Sentencia Civil 175/2026 Audiencia Provincial Civil nº 3 de Valladolid, Rec. 794/2025 de 27 de marzo del 2026

PRIMERO.- Planteamiento y antecedentes.D. Leopoldo y Dª Adela interpusieron demanda de juicio ordinario contra sus antiguos inquilinos, D. Julián y Dª Manuela, formulando reclamación de responsabilidad por daños en la vivienda arrendada, alegando que, tras haber ocupado la vivienda en alquiler entre los años 2018 y 2021, los inquilinos la devolvieron en un estado muy deteriorado, con múltiples daños en interior, exterior, mobiliario y jardín, atribuidos a un mal uso, negligencia y falta de mantenimiento. Como consecuencia de ello, se reclamaban los gastos ya asumidos por los propietarios, concretamente las facturas por reparaciones vinculadas a atascos, humedad y otros siniestros; la poda del seto exterior por abandono del mantenimiento; los gastos de suministros no abonados y el traslado de muebles que los inquilinos dejaron en el sótano.

Asimismo, se reclamaban pérdidas económicas por rentas dejadas de percibir por no poder alquilar la vivienda debido a su mal estado, el pago de informes periciales de arquitecto e ingeniero, una compensación por lucro cesante mensual hasta que se reparasen los daños o, subsidiariamente, una indemnización por daños morales.

En virtud de todo ello se solicitaba que los demandados fueran condenados a ejecutar a su costa todas las reparaciones necesarias descritas en el informe pericial (casi 100.000 € estimados), así como a reponer y reparar el jardín y vegetación (unos 7.000 €).

D. Julián y Dª Manuela se opusieron íntegramente a la demanda señalando que la vivienda era antigua y estaba sin mantenimiento, construida en 1997, por lo que llevaba más de veinte años sin un mantenimiento adecuado, ya que los propietarios vivían en DIRECCION000 y apenas usaban el inmueble. Los problemas (humedades, fallos estructurales, desprendimientos, electrodomésticos averiados...) se debían exclusivamente al paso del tiempo y a la falta de reparaciones del propietario, no a un mal uso del inquilino. Por otro lado, se argumentaba que los siniestros y daños no fueron causados por ellos, rechazando cualquier responsabilidad en el atasco de 2018, indicando que ocurrió antes de instalarse y por defectos previos. La lavadora quemada, caída de plaquetas, las humedades o las filtraciones, se atribuían a la antigüedad de las instalaciones. Negaban el mal estado del jardín o del riego, señalando que estaba correcto cuando vivían allí y que el deterioro ocurrió tras meses de abandono por parte del propietario.

Por otro lado, se impugnaban los inventarios, negando que el aportado por la propiedad fuese entregado en su día (carece de firma y fecha), así como los peritajes, por falta de fecha de las fotos, por no constar visitas reales en 2021 y no conocer el perito el estado inicial de la vivienda.

Se rechazaban todas las reclamaciones económicas, que se entendían improcedentes, pues nada estaba probado, añadiendo que muchos conceptos estaban prescritos y que pretendían cargarles el coste de una "reforma integral" de una vivienda antigua. Por todo ello solicitaban la desestimación total de la demanda

El Juzgado de Primera Instancia 12 de Valladolid dictó sentencia el día 26 de mayo de 2025 en el juicio ordinario 617/2024, aclarada por auto de 9 de junio, estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Leopoldo y Dª Adela, condenando a D. Julián y Dª Manuela a reparar, en la forma señalada por el informe del perito D. Evelio, los daños en esa resolución indicados: manchas y deterioros en el toldo de la terraza; los que se ubicaban en: el borde del bocel de los peldaños de la escalera de planta baja a primera y en la escalera de madera del vestíbulo; en la parte inferior de la puerta de la cocina de salida al jardín, así como los rayones en la parte inferior y a media altura de la puerta del salón de salida al jardín y los daños en la esquina de la tapa de la caja de la persiana; la falta de una barra de colgar en el armario del dormitorio principal; la falta en el cuarto de baño del dormitorio principal de la manivela de la persiana, la falta del bombín del buzón en la entrada; los rayones y golpes en la mesa de madera de la bodega; la falta de una cortina en el dormitorio de planta baja y otra del salón; el cableado eléctrico arrancado en el salón y un dormitorio, a la altura del rodapié; la falta del marco y tapa de un enchufe del salón; la falta de dos ruedas del radiador eléctrico de aceite; la falta de barras de los toalleros de dos baños; los agujeros en el lienzo de uno de los cuadros originales y la rotura del cristal de otro de los cuadros; la falta de 25 bombillas de lámparas de techo y de apliques de pared; el cableado de iluminación del jardín cortado; y las cuerdas del tendedero enredadas y destensadas en ambos extremos. Todo ello sin hacer pronunciamiento en costas.

SEGUNDO.- Recurso de apelación.D. Leopoldo y Dª Adela interpusieron recurso de apelación contra esa sentencia, alegando, en primer lugar, la indefensión, pues la parte demandada renunció de forma sorpresiva al interrogatorio de los demandantes -prueba previamente admitida-, lo que generó indefensión y constituye, según la recurrente, un acto de fraude procesal y falta de buena fe.

En segundo lugar, se impugnó la valoración de múltiples daños por entender que se incurrió en error al analizar la causa del atasco de 2018, al igual que al examinar los daños por humedades, moho y deterioro del sótano, vinculados a la falta de ventilación y al indebido almacenamiento de muebles. También se entendía errónea la valoración al restar relevancia a los daños en baldosas, fachadas, suelos interiores, parqué, pintura, armarios y mobiliario, pues fueron causados por mal uso o negligencia de los inquilinos, y al no apreciar responsabilidad de los arrendatarios en el grave deterioro del jardín.

Por ello, se solicitaba que la revocación de la sentencia reconociendo los daños reclamados por las facturas por reparaciones (atasco, mudanza, consumos, etc.); los honorarios del perito arquitecto; la indemnización por pérdida de rentas (34.800 €) y por lucro cesante hasta que la vivienda pudiera volver a alquilarse.

En base a ello se solicita la condena a los arrendatarios a reparar todos los daños detallados en la pericial y el reconocimiento de pérdidas económicas por la imposibilidad de arrendar la vivienda, con imposición de costas a los demandados.

Admitido a trámite el recurso de apelación interpuesto, se dio traslado del mismo a la parte apelada, que dentro del plazo concedido presentó escrito de alegaciones en el que interesó la confirmación de la resolución dictada en primera instancia.

TERCERO.- Infracción de normas o garantías procesales.En el primer motivo de recurso se alega la vulneración de normas procesales derivada de la sorpresiva renuncia a la declaración de los demandantes, pese a haberse inicialmente solicitado la prueba de interrogatorio de parte.

Cualquier infracción que al respecto hubiera podido cometerse debe ser analizada planteando en esta segunda instancia la práctica de aquellos medios de prueba que fueron indebidamente rechazados o que no fueron practicados.

En este sentido, hemos de remitirnos al auto dictado por este tribunal el 13 de noviembre de 2025, que devino firme, de forma que no puede admitirse que se haya incurrido en vulneración alguna de normas procesales en el juzgado, ni que tampoco procediera la práctica de nuevos medios probatorios en esta segunda instancia. Por ello, debe rechazarse este primer motivo de recurso.

CUARTO.- Error en la valoración de prueba por desperfectos en la vivienda.El segundo motivo incluido en el escrito presentado por la parte apelante se centró en la existencia de errores en la valoración de prueba al haberse rechazado en la resolución dictada en primera instancia la reclamación derivada de diversos desperfectos contenida en su escrito de demanda.

Para una mayor claridad en el análisis deberá abordarse individualmente cada reclamación, por lo que seguidamente se examinarán las partidas rechazadas en la resolución apelada y que son objeto de impugnación en el escrito de recurso.

1.- Reclamación económica por el "atasco".En relación con la reclamación formulada por el atasco producido en una tubería del jardín en el mes de octubre del año 2018, se concluía en la sentencia que no sólo se consideraba dudoso que se pudiese imputar a los arrendatarios, cuando apenas llevaban residiendo un mes, sino que tampoco se justificaban las causas por las que pudiera haberse producido, pero que apuntaban a un posible descalzamiento, en el que ninguna responsabilidad tendrían los demandados.

Frente a esa argumentación, la parte apelante destaca en su recurso de que se apunta como mera posibilidad al descalzamiento a una distancia de 2,5 metros, pero que en todo caso estaría relacionado con la existencia de fugas de aguas residuales, en las que existía una responsabilidad directa de la parte demandada, tratándose de una familia con cuatro hijos menores y una cuidadora. En definitiva, nunca habían existido problemas con los desagües, por lo que podía presumirse la responsabilidad de los demandados por esos daños.

Comparte este tribunal íntegramente la argumentación contenida en la sentencia, pues no existe la más mínima evidencia objetiva de que tuvieran algún tipo de participación en las causas de ese atasco. El recurrente apunta a una mera posibilidad relacionada con el descalzamiento, considerando que el solo hecho de que se tratase de una familia numerosa justifica en sí mismo que, apenas un mes después, habían ya tenido comportamientos que pudieran haber incidido en ese daño. Se trata de una valoración unilateral, carente del más mínimo sustento probatorio, pese a corresponder a la parte demandante la prueba sobre ese hecho, por lo que no puede entenderse que exista error alguno en la valoración probatoria de la sentencia impugnada.

2.- Humedades en sótano, muebles, colchones y canapés.Por lo que se refiere a las humedades existentes en el sótano y los muebles deteriorados como consecuencia de ello, señalaba la sentencia que los propios documentos del escrito de contestación acreditaban que esa circunstancia se había puesto en conocimiento de la parte demandante sin que, pese a ello, se procediera a retirar esos muebles, por lo que no podía imputarse a la parte demandada responsabilidad alguna en tales hechos.

En el escrito de recurso se impugna la argumentación de la sentencia, que apuntaba a los documentos 4 y 5 de la contestación, pues el primero nada tenía que ver con esos hechos, mientras que el segundo se refería a habitaciones de la planta baja, junto a la cocina, o al dormitorio de la planta primera. Por ello, se concluía que no existía ningún tipo de comunicación sobre la presencia de humedades en el sótano, con los perjuicios que de todo ello se estaban derivando.

Lo cierto es que en esta reclamación se incorporan dos aspectos totalmente diferenciados. Por un lado, la propia reparación de las humedades existentes; y, por otro lado, los desperfectos existentes en diversos enseres. En relación con el primero de los aspectos mencionados, ni una sola prueba justificaba que las humedades estuvieran relacionadas con algún tipo de actuación por parte de los demandados. Independientemente de las manifestaciones efectuadas por cada uno de ellos en las conversaciones de WhatsApp incorporadas en el documento número cinco, cualquier responsabilidad de la parte demandada pasaría por la acreditación de que esas humedades tenían su origen en algún tipo de actuación o negligencia por parte de los demandados en el uso del inmueble, lo que en ningún caso se ha acreditado.

Por otro lado, en cuanto a los muebles dañados, pretende la demandante responsabilizar de esos desperfectos a la demandada cuando, por un lado, como ya se ha indicado, no existe justificación de que esas humedades estuvieran relacionadas con una actuación por su parte, y , por otro, no existe la más mínima evidencia de que depositarlos allí respondiera a una actuación unilateral y desconocida para la parte demandante. En definitiva, no existe tampoco error en la valoración de prueba en este punto, considerando este tribunal que el juzgado rechazó acertadamente esta reclamación contenida en el escrito de demanda.

3.- Baldosas de exterior.Por lo que se refiere a las baldosas de exterior, pese a señalarse en la sentencia que el defecto de impermeabilización y su conexión con el desagüe provocaba las filtraciones que generaron que se despegasen las baldosas, al igual que podían haber incidido los años transcurridos a la intemperie o, en su caso, una caída accidental de algún objeto, la parte apelante argumenta que cualquier caída accidental sería igualmente reprochable a la parte demandada y que la exposición a la intemperie podría justificar los daños localizados en determinadas baldosas, pero no en las restantes. Por último, en el supuesto de que se hubiesen despegado, no se había producido ningún tipo de aviso por parte de los arrendatarios a fin de que pudiera ser reparado por la aseguradora.

Pese a lo argumentado por la parte apelante, lo cierto es que en la sentencia se apunta a que esos daños podían tener origen diverso, incluso una caída accidental, al margen de la propia obsolescencia de los materiales, sin que se afirme que así haya sucedido, sino que, correspondiendo a la parte demandante la prueba de los hechos sobre los que fundamentaba su pretensión, no existía un conjunto de pruebas suficientes que acreditasen el origen de esos daños.

Comparte este tribunal ese criterio, pues, de ser accidental por caída de otros elementos, en modo alguno se ha constatado que respondiera a actos imputables a la parte demandada. En cualquier caso, no queda determinado el origen y, por tanto, no puede responsabilizarse a la parte demandada en los términos pretendidos en el escrito de demanda.

4.- Suciedad en fachadas.En cuanto a la suciedad existente en las fachadas por falta de gárgolas, la sentencia entendió que en el informe pericial de don Evelio se afirmaba que el origen podía estar localizado en la falta de cuatro tramos de canalón y la ausencia de gárgola en el extremo izquierdo del tejado, así como en el desnivel del canalón sobre la terraza en la fachada posterior, sin que se hubiese justificado que los demandados hubieran tenido participación alguna en esos hechos, pues bien podían existir antes de que entrasen a ocupar la vivienda. Por tanto, sin justificación probatoria que vincule una actuación de los demandados con esas deficiencias, la responsabilidad quedó limitada a la reparación del toldo.

Frente a esa argumentación la parte apelante señaló que los arrendatarios habían sido poseedores de la finca sin que hubiesen informado a la propiedad a fin de dar parte al seguro, por lo que se reiteraba su responsabilidad por esos hechos.

Sin embargo, no consta en qué momento se produjeron esos daños, ni tampoco que los demandados hubieran tenido algún tipo de intervención o responsabilidad en que existieran. Por tanto, no se les puede responsabilizar de esa reparación y tampoco de no haber informado a la parte demandante, puesto que ni se conoce desde cuándo existieron esos daños, ni consta tampoco que la parte demandada fuera consciente de ello en algún momento durante el tiempo en que residió en el inmueble, pues bien pudiera pensarse que se trataba de defectos preexistentes, que ya estaban presentes cuando ocuparon la vivienda y que en modo alguno se sintieran en la necesidad de informar al respecto a la propiedad.

Nuevamente nos encontramos con una absoluta ausencia de pruebas que justifica que se rechazase ese concepto en la sentencia, sin que se aprecie error alguno en la valoración de prueba.

5.- Baldosas de interior.La sentencia de primera instancia vuelve a incidir en este punto en que los daños podían haberse producido incluso de forma accidental, al margen de su propio deterioro por el transcurso del tiempo, sin que se pudiera responsabilizar en modo alguno a la parte demandada.

En el escrito de recurso se manifiesta que las baldosas de interior no estaban a la intemperie y que, de haber existido siete baldosas deterioradas cuando se firmó el contrato de arrendamiento, así se hubiera puesto de manifiesto en fechas inmediatamente posteriores a la toma de posesión. De este modo, aunque fuera de forma accidental, serían responsables de los daños ocasionados, ya que en ningún momento se puso de manifiesto la existencia de un siniestro.

Hemos de remitirnos a las consideraciones ya expuestas al considerar que no se ha cometido error alguno en la valoración probatoria, puesto que no existe evidencia probatoria, ni de que esos daños aparecieran de forma sobrevenida cuando los demandados ya ocupaban el inmueble, ni cuál es el origen, puesto que, independientemente de que no estén a la intemperie, se trataba de pavimentos de mucha antigüedad sin que se haya constatado la intervención de la parte demandada en el origen de tales daños, que bien pudieran responder al lógico y normal deterioro por uso de una vivienda de esa antigüedad.

6.- Daños en parqué.Argumenta la sentencia en este sentido que el informe pericial de don Evelio atribuía los daños al desgaste por la presión de los apoyos de la cama, así como a la presencia de manchas negras por roce de algún mueble, que era compatible con un deterioro por el uso ordinario, siendo frecuente que el parqué se dañase en esos puntos, por lo que no cabía responsabilizar por tales daños a la parte demandada.

Frente a esa argumentación, alega la parte apelante que esos daños no se habían producido en veintiún años, y que vinieron a aparecer en los tres escasos años que ocuparon la vivienda, sin que nada se hubiera objetado al respecto cuando el contrato fue firmado.

Ni una sola prueba acredita el estado del parqué cuando se ocupó la vivienda y, al igual que en otros puntos, pretende responsabilizarse de la prueba de esa circunstancia a la parte demandada. Debe recordarse que la carga probatoria corresponde a la parte actora, quien debe acreditar que el estado de la vivienda cuando fue ocupada por los demandados y que los daños responden a una actuación por parte de éstos, así como que su origen excede de lo que podría considerarse deterioro normal por uso de una vivienda.

Frente a ello, se argumenta repetidamente que ninguna reserva u objeción se hizo al respecto y que, por tanto, todos los daños que se han apreciado son responsabilidad de la parte demandada. Más bien al contrario, tras veintiún años de ocupación de la vivienda, es evidente que ha tenido que producirse un deterioro por uso, como en cualquier otro inmueble, de modo que deberá ser la parte demandante quien acredite la situación preexistente y, de ese modo, justificar una alteración en el estado de la vivienda que directamente apunte a una responsabilidad de la de parte demandada por esos hechos.

Nada se ha probado al respecto, por lo que en modo alguno se aprecia un error en la valoración probatoria.

7.- Daños en pinturas, desperfectos en pasillos y humedades y condensaciones.En relación con estos daños, señala la sentencia que su origen se localiza en un fallo de la impermeabilización, que no podía atribuirse a una actuación por parte de los demandados. Asimismo, en cuanto a los desperfectos por rozaduras en los pasillos, se entendía que podían atribuirse al uso ordinario. El hecho de que se tenga que volver a pintar tras haberse ocupado la vivienda durante un período prolongado, en modo alguno puede vincularse con una negligente actuación por parte de los arrendatarios, ni que estos hayan de responsabilizarse por ello.

Por último, en cuanto a las manchas de humedad, la sentencia puso de manifiesto que habían aparecido, según declaración testifical, también en otras viviendas, estando vinculadas con defectos en el aislamiento y obsolescencia de los materiales.

Hemos de partir de la base de que el arrendatario es responsable del deterioro de la cosa arrendada, pero que sólo procede la indemnización cuando el deterioro que se aprecia en el inmueble supera los límites que pueden considerarse normales por el propio uso cotidiano. La responsabilidad del arrendatario no existe cuando el deterioro producido es fruto del mero transcurso del tiempo o causa inevitable, lo que nos lleva a considerar que, frente al deterioro grave, se encuentra el producido como consecuencia del uso normal y ordinario de la cosa arrendada, que, por ello, implica un desgaste, a lo que procede unir el mero transcurso del tiempo que por sí solo deteriora o degrada muchos de los materiales o elementos de la construcción por efecto de los factores atmosféricos o físicos. La responsabilidad del arrendatario encuentra su límite en los deterioros ocasionados en la cosa arrendada por el simple transcurso del tiempo o por causa inevitable, o por su mero uso, siempre que éste sea diligente y acorde con la naturaleza de la cosa arrendada.

Sobre esa base, se argumenta por la parte apelante que se había acreditado una negligente actuación de los arrendatarios en el agravamiento de los daños por una insuficiente ventilación y que los desconchones existentes excedían de lo que podía considerarse como uso ordinario.

Al margen de la unilateral valoración o calificación que la parte demandante pueda hacer al respecto, lo cierto es que el deterioro de la pintura tras el uso de la vivienda durante tres años no puede considerarse que responda, sin más prueba objetiva que la evidencia misma de los daños observados, a una actuación negligente o dolosa de la parte demandada que justifique la condena a la reparación en los términos pretendidos en la demanda. Además, no se justifica que los defectos de ventilación que estén directamente relacionados con las deficiencias existentes, a lo que debe añadirse que la propia parte apelante plantea que puede haberse producido una agravación, pero sobre la base de una patología existente que en modo alguno vincula a los demandados con el origen último del problema.

Por tanto, no se determina la responsabilidad de los demandados en las deficiencias indicadas, ni se concreta cómo ni hasta qué punto pudieron incidir en una agravación, por lo que se comparte la valoración probatoria contenida en este punto en la sentencia.

8.- Armarios.Argumenta nuevamente la parte apelante que se trataba de daños producidos en los tres años que los demandados ocuparon la vivienda, al no existir con anterioridad. Hemos de remitirnos a las consideraciones previamente expuestas en tal sentido, sin que el solo hecho de que no hubiera una reserva al respecto al firmarse el contrato pueda ser suficiente para considerar responsables a los demandados de todos los daños apreciados. Debe reiterarse que cuando se produjo el alquiler la vivienda tenía más de 20 años de antigüedad por lo que, como acertadamente argumenta la sentencia, los materiales empleados y el lógico deterioro por el uso durante todos esos años son suficientes para que puedan producirse daños relacionados con el uso ordinario.

En cualquier caso, ninguna prueba se ha traído al proceso que pueda acreditar lo contrario, sin que pueda entenderse que se incurre en contradicción en la propia sentencia al considerar justificado, en base a los argumentos en ella recogidos, otros daños diferentes a los que aquí se están analizando. No cabe, obviamente, que el recurso de la parte demandante genere una revisión de los daños reconocidos, acertadamente o no, sino analizar exclusivamente aquellos que han sido rechazados, sin que se observe error alguno en la valoración probatoria, pues se concluyó, con argumentos compartidos por este tribunal, que no había pruebas suficiente de que los demandados hubieran tenido algún tipo de intervención en daños perfectamente compatibles con el deterioro por uso de un inmueble durante todos esos años.

9.- Mesas de cocina y salón; encimera de la cocina.Por lo que hace referencia a los daños apreciados en las mesas, se alega en el recurso que hay una falta de congruencia en la argumentación de la sentencia, que había asumido en el punto decimocuarto la reclamación por daños existentes por rozaduras y golpes en la mesa de madera de la bodega.

En modo alguno puede apreciarse esa contradicción, pues en ese apartado decimocuarto se hace referencia a multitud de deficiencias, todas ellas bajo la premisa de que, dadas sus características, excedían de lo que podía considerarse un uso normal o un deterioro por el mero transcurso del tiempo, de modo que la reclamación formulada se estimó en ese extremo.

Por el contrario, lo que argumenta la resolución impugnada en su apartado decimoquinto es que los daños apreciados en las esquinas de la mesa de cristal del salón, al igual que en la encimera, no podían relacionarse con una actuación o uso indebido o anormal, sino que estarían vinculados con el lógico deterioro por el mero transcurso del tiempo, pues podía entenderse frecuente que se golpeasen con objetos que los pudiesen haber provocado.

Por tanto, ni se aprecia una incongruencia interna en la argumentación de la sentencia, que claramente diferencia el origen de unos daños frente a los otros, ni se entiende que se haya podido incurrir en error en la valoración al no reconocer responsabilidad alguna en los daños a la parte demandada.

10.- Jardín.La sentencia concluía, en relación con todas las reparaciones reclamadas para el jardín, que no se había acreditado que hubiera un mantenimiento correcto antes de iniciarse el arrendamiento por parte de los demandados, de modo que no se consideraba justificada una actuación por parte de estos que pudiera haber contribuido a su estado actual.

En este punto, se daba especial importancia a las declaraciones testificales de Don Federico, quien manifestó que entre el año 2010 y 2020 solo había ido a podar dos o tres veces, añadiendo que los daños observados en el goteo eran antiguos y compatibles con mordeduras de perro. Asimismo, se ponía de manifiesto la declaración de don Everardo, quien manifestó que el estado del seto lo venía observando desde tiempo atrás, por todo lo cual se concluía que no se había justificado un mantenimiento correcto hasta el momento en que la parte demandada ocupó el inmueble.

El escrito de recurso vuelve a incidir nuevamente en la inexistencia de quejas en el momento de la firma del contrato, hecho reiteradamente analizado en esta resolución, pero en modo alguno desvirtúa todo lo argumentado en la sentencia sobre las circunstancias que dan lugar a la desestimación. En definitiva, no se concreta cuál es el error en la valoración al analizar el informe pericial y las declaraciones testificales ya mencionadas, por lo que tampoco en este extremo puede estimarse el recurso.

11.- Focos del jardín.Por último, en cuanto a los focos, la sentencia señalaba que no se había acreditado la preexistencia de las doce unidades en el perímetro, por lo que no podía imputarse a los arrendatarios su desaparición. Frente a ello, se apunta en el recurso nuevamente a que existe contradicción, pues se había asumido la reclamación formulada en cuanto al cableado de iluminación del jardín por estar cortado.

Sin embargo, nada tiene que ver una reclamación con la otra, pues puede reconocerse, por exceder de un uso habitual o deterioro por el transcurso del tiempo, la reparación por estar cortado el cableado, pero, por el contrario, no considerar justificada la existencia de esos focos, por lo que no podía reconocerse indemnización alguna por ese concepto. Tampoco se concreta el motivo sobre el que se fundamentaría el error en la valoración, ni se vincula cualquier con cualquier otro medio probatorio que pudiera haber acreditado la preexistencia y, por tanto, su reclamación, por lo que no existe error alguno en la valoración probatoria.

QUINTO.- Honorarios del arquitecto.La sentencia de primera instancia rechazó la indemnización solicitada por el coste de los informes periciales aportados, basándose en las resoluciones dictadas por este mismo tribunal en sentencias como la de 18 de septiembre de 2023, que habían manifestado que, bajo la vigencia de la LEC del año 2000, los informes periciales de parte son partidas a incluir, en su caso, en la tasación de costas, por lo que no pueden reconocerse como perjuicios económicos derivados de la propia presentación de la demanda.

El escrito de recurso no concreta los motivos por los que discrepa de una conclusión sólidamente argumentada en la sentencia, limitándose a señalar que se había optado por la solución más perjudicial a sus intereses, sin tener en cuenta que el informe pericial había resultado indispensable para poder articular la demanda. En definitiva, se señala que, a sabiendas de que la estimación iba a ser parcial, sin pronunciamiento en costas, se podía haber concluido que era una partida indemnizatoria, condenando al pago de la suma reclamada.

Evidentemente, la naturaleza del concepto solicitado en la reclamación de daños no puede quedar supeditada a lo que finalmente se resuelva sobre las costas del proceso, sino que ha de atenderse a su propio fundamento, siendo evidente que en este caso se trata de informes periciales de parte incorporados al procedimiento como tales junto con el escrito de demanda, de forma que únicamente podrían reclamarse a través de una condena en costas, cuando se practicara la tasación. El hecho de que finalmente la estimación fuera parcial y que no hubiera condena en costas en nada puede afectar a esa conclusión, que ni siquiera es rebatida en el escrito de recurso, por lo que tampoco en este extremo cabe estimar el recurso interpuesto.

SEXTO.- Factura de la mudanza.La sentencia apelada rechazó este concepto porque no se había aportado la factura. Pese a ello, se argumenta por la parte apelante que se había incorporado como documento número nueve de la demanda, por lo que se solicitaba la condena al pago de los 242,00 euros abonados.

El índice documental acompañado con la propia demanda no reflejaba esa factura y se identifica como documento número 9 una denuncia en el Juzgado de Marbella. Sin embargo, en la página ochenta de esa denuncia se incorpora una factura de una empresa de mudanzas por un importe de 242 euros a nombre de doña Adela recogiendo como concepto "movimiento interno en la DIRECCION001 de Valladolid". Con esa factura se entiende acreditado el concepto reclamado por el traslado de mobiliario, por lo que en este punto debe estimarse el recurso interpuesto, condenando a la parte demandada al pago de los 242,00 euros reclamados.

SÉPTIMO.- Consumos de agua y luz.Por lo que se refiere a la reclamación efectuada por consumos y suministros a cargo de la parte demandada según el contrato, argumentaba la sentencia que la documentación acompañada a la demanda no permitía alcanzar la conclusión de que los pagos se refiriesen al chalet arrendado, salvo en el caso de los gastos de comunidad, limitando la estimación de la reclamación a los 141,40 euros abonados en ese concepto.

Frente a esa argumentación, se invoca por la parte apelante la existencia de actos propios, pues ya incluso antes de iniciarse el proceso se había reconocido la deuda, aunque no se concretaba la cifra exacta, pues se mencionaban 900 euros, cuando el importe exacto se acercaba a los 940,02 euros. Ese mismo argumento se reprodujo en el escrito de contestación, pues en el hecho noveno se volvió a dar validez a la reclamación, argumentando que se había descontado de la fianza. Por lo tanto, se solicitaba la condena al pago de la suma reclamada, sin perjuicio de la compensación con el importe de la fianza.

Pese a que la parte apelada lo cuestione en su escrito de oposición al recurso, lo cierto es que en el hecho tercero del escrito de contestación ya se reconocía que había una deuda por un importe en torno a 900 euros derivado de consumos y suministros, que se interesó se compensase con la cantidad adeudada por la fianza. Ante la imposibilidad de llegar a cualquier tipo de acuerdo, el procedimiento judicial se inició sin que por ninguna de las dos partes se diese respuesta a esa reclamación; ni se reintegró el importe de la fianza deduciendo esa suma, ni se procedió a abonar los consumos y suministros por parte de los demandados.

Por tanto, en el hecho tercero del escrito de contestación se asumió de manera expresa que esa cantidad no había sido satisfecha, independientemente de lo que proceda como compensación por el importe de la fianza, siendo ese planteamiento incompatible con lo reflejado en el apartado tercero del hecho noveno, donde se manifestó la disconformidad por haberse descontado de la fianza, lo que, como ya se ha indicado anteriormente, nunca llegó a producirse.

Existe, pues, un reconocimiento expreso de que se adeudaba un importe en torno a los 900 euros, como acto propio de la parte demandada, expresado ya en las comunicaciones remitidas entre ambos por medio de burofax, y reiterado en el escrito de contestación a la demanda.

Si esa circunstancia se pone en relación con los recibos acompañados junto con el documento número 12, habremos de concluir que, pese a que esos recibos no recogiesen toda la información para poder relacionarlos con la vivienda ocupada por los demandados, la justificación de los pagos, junto con el reconocimiento expreso de la deuda en los términos ya indicados, son pruebas suficientes para considerar acreditado ese hecho y, por tanto, estimar ese concepto de la demanda por la suma de 940,02 euros, al margen de la compensación de la fianza arrendaticia, como ya se señala en el propio escrito de recurso.

OCTAVO.- Daños por alquiler de vivienda.El último concepto al que se refiere el recurso de apelación se centró en la desestimación de la reclamación efectuada por la imposibilidad de alquilar la vivienda. Al respecto, la sentencia argumentaba en su fundamento séptimo que los daños que se consideraban imputables a los arrendatarios no impedían que pudiera ser alquilada, pues se trataba de reformas menores, de rápida ejecución, por lo que no se acreditaba el hecho básico que justificaría esa reclamación, como es el tiempo que se precisaba para llevar a cabo todas las reparaciones imputables a los demandados y, como consecuencia directa de ello, el lucro cesante sufrido al no poder alquilar el chalet.

En el escrito de recurso se argumenta que la sentencia de primera instancia ya reconocía la necesidad de ejecución de algunas reparaciones, lo que implícitamente provocaba la imposibilidad de alquilar la vivienda y, por tanto, que estaba justificada la reclamación formulada por este concepto.

No puede compartir este tribunal ese planteamiento ya que, como acertadamente señala la sentencia impugnada, las reparaciones que debían ejecutarse, y que se han relacionado con la actuación de los demandados, no pueden entenderse suficientes como para acreditar una imposibilidad de ejecutarlas de manera rápida e inmediata y, por tanto, que no se haya podido alquilar durante todo el tiempo señalado por la parte demandante.

En este sentido, se reclamaban 34.800 por las 29 mensualidades ya transcurridas desde el 1 de octubre de 2021 hasta la interposición de la demanda, añadiendo otros 1.200 euros mensuales más desde la presentación de la demanda hasta que se llevase a cabo la reparación, todo lo cual estaría justificado si se hubiese acreditado una imposibilidad de ejecutar la reparación durante todo ese tiempo, partiendo de que los demandados fueran responsables del conjunto de deficiencias reflejadas en la demanda.

Sin embargo, la reclamación efectuada por las reparaciones fue estimada sólo parcialmente, y en una mínima parte, de modo que el fundamento mismo de la demanda quiebra, en tanto en cuanto que no se considera a los demandadores responsables de todas las deficiencias y reparaciones contenidas en su demanda, o que, en cuanto a las estimadas, tuvieran la entidad suficiente como para haber impedido el alquiler durante tanto tiempo.

Si esto sería suficiente para rechazar la pretensión, también debe tenerse en cuenta que nada impedía a los demandantes haber ejecutado la reparación desde el mismo momento en que recibieron la vivienda, sin perjuicio del resultado de este procedimiento, habilitando la vivienda para un nuevo alquiler, de modo que se hubiera limitado el perjuicio sufrido al periodo comprendido entre la recepción del inmueble y la nueva puesta a la oferta en alquiler, pues en ese espacio temporal se hubieran podido llevar a cabo el conjunto de reparaciones necesarias.

Sin embargo, pese a tener la posesión, no se ejecutó ningún tipo de reparación, reclamando incluso a los arrendatarios por el período posterior a la presentación de su demanda, a la espera de la resolución judicial. Resulta difícilmente explicable que se formule una pretensión en esos términos, atribuyendo toda la responsabilidad a la parte demandada por deficiencias que no le eran imputables y, además, retrasando la ejecución de las reparaciones durante años.

Por tanto, no puede entenderse exigible esa suma, en la medida en que no todas las deficiencias eran responsabilidad de los demandados, sin que tampoco se haya acreditado que las que le eran imputables pudieran impedir de algún modo una rápida reparación y oferta de alquiler, y, además, porque los demandantes pudieron desde el mismo momento en que recibieron la posesión llevar a cabo las reparaciones que entendiesen necesarias, una vez constatadas y documentadas las deficiencias existentes, y todo ello sin perjuicio de la reclamación que en términos económicos, como compensación de daños y perjuicios, y no de obligación de hacer, se hubiera articulado en su escrito de demanda. Nada le impedía formular la pretensión en esos términos y, por tanto, la finalmente incluida en su demanda carece de fundamento, pues, si no se ha vuelto a alquilar la vivienda, ha sido por la exclusiva decisión de la parte demandante de no llevar a cabo una reparación que en nada obstaculizaba su reclamación judicial, pues podía estar referida a los mismos conceptos, transformando una acción invocando una obligación de hacer, con una reclamación de daños y perjuicios por las sumas satisfechas por idénticos conceptos en los términos reseñados en su escrito de demanda, y de acuerdo con los informes que obraban en el procedimiento. Por tanto, comparte este tribunal el criterio de la sentencia impugnada en el sentido de considerar carente de fundamento la reclamación económica por este concepto.

NOVENO.- Costas.De conformidad con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al estimarse parcialmente el recurso de apelación, no procede hacer pronunciamiento sobre las costas.

V I S T O Slos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

PRIMERO.- Planteamiento y antecedentes.D. Leopoldo y Dª Adela interpusieron demanda de juicio ordinario contra sus antiguos inquilinos, D. Julián y Dª Manuela, formulando reclamación de responsabilidad por daños en la vivienda arrendada, alegando que, tras haber ocupado la vivienda en alquiler entre los años 2018 y 2021, los inquilinos la devolvieron en un estado muy deteriorado, con múltiples daños en interior, exterior, mobiliario y jardín, atribuidos a un mal uso, negligencia y falta de mantenimiento. Como consecuencia de ello, se reclamaban los gastos ya asumidos por los propietarios, concretamente las facturas por reparaciones vinculadas a atascos, humedad y otros siniestros; la poda del seto exterior por abandono del mantenimiento; los gastos de suministros no abonados y el traslado de muebles que los inquilinos dejaron en el sótano.

Asimismo, se reclamaban pérdidas económicas por rentas dejadas de percibir por no poder alquilar la vivienda debido a su mal estado, el pago de informes periciales de arquitecto e ingeniero, una compensación por lucro cesante mensual hasta que se reparasen los daños o, subsidiariamente, una indemnización por daños morales.

En virtud de todo ello se solicitaba que los demandados fueran condenados a ejecutar a su costa todas las reparaciones necesarias descritas en el informe pericial (casi 100.000 € estimados), así como a reponer y reparar el jardín y vegetación (unos 7.000 €).

D. Julián y Dª Manuela se opusieron íntegramente a la demanda señalando que la vivienda era antigua y estaba sin mantenimiento, construida en 1997, por lo que llevaba más de veinte años sin un mantenimiento adecuado, ya que los propietarios vivían en DIRECCION000 y apenas usaban el inmueble. Los problemas (humedades, fallos estructurales, desprendimientos, electrodomésticos averiados...) se debían exclusivamente al paso del tiempo y a la falta de reparaciones del propietario, no a un mal uso del inquilino. Por otro lado, se argumentaba que los siniestros y daños no fueron causados por ellos, rechazando cualquier responsabilidad en el atasco de 2018, indicando que ocurrió antes de instalarse y por defectos previos. La lavadora quemada, caída de plaquetas, las humedades o las filtraciones, se atribuían a la antigüedad de las instalaciones. Negaban el mal estado del jardín o del riego, señalando que estaba correcto cuando vivían allí y que el deterioro ocurrió tras meses de abandono por parte del propietario.

Por otro lado, se impugnaban los inventarios, negando que el aportado por la propiedad fuese entregado en su día (carece de firma y fecha), así como los peritajes, por falta de fecha de las fotos, por no constar visitas reales en 2021 y no conocer el perito el estado inicial de la vivienda.

Se rechazaban todas las reclamaciones económicas, que se entendían improcedentes, pues nada estaba probado, añadiendo que muchos conceptos estaban prescritos y que pretendían cargarles el coste de una "reforma integral" de una vivienda antigua. Por todo ello solicitaban la desestimación total de la demanda

El Juzgado de Primera Instancia 12 de Valladolid dictó sentencia el día 26 de mayo de 2025 en el juicio ordinario 617/2024, aclarada por auto de 9 de junio, estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Leopoldo y Dª Adela, condenando a D. Julián y Dª Manuela a reparar, en la forma señalada por el informe del perito D. Evelio, los daños en esa resolución indicados: manchas y deterioros en el toldo de la terraza; los que se ubicaban en: el borde del bocel de los peldaños de la escalera de planta baja a primera y en la escalera de madera del vestíbulo; en la parte inferior de la puerta de la cocina de salida al jardín, así como los rayones en la parte inferior y a media altura de la puerta del salón de salida al jardín y los daños en la esquina de la tapa de la caja de la persiana; la falta de una barra de colgar en el armario del dormitorio principal; la falta en el cuarto de baño del dormitorio principal de la manivela de la persiana, la falta del bombín del buzón en la entrada; los rayones y golpes en la mesa de madera de la bodega; la falta de una cortina en el dormitorio de planta baja y otra del salón; el cableado eléctrico arrancado en el salón y un dormitorio, a la altura del rodapié; la falta del marco y tapa de un enchufe del salón; la falta de dos ruedas del radiador eléctrico de aceite; la falta de barras de los toalleros de dos baños; los agujeros en el lienzo de uno de los cuadros originales y la rotura del cristal de otro de los cuadros; la falta de 25 bombillas de lámparas de techo y de apliques de pared; el cableado de iluminación del jardín cortado; y las cuerdas del tendedero enredadas y destensadas en ambos extremos. Todo ello sin hacer pronunciamiento en costas.

SEGUNDO.- Recurso de apelación.D. Leopoldo y Dª Adela interpusieron recurso de apelación contra esa sentencia, alegando, en primer lugar, la indefensión, pues la parte demandada renunció de forma sorpresiva al interrogatorio de los demandantes -prueba previamente admitida-, lo que generó indefensión y constituye, según la recurrente, un acto de fraude procesal y falta de buena fe.

En segundo lugar, se impugnó la valoración de múltiples daños por entender que se incurrió en error al analizar la causa del atasco de 2018, al igual que al examinar los daños por humedades, moho y deterioro del sótano, vinculados a la falta de ventilación y al indebido almacenamiento de muebles. También se entendía errónea la valoración al restar relevancia a los daños en baldosas, fachadas, suelos interiores, parqué, pintura, armarios y mobiliario, pues fueron causados por mal uso o negligencia de los inquilinos, y al no apreciar responsabilidad de los arrendatarios en el grave deterioro del jardín.

Por ello, se solicitaba que la revocación de la sentencia reconociendo los daños reclamados por las facturas por reparaciones (atasco, mudanza, consumos, etc.); los honorarios del perito arquitecto; la indemnización por pérdida de rentas (34.800 €) y por lucro cesante hasta que la vivienda pudiera volver a alquilarse.

En base a ello se solicita la condena a los arrendatarios a reparar todos los daños detallados en la pericial y el reconocimiento de pérdidas económicas por la imposibilidad de arrendar la vivienda, con imposición de costas a los demandados.

Admitido a trámite el recurso de apelación interpuesto, se dio traslado del mismo a la parte apelada, que dentro del plazo concedido presentó escrito de alegaciones en el que interesó la confirmación de la resolución dictada en primera instancia.

TERCERO.- Infracción de normas o garantías procesales.En el primer motivo de recurso se alega la vulneración de normas procesales derivada de la sorpresiva renuncia a la declaración de los demandantes, pese a haberse inicialmente solicitado la prueba de interrogatorio de parte.

Cualquier infracción que al respecto hubiera podido cometerse debe ser analizada planteando en esta segunda instancia la práctica de aquellos medios de prueba que fueron indebidamente rechazados o que no fueron practicados.

En este sentido, hemos de remitirnos al auto dictado por este tribunal el 13 de noviembre de 2025, que devino firme, de forma que no puede admitirse que se haya incurrido en vulneración alguna de normas procesales en el juzgado, ni que tampoco procediera la práctica de nuevos medios probatorios en esta segunda instancia. Por ello, debe rechazarse este primer motivo de recurso.

CUARTO.- Error en la valoración de prueba por desperfectos en la vivienda.El segundo motivo incluido en el escrito presentado por la parte apelante se centró en la existencia de errores en la valoración de prueba al haberse rechazado en la resolución dictada en primera instancia la reclamación derivada de diversos desperfectos contenida en su escrito de demanda.

Para una mayor claridad en el análisis deberá abordarse individualmente cada reclamación, por lo que seguidamente se examinarán las partidas rechazadas en la resolución apelada y que son objeto de impugnación en el escrito de recurso.

1.- Reclamación económica por el "atasco".En relación con la reclamación formulada por el atasco producido en una tubería del jardín en el mes de octubre del año 2018, se concluía en la sentencia que no sólo se consideraba dudoso que se pudiese imputar a los arrendatarios, cuando apenas llevaban residiendo un mes, sino que tampoco se justificaban las causas por las que pudiera haberse producido, pero que apuntaban a un posible descalzamiento, en el que ninguna responsabilidad tendrían los demandados.

Frente a esa argumentación, la parte apelante destaca en su recurso de que se apunta como mera posibilidad al descalzamiento a una distancia de 2,5 metros, pero que en todo caso estaría relacionado con la existencia de fugas de aguas residuales, en las que existía una responsabilidad directa de la parte demandada, tratándose de una familia con cuatro hijos menores y una cuidadora. En definitiva, nunca habían existido problemas con los desagües, por lo que podía presumirse la responsabilidad de los demandados por esos daños.

Comparte este tribunal íntegramente la argumentación contenida en la sentencia, pues no existe la más mínima evidencia objetiva de que tuvieran algún tipo de participación en las causas de ese atasco. El recurrente apunta a una mera posibilidad relacionada con el descalzamiento, considerando que el solo hecho de que se tratase de una familia numerosa justifica en sí mismo que, apenas un mes después, habían ya tenido comportamientos que pudieran haber incidido en ese daño. Se trata de una valoración unilateral, carente del más mínimo sustento probatorio, pese a corresponder a la parte demandante la prueba sobre ese hecho, por lo que no puede entenderse que exista error alguno en la valoración probatoria de la sentencia impugnada.

2.- Humedades en sótano, muebles, colchones y canapés.Por lo que se refiere a las humedades existentes en el sótano y los muebles deteriorados como consecuencia de ello, señalaba la sentencia que los propios documentos del escrito de contestación acreditaban que esa circunstancia se había puesto en conocimiento de la parte demandante sin que, pese a ello, se procediera a retirar esos muebles, por lo que no podía imputarse a la parte demandada responsabilidad alguna en tales hechos.

En el escrito de recurso se impugna la argumentación de la sentencia, que apuntaba a los documentos 4 y 5 de la contestación, pues el primero nada tenía que ver con esos hechos, mientras que el segundo se refería a habitaciones de la planta baja, junto a la cocina, o al dormitorio de la planta primera. Por ello, se concluía que no existía ningún tipo de comunicación sobre la presencia de humedades en el sótano, con los perjuicios que de todo ello se estaban derivando.

Lo cierto es que en esta reclamación se incorporan dos aspectos totalmente diferenciados. Por un lado, la propia reparación de las humedades existentes; y, por otro lado, los desperfectos existentes en diversos enseres. En relación con el primero de los aspectos mencionados, ni una sola prueba justificaba que las humedades estuvieran relacionadas con algún tipo de actuación por parte de los demandados. Independientemente de las manifestaciones efectuadas por cada uno de ellos en las conversaciones de WhatsApp incorporadas en el documento número cinco, cualquier responsabilidad de la parte demandada pasaría por la acreditación de que esas humedades tenían su origen en algún tipo de actuación o negligencia por parte de los demandados en el uso del inmueble, lo que en ningún caso se ha acreditado.

Por otro lado, en cuanto a los muebles dañados, pretende la demandante responsabilizar de esos desperfectos a la demandada cuando, por un lado, como ya se ha indicado, no existe justificación de que esas humedades estuvieran relacionadas con una actuación por su parte, y , por otro, no existe la más mínima evidencia de que depositarlos allí respondiera a una actuación unilateral y desconocida para la parte demandante. En definitiva, no existe tampoco error en la valoración de prueba en este punto, considerando este tribunal que el juzgado rechazó acertadamente esta reclamación contenida en el escrito de demanda.

3.- Baldosas de exterior.Por lo que se refiere a las baldosas de exterior, pese a señalarse en la sentencia que el defecto de impermeabilización y su conexión con el desagüe provocaba las filtraciones que generaron que se despegasen las baldosas, al igual que podían haber incidido los años transcurridos a la intemperie o, en su caso, una caída accidental de algún objeto, la parte apelante argumenta que cualquier caída accidental sería igualmente reprochable a la parte demandada y que la exposición a la intemperie podría justificar los daños localizados en determinadas baldosas, pero no en las restantes. Por último, en el supuesto de que se hubiesen despegado, no se había producido ningún tipo de aviso por parte de los arrendatarios a fin de que pudiera ser reparado por la aseguradora.

Pese a lo argumentado por la parte apelante, lo cierto es que en la sentencia se apunta a que esos daños podían tener origen diverso, incluso una caída accidental, al margen de la propia obsolescencia de los materiales, sin que se afirme que así haya sucedido, sino que, correspondiendo a la parte demandante la prueba de los hechos sobre los que fundamentaba su pretensión, no existía un conjunto de pruebas suficientes que acreditasen el origen de esos daños.

Comparte este tribunal ese criterio, pues, de ser accidental por caída de otros elementos, en modo alguno se ha constatado que respondiera a actos imputables a la parte demandada. En cualquier caso, no queda determinado el origen y, por tanto, no puede responsabilizarse a la parte demandada en los términos pretendidos en el escrito de demanda.

4.- Suciedad en fachadas.En cuanto a la suciedad existente en las fachadas por falta de gárgolas, la sentencia entendió que en el informe pericial de don Evelio se afirmaba que el origen podía estar localizado en la falta de cuatro tramos de canalón y la ausencia de gárgola en el extremo izquierdo del tejado, así como en el desnivel del canalón sobre la terraza en la fachada posterior, sin que se hubiese justificado que los demandados hubieran tenido participación alguna en esos hechos, pues bien podían existir antes de que entrasen a ocupar la vivienda. Por tanto, sin justificación probatoria que vincule una actuación de los demandados con esas deficiencias, la responsabilidad quedó limitada a la reparación del toldo.

Frente a esa argumentación la parte apelante señaló que los arrendatarios habían sido poseedores de la finca sin que hubiesen informado a la propiedad a fin de dar parte al seguro, por lo que se reiteraba su responsabilidad por esos hechos.

Sin embargo, no consta en qué momento se produjeron esos daños, ni tampoco que los demandados hubieran tenido algún tipo de intervención o responsabilidad en que existieran. Por tanto, no se les puede responsabilizar de esa reparación y tampoco de no haber informado a la parte demandante, puesto que ni se conoce desde cuándo existieron esos daños, ni consta tampoco que la parte demandada fuera consciente de ello en algún momento durante el tiempo en que residió en el inmueble, pues bien pudiera pensarse que se trataba de defectos preexistentes, que ya estaban presentes cuando ocuparon la vivienda y que en modo alguno se sintieran en la necesidad de informar al respecto a la propiedad.

Nuevamente nos encontramos con una absoluta ausencia de pruebas que justifica que se rechazase ese concepto en la sentencia, sin que se aprecie error alguno en la valoración de prueba.

5.- Baldosas de interior.La sentencia de primera instancia vuelve a incidir en este punto en que los daños podían haberse producido incluso de forma accidental, al margen de su propio deterioro por el transcurso del tiempo, sin que se pudiera responsabilizar en modo alguno a la parte demandada.

En el escrito de recurso se manifiesta que las baldosas de interior no estaban a la intemperie y que, de haber existido siete baldosas deterioradas cuando se firmó el contrato de arrendamiento, así se hubiera puesto de manifiesto en fechas inmediatamente posteriores a la toma de posesión. De este modo, aunque fuera de forma accidental, serían responsables de los daños ocasionados, ya que en ningún momento se puso de manifiesto la existencia de un siniestro.

Hemos de remitirnos a las consideraciones ya expuestas al considerar que no se ha cometido error alguno en la valoración probatoria, puesto que no existe evidencia probatoria, ni de que esos daños aparecieran de forma sobrevenida cuando los demandados ya ocupaban el inmueble, ni cuál es el origen, puesto que, independientemente de que no estén a la intemperie, se trataba de pavimentos de mucha antigüedad sin que se haya constatado la intervención de la parte demandada en el origen de tales daños, que bien pudieran responder al lógico y normal deterioro por uso de una vivienda de esa antigüedad.

6.- Daños en parqué.Argumenta la sentencia en este sentido que el informe pericial de don Evelio atribuía los daños al desgaste por la presión de los apoyos de la cama, así como a la presencia de manchas negras por roce de algún mueble, que era compatible con un deterioro por el uso ordinario, siendo frecuente que el parqué se dañase en esos puntos, por lo que no cabía responsabilizar por tales daños a la parte demandada.

Frente a esa argumentación, alega la parte apelante que esos daños no se habían producido en veintiún años, y que vinieron a aparecer en los tres escasos años que ocuparon la vivienda, sin que nada se hubiera objetado al respecto cuando el contrato fue firmado.

Ni una sola prueba acredita el estado del parqué cuando se ocupó la vivienda y, al igual que en otros puntos, pretende responsabilizarse de la prueba de esa circunstancia a la parte demandada. Debe recordarse que la carga probatoria corresponde a la parte actora, quien debe acreditar que el estado de la vivienda cuando fue ocupada por los demandados y que los daños responden a una actuación por parte de éstos, así como que su origen excede de lo que podría considerarse deterioro normal por uso de una vivienda.

Frente a ello, se argumenta repetidamente que ninguna reserva u objeción se hizo al respecto y que, por tanto, todos los daños que se han apreciado son responsabilidad de la parte demandada. Más bien al contrario, tras veintiún años de ocupación de la vivienda, es evidente que ha tenido que producirse un deterioro por uso, como en cualquier otro inmueble, de modo que deberá ser la parte demandante quien acredite la situación preexistente y, de ese modo, justificar una alteración en el estado de la vivienda que directamente apunte a una responsabilidad de la de parte demandada por esos hechos.

Nada se ha probado al respecto, por lo que en modo alguno se aprecia un error en la valoración probatoria.

7.- Daños en pinturas, desperfectos en pasillos y humedades y condensaciones.En relación con estos daños, señala la sentencia que su origen se localiza en un fallo de la impermeabilización, que no podía atribuirse a una actuación por parte de los demandados. Asimismo, en cuanto a los desperfectos por rozaduras en los pasillos, se entendía que podían atribuirse al uso ordinario. El hecho de que se tenga que volver a pintar tras haberse ocupado la vivienda durante un período prolongado, en modo alguno puede vincularse con una negligente actuación por parte de los arrendatarios, ni que estos hayan de responsabilizarse por ello.

Por último, en cuanto a las manchas de humedad, la sentencia puso de manifiesto que habían aparecido, según declaración testifical, también en otras viviendas, estando vinculadas con defectos en el aislamiento y obsolescencia de los materiales.

Hemos de partir de la base de que el arrendatario es responsable del deterioro de la cosa arrendada, pero que sólo procede la indemnización cuando el deterioro que se aprecia en el inmueble supera los límites que pueden considerarse normales por el propio uso cotidiano. La responsabilidad del arrendatario no existe cuando el deterioro producido es fruto del mero transcurso del tiempo o causa inevitable, lo que nos lleva a considerar que, frente al deterioro grave, se encuentra el producido como consecuencia del uso normal y ordinario de la cosa arrendada, que, por ello, implica un desgaste, a lo que procede unir el mero transcurso del tiempo que por sí solo deteriora o degrada muchos de los materiales o elementos de la construcción por efecto de los factores atmosféricos o físicos. La responsabilidad del arrendatario encuentra su límite en los deterioros ocasionados en la cosa arrendada por el simple transcurso del tiempo o por causa inevitable, o por su mero uso, siempre que éste sea diligente y acorde con la naturaleza de la cosa arrendada.

Sobre esa base, se argumenta por la parte apelante que se había acreditado una negligente actuación de los arrendatarios en el agravamiento de los daños por una insuficiente ventilación y que los desconchones existentes excedían de lo que podía considerarse como uso ordinario.

Al margen de la unilateral valoración o calificación que la parte demandante pueda hacer al respecto, lo cierto es que el deterioro de la pintura tras el uso de la vivienda durante tres años no puede considerarse que responda, sin más prueba objetiva que la evidencia misma de los daños observados, a una actuación negligente o dolosa de la parte demandada que justifique la condena a la reparación en los términos pretendidos en la demanda. Además, no se justifica que los defectos de ventilación que estén directamente relacionados con las deficiencias existentes, a lo que debe añadirse que la propia parte apelante plantea que puede haberse producido una agravación, pero sobre la base de una patología existente que en modo alguno vincula a los demandados con el origen último del problema.

Por tanto, no se determina la responsabilidad de los demandados en las deficiencias indicadas, ni se concreta cómo ni hasta qué punto pudieron incidir en una agravación, por lo que se comparte la valoración probatoria contenida en este punto en la sentencia.

8.- Armarios.Argumenta nuevamente la parte apelante que se trataba de daños producidos en los tres años que los demandados ocuparon la vivienda, al no existir con anterioridad. Hemos de remitirnos a las consideraciones previamente expuestas en tal sentido, sin que el solo hecho de que no hubiera una reserva al respecto al firmarse el contrato pueda ser suficiente para considerar responsables a los demandados de todos los daños apreciados. Debe reiterarse que cuando se produjo el alquiler la vivienda tenía más de 20 años de antigüedad por lo que, como acertadamente argumenta la sentencia, los materiales empleados y el lógico deterioro por el uso durante todos esos años son suficientes para que puedan producirse daños relacionados con el uso ordinario.

En cualquier caso, ninguna prueba se ha traído al proceso que pueda acreditar lo contrario, sin que pueda entenderse que se incurre en contradicción en la propia sentencia al considerar justificado, en base a los argumentos en ella recogidos, otros daños diferentes a los que aquí se están analizando. No cabe, obviamente, que el recurso de la parte demandante genere una revisión de los daños reconocidos, acertadamente o no, sino analizar exclusivamente aquellos que han sido rechazados, sin que se observe error alguno en la valoración probatoria, pues se concluyó, con argumentos compartidos por este tribunal, que no había pruebas suficiente de que los demandados hubieran tenido algún tipo de intervención en daños perfectamente compatibles con el deterioro por uso de un inmueble durante todos esos años.

9.- Mesas de cocina y salón; encimera de la cocina.Por lo que hace referencia a los daños apreciados en las mesas, se alega en el recurso que hay una falta de congruencia en la argumentación de la sentencia, que había asumido en el punto decimocuarto la reclamación por daños existentes por rozaduras y golpes en la mesa de madera de la bodega.

En modo alguno puede apreciarse esa contradicción, pues en ese apartado decimocuarto se hace referencia a multitud de deficiencias, todas ellas bajo la premisa de que, dadas sus características, excedían de lo que podía considerarse un uso normal o un deterioro por el mero transcurso del tiempo, de modo que la reclamación formulada se estimó en ese extremo.

Por el contrario, lo que argumenta la resolución impugnada en su apartado decimoquinto es que los daños apreciados en las esquinas de la mesa de cristal del salón, al igual que en la encimera, no podían relacionarse con una actuación o uso indebido o anormal, sino que estarían vinculados con el lógico deterioro por el mero transcurso del tiempo, pues podía entenderse frecuente que se golpeasen con objetos que los pudiesen haber provocado.

Por tanto, ni se aprecia una incongruencia interna en la argumentación de la sentencia, que claramente diferencia el origen de unos daños frente a los otros, ni se entiende que se haya podido incurrir en error en la valoración al no reconocer responsabilidad alguna en los daños a la parte demandada.

10.- Jardín.La sentencia concluía, en relación con todas las reparaciones reclamadas para el jardín, que no se había acreditado que hubiera un mantenimiento correcto antes de iniciarse el arrendamiento por parte de los demandados, de modo que no se consideraba justificada una actuación por parte de estos que pudiera haber contribuido a su estado actual.

En este punto, se daba especial importancia a las declaraciones testificales de Don Federico, quien manifestó que entre el año 2010 y 2020 solo había ido a podar dos o tres veces, añadiendo que los daños observados en el goteo eran antiguos y compatibles con mordeduras de perro. Asimismo, se ponía de manifiesto la declaración de don Everardo, quien manifestó que el estado del seto lo venía observando desde tiempo atrás, por todo lo cual se concluía que no se había justificado un mantenimiento correcto hasta el momento en que la parte demandada ocupó el inmueble.

El escrito de recurso vuelve a incidir nuevamente en la inexistencia de quejas en el momento de la firma del contrato, hecho reiteradamente analizado en esta resolución, pero en modo alguno desvirtúa todo lo argumentado en la sentencia sobre las circunstancias que dan lugar a la desestimación. En definitiva, no se concreta cuál es el error en la valoración al analizar el informe pericial y las declaraciones testificales ya mencionadas, por lo que tampoco en este extremo puede estimarse el recurso.

11.- Focos del jardín.Por último, en cuanto a los focos, la sentencia señalaba que no se había acreditado la preexistencia de las doce unidades en el perímetro, por lo que no podía imputarse a los arrendatarios su desaparición. Frente a ello, se apunta en el recurso nuevamente a que existe contradicción, pues se había asumido la reclamación formulada en cuanto al cableado de iluminación del jardín por estar cortado.

Sin embargo, nada tiene que ver una reclamación con la otra, pues puede reconocerse, por exceder de un uso habitual o deterioro por el transcurso del tiempo, la reparación por estar cortado el cableado, pero, por el contrario, no considerar justificada la existencia de esos focos, por lo que no podía reconocerse indemnización alguna por ese concepto. Tampoco se concreta el motivo sobre el que se fundamentaría el error en la valoración, ni se vincula cualquier con cualquier otro medio probatorio que pudiera haber acreditado la preexistencia y, por tanto, su reclamación, por lo que no existe error alguno en la valoración probatoria.

QUINTO.- Honorarios del arquitecto.La sentencia de primera instancia rechazó la indemnización solicitada por el coste de los informes periciales aportados, basándose en las resoluciones dictadas por este mismo tribunal en sentencias como la de 18 de septiembre de 2023, que habían manifestado que, bajo la vigencia de la LEC del año 2000, los informes periciales de parte son partidas a incluir, en su caso, en la tasación de costas, por lo que no pueden reconocerse como perjuicios económicos derivados de la propia presentación de la demanda.

El escrito de recurso no concreta los motivos por los que discrepa de una conclusión sólidamente argumentada en la sentencia, limitándose a señalar que se había optado por la solución más perjudicial a sus intereses, sin tener en cuenta que el informe pericial había resultado indispensable para poder articular la demanda. En definitiva, se señala que, a sabiendas de que la estimación iba a ser parcial, sin pronunciamiento en costas, se podía haber concluido que era una partida indemnizatoria, condenando al pago de la suma reclamada.

Evidentemente, la naturaleza del concepto solicitado en la reclamación de daños no puede quedar supeditada a lo que finalmente se resuelva sobre las costas del proceso, sino que ha de atenderse a su propio fundamento, siendo evidente que en este caso se trata de informes periciales de parte incorporados al procedimiento como tales junto con el escrito de demanda, de forma que únicamente podrían reclamarse a través de una condena en costas, cuando se practicara la tasación. El hecho de que finalmente la estimación fuera parcial y que no hubiera condena en costas en nada puede afectar a esa conclusión, que ni siquiera es rebatida en el escrito de recurso, por lo que tampoco en este extremo cabe estimar el recurso interpuesto.

SEXTO.- Factura de la mudanza.La sentencia apelada rechazó este concepto porque no se había aportado la factura. Pese a ello, se argumenta por la parte apelante que se había incorporado como documento número nueve de la demanda, por lo que se solicitaba la condena al pago de los 242,00 euros abonados.

El índice documental acompañado con la propia demanda no reflejaba esa factura y se identifica como documento número 9 una denuncia en el Juzgado de Marbella. Sin embargo, en la página ochenta de esa denuncia se incorpora una factura de una empresa de mudanzas por un importe de 242 euros a nombre de doña Adela recogiendo como concepto "movimiento interno en la DIRECCION001 de Valladolid". Con esa factura se entiende acreditado el concepto reclamado por el traslado de mobiliario, por lo que en este punto debe estimarse el recurso interpuesto, condenando a la parte demandada al pago de los 242,00 euros reclamados.

SÉPTIMO.- Consumos de agua y luz.Por lo que se refiere a la reclamación efectuada por consumos y suministros a cargo de la parte demandada según el contrato, argumentaba la sentencia que la documentación acompañada a la demanda no permitía alcanzar la conclusión de que los pagos se refiriesen al chalet arrendado, salvo en el caso de los gastos de comunidad, limitando la estimación de la reclamación a los 141,40 euros abonados en ese concepto.

Frente a esa argumentación, se invoca por la parte apelante la existencia de actos propios, pues ya incluso antes de iniciarse el proceso se había reconocido la deuda, aunque no se concretaba la cifra exacta, pues se mencionaban 900 euros, cuando el importe exacto se acercaba a los 940,02 euros. Ese mismo argumento se reprodujo en el escrito de contestación, pues en el hecho noveno se volvió a dar validez a la reclamación, argumentando que se había descontado de la fianza. Por lo tanto, se solicitaba la condena al pago de la suma reclamada, sin perjuicio de la compensación con el importe de la fianza.

Pese a que la parte apelada lo cuestione en su escrito de oposición al recurso, lo cierto es que en el hecho tercero del escrito de contestación ya se reconocía que había una deuda por un importe en torno a 900 euros derivado de consumos y suministros, que se interesó se compensase con la cantidad adeudada por la fianza. Ante la imposibilidad de llegar a cualquier tipo de acuerdo, el procedimiento judicial se inició sin que por ninguna de las dos partes se diese respuesta a esa reclamación; ni se reintegró el importe de la fianza deduciendo esa suma, ni se procedió a abonar los consumos y suministros por parte de los demandados.

Por tanto, en el hecho tercero del escrito de contestación se asumió de manera expresa que esa cantidad no había sido satisfecha, independientemente de lo que proceda como compensación por el importe de la fianza, siendo ese planteamiento incompatible con lo reflejado en el apartado tercero del hecho noveno, donde se manifestó la disconformidad por haberse descontado de la fianza, lo que, como ya se ha indicado anteriormente, nunca llegó a producirse.

Existe, pues, un reconocimiento expreso de que se adeudaba un importe en torno a los 900 euros, como acto propio de la parte demandada, expresado ya en las comunicaciones remitidas entre ambos por medio de burofax, y reiterado en el escrito de contestación a la demanda.

Si esa circunstancia se pone en relación con los recibos acompañados junto con el documento número 12, habremos de concluir que, pese a que esos recibos no recogiesen toda la información para poder relacionarlos con la vivienda ocupada por los demandados, la justificación de los pagos, junto con el reconocimiento expreso de la deuda en los términos ya indicados, son pruebas suficientes para considerar acreditado ese hecho y, por tanto, estimar ese concepto de la demanda por la suma de 940,02 euros, al margen de la compensación de la fianza arrendaticia, como ya se señala en el propio escrito de recurso.

OCTAVO.- Daños por alquiler de vivienda.El último concepto al que se refiere el recurso de apelación se centró en la desestimación de la reclamación efectuada por la imposibilidad de alquilar la vivienda. Al respecto, la sentencia argumentaba en su fundamento séptimo que los daños que se consideraban imputables a los arrendatarios no impedían que pudiera ser alquilada, pues se trataba de reformas menores, de rápida ejecución, por lo que no se acreditaba el hecho básico que justificaría esa reclamación, como es el tiempo que se precisaba para llevar a cabo todas las reparaciones imputables a los demandados y, como consecuencia directa de ello, el lucro cesante sufrido al no poder alquilar el chalet.

En el escrito de recurso se argumenta que la sentencia de primera instancia ya reconocía la necesidad de ejecución de algunas reparaciones, lo que implícitamente provocaba la imposibilidad de alquilar la vivienda y, por tanto, que estaba justificada la reclamación formulada por este concepto.

No puede compartir este tribunal ese planteamiento ya que, como acertadamente señala la sentencia impugnada, las reparaciones que debían ejecutarse, y que se han relacionado con la actuación de los demandados, no pueden entenderse suficientes como para acreditar una imposibilidad de ejecutarlas de manera rápida e inmediata y, por tanto, que no se haya podido alquilar durante todo el tiempo señalado por la parte demandante.

En este sentido, se reclamaban 34.800 por las 29 mensualidades ya transcurridas desde el 1 de octubre de 2021 hasta la interposición de la demanda, añadiendo otros 1.200 euros mensuales más desde la presentación de la demanda hasta que se llevase a cabo la reparación, todo lo cual estaría justificado si se hubiese acreditado una imposibilidad de ejecutar la reparación durante todo ese tiempo, partiendo de que los demandados fueran responsables del conjunto de deficiencias reflejadas en la demanda.

Sin embargo, la reclamación efectuada por las reparaciones fue estimada sólo parcialmente, y en una mínima parte, de modo que el fundamento mismo de la demanda quiebra, en tanto en cuanto que no se considera a los demandadores responsables de todas las deficiencias y reparaciones contenidas en su demanda, o que, en cuanto a las estimadas, tuvieran la entidad suficiente como para haber impedido el alquiler durante tanto tiempo.

Si esto sería suficiente para rechazar la pretensión, también debe tenerse en cuenta que nada impedía a los demandantes haber ejecutado la reparación desde el mismo momento en que recibieron la vivienda, sin perjuicio del resultado de este procedimiento, habilitando la vivienda para un nuevo alquiler, de modo que se hubiera limitado el perjuicio sufrido al periodo comprendido entre la recepción del inmueble y la nueva puesta a la oferta en alquiler, pues en ese espacio temporal se hubieran podido llevar a cabo el conjunto de reparaciones necesarias.

Sin embargo, pese a tener la posesión, no se ejecutó ningún tipo de reparación, reclamando incluso a los arrendatarios por el período posterior a la presentación de su demanda, a la espera de la resolución judicial. Resulta difícilmente explicable que se formule una pretensión en esos términos, atribuyendo toda la responsabilidad a la parte demandada por deficiencias que no le eran imputables y, además, retrasando la ejecución de las reparaciones durante años.

Por tanto, no puede entenderse exigible esa suma, en la medida en que no todas las deficiencias eran responsabilidad de los demandados, sin que tampoco se haya acreditado que las que le eran imputables pudieran impedir de algún modo una rápida reparación y oferta de alquiler, y, además, porque los demandantes pudieron desde el mismo momento en que recibieron la posesión llevar a cabo las reparaciones que entendiesen necesarias, una vez constatadas y documentadas las deficiencias existentes, y todo ello sin perjuicio de la reclamación que en términos económicos, como compensación de daños y perjuicios, y no de obligación de hacer, se hubiera articulado en su escrito de demanda. Nada le impedía formular la pretensión en esos términos y, por tanto, la finalmente incluida en su demanda carece de fundamento, pues, si no se ha vuelto a alquilar la vivienda, ha sido por la exclusiva decisión de la parte demandante de no llevar a cabo una reparación que en nada obstaculizaba su reclamación judicial, pues podía estar referida a los mismos conceptos, transformando una acción invocando una obligación de hacer, con una reclamación de daños y perjuicios por las sumas satisfechas por idénticos conceptos en los términos reseñados en su escrito de demanda, y de acuerdo con los informes que obraban en el procedimiento. Por tanto, comparte este tribunal el criterio de la sentencia impugnada en el sentido de considerar carente de fundamento la reclamación económica por este concepto.

NOVENO.- Costas.De conformidad con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al estimarse parcialmente el recurso de apelación, no procede hacer pronunciamiento sobre las costas.

V I S T O Slos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

PRIMERO.- Planteamiento y antecedentes.D. Leopoldo y Dª Adela interpusieron demanda de juicio ordinario contra sus antiguos inquilinos, D. Julián y Dª Manuela, formulando reclamación de responsabilidad por daños en la vivienda arrendada, alegando que, tras haber ocupado la vivienda en alquiler entre los años 2018 y 2021, los inquilinos la devolvieron en un estado muy deteriorado, con múltiples daños en interior, exterior, mobiliario y jardín, atribuidos a un mal uso, negligencia y falta de mantenimiento. Como consecuencia de ello, se reclamaban los gastos ya asumidos por los propietarios, concretamente las facturas por reparaciones vinculadas a atascos, humedad y otros siniestros; la poda del seto exterior por abandono del mantenimiento; los gastos de suministros no abonados y el traslado de muebles que los inquilinos dejaron en el sótano.

Asimismo, se reclamaban pérdidas económicas por rentas dejadas de percibir por no poder alquilar la vivienda debido a su mal estado, el pago de informes periciales de arquitecto e ingeniero, una compensación por lucro cesante mensual hasta que se reparasen los daños o, subsidiariamente, una indemnización por daños morales.

En virtud de todo ello se solicitaba que los demandados fueran condenados a ejecutar a su costa todas las reparaciones necesarias descritas en el informe pericial (casi 100.000 € estimados), así como a reponer y reparar el jardín y vegetación (unos 7.000 €).

D. Julián y Dª Manuela se opusieron íntegramente a la demanda señalando que la vivienda era antigua y estaba sin mantenimiento, construida en 1997, por lo que llevaba más de veinte años sin un mantenimiento adecuado, ya que los propietarios vivían en DIRECCION000 y apenas usaban el inmueble. Los problemas (humedades, fallos estructurales, desprendimientos, electrodomésticos averiados...) se debían exclusivamente al paso del tiempo y a la falta de reparaciones del propietario, no a un mal uso del inquilino. Por otro lado, se argumentaba que los siniestros y daños no fueron causados por ellos, rechazando cualquier responsabilidad en el atasco de 2018, indicando que ocurrió antes de instalarse y por defectos previos. La lavadora quemada, caída de plaquetas, las humedades o las filtraciones, se atribuían a la antigüedad de las instalaciones. Negaban el mal estado del jardín o del riego, señalando que estaba correcto cuando vivían allí y que el deterioro ocurrió tras meses de abandono por parte del propietario.

Por otro lado, se impugnaban los inventarios, negando que el aportado por la propiedad fuese entregado en su día (carece de firma y fecha), así como los peritajes, por falta de fecha de las fotos, por no constar visitas reales en 2021 y no conocer el perito el estado inicial de la vivienda.

Se rechazaban todas las reclamaciones económicas, que se entendían improcedentes, pues nada estaba probado, añadiendo que muchos conceptos estaban prescritos y que pretendían cargarles el coste de una "reforma integral" de una vivienda antigua. Por todo ello solicitaban la desestimación total de la demanda

El Juzgado de Primera Instancia 12 de Valladolid dictó sentencia el día 26 de mayo de 2025 en el juicio ordinario 617/2024, aclarada por auto de 9 de junio, estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Leopoldo y Dª Adela, condenando a D. Julián y Dª Manuela a reparar, en la forma señalada por el informe del perito D. Evelio, los daños en esa resolución indicados: manchas y deterioros en el toldo de la terraza; los que se ubicaban en: el borde del bocel de los peldaños de la escalera de planta baja a primera y en la escalera de madera del vestíbulo; en la parte inferior de la puerta de la cocina de salida al jardín, así como los rayones en la parte inferior y a media altura de la puerta del salón de salida al jardín y los daños en la esquina de la tapa de la caja de la persiana; la falta de una barra de colgar en el armario del dormitorio principal; la falta en el cuarto de baño del dormitorio principal de la manivela de la persiana, la falta del bombín del buzón en la entrada; los rayones y golpes en la mesa de madera de la bodega; la falta de una cortina en el dormitorio de planta baja y otra del salón; el cableado eléctrico arrancado en el salón y un dormitorio, a la altura del rodapié; la falta del marco y tapa de un enchufe del salón; la falta de dos ruedas del radiador eléctrico de aceite; la falta de barras de los toalleros de dos baños; los agujeros en el lienzo de uno de los cuadros originales y la rotura del cristal de otro de los cuadros; la falta de 25 bombillas de lámparas de techo y de apliques de pared; el cableado de iluminación del jardín cortado; y las cuerdas del tendedero enredadas y destensadas en ambos extremos. Todo ello sin hacer pronunciamiento en costas.

SEGUNDO.- Recurso de apelación.D. Leopoldo y Dª Adela interpusieron recurso de apelación contra esa sentencia, alegando, en primer lugar, la indefensión, pues la parte demandada renunció de forma sorpresiva al interrogatorio de los demandantes -prueba previamente admitida-, lo que generó indefensión y constituye, según la recurrente, un acto de fraude procesal y falta de buena fe.

En segundo lugar, se impugnó la valoración de múltiples daños por entender que se incurrió en error al analizar la causa del atasco de 2018, al igual que al examinar los daños por humedades, moho y deterioro del sótano, vinculados a la falta de ventilación y al indebido almacenamiento de muebles. También se entendía errónea la valoración al restar relevancia a los daños en baldosas, fachadas, suelos interiores, parqué, pintura, armarios y mobiliario, pues fueron causados por mal uso o negligencia de los inquilinos, y al no apreciar responsabilidad de los arrendatarios en el grave deterioro del jardín.

Por ello, se solicitaba que la revocación de la sentencia reconociendo los daños reclamados por las facturas por reparaciones (atasco, mudanza, consumos, etc.); los honorarios del perito arquitecto; la indemnización por pérdida de rentas (34.800 €) y por lucro cesante hasta que la vivienda pudiera volver a alquilarse.

En base a ello se solicita la condena a los arrendatarios a reparar todos los daños detallados en la pericial y el reconocimiento de pérdidas económicas por la imposibilidad de arrendar la vivienda, con imposición de costas a los demandados.

Admitido a trámite el recurso de apelación interpuesto, se dio traslado del mismo a la parte apelada, que dentro del plazo concedido presentó escrito de alegaciones en el que interesó la confirmación de la resolución dictada en primera instancia.

TERCERO.- Infracción de normas o garantías procesales.En el primer motivo de recurso se alega la vulneración de normas procesales derivada de la sorpresiva renuncia a la declaración de los demandantes, pese a haberse inicialmente solicitado la prueba de interrogatorio de parte.

Cualquier infracción que al respecto hubiera podido cometerse debe ser analizada planteando en esta segunda instancia la práctica de aquellos medios de prueba que fueron indebidamente rechazados o que no fueron practicados.

En este sentido, hemos de remitirnos al auto dictado por este tribunal el 13 de noviembre de 2025, que devino firme, de forma que no puede admitirse que se haya incurrido en vulneración alguna de normas procesales en el juzgado, ni que tampoco procediera la práctica de nuevos medios probatorios en esta segunda instancia. Por ello, debe rechazarse este primer motivo de recurso.

CUARTO.- Error en la valoración de prueba por desperfectos en la vivienda.El segundo motivo incluido en el escrito presentado por la parte apelante se centró en la existencia de errores en la valoración de prueba al haberse rechazado en la resolución dictada en primera instancia la reclamación derivada de diversos desperfectos contenida en su escrito de demanda.

Para una mayor claridad en el análisis deberá abordarse individualmente cada reclamación, por lo que seguidamente se examinarán las partidas rechazadas en la resolución apelada y que son objeto de impugnación en el escrito de recurso.

1.- Reclamación económica por el "atasco".En relación con la reclamación formulada por el atasco producido en una tubería del jardín en el mes de octubre del año 2018, se concluía en la sentencia que no sólo se consideraba dudoso que se pudiese imputar a los arrendatarios, cuando apenas llevaban residiendo un mes, sino que tampoco se justificaban las causas por las que pudiera haberse producido, pero que apuntaban a un posible descalzamiento, en el que ninguna responsabilidad tendrían los demandados.

Frente a esa argumentación, la parte apelante destaca en su recurso de que se apunta como mera posibilidad al descalzamiento a una distancia de 2,5 metros, pero que en todo caso estaría relacionado con la existencia de fugas de aguas residuales, en las que existía una responsabilidad directa de la parte demandada, tratándose de una familia con cuatro hijos menores y una cuidadora. En definitiva, nunca habían existido problemas con los desagües, por lo que podía presumirse la responsabilidad de los demandados por esos daños.

Comparte este tribunal íntegramente la argumentación contenida en la sentencia, pues no existe la más mínima evidencia objetiva de que tuvieran algún tipo de participación en las causas de ese atasco. El recurrente apunta a una mera posibilidad relacionada con el descalzamiento, considerando que el solo hecho de que se tratase de una familia numerosa justifica en sí mismo que, apenas un mes después, habían ya tenido comportamientos que pudieran haber incidido en ese daño. Se trata de una valoración unilateral, carente del más mínimo sustento probatorio, pese a corresponder a la parte demandante la prueba sobre ese hecho, por lo que no puede entenderse que exista error alguno en la valoración probatoria de la sentencia impugnada.

2.- Humedades en sótano, muebles, colchones y canapés.Por lo que se refiere a las humedades existentes en el sótano y los muebles deteriorados como consecuencia de ello, señalaba la sentencia que los propios documentos del escrito de contestación acreditaban que esa circunstancia se había puesto en conocimiento de la parte demandante sin que, pese a ello, se procediera a retirar esos muebles, por lo que no podía imputarse a la parte demandada responsabilidad alguna en tales hechos.

En el escrito de recurso se impugna la argumentación de la sentencia, que apuntaba a los documentos 4 y 5 de la contestación, pues el primero nada tenía que ver con esos hechos, mientras que el segundo se refería a habitaciones de la planta baja, junto a la cocina, o al dormitorio de la planta primera. Por ello, se concluía que no existía ningún tipo de comunicación sobre la presencia de humedades en el sótano, con los perjuicios que de todo ello se estaban derivando.

Lo cierto es que en esta reclamación se incorporan dos aspectos totalmente diferenciados. Por un lado, la propia reparación de las humedades existentes; y, por otro lado, los desperfectos existentes en diversos enseres. En relación con el primero de los aspectos mencionados, ni una sola prueba justificaba que las humedades estuvieran relacionadas con algún tipo de actuación por parte de los demandados. Independientemente de las manifestaciones efectuadas por cada uno de ellos en las conversaciones de WhatsApp incorporadas en el documento número cinco, cualquier responsabilidad de la parte demandada pasaría por la acreditación de que esas humedades tenían su origen en algún tipo de actuación o negligencia por parte de los demandados en el uso del inmueble, lo que en ningún caso se ha acreditado.

Por otro lado, en cuanto a los muebles dañados, pretende la demandante responsabilizar de esos desperfectos a la demandada cuando, por un lado, como ya se ha indicado, no existe justificación de que esas humedades estuvieran relacionadas con una actuación por su parte, y , por otro, no existe la más mínima evidencia de que depositarlos allí respondiera a una actuación unilateral y desconocida para la parte demandante. En definitiva, no existe tampoco error en la valoración de prueba en este punto, considerando este tribunal que el juzgado rechazó acertadamente esta reclamación contenida en el escrito de demanda.

3.- Baldosas de exterior.Por lo que se refiere a las baldosas de exterior, pese a señalarse en la sentencia que el defecto de impermeabilización y su conexión con el desagüe provocaba las filtraciones que generaron que se despegasen las baldosas, al igual que podían haber incidido los años transcurridos a la intemperie o, en su caso, una caída accidental de algún objeto, la parte apelante argumenta que cualquier caída accidental sería igualmente reprochable a la parte demandada y que la exposición a la intemperie podría justificar los daños localizados en determinadas baldosas, pero no en las restantes. Por último, en el supuesto de que se hubiesen despegado, no se había producido ningún tipo de aviso por parte de los arrendatarios a fin de que pudiera ser reparado por la aseguradora.

Pese a lo argumentado por la parte apelante, lo cierto es que en la sentencia se apunta a que esos daños podían tener origen diverso, incluso una caída accidental, al margen de la propia obsolescencia de los materiales, sin que se afirme que así haya sucedido, sino que, correspondiendo a la parte demandante la prueba de los hechos sobre los que fundamentaba su pretensión, no existía un conjunto de pruebas suficientes que acreditasen el origen de esos daños.

Comparte este tribunal ese criterio, pues, de ser accidental por caída de otros elementos, en modo alguno se ha constatado que respondiera a actos imputables a la parte demandada. En cualquier caso, no queda determinado el origen y, por tanto, no puede responsabilizarse a la parte demandada en los términos pretendidos en el escrito de demanda.

4.- Suciedad en fachadas.En cuanto a la suciedad existente en las fachadas por falta de gárgolas, la sentencia entendió que en el informe pericial de don Evelio se afirmaba que el origen podía estar localizado en la falta de cuatro tramos de canalón y la ausencia de gárgola en el extremo izquierdo del tejado, así como en el desnivel del canalón sobre la terraza en la fachada posterior, sin que se hubiese justificado que los demandados hubieran tenido participación alguna en esos hechos, pues bien podían existir antes de que entrasen a ocupar la vivienda. Por tanto, sin justificación probatoria que vincule una actuación de los demandados con esas deficiencias, la responsabilidad quedó limitada a la reparación del toldo.

Frente a esa argumentación la parte apelante señaló que los arrendatarios habían sido poseedores de la finca sin que hubiesen informado a la propiedad a fin de dar parte al seguro, por lo que se reiteraba su responsabilidad por esos hechos.

Sin embargo, no consta en qué momento se produjeron esos daños, ni tampoco que los demandados hubieran tenido algún tipo de intervención o responsabilidad en que existieran. Por tanto, no se les puede responsabilizar de esa reparación y tampoco de no haber informado a la parte demandante, puesto que ni se conoce desde cuándo existieron esos daños, ni consta tampoco que la parte demandada fuera consciente de ello en algún momento durante el tiempo en que residió en el inmueble, pues bien pudiera pensarse que se trataba de defectos preexistentes, que ya estaban presentes cuando ocuparon la vivienda y que en modo alguno se sintieran en la necesidad de informar al respecto a la propiedad.

Nuevamente nos encontramos con una absoluta ausencia de pruebas que justifica que se rechazase ese concepto en la sentencia, sin que se aprecie error alguno en la valoración de prueba.

5.- Baldosas de interior.La sentencia de primera instancia vuelve a incidir en este punto en que los daños podían haberse producido incluso de forma accidental, al margen de su propio deterioro por el transcurso del tiempo, sin que se pudiera responsabilizar en modo alguno a la parte demandada.

En el escrito de recurso se manifiesta que las baldosas de interior no estaban a la intemperie y que, de haber existido siete baldosas deterioradas cuando se firmó el contrato de arrendamiento, así se hubiera puesto de manifiesto en fechas inmediatamente posteriores a la toma de posesión. De este modo, aunque fuera de forma accidental, serían responsables de los daños ocasionados, ya que en ningún momento se puso de manifiesto la existencia de un siniestro.

Hemos de remitirnos a las consideraciones ya expuestas al considerar que no se ha cometido error alguno en la valoración probatoria, puesto que no existe evidencia probatoria, ni de que esos daños aparecieran de forma sobrevenida cuando los demandados ya ocupaban el inmueble, ni cuál es el origen, puesto que, independientemente de que no estén a la intemperie, se trataba de pavimentos de mucha antigüedad sin que se haya constatado la intervención de la parte demandada en el origen de tales daños, que bien pudieran responder al lógico y normal deterioro por uso de una vivienda de esa antigüedad.

6.- Daños en parqué.Argumenta la sentencia en este sentido que el informe pericial de don Evelio atribuía los daños al desgaste por la presión de los apoyos de la cama, así como a la presencia de manchas negras por roce de algún mueble, que era compatible con un deterioro por el uso ordinario, siendo frecuente que el parqué se dañase en esos puntos, por lo que no cabía responsabilizar por tales daños a la parte demandada.

Frente a esa argumentación, alega la parte apelante que esos daños no se habían producido en veintiún años, y que vinieron a aparecer en los tres escasos años que ocuparon la vivienda, sin que nada se hubiera objetado al respecto cuando el contrato fue firmado.

Ni una sola prueba acredita el estado del parqué cuando se ocupó la vivienda y, al igual que en otros puntos, pretende responsabilizarse de la prueba de esa circunstancia a la parte demandada. Debe recordarse que la carga probatoria corresponde a la parte actora, quien debe acreditar que el estado de la vivienda cuando fue ocupada por los demandados y que los daños responden a una actuación por parte de éstos, así como que su origen excede de lo que podría considerarse deterioro normal por uso de una vivienda.

Frente a ello, se argumenta repetidamente que ninguna reserva u objeción se hizo al respecto y que, por tanto, todos los daños que se han apreciado son responsabilidad de la parte demandada. Más bien al contrario, tras veintiún años de ocupación de la vivienda, es evidente que ha tenido que producirse un deterioro por uso, como en cualquier otro inmueble, de modo que deberá ser la parte demandante quien acredite la situación preexistente y, de ese modo, justificar una alteración en el estado de la vivienda que directamente apunte a una responsabilidad de la de parte demandada por esos hechos.

Nada se ha probado al respecto, por lo que en modo alguno se aprecia un error en la valoración probatoria.

7.- Daños en pinturas, desperfectos en pasillos y humedades y condensaciones.En relación con estos daños, señala la sentencia que su origen se localiza en un fallo de la impermeabilización, que no podía atribuirse a una actuación por parte de los demandados. Asimismo, en cuanto a los desperfectos por rozaduras en los pasillos, se entendía que podían atribuirse al uso ordinario. El hecho de que se tenga que volver a pintar tras haberse ocupado la vivienda durante un período prolongado, en modo alguno puede vincularse con una negligente actuación por parte de los arrendatarios, ni que estos hayan de responsabilizarse por ello.

Por último, en cuanto a las manchas de humedad, la sentencia puso de manifiesto que habían aparecido, según declaración testifical, también en otras viviendas, estando vinculadas con defectos en el aislamiento y obsolescencia de los materiales.

Hemos de partir de la base de que el arrendatario es responsable del deterioro de la cosa arrendada, pero que sólo procede la indemnización cuando el deterioro que se aprecia en el inmueble supera los límites que pueden considerarse normales por el propio uso cotidiano. La responsabilidad del arrendatario no existe cuando el deterioro producido es fruto del mero transcurso del tiempo o causa inevitable, lo que nos lleva a considerar que, frente al deterioro grave, se encuentra el producido como consecuencia del uso normal y ordinario de la cosa arrendada, que, por ello, implica un desgaste, a lo que procede unir el mero transcurso del tiempo que por sí solo deteriora o degrada muchos de los materiales o elementos de la construcción por efecto de los factores atmosféricos o físicos. La responsabilidad del arrendatario encuentra su límite en los deterioros ocasionados en la cosa arrendada por el simple transcurso del tiempo o por causa inevitable, o por su mero uso, siempre que éste sea diligente y acorde con la naturaleza de la cosa arrendada.

Sobre esa base, se argumenta por la parte apelante que se había acreditado una negligente actuación de los arrendatarios en el agravamiento de los daños por una insuficiente ventilación y que los desconchones existentes excedían de lo que podía considerarse como uso ordinario.

Al margen de la unilateral valoración o calificación que la parte demandante pueda hacer al respecto, lo cierto es que el deterioro de la pintura tras el uso de la vivienda durante tres años no puede considerarse que responda, sin más prueba objetiva que la evidencia misma de los daños observados, a una actuación negligente o dolosa de la parte demandada que justifique la condena a la reparación en los términos pretendidos en la demanda. Además, no se justifica que los defectos de ventilación que estén directamente relacionados con las deficiencias existentes, a lo que debe añadirse que la propia parte apelante plantea que puede haberse producido una agravación, pero sobre la base de una patología existente que en modo alguno vincula a los demandados con el origen último del problema.

Por tanto, no se determina la responsabilidad de los demandados en las deficiencias indicadas, ni se concreta cómo ni hasta qué punto pudieron incidir en una agravación, por lo que se comparte la valoración probatoria contenida en este punto en la sentencia.

8.- Armarios.Argumenta nuevamente la parte apelante que se trataba de daños producidos en los tres años que los demandados ocuparon la vivienda, al no existir con anterioridad. Hemos de remitirnos a las consideraciones previamente expuestas en tal sentido, sin que el solo hecho de que no hubiera una reserva al respecto al firmarse el contrato pueda ser suficiente para considerar responsables a los demandados de todos los daños apreciados. Debe reiterarse que cuando se produjo el alquiler la vivienda tenía más de 20 años de antigüedad por lo que, como acertadamente argumenta la sentencia, los materiales empleados y el lógico deterioro por el uso durante todos esos años son suficientes para que puedan producirse daños relacionados con el uso ordinario.

En cualquier caso, ninguna prueba se ha traído al proceso que pueda acreditar lo contrario, sin que pueda entenderse que se incurre en contradicción en la propia sentencia al considerar justificado, en base a los argumentos en ella recogidos, otros daños diferentes a los que aquí se están analizando. No cabe, obviamente, que el recurso de la parte demandante genere una revisión de los daños reconocidos, acertadamente o no, sino analizar exclusivamente aquellos que han sido rechazados, sin que se observe error alguno en la valoración probatoria, pues se concluyó, con argumentos compartidos por este tribunal, que no había pruebas suficiente de que los demandados hubieran tenido algún tipo de intervención en daños perfectamente compatibles con el deterioro por uso de un inmueble durante todos esos años.

9.- Mesas de cocina y salón; encimera de la cocina.Por lo que hace referencia a los daños apreciados en las mesas, se alega en el recurso que hay una falta de congruencia en la argumentación de la sentencia, que había asumido en el punto decimocuarto la reclamación por daños existentes por rozaduras y golpes en la mesa de madera de la bodega.

En modo alguno puede apreciarse esa contradicción, pues en ese apartado decimocuarto se hace referencia a multitud de deficiencias, todas ellas bajo la premisa de que, dadas sus características, excedían de lo que podía considerarse un uso normal o un deterioro por el mero transcurso del tiempo, de modo que la reclamación formulada se estimó en ese extremo.

Por el contrario, lo que argumenta la resolución impugnada en su apartado decimoquinto es que los daños apreciados en las esquinas de la mesa de cristal del salón, al igual que en la encimera, no podían relacionarse con una actuación o uso indebido o anormal, sino que estarían vinculados con el lógico deterioro por el mero transcurso del tiempo, pues podía entenderse frecuente que se golpeasen con objetos que los pudiesen haber provocado.

Por tanto, ni se aprecia una incongruencia interna en la argumentación de la sentencia, que claramente diferencia el origen de unos daños frente a los otros, ni se entiende que se haya podido incurrir en error en la valoración al no reconocer responsabilidad alguna en los daños a la parte demandada.

10.- Jardín.La sentencia concluía, en relación con todas las reparaciones reclamadas para el jardín, que no se había acreditado que hubiera un mantenimiento correcto antes de iniciarse el arrendamiento por parte de los demandados, de modo que no se consideraba justificada una actuación por parte de estos que pudiera haber contribuido a su estado actual.

En este punto, se daba especial importancia a las declaraciones testificales de Don Federico, quien manifestó que entre el año 2010 y 2020 solo había ido a podar dos o tres veces, añadiendo que los daños observados en el goteo eran antiguos y compatibles con mordeduras de perro. Asimismo, se ponía de manifiesto la declaración de don Everardo, quien manifestó que el estado del seto lo venía observando desde tiempo atrás, por todo lo cual se concluía que no se había justificado un mantenimiento correcto hasta el momento en que la parte demandada ocupó el inmueble.

El escrito de recurso vuelve a incidir nuevamente en la inexistencia de quejas en el momento de la firma del contrato, hecho reiteradamente analizado en esta resolución, pero en modo alguno desvirtúa todo lo argumentado en la sentencia sobre las circunstancias que dan lugar a la desestimación. En definitiva, no se concreta cuál es el error en la valoración al analizar el informe pericial y las declaraciones testificales ya mencionadas, por lo que tampoco en este extremo puede estimarse el recurso.

11.- Focos del jardín.Por último, en cuanto a los focos, la sentencia señalaba que no se había acreditado la preexistencia de las doce unidades en el perímetro, por lo que no podía imputarse a los arrendatarios su desaparición. Frente a ello, se apunta en el recurso nuevamente a que existe contradicción, pues se había asumido la reclamación formulada en cuanto al cableado de iluminación del jardín por estar cortado.

Sin embargo, nada tiene que ver una reclamación con la otra, pues puede reconocerse, por exceder de un uso habitual o deterioro por el transcurso del tiempo, la reparación por estar cortado el cableado, pero, por el contrario, no considerar justificada la existencia de esos focos, por lo que no podía reconocerse indemnización alguna por ese concepto. Tampoco se concreta el motivo sobre el que se fundamentaría el error en la valoración, ni se vincula cualquier con cualquier otro medio probatorio que pudiera haber acreditado la preexistencia y, por tanto, su reclamación, por lo que no existe error alguno en la valoración probatoria.

QUINTO.- Honorarios del arquitecto.La sentencia de primera instancia rechazó la indemnización solicitada por el coste de los informes periciales aportados, basándose en las resoluciones dictadas por este mismo tribunal en sentencias como la de 18 de septiembre de 2023, que habían manifestado que, bajo la vigencia de la LEC del año 2000, los informes periciales de parte son partidas a incluir, en su caso, en la tasación de costas, por lo que no pueden reconocerse como perjuicios económicos derivados de la propia presentación de la demanda.

El escrito de recurso no concreta los motivos por los que discrepa de una conclusión sólidamente argumentada en la sentencia, limitándose a señalar que se había optado por la solución más perjudicial a sus intereses, sin tener en cuenta que el informe pericial había resultado indispensable para poder articular la demanda. En definitiva, se señala que, a sabiendas de que la estimación iba a ser parcial, sin pronunciamiento en costas, se podía haber concluido que era una partida indemnizatoria, condenando al pago de la suma reclamada.

Evidentemente, la naturaleza del concepto solicitado en la reclamación de daños no puede quedar supeditada a lo que finalmente se resuelva sobre las costas del proceso, sino que ha de atenderse a su propio fundamento, siendo evidente que en este caso se trata de informes periciales de parte incorporados al procedimiento como tales junto con el escrito de demanda, de forma que únicamente podrían reclamarse a través de una condena en costas, cuando se practicara la tasación. El hecho de que finalmente la estimación fuera parcial y que no hubiera condena en costas en nada puede afectar a esa conclusión, que ni siquiera es rebatida en el escrito de recurso, por lo que tampoco en este extremo cabe estimar el recurso interpuesto.

SEXTO.- Factura de la mudanza.La sentencia apelada rechazó este concepto porque no se había aportado la factura. Pese a ello, se argumenta por la parte apelante que se había incorporado como documento número nueve de la demanda, por lo que se solicitaba la condena al pago de los 242,00 euros abonados.

El índice documental acompañado con la propia demanda no reflejaba esa factura y se identifica como documento número 9 una denuncia en el Juzgado de Marbella. Sin embargo, en la página ochenta de esa denuncia se incorpora una factura de una empresa de mudanzas por un importe de 242 euros a nombre de doña Adela recogiendo como concepto "movimiento interno en la DIRECCION001 de Valladolid". Con esa factura se entiende acreditado el concepto reclamado por el traslado de mobiliario, por lo que en este punto debe estimarse el recurso interpuesto, condenando a la parte demandada al pago de los 242,00 euros reclamados.

SÉPTIMO.- Consumos de agua y luz.Por lo que se refiere a la reclamación efectuada por consumos y suministros a cargo de la parte demandada según el contrato, argumentaba la sentencia que la documentación acompañada a la demanda no permitía alcanzar la conclusión de que los pagos se refiriesen al chalet arrendado, salvo en el caso de los gastos de comunidad, limitando la estimación de la reclamación a los 141,40 euros abonados en ese concepto.

Frente a esa argumentación, se invoca por la parte apelante la existencia de actos propios, pues ya incluso antes de iniciarse el proceso se había reconocido la deuda, aunque no se concretaba la cifra exacta, pues se mencionaban 900 euros, cuando el importe exacto se acercaba a los 940,02 euros. Ese mismo argumento se reprodujo en el escrito de contestación, pues en el hecho noveno se volvió a dar validez a la reclamación, argumentando que se había descontado de la fianza. Por lo tanto, se solicitaba la condena al pago de la suma reclamada, sin perjuicio de la compensación con el importe de la fianza.

Pese a que la parte apelada lo cuestione en su escrito de oposición al recurso, lo cierto es que en el hecho tercero del escrito de contestación ya se reconocía que había una deuda por un importe en torno a 900 euros derivado de consumos y suministros, que se interesó se compensase con la cantidad adeudada por la fianza. Ante la imposibilidad de llegar a cualquier tipo de acuerdo, el procedimiento judicial se inició sin que por ninguna de las dos partes se diese respuesta a esa reclamación; ni se reintegró el importe de la fianza deduciendo esa suma, ni se procedió a abonar los consumos y suministros por parte de los demandados.

Por tanto, en el hecho tercero del escrito de contestación se asumió de manera expresa que esa cantidad no había sido satisfecha, independientemente de lo que proceda como compensación por el importe de la fianza, siendo ese planteamiento incompatible con lo reflejado en el apartado tercero del hecho noveno, donde se manifestó la disconformidad por haberse descontado de la fianza, lo que, como ya se ha indicado anteriormente, nunca llegó a producirse.

Existe, pues, un reconocimiento expreso de que se adeudaba un importe en torno a los 900 euros, como acto propio de la parte demandada, expresado ya en las comunicaciones remitidas entre ambos por medio de burofax, y reiterado en el escrito de contestación a la demanda.

Si esa circunstancia se pone en relación con los recibos acompañados junto con el documento número 12, habremos de concluir que, pese a que esos recibos no recogiesen toda la información para poder relacionarlos con la vivienda ocupada por los demandados, la justificación de los pagos, junto con el reconocimiento expreso de la deuda en los términos ya indicados, son pruebas suficientes para considerar acreditado ese hecho y, por tanto, estimar ese concepto de la demanda por la suma de 940,02 euros, al margen de la compensación de la fianza arrendaticia, como ya se señala en el propio escrito de recurso.

OCTAVO.- Daños por alquiler de vivienda.El último concepto al que se refiere el recurso de apelación se centró en la desestimación de la reclamación efectuada por la imposibilidad de alquilar la vivienda. Al respecto, la sentencia argumentaba en su fundamento séptimo que los daños que se consideraban imputables a los arrendatarios no impedían que pudiera ser alquilada, pues se trataba de reformas menores, de rápida ejecución, por lo que no se acreditaba el hecho básico que justificaría esa reclamación, como es el tiempo que se precisaba para llevar a cabo todas las reparaciones imputables a los demandados y, como consecuencia directa de ello, el lucro cesante sufrido al no poder alquilar el chalet.

En el escrito de recurso se argumenta que la sentencia de primera instancia ya reconocía la necesidad de ejecución de algunas reparaciones, lo que implícitamente provocaba la imposibilidad de alquilar la vivienda y, por tanto, que estaba justificada la reclamación formulada por este concepto.

No puede compartir este tribunal ese planteamiento ya que, como acertadamente señala la sentencia impugnada, las reparaciones que debían ejecutarse, y que se han relacionado con la actuación de los demandados, no pueden entenderse suficientes como para acreditar una imposibilidad de ejecutarlas de manera rápida e inmediata y, por tanto, que no se haya podido alquilar durante todo el tiempo señalado por la parte demandante.

En este sentido, se reclamaban 34.800 por las 29 mensualidades ya transcurridas desde el 1 de octubre de 2021 hasta la interposición de la demanda, añadiendo otros 1.200 euros mensuales más desde la presentación de la demanda hasta que se llevase a cabo la reparación, todo lo cual estaría justificado si se hubiese acreditado una imposibilidad de ejecutar la reparación durante todo ese tiempo, partiendo de que los demandados fueran responsables del conjunto de deficiencias reflejadas en la demanda.

Sin embargo, la reclamación efectuada por las reparaciones fue estimada sólo parcialmente, y en una mínima parte, de modo que el fundamento mismo de la demanda quiebra, en tanto en cuanto que no se considera a los demandadores responsables de todas las deficiencias y reparaciones contenidas en su demanda, o que, en cuanto a las estimadas, tuvieran la entidad suficiente como para haber impedido el alquiler durante tanto tiempo.

Si esto sería suficiente para rechazar la pretensión, también debe tenerse en cuenta que nada impedía a los demandantes haber ejecutado la reparación desde el mismo momento en que recibieron la vivienda, sin perjuicio del resultado de este procedimiento, habilitando la vivienda para un nuevo alquiler, de modo que se hubiera limitado el perjuicio sufrido al periodo comprendido entre la recepción del inmueble y la nueva puesta a la oferta en alquiler, pues en ese espacio temporal se hubieran podido llevar a cabo el conjunto de reparaciones necesarias.

Sin embargo, pese a tener la posesión, no se ejecutó ningún tipo de reparación, reclamando incluso a los arrendatarios por el período posterior a la presentación de su demanda, a la espera de la resolución judicial. Resulta difícilmente explicable que se formule una pretensión en esos términos, atribuyendo toda la responsabilidad a la parte demandada por deficiencias que no le eran imputables y, además, retrasando la ejecución de las reparaciones durante años.

Por tanto, no puede entenderse exigible esa suma, en la medida en que no todas las deficiencias eran responsabilidad de los demandados, sin que tampoco se haya acreditado que las que le eran imputables pudieran impedir de algún modo una rápida reparación y oferta de alquiler, y, además, porque los demandantes pudieron desde el mismo momento en que recibieron la posesión llevar a cabo las reparaciones que entendiesen necesarias, una vez constatadas y documentadas las deficiencias existentes, y todo ello sin perjuicio de la reclamación que en términos económicos, como compensación de daños y perjuicios, y no de obligación de hacer, se hubiera articulado en su escrito de demanda. Nada le impedía formular la pretensión en esos términos y, por tanto, la finalmente incluida en su demanda carece de fundamento, pues, si no se ha vuelto a alquilar la vivienda, ha sido por la exclusiva decisión de la parte demandante de no llevar a cabo una reparación que en nada obstaculizaba su reclamación judicial, pues podía estar referida a los mismos conceptos, transformando una acción invocando una obligación de hacer, con una reclamación de daños y perjuicios por las sumas satisfechas por idénticos conceptos en los términos reseñados en su escrito de demanda, y de acuerdo con los informes que obraban en el procedimiento. Por tanto, comparte este tribunal el criterio de la sentencia impugnada en el sentido de considerar carente de fundamento la reclamación económica por este concepto.

NOVENO.- Costas.De conformidad con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al estimarse parcialmente el recurso de apelación, no procede hacer pronunciamiento sobre las costas.

V I S T O Slos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación