Ha sido Ponente para este trámite la Ilma. Sra. Magistrada D.ª Reyes Castresana García
PRIMERO.- Objeto de esta alzada.
1.-La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda formulada por Astizar Arquitectura SL y desestima la reconvención formulada por la demandada Dña. Sonia, condenándole a abonar a la mercantil actora la cantidad de 24.000 € más intereses legales y costas procesales, en relación con sendos contratos de arras penitenciales suscritos entre las partes el 21 de junio de 2021, uno, de venta de la demandada a la actora de un solar en Getxo para la construcción y posterior venta de vivienda con entrega en concepto de arras penitenciales de la cantidad de 67.500 € y, el otro, de venta de la actora a la demandada de una de las viviendas de la promoción proyectada en el solar con entrega en concepto de arras penitenciales la cantidad de 43.500 €.
El Magistrado de instancia sigue la línea argumental expuesta por la parte actora de que ambos contratos están interrelacionados, estipulándose que en caso de que la licencia municipal no se otorgase no entrarían en juego las arras penitenciales, sino que deben de devolverse las cantidades entregadas respectivamente por cada uno de ellos, resultado un saldo positivo para la actora de 24.000 €. A diferencia de la postura de la demandada-reconviente que reclama la cantidad de 19.500 € en base a que ambos contratos celebrados son autónomos e independientes entre sí y que la verdadera intención de las partes en la promesa de venta de la vivienda de promoción proyectada fue establecer arras penitenciales a aplicar cuando la licencia no fuera obtenida. Argumenta que:
"En cuanto a si existía o no vinculación entre los dos contratos celebrados por las partes en fecha 21 de junio de 2022 y sobre la aplicabilidad de las arras penitenciales pactadas en ellas, sostiene la parte actora que en la fecha señalada se suscribieron dos contratos independientes, pero intrínsecamente vinculados, en la medida que el la eficacia del segundo depende del primero y añade que en el primero de los contratos se resolvió por la no obtención de la licencia del Ayuntamiento como dispone en la cláusula tercera y con los efectos que allí se detallan, esto es, la devolución de lo entregado, sin entrar en juego las arras penitenciales.
La demandada, por su parte, excepciona que, de un lado, se trata de dos contratos autónomos e independientes entre sí y que, por ende, la eficacia de uno no depende de la eficacia del otro. De otra parte, alega que la no obtención de la licencia se debió exclusivamente a causas imputables al actor reconvenido, que por ello sí que se deben aplicarse las arras penales, pues entiende que la eficacia de un contrato bilateral no se puede dejar al arbitrio de una de las partes. Concluye señalando que la voluntad de la actora fue la de estipular clausulas penitenciales para todo caso, sin excepción, y que la estipulación novena fue incluida en el contrato sin ella tener conocimiento por no haber tenido tiempo para revisarlo...
En primer lugar, en relación a la intervinculación de ambos contratos, la Clausula Novena del segundo de los contratos dispone expresamente que "la validez y cumplimiento del presente contrato, queda condicionada a la perfección del suscrito entre ambas partes en el día de la fecha y con anterioridad a este".
Se desprende con nitidez de esta cláusula - y por ello habrá de estarse al sentido literal de sus palabras ex art. 1281 CC - que la perfección del primer contrato se configura como una condición suspensiva - artículo 1113CC -, de manera que el segundo de ellos no produce efectos hasta que el primero de ellos no se cumpla. A esta conclusión también se llega también de la declaración de la demandada reconviniente, quien en sede judicial declaró que el objeto del segundo contrato era garantizarse uno de los pisos del inmueble una vez éste se hubiera vendido al actor y se hubieran realizado las obras de promoción proyectadas, de manera que también de la intención de la demandada se deduce esta relación.
Resuelta esta cuestión, procede ahora determinar si en el caso presente es de aplicación la cláusula relativa a las arras penitenciales como sostiene la parte demandada, o si por el contrario es de aplicación la resolución del contrato conforme a la clausula novena con los efectos que allí se determinan.
A este respecto, la cláusula segunda del contrato n.1 -doc 2 de la demanda- dispone que "la promitente-compradora hace entrega, en este acto a la promitente-vendedora de la sula de SESENTA Y SIETE MIL QINIENTOS EUROS en concepto de arras penitenciales de la compraventa proyectada, de conformidad y a los efectos prevenidos en el artículo 1454 CC ", la prevista con el ordinal Segundo del contrato n.2 -documento n.3 de la demanda dispone "la promitente-compradora hace entrega, en este acto a la promitente-vendedora de la sula de CUARENTE Y TRES MIL QUINIENTOS EUROS en concepto de arras penitenciales de la compraventa proyectada, de conformidad y a los efectos prevenidos en el artículo 1454 CC ".
En relación con el carácter de las arras el Tribunal Supremo mantiene una interpretación restrictiva del pacto de arras penitenciales podemos resumirla, entre otras, en la STS dictada por la Sala 1ª de 26.09.201 en el sentido que tienen un carácter excepcional que exige la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. En el presente caso, el carácter penitencial se ha fijado expresamente en el contrato remitiéndose en cuando a los efectos al artículo 1454 CC ., es decir en caso de que la parte compradora desista perderá íntegramente las arras entregadas, y si fuera la parte vendedora, las devolverá duplicadas, hecho de otro parte no controvertido.
La cuestión controvertida radica en determinar si son o no de aplicación los efectos del art. 1454 CC una transcurrido el plazo para la perfección de la venta cuya fecha límite se fijó el día 31 de diciembre de 2022.
A este respecto, si nada se hubiera pactado de forma expresa la respuesta sería afirmativa, sin embargo en el caso concreto las partes introdujeron en el primero de los contratos -doc. 2 de la demanda- en la Cláusula Tercera que "si la licencia de edificación no fuera obtenida antes del plazo máximo indicado, quedara resuelto de pleno derecho el contrato, sin más efecto que la devolución de las cantidades aportadas en concepto de arras penitenciales, a menos que ambas partes de mutuo acuerdo decidieran su prórroga", cláusula que ha de ser interpretada conforme al artículo 1281 CC anteriormente señalado, por entender que los términos empleados son claros y no dejan lugar a duda del carácter resolutorio y de sus efectos, y por tanto, para el caso de que la licencia no se hubiera obtenido, se produce la resolución del contrato con la obligación de devolver las cantidades.
Alega la demandada reconviniente que la falta de obtención de la licencia se debe a pasividad o dejadez por parte del actor. A este respecto, se puede observar que la cláusula referida no indica a los motivos por los cuales se dejase de obtener la licencia, no obstante, de la documental obrante en autos -docs. 6 de la demanda, 2 y 3 de la contestación a la reconvención, informe de Ayuntamiento, informe de Ura-, se desprende que el actor iba realizando los trámites exigidos para la obtención de la misma, hasta que como consecuencia de una modificación del plano urbanístico se le indica por el Ayto. que se ban a suspender todos los procedimientos.
Por último, alega la demandada reconviniente que no pudo examinar con detenimiento el contrato antes de firmarlo, que su decisión de vender vino motivada por una presión ejercida en connivencia entre el actor y la inmobiliaria y que su voluntad era la de fijar un contrato de arras penitenciales para caso de incumplimiento, cualquiera que fuere la causa del mismo.
Esta postura no puede sostenerse, y ello en base a los siguientes motivos. En primer lugar porque la demandada se halla en plenitud de sus capacidades y su voluntad quedó plasmada con su firma en el contrato.
De otro lado, alega la demandada que firmó ante la insistencia del actor y ante el temor de que se procediera a la venta a terceros de su casa y que supo después que no podía el actor impugnar la adjudicación a coheredero. Este motivo de vicio del consentimiento tampoco puede prosperar, en la medida que por un lado, la firma del contrato es una manifestación de su voluntad, y de otro, que es un error imputable no imputable al actor y que no presenta un temor lógico y racional.
En definitiva, como se ha indicado, una valoración conjunta de la prueba practicada permite considerar que ha quedado suficientemente probado que las partes firmaron dos contratos de compraventa interrelacionados entre sí en fecha 21 de junio de 2022, de modo la eficacia del segundo dependía del primero, y que para el caso que no se obtuviera la licencia del Ayuntamiento, se resolverían los contratos sin más obligación de restituirse recíprocamente las cantidades entregadas en concepto de señal."
2.-Dña. Sonia interpone recurso de apelación contra la sentencia de instancia, interesando su revocación a los efectos de que se condene a Astizar Arquitectura SL al pago de 19.500 € a Dña. Sonia, con imposición de costas, en base a la compensación derivada de la naturaleza penitenciaria de las arras y la imputabilidad de la actora en la no consumación de los contratos, con vulneración de los arts. 1.258 y 1.282 del Código Civil y en errores en la valoración de la prueba.
El apelante impugna la resolución alegando errores en la interpretación y valoración jurídica y probatoria, especialmente en cuanto a la naturaleza y efectos de ambos contratos, la perfección y consumación contractual, y la imputabilidad de la falta de obtención de la licencia de edificación.
Argumenta que la sentencia confunde la perfección del contrato con su consumación, pues la cláusula novena del segundo contrato condiciona su validez a la perfección del primero, no a su cumplimiento, por lo que ambos contratos deben considerarse independientes y plenamente vigentes desde su perfección.
Además, sostiene que la intención de las partes, especialmente de la apelante, fue otorgar naturaleza penitencial a las arras, garantizando la devolución del doble de las mismas si la licencia no se obtenía por causa imputable a la actora, lo que no fue valorado adecuadamente. Denuncia también que la apelante no participó en la redacción ni fue informada de modificaciones contractuales, existiendo correos electrónicos ocultados que evidencian la intención unilateral de la actora de evitar penalizaciones.
En cuanto a la causa de la no obtención de la licencia, se alega que la actora fue responsable por falta de diligencia, no aportando la documentación requerida en plazo, lo que fue acreditado mediante informes municipales y declaraciones, y que la administración dio por desistida la solicitud antes de la suspensión general de licencias.
3.-Astizar Arquitectura SL se opone al recurso de apelación interpuesto de contrario, interesando la confirmación de la sentencia recurrida.
SEGUNDO.- De los dos contratos de arras penitenciales de compraventa de una finca y de una vivienda futura en un edificio proyectado.
1.-Como documentos relevantes a los efectos de dilucidar la cuestión planteada, debemos reseñar:
A).-Primer contrato de arras penitenciales de 2 de junio de 2021 entre las partes aquí litigantes < nº 4 del IE>
En el mismo se describe el terreno del DIRECCION000 propiedad de la Sra. Sonia, el que se hace constar que la promitente-vendedora está interesada en enajenar la finca descrita y la promitente-compradora en adquirir, por lo que otorgan el presente contrato privado de promesa de compraventa con arras penitenciales, destacando las siguientes estipulaciones:
"SEGUNDA: La promitente-compradora hace entrega, en este acto a la promitente-vendedora de la sula de SESENTA Y SIETE MIL QINIENTOS EUROS en concepto de arras penitenciales de la compraventa proyectada, de conformidad y a los efectos prevenidos en el artículo 1454 CC ",
"TERCERA: El precio por que se efectúa la compraventa proyectada se fija en la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CUNCUAL MIL EUROS (1.350.000 €).
Dicho precio deberá hacerse efectivo por la promitente compradora, una vez deducida la cantidad entrega en concepto de arras penitenciales (es decir, la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTAS OCHENTA Y DOL MIL QUINIENTOS EUROS (1.282.500 €) en el momento de la escritura pública, que tendrá lugar, una vez obtenida la "LICENCIA DE EDIFICACIÓN", en el plazo máximo que finalizada el 31 de diciembre de 2022.
No obstante, dicho plazo podrá anticiparse de mutuo acuerdo entre ambas partes contratantes, en el caso de que, la licencia a que se ha hecho referencia fuera obtenida con anterioridad a la fecha indicada. Si la licencia de edificación no fuera obtenida antes del plazo máximo indicado, quedará resuelto de pleno derecho el presente contrario, sin más efecto que la devolución de las cantidades aportadas en concepto de arras penitenciales, a menos que ambas partes de mutuo acuerdo decidieran su prórroga"
B).- Segundo contrato de arras penitenciales de 21 de junio de 2021 < nº 5 del IE>
En el mismo se recoge que la mercantil Astizar Arquitectura SL tiene proyectado construir sobre el terreno propiedad de la promitente-compradora, (objeto de contrato de arras penitenciales formalizado en documento otorgado en el día de la fecha), un edificio compuesto de 4 viviendas y garaje comunitario realizado sobre la finca sita en la DIRECCION001 (Getxo), previa demolición parcial de la vivienda actual y ampliación de la misma. Y que, estando interesada la promitente-vendedora en enajenar una de las viviendas incluidas en el proyecto de que es conocedora la promotora-compradora, en concreto la planta baja OA de la que se adjunta plano descriptivo y memoria de calidades de la vivienda proyectada, y Dña. Sonia en adquirirla, han convenido el otorgamiento del presente contrato privado de promesa de compraventa con arras penitenciales, destacando las siguientes estipulaciones:
"SEGUNDA.- La promitente-compradora hace entrega, en este acto a promitente-vendedora de la suma de CUARENTA Y TRES QUINIENTOS ( 43.500 EUROS concepto de arras penitenciales d la compraventa proyectada, de conformidad y a los efectos prevenidos e el artículo 1.454 del Código Civil ..."
"TERCERA.- El precio por el que se efectuará la compraventa proyectada se fija en la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA MIL EUROS (870.000,00 E).
Dicho precio deberá hacerse efectivo por la promitente compradora, una vez deducida la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales (es decir, la cantidad de OCHOCIENTOS VEINTISEIS MIL QUINIENTOS EUROS (826.500 euros) en dos plazos, el 20% del precio fijado menos la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, es decir la cantidad de CIENTO TREINTA MIL QUINIENTOS EUROS (130.500 EUROS), en el momento de la compra del terreno propiedad de la prominente compradora sobre el que se asentará el edificio proyectado, en el plazo máximo que finaliza el 31 de diciembre de 2022, y el resto, el 80% del precio fijado, es decir la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTAISEIS MIL EUROS (696.000 EUROS), en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa, que, en cualquier caso deberá tener lugar antes del plazo que finaliza el 31 de diciembre de 2023."
"CUARTA.- La escritura pública se otorgará previo requerimiento al efecto de la parte compradora a la vendedora, realizado con cinco días de antelación, en el que se le comunicará día, hora, lugar y Notario ante el que se procederá al otorgamiento de la pertinente escritura pública.
Si llegado el día fijado para la firma de la misma no se llevara a cabo el citado otorgamiento por cualquier causa, se entenderá que la parte a la que sea imputable la no perfección del contrato desiste de la compraventa proyectada, quedando en tal caso, resuelto el presente contrato, sin necesidad de requerimiento previo del cumplidor.
Si la resolución tuviera lugar por el desistimiento de la promitente compradora, esta perderá la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, cantidad que, en consecuencia, quedará en beneficio deI promitente-vendedora. Por el contrario, si la resolución se produjera por desistimiento de esta última, deberá restituir a la promitente-compradora el doble de la cantidad percibida en concepto de arras penitenciales.
"NOVENA.- Que la validez y cumplimiento del presente contrato, queda condicionada a la perfección del suscrito entre ambas partes en el dia de la fecha y con anterioridad al presente."
2.-Por lo tanto la temática central es un conflicto contractual derivado de dos contratos de arras penitenciales suscritos entre las partes, relacionados con la compraventa de una finca y una vivienda futura en un edificio proyectado, en concreto, dos contratos de arras penitenciales suscritos el 21 de junio de 2021, uno, Astizar entrega 67.000 € a la Sra. Sonia por la compra de una finca condicionada a la obtención licencia de edificación antes del 31/12/2022, y, el otro, la Sra. Sonia entrega 43.500 € a Astizar por la compra de una futura vivienda en el edificio a construir.
La controversia surge cuando al no obtener licencia Astizar reclama la devolución de 24.000 € (diferencia de las cantidades entregadas entre ambas partes) mientras que la Sra. Sonia reclama la cantidad de 19.500 € aplicando la cláusula cuarta del segundo contrato, es decir, procedencia de devolver el doble de arras penitenciales por el desistimiento imputable a la vendedora Astizar.
TERCERO.- De la interpretación de los contratos litigiosos:
1.-No hay duda de que las partes pactaron en los dos contratos concertados expresamente la aplicación del artículo 1454 CC, precepto que dispone que "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas".
La sentencia del Tribunal Supremo 1016/2002, de 24 de octubre, realiza un interesante estudio de las arras en el contrato de compraventa:
"Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las Sentencias de 24 de Noviembre de 1926 , 8 de Julio de 1945 , 22 de Octubre de 1956 , 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( Sentencia de 10 de Marzo de 1986 ).
En consecuencia, las arras penitenciales garantizaban el posible desistimiento del contrato por alguna de las partes antes del otorgamiento de la escritura pública, en cuyo supuesto el comprador perderá las arras entregadas, pero si el desistimiento fuere del vendedor, deberá este devolver duplicadas las arras.
2.-Aclaremos que no existe controversia entre las partes de que no se obtuvo licencia municipal por el Ayuntamiento de Gexto dentro del plazo límite fijado en el primer contrato (31 de diciembre de 2022), con independencia del motivo o causa de ello (sobre lo que sí discrepan las partes) y que como consecuencia de la aplicación de su Cláusula Tercera del primer contrato quedó resuelto con obligación de devolver la Sra. Sonia la cantidad adelantada a la firma del mismo, esto es, el importe de 67.500 €, sin aplicación de las arras penitenciales.
3.-Igualmente vamos a confirmar lo resuelto en la instancia de que efectivamente ambos contratos son conexos formando parte de una operación unitaria. Son contratos coligados, interdependientes para alcanzar el fin económico pretendido, lo que no ha tenido especial impugnación en el recurso de apelación.
Esa vinculación está plenamente acreditada no solo por la declaración de las partes en el juicio y por la declaración testifical del Notario interviniente, sino por el propio contenido de las cláusulas de los contratos litigiosos, siendo en que el segundo contrato se remite en sus manifestaciones al primer contrato, en concreto, se hace alusión a que Astizar Arquitectura proyecta construir sobre el terreno propiedad de la promitente compradora -objeto de contrato de arrenda penitenciales formalizado en documento otorgado en el día de la fecha- varias viviendas proyectadas (Manifestación I), y, estando interesada la promitente vendedora en enajenar una vivienda incluida en el proyecto de que es conocedora la promitente compradora (Manifestación III), destacando igualmente la Cláusula Tercera que se refiere al pago del precio de la vivienda en que se acuerda el pago del 20% " en el momento de la compra del terreno propiedad de la prominente compradora sobre el que se asentara el edifico proyectado" y siendo esencial la Cláusula Novena "Que la validez y cumplimiento del presente contrato, queda condicionada a la perfección del suscrito entre ambas partes en el día de la fecha y con anterioridad al presente".
Los contratos se redactan y firman en la misma fecha para regular la relación jurídica entre las partes en la que la Sra. Sonia venda a Astizar Arquitectura la finca de su propiedad para que realice una reforma integral en la misma de la que salgan varios pisos destinados a la venta a terceros, reservándose la Sra. Sonia para sí uno de esos pisos para adquirirlo en el momento en que la obra esté terminada y los pisos salgan a la venta.
4.-Llegados a este punto, con desestimación del recurso de apelación, también confirmamos lo resuelto en la instancia sobre las consecuencias jurídicas para el segundo contrato por no haberse obtenido la licencia municipal para la edificación dentro del plazo fijado en el primer contrato, esto, que el segundo contrato queda resuelto con obligación de devolver la cantidad adelantada a la firma del mismo, esto es, 43.500 € de conformidad con lo previsto en Cláusula Novena del segundo contrato cuando señala: "Que la validez y cumplimiento del presente contrato, queda condicionada a la perfección del suscrito entre ambas partes en el día de la fecha y con anterioridad al presente", sin que se acoge la tesis de la parte apelante, de que se debe aplicar la Cláusula Cuarta del mismo y por tanto devolverse por Astizar el doble de lo recibido, esto es, 87.000 €
Esta Cláusula Novena del segundo contrato actúa como condición suspensiva del art. 1.113 del Código Civil, de tal modo que el segundo contrato no procede efecto hasta que se haya cumplido el primer contrato.
La pretensión de la apelante de que la contraparte ha desistido de este segundo contrato y por tanto tiene que devolver las arras duplicadas choca frontalmente con la redacción de los contratos, con la lógica jurídica y con los hechos revelados por el resto del material probatorio desplegado en estas actuaciones.
5.-Lo expuesto conduce a la desestimación de los motivos de impugnación vertidos por la parte apelante, si bien se va a proceder a dar respuesta a las distintas objeciones expuestas en su recurso de apelación, y así:
5.1.- Se alega error en la interpretación de los contratos y en concreto de la Cláusula Novena del segundo contrato ("Que la validez y cumplimiento del presente contrato, queda condicionada a la perfección del suscrito entre ambas partes en el día de la fecha y con anterioridad al presente"),puesto que se confunde la "perfección" con la "consumación", y ello en virtud del art. 1.258 del Código Civil ("Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley")y según jurisprudencia del Tribunal Supremo ( STS 89/2018, 769/2014 y 569/2003 que distingue ambos conceptos), por lo que el segundo contrato debe desplegar efectos desde su perfección (consentimiento) no supeditándose al cumplimiento del primero.
En aplicación de las normas de interpretación de los contratos, contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil (que constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, con rango preferencial o prioritario entre los preceptos, por lo que debe acudirse en primer lugar a la interpretación literal, siempre que sean claros y no surjan dudas sobre la verdadera intención de los contratantes, teniendo la regla de interpretación literal contenida en el artículo 1281.1º del Código Civil carácter preponderante sobre el resto de criterios, que son de aplicación subsidiaria. Si la redacción ofreciese dudas, se acudirá después a intentar indagar cuál era la verdadera voluntad de las partes; y si persistiese la dificultad de interpretar la cláusula contractual, posteriormente, y por su orden, se irán aplicando los distintos criterios interpretativos que establecen las normas siguientes; de tal forma que no puede acudirse a las reglas ulteriores cuando ya se ha interpretado conforme a las preferentes - STS 26 y 9 de marzo de 2012 , 6 de septiembre , 12 de julio , 22 y 7 de junio , 20 y 14 de abril y 23 de marzo de 2011-), no acogemos las consideraciones realizadas por la parte apelante relativas a la mencionada Cláusula Novena del segundo contrato únicamente señala que en el momento en que se firme el primer contrato el segundo de ellos ya despliega todos sus efectos, previa consideración de que " perfección" se refiere a "consentimiento2 y no a consumación.
Aparte de que dicha cuestión jurídica ha sido introducida ex novo en esta alzada, puesto que en la primera instancia la parte hoy apelante se apoyo en la línea defensiva de que ambos contratos eran independientes, diremos que dicha palabra "perfección" se ha empleado con carácter semántico en el sentido de "estar completo, acabado o consumado", como ausencia de defectos de que "no le falta nada", en resumen, como "culminación de algo sin ninguna deficiencia, ya sea en la realidad o como un ideal a alcanzar", y no en el sentido jurídico a que se refiere el art. 1.258 del Código Civil.
A dicha consideración llegamos puesto que con la nueva interpretación de la parte apelante de dicha Cláusula Novena, la misma sobra absolutamente en el segundo contrato, firmado justo después del primero, por no tener efecto alguno dicha Cláusula Novena.
5.2.- Se denuncia una incorrecta interpretación de la voluntad de las partes, con infracción de los arts. 1.281 y 1.282 del Código Civil, en base a que la sentencia recurrida aplica solo la interpretación literal de las cláusulas sin atender a la intención real de los contratantes (lo que advera la conclusión anterior alcanzada respecto al significado de la Cláusula Novena), siendo que la Sra. Sonia exigiese en este segundo contrato el doble de las arras penitenciales si no había licencia, como lo corrobora los correos y borradores habidos entre las partes que demuestran las modificaciones introducidas en los mismos en perjuicio de la Sra. Sonia.
Tampoco compartimos dichas consideraciones de la parte apelante. No se discute que con fecha 16 de abril de 2021 la Sra. Sonia recibe borradores de los contratos en el cual en el segundo no se incluía la Cláusula Novena < nº 28 del IE>.
Ahora bien, se ha demostrado, a tenor de la propia declaración de la Sra. Sonia, de que una semana antes de producirse la firma le entregaron los dos contratos que finalmente firman las partes, por lo que la propia apelante reconoce que recibe los contratos con una semana de antelación a la fecha de la firma para poder examinarlos con sus abogados y plantear cualquier duda o cuestión sobre su contenido.
De la prueba testifical del Notario Sr. Gimeno, a quien le encargaron redactar los contratos y esclarecer cualquier duda o cuestión que se pudiera plantear, resulta que la voluntad de las partes fue claramente vincular ambos contratos y que si no se obtiene en plazo la licencia para la realización de la obra en el inmueble objeto del primer contrato, quedaban resueltos ambos contratos, recuperando cada parte las arras abonadas a la firma, entendiendo que la operación es en realidad una permuta de solar por cosa futura; aclarando que cuando recibió la llamada por parte de Astizar sobre las arras del segundo contrato, le dio la razón al argumentar que la no obtención de la licencia en el plazo máximo previsto en el primer contrato debe llevar a la resolución de los dos contratos con devolución exclusiva de las arras de ambos contratos sin penalidad y que a raíz de eso el Sr. Gimeno incluye en el segundo contrato la cláusula novena para dejarlo más claro. Añádase que el Notario estuvo presente a la firma de los contratos para resolver cualquier cuestión de los firmantes y en esta situación la Sra. Sonia firma ambos contratos dando su conformidad a los mismos con todo su contenido.
5.3.- Por último es innecesario y baladí entrar a depurar si es imputable o no a la Sociedad actora la falta de obtención del licencia antes del 31 de diciembre de 2022.
La Cláusula Tercera del primer contrato prevé su resolución en el caso de que no se haya obtenido la licencia antes del 31 de diciembre de 2022, resultando totalmente irrelevante cuál sea el motivo por el que esto ocurriera, y se ha apreciado que la Cláusula Novena del segundo contrato señala que la resolución del primer contrato supone la del segundo con las consecuencias ya comentadas.
Todo el argumentario de la apelante sobre la supuesta responsabilidad de Astizar Arquitectura por no haber obtenido la licencia en plazo es indiferente para la resolución de este pleito.
CUARTO.- De las costas procesales:Vistos los artículos citados y los de legal y pertinente aplicación.
Las costas procesales causadas en esta alzada de ben ser impuesto a la parte apelante, de conformidad con el 398.1 de la LEc en su redacción anterior al Real Decreto Ley 6/2023.
QUINTO.-La disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.
En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.
