Sentencia Civil 285/2025 Audiencia Provincial Civil de Cantabria nº 4, Rec. 355/2024 de 11 de abril del 2025

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y

PRIMERO.- Resumen de antecedentes y planteamiento del recurso.

1. D. Juan Ramón presentó demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, de Santander, sobre declaración de derecho de paso, para acceder a su vivienda, por una habitación de la que es titular la comunidad de propietarios (habitación nº NUM000 de la que fuera vivienda del portero), o subsidiariamente, se constituya judicialmente servidumbre de paso sobre dicha habitación.

2. La Comunidad demandada se opuso a la demanda alegando: (i) la finca litigiosa siempre ha estado en manos de la familia Juan Ramón Damaso Socorro Alejandra, siendo el promotor del edificio D. Anton, propietario del piso DIRECCION001., que integraba un DIRECCION002 con el piso DIRECCION003. quien en el año 1958 alquiló la Habitación Sur de la vivienda del portero para anexionarla a la suya, y en 1986 realizó la división o segregación de su vivienda en tres, el piso DIRECCION001. que vendió a su hija Dña. Alejandra, el piso DIRECCION003. que vendió a su hijo D. Damaso, y reservándose el DIRECCION004, que ha de calificarse de ilegal porque nunca ha tenido acceso alguno por ninguno de sus vientos, de modo que nunca debió considerarse vivienda independiente ni inscribirse como tal en el Registro de la Propiedad; (ii) el acceso natural a la planta DIRECCION003., lo era a través de una comunicación interior entre las viviendas DIRECCION001. y DIRECCION003.; (iii) la vivienda del portero era una vivienda independiente, con vestíbulo, cocina, aseo y tres habitaciones, dos de ellas idénticas, una de las cuales, la suroeste, tiene que atravesar el Sr. Juan Ramón para entrar en su vivienda, y fue la anexionada por D. Anton a su vivienda, en régimen de arrendamiento en 1985, anexión física, que no jurídica; (iv) la vivienda de del actor linda por el norte con la habitación suroeste con la vivienda del portero, y no con escalera; (v) a través de la segregación realizada en el año 1986, se crearon tres fincas independientes, el piso DIRECCION001., el piso DIRECCION003., el piso DIRECCION005, pero la habitación de la vivienda del portero, que quedó anexionada a este estudio, había sido anexionada para formar parte de la superficie del entonces DIRECCION006, pero no para dar entrada al mismo, porque su acceso natural era a través del DIRECCION003,; (vi) en la escritura de segregación se producen, al menos, tres falsedades: 1º) se dice que la segregación no afecta a elementos comunes, cuando la vivienda del portero es un elemento común. 2º) se dice que los propietarios cuentan con la autorización de la comunidad para la división, cuanto la realidad es que no ha existido tal segregación y 3º) se dice que el estudio cuenta con acceso desde la escalera, cuando tal acceso no existe, sino que el único acceso es por la vivienda del portero; (vii) el acuerdo de modificación de cuotas adoptado en la Junta de Propietarios Celebrada en fecha 18 de septiembre de 1989 lo fue debido al uso que los propietarios a los distintos elementos que componen el inmueble, pero no supone la autorización ni consentimiento expreso de la comunidad, que es necesario según el art. 23 de los Estatutos; (viii) tras la junta de 18 de septiembre de 1989, la familia Juan Ramón Damaso Socorro Alejandra intentan continuamente inscribir en el Registro de la Propiedad la escritura de segregación, pero el Registrador la rechaza exigiendo la aportación del acuerdo de autorización expresa, y por unanimidad de la segregación, no siendo hasta el año 2001 que logran inscribirlo, tras el acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios Celebrada el día 18 de septiembre de 2000, en la cual, tras tratar todos los puntos del orden del día, la entonces Presidente, Dña. Gema, incluyó a propuesta suya y sin justificación un nuevo punto denominado "Acuerdo a tomar para registrar las cuotas que se vienen aplicando en la comunidad", en relación con el cual se aprueban por unanimidad las cuotas que se aplican desde 1989, pero no la división o segregación, pues tal cuestión no fue sometida a acuerdo; (ix) la certificación del acuerdo presentada al Registro, y que permitió la inscripción de la segregación no fue emitida por el Secretario, con el Visto Bueno del Presidente, sino, por alguna extraña razón, fue emitida tan solo por la Presidenta, que certificó que la junta había aprobado por unanimidad la segregación o división, cuando ello era falso; (x) en la escritura de partición de herencia de D. Anton, Otorgada el 7 de febrero de 2007, se adjudicó una mitad indivisa del pleno dominio y el usufructo vitalicio de la otra mitad a la abuela del actor, doña Regina, y la nuda propiedad de una mitad por terceras e iguales partes a la madre del actor, doña Alejandra, y a sus tíos carnales doña Socorro y don Damaso, que, posteriormente, la vendieron a D. Juan Ramón, ello porque, conocedores de que la creación de la finca NUM001 era ilegal, no querían transmitirla a un tercero en el supuesto de que se discutiera el entramado, puesto que el actor no puede considerarse tercero de buena fe; (xii) no puede establecerse una servidumbre de paso sobre un elemento común (vivienda del portero), distinto de un rellano, escalera o hall de distribución, que por naturaleza son consideradas como servidumbres de paso de una comunidad de propietarios, y para dar acceso a una finca que jurídicamente nunca debió existir, cuyo acceso natural era a través de una comunicación interna con el piso DIRECCION001; que no tiene salida a elemento común que le de acceso, que ni lindaba ni linda con escalera o rellano de escalera, pues ello supondría un daño irreparable para la comunidad, que no tiene obligación jurídica de soportar, porque inutiliza la vivienda del portero, reduce su superficie y deprecia su valor enormemente; (xiii) si el actor fuese tercero de buena fe, podría pedir daños perjuicios a quien le vendió o solicitar la constitución de una servidumbre de paso sobre al vivienda DIRECCION001. (propiedad de su madre).

Con tales antecedentes, la demandada solicitó la íntegra desestimación de la demanda declarando, si así se estimase oportuno, la nulidad de pleno derecho, aunque sea de forma parcial, en todo lo referente a la división del piso DIRECCION005 y a la autorización expresa de división de la Junta de Propietarios, de las escrituras de fecha 6 de febrero de 1986 y 2 de abril de 2001.

3. En el acto de audiencia a previa, la juez de instancia acordó la suspensión del acto, para dar traslado de oficio a la parte actora, para alegaciones de la solicitud de nulidad de las escrituras relativas a la segregación del piso DIRECCION001. y de autorización de la comunidad de dicha segregación. El actor contestó en el sentido de oponerse a la nulidad.

En el acto de continuación de la audiencia previa la juez "a quo", apreció de oficio la existencia de litisconsorcio pasivo necesario, al entender que una eventual estimación de la excepción de nulidad alegada en la contestación a la demanda podría afectar a terceras personas, e, identificando la demandada,a tales personas, el juzgado acordó ampliar la demanda contra Dña. Alejandra, D. Damaso, Dña. Socorro, Herederos de D. Anton y Dña. Regina y Dña. Raquel.

4.- Doña Alejandra, Dña. Raquel, D. Damaso y Dña. Socorro, se opusieron a la declaración de nulidad pretendida por la comunidad demandada.

5. El juzgado de Primera Instancia nº 3 de Santander dictó sentencia, en fecha 25 de enero de 2024, en la cual ESTIMANDO INTEGRAMENTE LA DEMANDA, declara que la vivienda la vivienda del Sr. Juan Ramón tiene, como acceso natural de su vivienda, la habitación número NUM000 propiedad hoy de la COMUNIDAD, y condena a la referida COMUNIDAD a respetar dicho acceso pacíficamente permitiendo su paso; todo ello, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada. Y DESESTIMANDO la petición (vía excepción) de nulidad de pleno derecho, al menos parcial, de las escrituras públicas pública de 6 de febrero de 1986 y 2 de abril de 2001, deducida por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 DE SANTANDER, contra D. Juan Ramón, Dª Raquel, Dª Alejandra, D. Damaso, Dª Socorro, D. Florian y Dª Vanesa, absuelve a los referidos demandados de todas las pretensiones efectuadas en su contra, imponiendo a la comunidad las costas devengadas por Juan Ramón, de Dª Raquel, de Dª Alejandra, de D. Damaso y de Dª Socorro, han de ser satisfechas por la COMUNIDAD, haciendo expresa declaración de temeridad a los efectos oportunos, debiendo ser atendidas las de D. Florian y Dª Vanesa por Dª Raquel.

En cuanto interesa al recurso, razona la juez de instancia sus conclusiones y decisión en cuanto a la declaración del acceso natural a la vivienda del actor por la habitación objeto de litis en: (i) es la postura defendida por la propia comunidad tanto en la contestación y reconvención del juicio declarativo ordinario 825/2012 y en la impugnación al recurso de apelación, en los que dice que si la habitación nº NUM000 de la vivienda del portero no estuviese anexionada al piso, la puerta de acceso de la vivienda del actor estaría ubicada en el muro sur de aquella habitación, por lo que, en consecuencia la ese sería el acceso natural a la vivienda del demandante; (ii) de la descripción contenida en la escritura pública de segregación y venta de 6 de febrero de 1986 se infiere claramente que la finca propiedad del actor tiene un acceso natural independiente del resto de las fincas resultantes, en concreto la habitación nº NUM000 de la vivienda del portero: (iii) que la vivienda del actor tenía acceso independiente lo demuestra el hecho de que obtuvo licencia de habitabilidad expedida por el Ayuntamiento de Santander; (iv) la vivienda del portero no puede ser lindero, no es vivienda, no tiene cédula de habitabilidad, y es parte integrante de la comunidad como elemento común; (v) la comunidad conoció y aceptó la segregación en tres fincas independientes, luego es obvio que reconocía a la vivienda del actor, como a los propietarios de las otras dos viviendas un acceso independiente y propio a elemento común de la comunidad; (vi) pretender que el acceso a la vivienda del actor lo es por una escalera interior a través del piso DIRECCION001., finca independiente perteneciente a un tercero, no tiene lógica ni sentido y es contradictorio con lo manifestado por la comunidad en el juicio declarativo ordinario anterior.

3. La parte demandada interpone recurso de apelación por los siguientes motivos: 1º Error en la valoración de la prueba en relación con la realidad física de las fincas y sus linderos, que concreta en: (i) el espacio litigioso (habitación nº NUM000) es propiedad de la comunidad, y así se declaró en sentencia firme dictada en el procedimiento de juicio ordinario 825/2012; (ii) el lindero sur de esa habitación es su lindero natural con la vivienda DIRECCION007, que linda, por el viento norte con la habitación nº NUM000 de la vivienda del portero y patio de luces, no linda por ninguno de sus vientos con escalera, rellano de escalera o distribuidor; (iii) en fecha 7 de marzo de 2016 el Sr. Juan Ramón entregó la habitación a la comunidad, que continúa en posesión de la misma. 2º Error en la valoración de la prueba en relación con los elementos comunes por destino y los elementos comunes por naturaleza, que concreta en: (i) el rellano de la escalera o distribuidor de acceso a las viviendas es elemento común por naturaleza, mientras que la vivienda del portero es elemento común por destino, porque aún no se ha desafectado; (ii) el acceso natural de la finca DIRECCION007 es a través de una escalera interior desde el piso DIRECCION001. y así lo configuró el constructor, abuelo del actor y propietario originario, y fue después de la segregación que se le dio acceso por la habitación nº NUM000 de la vivienda del portero, que había sido incorporada al piso por arrendamiento para crear un acceso, que es artificial. 3º Despojo gratuito e injustificado de la propiedad de la habitación número NUM000 de la vivienda del portero a la comunidad e imposibilidad de constituir servidumbre de paso, que concreta: (i) el acceso natural no es por la habitación número NUM000 y la declaración del FALLO de la sentencia suponen un despojo injustificado y gratuito de un bien a la comunidad, una expropiación encubierta; (ii) no existe el enclavamiento exigido por el art. 564 CC, porque deriva de un ato voluntario del titular, segregándola de otra de la que era parte y tenía acceso a vía pública (el rellano), debiendo rechazarse la imposición de la servidumbre forzosa por predios colindantes al ser imputable al propietario del predio enclavado la situación de aislamiento, producido por actos materiales o jurídicos.

4. El actor formula expresamente al recurso, instando su íntegra desestimación.

SEGUNDO.- Resolución del recurso. Derecho de paso en favor del actor a través de la vivienda del portero para acceder a su vivienda.

Todas las alegaciones efectuadas por la comunidad demandada confluyen en la negación del derecho de paso del actor por un elemento común, cual es una habitación integrante de la antigua vivienda del portero, porque el acceso natural de la vivienda de la que es propietario del actor (piso DIRECCION007, resultante de la segregación realizada en febrero de 1986) no ha sido por tal habitación, sino a través de una escalera interior desde el piso DIRECCION001.

Siendo hecho indiscutido que la zona o superficie por la sentencia de instancia a reconocido el acceso natural a la vivienda del actor pertenece a la comunidad por ser elemento común, e independiente de la sucesión de errores e irregularidades que se han producido en relación con el elemento por el que se pretende el paso, la decisión del tribunal viene condicionada por las siguientes circunstancias: (i) tras producirse la segregación de la que fuera vivienda propiedad de D. Anton, piso DIRECCION001, en tres viviendas independientes, mediante escritura de fecha 2 de febrero de 1986, la comunidad, en acuerdo adoptado en la junta general ordinaria de 9 de septiembre de 1989, la comunidad aprobó, a solicitud de dicho propietario la atribución de nuevas cuotas a los pisos y locales, atribución que vino determinada, precisamente, por dicha segregación; (ii) la comunidad, representada por su entonces presidenta, en fecha 2 de abril de 2001 otorgó escritura de elevación a públicos de los acuerdos de modificación de cuotas y de autorización de la división del piso DIRECCION001. en tres viviendas independientes; (iii) debiendo obviarse las circunstancias en que se emitió la certificación sobre los acuerdos elevados a públicos de tales acuerdos - especialmente el de autorización de segregación -, rechazada la nulidad de las escrituras de segregación de elevación a públicos de los mismos, resulta su plena validez y, con ello, la vinculación a los mismos de la comunidad, que no puede ir ahora en contra de sus propios actos; (iv) es obvio que tras la segregación, la comunidad tenía pleno conocimiento de la realidad física del piso que finalmente pasó a ser propiedad del actor, y, con ello, de la ubicación del acceso del mismo a elemento común, la escalera; (v) es constante la jurisprudencia (entre otras, las SSTS 728/2010, de 15 de noviembre o 115/2013, de 25 de febrero), que establece que la autorización de segregación de una parte de un elemento privativo de la finca matriz, lleva implícita la autorización de apertura de acceso independiente a elemento común, pues de lo contrario se frustraría la finalidad de la segregación, de forma que, la negativa de la comunidad chocaría con el derecho del titular del elemento segregado a poder usarlo, con evidente abuso de derecho por parte de la comunidad; (vi) de la prueba pericial practicada deriva que el acceso a la vivienda desde la escalera es a través de la puerta que ha instalado en el muro sur de la habitación perteneciente a la vivienda del portero (que se ha identificado durante el procedimiento como "habitación NUM000") , sin que pueda alegar la comunidad que ese nunca fue el acceso natural, el cual era por una escalera interior desde el piso DIRECCION001. y ello porque, producida la segregación en tres viviendas independientes ese acceso interior desapareció, siendo improcedente que el actor deba solicitar acceso a un elemento común a un tercero, por más que este pertenezca a su propia familia.

En atención a dichas circunstancias, hemos de compartir el acertado criterio de la juez de instancia de establecer como acceso natural al piso del actor el muro sur de la habitación (habitación NUM000) de la la vivienda del portero, es decir, donde lo ha situado tras resolver la comunidad el contrato de arrendamiento sobre dicha habitación), debiendo la comunidad respetar y no impedir dicho paso.

Desestimamos el motivo.

TERCERO.- Costas procesales de la primera instancia.

Estimada íntegramente la demanda, debe mantenerse la imposición de las costas de la primera instancia, sin que proceda, como pretende la recurrente, aplicar la excepción al principio objetivo del vencimiento de existencia de serias dudas de hecho o de derecho prevista en el art. 394.1 LEC para exonerar del pago de las costas a la parte vencida. No existen dudas de derecho, porque la jurisprudencia es clara en cuanto a la necesidad de que, producida la segregación de un elemento privativo de su matriz, ha de tener, y la comunidad debe reconocerle salida independiente, y debemos recordad que el artículo citado establece que, para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso es jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en procedimientos similares. Y tampoco existen dudas de hecho porque las circunstancias concurrentes, puestas de manifiesto a través de la prueba practicada y que eran de sobra conocidas por la comunidad avalan la necesidad de que la demanda deba prosperar, no pudiendo confundirse las dudas de la propia parte, por desconocimiento o errónea interpretación sobre los hechos en que fundamenta su reclamación, con las dudas de hecho objetivas que ampararían la aplicación de al excepción.

Desestimamos el motivo.

CUARTO.- Costas procesales de la apelación.

Desestimado íntegramente el recurso, en aplicación de los arts. 394 y 398.1 LEC, se imponen al recurrente las costas de esta alzada, sin que tampoco para la segunda instancia deban apreciarse dudas de hecho y de derecho por los motivos ya expuestos.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,