Sentencia Civil 191/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 4, Rec. 1918/2022 de 11 de marzo del 2025

PRIMERO.-Interpone la representación procesal de D. Rosendo recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la instancia que estima la demanda interpuesta frente al mismo por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 y le condena al pago de la cantidad de 109.151,74 euros en conceptos de cuotas comunitarias adeudadas como propietario de la finca registral nº NUM000 (inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Marbella al tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003) integrada en aquella comunidad, más los intereses correspondientes y costas de la instancia.

De los términos del recurso interpuesto se desprende que el único motivo de apelación invocado es el error en la valoración de la prueba. Así, vuelve a reiterar la parte en esta alzada los motivos de oposición a la demanda que ya planteara en la instancia, esto es: a) que la comunidad actora no está constituida debidamente; b) que la finca del Sr. Luis María no pertenece a dicha comunidad; c) que su cuota de participación en elementos comunes no está determinada; e) que el desglose de la deuda reclamada es incorrecto; e) que es contraria a la LPH la convocatoria a la Junta General Extraordinaria de 15 de marzo de 2021; f) que los estatutos de la comunidad no están inscritos en el Registro de la Propiedad; y g) que D. Rosendo adquirió la finca libre de cargas en procedimiento concursal (alegación 5ª del recurso, dedicando la parte las alegaciones anteriores a efectuar consideraciones sobre lo que supone la valoración de la prueba). A partir de ahí, dedica la parte las alegaciones 6ª a 9ª de su recurso a desarrollar esos puntos solicitando finalmente la revocación de la sentencia de instancia.

La parte apelada se opuso al recurso solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.

SEGUNDO.-Como se ha expuesto, el único motivo de apelación alegado es el error en la valoración de la prueba.

En cuanto a dicho motivo de apelación, la STS nº 38/2020 de fecha 22/01/2020 ( Roj: STS 115/2020 - ECLI:ES:TS:2020:115) recordando otra anterior, la nº 63/2019 de 31/01/2019, dijo:

Como esta sala ha declarado en reciente sentencia núm. 63/2019, de 31 enero , siguiendo una reiterada doctrina de carácter procesal de la propia sala,

"La sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre calificó con precisión la apelación en estos términos: "la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una revisio prioris instantiae , en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre , y SSTC 3/1996, de 15 de enero , y 9/1998, de 13 de enero ) " ...".

Y también el TS en sentencia nº 668/15 de 4 de diciembre de 2015 expuso que:

Esta Sala, en jurisprudencia pacífica y reiterada con frecuencia, ha rechazado que la valoración de la prueba realizada en primera instancia solo pueda ser revisada por la Audiencia Provincial en caso de que conduzca a exégesis erróneas, ilógicas o que conculque preceptos legales, o sus conclusiones sean absurdas, irracionales o arbitrarias. En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez "a quo". Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre ), y así lo ha declarado esta Sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación le ha merecido « una severa crítica » ( sentencias de esta Sala de 15 de octubre de 1991 , y núm. 808/2009, de 21 de diciembre ). Es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia, e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del Juez de Primera Instancia. Así lo hemos declarado en la sentencia núm. 649/2014, de 13 de enero de 2015 .

Por lo tanto, alegado error en la valoración de la prueba por la parte apelante, procede analizar nuevamente el material probatorio de la instancia para determinar si efectivamente el Magistrado ha incurrido en error alguno que pueda llevar a revocar la sentencia dictada.

TERCERO.-Para dotar de claridad la resolución del recurso conviene exponer los siguientes hechos que resultan probados de la documental aportada en autos.

En Junta General Extraordinaria de fecha 10/04/2003 se constituye la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 por D. Jesús Ángel en representación de la mercantil Grupo Empresarial Mena, S.L., propietaria de las fincas que representan el 100% de dicha comunidad y con la asistencia de DIRECCION001. En dicho acto se procede a la constitución de la comunidad que se regiría por la LPH 49/1960, por el CC y por los Estatutos de la misma, y en el orden primero del día, párrafo 2º se dice que "La Comunidad de Propietarios " DIRECCION000" estará constituida y formada por todas y cada una de las fincas o unidades registrales resultantes". Se nombra Presidente a D. Jesús Ángel y Administrador a D.ª Leocadia de DIRECCION001. y se autoriza a la administración para que gestione la legalización de un libro de actas, la solicitud del número de identificación fiscal y lleve a efecto las contrataciones de los servicios comunes así como la apertura de cuentas bancarias a nombre de la comunidad (doc. nº 3 de la demanda). Nada más consta en tal acta.

Los Estatutos de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 aparecen integrados en el doc. nº 10 de la demanda que es la certificación registral literal de la finca nº NUM004 del RP nº 1 de Marbella. En el art. 2 de los estatutos se dice que dicha comunidad estará integrada por los propietarios de la DIRECCION000" y por las comunidades de propietarios que se vayan constituyendo en las distintas parcelas de la citada urbanización. En cuanto a las cuotas de participación, se dice que se establecen según la superficie de edificabilidad que corresponde a cada parcela que integra la urbanización y que, a fecha de constitución de la comunidad, a la comunidad de propietarios " DIRECCION000" le corresponde un coeficiente de participación de 24,85%. Se añade que el Ayuntamiento de Ojén se encontrará representado en la comunidad con voz y voto pero exento de cualquier gasto. En el art. 3 se establece como objeto de dicha comunidad de propietarios: 1º) el uso, explotación y conservación de las instalaciones del club social cedidas a la comunidad por su propietario; y 2º) la explotación, uso y conservación del campo de golf construido en terrenos calificados como zona verde de titularidad municipal. En el art. 4 se establece que los propietarios deberán contribuir al buen funcionamiento de la comunidad soportando los gastos y aportando los fondos necesarios en función de los presupuestos aprobados y en proporción a sus respectivos coeficientes. Se establece además a lo que se obliga la comunidad de propietarios con respecto al campo de golf en virtud del convenio firmado con el Ayuntamiento de Ojén. El art. 5 se refiere a otras actuaciones que podrá llevar a cabo la comunidad para el mejor cumplimiento de la finalidad de conservación y mantenimiento, entre ellas, ejercitar las reclamaciones oportunas, tanto en vía administrativa como judicial o extrajudicialmente, en relación con las cuestiones que atañen a los intereses comunes de los miembros de la comunidad. Los arts. 6 y 7 establecen los derechos y obligaciones de los comuneros, entre estos últimos, contribuir con arreglo a sus coeficientes de participación en los gastos necesarios para el adecuado mantenimiento de los elementos comunes y correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios. El art. 8 establece que el gobierno de la comunidad corresponde a la junta general integrada por los propietarios de las unidades inmobiliarias a que se refiere el art. 2. Estos estatutos aparecen inscritos en el Registro de la Propiedad el 03/03/2003.

Se incluyen también en ese doc. nº 10 los estatutos de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 que, como se ha dicho, era integrante -junto con las comunidades de propietarios que se fueran constituyendo en las distintas parcelas de la citada urbanización- de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000. En tales estatutos consta que la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, estaba constituida por todas y cada una de las fincas resultantes de la Declaración de Obra Nueva y División Horizontal realizada sobre las parcelas NUM005, NUM006 y parte de la NUM007 del proyecto de reparcelación del término municipal de Ojén, en concreto, por las fincas NUM008, NUM004, NUM009, NUM010, NUM011 y NUM012 del Registro de la Propiedad nº 1 de Marbella.

Ese doc. nº 10 se corresponde con la certificación registral literal de la finca NUM004 de Ojén que se correspondía con la parcela de terreno urbanizable, en el término municipal de Ojén, finca DIRECCION002, de 2604,52 metros cuadrados, situada en la zona noroeste de la finca pero enclavada íntegramente en la finca matriz, constando que sobre dicha finca y tres más, las registrales NUM004, NUM009, NUM010 y NUM011, se estaban construyendo cuatro conjuntos arquitectónicos formados por un total de 111 viviendas integradas en 21 portales, y se describía la obra nueva correspondiente a la finca NUM004. Al margen de tal inscripción registral se comprueba la división que se va efectuando constituyéndose 20 nuevas fincas inscritas bajo los números NUM013 a NUM014 y se incluyen las registrales NUM008, NUM009, NUM011, NUM012 y NUM010.

Mediante escritura de compraventa de fecha 31/01/2018 otorgada por el Grupo Empresarial Mena, S.L.U. (en situación concursal y en liquidación) a favor de D. Rosendo, suscrita ante el notario D. Ignacio Martínez-Gil Vich bajo el nº 339 de su protocolo (doc. 16 de la demanda también aportada en el procedimiento monitorio), el Sr. Luis María adquiere la finca registral nº NUM000 del RP nº 1 de Marbella. Se hace constar en tal escritura que la mercantil Grupo Empresarial Mena, S.L.U. es propietaria de la finca sita en el Sector de Planeamiento S.A.U. nº NUM015 DIRECCION002 en el término municipal de Ojén, de 44210 metros cuadrados, de la que se segrega una parcela de 17870,80 metros cuadrados, quedando por tanto aquella finca con una extensión de 26339,20 metros cuadrados, constando inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Marbella al tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM016, finca registral nº NUM000 y esa es la finca que se transmite al Sr. Luis María. En la nota simple resgitral incorporada a dicha escritura se hace constar que la finca es propiedad de Grupo Empresarial Mena por título de segregación en virtud de escritura de segregación otorgada ante el notario D. Alberto Navarro-Rubio Serres el 22/12/2004. Se incorpora a aquella escritura además un plano con la definición gráfica de la parcela NUM017 que se corresponde con la finca registral NUM000 de la DIRECCION002 de Ojén. Constan además unidos determinadas resoluciones del procedimiento concursal 397/2010 tramitado ante el Juzgado de lo Mercantil nº 4 de Madrid, entre ellos, una relación de las distintas fincas de la concursada, su clase, denominación, ubicación, y datos registrales de la misma. En tal relación aparece la finca nº NUM000, inscrita en el RP nº 1 de Marbella, al tomo NUM001, libro NUM002, ubicada en Ojén, Málaga, integrada en " DIRECCION000 NUM017". También se une el plan de liquidación propuesto por la administración concursal -que después es aprobado- y, dentro del mismo, las reglas de la venta directa y los efectos de la venta directa, entre estos, que "El comprador asumirá el pago de los gastos de comunidad, IBI y tasa de basura que se hallen pendientes a la fecha de la formalización de la venta". Consta además en la cláusula tercera de la escritura de compraventa, tras exponer que los gastos e impuestos serán satisfechos por la parte compradora excepto el impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que sería de la parte vendedora, que "...cualquier gasto pendiente de pago en concepto de impuesto/tasa/contribución o similar, de la finca objeto de venta, desde la declaración de concurso y por tanto, créditos contra la masa, serán por cuenta de la compradora".

Como doc. nº 2 de la demanda también se acompañó la nota simple registral de la finca NUM000 ya inscrita a favor de D. Rosendo.

Finalmente también obra en autos aportado como doc. nº 14 de la demanda el libro de actas de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000. Del mismo cabe destacar que en el acta de fecha 09/03/2007 en el punto 4º del orden del día se incluyó "la presentación y aprobación de las cuotas de los comuneros", aprobándose esas cuotas por unanimidad, desglosándose los coeficientes de participación, correspondiendo a la parcela NUM017 un 3,23%. Asimismo en las actas de fechas 19/03/2015, 27/02/2016 y 17/02/2017, se liquida la deuda del Grupo Mena por cuotas comunitarias, y en el acta de fecha 09/02/2018 (aún cuando ya había adquirido el Sr. Luis María por escritura pública de enero del mismo año) también aparece la deuda a nombre del Grupo Mena. En actas de fechas anteriores también consta la liquidación de la deuda por cuotas comunitarias del Grupo Mena pero no se hace referencia a ellas por no ser objeto de reclamación en el litigio entablado en donde se reclaman las cuotas del año en el que adquiere el Sr. Luis María, los 3 años anteriores de afección y los posteriores a su adquisición. En el acta de 19/03/2015 se liquida la deuda del Grupo Mena que se encontraba a dicha fecha ya en concurso y se faculta al presidente para proceder judicialmente. Igual se hace constar en el acta de 27/02/2016, 17/02/2017, 09/02/2018 y 15/02/2019. En el acta de 11/11/2019 se informa sobre los deudores y acuerdos a adoptar frente a cualquier deudor y se dice en el punto 3.5: "El nuevo propietario de la antigua parcela de Mena, NUM017, será requerido para el pago de la deuda por medio del despacho de abogados y a través del juzgado de Marbella".

En el acta de fecha 15/03/2021 (doc. nº 4 de la demanda), se incluye en el orden del día en el punto 2 la situación de los saldos deudores. El punto B de tal orden del día se refiere a D. Rosendo. Se hace constar que el titular anterior, Grupo Mena, se encuentra en concurso y que en juntas anteriores se ha acordado proceder judicialmente contra el mismo en reclamación de cuotas comunitarias adeudadas si bien no consta reclamación alguna frente al nuevo titular. Se hace constar que a la fecha de celebración de la junta -15/03/2021- el saldo deudor de la parcela propiedad ahora del Sr. Luis María asciende a 176.853,79 euros pero que parte de la misma está prescrita, en concreto 84.735,04 euros. Se acuerda iniciar la reclamación legal una vez que se conozca el domicilio del deudor, punto que resulta aprobado por mayoría.

Como doc. nº 3 de la demanda se aporta la certificación del Secretario administrador de la deuda generada por el Sr. Luis María debidamente desglosada por años incluyendo el periodo comprendido entre 2015 y junio de 2021.

Por último constan aportados como doc. nº 5 a 9 los burofax remitidos al Sr. Luis María en reclamación de la deuda que mantenía con la comunidad de propietarios en donde se incluye el desglose de la deuda por años desde el 2015 a 30/06/2021, ascendiendo el importe total a 109.151,74 euros. La diferencia con el importe que se deriva del acta de fecha 15/03/2021 se debe a que se incluyen las cuotas devengadas desde marzo de 2021 a junio de 2021. Se acompaña además como doc. nº 11 y 12 el email traducido que remite el Sr. Luis María a la comunidad de propietarios ante la reclamación de esa deuda.

CUARTO.-Partiendo de tales documentos hemos de dar respuesta a las alegaciones formuladas por el Sr. Luis María en el recurso interpuesto.

Alega el recurrente que la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 no está constituida debidamente ni sus Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad.

Dichos motivos de apelación son desestimados.

Como ya ha sido expuesto en el FD anterior, obra en autos el acta de la Junta General Extraordinaria de fecha 10/04/2003 por la que se constituye la comunidad (doc. nº 1 de la demanda) así como los Estatutos de dicha comunidad debidamente inscritos en el RP (doc. nº 10). Precisamente en el art. 2 de los estatutos se dice que dicha comunidad estará integrada por los propietarios de la urbanización " DIRECCION000" y por las comunidades de propietarios que se vayan constituyendo en las distintas parcelas de la citada urbanización. Se trata por tanto de una "agrupación de comunidades de propietarios".

Como dice la STS nº 489/2021 de fecha 06/07/2021, recurso 3664/2018:

2.2. Con anterioridad a la reforma de la LPH introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril, la doctrina civilista venía asimilando el fenómeno de las urbanizaciones privadas a figuras de comunidad horizontal (atípica) o a una forma de propiedad especial (sobre derechos exclusivos y servicios comunes), y otras veces a una modalidad de comunidad general de bienes, o una sociedad civil, siendo fuente de obligaciones en aplicación del principio de libertad de pactos ( sentencia 215/2015, de 29 de abril ). (...)

2.3. Junto a los inmuebles en general sujetos al régimen de propiedad previsto en el artículo 396 CC y desarrollado por la LPH, existen urbanizaciones o conjuntos constructivos en los que coexisten dos tipos de propiedades: la propia y exclusiva de cada vivienda o parcela, y la de la urbanización en general, con sus servicios comunitarios, generándose para su administración una comunidad de intereses, tanto en lo relativo al destino y utilización de cada una de las fincas, que debe respetar una integración en el conjunto, como en lo concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto al todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute y conservación de los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya puesta a disposición de los condóminos hace surgir la necesidad de subvenir a su mantenimiento. En definitiva, se produce la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada parcela y la de su urbanización, cada una con sus propios cometidos, pero hallándose ambas sometidas, a falta de una específica regulación de la segunda, en cuanto a la constitución y funcionamiento al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal ( SSTS de 13 noviembre de 1985 ; 28 enero 1995 ; 26 mayo 1995 ; 5 julio 1996 y 2 febrero 1997 ).

2.4. Estas urbanizaciones o complejos inmobiliarios privados carecieron de una regulación propia y específica hasta la citada reforma de la LPH aprobada por la citada Ley 8/1999, de 6 de abril, que introdujo el nuevo art. 24 , cuya infracción denuncia el motivo. Este precepto prevé que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable también a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Será necesario, pues, para que exista comunidad que haya dos o más titulares, con una integración material en algo común, pues en otro caso nunca se podría hablar de copropiedad ( sentencia 215/2015, de 29 de abril ).

Conforme al apartado 2 del art. 24 LPH , estos complejos inmobiliarios privados pueden constituirse como una sola comunidad de propietarios, o bien como una "agrupación de comunidades de propietarios".

(...)

2.5. Finalmente, la Ley 6/1999 contenía una disposición final única que establecía la obligatoriedad de la adaptación de los estatutos de las comunidades de propietarios a lo dispuesto en ella en el plazo de un año, y dejaba sin efecto las cláusulas de los estatutos de las comunidades contrarias o incompatibles con la ley.

2.6. No obstante, esta sala, ha admitido la existencia de propiedades horizontales de facto, incluso en casos de falta de constitución y de funcionamiento formal de la propiedad horizontal. Como afirmamos en la sentencia de 28 de mayo de 2009 , que cita otras anteriores como las de 7 abril 2003 y 17 julio 2006 :

"la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción que le dio la Ley 8/1999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil , no lo hubiesen otorgado".

En aplicación de dicha jurisprudencia hemos de concluir que precisamente la la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 lo que hace es agrupar distintas parcelas urbanizables sobre las que algunas de ellas ya se había edificado y constituido la respectiva comunidad de propietarios y otras permanecían aún sin edificar pero susceptibles de ello, estableciéndose las cuotas en función precisamente de dicha edificabilidad tal y como consta en los Estatutos. Y no cabe duda de la existencia de elementos comunes que gestionar puesto que en los mismos estatutos en el art. 3 se establece como objeto de dicha comunidad de propietarios: 1º) el uso, explotación y conservación de las instalaciones del club social cedidas a la comunidad por su propietario; y 2º) la explotación, uso y conservación del campo de golf construido en terrenos calificados como zona verde de titularidad municipal.

QUINTO.-Pero también alega la parte apelante que, en cualquier caso, la finca del Sr. Luis María no pertenece a dicha comunidad.

El motivo también es desestimado.

Entre los documentos analizados en el FD anterior está la escritura pública de compraventa de fecha 31/01/2018 otorgada por el Grupo Empresarial Mena, S.L.U. (en situación concursal y en liquidación) a favor de D. Rosendo por la que el Sr. Luis María adquiere la finca registral nº NUM000 del RP nº 1 de Marbella. A dicha escritura se incorpora una relación de las distintas fincas de la concursada, su clase, denominación, ubicación, y datos registrales de la misma, apareciendo en tal relación la finca nº NUM000, inscrita en el RP nº 1 de Marbella, al tomo NUM001, libro NUM002, ubicada en Ojén, Málaga, " DIRECCION000 NUM017". Tal documento fue además aportado por el Sr. Luis María en su oposición al monitorio. Pero además, también consta como documento incorporado a la escritura de compraventa un plano con la definición gráfica de la parcela NUM017 que se corresponde con la finca registral NUM000 de la DIRECCION002 de Ojén. A ello debemos unir las distintas actas de la comunidad de propietarios anteriores incluso a la adquisición del Sr. Luis María donde se constata que la parcela NUM017 se incluía en la comunidad de propietarios DIRECCION000 teniendo incluso asignada su cuota de participación, siendo que también con anterioridad a la adquisición del Sr. Luis María se venían reclamando al anterior propietarios las cuotas comunitarias adeudadas.

SEXTO.- También alega la parte apelante: que su cuota de participación en elementos comunes no está determinada; que el desglose de la deuda reclamada es incorrecto; y que es contraria a la LPH la convocatoria a la Junta General Extraordinaria de 15 de marzo de 2021.

Dichas alegaciones son asimismo rechazadas.

Comenzando por el final, alega la parte apelante que la convocatoria de la Junta de 15/03/2021 es contraria a la LPH. Así lo dice en la alegación V del recurso cuando concreta los puntos en que se muestra disconforme. Sin embargo no desarrolla dicho motivo ni expone los motivos por los que considera que la convocatoria de aquella junta fuera contraria a la ley. Si consideraba la parte que dicha convocatoria adolecía de algún defecto debió impugnarla en forma puesto que, como ya ha sido resuelto, la propiedad del Sr. Luis María está integrada en la comunidad de propietarios actora.

En cuanto a que su cuota de participación en elementos comunes no está determinada, solo cabe remitirnos al acta de fecha 09/03/2007 en cuyo punto 4º del orden del día se incluyó "la presentación y aprobación de las cuotas de los comuneros", aprobándose esas cuotas por unanimidad, desglosándose los coeficientes de participación, correspondiendo a la parcela NUM017 un 3,23%. El hecho de que en la junta de fecha 15/03/2021 se produjese un debate sobre los coeficientes de participación no supone modificación alguna de los establecidos por unanimidad en la junta anterior del año 2007.

Y por lo que respecta a la alegación de que el desglose de la deuda reclamada es incorrecto, consta en autos las actas en las que se venía reclamando al anterior propietario la deuda por cuotas de comunidad y, en concreto, las actas de fechas 19/03/2015, 27/02/2016, 17/02/2017 y 09/02/2018. Ya en el acta de fecha 19/03/2015 se liquida la deuda del Grupo Mena que se encontraba a dicha fecha ya en concurso y se faculta al presidente para proceder judicialmente. Igual se hace constar en el acta de 27/02/2016, 17/02/2017, 09/02/2018 y 15/02/2019, recogiéndose en ésta última: "El nuevo propietario de la antigua parcela de Mena, NUM017, será requerido para el pago de la deuda por medio del despacho de abogados y a través del juzgado de Marbella". Posteriormente en el acta de fecha 15/03/2021 (doc. nº 4 de la demanda), se incluye en el orden del día la situación de los saldos deudores refiriéndose el orden del día segundo en el punto B a D. Rosendo. Se dice que, a la fecha de celebración de la junta -15/03/2021-, el saldo deudor de la parcela propiedad ahora del Sr. Luis María asciende a 176.853,79 euros pero que parte de la misma está prescrita, en concreto 84.735,04 euros y se acuerda iniciar la reclamación legal una vez que se conozca el domicilio del deudor, punto que resulta aprobado por mayoría. Luego no es correcta la alegación que se hace en el recurso acerca de que no se acuerda proceder judicialmente contra el mismo.

Ahora bien; cierto es que el resultado de la operación matemática anterior -176.853,79 euros menos los 84.735,04 euros que se dan por prescritos- importan la cantidad de 92118,75 euros, menor a la reclamada, pero ello únicamente se debe a que el acta de la junta es de fecha 15/03/2021 y la certificación del secretario administrador aportada como doc. nº 3 de la demanda incluye la liquidación de la deuda hasta el 30/06/2021, liquidación que fue notificada al deudor y expuesta en el tablón de anuncios. Habiendo sido ya aprobados los presupuestos del año 2021 es factible que la certificación del administrador incluyera las cuotas devengadas con posterioridad a la celebración de la junta, apareciendo en la certificación el desglose por años.

SÉPTIMO.-Finalmente alega la parte apelante que D. Rosendo adquirió la finca libre de cargas en procedimiento concursal y que, por lo tanto, no debe abonar la deuda que se le reclama. Mantiene que no tiene que hacer frente a la "afección real" del inmueble (regulado en el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal) , debiendo la comunidad de propietarios concurrir en el concurso con el resto de los acreedores ya que: las deudas con la comunidad de propietarios son deudas del deudor concursado y que, por lo tanto, pasarán a formar parte de la masa pasiva del concurso; los "privilegios" de las deudas en el marco del concurso están tasados en los arts. 90 y 91 LECO, donde no se reconoce privilegio alguno a favor de las deudas de la comunidad de propietarios; la asunción de la deuda por el adquirente contravendría la par conditio creditorum; y el art. 1921 del Código Civil dispone que "la clasificación y graduación de los créditos se regirá por lo establecido en la Ley Concursal", por lo que deja sin efecto la preferencia otorgada por el artículo 9.1.e) de la LPH y la del art. 1.923 del CC y la somete a la normativa concursal.

El motivo también es desestimado.

En la escritura de compraventa de fecha 31/01/2018 otorgada por el Grupo Empresarial Mena, S.L.U. a favor de D. Rosendo, suscrita ante el notario D. Ignacio Martínez-Gil Vich bajo el nº 339 de su protocolo, el Sr. Luis María adquiere la finca registral nº NUM000 del RP nº 1 de Marbella "libre de cargas y gravámenes, libre de arrendatarios, y como cuerpo cierto". Así consta en la cláusula primera de tal escritura. Ahora bien; esa mención en modo alguno tiene la significación que pretende darle la parte apelante. El pago de cuotas comunitarias no se considera "carga" a los efectos que se exponen en la escritura sino que se trata de una obligación impuesta por la ley. Y así consta en la propia escritura de compraventa que en su cláusula tercera, tras exponer que los gastos e impuestos serán satisfechos por la parte compradora excepto el impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que sería de la parte vendedora, añade en el siguiente párrafo que "...cualquier gasto pendiente de pago en concepto de impuesto/tasa/contribución o similar, de la finca objeto de venta, desde la declaración de concurso y por tanto, créditos contra la masa, serán por cuenta de la compradora". Y también, en el documento que se incorpora a la escritura de compraventa referido a las reglas de la venta directa y los efectos de la venta directa, se dice expresamente que "El comprador asumirá el pago de los gastos de comunidad, IBI y tasa de basura que se hallen pendientes a la fecha de la formalización de la venta". Por lo tanto ninguna duda cabe de la obligación del comprador Sr. Luis María de asumir la deuda comunitaria que tenía el anterior propietario con el derecho de afección correspondiente y seguir abonando las cuotas que se generen tras la adquisición.

Lo expuesto lleva sin más a la desestimación del recurso de apelación interpuesto y la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.

OCTAVO.-En cuanto a las costas de esta alzada, desestimado el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC en su redacción dada por Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, que se remite al 394 del mismo Texto Legal, procede su imposición a la parte apelante.

De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación