Sentencia Civil 289/2026 Audiencia Provincial Civil nº 3 de Tarragona, Rec. 967/2024 de 09 de abril del 2026

PRIMERO.- Resumen de antecedentes .

1.- Gran Arco Inversiones SL formuló demanda de juicio ordinario solicitando: " 1º) Que, por aplicación de la doctrina jurisprudencial relativa a la cláusula rebus sic stantibus, procede la modificación del contrato, de fecha 16 de diciembre de 2013, respecto de la relación arrendaticia en el sentido de :

DE LAS RENTAS DE 2021

A) Una condonación total de los meses en que el centro comercial este abierto pero la restauración no.

B) Una condonación del 70% de la renta de los meses en que este el centro comercial cerrado.

C) Un prorrateo de las cantidades adeudadas entre los meses pendientes de vigencia del contrato.

DE LAS RENTAS DE 2020

Dejar sin efecto el acuerdo de agosto de 2020 en lo que respecta a las rentas posteriores al mes de agosto de 2020, es decir septiembre, octubre, noviembre y diciembre. Aplicando las siguientes rebajas.

a. Una condonación total de los meses en que el centro comercial este abierto pero la restauración no.

b) Una condonación del 70% de la renta de los meses en que este el centro comercial cerrado.

c) Un prorrateo de las cantidades adeudadas entre los meses pendientes de vigencia del contrato.

2º) Que dicha reducción de la renta arrendaticia será aplicable desde la declaración de estado de excepción hasta la posibilidad de apertura de negocios de restauración en Cataluña, con la consiguiente devolución del exceso de renta cobrada durante la tramitación del presente procedimiento y dejando sin efecto el contrato firmado en 5 de agosto de 2020 en lo que refiera a rentas generadas anteriormente.

3º) Que se prorrogue la duración del contrato de arrendamiento un año y medio más de lo previsto por haberse perdido absolutamente ese periodo de explotación.

Todo ello, con imposición, en caso de oposición, de las costas generadas a la parte demandada."

Se expresaba en la demanda que en fecha 16 de diciembre de 2013 la actora celebró con la demandada un contrato de arrendamiento de local de negocio sito en un centro comercial conocido como PARC CENTRAL, por una duración de 5 años prorrogable por otros 5 años automáticamente si el arrendatario no denuncia el mismo.Se acordó, entre otras estipulaciones, la obligación a cargo del arrendatario de abonar una renta mensual que se configuraba en una parte variable y una parte mínima garantizada. La parte variable se configura en el 7% sobre la cifra de ventas realizada en el mes inmediatamente anterior. La renta mínima garantizada a partir del tercer año será de 4209,09 euros mensuales.

Por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, estableciéndose una serie de medidas de contención que ocasionó una paralización casi absoluta de la actividad económica en el país. En particular, de acuerdo con el art. 10.6 del citado Real Decreto 463/2020, la Orden SND/257/2020, de 19 de marzo, se suspendió la apertura al público de centros comerciales y en especial de los servicios de restauración ubicados en los centros Comerciales

En estas circunstancias, la pandemia del COVID-10 y las medidas adoptadas para hacer frente a la grave crisis sanitaria, económica y social generada, han dado lugar a una alteración de las circunstancias previstas cuando se celebró el contrato de arrendamiento, sobrevenida y totalmente imprevisible para los contratantes.

En tal sentido el centro comercial el 5 de agosto de 2020 realizó oferta en la que se ofrecieron las siguientes medidas:

A. Aplazamiento total de la renta de los meses de abril mayo y junio de 2020

B) Aplazamiento parcial en concreto del 60% de las rentas de julio a diciembre de 2020.

C) Un Fraccionamiento del importe aplazado incrementando las rentas a partir de los meses de enero hasta diciembre de 2022. En 2021 con un incremento del 7,5% sobre la renta mensual. En 2022 un incremento del 15% sobre la renta mensual.

D) Una bonificación parcial de la renta. El importe restante hasta el total del importe aplazado quedara bonificado y condonado a la finalización del contrato de arrendamiento siempre que se cumpla con la obligación de pago y haya cumplido con las condiciones previstas en contrato y acuerdos.

No obstante , desde que se firmó el documento en agosto de 2021 no era de prever el cierre total de los centros comerciales y en concreto de la restauración de esos centros.

En la actualidad la demandada adeuda la cantidad de 18.697,62 euros siendo imposible abonar renta alguna si no existen ingresos y estos no existen por ser imposible explotar la actividad.

Ante esta situación, a través de la presente demanda, se insta la modificación del contrato de arrendamiento celebrado en su día con la demandada, a través de la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus".

2.- Iberian Shopping Centres Holding SAU no contestó a la demanda compareciendo en el acto de la audiencia previa.

3.- La sentencia de instancia desestimó la demanda con imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia.Decisión de la Sala.

1.- Dedica el apelante el primer motivo del recurso a la desestimación de la prórroga del ejercicio de la opción de compra , y señala que se produce una contradicción y un error en la valoración de la prueba al ser un hecho notorio que tuvo que cerrar la actividad sin recibir ningún ingreso en dos años. Y por ello ,dice, que el mismo fundamento para reducir las rentas, que se aprecia por el Juzgador, es el que sirve para prorrogar un año el plazo previsto para la opción de compra.Es lógico, dice, pensar que ningún banco conceda un crédito a un restaurante en plena pandemia, es reconocido y claro que el restaurante estuvo cerrado durante la pandemia, sin ingresos. La inaplicación de los criterios indicados que sirven para dar la razón en un petitum hace difícil de entender que no se den en la siguiente petición que tiene la misma base.

Indica , que cuando se negoció la opción de compra se pensó que transcurrieran una serie de años para que el arrendador pudiera ejercitar la opción de compra, es decir, obtener los beneficios de los años de duración del contrato, y eso no pudo ocurrir por la misma circunstancia sobrevenida que estima la Sentencia para reducir la renta. El apelante no solicita la reducción del precio para ejercitar la opción de compra, sino la prórroga del aumento del plazo por afectar la pandemia a todo lo que debía permitir el ejercicio de dicha opción.

2.- El motivo del recurso es ajeno al proceso , pues ni se solicitó una prórroga para el ejercicio de una opción de compra, inexistente, ni la sentencia, reduce la renta .

3.- Se ocupa el segundo motivo del recurso de la renta , y denuncia nuevamente error en la valoración de la prueba .Expresa , que el Juzgado estima que no es aplicable reducción de renta alguna, ya que sostiene que no se ha probado la reducción de rentas durante la actividad. Pero es evidente, expresa el recurrente , que es notorio que durante esos años no pudo practicarse la actividad.Se prueba que el delibery no fue operativo por la declaración de un testigo que manifiestamente dijo que no se pudo hacer porque no era operativo. El cierre, señala, es un hecho notorio ,reconocido por la otra parte (que lo reconoció contractualmente) que la actividad se vio gravemente afectada por COVID y se ha acreditado con la prueba que la cuenta de explotación del centro comercial pese a estar cerrado presenta unos beneficios millonarios.La recurrente , dice, compareció al acto de juicio con las cuentas de explotación y el Juzgador estimó que no las aceptaba porque se tenían que aportar antes. Es el único caso conocido donde una actividad cerrada no ha tenido bonificación de renta y ello se hace con un error en la valoración de la prueba notoria . Con cierre no puede haber actividad ni ingresos. Eso se ha probado y se ha probado que los beneficios del arrendador fueron millonarios.

2.- Señalamos en nuestra sentencia de 2 de octubre de 2025, "4.- Sobre la cláusula rebus sic stantibus hemos dicho en nuestra sentencia de 10 de abril de 2025 : " La Sentencia del Tribunal Supremo de 18.07.2019 , ( ROJ:STS 2556/2019- Sentencia: 452/2019 Recurso: 2631/2016)destaca, por su parte, las condiciones que debe reunir la alteración de circunstancias para hacer operativa la cláusula " rebus" al establecer:

"2.1.- Como recuerda la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013 , aunque el Código Civil no regula un mecanismo que expresamente permita extinguir o modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles, doctrina y jurisprudencia recurren a la cláusula " rebus sic stantibus"[estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC , para solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato.

Según esta doctrina, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes.

Es condición necesaria para la aplicación de la regla " rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)".

Para que resulte por ello de aplicación la cláusula " rebus sic stantibus",es necesario acreditar en primer lugar la alteración de la base del contrato con fundamento en circunstancias radicalmente imprevisibles en el momento de su celebración. Es por ello que, si el cambio de circunstancias está dentro de los riesgos asignados en el contrato, ya sea por estar expresamente previsto en él o por derivar de su naturaleza, la alteración de circunstancias no producirá efecto alguno en la vida del contrato, es decir no dará lugar a la resolución o modificación de los términos pactados, debiendo atender los contratantes al principio "pacta sunt servanda".

Junto a lo anterior, la operativa de la cláusula " rebus" requiere que en relación al contrato, su finalidad económica resultare inalcanzable o que el cambio circunstancial destruya o prácticamente haga desaparecer el equilibrio o proporción entre las prestaciones de una y otra parte, no existiendo otro medio que permita subsanar el desequilibrio.

La alteración de las circunstancias además ha de causar un daño, esto es debe perjudicar gravemente a una de las partes, haciendo que el cumplimiento del contrato sea demasiado costoso desde el punto de vista económico o personal."

5.- Como razona la sentencia de la AP de Barcelona de 23 de febrero d 2024, " ... se considera innegable que la crisis sanitaria provocada por el COVID - 19 ha conllevado una crisis económica que ha afectado especialmente al sector de los servicios, entre los cuales se encuentra el de la hostelería, siendo este un hecho de notoriedad general y absoluta, de modo que la pandemia constituye una circunstancia sobrevenida e imprevisible que las partes no podían advertir al celebrar el contrato de arrendamiento y que no se encontraba implícita en los riesgos normales de un contrato; es un hecho de carácter objetivo, que las diferentes restricciones acordadas a causa de la pandemia han supuesto una alteración significativa de las circunstancias pues en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento ninguna de las partes podía prever, siquiera sospechar, que acaecería una pandemia mundial que llevaría al extremo de confinar a la población domiciliariamente y que causaría estragos y daría lugar a limitaciones y restricciones que en más o en menos, un año después, aún seguirían vigentes."

No cabe duda ,por tanto, de que la pandemia por el Covid-19 configura un suceso imprevisible que excede del riesgo normal inherente al contrato convenido entre las partes ya lo ha apreciado la jurisprudencia. La STS 535/2025 de 3 de abril , dice al respecto: "Lo que es obvio, es que la pandemia del COVID-19 generó una crisis sanitaria que el mundo moderno no había vivido hasta entonces, con una indiscutible repercusión negativa en la vida social. El legislador de emergencia se vio obligado a dictar un conjunto de normas para abordar tan excepcional situación, que alcanzó una magnitud desorbitada, con la finalidad de evitar la destrucción de empresas y empleos, inspiradas en principios de justicia distributiva acordes con el orden constitucional, toda vez que los instrumentos ordinarios del derecho privado encontraban dificultades para buscar las soluciones más adecuadas ante tan excepcional estado de las cosas."

6.- Ahora bien, la situación sanitaria no puede sustentar sin más la aplicación de la cláusula rebus, como parece señalar la recurrente, la cláusula " rebus" no es de aplicación general y automática, sino que es preciso contrastar que las circunstancias excepcionales e imprevisibles que propiciarían su aplicación han tenido incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate ( STS nº 64/2015 de 24 de febrero ).Por ello , aun cuando la pandemia supuso una alteración imprevisible no tenida en cuenta al contratar, ello no daría lugar a la aplicación inmediata de la cláusula rebus, por mucho que el R.D. 463/2020, acordara, en su art. 10.4 ,la suspensión de las actividades de hostelería y restauración.Se exige que el apelante que postula su aplicación acredite y justifique el nexo o relación causal de la situación sanitaria respecto de un significativo incremento del coste de su prestación, y ello no se da en el presente caso.

3.- La sentencia de instancia , plasma el acuerdo motivado por la oferta efectuada por la demandada de 5 de agosto de 2020, al que alude la demanda , con una bonificación total de los meses de abril ,mayo y junio de 2020 y parciales de junio a diciembre de 2020, sujeto al cumplimiento de lo pactado , y recoge del mismo modo que en fecha 27 de noviembre de 2020, la demandada remitió comunicación a la actora , aportada por esta como documento nº10 de la demanda ), aun cuando no se mencione en el texto de la demanda , por el que la tomaba nota de su petición de acogerse a lo dispuesto en el Decreto Ley 34/2020 de 20 de octubre de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, publicado el 22 de octubre de 2020 en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya.

Dicho Decreto Ley , derogada por Decreto Ley 5/2022, de 17 de mayo (DOGC 18/5/2022), fue declarado inconstitucional (art 2.1 a) y b)) por la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional nº 150/2022, de 29 de noviembre, en Cuestión de Inconstitucionalidad nº 5439/2021 (BOE 6/1/2023).

El citado Decreto Ley disponía , en sus artículos 1 y 2, que si como consecuencia de la pandemia de la COVID-19 se decretan por la autoridad competente medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales, en los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995 la parte arrendataria podrá requerir de la parte arrendadora, por burofax o de otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos; y que, en caso de que las partes no lleguen a un acuerdo por medio de negociación o mediación en el plazo de un mes a contar desde el requerimiento previsto en el artículo 1, se aplicarán las siguientes reglas:

a) En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse en un cincuenta por ciento respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión.

b) En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.

Y la arrendadora , como expresa la sentencia , se mostró conforme con su aplicación , manifestando que a partir de la recepción de la Comunicación de la Arrendataria, se aplicarían automáticamente y de manera excepcional las medidas previstas en el Decreto Ley 34/2020 mientras durara la medida de restricción o suspensión correspondiente sobre el Objeto, aplicándose mientras continúe en vigor la Resolución SLT/2983/2020 una bonificación del 50% en el pago de la renta y gastos asimilados a la renta del Objeto Arrendado. Y en caso de que cualquier Administración Pública aprobara una norma mediante la cual se permita la apertura del Objeto, el porcentaje de la bonificación recogido en la carta se ajustaría automáticamente de acuerdo con lo previsto en el Decreto Ley 34/2020.

Razonaba la sentencia de instancia , que cabe considerar que con independencia de haberse aplicado normas sobre la crisis , es posible es aplicar la cláusula rebus sic stantibus, si bien, matiza , que habrá que analizar si lo solicitado se encuentra dentro de los parámetros que impidan que la excesiva onerosidad consecuencia de la pandemia sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes y si se acredita que la alteración de las bases del negocio conlleva una adopción de medidas más contundentes que las adoptadas hasta ese momento y que en este caso pretende la actora.

Añadía la sentencia que para saber si se ha producido una alteración de la base del negocio respecto a lo que racionalmente se podía pretender es necesario analizar los ingresos obtenidos antes de la declaración del estado de alarma y los tenidos a partir de ese momento. Constando que la actora había aportado las cuentas de los ejercicios 2018 (documento n.º 3 adjunto a la demanda) y 2019 (documento n.º 4 adjunto a la demanda), así como el impuesto de sociedades de los ejercicios 2018 (documento n.º 8 adjunto a la demanda) y 2019 (documento n.º 9 adjunto a la demanda), sin embargo, no había aportado ninguna documentación, pese haber sido requerido para ello, que acreditara los ingresos obtenidos en los años 2020 y 2021. Entendía la sentencia , que la carga de la prueba del quebranto económico sufrido correspondía a la parte que lo alegaba, en este caso a la actora, sin que, en el presente caso, se hubiera acreditado al no aportar documentación alguna acreditativa de la situación económica en los años 2020 y 2021, ni se acompañaba pericial, ni cifra de ventas, ni impuesto de sociedades, ni balances. Rechazaba del mismo modo la sentencia que esa falta de prueba pudiera suplirse con la declaración de un antiguo trabajador, el Sr. Everardo, que declaró que era cierto que se intentó explotar el negocio por medio del servicio de delivery o comida a domicilio, aunque indicó que no salía a cuenta, sin que se hubiera podido constatar, expresaba la sentencia recurrida , esta última manifestación al no haberse aportado prueba documental acreditativa.

4.- Y esta Sala comparte plenamente tales conclusiones , y es que la actora, a quien correspondía la carga de la prueba , no ha logrado justificar nexo o relación causal entre la situación sanitaria y un significativo incremento del coste de su prestación. Existe una total ausencia de material probatorio que muestre el impacto de la pandemia en el negocio y los ingresos derivados del mismo. Los resultados del ejercicio fueron negativos, en el ejercicio 2018, - 5.999,70 euros, y de 4.240,62 euros en el ejercicio 2019. Conocemos por la declaración testifical que la actora pudo llevar a cabo el servicio de comida a domicilio , y así destaca la sentencia de instancia que la actividad de la hostelería se vio beneficiada por la normativa Covid-19 porque pudo continuar y desarrollar su negocio por medio del servicio de delivery o comida a domicilio , a lo que debemos añadir que no ha sido posible comparar los resultados económicos obtenidos en el año 2020 y 2021 con los de los ejercicios anteriores .No se ha probado por la demandante la frustración de la propia finalidad del contrato, que exigiría un análisis pormenorizado para determinar en qué grado se habría producido una ruptura o desequilibrio. Afirma el recurrente que compareció en el acto del juicio con las cuentas de explotación, que no fueron admitidas , y no debían serlo por razón de su extemporaneidad , sin que ni siquiera la recurrente haya combatido en el recurso su inadmisión por entenderla indebida .

5.-Se ampara exclusivamente el apelante en el hecho notorio del cierre de la actividad , sin embargo, como decimos, no basta con esta sola premisa para aplicar automáticamente la cláusula rebus sic stantibus.

La sentencia del TS 1891/2025 de 18 Dic. 2025, Rec. 3542/2023, en un supuesto el que el recurrente del mismo modo presuponía que la notoriedad de las consecuencias económicas de la pandemia conducía necesariamente a la estimación de sus pretensiones, y a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a un contrato de arrendamiento de local de negocio , señaló , que ese modo de razonar no era correcto. Expresaba la citada sentencia del TS , " En el caso que tenemos que juzgar, el razonamiento de la sentencia recurrida no desconoce los efectos extraordinarios derivados de la pandemia y sus consecuencias sociales y económicas en todos los sectores, y en concreto en el sector de la hostelería. También reconoce el impacto que las restricciones sobre horarios, aforos y movilidad que se aprobaron por las autoridades sanitarias tuvieron en la economía de los contratos.

El razonamiento de la sentencia tampoco es contrario a la idea de que ese impacto negativo era imprevisible cuando las partes formalizaron el contrato de arrendamiento y, por tanto, presupone que el riesgo no se asignó contractualmente a ninguna de las partes.

Desde este punto de vista, el razonamiento de la sentencia no excluye a priorique fuera posible una modificación del contrato de arrendamiento, en la medida en que no se trataría de aliviar los efectos de una reducción en la rentabilidad esperada por el arrendatario al contratar como consecuencia de una variación del sector, que sí sería un riesgo propio del arrendatario.

Del razonamiento de la sentencia no se desprende tampoco que, con independencia de la normativa de emergencia dictada por el legislador, que atendía a la incidencia de la pandemia sobre la actividad de hostelería globalmente considerada, pudiera, en un caso concreto, valorarse la aplicación de la doctrina rebus.

Pero, partiendo del principio de congruencia con lo pedido por el demandante ahora recurrente, que lo que ha solicitado es una reducción de la renta en atención al descenso de volumen de negocio, la sentencia ha descartado la aplicación al caso de la doctrina rebuspor entender que el actor no ha probado la concurrencia de las circunstancias exigibles para ello. En especial, por no haber acreditado el perjuicio económico sufrido como consecuencia de la pandemia y de las restricciones imperativamente impuestas por las autoridades sanitarias.

En especial, la sentencia toma en consideración las imprecisiones, contradicciones y errores de la documental aportada por el demandante, y de la que resulta que no se puede saber de qué situación económica se partía antes de la pandemia. Los errores y contradicciones de la documental llevan a la Audiencia a la conclusión de la falta de credibilidad o fiabilidad de los datos económicos aportados y a la imposibilidad de comparar los ingresos y pérdidas que se dicen sufridas por el recurrente durante el año 2020.

2.4. El recurrente no ha impugnado esta valoración de la sentencia porque presupone que la notoriedad de las consecuencias económicas de la pandemia conduce necesariamente a la estimación de sus pretensiones, pero este modo de razonar no es correcto.

Como acertadamente dice la Audiencia, la pandemia puede ser presupuesto previo justificativo de un cambio de circunstancias, pero no significa que no deba entrarse en cada caso concreto a valorar su incidencia real en la relación contractual de que se trate. También comparte la sala el criterio de que la excesiva onerosidad que debe resultar ha de ser relevante respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado, lo que se produce cuando resulte determinante para la frustración de la finalidad económica del contrato, o cuando represente una alteración significativa o ruptura de la relación del equivalencia de las contraprestaciones, lo que en el caso, en atención a la falta de fiabilidad de los datos económicos aportados, la sentencia recurrida, no ha podido valorar."

Y en el caso que abordamos no existen datos económicos para analizar el caso concreto, porque no se han aportado , y no podemos , como hemos dicho comparar cuales fueran los ingresos o pérdidas del negocio en los años 2020 y 2021, para así poder verificar el alcance de los mismos , y comprobar , teniendo en cuenta los datos de los ejercicios previos, si realmente , hubo pérdidas, menores ingresos y si estas fueron de tal magnitud, respecto de los de los ejercicios precedentes, que incrementaron de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato.

6.- Es más , la actora dejó de abonar la renta y ha continuado con la explotación del negocio , lo que evidencia la ausencia de propósito alguno de mantener el vínculo obligacional , siendo a todas luces inaceptable , una pretensión de prórroga de la duración del contrato , cuando como afirma la sentencia, superado el periodo de crisis pandémica , se continúa sin pagar renta y ocupando el local . Prórroga además, que se pretendía en la demanda , por la inversión realizada , habiéndose , se decía , perdido un año y medio de contrato y de periodo de amortización , afirmación que de nuevo se presentaba como carente absoluta de prueba.

7.-Por último, y respecto a la alegación del recurrente relativa a que el demandado obtuvo beneficios, millonarios, según dice, ninguna incidencia presenta , la alteración de la base del contrato con fundamento en circunstancias radicalmente imprevisibles en el momento de su celebración, que posibilitan la aplicación de la cláusula , y la modificación de las condiciones del contrato debe contemplarse desde la perspectiva del contratante que pretende su aplicación , en conexidad con aquellas circunstancias imprevisibles que alega, y que nada tienen que ver con que el resultado económico global de la contraparte .

El recurso, por tanto, se desestima.

TERCERO.- Régimen de costas .

Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer al apelante las costas de esta alzada ( art.-398 LEC).

PRIMERO.- Resumen de antecedentes .

1.- Gran Arco Inversiones SL formuló demanda de juicio ordinario solicitando: " 1º) Que, por aplicación de la doctrina jurisprudencial relativa a la cláusula rebus sic stantibus, procede la modificación del contrato, de fecha 16 de diciembre de 2013, respecto de la relación arrendaticia en el sentido de :

DE LAS RENTAS DE 2021

A) Una condonación total de los meses en que el centro comercial este abierto pero la restauración no.

B) Una condonación del 70% de la renta de los meses en que este el centro comercial cerrado.

C) Un prorrateo de las cantidades adeudadas entre los meses pendientes de vigencia del contrato.

DE LAS RENTAS DE 2020

Dejar sin efecto el acuerdo de agosto de 2020 en lo que respecta a las rentas posteriores al mes de agosto de 2020, es decir septiembre, octubre, noviembre y diciembre. Aplicando las siguientes rebajas.

a. Una condonación total de los meses en que el centro comercial este abierto pero la restauración no.

b) Una condonación del 70% de la renta de los meses en que este el centro comercial cerrado.

c) Un prorrateo de las cantidades adeudadas entre los meses pendientes de vigencia del contrato.

2º) Que dicha reducción de la renta arrendaticia será aplicable desde la declaración de estado de excepción hasta la posibilidad de apertura de negocios de restauración en Cataluña, con la consiguiente devolución del exceso de renta cobrada durante la tramitación del presente procedimiento y dejando sin efecto el contrato firmado en 5 de agosto de 2020 en lo que refiera a rentas generadas anteriormente.

3º) Que se prorrogue la duración del contrato de arrendamiento un año y medio más de lo previsto por haberse perdido absolutamente ese periodo de explotación.

Todo ello, con imposición, en caso de oposición, de las costas generadas a la parte demandada."

Se expresaba en la demanda que en fecha 16 de diciembre de 2013 la actora celebró con la demandada un contrato de arrendamiento de local de negocio sito en un centro comercial conocido como PARC CENTRAL, por una duración de 5 años prorrogable por otros 5 años automáticamente si el arrendatario no denuncia el mismo.Se acordó, entre otras estipulaciones, la obligación a cargo del arrendatario de abonar una renta mensual que se configuraba en una parte variable y una parte mínima garantizada. La parte variable se configura en el 7% sobre la cifra de ventas realizada en el mes inmediatamente anterior. La renta mínima garantizada a partir del tercer año será de 4209,09 euros mensuales.

Por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, estableciéndose una serie de medidas de contención que ocasionó una paralización casi absoluta de la actividad económica en el país. En particular, de acuerdo con el art. 10.6 del citado Real Decreto 463/2020, la Orden SND/257/2020, de 19 de marzo, se suspendió la apertura al público de centros comerciales y en especial de los servicios de restauración ubicados en los centros Comerciales

En estas circunstancias, la pandemia del COVID-10 y las medidas adoptadas para hacer frente a la grave crisis sanitaria, económica y social generada, han dado lugar a una alteración de las circunstancias previstas cuando se celebró el contrato de arrendamiento, sobrevenida y totalmente imprevisible para los contratantes.

En tal sentido el centro comercial el 5 de agosto de 2020 realizó oferta en la que se ofrecieron las siguientes medidas:

A. Aplazamiento total de la renta de los meses de abril mayo y junio de 2020

B) Aplazamiento parcial en concreto del 60% de las rentas de julio a diciembre de 2020.

C) Un Fraccionamiento del importe aplazado incrementando las rentas a partir de los meses de enero hasta diciembre de 2022. En 2021 con un incremento del 7,5% sobre la renta mensual. En 2022 un incremento del 15% sobre la renta mensual.

D) Una bonificación parcial de la renta. El importe restante hasta el total del importe aplazado quedara bonificado y condonado a la finalización del contrato de arrendamiento siempre que se cumpla con la obligación de pago y haya cumplido con las condiciones previstas en contrato y acuerdos.

No obstante , desde que se firmó el documento en agosto de 2021 no era de prever el cierre total de los centros comerciales y en concreto de la restauración de esos centros.

En la actualidad la demandada adeuda la cantidad de 18.697,62 euros siendo imposible abonar renta alguna si no existen ingresos y estos no existen por ser imposible explotar la actividad.

Ante esta situación, a través de la presente demanda, se insta la modificación del contrato de arrendamiento celebrado en su día con la demandada, a través de la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus".

2.- Iberian Shopping Centres Holding SAU no contestó a la demanda compareciendo en el acto de la audiencia previa.

3.- La sentencia de instancia desestimó la demanda con imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia.Decisión de la Sala.

1.- Dedica el apelante el primer motivo del recurso a la desestimación de la prórroga del ejercicio de la opción de compra , y señala que se produce una contradicción y un error en la valoración de la prueba al ser un hecho notorio que tuvo que cerrar la actividad sin recibir ningún ingreso en dos años. Y por ello ,dice, que el mismo fundamento para reducir las rentas, que se aprecia por el Juzgador, es el que sirve para prorrogar un año el plazo previsto para la opción de compra.Es lógico, dice, pensar que ningún banco conceda un crédito a un restaurante en plena pandemia, es reconocido y claro que el restaurante estuvo cerrado durante la pandemia, sin ingresos. La inaplicación de los criterios indicados que sirven para dar la razón en un petitum hace difícil de entender que no se den en la siguiente petición que tiene la misma base.

Indica , que cuando se negoció la opción de compra se pensó que transcurrieran una serie de años para que el arrendador pudiera ejercitar la opción de compra, es decir, obtener los beneficios de los años de duración del contrato, y eso no pudo ocurrir por la misma circunstancia sobrevenida que estima la Sentencia para reducir la renta. El apelante no solicita la reducción del precio para ejercitar la opción de compra, sino la prórroga del aumento del plazo por afectar la pandemia a todo lo que debía permitir el ejercicio de dicha opción.

2.- El motivo del recurso es ajeno al proceso , pues ni se solicitó una prórroga para el ejercicio de una opción de compra, inexistente, ni la sentencia, reduce la renta .

3.- Se ocupa el segundo motivo del recurso de la renta , y denuncia nuevamente error en la valoración de la prueba .Expresa , que el Juzgado estima que no es aplicable reducción de renta alguna, ya que sostiene que no se ha probado la reducción de rentas durante la actividad. Pero es evidente, expresa el recurrente , que es notorio que durante esos años no pudo practicarse la actividad.Se prueba que el delibery no fue operativo por la declaración de un testigo que manifiestamente dijo que no se pudo hacer porque no era operativo. El cierre, señala, es un hecho notorio ,reconocido por la otra parte (que lo reconoció contractualmente) que la actividad se vio gravemente afectada por COVID y se ha acreditado con la prueba que la cuenta de explotación del centro comercial pese a estar cerrado presenta unos beneficios millonarios.La recurrente , dice, compareció al acto de juicio con las cuentas de explotación y el Juzgador estimó que no las aceptaba porque se tenían que aportar antes. Es el único caso conocido donde una actividad cerrada no ha tenido bonificación de renta y ello se hace con un error en la valoración de la prueba notoria . Con cierre no puede haber actividad ni ingresos. Eso se ha probado y se ha probado que los beneficios del arrendador fueron millonarios.

2.- Señalamos en nuestra sentencia de 2 de octubre de 2025, "4.- Sobre la cláusula rebus sic stantibus hemos dicho en nuestra sentencia de 10 de abril de 2025 : " La Sentencia del Tribunal Supremo de 18.07.2019 , ( ROJ:STS 2556/2019- Sentencia: 452/2019 Recurso: 2631/2016)destaca, por su parte, las condiciones que debe reunir la alteración de circunstancias para hacer operativa la cláusula " rebus" al establecer:

"2.1.- Como recuerda la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013 , aunque el Código Civil no regula un mecanismo que expresamente permita extinguir o modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles, doctrina y jurisprudencia recurren a la cláusula " rebus sic stantibus"[estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC , para solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato.

Según esta doctrina, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes.

Es condición necesaria para la aplicación de la regla " rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)".

Para que resulte por ello de aplicación la cláusula " rebus sic stantibus",es necesario acreditar en primer lugar la alteración de la base del contrato con fundamento en circunstancias radicalmente imprevisibles en el momento de su celebración. Es por ello que, si el cambio de circunstancias está dentro de los riesgos asignados en el contrato, ya sea por estar expresamente previsto en él o por derivar de su naturaleza, la alteración de circunstancias no producirá efecto alguno en la vida del contrato, es decir no dará lugar a la resolución o modificación de los términos pactados, debiendo atender los contratantes al principio "pacta sunt servanda".

Junto a lo anterior, la operativa de la cláusula " rebus" requiere que en relación al contrato, su finalidad económica resultare inalcanzable o que el cambio circunstancial destruya o prácticamente haga desaparecer el equilibrio o proporción entre las prestaciones de una y otra parte, no existiendo otro medio que permita subsanar el desequilibrio.

La alteración de las circunstancias además ha de causar un daño, esto es debe perjudicar gravemente a una de las partes, haciendo que el cumplimiento del contrato sea demasiado costoso desde el punto de vista económico o personal."

5.- Como razona la sentencia de la AP de Barcelona de 23 de febrero d 2024, " ... se considera innegable que la crisis sanitaria provocada por el COVID - 19 ha conllevado una crisis económica que ha afectado especialmente al sector de los servicios, entre los cuales se encuentra el de la hostelería, siendo este un hecho de notoriedad general y absoluta, de modo que la pandemia constituye una circunstancia sobrevenida e imprevisible que las partes no podían advertir al celebrar el contrato de arrendamiento y que no se encontraba implícita en los riesgos normales de un contrato; es un hecho de carácter objetivo, que las diferentes restricciones acordadas a causa de la pandemia han supuesto una alteración significativa de las circunstancias pues en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento ninguna de las partes podía prever, siquiera sospechar, que acaecería una pandemia mundial que llevaría al extremo de confinar a la población domiciliariamente y que causaría estragos y daría lugar a limitaciones y restricciones que en más o en menos, un año después, aún seguirían vigentes."

No cabe duda ,por tanto, de que la pandemia por el Covid-19 configura un suceso imprevisible que excede del riesgo normal inherente al contrato convenido entre las partes ya lo ha apreciado la jurisprudencia. La STS 535/2025 de 3 de abril , dice al respecto: "Lo que es obvio, es que la pandemia del COVID-19 generó una crisis sanitaria que el mundo moderno no había vivido hasta entonces, con una indiscutible repercusión negativa en la vida social. El legislador de emergencia se vio obligado a dictar un conjunto de normas para abordar tan excepcional situación, que alcanzó una magnitud desorbitada, con la finalidad de evitar la destrucción de empresas y empleos, inspiradas en principios de justicia distributiva acordes con el orden constitucional, toda vez que los instrumentos ordinarios del derecho privado encontraban dificultades para buscar las soluciones más adecuadas ante tan excepcional estado de las cosas."

6.- Ahora bien, la situación sanitaria no puede sustentar sin más la aplicación de la cláusula rebus, como parece señalar la recurrente, la cláusula " rebus" no es de aplicación general y automática, sino que es preciso contrastar que las circunstancias excepcionales e imprevisibles que propiciarían su aplicación han tenido incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate ( STS nº 64/2015 de 24 de febrero ).Por ello , aun cuando la pandemia supuso una alteración imprevisible no tenida en cuenta al contratar, ello no daría lugar a la aplicación inmediata de la cláusula rebus, por mucho que el R.D. 463/2020, acordara, en su art. 10.4 ,la suspensión de las actividades de hostelería y restauración.Se exige que el apelante que postula su aplicación acredite y justifique el nexo o relación causal de la situación sanitaria respecto de un significativo incremento del coste de su prestación, y ello no se da en el presente caso.

3.- La sentencia de instancia , plasma el acuerdo motivado por la oferta efectuada por la demandada de 5 de agosto de 2020, al que alude la demanda , con una bonificación total de los meses de abril ,mayo y junio de 2020 y parciales de junio a diciembre de 2020, sujeto al cumplimiento de lo pactado , y recoge del mismo modo que en fecha 27 de noviembre de 2020, la demandada remitió comunicación a la actora , aportada por esta como documento nº10 de la demanda ), aun cuando no se mencione en el texto de la demanda , por el que la tomaba nota de su petición de acogerse a lo dispuesto en el Decreto Ley 34/2020 de 20 de octubre de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, publicado el 22 de octubre de 2020 en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya.

Dicho Decreto Ley , derogada por Decreto Ley 5/2022, de 17 de mayo (DOGC 18/5/2022), fue declarado inconstitucional (art 2.1 a) y b)) por la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional nº 150/2022, de 29 de noviembre, en Cuestión de Inconstitucionalidad nº 5439/2021 (BOE 6/1/2023).

El citado Decreto Ley disponía , en sus artículos 1 y 2, que si como consecuencia de la pandemia de la COVID-19 se decretan por la autoridad competente medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales, en los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995 la parte arrendataria podrá requerir de la parte arrendadora, por burofax o de otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos; y que, en caso de que las partes no lleguen a un acuerdo por medio de negociación o mediación en el plazo de un mes a contar desde el requerimiento previsto en el artículo 1, se aplicarán las siguientes reglas:

a) En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse en un cincuenta por ciento respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión.

b) En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.

Y la arrendadora , como expresa la sentencia , se mostró conforme con su aplicación , manifestando que a partir de la recepción de la Comunicación de la Arrendataria, se aplicarían automáticamente y de manera excepcional las medidas previstas en el Decreto Ley 34/2020 mientras durara la medida de restricción o suspensión correspondiente sobre el Objeto, aplicándose mientras continúe en vigor la Resolución SLT/2983/2020 una bonificación del 50% en el pago de la renta y gastos asimilados a la renta del Objeto Arrendado. Y en caso de que cualquier Administración Pública aprobara una norma mediante la cual se permita la apertura del Objeto, el porcentaje de la bonificación recogido en la carta se ajustaría automáticamente de acuerdo con lo previsto en el Decreto Ley 34/2020.

Razonaba la sentencia de instancia , que cabe considerar que con independencia de haberse aplicado normas sobre la crisis , es posible es aplicar la cláusula rebus sic stantibus, si bien, matiza , que habrá que analizar si lo solicitado se encuentra dentro de los parámetros que impidan que la excesiva onerosidad consecuencia de la pandemia sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes y si se acredita que la alteración de las bases del negocio conlleva una adopción de medidas más contundentes que las adoptadas hasta ese momento y que en este caso pretende la actora.

Añadía la sentencia que para saber si se ha producido una alteración de la base del negocio respecto a lo que racionalmente se podía pretender es necesario analizar los ingresos obtenidos antes de la declaración del estado de alarma y los tenidos a partir de ese momento. Constando que la actora había aportado las cuentas de los ejercicios 2018 (documento n.º 3 adjunto a la demanda) y 2019 (documento n.º 4 adjunto a la demanda), así como el impuesto de sociedades de los ejercicios 2018 (documento n.º 8 adjunto a la demanda) y 2019 (documento n.º 9 adjunto a la demanda), sin embargo, no había aportado ninguna documentación, pese haber sido requerido para ello, que acreditara los ingresos obtenidos en los años 2020 y 2021. Entendía la sentencia , que la carga de la prueba del quebranto económico sufrido correspondía a la parte que lo alegaba, en este caso a la actora, sin que, en el presente caso, se hubiera acreditado al no aportar documentación alguna acreditativa de la situación económica en los años 2020 y 2021, ni se acompañaba pericial, ni cifra de ventas, ni impuesto de sociedades, ni balances. Rechazaba del mismo modo la sentencia que esa falta de prueba pudiera suplirse con la declaración de un antiguo trabajador, el Sr. Everardo, que declaró que era cierto que se intentó explotar el negocio por medio del servicio de delivery o comida a domicilio, aunque indicó que no salía a cuenta, sin que se hubiera podido constatar, expresaba la sentencia recurrida , esta última manifestación al no haberse aportado prueba documental acreditativa.

4.- Y esta Sala comparte plenamente tales conclusiones , y es que la actora, a quien correspondía la carga de la prueba , no ha logrado justificar nexo o relación causal entre la situación sanitaria y un significativo incremento del coste de su prestación. Existe una total ausencia de material probatorio que muestre el impacto de la pandemia en el negocio y los ingresos derivados del mismo. Los resultados del ejercicio fueron negativos, en el ejercicio 2018, - 5.999,70 euros, y de 4.240,62 euros en el ejercicio 2019. Conocemos por la declaración testifical que la actora pudo llevar a cabo el servicio de comida a domicilio , y así destaca la sentencia de instancia que la actividad de la hostelería se vio beneficiada por la normativa Covid-19 porque pudo continuar y desarrollar su negocio por medio del servicio de delivery o comida a domicilio , a lo que debemos añadir que no ha sido posible comparar los resultados económicos obtenidos en el año 2020 y 2021 con los de los ejercicios anteriores .No se ha probado por la demandante la frustración de la propia finalidad del contrato, que exigiría un análisis pormenorizado para determinar en qué grado se habría producido una ruptura o desequilibrio. Afirma el recurrente que compareció en el acto del juicio con las cuentas de explotación, que no fueron admitidas , y no debían serlo por razón de su extemporaneidad , sin que ni siquiera la recurrente haya combatido en el recurso su inadmisión por entenderla indebida .

5.-Se ampara exclusivamente el apelante en el hecho notorio del cierre de la actividad , sin embargo, como decimos, no basta con esta sola premisa para aplicar automáticamente la cláusula rebus sic stantibus.

La sentencia del TS 1891/2025 de 18 Dic. 2025, Rec. 3542/2023, en un supuesto el que el recurrente del mismo modo presuponía que la notoriedad de las consecuencias económicas de la pandemia conducía necesariamente a la estimación de sus pretensiones, y a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a un contrato de arrendamiento de local de negocio , señaló , que ese modo de razonar no era correcto. Expresaba la citada sentencia del TS , " En el caso que tenemos que juzgar, el razonamiento de la sentencia recurrida no desconoce los efectos extraordinarios derivados de la pandemia y sus consecuencias sociales y económicas en todos los sectores, y en concreto en el sector de la hostelería. También reconoce el impacto que las restricciones sobre horarios, aforos y movilidad que se aprobaron por las autoridades sanitarias tuvieron en la economía de los contratos.

El razonamiento de la sentencia tampoco es contrario a la idea de que ese impacto negativo era imprevisible cuando las partes formalizaron el contrato de arrendamiento y, por tanto, presupone que el riesgo no se asignó contractualmente a ninguna de las partes.

Desde este punto de vista, el razonamiento de la sentencia no excluye a priorique fuera posible una modificación del contrato de arrendamiento, en la medida en que no se trataría de aliviar los efectos de una reducción en la rentabilidad esperada por el arrendatario al contratar como consecuencia de una variación del sector, que sí sería un riesgo propio del arrendatario.

Del razonamiento de la sentencia no se desprende tampoco que, con independencia de la normativa de emergencia dictada por el legislador, que atendía a la incidencia de la pandemia sobre la actividad de hostelería globalmente considerada, pudiera, en un caso concreto, valorarse la aplicación de la doctrina rebus.

Pero, partiendo del principio de congruencia con lo pedido por el demandante ahora recurrente, que lo que ha solicitado es una reducción de la renta en atención al descenso de volumen de negocio, la sentencia ha descartado la aplicación al caso de la doctrina rebuspor entender que el actor no ha probado la concurrencia de las circunstancias exigibles para ello. En especial, por no haber acreditado el perjuicio económico sufrido como consecuencia de la pandemia y de las restricciones imperativamente impuestas por las autoridades sanitarias.

En especial, la sentencia toma en consideración las imprecisiones, contradicciones y errores de la documental aportada por el demandante, y de la que resulta que no se puede saber de qué situación económica se partía antes de la pandemia. Los errores y contradicciones de la documental llevan a la Audiencia a la conclusión de la falta de credibilidad o fiabilidad de los datos económicos aportados y a la imposibilidad de comparar los ingresos y pérdidas que se dicen sufridas por el recurrente durante el año 2020.

2.4. El recurrente no ha impugnado esta valoración de la sentencia porque presupone que la notoriedad de las consecuencias económicas de la pandemia conduce necesariamente a la estimación de sus pretensiones, pero este modo de razonar no es correcto.

Como acertadamente dice la Audiencia, la pandemia puede ser presupuesto previo justificativo de un cambio de circunstancias, pero no significa que no deba entrarse en cada caso concreto a valorar su incidencia real en la relación contractual de que se trate. También comparte la sala el criterio de que la excesiva onerosidad que debe resultar ha de ser relevante respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado, lo que se produce cuando resulte determinante para la frustración de la finalidad económica del contrato, o cuando represente una alteración significativa o ruptura de la relación del equivalencia de las contraprestaciones, lo que en el caso, en atención a la falta de fiabilidad de los datos económicos aportados, la sentencia recurrida, no ha podido valorar."

Y en el caso que abordamos no existen datos económicos para analizar el caso concreto, porque no se han aportado , y no podemos , como hemos dicho comparar cuales fueran los ingresos o pérdidas del negocio en los años 2020 y 2021, para así poder verificar el alcance de los mismos , y comprobar , teniendo en cuenta los datos de los ejercicios previos, si realmente , hubo pérdidas, menores ingresos y si estas fueron de tal magnitud, respecto de los de los ejercicios precedentes, que incrementaron de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato.

6.- Es más , la actora dejó de abonar la renta y ha continuado con la explotación del negocio , lo que evidencia la ausencia de propósito alguno de mantener el vínculo obligacional , siendo a todas luces inaceptable , una pretensión de prórroga de la duración del contrato , cuando como afirma la sentencia, superado el periodo de crisis pandémica , se continúa sin pagar renta y ocupando el local . Prórroga además, que se pretendía en la demanda , por la inversión realizada , habiéndose , se decía , perdido un año y medio de contrato y de periodo de amortización , afirmación que de nuevo se presentaba como carente absoluta de prueba.

7.-Por último, y respecto a la alegación del recurrente relativa a que el demandado obtuvo beneficios, millonarios, según dice, ninguna incidencia presenta , la alteración de la base del contrato con fundamento en circunstancias radicalmente imprevisibles en el momento de su celebración, que posibilitan la aplicación de la cláusula , y la modificación de las condiciones del contrato debe contemplarse desde la perspectiva del contratante que pretende su aplicación , en conexidad con aquellas circunstancias imprevisibles que alega, y que nada tienen que ver con que el resultado económico global de la contraparte .

El recurso, por tanto, se desestima.

TERCERO.- Régimen de costas .

Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer al apelante las costas de esta alzada ( art.-398 LEC).

PRIMERO.- Resumen de antecedentes .

1.- Gran Arco Inversiones SL formuló demanda de juicio ordinario solicitando: " 1º) Que, por aplicación de la doctrina jurisprudencial relativa a la cláusula rebus sic stantibus, procede la modificación del contrato, de fecha 16 de diciembre de 2013, respecto de la relación arrendaticia en el sentido de :

DE LAS RENTAS DE 2021

A) Una condonación total de los meses en que el centro comercial este abierto pero la restauración no.

B) Una condonación del 70% de la renta de los meses en que este el centro comercial cerrado.

C) Un prorrateo de las cantidades adeudadas entre los meses pendientes de vigencia del contrato.

DE LAS RENTAS DE 2020

Dejar sin efecto el acuerdo de agosto de 2020 en lo que respecta a las rentas posteriores al mes de agosto de 2020, es decir septiembre, octubre, noviembre y diciembre. Aplicando las siguientes rebajas.

a. Una condonación total de los meses en que el centro comercial este abierto pero la restauración no.

b) Una condonación del 70% de la renta de los meses en que este el centro comercial cerrado.

c) Un prorrateo de las cantidades adeudadas entre los meses pendientes de vigencia del contrato.

2º) Que dicha reducción de la renta arrendaticia será aplicable desde la declaración de estado de excepción hasta la posibilidad de apertura de negocios de restauración en Cataluña, con la consiguiente devolución del exceso de renta cobrada durante la tramitación del presente procedimiento y dejando sin efecto el contrato firmado en 5 de agosto de 2020 en lo que refiera a rentas generadas anteriormente.

3º) Que se prorrogue la duración del contrato de arrendamiento un año y medio más de lo previsto por haberse perdido absolutamente ese periodo de explotación.

Todo ello, con imposición, en caso de oposición, de las costas generadas a la parte demandada."

Se expresaba en la demanda que en fecha 16 de diciembre de 2013 la actora celebró con la demandada un contrato de arrendamiento de local de negocio sito en un centro comercial conocido como PARC CENTRAL, por una duración de 5 años prorrogable por otros 5 años automáticamente si el arrendatario no denuncia el mismo.Se acordó, entre otras estipulaciones, la obligación a cargo del arrendatario de abonar una renta mensual que se configuraba en una parte variable y una parte mínima garantizada. La parte variable se configura en el 7% sobre la cifra de ventas realizada en el mes inmediatamente anterior. La renta mínima garantizada a partir del tercer año será de 4209,09 euros mensuales.

Por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, estableciéndose una serie de medidas de contención que ocasionó una paralización casi absoluta de la actividad económica en el país. En particular, de acuerdo con el art. 10.6 del citado Real Decreto 463/2020, la Orden SND/257/2020, de 19 de marzo, se suspendió la apertura al público de centros comerciales y en especial de los servicios de restauración ubicados en los centros Comerciales

En estas circunstancias, la pandemia del COVID-10 y las medidas adoptadas para hacer frente a la grave crisis sanitaria, económica y social generada, han dado lugar a una alteración de las circunstancias previstas cuando se celebró el contrato de arrendamiento, sobrevenida y totalmente imprevisible para los contratantes.

En tal sentido el centro comercial el 5 de agosto de 2020 realizó oferta en la que se ofrecieron las siguientes medidas:

A. Aplazamiento total de la renta de los meses de abril mayo y junio de 2020

B) Aplazamiento parcial en concreto del 60% de las rentas de julio a diciembre de 2020.

C) Un Fraccionamiento del importe aplazado incrementando las rentas a partir de los meses de enero hasta diciembre de 2022. En 2021 con un incremento del 7,5% sobre la renta mensual. En 2022 un incremento del 15% sobre la renta mensual.

D) Una bonificación parcial de la renta. El importe restante hasta el total del importe aplazado quedara bonificado y condonado a la finalización del contrato de arrendamiento siempre que se cumpla con la obligación de pago y haya cumplido con las condiciones previstas en contrato y acuerdos.

No obstante , desde que se firmó el documento en agosto de 2021 no era de prever el cierre total de los centros comerciales y en concreto de la restauración de esos centros.

En la actualidad la demandada adeuda la cantidad de 18.697,62 euros siendo imposible abonar renta alguna si no existen ingresos y estos no existen por ser imposible explotar la actividad.

Ante esta situación, a través de la presente demanda, se insta la modificación del contrato de arrendamiento celebrado en su día con la demandada, a través de la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus".

2.- Iberian Shopping Centres Holding SAU no contestó a la demanda compareciendo en el acto de la audiencia previa.

3.- La sentencia de instancia desestimó la demanda con imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia.Decisión de la Sala.

1.- Dedica el apelante el primer motivo del recurso a la desestimación de la prórroga del ejercicio de la opción de compra , y señala que se produce una contradicción y un error en la valoración de la prueba al ser un hecho notorio que tuvo que cerrar la actividad sin recibir ningún ingreso en dos años. Y por ello ,dice, que el mismo fundamento para reducir las rentas, que se aprecia por el Juzgador, es el que sirve para prorrogar un año el plazo previsto para la opción de compra.Es lógico, dice, pensar que ningún banco conceda un crédito a un restaurante en plena pandemia, es reconocido y claro que el restaurante estuvo cerrado durante la pandemia, sin ingresos. La inaplicación de los criterios indicados que sirven para dar la razón en un petitum hace difícil de entender que no se den en la siguiente petición que tiene la misma base.

Indica , que cuando se negoció la opción de compra se pensó que transcurrieran una serie de años para que el arrendador pudiera ejercitar la opción de compra, es decir, obtener los beneficios de los años de duración del contrato, y eso no pudo ocurrir por la misma circunstancia sobrevenida que estima la Sentencia para reducir la renta. El apelante no solicita la reducción del precio para ejercitar la opción de compra, sino la prórroga del aumento del plazo por afectar la pandemia a todo lo que debía permitir el ejercicio de dicha opción.

2.- El motivo del recurso es ajeno al proceso , pues ni se solicitó una prórroga para el ejercicio de una opción de compra, inexistente, ni la sentencia, reduce la renta .

3.- Se ocupa el segundo motivo del recurso de la renta , y denuncia nuevamente error en la valoración de la prueba .Expresa , que el Juzgado estima que no es aplicable reducción de renta alguna, ya que sostiene que no se ha probado la reducción de rentas durante la actividad. Pero es evidente, expresa el recurrente , que es notorio que durante esos años no pudo practicarse la actividad.Se prueba que el delibery no fue operativo por la declaración de un testigo que manifiestamente dijo que no se pudo hacer porque no era operativo. El cierre, señala, es un hecho notorio ,reconocido por la otra parte (que lo reconoció contractualmente) que la actividad se vio gravemente afectada por COVID y se ha acreditado con la prueba que la cuenta de explotación del centro comercial pese a estar cerrado presenta unos beneficios millonarios.La recurrente , dice, compareció al acto de juicio con las cuentas de explotación y el Juzgador estimó que no las aceptaba porque se tenían que aportar antes. Es el único caso conocido donde una actividad cerrada no ha tenido bonificación de renta y ello se hace con un error en la valoración de la prueba notoria . Con cierre no puede haber actividad ni ingresos. Eso se ha probado y se ha probado que los beneficios del arrendador fueron millonarios.

2.- Señalamos en nuestra sentencia de 2 de octubre de 2025, "4.- Sobre la cláusula rebus sic stantibus hemos dicho en nuestra sentencia de 10 de abril de 2025 : " La Sentencia del Tribunal Supremo de 18.07.2019 , ( ROJ:STS 2556/2019- Sentencia: 452/2019 Recurso: 2631/2016)destaca, por su parte, las condiciones que debe reunir la alteración de circunstancias para hacer operativa la cláusula " rebus" al establecer:

"2.1.- Como recuerda la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013 , aunque el Código Civil no regula un mecanismo que expresamente permita extinguir o modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles, doctrina y jurisprudencia recurren a la cláusula " rebus sic stantibus"[estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC , para solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato.

Según esta doctrina, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes.

Es condición necesaria para la aplicación de la regla " rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)".

Para que resulte por ello de aplicación la cláusula " rebus sic stantibus",es necesario acreditar en primer lugar la alteración de la base del contrato con fundamento en circunstancias radicalmente imprevisibles en el momento de su celebración. Es por ello que, si el cambio de circunstancias está dentro de los riesgos asignados en el contrato, ya sea por estar expresamente previsto en él o por derivar de su naturaleza, la alteración de circunstancias no producirá efecto alguno en la vida del contrato, es decir no dará lugar a la resolución o modificación de los términos pactados, debiendo atender los contratantes al principio "pacta sunt servanda".

Junto a lo anterior, la operativa de la cláusula " rebus" requiere que en relación al contrato, su finalidad económica resultare inalcanzable o que el cambio circunstancial destruya o prácticamente haga desaparecer el equilibrio o proporción entre las prestaciones de una y otra parte, no existiendo otro medio que permita subsanar el desequilibrio.

La alteración de las circunstancias además ha de causar un daño, esto es debe perjudicar gravemente a una de las partes, haciendo que el cumplimiento del contrato sea demasiado costoso desde el punto de vista económico o personal."

5.- Como razona la sentencia de la AP de Barcelona de 23 de febrero d 2024, " ... se considera innegable que la crisis sanitaria provocada por el COVID - 19 ha conllevado una crisis económica que ha afectado especialmente al sector de los servicios, entre los cuales se encuentra el de la hostelería, siendo este un hecho de notoriedad general y absoluta, de modo que la pandemia constituye una circunstancia sobrevenida e imprevisible que las partes no podían advertir al celebrar el contrato de arrendamiento y que no se encontraba implícita en los riesgos normales de un contrato; es un hecho de carácter objetivo, que las diferentes restricciones acordadas a causa de la pandemia han supuesto una alteración significativa de las circunstancias pues en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento ninguna de las partes podía prever, siquiera sospechar, que acaecería una pandemia mundial que llevaría al extremo de confinar a la población domiciliariamente y que causaría estragos y daría lugar a limitaciones y restricciones que en más o en menos, un año después, aún seguirían vigentes."

No cabe duda ,por tanto, de que la pandemia por el Covid-19 configura un suceso imprevisible que excede del riesgo normal inherente al contrato convenido entre las partes ya lo ha apreciado la jurisprudencia. La STS 535/2025 de 3 de abril , dice al respecto: "Lo que es obvio, es que la pandemia del COVID-19 generó una crisis sanitaria que el mundo moderno no había vivido hasta entonces, con una indiscutible repercusión negativa en la vida social. El legislador de emergencia se vio obligado a dictar un conjunto de normas para abordar tan excepcional situación, que alcanzó una magnitud desorbitada, con la finalidad de evitar la destrucción de empresas y empleos, inspiradas en principios de justicia distributiva acordes con el orden constitucional, toda vez que los instrumentos ordinarios del derecho privado encontraban dificultades para buscar las soluciones más adecuadas ante tan excepcional estado de las cosas."

6.- Ahora bien, la situación sanitaria no puede sustentar sin más la aplicación de la cláusula rebus, como parece señalar la recurrente, la cláusula " rebus" no es de aplicación general y automática, sino que es preciso contrastar que las circunstancias excepcionales e imprevisibles que propiciarían su aplicación han tenido incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate ( STS nº 64/2015 de 24 de febrero ).Por ello , aun cuando la pandemia supuso una alteración imprevisible no tenida en cuenta al contratar, ello no daría lugar a la aplicación inmediata de la cláusula rebus, por mucho que el R.D. 463/2020, acordara, en su art. 10.4 ,la suspensión de las actividades de hostelería y restauración.Se exige que el apelante que postula su aplicación acredite y justifique el nexo o relación causal de la situación sanitaria respecto de un significativo incremento del coste de su prestación, y ello no se da en el presente caso.

3.- La sentencia de instancia , plasma el acuerdo motivado por la oferta efectuada por la demandada de 5 de agosto de 2020, al que alude la demanda , con una bonificación total de los meses de abril ,mayo y junio de 2020 y parciales de junio a diciembre de 2020, sujeto al cumplimiento de lo pactado , y recoge del mismo modo que en fecha 27 de noviembre de 2020, la demandada remitió comunicación a la actora , aportada por esta como documento nº10 de la demanda ), aun cuando no se mencione en el texto de la demanda , por el que la tomaba nota de su petición de acogerse a lo dispuesto en el Decreto Ley 34/2020 de 20 de octubre de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, publicado el 22 de octubre de 2020 en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya.

Dicho Decreto Ley , derogada por Decreto Ley 5/2022, de 17 de mayo (DOGC 18/5/2022), fue declarado inconstitucional (art 2.1 a) y b)) por la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional nº 150/2022, de 29 de noviembre, en Cuestión de Inconstitucionalidad nº 5439/2021 (BOE 6/1/2023).

El citado Decreto Ley disponía , en sus artículos 1 y 2, que si como consecuencia de la pandemia de la COVID-19 se decretan por la autoridad competente medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales, en los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995 la parte arrendataria podrá requerir de la parte arrendadora, por burofax o de otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos; y que, en caso de que las partes no lleguen a un acuerdo por medio de negociación o mediación en el plazo de un mes a contar desde el requerimiento previsto en el artículo 1, se aplicarán las siguientes reglas:

a) En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse en un cincuenta por ciento respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión.

b) En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.

Y la arrendadora , como expresa la sentencia , se mostró conforme con su aplicación , manifestando que a partir de la recepción de la Comunicación de la Arrendataria, se aplicarían automáticamente y de manera excepcional las medidas previstas en el Decreto Ley 34/2020 mientras durara la medida de restricción o suspensión correspondiente sobre el Objeto, aplicándose mientras continúe en vigor la Resolución SLT/2983/2020 una bonificación del 50% en el pago de la renta y gastos asimilados a la renta del Objeto Arrendado. Y en caso de que cualquier Administración Pública aprobara una norma mediante la cual se permita la apertura del Objeto, el porcentaje de la bonificación recogido en la carta se ajustaría automáticamente de acuerdo con lo previsto en el Decreto Ley 34/2020.

Razonaba la sentencia de instancia , que cabe considerar que con independencia de haberse aplicado normas sobre la crisis , es posible es aplicar la cláusula rebus sic stantibus, si bien, matiza , que habrá que analizar si lo solicitado se encuentra dentro de los parámetros que impidan que la excesiva onerosidad consecuencia de la pandemia sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes y si se acredita que la alteración de las bases del negocio conlleva una adopción de medidas más contundentes que las adoptadas hasta ese momento y que en este caso pretende la actora.

Añadía la sentencia que para saber si se ha producido una alteración de la base del negocio respecto a lo que racionalmente se podía pretender es necesario analizar los ingresos obtenidos antes de la declaración del estado de alarma y los tenidos a partir de ese momento. Constando que la actora había aportado las cuentas de los ejercicios 2018 (documento n.º 3 adjunto a la demanda) y 2019 (documento n.º 4 adjunto a la demanda), así como el impuesto de sociedades de los ejercicios 2018 (documento n.º 8 adjunto a la demanda) y 2019 (documento n.º 9 adjunto a la demanda), sin embargo, no había aportado ninguna documentación, pese haber sido requerido para ello, que acreditara los ingresos obtenidos en los años 2020 y 2021. Entendía la sentencia , que la carga de la prueba del quebranto económico sufrido correspondía a la parte que lo alegaba, en este caso a la actora, sin que, en el presente caso, se hubiera acreditado al no aportar documentación alguna acreditativa de la situación económica en los años 2020 y 2021, ni se acompañaba pericial, ni cifra de ventas, ni impuesto de sociedades, ni balances. Rechazaba del mismo modo la sentencia que esa falta de prueba pudiera suplirse con la declaración de un antiguo trabajador, el Sr. Everardo, que declaró que era cierto que se intentó explotar el negocio por medio del servicio de delivery o comida a domicilio, aunque indicó que no salía a cuenta, sin que se hubiera podido constatar, expresaba la sentencia recurrida , esta última manifestación al no haberse aportado prueba documental acreditativa.

4.- Y esta Sala comparte plenamente tales conclusiones , y es que la actora, a quien correspondía la carga de la prueba , no ha logrado justificar nexo o relación causal entre la situación sanitaria y un significativo incremento del coste de su prestación. Existe una total ausencia de material probatorio que muestre el impacto de la pandemia en el negocio y los ingresos derivados del mismo. Los resultados del ejercicio fueron negativos, en el ejercicio 2018, - 5.999,70 euros, y de 4.240,62 euros en el ejercicio 2019. Conocemos por la declaración testifical que la actora pudo llevar a cabo el servicio de comida a domicilio , y así destaca la sentencia de instancia que la actividad de la hostelería se vio beneficiada por la normativa Covid-19 porque pudo continuar y desarrollar su negocio por medio del servicio de delivery o comida a domicilio , a lo que debemos añadir que no ha sido posible comparar los resultados económicos obtenidos en el año 2020 y 2021 con los de los ejercicios anteriores .No se ha probado por la demandante la frustración de la propia finalidad del contrato, que exigiría un análisis pormenorizado para determinar en qué grado se habría producido una ruptura o desequilibrio. Afirma el recurrente que compareció en el acto del juicio con las cuentas de explotación, que no fueron admitidas , y no debían serlo por razón de su extemporaneidad , sin que ni siquiera la recurrente haya combatido en el recurso su inadmisión por entenderla indebida .

5.-Se ampara exclusivamente el apelante en el hecho notorio del cierre de la actividad , sin embargo, como decimos, no basta con esta sola premisa para aplicar automáticamente la cláusula rebus sic stantibus.

La sentencia del TS 1891/2025 de 18 Dic. 2025, Rec. 3542/2023, en un supuesto el que el recurrente del mismo modo presuponía que la notoriedad de las consecuencias económicas de la pandemia conducía necesariamente a la estimación de sus pretensiones, y a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a un contrato de arrendamiento de local de negocio , señaló , que ese modo de razonar no era correcto. Expresaba la citada sentencia del TS , " En el caso que tenemos que juzgar, el razonamiento de la sentencia recurrida no desconoce los efectos extraordinarios derivados de la pandemia y sus consecuencias sociales y económicas en todos los sectores, y en concreto en el sector de la hostelería. También reconoce el impacto que las restricciones sobre horarios, aforos y movilidad que se aprobaron por las autoridades sanitarias tuvieron en la economía de los contratos.

El razonamiento de la sentencia tampoco es contrario a la idea de que ese impacto negativo era imprevisible cuando las partes formalizaron el contrato de arrendamiento y, por tanto, presupone que el riesgo no se asignó contractualmente a ninguna de las partes.

Desde este punto de vista, el razonamiento de la sentencia no excluye a priorique fuera posible una modificación del contrato de arrendamiento, en la medida en que no se trataría de aliviar los efectos de una reducción en la rentabilidad esperada por el arrendatario al contratar como consecuencia de una variación del sector, que sí sería un riesgo propio del arrendatario.

Del razonamiento de la sentencia no se desprende tampoco que, con independencia de la normativa de emergencia dictada por el legislador, que atendía a la incidencia de la pandemia sobre la actividad de hostelería globalmente considerada, pudiera, en un caso concreto, valorarse la aplicación de la doctrina rebus.

Pero, partiendo del principio de congruencia con lo pedido por el demandante ahora recurrente, que lo que ha solicitado es una reducción de la renta en atención al descenso de volumen de negocio, la sentencia ha descartado la aplicación al caso de la doctrina rebuspor entender que el actor no ha probado la concurrencia de las circunstancias exigibles para ello. En especial, por no haber acreditado el perjuicio económico sufrido como consecuencia de la pandemia y de las restricciones imperativamente impuestas por las autoridades sanitarias.

En especial, la sentencia toma en consideración las imprecisiones, contradicciones y errores de la documental aportada por el demandante, y de la que resulta que no se puede saber de qué situación económica se partía antes de la pandemia. Los errores y contradicciones de la documental llevan a la Audiencia a la conclusión de la falta de credibilidad o fiabilidad de los datos económicos aportados y a la imposibilidad de comparar los ingresos y pérdidas que se dicen sufridas por el recurrente durante el año 2020.

2.4. El recurrente no ha impugnado esta valoración de la sentencia porque presupone que la notoriedad de las consecuencias económicas de la pandemia conduce necesariamente a la estimación de sus pretensiones, pero este modo de razonar no es correcto.

Como acertadamente dice la Audiencia, la pandemia puede ser presupuesto previo justificativo de un cambio de circunstancias, pero no significa que no deba entrarse en cada caso concreto a valorar su incidencia real en la relación contractual de que se trate. También comparte la sala el criterio de que la excesiva onerosidad que debe resultar ha de ser relevante respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado, lo que se produce cuando resulte determinante para la frustración de la finalidad económica del contrato, o cuando represente una alteración significativa o ruptura de la relación del equivalencia de las contraprestaciones, lo que en el caso, en atención a la falta de fiabilidad de los datos económicos aportados, la sentencia recurrida, no ha podido valorar."

Y en el caso que abordamos no existen datos económicos para analizar el caso concreto, porque no se han aportado , y no podemos , como hemos dicho comparar cuales fueran los ingresos o pérdidas del negocio en los años 2020 y 2021, para así poder verificar el alcance de los mismos , y comprobar , teniendo en cuenta los datos de los ejercicios previos, si realmente , hubo pérdidas, menores ingresos y si estas fueron de tal magnitud, respecto de los de los ejercicios precedentes, que incrementaron de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato.

6.- Es más , la actora dejó de abonar la renta y ha continuado con la explotación del negocio , lo que evidencia la ausencia de propósito alguno de mantener el vínculo obligacional , siendo a todas luces inaceptable , una pretensión de prórroga de la duración del contrato , cuando como afirma la sentencia, superado el periodo de crisis pandémica , se continúa sin pagar renta y ocupando el local . Prórroga además, que se pretendía en la demanda , por la inversión realizada , habiéndose , se decía , perdido un año y medio de contrato y de periodo de amortización , afirmación que de nuevo se presentaba como carente absoluta de prueba.

7.-Por último, y respecto a la alegación del recurrente relativa a que el demandado obtuvo beneficios, millonarios, según dice, ninguna incidencia presenta , la alteración de la base del contrato con fundamento en circunstancias radicalmente imprevisibles en el momento de su celebración, que posibilitan la aplicación de la cláusula , y la modificación de las condiciones del contrato debe contemplarse desde la perspectiva del contratante que pretende su aplicación , en conexidad con aquellas circunstancias imprevisibles que alega, y que nada tienen que ver con que el resultado económico global de la contraparte .

El recurso, por tanto, se desestima.

TERCERO.- Régimen de costas .

Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer al apelante las costas de esta alzada ( art.-398 LEC).