Sentencia Civil 827/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 536/2024 de 12 de noviembre del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio y antecedentes del caso

I.-)El Procurador D. Ramón Davi Navarro, en representación de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A., presentó demanda contra IGNORADOS OCUPANTES DE LA VIVIENDA SITA EN DIRECCION000 (BARCELONA), DIRECCION001, ejercitando la acción de desahucio por precario. Se afirmó que la actora era propietaria de la vivienda sita en DIRECCION000 (Barcelona), DIRECCION001. Se relató que personas desconocidas habían ocupado el inmueble y se negaban a desalojar el mismo, a pesar de carecer de título para la posesión.

Así, se solicitaba sentencia por la que se condenase a los IGNORADOS OCUPANTES DE LA VIVIENDA SITA EN DIRECCION000 (BARCELONA), DIRECCION001, a desalojar la misma y hacer entrega de la posesión a la actora, con apercibimiento de lanzamiento. Todo ello con condena en costas a la parte demandada.

II.-)Tras admitir la demanda a trámite y emplazar a los demandados para contestar la demanda, se identificó como poseedora de la vivienda a Dª. Martina.

III.-)La Procuradora Dª. Ana De Orovio Jorcano, en representación de Dª. Martina, presentó escrito de contestación. En síntesis, se alegó que la demandada y sus hijos menores de edad llevaban residiendo en la vivienda desde abril de 2021. Una persona que dijo actuar en nombre de la propiedad les dio unas llaves, y les dijo que el banco propietario del piso contactaría con ella para firmar un alquiler social. La demandada hizo todos los pasos adecuados, como empadronarse en la vivienda y contactar con Servicios Sociales. Se alegó que la demandada y su núcleo familiar estaban en situación de vulnerabilidad, y que la actora tenía la obligación de ofrecer un alquiler social. Por tanto, se solicitó la desestimación de la demanda, con imposición de costas a la parte actora.

IV.-)La sentencia de instancia desestimó la demanda presentada. La juzgadora entendió que en este proceso la demandante no había aportado prueba suficiente sobre la titularidad de la vivienda, y que el informe ocupacional acompañado a la demanda no constituía prueba suficiente sobre la situación posesoria del inmueble. En consecuencia, se desestimó la demanda presentada, con imposición de costas a la parte actora.

V.-)La representación de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A. se alza contra dicha resolución. Se alega que en este caso la parte demandada no ha aportado ningún título que le legitime para poseer la vivienda. Por el contrario, existe prueba suficiente sobre la propiedad de la actora. Además, se aportó una correcta acreditación de la situación de ocupación de la finca, mediante el informe ocupacional acompañado a la demanda. En consecuencia, se solicita sentencia por la que se revoque la dictada en instancia, y en su lugar se acuerde la estimación de la demanda presentada, condenando a los demandados a desalojar la vivienda y hacer entrega del mismo a la parte actora, con apercibimiento de lanzamiento, y con imposición de costas.

VI.-)La parte demandada muestra oposición al recurso presentado. Se sostiene que en este caso ha habido una correcta valoración de la prueba practicada. La falta de legitimación activa es apreciable de oficio. Esta parte no había reconocido la propiedad de la actora respecto del inmueble al que se refiere la acción, simplemente se dijo que se trataba de una circunstancia desconocida, que le era ajena. En consecuencia, se solicita la desestimación del recurso interpuesto y la confirmación de la resolución dictada.

SEGUNDO.- Sobre el concepto de precario

La regulación existente en nuestro ordenamiento jurídico en relación al concepto de precario es escasa y fragmentaria. El Derecho español concibe el precario con base en dos ideas básicas; por un lado, el uso y disfrute de un bien; por otro, la inexistencia de título o contraprestación por ese uso y disfrute. Partiendo de esta base, la doctrina tradicional del Tribunal Supremo (Sentencias de 10/10/1986, 23/10/1987, etc.), al interpretar conjuntamente los arts. 1750 del Código Civil, en adelante CC, y 1565.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, ha entendido o definido el concepto de precario como una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no corresponde a quien materialmente detenta el mismo y, por tanto, caracterizada por la falta de un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o deba ceder ante el título legítimo esgrimido por un propietario o por un poseedor de mejor derecho.

En consecuencia, el éxito de una acción por precario exige la concurrencia de tres requisitos: 1º) Titularidad de un derecho real que suponga la facultad de disfrutar de un bien a título de dueño, condición que debe reunir el actor, quien deberá acreditarla. 2º) Perfecta identidad del bien objeto de precario, de manera que la posesión real y la material recaigan sobre el mismo objeto. 3º) Posesión material o de hecho del bien por el demandado que carece de título para ello, no abonando ningún tipo de renta o merced. Ha de precisarse que dentro de tales conceptos no se engloban las cantidades que el poseedor abone por los servicios que utiliza o disfruta, tales como agua, luz, teléfono, etc., ni por las reparaciones que efectúe en el bien, y ni siquiera por los gastos de comunidad, impuestos estatales o municipales, a no ser que su pago se realice en concepto de rentas y así se haya pactado entre las partes.

En la actual legislación, el procedimiento verbal de desahucio por precario es un proceso plenario, cuya sentencia desplegará efectos de cosa juzgada ( art. 447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en adelante , LEC). Ha desaparecido su anterior configuración como un juicio declarativo de carácter sumario y sin efectos de cosa juzgada. Por tanto, incumbe al actor probar su título hábil para poseer la finca que reclama, en concepto de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla; y, por el contrario, corresponde a la parte demandada acreditar que su ocupación obedece a algún título que le vincula al objeto litigioso, o que paga renta como contraprestación a dicha ocupación.

El objeto del juicio verbal de desahucio por precario se limita únicamente a si el demandado posee o no un título que legitime su ocupación, oponible el actor que interesa la recuperación de su posesión. No obstante, nada se opone a que, tratándose de un proceso plenario, puedan conocerse en el mismo otras cuestiones (título del actor o del demandado para poseer) que pueden ser debatidas en un juicio verbal. Por tanto, no cabe excluir a priori la procedencia del juicio verbal por precario por la alegación de la existencia de una cuestión compleja.En definitiva, determinándose el procedimiento por razón de la materia, debe decidirse en el verbal acerca de todos los requisitos para la estimación de la acción, y en especial si existe o no título que ampare la ocupación del demandado, con plenas posibilidades de discutir sobre ello.

Por otro lado, no cabe aceptar una concepción estricta de la expresión "cedida en precario",del art. 250.1.2º LEC. La Audiencia Provincial de Barcelona ya venía manteniendo tradicionalmente un concepto amplio de precario, de modo que la legitimación pasiva del demandado existirá siempre que haya una posesión material carente de título y sin pago de merced. Esta interpretación es claramente mayoritaria, sobre todo después de que el Tribunal Supremo se pronunciase al respecto ( SSTS de 6/11/2008, 13/10/2010, 11/11/2010, 6/10/2011, etc.). En especial, la STS de 30/6/2009 define el precario "en sentido amplio, como omnicomprensivo de las situaciones de posesión tolerada o sin título, y de las en que el título invocado resulta ineficaz para enervar el de quien reclama la restitución".En reunión de 17/1/2012, los Magistrados de la Sala Primera adoptaron por mayoría un acuerdo, en el sentido de que el art. 250.1.2ª LEC no sólo alude a aquellos supuestos en los que se ha cedido el inmueble a título gratuito, sin pago de merced -concepto de desahucio del Digesto-, sino también a aquellos otros en los que el demandado se halla en posesión de la finca sin título o con título inicialmente válido pero devenido ineficaz ( STS 14/1/2013). Y así se ha venido interpretando por todas las Audiencias Provinciales desde entonces.

En este procedimiento verbal especial, por tanto, se incluyen no sólo los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también aquéllos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva. Y, a los efectos civiles, merece la consideración de abusiva la situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, sin amparo en un título jurídico que justifique el goce de la posesión.

TERCERO.- Legitimación activa de la parte demandante.

La representación de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A. interpone recurso de apelación contra la sentencia que desestimó su demanda. La juez de instancia apreció la falta de legitimación activa de la parte actora, ya que consideró que la demandante no había acreditado debidamente ser propietaria de la vivienda sita en DIRECCION000 (Barcelona), DIRECCION001. Se destacaba en la sentencia que la única prueba aportada sobre tal titularidad fue una nota simple registral (doc. nº 1 de los acompañados a la demanda), que no constituiría prueba suficiente del dominio.

Para esta Sección, el recurso debe estimarse. Al contestar la demanda, la representación de Dª. Martina no planteó la excepción de falta de legitimación activa. Es cierto que la legitimación de las partes respecto de la materia de fondo que se debate en el proceso ( art. 10 LEC) es una cuestión de orden público, que los órganos y tribunales deben examinar incluso de oficio. No obstante, también es cierto que, en orden a aceptar o rechazar la legitimación de la actora o la demandada, ha de tenerse en cuenta la posición que la parte contraria haya mantenido dentro y fuera del proceso. En este caso, la representación de Dª. Martina vino a aceptar durante la primera instancia la legitimación de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A. para el ejercicio de la acción de precario. Si se hubiese planteado la excepción de falta de legitimación activa, la actora habría podido instar la celebración de juicio y proponer pruebas adicionales de su titularidad sobre la finca litigiosa. Al no haberse formulado aquella excepción, la cuestión no se fijó como hecho controvertido, y es lógico que ninguna de las partes considerase necesario proponer prueba sobre ello. Pretender ahora que la actora carece de legitimación activa, sobre la base de una alegación que no se formuló durante la primera instancia, supondría una mutatio libelliy comportaría poner a la actora en una grave situación de indefensión.

Por otro lado, si bien es cierto que la nota simple registral no es un documento que de manera fidedigna constituya una prueba inderogable sobre el derecho de propiedad, es un documento habitualmente utilizado a tal fin dentro del tráfico jurídico y procesal. Y, en todo caso, el Registro de la Propiedad es un registro público al que cualquier persona puede acceder. Es decir, si Dª. Martina quisiese cuestionar realmente que DIVARIAN PROPIEDAD, S.A. era la propietaria de la finca en la fecha de la demanda, ella misma habría podido acudir al Registro de la Propiedad, como registro público que es, y obtener una certificación a fin de acreditar ante el juzgado a quo,o ante este tribunal, que el titular del inmueble era otro. En ese sentido, el hecho de tratarse de la persona demandada no significa que en este caso tuviese una mayor dificultad para acceder a las fuentes de prueba sobre los hechos litigiosos.

Por otro lado, es improcedente apuntar a la posible caducidad de la nota simple registral, como se hace en la sentencia de instancia. Ese documento reflejaría cuál era la situación registral de una finca en la fecha en que fue emitido. Lógicamente, a partir de ese momento la titularidad del inmueble habría podido cambiar. Pero no por ello ha de entenderse que una nota registral "caduque". En este caso, es cierto que la nota registral acompañada a la demanda era significativamente antigua, pero, conforme a lo ya explicado, la falta de formulación expresa de una excepción de falta de legitimación activa, y la falta de aportación de pruebas contradictorias que vengan a cuestionar lo que se deriva de aquella nota simple, ha de llevar a este tribunal a la convicción plena sobre la propiedad de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A. sobre el inmueble.

Finalmente, en cuanto a la fiabilidad del informe de ocupación aportado a la demanda como doc. nº 3, tampoco puede compartirse la argumentación de la juez de instancia. Es cierto que puede cuestionarse el valor probatorio de este tipo de documentos, ya que se emiten a iniciativa de la propia parte, y que cabe oponer otro tipo de pruebas contradictorias. No obstante, en este caso los datos que constan en ese documento se han venido a confirmar mediante la identificación de Dª. Martina como persona ocupante de la vivienda, y la personación de la misma como demandada en este procedimiento, hasta el punto de que la situación posesoria no sólo no ha sido controvertida, sino que incluso ha sido reconocida en el escrito de contestación a la demanda.

En conclusión, debe estimarse el recurso, en el sentido de que puede afirmarse la legitimación activa de la actora, sin que puedan compartirse los argumentos contenidos en la sentencia de instancia para justificar la desestimación de la demanda.

CUARTO.- Vulnerabilidad de la persona demandada y su núcleo familiar

Una vez rechazada la excepción de falta de legitimación activa, procede entrar a resolver sobre el resto de motivos de oposición alegados por Dª. Martina en su contestación a la demanda.

En primer lugar, se planteaba por la demandada la necesidad de suspender el procedimiento por vulnerabilidad económica y riesgo de exclusión social de Dª. Martina y las personas que componen su núcleo familiar.

La pretensión de la demandada no puede acogerse. La situación de vulnerabilidad de la persona demandada puede constituir a lo sumo una causa de suspensión del procedimiento principal, o del lanzamiento derivado de la sentencia que se dicte. Pero, para ello, habría que dictar en el ámbito de la ejecución la resolución prevista en el art. 704.2 LEC, o abrir el trámite del actual art. 549.4 LEC, o el incidente previsto en el Real Decreto-Ley 11/2020 (si se diesen los requisitos para ello). Lo que no es admisible es que esa solicitud de suspensión se introduzca dentro del objeto del proceso y haya de dar lugar a un pronunciamiento en la sentencia que ponga fin al procedimiento principal, ya que ello es ajeno a la cuestión nuclear sobre si la parte demandada ostenta título o no para poseer el inmueble, o si por el contrario se encuentra en situación de precario. En ese sentido, cualquier invocación a tratados internacionales suscritos por España se antoja improcedente.

Así, este motivo de oposición no puede acogerse por este tribunal, sin perjuicio de la solicitud que en su caso la parte demandada pueda formular en sede de ejecución, si concurren los presupuestos que en cada caso el legislador haya previsto.

QUINTO.- Sobre la falta de ofrecimiento de alquiler social

Además, la representación de Dª. Martina fundamenta su recurso de apelación afirmando que la actora estaba obligada a formular una oferta de alquiler social, conforme a la Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015, del Parlamento de Catalunya.

Sobre esta cuestión esta Sección ha tenido ocasión de pronunciarse en múltiples ocasiones, pudiendo citarse a tal efecto la Sentencia nº 254/2024, de 16 de abril de 2024:

"En relación a lo planteado cabe indicar que la Ley 24/2015, de 29 de Julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética introdujo en su art 5.2 la exigencia conforme a la que antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante de ser gran tenedor o persona jurídica adquirente en las condiciones que la norma establece debía ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social,si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la ley, lo cual debe comprobar el propio demandante.

El precepto en su redacción inicial sólo estaba previsto para los procesos de ejecución hipotecaria o de desahucio por falta de pago, pero no para los juicios para los referentes a la finalización de plazo, la efectividad del derecho inscrito del art. 250.1.7 de la LEC o precario del art. 250.1.2 LEC que se vieron incorporados por medio de la reforma de la Ley 24/2015 operada por medio del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre.

En relación a este precepto y su operativa práctica, se adoptaron los Acuerdos de unificación de criterios, de 21 de febrero de 2020, de los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona. Entre ellos se aceptó, por unanimidad, el referido a que el ofrecimiento de un alquiler socialdel artículo 5, apartados 2 y 3, y la Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , en la redacción dada por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, no podía ser considerado un requisito de procedibilidad.

Posteriormente la Sentencia 16/2021 del 28 de enero de 2021, dictada por el Pleno del Tribunal Constitucional en el recurso de inconstitucionalidad 2577/2020 contra numerosos preceptos del Decreto Ley 17/2019, entre los preceptos declarados inconstitucionales y por tanto declarados nulos, incluyó el art. 5.7 del citado Decreto Ley, que era precisamente el que daba una redacción a la Disposición Adicional Primera a la Ley de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

Tras ello, el Decreto-ley 37/2020, de 3 de noviembre de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19 redactó el precepto manteniendo esta exigencia de oferta de propuesta de alquiler socialen los casos que detallaba

Esta redacción asimismo fue declarada nula, por inconstitucional, por la Sentencia nº 28/2022, del Pleno del Tribunal Constitucional, de 24 de febrero de 2022 , corroborando la STC 57/2022, de 7 de abril de 2022 que el ofrecimiento de un alquiler socialno puede encarnar en ningún modo un presupuesto de admisibilidad de las demandas de desahucio.

Finalmente se ha dictado en Cataluña la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, que entró en vigor al día siguiente de su publicación el 17 de marzo de 2022, que vuelve a añadir una Disposición Adicional Primera a la Ley 24/2015 en la que se dispone una exigencia de ofrecimiento de propuesta de alquiler socialen los casos que detalla que (como ya se ha señalado por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 18.05.2022; 11.11.2022; 17.11.2022; 5.12.2022; 29.09.2023 o 14.12.2023) dados sus términos, no puede ser considerada como un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial."

Y, como señalábamos en las posteriores Sentencias nº 774/2024, de 11 de noviembre de 2024, nº 841/2024, de 9 de diciembre de 2024, y nº 88/2025, de 15 de enero de 2025, la reforma operada por la Ley 1/2022, del Parlament de Catalunya, supuso como novedad en la regulación de la Ley 24/2015 el efecto procesal que había de producirse en caso de falta de acreditación de la oferta de alquiler social. En tal caso, la Ley previó una interrupción de procedimientos, limitada al tiempo imprescindible para esclarecer si tal oferta se había realizado, y si la persona ocupante estaba conforme o no con la misma. En caso de que la demandante no acreditase haber hecho ofrecimiento alguno, o que existiese desacuerdo entre las partes, la actuación del juzgado consistiría únicamente en dar cuenta a la administración competente para que ésta, en su caso, incoase el expediente administrativo sancionador que procediese. Y el procedimiento judicial continuaría por sus trámites. Es decir, tras la reforma operada por la Ley 1/2022, la falta de formulación de oferta de alquiler social no había de tener como consecuencia la suspensión indefinida del procedimiento.

Y, mediante Sentencia nº 120/2024, de 8 de octubre de 2024, el Tribunal Constitucional ha declarado la inconstitucionalidad de diversos preceptos de la Ley 1/2022, que a su vez modifican distintos artículos de la Ley del 18/2007, del derecho a la vivienda, y de la Ley 24/2015. En concreto, el Tribunal Constitucional considera contrarias a la Constitución la norma que establece como causa de incumplimiento de la función social de la propiedad de una vivienda o un edificio de viviendas la contravención de la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial, por vulneración del art. 149.1.6 de la Constitución; así como la de la norma que extiende la obligación de hacer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a determinadas demandas de desahucio; y de la norma que prevé la interrupción de los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social; así como de la disposición transitoria, que extiende la obligación de ofrecer el alquiler social a los procedimientos iniciados antes de la entrada en vigor de la Ley.

En conclusión, tampoco procedería acoger este motivo de oposición planteado por la parte demandada.

SEXTO.- Inexistencia de título por la parte demandada

En definitiva, en este caso cabe afirmar la legitimación activa de la parte demandante como propietaria del inmueble objeto de autos.

Asimismo, esta Sección puede considerar probada la existencia de una ocupación o detentación fáctica por la demandada de dicha finca propiedad de la actora.

Y, desde luego, es obvio que Dª. Martina no ostenta título alguno que le legitime para poseer dicho inmueble. Ni siquiera se ha alegado la existencia de derecho alguno que justifique una posesión o detentación material de esa vivienda por la demandada.

Con ello, deberá estimarse el recurso interpuesto, y estimar en su integridad la demanda presentada.

SÉPTIMO.- Costas procesales

Conforme al art. 398.2 LEC, la estimación del recurso de apelación conllevará que no se adopte pronunciamiento expreso sobre costas de la segunda instancia.

En cuanto a las costas de la primera instancia, la estimación del recurso conllevará la estimación de la demanda, por lo que las costas deberán ser abonadas por la parte demandada, conforme al principio del vencimiento recogido en el art. 394 LEC.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación