Sentencia Civil 306/2025 Audiencia Provincial Civil de Granada nº 4, Rec. 649/2024 de 11 de septiembre del 2025

PRIMERO.-Por la representación de Dª Estefanía, fue interpuesto recurso de apelación contra la sentencia dictada con fecha 28 de junio de 2024, por el juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Granada en procedimiento de juicio ordinario nº 1315/2023.

La parte contraria se opone al recurso interpuesto.

SEGUNDO.-Se determinan como motivos del recurso:

1-Excepción de falta de legitimación. Vulneración de los artículos 16 y 18 de la LPH.

2-Error en la valoración de la prueba.

3-Vulneración de los artículos 7 de la Ley de Propiedad Horizontal y de los Estatutos de la Comunidad.

4-Vulneración del art. 335 LEC. Admisión y valoración de una pericial jurídica.

5-Vulneración del art. 348 C.C. y 33 C.E.

6-Subsidiario a los anteriores. Vulneración del art. 348 C.C. 33 C.E. y 7 L.P.H. en cuanto a la obligación de demoler la obra.

TERCERO.-Ante a la acción interpuesta por la actora, Dª Alicia y la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, la Sentencia, en su Fallo, acogiendo íntegramente la demanda, declara que las obras ejecutadas en el local comercial nº 4 del bloque 7, Fase II de la Colonia de San Sebastián consistentes en la transformación del local en dos viviendas, no son ajustadas a derecho, condenando a la demandada a su inmediata demolición y a restablecer a su primitivo estado los elementos comunes afectados por las obras ejecutadas, la fachada, con el apercibimiento de ejecutarse a su costa; todo ello, con expresa imposición de las costas procesales a la demandada.

Frente a tal pronunciamiento se alza la demandada, Dª Estefanía, solicitando su revocación y consiguiente desestimación de la demanda, en base a los motivos expuestos en la presente resolución y, contenidos en el recurso de apelación.

CUARTO.-Puesto que el recurso se sustenta, entre otros motivos, en la alegación de errónea valoración de la prueba es preciso recordar que las facultades del Tribunal de apelación se extienden también a una nueva valoración de la prueba y que la misma viene facilitada por el hecho de contar con la grabación íntegra del juicio celebrado en primera instancia, siendo así que en la apelación el Tribunal "ad quem"está facultado para realizar una revisión total del juicio de hecho y de derecho efectuado en primera instancia, con la única excepción que comporta el necesario respeto a los principios que rigen el recurso en relación con los solicitado por el recurrente.

Comenzamos, con la alegada, falta de legitimación activa, que se reproduce en esta alzada, y que fue desestimada en 1ª Instancia, pronunciamiento que procede confirmar, Dª Alicia, como comunera de la Comunidad demandante, y como Presidenta de la misma, en acuerdo refrendado por la Comunidad y con el respaldo de la misma para su interposición, otorgado por unanimidad de la Comunidad de Propietarios, según documento nº1 de la demanda, y con documentos nº 2 (nombramiento por unanimidad de la Presidenta de la Comunidad) nº 13 (la aprobación de cuantas actuaciones legales fueran necesarias en relación al local nº4), documentos estos últimos que son las actas de la Junta de propietarios de fechas 16 de Enero de 2023 y 22 de Febrero de 2023, acuerdos de Junta que fueron aprobados por unanimidad, estando presente la propiedad del local nº4, circunstancia esta fundamental a la hora de inadmitir la absoluta falta de fundamentación de este primer motivo del Recurso de Apelación, teniendo en cuenta como la demanda fue interpuesta con fecha 27/07/2023, la Presidenta, actuaba con autorización de la Comunidad.

Pero el fundamento de esa falta de legitimación lo basó y lo sigue basando la demandada, recurrente ahora, en la nulidad de pleno derecho, nulidad radical, de la reunión y de los acuerdos en la Junta de Propietarios de fecha 16 de enero de 2023, no obstante, como correctamente se fundamenta en la sentencia, en ningún momento impugnó el contenido de dicha acta. Como reconoce, la Sentencia, "no obrando prueba alguna de que hayan sido impugnados por la demandada."

En Junta de 22 de febrero de 2023, se acordó, por unanimidad, contratar los servicios profesionales del letrado, "para llevar a cabo, las actuaciones profesionales que estime oportunas, en relación a los asuntos referentes al local nº 4."

En Junta de fecha 31 de enero de 2024, se trató y acordó, en cuanto interesa al presente procedimiento: "Alteración de elementos comunitarios por propietario del local 4 por la apertura de 3 huecos en pared comunitaria para ejecutar ventanas sin contar con la pertinente autorización de la asamblea general. Medidas a adoptar.

Se realiza la oportuna explicación, y se efectúa lectura del título constitutivo, aprobándose, tras el oportuno debate, por mayoría -con dos abstenciones- iniciar procedimiento judicial contra los propietarios de citado local para que reponga a su estado primitivo los elementos comunes alterados."

En cuanto a la valoración de la prueba y, vulneración de los artículos 7 de la Ley de Propiedad Horizontal y de los Estatutos de la Comunidad, debemos señalar que el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial "ad quem"para resolver cuantas cuestiones se le planteen, sean de derecho o de hecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un "novum iudicium"( SSTC 194/1990, 152/1988 o la 21/2003), por lo que el Tribunal de apelación puede, así, valorar las pruebas practicadas en primera instancia y revisar la ponderación que haya efectuado el Juez " a quo",pues en esto consiste, precisamente, una de las finalidades inherentes al recurso de apelación. La doctrina del Tribunal Supremo (SS. 10/nov/2004 6/jul/2006, con remisión a la STC 3/1996), establece los límites de las facultades del Tribunal de apelación pues no debe olvidarse que si bien la apelación, dada su condición de recurso ordinario, otorga al Tribunal "ad quem"la más amplia competencia para revisar lo actuado por el juzgador de instancia tanto en lo que afecta a los hechos y a la valoración de la prueba, como en lo relativo a las cuestiones jurídicas, oportunamente deducidas por las partes y para comprobar si las normas sustantivas o procesales han sido aplicadas correctamente, sin que ello suponga como recoge la Exposición de Motivos de la L.E.C. que en la apelación puedan aducirse toda clase de hechos y argumentos o formularse pretensiones nuevas sobre el caso.

Para resolver la cuestión litigiosa partiremos de la consideración de que las normas reguladoras de la Propiedad Horizontal tienen un carácter general de "ius cogens"no obstante la libertad de contratación y la obligatoriedad de los pactos, con todas las consecuencias que de ellos se deriven según su naturaleza y sean conformes a la buena fe al uso y a la Ley, tienen plena aplicación en esta esfera jurídica de conformidad con lo establecido por el Tribunal Supremo en la sentencia de 28 de mayo de 2012.

Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel está sujeta a un doble requisito:

a) La obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes ( art. 9 L.P.H.) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos.

b) Como exige expresamente el art. 7 de la L.P.H., que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario.

Asimismo, y con carácter general se debe tener en cuenta que se exige la unanimidad de la Junta de Propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación del título constitutivo ( SSTS 22 de Octubre de 2.008, 15 de Diciembre de 2.008, y 17 de Febrero de 2.010).

La jurisprudencia del TS viene reiterando la prohibición de que los propietarios puedan realizar obras que afecten a los elementos privativos o comunes del inmueble, como establece expresamente el art. 7 de la LPH que no permite realizar alteración alguna y "la ejecución de obras en elementos comunes del edificio, como el repintado distinto de los huecos de las ventanas de la vivienda, los cuales conforman la configuración estética o estado exterior de la fachada, requieren del consentimiento o autorización previa de la comunidad, sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los propietarios o afecten o no a la estructura y seguridad del edificio" sentencia del TS de 4 de abril de 2014, recurso 654/2012.

En este apartado, nos referimos también, al cuarto y quinto motivo del recurso por estar interrelacionados.

Deben hacerse unas consideraciones generales sobre el cambio de uso.

La cuestión que se plantea en esta litis, debe ser resuelta a la luz de la doctrina que al respecto ha venido estableciendo el Tribunal Supremo, según la cual toda limitación de uso de un elemento privativo, en cuanto comporta una limitación de las facultades dominicales, no puede presumirse, ni interpretarse estrictamente, así como que la mera mención del destino previsto para una parte privativa en una propiedad en régimen de propiedad horizontal no puede entenderse como prohibición de que sus adquirentes no pueden destinarla a otra actividad diferente.

La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 3 de diciembre de 2014 dice al respecto:

"Tras declarar que el derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que, como dicen las sentencias de esta Sala de 1 y 9 de octubre de 2013, está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente -limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo-, la Sala tiene establecido lo siguiente:

1. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa: la sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo: "Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa".

Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

2. Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, como señalan las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008, entre otras".

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, hoy artículo 5 de la Ley reformada, por Ley 8/1999 de 6 de abril, regula el título constitutivo de la propiedad horizontal, es decir el acto o negocio jurídico en virtud del cual sobre una edificación existente en construcción proyectada, se crea una situación jurídica consistente en que cada piso o entidad en el inmueble se subdivide, susceptible de aprovechamiento separado, se independiza de los demás, manteniendo no obstante una comunidad sobre los elementos comunes, siendo preceptivo, según su párrafo primero, la descripción, además del inmueble en su conjunto, de cada uno de aquellos, a los que se asignará número correlativo; debiendo expresarse en la descripción del inmueble las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo; y en la de cada piso o local su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

El párrafo 3º del mismo precepto se refiere a los estatutos como una de las partes de la que puede estar compuesto el título constitutivo, que no constituye un contenido imprescindible del mismo. La norma hace una enumeración de las materias que, normalmente, son objeto de los estatutos, aunque no se trata de una lista cerrada, pudiéndose referir a cuantas situaciones físicas o jurídicas puedan plantear los inmuebles en régimen de propiedad horizontal.

El destino de determinados elementos privativos es uno de los puntos a los que expresamente se refiere el artículo 5.3, siendo lícita la norma estatutaria que establece una destino determinado para un elemento privativo de la propiedad horizontal (por todas la STS de 6 de febrero de 1989), incluso la que impone prohibiciones expresas respecto a concretas y específicas actividades no queridas por los copropietarios del edificio otorgantes del título constitutivo o de los Estatutos.

Teniendo en cuenta las declaraciones jurisprudenciales antes transcritas, así las contenidas en la SSTS de 7 de Febrero, 20 de diciembre, según las cuales cualquier prohibición de destino, en cuanto comporta una limitación de las facultades dominicales, ni puede presumirse, ni interpretarse de manera extensiva; y que la mera y simple descripción en la escritura de obra nueva y de constitución al edificio en régimen de propiedad horizontal, no puede, en modo alguno, ser entendida como expresión del destino único de la misma ( STS de 21 de diciembre de 1.993), y consecuentemente las manifestaciones que el primitivo dueño de toda la finca hiciera en la escritura de división horizontal no obligan al posterior propietario del elemento privativo, pues al presumirse libre toda propiedad, bien puede cambiar después el destino de su finca, si no existe una prohibición legal o contractual que se lo impida ( STS de 5 de marzo de 1.990 )".

En primer lugar, no es objeto de la acción que se ejercita en la demanda la situación administrativa de las obras, pues la posible licencia otorgada por el Excmo. Ayuntamiento de Granada, concedida en el año 2022, no altera los derechos y obligaciones de los distintos propietarios de un edificio o urbanización sometido a la LPH; por otro lado, la demandada no acredita haber obtenido autorización de la Comunidad de Propietarios para hacer las obras concretas que ha llevado a cabo y que han alterado la configuración exterior del edificio y su estructura general, perjudicando de forma expresa los derechos de los comuneros.

Se trata según fotografías aportadas con la pericial, de apertura en la fachada sur del local de dos huecos y en la fachada norte tres huecos, de unas características y dimensiones especificadas en el Plano 8, así en la parte delantera, la ventana de 1,20x1,20 y la rejilla de ventilación de iguales dimensiones, y en la cara norte, dos balconeras de 2,20x2,20 y una ventana de 1,20x1,20.

La demandada, no ha solicitado que en la Junta de Propietarios se incluyera en el orden del día, la preceptiva autorización, para la realización de las obras, que afectaban a la configuración exterior del edificio en relación a su fachada, limitándose a comunicar al Administrador, sobre el comienzo de las obras; el día 5 de enero de 2023, se reunió con el Presidente de la Comunidad, en el portal del edificio a fin de entregarle Autorización del Excmo. Ayuntamiento de Granada de concesión de la Licencia de Obras, la existencia de la licencia de obras otorgada por el Ayuntamiento, en el caso de autos resulta evidente que estamos ante obras que afectan al exterior, y se ha alterado la configuración exterior de la Comunidad, mediante la colocación de puerta, ventanas y balconeras propias de una vivienda, (hasta cinco huecos diferentes), rompiendo de este modo la armonía y la estética exterior del edificio. Además, se ha de añadir como las salidas de humo de las cocinas de las dos viviendas a través de la fachada, no sólo afecta a la estética del edificio, sino que supone un perjuicio para los propietarios de las viviendas superiores, aún cuando se utilizaran los filtros propios de las campanas extractoras de la cocinas, y más si se encuentran a menos de un metro sobre los huecos existentes en la planta superior.

La salida directa por fachada de extracción de humos, incumple, las Normas Urbanísticas del PGOU de Granada, concretamente el artículo 7.5.15.- Evacuación de Humos que expone: "1.- En ningún edificio se permitirá instalar la salida libre de humos por fachada, patios comunes, balcones y ventanas, aunque dicha salida tenga carácter provisional.

2.- Todo tipo de conducto o chimenea estará provisto de aislamiento y revestimiento suficiente para evitar que la radiación de calor se transmita a las propiedades contiguas, y que el paso y salida de humos cause molestias o perjuicio a terceros.

3.- Los conductos no discurrirán visibles por las fachadas exteriores ni por patios de manzana y se elevarán como mínimo un metro por encima de la cubierta más alta.

4.- Los conductos de evacuación de humos discurrirán predominantemente por el interior de los edificios, a través de las correspondientes cajas o registros practicados para darles albergue. En caso de que discurran a través de patios de luces y/o ventilación, deberán asegurar una distancia mínima de tres (3) metros hasta cualquiera de los huecos vinculados a los mismos.

5.- Serán de aplicación cuantas disposiciones sobre contaminación atmosférica estén vigentes, tanto si dimanan del Ayuntamiento como de cualquier autoridad supramunicipal".

Analizando en este apartado la alegada vulneración del art. 335 de la L.E.C. partimos de que según reiterada y constante doctrina jurisprudencial, la prueba pericial es de libre valoración por el Tribunal de Instancia y de apreciación discrecional conforme a las reglas de la sana crítica ( SSTS de 8 de Noviembre de 1983, 11 de Julio de 1987, 8 de Noviembre de 1989, etc.) pudiéndose así mismo valorar los documentos en unión de otros elementos de juicio que se infieran de lo actuado (STSS de 16 de Julio de 1982).

Las pruebas deben valorarse con los demás medios de prueba ( STS de 25 de Enero de 1993) en valoración conjunta ( STS de 3 de Marzo de 1988), con el predominio de la libre apreciación de la prueba que es potestad de los Tribunales de Instancia ( SSTS de 22 de Enero de 1986, 18 de Noviembre de 1987, 30 de Marzo de 1988, etc). Los preceptos del Código civil y de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La vigente L.E.C incorpora en gran parte los criterios jurisprudenciales, en los artículos 348 y 376, en lo que se refiere a la prueba pericial, y testifical, remite para su valoración a las reglas de la sana crítica, matizando, que deberán tenerse en cuenta la razón de conocimiento del testigo, circunstancias que en ellos concurran y en su caso el resultado de la posible tacha.

Valoramos nuevamente, si las obras pudieren causar perjuicio al resto de comuneros, y ello en primer lugar, por la salida de humos realizada por la propiedad del local que emboca directamente a la calle, por la fachada.

Efectivamente, al otorgarse la licencia de obras, la misma está condicionada, a que que garantizara la correcta instalación de la extracción de humos de ambas cocinas.

No sólo afecta, ni se trata de una cuestión estética del edificio, sino que supone un perjuicio para los propietarios de las viviendas superiores, como indica el informe del Perito Sr. Melchor.

Ademas, infringe el Código Técnico de la Edificación, aprobado mediante RD 314/2006, 17 de Marzo, ocasionando unos ruidos y olores que el resto de propietarios no tiene la obligación de soportar.

Ninguna vulneración, se produce del artículo 335 de la L.E.C. los peritos a instancia de cada una de las partes, han emitido sus informes, que han sido valorados por la juzgadora, otorgando mayor valor a la pericial a instancia de la actora, fundamentando como la propia Memoria Técnica y Proyecto de Obras, la edificabilidad global por vivienda, entre la existente y la reformada ha aumentado, así mismo la diferencia entre la densidad global existente y la reformada.

No discutido por la pericial, a instancia de la demandada, aumento global de la densidad y edificabilidad con las obras llevadas a cabo en el local Nº4. No se incrementa efectivamente, un metro pero la legislación urbanística dice que se incrementa el aprovechamiento, y esa no es una interpretación jurídica, es una constatación realizada por un Arquitecto Superior, y manifestada, y ratificada, en su informe pericial.

En relación a la vulneración del artículo 7 de la L.P.H. y a los Estatutos de la Comunidad, las obras ejecutadas y no consentidas por la Comunidad, han afectando a elementos comunes, como la fachada, el suelo, e instalación de evacuación o salida de humos.

No se trata, solo de cambio de destino del uso de la propiedad, del local en dos viviendas, sino en la alteración de elementos comunes, no autorizados en Junta de Propietarios, y solo comunicada al Administrador y al Presidente, sin solicitud de autorización legal.

En consecuencia, el recurso de apelación no puede prosperar, pues las obras que ha realizado la demandada y que han consistido, en la apertura en la fachada sur del local de dos huecos y en la fachada norte tres huecos, de unas características y dimensiones especificadas en el Plano 8, así en la parte delantera, la ventana de 1,20x1,20 y la rejilla de ventilación de iguales dimensiones, y en la cara norte, dos balconeras de 2,20x2,20 y una ventana de 1,20x1,20, y en la salida de humos realizada por la propiedad del local que emboca directamente a la calle, por la fachada, son ilegales al haberse realizado sin la autorización de la Comunidad de Propietarios, en este sentido ya se pronunció esta misma Sala, entre otras en Sentencia de 19 de enero de 2023, Recurso de Apelación nº 341/2022, o de 10 de octubre de 2024, Recurso de Apelación nº97/2024 siendo en ambas Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª Angélica Aguado Maestro.

En el Título constitutivo, la Obra Nueva y División Horizontal del año 1977,permite obras de adaptación, terminación y reforma en los locales, obliga a no perjudicar a los elementos comunes y conservar la estética del edificio (documentos nº 4 y 5 de la demanda), no hay autorización alguna para acometer esas obras y de la forma en que se ha realizado, amparándose en el propio título constitutivo.

La única comunicación de la propietaria del local con el administrador fue el correo de 29 de Abril de 2021, donde tan sólo manifiesta su intención de iniciar un cambio de uso de local a vivienda, sin más detalle.

Alegando una entrevista que se dice mantuvo con el anterior Presidente el día 5/01/2023.

Pero ni el Administrador, ni el Presidente, pueden autorizar, este tipo de obras e intervención en la fachada, ya que excede de sus respectivas competencias.

En el acta de Junta de fecha 22 de Febrero de 2023, a la que asistió el Sr. Carlos Alberto, las manifestaciones del Administrador se refieren, en el sentido de que:

-Con posterioridad al correo de 29 de Abril de 2021, no se ha realizado por el demandado manifestación alguna.

-No ha informado a los órganos gestores de la Comunidad de inicio de obra alguna.

-Ni de su finalidad, ni de su detalle.

-Que el comienzo de las obras se produjo de manera sorpresiva.

-Que el comienzo de las obras se produjo sin dar cuenta a la Comunidad, sin esperar a la celebración de Junta alguna.

Por último el sexto motivo del recurso, ha de ser igualmente desestimado.

A todo ello se une la vulneración de la equidad vecinal, puesto que, el artículo 7 del Código Civil, tras establecer en su apartado 1 que: "los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe",dispone, en su apartado 2, que "la Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso".

La jurisprudencia viene señalando que para la apreciación del abuso de derecho, se exige como elementos esenciales:

a) El uso de un derecho objetivo y externamente legal.

b)El daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica.

c)La inmoralidad o antisocialidad de ese daño, manifestada en forma subjetiva (ejercicio del derecho con intención de dañar, o sin verdadero interés en ejercitarlo), o en forma objetiva (ejercicio anormal del derecho, de modo contrario a los fines económico-sociales del mismo) ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2000, 16 de mayo y 12 de julio de 2001, 2 de julio de 2002, 13 de junio de 2003, 28 de enero de 2005, y 25 de enero de 2006).

Sobre el abuso de derecho en el ámbito de la propiedad horizontal el Tribunal Supremo tiene dicho en la Sentencia nº 131/2014 de 5 de marzo: "La doctrina del abuso de derecho, tal y como declara la sentencia de esta Sala de 1 de febrero de 2006 se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, que como institución de equidad exige, para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación en la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios) al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa y su finalidad no será legítima. En el mismo sentido la STS de 9/01/2012, recurso 887/2009 ".

Para terminar con estas citas jurisprudenciales, transcribimos la más reciente STS 12/01/2022 (Nº de Recurso: 5211/2018) que señala: "La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la sentencia de 1 de febrero de 2006 , se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho ( sentencias de 12 de noviembre de 1988 , 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996 ). Su apreciación exige, en palabras de la sentencia de 18 de julio de 2000 , una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo). En materia de propiedad horizontal, la sentencia de 16 de julio de 2009 ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima".

En el caso enjuiciado, si los espacios sobre los que se realiza la obra, fachada del edificio, elemento común en toda su extensión, tiene la consideración de elementos comunes, la realización de obras está prohibida por lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 7 de la LPH, que prohíbe tajantemente la realización de cualquier alteración en el inmueble distintas del espacio privativo de cada comunero ( STS 24 de febrero de 1996), hasta el punto de que las reparaciones urgentes debe comunicárselas al administrador. Por ello para la realización de este tipo de obras se requiere siempre el previo consentimiento unánime de todos los comuneros, en cuanto afecten al título constitutivo de la Comunidad, entendiendo esta Sala que en el caso que nos ocupa no solo no se ha obtenido tal consentimiento, sino que ni siquiera ha sido solicitado a la Comunidad, para que en Junta, como órgano soberano se pronunciara al respecto, dando por hecho, que la licencia de obras, le legitimaba para la realización de las mismas, cuestión esta sobre la que ya nos hemos pronunciado en sentido negativo.

El recurso ha de ser desestimado.

QUINTO.-En cuanto a las costas será de aplicación el art. 398 LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,