Sentencia Civil 217/2026 Audiencia Provincial Civil nº 3 de Tarragona, Rec. 1047/2024 de 12 de marzo del 2026

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.- Felicisima interpuso demanda frente a Carlos Jesús, Paloma y Evangelina interesando la resolución del contrato privado de compraventa suscrito el 22 de diciembre de 2021 sobre la vivienda de su propiedad sita en Cambrils, por precio de 130.000 euros. Indica que se pactó la entrega de 20.000 euros a cuenta mediante transferencia efectuada a la agencia inmobiliaria, de los que 15.000 euros fueron percibidos por la vendedora, y el abono de los 110.000 euros restantes al otorgamiento de escritura pública antes del 30 de marzo de 2022, plazo expresamente configurado como esencial, entregándose entretanto la posesión del inmueble a los compradores. Ante la proximidad del vencimiento sin que se fijara fecha para la firma, la actora manifiesta que remitió burofax requiriendo su cumplimiento. Los demandados, por medio de su letrado, el Sr. Julián, manifestaron que no podrían cumplir el plazo pactado y propusieron una modificación consistente en anticipar 40.000 euros y posponer la firma al 12 de mayo de 2022, comprometiéndose a satisfacer entonces el resto del precio. Aunque la actora aceptó dicha propuesta, los demandados no abonaron la cantidad ofrecida ni otorgaron la escritura en la nueva fecha indicada.

Persistiendo el incumplimiento, la actora remitió nuevo burofax en fecha 30 de septiembre de 2022, requiriendo a los demandados para que señalaran fecha de otorgamiento antes del 30 de octubre de 2022 y advirtiendo que, en caso contrario, entendería resuelto el contrato y ejercitaría las acciones correspondientes. No consta respuesta a dicho requerimiento. La demandante alegó además el impago de obligaciones asumidas contractualmente, en concreto el pago del IBI, tasa de basuras y cuotas comunitarias de 2022, por importe de 702,24 euros, alegando del mismo modo posible incumplimiento en el pago de los suministros.

Por ello interesó la declaración de incumplimiento por parte de los demandados y la resolución contractual, con condena a la restitución de la posesión y al pago de las cantidades adeudadas por importe de 702,24 euros más los intereses legales desde la fecha de su pago por la actora o subsidiariamente desde la fecha de interposición de la demanda, así como al pago de cualquier cantidad que la actora abonara por dichos conceptos con intereses. Interesaba también la condena de los demandados a indemnizar conjunta y solidariamente a la actora por la ocupación desde el 31 de marzo de 2022 hasta la entrega de la posesión del inmueble a razón de 535,53 euros mensuales, más intereses y costas.

2.- Los demandados se opusieron a la demanda negando haber incurrido en incumplimiento contractual y sosteniendo que la falta de otorgamiento de escritura pública y de pago del precio restante no les era imputable. Admiten la suscripción del contrato de compraventa el 22 de diciembre de 2021 y la entrega de la cantidad inicial, pero alegan que, tras iniciar gestiones para obtener financiación, tuvieron conocimiento, a través del Departament d'Habitatge de la Generalitat de Catalunya, de que la vivienda estaba sujeta al régimen de protección oficial por un plazo de 50 años desde su calificación definitiva el 4 de diciembre de 1979, lo que exigía el previo visado administrativo para su transmisión. Sostienen que tal requisito no había sido cumplido por la vendedora, lo que impedía formalizar válidamente la compraventa, imputando a la actora la imposibilidad de culminar la operación por no haber solicitado la preceptiva autorización administrativa. En cuanto a las cantidades reclamadas, niegan adeudar suma alguna por suministros o gastos comunitarios, afirmando haber abonado los recibos de agua, electricidad y gas, que constaban a su nombre, así como las cuotas de comunidad. Asimismo, rechazan la existencia de la prórroga o novación contractual invocada en la demanda, negando que el letrado Sr. Julián actuara en su representación o por su encargo en negociación alguna, y sostienen que nunca autorizaron la solicitud de aplazamiento ni el ofrecimiento de pago adicional. Afirman que fueron ellos quienes comunicaron directamente a la actora las irregularidades detectadas y que propusieron aplicar la cantidad entregada de 20.000 euros al arrendamiento del inmueble, al considerar inviable o nulo el contrato de compraventa. Finalmente, invocan que la falta de obtención de financiación, sin pacto en contrario, les facultaría para desistir del contrato sin pérdida de las cantidades entregadas, conforme a la normativa civil catalana. Por todo ello interesaban la desestimación íntegra de la demanda con expresa condena en costas a la actora.

3.- La sentencia de primera considera probado que la vivienda objeto del litigio, sita en Cambrils y sujeta al régimen de vivienda de protección oficial (VPO), fue vendida mediante contrato privado de 22 de diciembre de 2021 por precio de 130.000 euros, entregándose 20.000 euros en concepto de arras y otorgando la posesión a los compradores, fijándose como fecha máxima para el otorgamiento de escritura el 30 de marzo de 2022. Considera también probado que, ante la falta de señalamiento de fecha para la firma, la actora remitió burofax requiriendo el cumplimiento; que los demandados, a través del letrado Sr. Julián, solicitaron prórroga hasta el 12 de mayo de 2022 ofreciendo el anticipo de 40.000 euros; que dicha propuesta fue aceptada por la vendedora; y que, no obstante, los compradores no abonaron la cantidad ofrecida ni otorgaron escritura en el nuevo plazo. También considera acreditado un ulterior requerimiento en octubre de 2022 sin respuesta por parte de los demandados.

Desde el punto de vista jurídico, la sentencia de instancia descarta que existiera incumplimiento imputable a la vendedora y rechaza que el régimen de VPO o la existencia de carga hipotecaria constituyeran obstáculos reales para la consumación del contrato. Razona que el visado administrativo vinculado al régimen de VPO no era un requisito previo de validez sino un trámite posterior. Precisa que no se acreditó imposibilidad alguna para su obtención y que la falta de financiación no fue debidamente justificada ni se pactó como causa liberatoria. Considera inverosímil que el letrado Sr. Julián actuara sin mandato y entiende que la frustración de la compraventa obedeció exclusivamente a la imposibilidad de los demandados de hacer frente al pago del precio. Califica el contrato como compraventa con arras penitenciales conforme al artículo 621-8.2 del Código Civil de Cataluña, concluyendo que lo producido fue un desistimiento sin justa causa por parte de los compradores y no un incumplimiento resolutorio, lo que determina la pérdida de las arras entregadas a favor de la actora.

Asimismo, la sentencia estima la pretensión indemnizatoria adicional, al considerar que la pérdida de las arras no excluye la reclamación de daños posteriores derivados de la ocupación del inmueble sin título tras el desistimiento. En consecuencia, condena solidariamente a los demandados al abono de 2.398,30 euros por el impago correspondiente al IBI, tasa de basuras y gastos comunitarios devengados hasta sentencia, así como a una indemnización de 535,53 euros mensuales desde el 31 de marzo de 2022 hasta la efectiva restitución de la posesión, más intereses legales desde la interposición de la demanda. Fundamenta la solidaridad en la existencia de comunidad de objetivos entre los demandados y, subsidiariamente, invoca la doctrina del enriquecimiento injusto como soporte adicional de la condena.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia

1.- Los demandados, Carlos Jesús, Paloma y Evangelina, interponen recurso de apelación contra la sentencia de instancia, alegando que el abogado que intervino en el proceso de compraventa no actuó en su nombre, sino como profesional de la inmobiliaria intermediaria, por lo que no puede considerarse que sus actuaciones vincularan a los apelantes. Señalan que el contrato de compraventa suscrito el 22 de diciembre de 2021 con Felicisima generaba obligaciones bilaterales y que la sentencia de primera instancia no valoró adecuadamente que la parte vendedora también debía cumplir ciertos compromisos esenciales. Los apelantes argumentan que realizaron múltiples gestiones para obtener financiación bancaria, pero no pudieron completarlas debido a que la vendedora no acreditó que la vivienda estuviera libre de cargas, obligación esencial incluida en el contrato, y que no les correspondía a ellos subsanar esta situación. Asimismo, sostienen que la sentencia de instancia no consideró los criterios jurisprudenciales aplicables a la resolución de contratos bilaterales por incumplimiento, incluyendo la reciprocidad de obligaciones, la frustración de expectativas legítimas y la voluntad deliberadamente rebelde del deudor. Los recurrentes señalan que la doctrina del Tribunal Supremo establece que cualquier incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar del bien tiene eficacia resolutoria, y que la vendedora conocía la existencia de cargas y aun así aseguró lo contrario en el contrato, generando un perjuicio para ellos. Por todo ello, solicitan la estimación del recurso interpuesto y la consiguiente desestimación de la demanda, con imposición de las costas procesales a la actora.

2.- Felicisima se opone íntegramente al recurso de apelación interpuesto de contrario, interesando la confirmación de la sentencia recurrida. En relación con la alegación de que el letrado Sr. Julián no actuó en nombre de los demandados, sostiene que tal afirmación contradice frontalmente la prueba practicada. Consta documentalmente que dicho letrado contestó al burofax remitido por la actora, manifestó actuar por encargo de sus mandantes, ofreció una ampliación del plazo para otorgar escritura y propuso nuevas condiciones de pago, evidenciando un conocimiento detallado de la operación que solo podía provenir de un encargo profesional. No se ha aportado prueba alguna que desvirtúe dicha representación, resultando contrario a la lógica sostener que un letrado actuara sin mandato.

Respecto a la alegación de que la compraventa no pudo formalizarse por la existencia de una carga hipotecaria, la parte apelada pone de relieve que se trata de una cuestión nueva introducida extemporáneamente, primero en fase de conclusiones y ahora en apelación, vulnerando el principio que prohíbe la mutatio libelli.En la demanda se indicó expresamente que la hipoteca que figuraba inscrita se hallaba íntegramente pagada, pendiente únicamente de cancelación registral, extremo que fue expresamente admitido por los demandados en su contestación, mostrando conformidad con el hecho primero de la demanda y con la documentación aportada. Al tratarse de un hecho no controvertido, quedó exento de prueba, no pudiendo ahora alterarse el marco fáctico del proceso mediante la introducción de un nuevo motivo defensivo. Añade que, en cualquier caso, no se ha acreditado que los demandados solicitaran financiación ni que esta fuera denegada por la existencia de la carga registral, siendo además práctica habitual que la cancelación se formalice simultáneamente al otorgamiento de la escritura.

En cuanto a la condición de vivienda de protección oficial, sostiene que los demandados conocían dicha circunstancia antes de suscribir el contrato, constando en la nota simple obtenida con anterioridad y declarando expresamente en el contrato conocer y aceptar el estado registral del inmueble. Niega que existiera limitación alguna que impidiera la transmisión, tratándose de una alegación sobrevenida que nunca fue invocada durante la vigencia contractual ni en los requerimientos extrajudiciales.

Finalmente, señala que el recurso no combate de forma específica el pronunciamiento relativo a los daños y perjuicios, por lo que procede también su confirmación. Por todo ello, interesa la íntegra desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

TERCERO.- Decisión de la Sala

1.- Planteamiento de la cuestión controvertida

La parte actora, Felicisima presenta una demanda de procedimiento ordinario por la que interesa que se declare resuelto el contrato de compraventa privado suscrito con los demandados compradores en fecha 22 de diciembre de 2021 por incumplimiento de sus obligaciones por parte de los compradores y se les condene a entregar a la actora la posesión de la finca y a abonarle unas cantidades que entiende debidas por pagos pendientes de los demandados, así como una indemnización por ocupación de la vivienda hasta la efectiva devolución de la posesión.

La sentencia de instancia considera que no ha habido ningún incumplimiento por parte de la vendedora sino un desistimiento injustificado por parte de los compradores. Por ello estima la demanda interpuesta en todos sus pedimentos, con el único matiz de que entiende que el contrato quedó sin efecto como consecuencia del desistimiento de los demandados y por tanto estima procedente que la actora haga suyas las cantidades que considera que los demandados entregaron en concepto de arras penitenciales.

Los compradores demandados recurren en apelación la sentencia de instancia porque alegan que fueron los incumplimientos imputables a la parte vendedora los que les impidieron a ellos cumplir las obligaciones que habían asumido con la firma del contrato.

La cuestión controvertida que centra esta alzada pasa, pues, por analizar, si la falta de otorgamiento de la escritura pública y del pago del resto del precio en la fecha pactada fue imputable a la parte compradora, como sostiene la resolución recurrida, o si, por el contrario, obedeció a un incumplimiento previo de la parte vendedora, consistente, según los apelantes, en no haber acreditado que la finca se hallaba libre de cargas y en no haber cumplido los requisitos administrativos derivados de su condición de vivienda de protección oficial, circunstancias que habrían impedido la obtención de financiación y frustrado legítimamente la perfección del negocio.

Adicionalmente, en relación con lo anterior, debe analizarse si la alegación relativa a la existencia de una carga hipotecaria constituye un verdadero incumplimiento de entidad resolutoria imputable a la vendedora o si, como sostiene la parte apelada, se trata de un argumento introducido extemporáneamente en esta fase del proceso, alterando los términos en que quedó delimitado el debate en la instancia.

2.- Análisis del contrato privado de compraventa suscrito en fecha 22 de diciembre de 2021

Según resulta del documento número 4 unido al escrito de demanda, en fecha 22 de diciembre de 2021 la actora, Felicisima, suscribió un contrato privado de compraventa de la vivienda de su propiedad sita en la DIRECCION000 de Cambrils con los demandados, Carlos Jesús, Paloma y Evangelina.

En la cláusula primera del referido contrato se pactó un precio de venta de 130.000 euros pagaderos, según la cláusula segunda, del siguiente modo:

a) 20.000 euros mediante transferencia realizada en fecha 21 de diciembre de 2021 por los demandados a la inmobiliaria La Dorada, de los que 15.000 euros fueron entregados por la inmobiliaria a la actora.

b) En cuanto a los restantes 110.000 euros se establecía su entrega en la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa, que debía tener lugar como máximo el 30 de marzo de 2022.

El contrato incluía una cláusula tercera que estipulaba lo siguiente:

"3.- En el caso de que, en la fecha máxima pactada, D. Carlos Jesús, Dª Paloma, Dª Evangelina, no ejecuten la compra, perderán todas las cantidades entregadas, que quedarán en poder de Dª Felicisima, en concepto de indemnización, por los daños y perjuicios ocasionados y harán entrega de las llaves de la vivienda y dejándola en las mismas condiciones que la han encontrado."

En el momento de la firma del contrato privado, según reza la cláusula cuarta, se hizo entrega a los demandados de la posesión del inmueble. Por ello se estipuló en las cláusulas sexta y séptima del contrato que los demandados se comprometían desde entonces al pago de los suministros de la vivienda, así como al pago del IBI, tasas del Ayuntamiento y cargas comunitarias. También se comprometieron a contratar un seguro para cubrir posibles deterioros en la finca y responder de posibles responsabilidades frente a terceros.

La sentencia de instancia analiza la cláusula tercera del contrato de compraventa y concluye que nos hallamos ante una compraventa con arras penitenciales del artículo 621-8 del Código Civil Catalán.

Como recuerda el Tribunal Supremo, sala 1ª en Sentencia de 20 de mayo de 2004 (ROJ: STS 3474/2004-ECLI:ES:TS:2004:3474) "ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 )".

En el mismo sentido, la Audiencia Provincial de Madrid, en Sentencia de 10 de octubre de 2006 (ROJ:SAP M 12452/2006-ECLI:ES:APM:2006:12452) explica que, "En sustancia las arras son una cantidad de dinero --o de otras cosas, generalmente fungibles--, que pueden entregarse ambos contratantes entre sí, o solamente uno al otro, en un contrato o precontrato --habitualmente de compraventa, aunque también pueda ser de otro tipo, por ejemplo, permuta o arrendamiento--. La función que cumplan esas arras o señal será la que los contratantes hayan querido darles en cada caso.

De manera general pueden sintetizarse las siguientes especies:

a) Arras confirmatorias.

Son aquéllas que marcan el momento de la perfección del contrato, facilitan su prueba y, además, lo garantizan. Dentro de este tipo de arras es posible distinguir dos subtipos: las arras confirmatorias puras y las arras confirmatorias penales.

Las arras confirmatorias puras aparecen sencillamente como signo externo de la perfección del contrato, e incluso, como comienzo. de su ejecución. En la práctica este tipo de arras se confunden con los pagos parciales anticipados que se realizan a cuenta. La doctrina científica y jurisprudencial entienden mayoritariamente que efectuada la entrega de una cantidad en concepto de arras, si no queda claro que fue otra la voluntad de las partes, se entenderá que se trata de arras confirmatorias puras.

b) Las arras (confirmatorias) penales.

A su vez, se consideran tales aquellas que además de servir como prueba de la perfección del contrato, se entregan como garantía del cumplimiento del mismo; garantía que se sumará a las generales que establecen las leyes para cualquier obligación. Si se produce un incumplimiento imputable al que entregó las arras, éste las perderá, sin que ello le libere necesariamente de la reclamación, por la otra parte, del cumplimiento forzado y la indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Ello dependerá de que las arras penales se hayan pactado o no de modo que la pérdida de las mismas (o la devolución de las recibidas más otra cantidad) sustituya a la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

Las arras penales, en mayor medida las que no son sustitutorias, se orientan a reforzar el cumplimiento del contrato. El contratante se encuentra harto más compelido a cumplir ante el riesgo de perderlas o devolverlas duplicadas si no lo hace. Es fácil observar que esta clase de arras, las penales, guardan una gran similitud con la cláusula penal, aunque existe una diferencia fundamental entre ambas figuras. La cláusula penal constituye una obligación por la que el deudor se compromete a pagar una pena en caso de incumplimiento de una obligación principal; es decir, se garantiza o asegura una obligación con otra obligación. En cambio, las arras suponen por definición una entrega de presente, al menos para uno de los contratantes. Si no se entregaron arras mutuamente -cosa insólita en la práctica-, el otro contratante tendrá a su favor simplemente una cláusula penal.

c) Junto a las anteriores hallamos las arras penitenciales o de desistimiento.

Al igual que en las confirmatorias que han sido examinadas éstas también son muestra de la celebración de un contrato o promesa de contrato; pero lo son no de un contrato firme, sino de uno claudicante, pues permiten lícitamente desistir del mismo, perdiéndolas el que las entregó y devolviéndolas duplicadas el que las recibió.

Las cuestiones que suscita derivan en parte de su escasísima regulación dentro del Código Civil: un único artículo, el art. 1.454 . Dicha insuficiencia de regulación obliga a aplicar por analogía las disposiciones que regulan instituciones similares, como sucede con las que se ocupan de la cláusula penal. No solamente es que la regulación de las arras en el Código sea escasa, sino que además resulta un tanto sorprendente, pues el art. 1.454 C.C ., en contra de todos los antecedentes históricos del Derecho español, establece que: "si hubieren mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas".

La opinión pacífica de la jurisprudencia y la doctrina científica acerca de que tal precepto no implica una presunción de que las arras sean penitenciales, junto a la absoluta ambigüedad de las fórmulas normalmente utilizadas en el pacto de arras, han dado lugar a que uno de los caballos de batalla de nuestra jurisprudencia haya sido el de la interpretación de las cláusulas de arras. Obviamente el pacto de arras en el que no queda clara otra cosa sino la de que se quisieron arras, habrá de interpretarse entendiendo que las queridas fueron arras confirmatorias. La razón estriba en que ha de partirse de que los contratos celebrados válidamente, salvo que conste otra cosa no son claudicantes, sino firmes. Además, el "plus" de carga que suponen para el deudor las arras penales induce a descartarlas si no queda claro que eran de este tipo las queridas.

Hasta ahora, nuestro Tribunal Supremo ha venido manteniendo monolíticamente que para que las arras pactadas se consideren penitenciales, y, por tanto, sujetas al régimen del art. 1.454 C.C .: "habrá de constar con toda claridad la voluntad de las partes de estipularlas de ese tipo", aunque lógicamente no sea preciso utilizar la palabra penitenciales o de desistimiento. Si no aparece con la claridad exigida la voluntad de las partes en ese sentido, se entenderá que se trata de arras confirmatorias, simples, si han sido entregadas a cuenta del precio".

Analizando el contrato de autos, esta Sala considera que nos hallamos ante un supuesto de arras penales y no penitenciales, como indica la sentencia de instancia.

La cláusula tercera del contrato establece que, para el caso de que la parte compradora no ejecute la compra en la fecha máxima pactada, perderá todas las cantidades entregadas, que quedarán en poder de la vendedora en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

La calificación jurídica de las arras depende de la función económica y jurídica que resulte del pacto. En el presente caso no se reconoce a la parte compradora facultad alguna de desistimiento en los términos del artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña. Al contrario, la pérdida de las cantidades entregadas se vincula expresamente al supuesto de no ejecución de la compra en la fecha pactada, es decir, a un incumplimiento, y se atribuye de forma expresa a dichas cantidades la condición de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. La cláusula, por tanto, no configura un precio del desistimiento propio de las arras penitenciales, sino una liquidación anticipada de los daños derivados del incumplimiento, lo que responde a la naturaleza y función de la cláusula penal. En consecuencia, las cantidades entregadas deben calificarse como arras penales.

Ello determina que no se pueda hablar, como hace la sentencia de instancia, de un desistimiento de la parte demandada, sino de un incumplimiento de sus obligaciones, al no haber procedido al otorgamiento de la escritura pública de compraventa y al pago del precio pendiente en la fecha acordada.

La parte demandada, sin embargo, atribuye este incumplimiento a un incumplimiento previo de la parte vendedora respecto de sus propias obligaciones, que, según alega en su recurso de apelación, le impidió cumplir con las prestaciones asumidas.

3.- Sobre la posible imputación a la vendedora del incumplimiento de la compradora

Constatado el incumplimiento por la compradora de las obligaciones asumidas en virtud del contrato privado de compraventa suscrito en fecha 22 de diciembre de 2021, corresponde ahora examinar si este incumplimiento de la compradora se encuentra condicionado por un supuesto incumplimiento previo de la vendedora.

Tal cuestión resulta determinante para dilucidar la imputación de la falta de otorgamiento de la escritura pública y del pago del precio pendiente, ya que, como se ha señalado, la conducta de la compradora constituye un incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

La compradora sostiene que su incumplimiento derivó de un supuesto incumplimiento previo de la vendedora, que le habría impedido cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato de compraventa. Señala, en concreto, dos aspectos. En primer lugar, que no se encontraba autorizado el visado necesario para la transmisión, debido a que la vivienda estaba sujeta al régimen de protección oficial. Y, en segundo lugar, que el contrato indicaba que la finca estaba libre de cargas, cuando en realidad se encontraba gravada con una hipoteca que debería haberse cancelado para que pudiera obtener la financiación necesaria para la compraventa.

3.1.- Obtención del visado público de la transmisión de la vivienda de protección oficial

Sostiene la parte apelada que la vivienda de autos estaba supeditada al régimen de protección oficial y por tanto para poderse autorizar su venta o transmisión era necesaria su autorización previa mediante visado expedido por el Departament d'Habitatge de la Generalitat de Catalunya, gestión que la vendedora no había llevado a cabo y que por tanto impedía la venta del inmueble.

Efectivamente el artículo 85 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda de Cataluña regula la obligatoriedad del visado de los actos y contratos de transmisión, incluida la compraventa, de las viviendas de protección oficial antes de otorgar el correspondiente documento público en los siguientes términos:

"1. Los actos y contratos de transmisión y cesión de uso de viviendas de protección oficial deben ser visados por el departamento competente en materia de vivienda antes de que se otorgue el correspondiente documento público, para comprobar que se ajustan a la legalidad; que los adquirentes o los ocupantes cumplen los requisitos generales de acceso, especialmente la inscripción en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial; que contienen las cláusulas de inserción obligatoria; que establecen la duración y modalidad de la calificación, y que el precio de venta, renta o canon se ajusta a las normas aplicables. En caso de transmisión, el visado debe otorgarse si previamente se han cumplido las formalidades establecidas por los artículos 87 a 91"

Este precepto, sin embargo, no atribuye de forma expresa y exclusiva la carga de solicitar dicho visado a una única de las partes contractuales. La exigencia de visado es un requisito administrativo cuyo cumplimiento afecta tanto al vendedor como al comprador, dado que ambos tienen interés legítimo en que la transmisión se formalice correctamente.

No se trata de una autorización de venta sino de un acto administrativo mediante el que se comprueba que el contrato de compraventa se ajusta a la legalidad.

Así lo indica la Agencia de l'Habitatge de Catalunya en su Nota informativa de 25 de mayo de 2022 aportada por la demandada como documento número 2 de su escrito de contestación, donde indica "per fer la transmissió d'aquest habitatge no cal autorització de venda per part d'aquesta Agència, només cal dur a visar el contracte privat de compravenda."

Y a continuación especifica los requisitos necesarios para el referido visado. En concreto indica que en el documento de petición de visado debe hacerse constar:

? "La identificació del número d'expedient de protección oficial i/o la data de la qualificació definitiva.

? Compromís del/s adquirent/s de:

? Destinar l'habitatge a domicili habitual i permanent.

? Ocupar l'habitatge en el termini de tres mesos des del seu lliurament."

No puede, por tanto, imputarse exclusivamente a la parte vendedora la responsabilidad de obtener el visado, ya que la parte compradora también tiene la obligación de colaborar en la obtención de la autorización necesaria para que la compraventa sea válida, máxime cuando en el documento de petición de visado se requiere un compromiso expreso de la parte compradora sobre el destino de la vivienda y su ocupación.

En el caso que nos ocupa, se pactó inicialmente como fecha para otorgamiento de escritura pública el 30 de marzo de 2022. Estando próxima la fecha de otorgamiento pactada, en fecha 15 de marzo de 2022 la vendedora remitió un burofax a los compradores requiriéndoles para que le indicaran día, hora y Notaría para la firma de la escritura (documento número 6 demanda)

La vendedora recibió un burofax del letrado Julián en fecha 22 de marzo de 2022 en el que le indicaba que actuaba siguiendo instrucciones expresas de los compradores. Que los mismos no podrían firmar la escritura de compraventa en la fecha pactada y le solicitaban reprogramarlo para el 12 de mayo de 2022, comprometiéndose a adelantarle 40.000 euros del importe total adeudado (documento número 7 demanda).

Los demandados niegan que el Sr. Julián actuase siguiendo sus instrucciones. Sin embargo, no han impugnado la autenticidad del documento ni solicitaron la testifical del Sr. Julián para preguntarle respecto al referido burofax, por lo que no han practicado prueba alguna tendente a desvirtuar la realidad que resulta del referido documento.

A mayor abundamiento, no consta que los demandados dieran otra respuesta al requerimiento cursado por la vendedora en fecha 15 de marzo de 2022. No consta que los demandados le indicaran que no podían firmar en la fecha convenida porque no contaban con el visado correspondiente, y ni tan siquiera consta que requiriesen a la actora para que llevara a cabo los trámites pertinentes al respecto.

Dado que en fecha 12 de mayo de 2022 tampoco se pudo llevar a cabo la firma de la escritura del contrato de compraventa, la vendedora remitió nuevamente un burofax a los demandados en fecha 29 de septiembre de 2022 requiriéndoles para fijar fecha y Notaría para la firma antes del 30 de octubre de 2022, con apercibimiento de resolución del contrato en caso de no atender el requerimiento (documento número 8 demanda).

Dicho burofax fue entregado a los demandados en fecha 30 de septiembre de 2022 (documento número 9 demanda) si bien los demandados no respondieron al mismo. Nada manifestaron sobre la ausencia de visado para la compraventa de la vivienda, ni se ofrecieron a otorgar el compromiso que el visado les requería.

Es evidente, pues, que la vendedora tuvo una actitud proactiva para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, requiriéndoles para la firma en la fecha inicialmente pactada, el 30 de marzo de 2022, aceptando una segunda fecha para el 12 de mayo de 2022 y ofreciendo como última fecha la firma antes del 30 de octubre de 2022. Ninguno de estos requerimientos fue atendido por los demandados, quienes en ningún momento pusieron de manifiesto la necesidad de atender trámites administrativos previos que impidiesen el otorgamiento de la escritura.

Por consiguiente, la Sala estima que la sentencia de instancia efectúa una correcta valoración de la prueba cuando concluye que la obtención del referido visado no fue un impedimento para que los compradores cumplieran la obligación asumida con el contrato de compraventa suscrito en fecha 22 de diciembre de 2021.

3.2.- Existencia de cargas en la finca

Los demandados en su recurso de apelación indican que a la parte vendedora le constaba desde un principio la existencia de cargas en relación con la finca objeto del contrato de compraventa si bien en el contrato se indicó que la finca se hallaba "libre de cargas".

Manifiestan que debido a la existencia de la carga que gravaba la finca no obtuvieron la financiación necesaria, lo que les impidió poder cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato suscrito.

Se trata de una alegación que no indicaron en su escrito de contestación a la demanda y que tampoco se fijó como hecho controvertido en la Audiencia Previa, por lo que escapa al ámbito del presente recurso de apelación que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 456.1 LEC centra su campo de actuación en "los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia".

Del mismo modo la jurisprudencia prohíbe la formulación de hechos nuevos en la apelación a tenor del principio "pendente apellatione, nihil innovetur", principio conforme a la cual, según establece la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de abril de 2022, "aunque el recurso de apelación permite al tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a la Audiencia Provincial a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia ( sentencia 436/2020, de 15 de julio , entre otras muchas). De modo que la segunda instancia se puede extender únicamente a lo que ha sido objeto de previa discusión ante el juzgado, como establece el art. 456.1 LEC , al normar que "[...] en virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia [...]".

En todo caso, y a mayor abundamiento, tampoco podría acogerse la pretensión de la parte demandada, en el sentido de que este supuesto incumplimiento de la parte vendedora le impidió cumplir las obligaciones asumidas con la firma del contrato privado de compraventa.

Como acredita la actora con el documento número 28 acompañado a su escrito de oposición al recurso de apelación, consistente en la Escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca, la carga hipotecaria fue totalmente cancelada en fecha 17 de marzo de 2022, con anterioridad a la fecha fijada para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Además, los compradores no han probado, siquiera sea indiciariamente, que no hubiesen podido obtener la financiación necesaria para la compraventa debido a la existencia de una carga hipotecaria en la finca de autos. Se trata de una manifestación gratuita carente de un mínimo soporte probatorio.

Por consiguiente, tampoco puede acogerse esta pretensión como fundamento para sustentar y justificar el incumplimiento por parte de los compradores de las obligaciones asumidas con la firma del contrato de compraventa.

Habiendo decaído los motivos esgrimidos por la parte demandada en su recurso de apelación, no pueden acogerse las pretensiones articuladas en el mismo, y por tanto procede su íntegra desestimación, debiendo confirmarse la sentencia de instancia sobre la base de la argumentación expuesta por esta Sala.

CUARTO.- Costas

La desestimación del recurso de apelación determina la imposición de costas procesales a la parte apelante de acuerdo con el artículo 398.1 de la LEC, en relación con el artículo 394.1 del mismo texto legal.

Por lo expuesto,

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.- Felicisima interpuso demanda frente a Carlos Jesús, Paloma y Evangelina interesando la resolución del contrato privado de compraventa suscrito el 22 de diciembre de 2021 sobre la vivienda de su propiedad sita en Cambrils, por precio de 130.000 euros. Indica que se pactó la entrega de 20.000 euros a cuenta mediante transferencia efectuada a la agencia inmobiliaria, de los que 15.000 euros fueron percibidos por la vendedora, y el abono de los 110.000 euros restantes al otorgamiento de escritura pública antes del 30 de marzo de 2022, plazo expresamente configurado como esencial, entregándose entretanto la posesión del inmueble a los compradores. Ante la proximidad del vencimiento sin que se fijara fecha para la firma, la actora manifiesta que remitió burofax requiriendo su cumplimiento. Los demandados, por medio de su letrado, el Sr. Julián, manifestaron que no podrían cumplir el plazo pactado y propusieron una modificación consistente en anticipar 40.000 euros y posponer la firma al 12 de mayo de 2022, comprometiéndose a satisfacer entonces el resto del precio. Aunque la actora aceptó dicha propuesta, los demandados no abonaron la cantidad ofrecida ni otorgaron la escritura en la nueva fecha indicada.

Persistiendo el incumplimiento, la actora remitió nuevo burofax en fecha 30 de septiembre de 2022, requiriendo a los demandados para que señalaran fecha de otorgamiento antes del 30 de octubre de 2022 y advirtiendo que, en caso contrario, entendería resuelto el contrato y ejercitaría las acciones correspondientes. No consta respuesta a dicho requerimiento. La demandante alegó además el impago de obligaciones asumidas contractualmente, en concreto el pago del IBI, tasa de basuras y cuotas comunitarias de 2022, por importe de 702,24 euros, alegando del mismo modo posible incumplimiento en el pago de los suministros.

Por ello interesó la declaración de incumplimiento por parte de los demandados y la resolución contractual, con condena a la restitución de la posesión y al pago de las cantidades adeudadas por importe de 702,24 euros más los intereses legales desde la fecha de su pago por la actora o subsidiariamente desde la fecha de interposición de la demanda, así como al pago de cualquier cantidad que la actora abonara por dichos conceptos con intereses. Interesaba también la condena de los demandados a indemnizar conjunta y solidariamente a la actora por la ocupación desde el 31 de marzo de 2022 hasta la entrega de la posesión del inmueble a razón de 535,53 euros mensuales, más intereses y costas.

2.- Los demandados se opusieron a la demanda negando haber incurrido en incumplimiento contractual y sosteniendo que la falta de otorgamiento de escritura pública y de pago del precio restante no les era imputable. Admiten la suscripción del contrato de compraventa el 22 de diciembre de 2021 y la entrega de la cantidad inicial, pero alegan que, tras iniciar gestiones para obtener financiación, tuvieron conocimiento, a través del Departament d'Habitatge de la Generalitat de Catalunya, de que la vivienda estaba sujeta al régimen de protección oficial por un plazo de 50 años desde su calificación definitiva el 4 de diciembre de 1979, lo que exigía el previo visado administrativo para su transmisión. Sostienen que tal requisito no había sido cumplido por la vendedora, lo que impedía formalizar válidamente la compraventa, imputando a la actora la imposibilidad de culminar la operación por no haber solicitado la preceptiva autorización administrativa. En cuanto a las cantidades reclamadas, niegan adeudar suma alguna por suministros o gastos comunitarios, afirmando haber abonado los recibos de agua, electricidad y gas, que constaban a su nombre, así como las cuotas de comunidad. Asimismo, rechazan la existencia de la prórroga o novación contractual invocada en la demanda, negando que el letrado Sr. Julián actuara en su representación o por su encargo en negociación alguna, y sostienen que nunca autorizaron la solicitud de aplazamiento ni el ofrecimiento de pago adicional. Afirman que fueron ellos quienes comunicaron directamente a la actora las irregularidades detectadas y que propusieron aplicar la cantidad entregada de 20.000 euros al arrendamiento del inmueble, al considerar inviable o nulo el contrato de compraventa. Finalmente, invocan que la falta de obtención de financiación, sin pacto en contrario, les facultaría para desistir del contrato sin pérdida de las cantidades entregadas, conforme a la normativa civil catalana. Por todo ello interesaban la desestimación íntegra de la demanda con expresa condena en costas a la actora.

3.- La sentencia de primera considera probado que la vivienda objeto del litigio, sita en Cambrils y sujeta al régimen de vivienda de protección oficial (VPO), fue vendida mediante contrato privado de 22 de diciembre de 2021 por precio de 130.000 euros, entregándose 20.000 euros en concepto de arras y otorgando la posesión a los compradores, fijándose como fecha máxima para el otorgamiento de escritura el 30 de marzo de 2022. Considera también probado que, ante la falta de señalamiento de fecha para la firma, la actora remitió burofax requiriendo el cumplimiento; que los demandados, a través del letrado Sr. Julián, solicitaron prórroga hasta el 12 de mayo de 2022 ofreciendo el anticipo de 40.000 euros; que dicha propuesta fue aceptada por la vendedora; y que, no obstante, los compradores no abonaron la cantidad ofrecida ni otorgaron escritura en el nuevo plazo. También considera acreditado un ulterior requerimiento en octubre de 2022 sin respuesta por parte de los demandados.

Desde el punto de vista jurídico, la sentencia de instancia descarta que existiera incumplimiento imputable a la vendedora y rechaza que el régimen de VPO o la existencia de carga hipotecaria constituyeran obstáculos reales para la consumación del contrato. Razona que el visado administrativo vinculado al régimen de VPO no era un requisito previo de validez sino un trámite posterior. Precisa que no se acreditó imposibilidad alguna para su obtención y que la falta de financiación no fue debidamente justificada ni se pactó como causa liberatoria. Considera inverosímil que el letrado Sr. Julián actuara sin mandato y entiende que la frustración de la compraventa obedeció exclusivamente a la imposibilidad de los demandados de hacer frente al pago del precio. Califica el contrato como compraventa con arras penitenciales conforme al artículo 621-8.2 del Código Civil de Cataluña, concluyendo que lo producido fue un desistimiento sin justa causa por parte de los compradores y no un incumplimiento resolutorio, lo que determina la pérdida de las arras entregadas a favor de la actora.

Asimismo, la sentencia estima la pretensión indemnizatoria adicional, al considerar que la pérdida de las arras no excluye la reclamación de daños posteriores derivados de la ocupación del inmueble sin título tras el desistimiento. En consecuencia, condena solidariamente a los demandados al abono de 2.398,30 euros por el impago correspondiente al IBI, tasa de basuras y gastos comunitarios devengados hasta sentencia, así como a una indemnización de 535,53 euros mensuales desde el 31 de marzo de 2022 hasta la efectiva restitución de la posesión, más intereses legales desde la interposición de la demanda. Fundamenta la solidaridad en la existencia de comunidad de objetivos entre los demandados y, subsidiariamente, invoca la doctrina del enriquecimiento injusto como soporte adicional de la condena.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia

1.- Los demandados, Carlos Jesús, Paloma y Evangelina, interponen recurso de apelación contra la sentencia de instancia, alegando que el abogado que intervino en el proceso de compraventa no actuó en su nombre, sino como profesional de la inmobiliaria intermediaria, por lo que no puede considerarse que sus actuaciones vincularan a los apelantes. Señalan que el contrato de compraventa suscrito el 22 de diciembre de 2021 con Felicisima generaba obligaciones bilaterales y que la sentencia de primera instancia no valoró adecuadamente que la parte vendedora también debía cumplir ciertos compromisos esenciales. Los apelantes argumentan que realizaron múltiples gestiones para obtener financiación bancaria, pero no pudieron completarlas debido a que la vendedora no acreditó que la vivienda estuviera libre de cargas, obligación esencial incluida en el contrato, y que no les correspondía a ellos subsanar esta situación. Asimismo, sostienen que la sentencia de instancia no consideró los criterios jurisprudenciales aplicables a la resolución de contratos bilaterales por incumplimiento, incluyendo la reciprocidad de obligaciones, la frustración de expectativas legítimas y la voluntad deliberadamente rebelde del deudor. Los recurrentes señalan que la doctrina del Tribunal Supremo establece que cualquier incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar del bien tiene eficacia resolutoria, y que la vendedora conocía la existencia de cargas y aun así aseguró lo contrario en el contrato, generando un perjuicio para ellos. Por todo ello, solicitan la estimación del recurso interpuesto y la consiguiente desestimación de la demanda, con imposición de las costas procesales a la actora.

2.- Felicisima se opone íntegramente al recurso de apelación interpuesto de contrario, interesando la confirmación de la sentencia recurrida. En relación con la alegación de que el letrado Sr. Julián no actuó en nombre de los demandados, sostiene que tal afirmación contradice frontalmente la prueba practicada. Consta documentalmente que dicho letrado contestó al burofax remitido por la actora, manifestó actuar por encargo de sus mandantes, ofreció una ampliación del plazo para otorgar escritura y propuso nuevas condiciones de pago, evidenciando un conocimiento detallado de la operación que solo podía provenir de un encargo profesional. No se ha aportado prueba alguna que desvirtúe dicha representación, resultando contrario a la lógica sostener que un letrado actuara sin mandato.

Respecto a la alegación de que la compraventa no pudo formalizarse por la existencia de una carga hipotecaria, la parte apelada pone de relieve que se trata de una cuestión nueva introducida extemporáneamente, primero en fase de conclusiones y ahora en apelación, vulnerando el principio que prohíbe la mutatio libelli.En la demanda se indicó expresamente que la hipoteca que figuraba inscrita se hallaba íntegramente pagada, pendiente únicamente de cancelación registral, extremo que fue expresamente admitido por los demandados en su contestación, mostrando conformidad con el hecho primero de la demanda y con la documentación aportada. Al tratarse de un hecho no controvertido, quedó exento de prueba, no pudiendo ahora alterarse el marco fáctico del proceso mediante la introducción de un nuevo motivo defensivo. Añade que, en cualquier caso, no se ha acreditado que los demandados solicitaran financiación ni que esta fuera denegada por la existencia de la carga registral, siendo además práctica habitual que la cancelación se formalice simultáneamente al otorgamiento de la escritura.

En cuanto a la condición de vivienda de protección oficial, sostiene que los demandados conocían dicha circunstancia antes de suscribir el contrato, constando en la nota simple obtenida con anterioridad y declarando expresamente en el contrato conocer y aceptar el estado registral del inmueble. Niega que existiera limitación alguna que impidiera la transmisión, tratándose de una alegación sobrevenida que nunca fue invocada durante la vigencia contractual ni en los requerimientos extrajudiciales.

Finalmente, señala que el recurso no combate de forma específica el pronunciamiento relativo a los daños y perjuicios, por lo que procede también su confirmación. Por todo ello, interesa la íntegra desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

TERCERO.- Decisión de la Sala

1.- Planteamiento de la cuestión controvertida

La parte actora, Felicisima presenta una demanda de procedimiento ordinario por la que interesa que se declare resuelto el contrato de compraventa privado suscrito con los demandados compradores en fecha 22 de diciembre de 2021 por incumplimiento de sus obligaciones por parte de los compradores y se les condene a entregar a la actora la posesión de la finca y a abonarle unas cantidades que entiende debidas por pagos pendientes de los demandados, así como una indemnización por ocupación de la vivienda hasta la efectiva devolución de la posesión.

La sentencia de instancia considera que no ha habido ningún incumplimiento por parte de la vendedora sino un desistimiento injustificado por parte de los compradores. Por ello estima la demanda interpuesta en todos sus pedimentos, con el único matiz de que entiende que el contrato quedó sin efecto como consecuencia del desistimiento de los demandados y por tanto estima procedente que la actora haga suyas las cantidades que considera que los demandados entregaron en concepto de arras penitenciales.

Los compradores demandados recurren en apelación la sentencia de instancia porque alegan que fueron los incumplimientos imputables a la parte vendedora los que les impidieron a ellos cumplir las obligaciones que habían asumido con la firma del contrato.

La cuestión controvertida que centra esta alzada pasa, pues, por analizar, si la falta de otorgamiento de la escritura pública y del pago del resto del precio en la fecha pactada fue imputable a la parte compradora, como sostiene la resolución recurrida, o si, por el contrario, obedeció a un incumplimiento previo de la parte vendedora, consistente, según los apelantes, en no haber acreditado que la finca se hallaba libre de cargas y en no haber cumplido los requisitos administrativos derivados de su condición de vivienda de protección oficial, circunstancias que habrían impedido la obtención de financiación y frustrado legítimamente la perfección del negocio.

Adicionalmente, en relación con lo anterior, debe analizarse si la alegación relativa a la existencia de una carga hipotecaria constituye un verdadero incumplimiento de entidad resolutoria imputable a la vendedora o si, como sostiene la parte apelada, se trata de un argumento introducido extemporáneamente en esta fase del proceso, alterando los términos en que quedó delimitado el debate en la instancia.

2.- Análisis del contrato privado de compraventa suscrito en fecha 22 de diciembre de 2021

Según resulta del documento número 4 unido al escrito de demanda, en fecha 22 de diciembre de 2021 la actora, Felicisima, suscribió un contrato privado de compraventa de la vivienda de su propiedad sita en la DIRECCION000 de Cambrils con los demandados, Carlos Jesús, Paloma y Evangelina.

En la cláusula primera del referido contrato se pactó un precio de venta de 130.000 euros pagaderos, según la cláusula segunda, del siguiente modo:

a) 20.000 euros mediante transferencia realizada en fecha 21 de diciembre de 2021 por los demandados a la inmobiliaria La Dorada, de los que 15.000 euros fueron entregados por la inmobiliaria a la actora.

b) En cuanto a los restantes 110.000 euros se establecía su entrega en la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa, que debía tener lugar como máximo el 30 de marzo de 2022.

El contrato incluía una cláusula tercera que estipulaba lo siguiente:

"3.- En el caso de que, en la fecha máxima pactada, D. Carlos Jesús, Dª Paloma, Dª Evangelina, no ejecuten la compra, perderán todas las cantidades entregadas, que quedarán en poder de Dª Felicisima, en concepto de indemnización, por los daños y perjuicios ocasionados y harán entrega de las llaves de la vivienda y dejándola en las mismas condiciones que la han encontrado."

En el momento de la firma del contrato privado, según reza la cláusula cuarta, se hizo entrega a los demandados de la posesión del inmueble. Por ello se estipuló en las cláusulas sexta y séptima del contrato que los demandados se comprometían desde entonces al pago de los suministros de la vivienda, así como al pago del IBI, tasas del Ayuntamiento y cargas comunitarias. También se comprometieron a contratar un seguro para cubrir posibles deterioros en la finca y responder de posibles responsabilidades frente a terceros.

La sentencia de instancia analiza la cláusula tercera del contrato de compraventa y concluye que nos hallamos ante una compraventa con arras penitenciales del artículo 621-8 del Código Civil Catalán.

Como recuerda el Tribunal Supremo, sala 1ª en Sentencia de 20 de mayo de 2004 (ROJ: STS 3474/2004-ECLI:ES:TS:2004:3474) "ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 )".

En el mismo sentido, la Audiencia Provincial de Madrid, en Sentencia de 10 de octubre de 2006 (ROJ:SAP M 12452/2006-ECLI:ES:APM:2006:12452) explica que, "En sustancia las arras son una cantidad de dinero --o de otras cosas, generalmente fungibles--, que pueden entregarse ambos contratantes entre sí, o solamente uno al otro, en un contrato o precontrato --habitualmente de compraventa, aunque también pueda ser de otro tipo, por ejemplo, permuta o arrendamiento--. La función que cumplan esas arras o señal será la que los contratantes hayan querido darles en cada caso.

De manera general pueden sintetizarse las siguientes especies:

a) Arras confirmatorias.

Son aquéllas que marcan el momento de la perfección del contrato, facilitan su prueba y, además, lo garantizan. Dentro de este tipo de arras es posible distinguir dos subtipos: las arras confirmatorias puras y las arras confirmatorias penales.

Las arras confirmatorias puras aparecen sencillamente como signo externo de la perfección del contrato, e incluso, como comienzo. de su ejecución. En la práctica este tipo de arras se confunden con los pagos parciales anticipados que se realizan a cuenta. La doctrina científica y jurisprudencial entienden mayoritariamente que efectuada la entrega de una cantidad en concepto de arras, si no queda claro que fue otra la voluntad de las partes, se entenderá que se trata de arras confirmatorias puras.

b) Las arras (confirmatorias) penales.

A su vez, se consideran tales aquellas que además de servir como prueba de la perfección del contrato, se entregan como garantía del cumplimiento del mismo; garantía que se sumará a las generales que establecen las leyes para cualquier obligación. Si se produce un incumplimiento imputable al que entregó las arras, éste las perderá, sin que ello le libere necesariamente de la reclamación, por la otra parte, del cumplimiento forzado y la indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Ello dependerá de que las arras penales se hayan pactado o no de modo que la pérdida de las mismas (o la devolución de las recibidas más otra cantidad) sustituya a la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

Las arras penales, en mayor medida las que no son sustitutorias, se orientan a reforzar el cumplimiento del contrato. El contratante se encuentra harto más compelido a cumplir ante el riesgo de perderlas o devolverlas duplicadas si no lo hace. Es fácil observar que esta clase de arras, las penales, guardan una gran similitud con la cláusula penal, aunque existe una diferencia fundamental entre ambas figuras. La cláusula penal constituye una obligación por la que el deudor se compromete a pagar una pena en caso de incumplimiento de una obligación principal; es decir, se garantiza o asegura una obligación con otra obligación. En cambio, las arras suponen por definición una entrega de presente, al menos para uno de los contratantes. Si no se entregaron arras mutuamente -cosa insólita en la práctica-, el otro contratante tendrá a su favor simplemente una cláusula penal.

c) Junto a las anteriores hallamos las arras penitenciales o de desistimiento.

Al igual que en las confirmatorias que han sido examinadas éstas también son muestra de la celebración de un contrato o promesa de contrato; pero lo son no de un contrato firme, sino de uno claudicante, pues permiten lícitamente desistir del mismo, perdiéndolas el que las entregó y devolviéndolas duplicadas el que las recibió.

Las cuestiones que suscita derivan en parte de su escasísima regulación dentro del Código Civil: un único artículo, el art. 1.454 . Dicha insuficiencia de regulación obliga a aplicar por analogía las disposiciones que regulan instituciones similares, como sucede con las que se ocupan de la cláusula penal. No solamente es que la regulación de las arras en el Código sea escasa, sino que además resulta un tanto sorprendente, pues el art. 1.454 C.C ., en contra de todos los antecedentes históricos del Derecho español, establece que: "si hubieren mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas".

La opinión pacífica de la jurisprudencia y la doctrina científica acerca de que tal precepto no implica una presunción de que las arras sean penitenciales, junto a la absoluta ambigüedad de las fórmulas normalmente utilizadas en el pacto de arras, han dado lugar a que uno de los caballos de batalla de nuestra jurisprudencia haya sido el de la interpretación de las cláusulas de arras. Obviamente el pacto de arras en el que no queda clara otra cosa sino la de que se quisieron arras, habrá de interpretarse entendiendo que las queridas fueron arras confirmatorias. La razón estriba en que ha de partirse de que los contratos celebrados válidamente, salvo que conste otra cosa no son claudicantes, sino firmes. Además, el "plus" de carga que suponen para el deudor las arras penales induce a descartarlas si no queda claro que eran de este tipo las queridas.

Hasta ahora, nuestro Tribunal Supremo ha venido manteniendo monolíticamente que para que las arras pactadas se consideren penitenciales, y, por tanto, sujetas al régimen del art. 1.454 C.C .: "habrá de constar con toda claridad la voluntad de las partes de estipularlas de ese tipo", aunque lógicamente no sea preciso utilizar la palabra penitenciales o de desistimiento. Si no aparece con la claridad exigida la voluntad de las partes en ese sentido, se entenderá que se trata de arras confirmatorias, simples, si han sido entregadas a cuenta del precio".

Analizando el contrato de autos, esta Sala considera que nos hallamos ante un supuesto de arras penales y no penitenciales, como indica la sentencia de instancia.

La cláusula tercera del contrato establece que, para el caso de que la parte compradora no ejecute la compra en la fecha máxima pactada, perderá todas las cantidades entregadas, que quedarán en poder de la vendedora en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

La calificación jurídica de las arras depende de la función económica y jurídica que resulte del pacto. En el presente caso no se reconoce a la parte compradora facultad alguna de desistimiento en los términos del artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña. Al contrario, la pérdida de las cantidades entregadas se vincula expresamente al supuesto de no ejecución de la compra en la fecha pactada, es decir, a un incumplimiento, y se atribuye de forma expresa a dichas cantidades la condición de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. La cláusula, por tanto, no configura un precio del desistimiento propio de las arras penitenciales, sino una liquidación anticipada de los daños derivados del incumplimiento, lo que responde a la naturaleza y función de la cláusula penal. En consecuencia, las cantidades entregadas deben calificarse como arras penales.

Ello determina que no se pueda hablar, como hace la sentencia de instancia, de un desistimiento de la parte demandada, sino de un incumplimiento de sus obligaciones, al no haber procedido al otorgamiento de la escritura pública de compraventa y al pago del precio pendiente en la fecha acordada.

La parte demandada, sin embargo, atribuye este incumplimiento a un incumplimiento previo de la parte vendedora respecto de sus propias obligaciones, que, según alega en su recurso de apelación, le impidió cumplir con las prestaciones asumidas.

3.- Sobre la posible imputación a la vendedora del incumplimiento de la compradora

Constatado el incumplimiento por la compradora de las obligaciones asumidas en virtud del contrato privado de compraventa suscrito en fecha 22 de diciembre de 2021, corresponde ahora examinar si este incumplimiento de la compradora se encuentra condicionado por un supuesto incumplimiento previo de la vendedora.

Tal cuestión resulta determinante para dilucidar la imputación de la falta de otorgamiento de la escritura pública y del pago del precio pendiente, ya que, como se ha señalado, la conducta de la compradora constituye un incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

La compradora sostiene que su incumplimiento derivó de un supuesto incumplimiento previo de la vendedora, que le habría impedido cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato de compraventa. Señala, en concreto, dos aspectos. En primer lugar, que no se encontraba autorizado el visado necesario para la transmisión, debido a que la vivienda estaba sujeta al régimen de protección oficial. Y, en segundo lugar, que el contrato indicaba que la finca estaba libre de cargas, cuando en realidad se encontraba gravada con una hipoteca que debería haberse cancelado para que pudiera obtener la financiación necesaria para la compraventa.

3.1.- Obtención del visado público de la transmisión de la vivienda de protección oficial

Sostiene la parte apelada que la vivienda de autos estaba supeditada al régimen de protección oficial y por tanto para poderse autorizar su venta o transmisión era necesaria su autorización previa mediante visado expedido por el Departament d'Habitatge de la Generalitat de Catalunya, gestión que la vendedora no había llevado a cabo y que por tanto impedía la venta del inmueble.

Efectivamente el artículo 85 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda de Cataluña regula la obligatoriedad del visado de los actos y contratos de transmisión, incluida la compraventa, de las viviendas de protección oficial antes de otorgar el correspondiente documento público en los siguientes términos:

"1. Los actos y contratos de transmisión y cesión de uso de viviendas de protección oficial deben ser visados por el departamento competente en materia de vivienda antes de que se otorgue el correspondiente documento público, para comprobar que se ajustan a la legalidad; que los adquirentes o los ocupantes cumplen los requisitos generales de acceso, especialmente la inscripción en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial; que contienen las cláusulas de inserción obligatoria; que establecen la duración y modalidad de la calificación, y que el precio de venta, renta o canon se ajusta a las normas aplicables. En caso de transmisión, el visado debe otorgarse si previamente se han cumplido las formalidades establecidas por los artículos 87 a 91"

Este precepto, sin embargo, no atribuye de forma expresa y exclusiva la carga de solicitar dicho visado a una única de las partes contractuales. La exigencia de visado es un requisito administrativo cuyo cumplimiento afecta tanto al vendedor como al comprador, dado que ambos tienen interés legítimo en que la transmisión se formalice correctamente.

No se trata de una autorización de venta sino de un acto administrativo mediante el que se comprueba que el contrato de compraventa se ajusta a la legalidad.

Así lo indica la Agencia de l'Habitatge de Catalunya en su Nota informativa de 25 de mayo de 2022 aportada por la demandada como documento número 2 de su escrito de contestación, donde indica "per fer la transmissió d'aquest habitatge no cal autorització de venda per part d'aquesta Agència, només cal dur a visar el contracte privat de compravenda."

Y a continuación especifica los requisitos necesarios para el referido visado. En concreto indica que en el documento de petición de visado debe hacerse constar:

? "La identificació del número d'expedient de protección oficial i/o la data de la qualificació definitiva.

? Compromís del/s adquirent/s de:

? Destinar l'habitatge a domicili habitual i permanent.

? Ocupar l'habitatge en el termini de tres mesos des del seu lliurament."

No puede, por tanto, imputarse exclusivamente a la parte vendedora la responsabilidad de obtener el visado, ya que la parte compradora también tiene la obligación de colaborar en la obtención de la autorización necesaria para que la compraventa sea válida, máxime cuando en el documento de petición de visado se requiere un compromiso expreso de la parte compradora sobre el destino de la vivienda y su ocupación.

En el caso que nos ocupa, se pactó inicialmente como fecha para otorgamiento de escritura pública el 30 de marzo de 2022. Estando próxima la fecha de otorgamiento pactada, en fecha 15 de marzo de 2022 la vendedora remitió un burofax a los compradores requiriéndoles para que le indicaran día, hora y Notaría para la firma de la escritura (documento número 6 demanda)

La vendedora recibió un burofax del letrado Julián en fecha 22 de marzo de 2022 en el que le indicaba que actuaba siguiendo instrucciones expresas de los compradores. Que los mismos no podrían firmar la escritura de compraventa en la fecha pactada y le solicitaban reprogramarlo para el 12 de mayo de 2022, comprometiéndose a adelantarle 40.000 euros del importe total adeudado (documento número 7 demanda).

Los demandados niegan que el Sr. Julián actuase siguiendo sus instrucciones. Sin embargo, no han impugnado la autenticidad del documento ni solicitaron la testifical del Sr. Julián para preguntarle respecto al referido burofax, por lo que no han practicado prueba alguna tendente a desvirtuar la realidad que resulta del referido documento.

A mayor abundamiento, no consta que los demandados dieran otra respuesta al requerimiento cursado por la vendedora en fecha 15 de marzo de 2022. No consta que los demandados le indicaran que no podían firmar en la fecha convenida porque no contaban con el visado correspondiente, y ni tan siquiera consta que requiriesen a la actora para que llevara a cabo los trámites pertinentes al respecto.

Dado que en fecha 12 de mayo de 2022 tampoco se pudo llevar a cabo la firma de la escritura del contrato de compraventa, la vendedora remitió nuevamente un burofax a los demandados en fecha 29 de septiembre de 2022 requiriéndoles para fijar fecha y Notaría para la firma antes del 30 de octubre de 2022, con apercibimiento de resolución del contrato en caso de no atender el requerimiento (documento número 8 demanda).

Dicho burofax fue entregado a los demandados en fecha 30 de septiembre de 2022 (documento número 9 demanda) si bien los demandados no respondieron al mismo. Nada manifestaron sobre la ausencia de visado para la compraventa de la vivienda, ni se ofrecieron a otorgar el compromiso que el visado les requería.

Es evidente, pues, que la vendedora tuvo una actitud proactiva para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, requiriéndoles para la firma en la fecha inicialmente pactada, el 30 de marzo de 2022, aceptando una segunda fecha para el 12 de mayo de 2022 y ofreciendo como última fecha la firma antes del 30 de octubre de 2022. Ninguno de estos requerimientos fue atendido por los demandados, quienes en ningún momento pusieron de manifiesto la necesidad de atender trámites administrativos previos que impidiesen el otorgamiento de la escritura.

Por consiguiente, la Sala estima que la sentencia de instancia efectúa una correcta valoración de la prueba cuando concluye que la obtención del referido visado no fue un impedimento para que los compradores cumplieran la obligación asumida con el contrato de compraventa suscrito en fecha 22 de diciembre de 2021.

3.2.- Existencia de cargas en la finca

Los demandados en su recurso de apelación indican que a la parte vendedora le constaba desde un principio la existencia de cargas en relación con la finca objeto del contrato de compraventa si bien en el contrato se indicó que la finca se hallaba "libre de cargas".

Manifiestan que debido a la existencia de la carga que gravaba la finca no obtuvieron la financiación necesaria, lo que les impidió poder cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato suscrito.

Se trata de una alegación que no indicaron en su escrito de contestación a la demanda y que tampoco se fijó como hecho controvertido en la Audiencia Previa, por lo que escapa al ámbito del presente recurso de apelación que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 456.1 LEC centra su campo de actuación en "los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia".

Del mismo modo la jurisprudencia prohíbe la formulación de hechos nuevos en la apelación a tenor del principio "pendente apellatione, nihil innovetur", principio conforme a la cual, según establece la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de abril de 2022, "aunque el recurso de apelación permite al tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a la Audiencia Provincial a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia ( sentencia 436/2020, de 15 de julio , entre otras muchas). De modo que la segunda instancia se puede extender únicamente a lo que ha sido objeto de previa discusión ante el juzgado, como establece el art. 456.1 LEC , al normar que "[...] en virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia [...]".

En todo caso, y a mayor abundamiento, tampoco podría acogerse la pretensión de la parte demandada, en el sentido de que este supuesto incumplimiento de la parte vendedora le impidió cumplir las obligaciones asumidas con la firma del contrato privado de compraventa.

Como acredita la actora con el documento número 28 acompañado a su escrito de oposición al recurso de apelación, consistente en la Escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca, la carga hipotecaria fue totalmente cancelada en fecha 17 de marzo de 2022, con anterioridad a la fecha fijada para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Además, los compradores no han probado, siquiera sea indiciariamente, que no hubiesen podido obtener la financiación necesaria para la compraventa debido a la existencia de una carga hipotecaria en la finca de autos. Se trata de una manifestación gratuita carente de un mínimo soporte probatorio.

Por consiguiente, tampoco puede acogerse esta pretensión como fundamento para sustentar y justificar el incumplimiento por parte de los compradores de las obligaciones asumidas con la firma del contrato de compraventa.

Habiendo decaído los motivos esgrimidos por la parte demandada en su recurso de apelación, no pueden acogerse las pretensiones articuladas en el mismo, y por tanto procede su íntegra desestimación, debiendo confirmarse la sentencia de instancia sobre la base de la argumentación expuesta por esta Sala.

CUARTO.- Costas

La desestimación del recurso de apelación determina la imposición de costas procesales a la parte apelante de acuerdo con el artículo 398.1 de la LEC, en relación con el artículo 394.1 del mismo texto legal.

Por lo expuesto,

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.- Felicisima interpuso demanda frente a Carlos Jesús, Paloma y Evangelina interesando la resolución del contrato privado de compraventa suscrito el 22 de diciembre de 2021 sobre la vivienda de su propiedad sita en Cambrils, por precio de 130.000 euros. Indica que se pactó la entrega de 20.000 euros a cuenta mediante transferencia efectuada a la agencia inmobiliaria, de los que 15.000 euros fueron percibidos por la vendedora, y el abono de los 110.000 euros restantes al otorgamiento de escritura pública antes del 30 de marzo de 2022, plazo expresamente configurado como esencial, entregándose entretanto la posesión del inmueble a los compradores. Ante la proximidad del vencimiento sin que se fijara fecha para la firma, la actora manifiesta que remitió burofax requiriendo su cumplimiento. Los demandados, por medio de su letrado, el Sr. Julián, manifestaron que no podrían cumplir el plazo pactado y propusieron una modificación consistente en anticipar 40.000 euros y posponer la firma al 12 de mayo de 2022, comprometiéndose a satisfacer entonces el resto del precio. Aunque la actora aceptó dicha propuesta, los demandados no abonaron la cantidad ofrecida ni otorgaron la escritura en la nueva fecha indicada.

Persistiendo el incumplimiento, la actora remitió nuevo burofax en fecha 30 de septiembre de 2022, requiriendo a los demandados para que señalaran fecha de otorgamiento antes del 30 de octubre de 2022 y advirtiendo que, en caso contrario, entendería resuelto el contrato y ejercitaría las acciones correspondientes. No consta respuesta a dicho requerimiento. La demandante alegó además el impago de obligaciones asumidas contractualmente, en concreto el pago del IBI, tasa de basuras y cuotas comunitarias de 2022, por importe de 702,24 euros, alegando del mismo modo posible incumplimiento en el pago de los suministros.

Por ello interesó la declaración de incumplimiento por parte de los demandados y la resolución contractual, con condena a la restitución de la posesión y al pago de las cantidades adeudadas por importe de 702,24 euros más los intereses legales desde la fecha de su pago por la actora o subsidiariamente desde la fecha de interposición de la demanda, así como al pago de cualquier cantidad que la actora abonara por dichos conceptos con intereses. Interesaba también la condena de los demandados a indemnizar conjunta y solidariamente a la actora por la ocupación desde el 31 de marzo de 2022 hasta la entrega de la posesión del inmueble a razón de 535,53 euros mensuales, más intereses y costas.

2.- Los demandados se opusieron a la demanda negando haber incurrido en incumplimiento contractual y sosteniendo que la falta de otorgamiento de escritura pública y de pago del precio restante no les era imputable. Admiten la suscripción del contrato de compraventa el 22 de diciembre de 2021 y la entrega de la cantidad inicial, pero alegan que, tras iniciar gestiones para obtener financiación, tuvieron conocimiento, a través del Departament d'Habitatge de la Generalitat de Catalunya, de que la vivienda estaba sujeta al régimen de protección oficial por un plazo de 50 años desde su calificación definitiva el 4 de diciembre de 1979, lo que exigía el previo visado administrativo para su transmisión. Sostienen que tal requisito no había sido cumplido por la vendedora, lo que impedía formalizar válidamente la compraventa, imputando a la actora la imposibilidad de culminar la operación por no haber solicitado la preceptiva autorización administrativa. En cuanto a las cantidades reclamadas, niegan adeudar suma alguna por suministros o gastos comunitarios, afirmando haber abonado los recibos de agua, electricidad y gas, que constaban a su nombre, así como las cuotas de comunidad. Asimismo, rechazan la existencia de la prórroga o novación contractual invocada en la demanda, negando que el letrado Sr. Julián actuara en su representación o por su encargo en negociación alguna, y sostienen que nunca autorizaron la solicitud de aplazamiento ni el ofrecimiento de pago adicional. Afirman que fueron ellos quienes comunicaron directamente a la actora las irregularidades detectadas y que propusieron aplicar la cantidad entregada de 20.000 euros al arrendamiento del inmueble, al considerar inviable o nulo el contrato de compraventa. Finalmente, invocan que la falta de obtención de financiación, sin pacto en contrario, les facultaría para desistir del contrato sin pérdida de las cantidades entregadas, conforme a la normativa civil catalana. Por todo ello interesaban la desestimación íntegra de la demanda con expresa condena en costas a la actora.

3.- La sentencia de primera considera probado que la vivienda objeto del litigio, sita en Cambrils y sujeta al régimen de vivienda de protección oficial (VPO), fue vendida mediante contrato privado de 22 de diciembre de 2021 por precio de 130.000 euros, entregándose 20.000 euros en concepto de arras y otorgando la posesión a los compradores, fijándose como fecha máxima para el otorgamiento de escritura el 30 de marzo de 2022. Considera también probado que, ante la falta de señalamiento de fecha para la firma, la actora remitió burofax requiriendo el cumplimiento; que los demandados, a través del letrado Sr. Julián, solicitaron prórroga hasta el 12 de mayo de 2022 ofreciendo el anticipo de 40.000 euros; que dicha propuesta fue aceptada por la vendedora; y que, no obstante, los compradores no abonaron la cantidad ofrecida ni otorgaron escritura en el nuevo plazo. También considera acreditado un ulterior requerimiento en octubre de 2022 sin respuesta por parte de los demandados.

Desde el punto de vista jurídico, la sentencia de instancia descarta que existiera incumplimiento imputable a la vendedora y rechaza que el régimen de VPO o la existencia de carga hipotecaria constituyeran obstáculos reales para la consumación del contrato. Razona que el visado administrativo vinculado al régimen de VPO no era un requisito previo de validez sino un trámite posterior. Precisa que no se acreditó imposibilidad alguna para su obtención y que la falta de financiación no fue debidamente justificada ni se pactó como causa liberatoria. Considera inverosímil que el letrado Sr. Julián actuara sin mandato y entiende que la frustración de la compraventa obedeció exclusivamente a la imposibilidad de los demandados de hacer frente al pago del precio. Califica el contrato como compraventa con arras penitenciales conforme al artículo 621-8.2 del Código Civil de Cataluña, concluyendo que lo producido fue un desistimiento sin justa causa por parte de los compradores y no un incumplimiento resolutorio, lo que determina la pérdida de las arras entregadas a favor de la actora.

Asimismo, la sentencia estima la pretensión indemnizatoria adicional, al considerar que la pérdida de las arras no excluye la reclamación de daños posteriores derivados de la ocupación del inmueble sin título tras el desistimiento. En consecuencia, condena solidariamente a los demandados al abono de 2.398,30 euros por el impago correspondiente al IBI, tasa de basuras y gastos comunitarios devengados hasta sentencia, así como a una indemnización de 535,53 euros mensuales desde el 31 de marzo de 2022 hasta la efectiva restitución de la posesión, más intereses legales desde la interposición de la demanda. Fundamenta la solidaridad en la existencia de comunidad de objetivos entre los demandados y, subsidiariamente, invoca la doctrina del enriquecimiento injusto como soporte adicional de la condena.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia

1.- Los demandados, Carlos Jesús, Paloma y Evangelina, interponen recurso de apelación contra la sentencia de instancia, alegando que el abogado que intervino en el proceso de compraventa no actuó en su nombre, sino como profesional de la inmobiliaria intermediaria, por lo que no puede considerarse que sus actuaciones vincularan a los apelantes. Señalan que el contrato de compraventa suscrito el 22 de diciembre de 2021 con Felicisima generaba obligaciones bilaterales y que la sentencia de primera instancia no valoró adecuadamente que la parte vendedora también debía cumplir ciertos compromisos esenciales. Los apelantes argumentan que realizaron múltiples gestiones para obtener financiación bancaria, pero no pudieron completarlas debido a que la vendedora no acreditó que la vivienda estuviera libre de cargas, obligación esencial incluida en el contrato, y que no les correspondía a ellos subsanar esta situación. Asimismo, sostienen que la sentencia de instancia no consideró los criterios jurisprudenciales aplicables a la resolución de contratos bilaterales por incumplimiento, incluyendo la reciprocidad de obligaciones, la frustración de expectativas legítimas y la voluntad deliberadamente rebelde del deudor. Los recurrentes señalan que la doctrina del Tribunal Supremo establece que cualquier incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar del bien tiene eficacia resolutoria, y que la vendedora conocía la existencia de cargas y aun así aseguró lo contrario en el contrato, generando un perjuicio para ellos. Por todo ello, solicitan la estimación del recurso interpuesto y la consiguiente desestimación de la demanda, con imposición de las costas procesales a la actora.

2.- Felicisima se opone íntegramente al recurso de apelación interpuesto de contrario, interesando la confirmación de la sentencia recurrida. En relación con la alegación de que el letrado Sr. Julián no actuó en nombre de los demandados, sostiene que tal afirmación contradice frontalmente la prueba practicada. Consta documentalmente que dicho letrado contestó al burofax remitido por la actora, manifestó actuar por encargo de sus mandantes, ofreció una ampliación del plazo para otorgar escritura y propuso nuevas condiciones de pago, evidenciando un conocimiento detallado de la operación que solo podía provenir de un encargo profesional. No se ha aportado prueba alguna que desvirtúe dicha representación, resultando contrario a la lógica sostener que un letrado actuara sin mandato.

Respecto a la alegación de que la compraventa no pudo formalizarse por la existencia de una carga hipotecaria, la parte apelada pone de relieve que se trata de una cuestión nueva introducida extemporáneamente, primero en fase de conclusiones y ahora en apelación, vulnerando el principio que prohíbe la mutatio libelli.En la demanda se indicó expresamente que la hipoteca que figuraba inscrita se hallaba íntegramente pagada, pendiente únicamente de cancelación registral, extremo que fue expresamente admitido por los demandados en su contestación, mostrando conformidad con el hecho primero de la demanda y con la documentación aportada. Al tratarse de un hecho no controvertido, quedó exento de prueba, no pudiendo ahora alterarse el marco fáctico del proceso mediante la introducción de un nuevo motivo defensivo. Añade que, en cualquier caso, no se ha acreditado que los demandados solicitaran financiación ni que esta fuera denegada por la existencia de la carga registral, siendo además práctica habitual que la cancelación se formalice simultáneamente al otorgamiento de la escritura.

En cuanto a la condición de vivienda de protección oficial, sostiene que los demandados conocían dicha circunstancia antes de suscribir el contrato, constando en la nota simple obtenida con anterioridad y declarando expresamente en el contrato conocer y aceptar el estado registral del inmueble. Niega que existiera limitación alguna que impidiera la transmisión, tratándose de una alegación sobrevenida que nunca fue invocada durante la vigencia contractual ni en los requerimientos extrajudiciales.

Finalmente, señala que el recurso no combate de forma específica el pronunciamiento relativo a los daños y perjuicios, por lo que procede también su confirmación. Por todo ello, interesa la íntegra desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

TERCERO.- Decisión de la Sala

1.- Planteamiento de la cuestión controvertida

La parte actora, Felicisima presenta una demanda de procedimiento ordinario por la que interesa que se declare resuelto el contrato de compraventa privado suscrito con los demandados compradores en fecha 22 de diciembre de 2021 por incumplimiento de sus obligaciones por parte de los compradores y se les condene a entregar a la actora la posesión de la finca y a abonarle unas cantidades que entiende debidas por pagos pendientes de los demandados, así como una indemnización por ocupación de la vivienda hasta la efectiva devolución de la posesión.

La sentencia de instancia considera que no ha habido ningún incumplimiento por parte de la vendedora sino un desistimiento injustificado por parte de los compradores. Por ello estima la demanda interpuesta en todos sus pedimentos, con el único matiz de que entiende que el contrato quedó sin efecto como consecuencia del desistimiento de los demandados y por tanto estima procedente que la actora haga suyas las cantidades que considera que los demandados entregaron en concepto de arras penitenciales.

Los compradores demandados recurren en apelación la sentencia de instancia porque alegan que fueron los incumplimientos imputables a la parte vendedora los que les impidieron a ellos cumplir las obligaciones que habían asumido con la firma del contrato.

La cuestión controvertida que centra esta alzada pasa, pues, por analizar, si la falta de otorgamiento de la escritura pública y del pago del resto del precio en la fecha pactada fue imputable a la parte compradora, como sostiene la resolución recurrida, o si, por el contrario, obedeció a un incumplimiento previo de la parte vendedora, consistente, según los apelantes, en no haber acreditado que la finca se hallaba libre de cargas y en no haber cumplido los requisitos administrativos derivados de su condición de vivienda de protección oficial, circunstancias que habrían impedido la obtención de financiación y frustrado legítimamente la perfección del negocio.

Adicionalmente, en relación con lo anterior, debe analizarse si la alegación relativa a la existencia de una carga hipotecaria constituye un verdadero incumplimiento de entidad resolutoria imputable a la vendedora o si, como sostiene la parte apelada, se trata de un argumento introducido extemporáneamente en esta fase del proceso, alterando los términos en que quedó delimitado el debate en la instancia.

2.- Análisis del contrato privado de compraventa suscrito en fecha 22 de diciembre de 2021

Según resulta del documento número 4 unido al escrito de demanda, en fecha 22 de diciembre de 2021 la actora, Felicisima, suscribió un contrato privado de compraventa de la vivienda de su propiedad sita en la DIRECCION000 de Cambrils con los demandados, Carlos Jesús, Paloma y Evangelina.

En la cláusula primera del referido contrato se pactó un precio de venta de 130.000 euros pagaderos, según la cláusula segunda, del siguiente modo:

a) 20.000 euros mediante transferencia realizada en fecha 21 de diciembre de 2021 por los demandados a la inmobiliaria La Dorada, de los que 15.000 euros fueron entregados por la inmobiliaria a la actora.

b) En cuanto a los restantes 110.000 euros se establecía su entrega en la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa, que debía tener lugar como máximo el 30 de marzo de 2022.

El contrato incluía una cláusula tercera que estipulaba lo siguiente:

"3.- En el caso de que, en la fecha máxima pactada, D. Carlos Jesús, Dª Paloma, Dª Evangelina, no ejecuten la compra, perderán todas las cantidades entregadas, que quedarán en poder de Dª Felicisima, en concepto de indemnización, por los daños y perjuicios ocasionados y harán entrega de las llaves de la vivienda y dejándola en las mismas condiciones que la han encontrado."

En el momento de la firma del contrato privado, según reza la cláusula cuarta, se hizo entrega a los demandados de la posesión del inmueble. Por ello se estipuló en las cláusulas sexta y séptima del contrato que los demandados se comprometían desde entonces al pago de los suministros de la vivienda, así como al pago del IBI, tasas del Ayuntamiento y cargas comunitarias. También se comprometieron a contratar un seguro para cubrir posibles deterioros en la finca y responder de posibles responsabilidades frente a terceros.

La sentencia de instancia analiza la cláusula tercera del contrato de compraventa y concluye que nos hallamos ante una compraventa con arras penitenciales del artículo 621-8 del Código Civil Catalán.

Como recuerda el Tribunal Supremo, sala 1ª en Sentencia de 20 de mayo de 2004 (ROJ: STS 3474/2004-ECLI:ES:TS:2004:3474) "ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 )".

En el mismo sentido, la Audiencia Provincial de Madrid, en Sentencia de 10 de octubre de 2006 (ROJ:SAP M 12452/2006-ECLI:ES:APM:2006:12452) explica que, "En sustancia las arras son una cantidad de dinero --o de otras cosas, generalmente fungibles--, que pueden entregarse ambos contratantes entre sí, o solamente uno al otro, en un contrato o precontrato --habitualmente de compraventa, aunque también pueda ser de otro tipo, por ejemplo, permuta o arrendamiento--. La función que cumplan esas arras o señal será la que los contratantes hayan querido darles en cada caso.

De manera general pueden sintetizarse las siguientes especies:

a) Arras confirmatorias.

Son aquéllas que marcan el momento de la perfección del contrato, facilitan su prueba y, además, lo garantizan. Dentro de este tipo de arras es posible distinguir dos subtipos: las arras confirmatorias puras y las arras confirmatorias penales.

Las arras confirmatorias puras aparecen sencillamente como signo externo de la perfección del contrato, e incluso, como comienzo. de su ejecución. En la práctica este tipo de arras se confunden con los pagos parciales anticipados que se realizan a cuenta. La doctrina científica y jurisprudencial entienden mayoritariamente que efectuada la entrega de una cantidad en concepto de arras, si no queda claro que fue otra la voluntad de las partes, se entenderá que se trata de arras confirmatorias puras.

b) Las arras (confirmatorias) penales.

A su vez, se consideran tales aquellas que además de servir como prueba de la perfección del contrato, se entregan como garantía del cumplimiento del mismo; garantía que se sumará a las generales que establecen las leyes para cualquier obligación. Si se produce un incumplimiento imputable al que entregó las arras, éste las perderá, sin que ello le libere necesariamente de la reclamación, por la otra parte, del cumplimiento forzado y la indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Ello dependerá de que las arras penales se hayan pactado o no de modo que la pérdida de las mismas (o la devolución de las recibidas más otra cantidad) sustituya a la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

Las arras penales, en mayor medida las que no son sustitutorias, se orientan a reforzar el cumplimiento del contrato. El contratante se encuentra harto más compelido a cumplir ante el riesgo de perderlas o devolverlas duplicadas si no lo hace. Es fácil observar que esta clase de arras, las penales, guardan una gran similitud con la cláusula penal, aunque existe una diferencia fundamental entre ambas figuras. La cláusula penal constituye una obligación por la que el deudor se compromete a pagar una pena en caso de incumplimiento de una obligación principal; es decir, se garantiza o asegura una obligación con otra obligación. En cambio, las arras suponen por definición una entrega de presente, al menos para uno de los contratantes. Si no se entregaron arras mutuamente -cosa insólita en la práctica-, el otro contratante tendrá a su favor simplemente una cláusula penal.

c) Junto a las anteriores hallamos las arras penitenciales o de desistimiento.

Al igual que en las confirmatorias que han sido examinadas éstas también son muestra de la celebración de un contrato o promesa de contrato; pero lo son no de un contrato firme, sino de uno claudicante, pues permiten lícitamente desistir del mismo, perdiéndolas el que las entregó y devolviéndolas duplicadas el que las recibió.

Las cuestiones que suscita derivan en parte de su escasísima regulación dentro del Código Civil: un único artículo, el art. 1.454 . Dicha insuficiencia de regulación obliga a aplicar por analogía las disposiciones que regulan instituciones similares, como sucede con las que se ocupan de la cláusula penal. No solamente es que la regulación de las arras en el Código sea escasa, sino que además resulta un tanto sorprendente, pues el art. 1.454 C.C ., en contra de todos los antecedentes históricos del Derecho español, establece que: "si hubieren mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas".

La opinión pacífica de la jurisprudencia y la doctrina científica acerca de que tal precepto no implica una presunción de que las arras sean penitenciales, junto a la absoluta ambigüedad de las fórmulas normalmente utilizadas en el pacto de arras, han dado lugar a que uno de los caballos de batalla de nuestra jurisprudencia haya sido el de la interpretación de las cláusulas de arras. Obviamente el pacto de arras en el que no queda clara otra cosa sino la de que se quisieron arras, habrá de interpretarse entendiendo que las queridas fueron arras confirmatorias. La razón estriba en que ha de partirse de que los contratos celebrados válidamente, salvo que conste otra cosa no son claudicantes, sino firmes. Además, el "plus" de carga que suponen para el deudor las arras penales induce a descartarlas si no queda claro que eran de este tipo las queridas.

Hasta ahora, nuestro Tribunal Supremo ha venido manteniendo monolíticamente que para que las arras pactadas se consideren penitenciales, y, por tanto, sujetas al régimen del art. 1.454 C.C .: "habrá de constar con toda claridad la voluntad de las partes de estipularlas de ese tipo", aunque lógicamente no sea preciso utilizar la palabra penitenciales o de desistimiento. Si no aparece con la claridad exigida la voluntad de las partes en ese sentido, se entenderá que se trata de arras confirmatorias, simples, si han sido entregadas a cuenta del precio".

Analizando el contrato de autos, esta Sala considera que nos hallamos ante un supuesto de arras penales y no penitenciales, como indica la sentencia de instancia.

La cláusula tercera del contrato establece que, para el caso de que la parte compradora no ejecute la compra en la fecha máxima pactada, perderá todas las cantidades entregadas, que quedarán en poder de la vendedora en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

La calificación jurídica de las arras depende de la función económica y jurídica que resulte del pacto. En el presente caso no se reconoce a la parte compradora facultad alguna de desistimiento en los términos del artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña. Al contrario, la pérdida de las cantidades entregadas se vincula expresamente al supuesto de no ejecución de la compra en la fecha pactada, es decir, a un incumplimiento, y se atribuye de forma expresa a dichas cantidades la condición de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. La cláusula, por tanto, no configura un precio del desistimiento propio de las arras penitenciales, sino una liquidación anticipada de los daños derivados del incumplimiento, lo que responde a la naturaleza y función de la cláusula penal. En consecuencia, las cantidades entregadas deben calificarse como arras penales.

Ello determina que no se pueda hablar, como hace la sentencia de instancia, de un desistimiento de la parte demandada, sino de un incumplimiento de sus obligaciones, al no haber procedido al otorgamiento de la escritura pública de compraventa y al pago del precio pendiente en la fecha acordada.

La parte demandada, sin embargo, atribuye este incumplimiento a un incumplimiento previo de la parte vendedora respecto de sus propias obligaciones, que, según alega en su recurso de apelación, le impidió cumplir con las prestaciones asumidas.

3.- Sobre la posible imputación a la vendedora del incumplimiento de la compradora

Constatado el incumplimiento por la compradora de las obligaciones asumidas en virtud del contrato privado de compraventa suscrito en fecha 22 de diciembre de 2021, corresponde ahora examinar si este incumplimiento de la compradora se encuentra condicionado por un supuesto incumplimiento previo de la vendedora.

Tal cuestión resulta determinante para dilucidar la imputación de la falta de otorgamiento de la escritura pública y del pago del precio pendiente, ya que, como se ha señalado, la conducta de la compradora constituye un incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

La compradora sostiene que su incumplimiento derivó de un supuesto incumplimiento previo de la vendedora, que le habría impedido cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato de compraventa. Señala, en concreto, dos aspectos. En primer lugar, que no se encontraba autorizado el visado necesario para la transmisión, debido a que la vivienda estaba sujeta al régimen de protección oficial. Y, en segundo lugar, que el contrato indicaba que la finca estaba libre de cargas, cuando en realidad se encontraba gravada con una hipoteca que debería haberse cancelado para que pudiera obtener la financiación necesaria para la compraventa.

3.1.- Obtención del visado público de la transmisión de la vivienda de protección oficial

Sostiene la parte apelada que la vivienda de autos estaba supeditada al régimen de protección oficial y por tanto para poderse autorizar su venta o transmisión era necesaria su autorización previa mediante visado expedido por el Departament d'Habitatge de la Generalitat de Catalunya, gestión que la vendedora no había llevado a cabo y que por tanto impedía la venta del inmueble.

Efectivamente el artículo 85 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda de Cataluña regula la obligatoriedad del visado de los actos y contratos de transmisión, incluida la compraventa, de las viviendas de protección oficial antes de otorgar el correspondiente documento público en los siguientes términos:

"1. Los actos y contratos de transmisión y cesión de uso de viviendas de protección oficial deben ser visados por el departamento competente en materia de vivienda antes de que se otorgue el correspondiente documento público, para comprobar que se ajustan a la legalidad; que los adquirentes o los ocupantes cumplen los requisitos generales de acceso, especialmente la inscripción en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial; que contienen las cláusulas de inserción obligatoria; que establecen la duración y modalidad de la calificación, y que el precio de venta, renta o canon se ajusta a las normas aplicables. En caso de transmisión, el visado debe otorgarse si previamente se han cumplido las formalidades establecidas por los artículos 87 a 91"

Este precepto, sin embargo, no atribuye de forma expresa y exclusiva la carga de solicitar dicho visado a una única de las partes contractuales. La exigencia de visado es un requisito administrativo cuyo cumplimiento afecta tanto al vendedor como al comprador, dado que ambos tienen interés legítimo en que la transmisión se formalice correctamente.

No se trata de una autorización de venta sino de un acto administrativo mediante el que se comprueba que el contrato de compraventa se ajusta a la legalidad.

Así lo indica la Agencia de l'Habitatge de Catalunya en su Nota informativa de 25 de mayo de 2022 aportada por la demandada como documento número 2 de su escrito de contestación, donde indica "per fer la transmissió d'aquest habitatge no cal autorització de venda per part d'aquesta Agència, només cal dur a visar el contracte privat de compravenda."

Y a continuación especifica los requisitos necesarios para el referido visado. En concreto indica que en el documento de petición de visado debe hacerse constar:

? "La identificació del número d'expedient de protección oficial i/o la data de la qualificació definitiva.

? Compromís del/s adquirent/s de:

? Destinar l'habitatge a domicili habitual i permanent.

? Ocupar l'habitatge en el termini de tres mesos des del seu lliurament."

No puede, por tanto, imputarse exclusivamente a la parte vendedora la responsabilidad de obtener el visado, ya que la parte compradora también tiene la obligación de colaborar en la obtención de la autorización necesaria para que la compraventa sea válida, máxime cuando en el documento de petición de visado se requiere un compromiso expreso de la parte compradora sobre el destino de la vivienda y su ocupación.

En el caso que nos ocupa, se pactó inicialmente como fecha para otorgamiento de escritura pública el 30 de marzo de 2022. Estando próxima la fecha de otorgamiento pactada, en fecha 15 de marzo de 2022 la vendedora remitió un burofax a los compradores requiriéndoles para que le indicaran día, hora y Notaría para la firma de la escritura (documento número 6 demanda)

La vendedora recibió un burofax del letrado Julián en fecha 22 de marzo de 2022 en el que le indicaba que actuaba siguiendo instrucciones expresas de los compradores. Que los mismos no podrían firmar la escritura de compraventa en la fecha pactada y le solicitaban reprogramarlo para el 12 de mayo de 2022, comprometiéndose a adelantarle 40.000 euros del importe total adeudado (documento número 7 demanda).

Los demandados niegan que el Sr. Julián actuase siguiendo sus instrucciones. Sin embargo, no han impugnado la autenticidad del documento ni solicitaron la testifical del Sr. Julián para preguntarle respecto al referido burofax, por lo que no han practicado prueba alguna tendente a desvirtuar la realidad que resulta del referido documento.

A mayor abundamiento, no consta que los demandados dieran otra respuesta al requerimiento cursado por la vendedora en fecha 15 de marzo de 2022. No consta que los demandados le indicaran que no podían firmar en la fecha convenida porque no contaban con el visado correspondiente, y ni tan siquiera consta que requiriesen a la actora para que llevara a cabo los trámites pertinentes al respecto.

Dado que en fecha 12 de mayo de 2022 tampoco se pudo llevar a cabo la firma de la escritura del contrato de compraventa, la vendedora remitió nuevamente un burofax a los demandados en fecha 29 de septiembre de 2022 requiriéndoles para fijar fecha y Notaría para la firma antes del 30 de octubre de 2022, con apercibimiento de resolución del contrato en caso de no atender el requerimiento (documento número 8 demanda).

Dicho burofax fue entregado a los demandados en fecha 30 de septiembre de 2022 (documento número 9 demanda) si bien los demandados no respondieron al mismo. Nada manifestaron sobre la ausencia de visado para la compraventa de la vivienda, ni se ofrecieron a otorgar el compromiso que el visado les requería.

Es evidente, pues, que la vendedora tuvo una actitud proactiva para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, requiriéndoles para la firma en la fecha inicialmente pactada, el 30 de marzo de 2022, aceptando una segunda fecha para el 12 de mayo de 2022 y ofreciendo como última fecha la firma antes del 30 de octubre de 2022. Ninguno de estos requerimientos fue atendido por los demandados, quienes en ningún momento pusieron de manifiesto la necesidad de atender trámites administrativos previos que impidiesen el otorgamiento de la escritura.

Por consiguiente, la Sala estima que la sentencia de instancia efectúa una correcta valoración de la prueba cuando concluye que la obtención del referido visado no fue un impedimento para que los compradores cumplieran la obligación asumida con el contrato de compraventa suscrito en fecha 22 de diciembre de 2021.

3.2.- Existencia de cargas en la finca

Los demandados en su recurso de apelación indican que a la parte vendedora le constaba desde un principio la existencia de cargas en relación con la finca objeto del contrato de compraventa si bien en el contrato se indicó que la finca se hallaba "libre de cargas".

Manifiestan que debido a la existencia de la carga que gravaba la finca no obtuvieron la financiación necesaria, lo que les impidió poder cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato suscrito.

Se trata de una alegación que no indicaron en su escrito de contestación a la demanda y que tampoco se fijó como hecho controvertido en la Audiencia Previa, por lo que escapa al ámbito del presente recurso de apelación que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 456.1 LEC centra su campo de actuación en "los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia".

Del mismo modo la jurisprudencia prohíbe la formulación de hechos nuevos en la apelación a tenor del principio "pendente apellatione, nihil innovetur", principio conforme a la cual, según establece la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de abril de 2022, "aunque el recurso de apelación permite al tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a la Audiencia Provincial a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia ( sentencia 436/2020, de 15 de julio , entre otras muchas). De modo que la segunda instancia se puede extender únicamente a lo que ha sido objeto de previa discusión ante el juzgado, como establece el art. 456.1 LEC , al normar que "[...] en virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia [...]".

En todo caso, y a mayor abundamiento, tampoco podría acogerse la pretensión de la parte demandada, en el sentido de que este supuesto incumplimiento de la parte vendedora le impidió cumplir las obligaciones asumidas con la firma del contrato privado de compraventa.

Como acredita la actora con el documento número 28 acompañado a su escrito de oposición al recurso de apelación, consistente en la Escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca, la carga hipotecaria fue totalmente cancelada en fecha 17 de marzo de 2022, con anterioridad a la fecha fijada para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Además, los compradores no han probado, siquiera sea indiciariamente, que no hubiesen podido obtener la financiación necesaria para la compraventa debido a la existencia de una carga hipotecaria en la finca de autos. Se trata de una manifestación gratuita carente de un mínimo soporte probatorio.

Por consiguiente, tampoco puede acogerse esta pretensión como fundamento para sustentar y justificar el incumplimiento por parte de los compradores de las obligaciones asumidas con la firma del contrato de compraventa.

Habiendo decaído los motivos esgrimidos por la parte demandada en su recurso de apelación, no pueden acogerse las pretensiones articuladas en el mismo, y por tanto procede su íntegra desestimación, debiendo confirmarse la sentencia de instancia sobre la base de la argumentación expuesta por esta Sala.

CUARTO.- Costas

La desestimación del recurso de apelación determina la imposición de costas procesales a la parte apelante de acuerdo con el artículo 398.1 de la LEC, en relación con el artículo 394.1 del mismo texto legal.

Por lo expuesto,