Sentencia Civil 161/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 444/2024 de 30 de mayo del 2025

PRIMERO.- Se recurre en apelación por la representación de la entidad "TORRE CALEIDO, S.A." la sentencia dictada en la primera instancia que, en los términos ya expresados en los antecedentes de hecho de la presente resolución, desestimaba la demanda deducida por la misma frente a las entidades "IE UNIVERSIDAD" e "INSTITUTO DE EMPRESA, S.L.".

La entidad "TORRE CALEIDO, S.A." formuló demanda contra "IE UNIVERSIDAD" e "INSTITUTO DE EMPRESA, S.L." en la que imputaba a las demandadas actos de competencia desleal de los artículos 5 y 18 de la Ley de Competencia Desleal, con publicidad ilícita conforme a lo previsto en el art. 3 de la LGP, con base en la utilización por las demandadas de las denominaciones "IE TOWER" y "TORRE IE" para identificar la torre propiedad de la actora llamada "TORRE CALEIDO" que no estaría contemplada en el contrato de arrendamiento en su día suscrito entre las litigantes en fecha 28 de marzo de 2016.

Con fundamento en tales ilícitos concurrenciales, la actora ejercitaba acción declarativa de deslealtad, de cesación, de remoción, de publicación de la sentencia y de indemnización de daños daños morales que fijaba en el importe de 100.000 euros.

En cuanto a los ilícitos concurrenciales, la parte actora alegaba, en esencia, que la demandante Torre Caleido S.A. es una sociedad que tiene por objeto la explotación y gestión inmobiliaria de la construcción edificada en parcela propiedad del Ayuntamiento de Madrid, conocida como "Torre Caleido", siendo la propietaria de la misma y que forma parte del complejo de las Cinco Torres Business; que ya desde principios de enero de 2017 se presentó pública y oficialmente la "Torre Caleido" que finalizó su construcción en el verano de 2021; que en el año 2016 la demandante e IE Universidad, actuando el IE como garante, suscribieron un contrato de arrendamiento que permitía el uso del rótulo identificativo, así como utilizar marcas inspiradas en la torre y que IE Universidad cedió posteriormente su posición de arrendataria a IE; que desde el momento de la inauguración de las instalaciones, el 19 de octubre de 2021, las demandadas han comenzado a realizar un uso público, masivo y reiterado de la denominación "IE Tower" para identificar sus instalaciones y la "Torre Caleido"; que se transmite la idea de prestigio y poder mediante la "apropiación" de la torre y su denominación, siendo engañoso el empleo de tal denominación al sugerir que corresponde a las demandadas la propiedad del inmueble con publicidad engañosa frente a los destinatarios de los servicios educativos que afectaría al comportamiento económico de los mismos.

La parte demandada se opuso a lo pretendido con la demanda aduciendo, en esencia, que las pretensiones de la demanda son contrarias al contrato de arrendamiento concertado entre las partes que ampara el uso de denominaciones que relacionen la marca "IE" con la Torre por lo que, existiendo un marco contractual que regula la cuestión, no cabe el ejercicio de acciones por competencia desleal, sosteniendo que no ha existido engaño alguno en tanto que el IE nunca ha afirmado ser propietario de la Torre tal como se reconoce expresamente la actora, careciendo por lo demás de transcendencia la titularidad de la Torre de cara a los destinatarios de los servicios educativos prestados por el IE, que elegirían la contratación en base a otros criterios, negando la causación de perjuicio alguno a la actora y significando, finalmente, que las pretensiones de la actora son contrarias a sus actos propios en tanto que desde 2016 la misma ha llevado a cabo actos concluyentes, libres e indubitados que evidencian su aquiescencia para con el uso público de las denominaciones "Torre IE" e "IE Tower".

La sentencia apelada fundamentaba la decisión desestimatoria argumentando, básicamente y con base en la interpretación del contrato, que fue la propia demandante la que permitió y debe permitir la asociación entre el IE como institución y el desarrollo de su actividad en la torre, es decir, la vinculación que existe entre el organismo y su ubicación, considerando que el uso que se hace de esta denominación no puede estimarse que sea indebido o impreciso pues en distintas publicaciones se informa y se anuncia la nueva sede del IE University, de hecho, se acompañan la mayoría de publicaciones con el logotipo oficial del IE lo que refleja que la torre formaría parte de la institución y asimismo se presenta la torre como edificación, es decir que la demandante aceptaría la imagen de la torre, no su denominación, lo cual a juicio de la juzgadora es muy difícil de disociar. Por tanto, las demandadas informan sobre su nueva sede o nuevo campus, lo cual difícilmente puede estimarse que sea engañoso sino parte de la información que se suministra a posibles estudiantes y terceros, sin que pueda compartirse la valoración de que se induzca a error al sugerirse que el IE es propietaria del inmueble.

A mayor abundamiento y en relación con los actos de engaño, se refería que el tipo exige que el acto "sea susceptible de alterar su comportamiento económico" y, a pesar de los esfuerzos argumentativos de la demandante, tampoco se aprecia tal afectación. Descartado el carácter engañoso, procedería sin más el rechazo del tipo, pero en todo caso cabe reseñar que tampoco se aprecia una relación de causalidad entre ser propietaria de un inmueble y la contratación de un curso de formación.

Frente a los referidos pronunciamientos de la sentencia se recurre en apelación por la demandante que viene a sostener su impugnación considerando que en la sentencia recurrida se incurre en error a la hora de interpretar el contrato y, por otra parte, la concurrencia de error en la valoración de la prueba para descartar la existencia de engaño, resumiendo en el propio recurso sus alegaciones del siguiente modo:

1º.- Que una lectura literal del contrato de arrendamiento conduce necesariamente a admitir su irrelevancia para el enjuiciamiento del uso de la expresión IE TOWER / TORRE IE, porque no puede afirmarse en modo alguno que la denominación controvertida esté contemplada en su clausulado y mucho menos que fuera prevista o consentida por la actora.

2º.- Que el juzgado erró cuando aplicó el criterio de disponibilidad para justificar el uso por las demandadas de la expresión litigiosa cuando la prueba -incluida la testifical e interrogatorio de parte- habrían demostrado que había alternativas disponibles, confirmándose así la elección deliberada de las demandadas.

3º.- Que el juzgado no ha valorado de forma global la prueba destinada a acreditar la existencia de publicidad engañosa como enseña la jurisprudencia y

4º.- Que la expresión IE TOWER/TORRE IE es engañosa y produce una alteración en la conducta económica del consumidor evidenciada por el despliegue e intensidad promocional realizada por las demandadas en relación con la propia torre y sus características físicas, visuales, arquitectónicas e incluso representativas y de prestigio.

Por su parte la demandada se opuso al recurso presentado por la contraria, en los términos que constan en el correspondiente escrito, e interesa su desestimación.

SEGUNDO.- En relación con el primer motivo de recurso, que pasa por considerar que la Juzgadora "a quo" habría incurrido en error a la hora de interpretar el contrato al efectuar una interpretación extensiva prescindiendo de los términos literales que, a juicio de la recurrente, no habilitarían el uso de las denominaciones "Torre IE" o "IE Tower" por las demandadas, ha de hacerse referencia de inicio al propio planteamiento de la demandante que, para sostener el uso desleal de tales denominaciones y acudir a los ilícitos concurrenciales de engaño y publicidad engañosa, viene a defender a ultranza la desvinculación de dicho uso de lo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito entre las litigantes el 18 de marzo de 2016, por no contemplar el mismo expresamente el uso de esas denominaciones, por lo que debe considerarse un acto de competencia desleal considerando que el empleo de esas denominaciones supondría un acto de engaño o de publicidad engañosa frente a los destinatarios de los servicios educativos del IE, en tanto sugeriría que el IE ostentaría la propiedad del inmueble, lo que potencialmente afectaría al comportamiento económico de los destinatarios de los servicios educativos.

En realidad, aunque la demanda califique la información suministrada por la demandada de «publicidad ilícita», y por ello hace referencia al art. 18 LCD, la justificación de esa calificación radica en el carácter engañoso del uso de esas denominaciones, lo que en el seno de la Ley de Competencia Desleal se encuentra tipificado en su art. 5.1 lo cual, como se pone de relieve en la STS nº 435/2018 de 17 de julio, está en consonancia con la actual regulación legal de la publicidad y la competencia desleal, tras la reforma operada por la Ley 29/2009, de 30 de diciembre, pues si bien el actual art. 3.e) LGP se refiere a la publicidad engañosa dentro de la relación de modalidades de publicidad ilícita, la Ley General de Publicidad no contiene una tipificación expresa de la publicidad engañosa ni consiguientemente la define, sino que se remite a lo dispuesto en la Ley de Competencia Desleal, esto es, a los actos de engaño del art. 5, las omisiones engañosas del art. 7 o las prácticas engañosas de los arts. 21 a 27 LCD.

El referido planteamiento de la actora, que se sigue manteniendo con el recurso bajo la consideración de que lo que no está expresamente previsto en el contrato se encontraría prohibido, no puede ser asumido en tanto las razones aducidas por la actora para tratar de encuadrar el enjuiciamiento de la actuación que se achaca a la demandadas como ilícito concurrencial, prescindiendo del marco contractual establecido entre las partes, se consideran ciertamente forzadas por artificiosas y difícilmente conciliables con los propios términos del contrato en el particular que, a nuestro juicio, ampararían la actuación de las demandadas al menos desde las previsiones del artículo 1258 del Código Civil y teniendo además en cuenta la propia actuación de la demandante permitiendo el uso de la denominación "Torre IE" desde la suscripción del contrato, como revelan algunos documentos firmados por todas las partes -documentos nº 8 y 13 de los aportados con la contestación a la demanda-, sin mostrar oposición al uso de las denominaciones "Torre IE" o "IE Tower" por las demandadas hasta el único requerimiento formal para el cese, ciertamente tardío, que consta en las actuaciones -documento nº 21 de la demanda-.

Atendiendo al marco contractual que regula las relaciones entre las litigantes, se considera adecuada la referencia doctrinal que se realiza en la resolución recurrida al objeto de delimitar la inclusión como ilícito en el ámbito objetivo de la Ley de Competencia Desleal del uso por las demandadas de las referidas denominaciones, que en este caso conlleva su rechazo en tanto entendemos que no desborda el marco estrictamente contractual en el que, en su caso, debe examinarse la licitud o ilicitud del uso de esas denominaciones por las demandadas. En cuanto a esa delimitación ya se ha pronunciado esta Sección 32ª de la Audiencia Provincial en diversas ocasiones, como en la resolución de 26 de septiembre de 2024 (Recurso nº 501/2024) en la que se refería: "Pues bien, las polémicas que se susciten en relación con los derechos y las obligaciones derivados de ese entramado contractual resultan ajenas a la normativa represora de la competencia desleal, que no tiene como fin tutelar esa clase de intereses particulares, sino velar por el funcionamiento del mercado con arreglo a un estándar de lealtad concurrencial. En el campo de la competencia desleal el objeto de la protección no lo es tanto la resolución de conflictos particulares sino principalmente tutelar el correcto funcionamiento del mercado en beneficio de todos los partícipes en su seno, de modo que la pugna entre sí de los agentes económicos responda a criterios de eficiencia, sin perjuicio de que según cada tipo concreto que se estipula en la ley como ilícito concurrencial pueda resultar especialmente protegido el consumidor y/o otro empresario. El bien jurídico que la Ley de Competencia Desleal está llamada a proteger es de naturaleza supraindividual, como lo es la competencia en tanto que pieza clave para el funcionamiento del sistema económico, siendo destinatarios de esa protección todos los que participan en el mercado, tanto desde el lado de la oferta como desde el de la demanda. Esta finalidad institucional desborda la más estrecha consideración de los intereses particulares de quienes se encuentran vinculados por una relación contractual (véase el Preámbulo de la propia L.C.D.).

El que contractualmente las partes litigantes se hayan podido comprometer a determinadas prestaciones en el seno de la relación obligatoria que les vinculaba, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad ( artículo 1255 del C. Civil ), y que luego lo hayan podido incumplir es algo que, per se, carece de relevancia desde el punto de vista estrictamente concurrencial. Lo relevante es que se den en las conductas desplegadas las particulares circunstancias previstas en la LCD como ilícitos concurrenciales (verbigracia, sin vocación de exhaustividad, servirse del engaño, sembrar la confusión, utilizar medios ajenos para promover las propias prestaciones, etc) para que, ante la trascendencia que implicarán para el bien jurídico protegido por esta normativa especial, pueda imputarse competencia desleal (véase en este sentido la sentencia de la Sala 1ª del TS nº 305/2017, de 17 de mayo sobre la delimitación entre incumplimiento contractual e ilícito de competencia desleal). Tratar de mezclar un problema de índole puramente contractual, que puede solventarse con el ejercicio de las acciones previstas en el ordenamiento jurídico para la defensa de la correspondiente posición convencional, con los litigios sobre el correcto funcionamiento del mercado supone desvirtuar el sentido de la normativa reguladora de la competencia desleal. Porque el puro incumplimiento contractual no constituiría, en principio, un acto de competencia desleal, ni tan siquiera cuando el mismo provocase, como efecto colateral, una ventaja competitiva al incumplidor (dejando a salvo las infracciones que pudieran estar expresamente tipificadas como tales en la Ley de Competencia Desleal) .

Ciertamente, es también posible que cuando dos operadores económicos se encuentran vinculados por una relación contractual puedan desarrollarse por parte de alguno de ellos conductas que linden con el reproche de deslealtad concurrencial. Pero creemos que incluso si el interesado sitúa los hechos en ese ámbito de confluencia su actuación defensiva, dado el objeto que persigue la legislación sobre la competencia desleal (como instrumento no dirigido a resolver los conflictos entre los competidores sino más bien a la ordenación y control de las conductas en el mercado), debe deslindar claramente entre los dos ámbitos concernidos conforme al criterio que explicitamos seguidamente. Si la conducta inconveniente entrase dentro de la órbita de las materias reguladas por el contrato, entonces puede afirmarse que, salvo que claramente se desborde el límite de la tolerable en el marco de la polémica contractual, debe ser este último el ámbito en el que, ante los órganos jurisdiccionales competentes para conocer de ello, deben ejercerse las acciones que son propias de la defensa de los intereses del que es parte en el contrato. Bien entendido que cuando nos referimos a materias contractualmente reguladas estamos haciendo alusión a un concepto amplio de regulación donde se comprende tanto la literalidad del contrato como todas aquellas consecuencias que, por vía de integración hermenéutica y a través de los instrumentos que el propio legislador proporciona (entre ellos, el de la conformidad a la buena fe contractual que contempla el artículo 1.258 del Código Civil ), hayan sido objeto de tratamiento implícito por parte de los contratantes. Más si, por el contrario, esa conducta no resultara reconducible o susceptible de tratamiento jurídico a través de ninguna de las previsiones contractuales, ni siquiera mediante derivación interpretativa de lo convenido, o desbordase claramente lo que pudiera considerarse susceptible de debate en el seno de una contienda contractual, entonces podría hallar justificación el análisis de su eventual ilicitud concurrencial, lo que justificaría que el comportamiento fuera entonces analizado en tanto que constitutivo de competencia desleal ante los tribunales especializados, que son los únicos que pueden enjuiciar esa clase de contienda.

Debemos puntualizar que ello no resulta incompatible con que reconozcamos que algunos tipos concretos de deslealtad pueden manifestarse mediando incluso la existencia de una relación contractual o vínculos societarios entre diversos sujetos. Pero sólo cuando se desborda lo que pueda dar lugar a un razonable margen de debate en el seno de estos regímenes jurídicos (el convencional y el societario) y se incurre en alguno de los graves excesos que, por su incidencia en el mercado y su inadmisibilidad en su seno, tipifica de modo específico la LCD, estaría justificado buscar amparo en las acciones previstas en este cuerpo legal.

El ámbito de la responsabilidad contractual atañe al de la atribución de las consecuencias que deriven de la quiebra de los compromisos que hubieran sido contraídos en un marco convencional y alcanzará a los que hayan sido parte en los mismos o a sus causahabientes. La infracción en sí misma de compromisos convencionales entraña una conducta incumplidora que puede ser enervada, corregida o reprimida mediante el ejercicio de su defensa natural, a saber, la acción personal emanada del propio contrato. Cuando entre el sujeto activo y el pasivo de la acción objeto de polémica media un vínculo contractual capaz de obligar jurídicamente a aquél respecto de éste, bien a tener que realizar algo o bien a tener que abstenerse de ejecutar determinada conducta, el agraviado no precisa, como regla general (y a salvo situaciones muy específicas tipificadas al efecto), de la protección de la Ley de Competencia Desleal porque tiene siempre salvaguardados sus intereses al respecto, incluidos los concurrenciales, por la posibilidad de ejercitar acciones típicamente contractuales (de cumplimiento y/o de resarcimiento en caso de incumplimiento del contrato).".

TERCERO.- Aunque en el contrato de arrendamiento llave en mano suscrito por las litigantes en fecha de 18 de marzo de 2016 no se contemplara expresamente que las demandadas pudieran usar específicamente las denominaciones "Torre IE" y/o "IE Tower" para designar el edificio a construir en el que radicarían las instalaciones para fines educativos arrendadas por 20 años prorrogables (50.000 metros cuadrados), tampoco se contemplaba la denominación "Torre Caleido" a cuyo uso pretendía intimar la hoy actora a las futuras demandadas en el único requerimiento formal que consta en las actuaciones al que ya se ha hecho referencia -documento nº 21 de la demanda-. Se encuentra en ello la primera contradicción con lo ahora pretendido con la demanda, aunque en la misma se sostenga que no se pretende obligar a las demandadas al uso de la denominación "Torre Caleido", cuando en dicho requerimiento se insta a referirse al Edificio "única y exclusivamente bajo la denominación "Torre Caleido", tal como acordaron las Partes en el Contrato de Arrendamiento"sobre la base de un acuerdo contractual inexistente, en cuanto no figura en el contrato tal denominación, por lo demás de imposible existencia al momento de suscribirse el contrato y puesto que en la propia demanda se relata que es a partir del 10 de enero de 2017 (esto es, transcurridos casi diez meses desde la suscripción del contrato) que se presenta, para identificar la torre, el uso del nombre CALEIDO (ni siquiera "Torre Caleido"). Es decir, se incurre ya en abierta contradicción con lo ahora pretendido, tratando de acudir al ejercicio de acciones sustentadas en la Ley de Competencia desleal al margen de lo regulado en el contrato, cuando previamente se había requerido para el cumplimiento del contrato, eso sí, en unos términos que no resultaban acordes con la realidad de lo pactado.

Por otra parte, también se incurre en abierta discordancia a la hora de substanciar los concretos ilícitos concurrenciales en que incurrirían las demandadas según lo pretendido con la demanda -engaño con base en lo previsto en el artículo 5.1 g) y publicidad ilícita con sustento en el artículo 18 de la LCD- en relación con lo que se apuntaba en el referido requerimiento "...les indicamos que referirse a la Torre Caleido como "IE Tower" y/o "Torre IE" es una práctica deshonesta y contraria a las exigencias objetivas de la buena fe que deben regir la conducta de todo operador en el mercado, más aún si cabe la suya en su concición de licenciatario de la marca "Torre Caleido". Además, el uso de las expresiones "IE Tower" y/o "Torre IE" suponen igualmente un acto desleal de confusión y de aprovechamiento desleal de la reputación ajena en aplicación de la Ley 3/1991 de Competencia Desleal, y denota un ánimo de lucro y aprovechamiento de la imagen de TC".

En todo caso, se considera razonable la conclusión de la sentencia recurrida que, a partir de la interpretación del contrato y de la actuación de las partes, viene a señalar que fue la propia demandante la que permitió y debe permitir la asociación entre el IE como institución y el desarrollo de su actividad en la torre. Esa conclusión es la lógica atendiendo tanto a los derechos conferidos a la parte arrendataria por medio del contrato como a la actuación de la arrendadora una vez firmado el contrato, permitiendo sin cortapisas la utilización de la denominación "Torre IE" en documentos de desarrollo del contrato. Así, figura dicha denominación en el documento nº 8 de los presentados con la contestación a la demanda de 28 de julio de 2016 -Memoria de Calidades. Elementos Esenciales. Matriz de Responsabilidades- firmado por la actora (entonces "Icono Torre Vida, S.A.") y en el documento nº 13 de 5 de julio de 2016 en su página 30 -Proyecto Básico. Edificio de equipamiento sigular y aparcamiento-, siendo relevante la colaboración de los respectivos equipos de arquitectura de las partes a los efectos de dotar a las instalaciones de las características y equipamientos destinados a la actividad educativa a la que se destinaría la superficie arrendada tal y como se encontraba previsto en el contrato.

Y si bien en el contrato no se recogía directa y expresamente que la denominación del edificio hubiera de ser "IE Tower" y/o "Torre IE", como tampoco que debiera ser "Torre Caleido", de la intepretación conjunta de las cláusulas específicas a las que aluden las partes se desprende que ninguna falsedad cabe atribuir al uso de las denominaciones que se achaca a la parte arrendataria porque, además de que la practica totalidad de la edificación en lo que se corresponde con la torre, con exclusión del basamento, coincide con la superficie arrendada destinada a la actividad docente de las arrendatarias, se establece la libertad de la parte arrendataria para el uso de la denominación y rótulo que tenga por conveniente para el desarrollo de su actividad, se concede en exclusividad a la parte arrendataria la colocación de un "rótulo de coronación" en la torre, con el logo o nombre comercial que a nivel general utilice para el ejercicio de su actividad en cada momento, y se reconoce y acepta que IE Universidad (o IE) puedan inspirarse en la imagen de la Torre para crear marcas asociadas a su propia actividad, sin descartar el uso de una denominación de su elección en concreto y sin imponer alguna distinta.

Así, la cláusula 5.3 del Contrato establece que "la actividad del negocio del ARRENDATARIO se desarrollará bajo la denominación y rótulo que IEU o IE utilicen para el ejercicio de su actividad docente privada en cada momento", por lo que no se contempla limitación alguna acerca de la "denominación o rótulo" que las demandadas pudieran utilizar a tal fin ni impedirles usar la palabra "Torre" junto a su marca.

La cláusula 13ª establece: "13.1. El ARRENDATARIO podrá instalar dentro de la Superficie Alquilada la rotulación y publicidad propias que considere oportunas para la adecuada explotación de su negocio, siempre respetando las disposiciones legales que resulten aplicables, las contenidas en las Normas de Funcionamiento y, en su caso, las demás normas que se adopten por el PROPIETARIO para la adecuada gestión del Conjunto Quinta Torre, en particular las que se contendrán, en su caso, en el Manual de Imagen del Conjunto Quinta Torre que se redactará por los Arquitectos siguiendo las instrucciones del PROPIETARIO.

El PROPIETARIO acepta, en cuanto de él depende, que el ARRENDATARIO coloque, en exclusividad, un rótulo de coronación (en adelante, "Rótulo de Coronación") en la Torre que albergará la Superficie Alquilada, con el logo o nombre comercial que a nivel general utilice el ARRENDATARIO para el ejercicio de su actividad en cada momento, sin que por ello se devengue ninguna obligación de pago adicional a las previstas en el presente Contrato.

En el Proyecto Básico del Conjunto Quinta Torre se detallarán las dimensiones, características, ubicación y demás cuestiones relativas al Rótulo de Coronación.

En adelante, el Rótulo de Coronación y la demás rotulación autorizada al ARRENDATARIO en los apartado 1 y de la presente cláusula, se denominará conjuntamente como la "Rotulación".

Y la cláusula 15.2.5 bajo el título "Diseño Virtual y Marca Conjunto Quinta Torre" refleja: "Respecto del proyecto arquitectónico Conjunto Quinta Torre, el PROPIETARIO se reserva la facultad de realizar un modelo virtual de las edificaciones definidas que permita una consecución de una vista parcial y otra general, representativas de las edificaciones proyectadas, como anticipación realista que sirva para encauzar el efecto ilusionante del Conjunto Quinta Torre de cara a su comercialización (el "Modelo Virtual").

El PROPIETARIO se reserva en exclusiva el derecho a registrar como marca los signos que consistan en o incorporen una o varias imágenes del Modelo Virtual o de las edificaciones construidas (las "Imágenes" y las "Marcas", respectivamente).

Los únicos derechos que el PROPIETARIO confiere al ARRENDATARIO sobre las Imágenes y las Marcas son los que se prevén en esta Cláusula.

El PROPIETARIO autoriza al IE Universidad y al IE a la utilización de las Imágenes, así como, en su caso, de las Marcas por el plazo de duración del presente Contrato (la "Licencia") exclusivamente a los efectos de identificar la actividad allí desarrollada. La Licencia se concede exclusivamente a IE Universidad o IE, sin que pueda ser objeto de cesión a ningún tercero sin consentimiento expreso del PROPIETARIO, debiendo el ARRENDATARIO mantener indemne al PROPIETARIO de cualquier daño o perjuicio que pudiera ocasionársele por el mal uso de la Licencia concedida. Asimismo, el PROPIETARIO reconoce y acepta que IE Universidad (o IE) puedan inspirarse en la imagen de la Torre para crear marcas asociadas a su propia actividad, obligándose a cesar en su uso cuando termine el arrendamiento por cualquier causa.

El PROPIETARIO mantendrá al ARRENDATARIO en el goce pacífico de las Imágenes y las Marcas, absteniéndose de realizar todos aquellos actos que puedan impedir o perturbar el uso de dichas Imágenes y Marcas por el ARRENDATARIO. El PROPIETARIO prestará toda la colaboración necesaria al ARRENDATARIO para la inscripción de la Licencia de uso de las Marcas en las oficinas correspondientes de propiedad industrial.

La contraprestación por la Licencia y las obligaciones asumidas por el PROPIETARIO está incluida en las cantidades acordadas en el presente Contrato, sin que se devengue ninguna obligación de pago adicional".(énfasis añadidos).

Se entiende por tanto que, con los derechos conferidos a la arrendataria al efecto en el propio contrato y la aceptación del uso, al menos de una de las denominaciones, a través de actos propios concluyentes de la hoy actora, desde luego no contradicha más que de forma muy tardía a través de un requerimiento ya en octubre de 2022, ha de descartarse cualquier tipo de falsedad en la actuación de las demandadas en la utilización de tales denominaciones para identificar la torre como una de las sedes del campus IE, a los efectos de identificar la actividad desarrollada en la misma como contempla el contrato, para distinguirla del resto de las sedes de las arrendatarias -sitas en el entorno de la C/ María de Molina de Madrid o en Segovia-, por lo que no se advierte la libertad de elección a la que se alude con el recurso.

En todo caso la actora no se reservó en su momento el derecho a designar una concreta denominación con la que las partes deberían referirse a la torre y, por más que se sostenga que el uso por las demandadas de las denominaciones "Torre IE" y/o "IE Tower" sugeriría de forma engañosa un derecho de propiedad sobre la torre, tal inferencia resulta difícil de asumir porque en la realidad contrastada, a través de los diversos ejemplos en el propio entorno en el que radica la edificación de autos -torres coronadas con la rotulación PWC, CEPSA o KPMG-, la realidad jurídica por la que se ostenta la posesión de un inmueble, a título de domino, en arrendamiento o alguna otra forma de cesión de uso, no tiene porqué coincidir, y de hecho no coicide, con la mera asignación denominativa que el público en general pueda atribuir a una edificación a través de su "rótulo de coronación" a los efectos de la mera identificación y situación.

CUARTO.- El art. 5.1.g) de la Ley de Competencia Desleal, en la redacción resultante de la reforma operada mediante la referida Ley 29/2009, de 30 de diciembre, indica lo siguiente:

"1. Se considera desleal por engañosa cualquier conducta que contenga información falsa o información que, aun siendo veraz, por su contenido o presentación induzca o pueda inducir a error a los destinatarios, siendo susceptible de alterar su comportamiento económico, siempre que incida sobre alguno de los siguientes aspectos:

[...]

g) La naturaleza, las características y los derechos del empresario o profesional o su agente, tales como su identidad y su solvencia, sus cualificaciones, su situación, su aprobación, su afiliación o sus conexiones y sus derechos de propiedad industrial, comercial o intelectual, o los premios y distinciones que haya recibido".

Son dos los elementos exigidos en este precepto para su aplicación: En primer lugar, debe existir una conducta que contenga información falsa o información que, siendo veraz, induzca a error a los destinatarios (o sea susceptible de inducir a error) y que incida sobre alguno de los extremos que señala el art. 5 LCD. Y, en segundo lugar, que dicha conducta sea susceptible de alterar su comportamiento económico, si bien no se exige que la correspondiente práctica haya incidido de forma efectiva en el comportamiento económico del destinatario (Vid. STS de 11 de julio de 2018). De tal forma que, si la conducta considerada no es susceptible de alterar el comportamiento de estos, no cabe hablar propiamente de engaño. En este caso ya hemos descartado que exista falsedad al considerar plenamente habilitadas a las arrendatarias para el uso de las denominaciones controvertidas y tampoco se asume que el uso de tales denominaciones pudiera dar lugar a inducir a error a los destinatarios interesados en los servicios educativos pues, centrándose el reproche de la demandante en que tal uso podría sugerir el ostentar las demandadas el domino sobre la torre, lo que redundaría en el prestigio de la institución educativa, lo cierto es que tal tesis resulta difícil de sostener si se atiende al sector concretamente concernido en el que el prestigio derivaría de otros parámetros completamente distintos (ránking educativo, calidad del profesorado, calificaciones, premios, alojamientos, adecuación de las instalaciones...) y no del régimen jurídico por el que se ostenta la posesión de un inmueble en el que se desarrollará la actividad educativa que, de ordinario, pasará totalmente desapercibido para cualquier interesado, por lo que no puede advertirse incidencia alguna en el comportamiento de los mismos por el uso de unas denominaciones meramente destinadas a la localización del campus educativo.

Debe en consecuencia decaer el recurso con ratificación de lo decidido en la sentencia recurrida.

QUINTO.- La desestimación del recurso de apelación interpuesto por la actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, comporta la imposición a la misma de las costas procesales causadas con su recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación,