidor el pago íntegro de la tramitación del préstamo hipotecario, actuando la entidad como su propia gestoría, además de la comisión de gestión ya analizada. En consecuencia, corresponde a la entidad demandada probar la realidad de la información proporcionada, toda vez que, en este caso, existe una clara duplicidad que con esta cláusula se cobra al consumidor y que determina su nulidad, puesto que en la cláusula gastos se atribuyen los derivados del otorgamiento e inscripción de la escritura al prestatario. Y lo cierto es que la actividad prevista es asumida por el banco en su propio interés, sin que pueda afirmarse que sería aceptada por el cliente si ambas partes actuaran en un plano de igualdad, y sin que quepa apreciar, en el conjunto de las demás cláusulas citadas (comisión de apertura y gastos), con claridad a qué actividad, pese a la remisión que se realiza a la cláusula octava, efectiva y real del banco corresponde, cuando este se faculta para designar a un tercero que, como queda dicho, se prevé que pague el prestatario.

Por lo expuesto, el Tribunal comparte la conclusión de la Juez a quo, considerando esta cláusula nula por abusiva, cayendo de lleno en lo establecido en el artículo 89 de la LGDCU, lo que conlleva la desestimación del recurso también en este punto y la íntegra confirmación de la sentencia apelada.

QUINTO.- La impugnación del pronunciamiento sobre las costas, en atención a la estimación parcial del recurso y de la demanda no puede, no obstante prosperar. Se ha de confirmar tal pronunciamiento condenatorio a la entidad demandada de las costas de la instancia, pese a la estimación tan solo parcial de la demanda inicial, en aplicación de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, véase la STS 31 de enero de 2023 (ROJ:STS 280/2023- ECLI:ES:TS:2023:280), que a su vez aplica la STJUE de 16 de julio de 2020 (ROJ:PTJUE 176/2020-ECLI: EU:C:2020:578), manteniendo ambos Tribunales la necesidad de aplicar el principio de efectividad de la norma protectora de los consumidores a fin de evitar el efecto disuasorio que el pago de las costas tendría en el ejercicio de sus derechos, así como conseguir la total indemnidad del consumidor afectado por una cláusula abusiva impuesta por el oferente.

SEXTO.- Al estimarse parcialmente el recurso de apelación formulado por la entidad, conforme a la unificación de criterios de la Junta Sectorial Civil de Magistrados y Magistradas de esta Audiencia Provincial celebrada el 25 de febrero de 2026, sobre costas de segunda instancia en materia de consumidores, a la luz de las Sentencias 1785/2025, 1786/2025 y 1796/2025 del Tribunal Supremo, en procedimientos cuya demanda se haya presentado por lexnet en fecha anterior a la entrada en vigor del RDL 6/2023 (20 de marzo de 2024), como es el caso de autos, se deben imponer a la entidad apelante la mitad de las costas causadas al consumidor apelado en la sustanciación del recurso de apelación.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.