Sentencia Civil 414/2025 Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 4, Rec. 622/2024 de 12 de junio del 2025

PRIMERO.- Se ejercita por la parte demandante (don Juan Carlos, doña Alejandra, doña Evangelina, doña Valentina y doña Leocadia, en su condición de sucesores de don Pedro Miguel) acción de nulidad del contrato de compraventa suscrito en fecha 1 de abril de 2012, el cual tenía por objeto la vivienda sita en la DIRECCION000, una plaza de garaje y un trasteros sitos en la DIRECCION001, ubicados todos ellos en la localidad de Santa Lucía de Tirajana, fijándose como precio de la compraventa el importe de 30.000 euros, respecto al cual se mantiene por la demandante que nunca fue realmente abonado.

Sin perjuicio de la referencia y consideraciones que se realizan por la parte con respecto al procedimiento de diligencias previas seguido ante el Juzgado de Instrucción número Uno de San Bartolomé de Tirajana (número 6149/2014) en los que se pone de manifiesto sus sospechas con respecto a la autoría de la firma de don Pedro Miguel y que finalizó mediante Auto de 26 de enero de 2021 por el que se acordaba el sobreseimiento provisional y archivo de la causa penal, se concreta por la accionante que "Esta compraventa constituye a juicio de esta parte, un supuesto de simulación absoluta, dado que se finge la compraventa de unos inmuebles que en realidad no se produce, dado que no media precio alguno y se hace con el fin de defraudar el derecho hereditario de mis representados", concretándose en el hecho decimoprimero de la demanda los indicios que llevan a esta conclusión: (i) el comprador no pagó el precio; (ii) el precio de la compraventa (30.000 euros) es muy inferior al valor real de los inmuebles objeto del contrato; (iii) que con posterioridad a la fecha de concertación don Pedro Miguel continuó residiendo en la vivienda transmitida, continuando abonando gastos, impuestos e hipoteca hasta su fallecimiento; (iv) que el demandado carecía de capacidad económica para afrontar el pago del precio fijado en el contrato, sin que exista tampoco acreditación alguna en cuanto a la entrega de suma alguna; (v) en cuanto a la firma del vendedor, a tenor de la pericial caligráfica aportada en el indicado procedimiento penal, no puede afirmarse que pertenezca a don Pedro Miguel, pudiendo el mismo estar ingresado en el momento de la firma; (vi) tras la compraventa el demandado no ha realizado trámite alguno a fin de regularizar la situación dominical de los inmuebles adquiridos, continuando los demandantes abonando los correspondientes impuestos de bienes inmuebles.

En suma, la demandante ejercita acción de nulidad contractual por falta de causa.

Por la parte demandada se mantiene, en síntesis, la validez del negocio jurídico de compraventa de fecha 1 de abril de 2012, afirmando que don Pedro Miguel -su tío- no tenía apenas relación con la mayoría sus hijos (salvo con su hija Leocadia). Se cuestiona por la parte el informe pericial caligráfico acompañado con la demanda y que se aportó en el referido procedimiento penal, sosteniendo, en síntesis, que la firma que obra en el señalado documento pertenece a don Pedro Miguel y añadiendo que en tal acto intervinieron dos testigos (don Demetrio y don Hernan).

Por lo que concierne al concreto motivo de nulidad absoluta invocado por la demandante (falta de causa) se mantiene por el demandado en su escrito de contestación lo siguiente: (i) que fueron las partes las que pactaron libremente el precio de la compraventa, así como que el vendedor se reservaría el usufructo -lo que implica una minoración del valor de las cosas objeto del contrato; (ii) que durante los dos últimos años de vida de don Pedro Miguel fueron el demandado y su esposa quienes le cuidaron; (ii) que el pago del precio se llevó a cabo en efectivo, tal y como se pactó en el contrato de 1 de abril de 2012.

Por el referido demandado se formula demanda reconvencional en la que, con fundamento en la previa validez del negocio jurídico señalado, interesa, por un lado, que se declare su titularidad dominical sobre los bienes adquiridos por medio de tal convención, y por otra, la nulidad parcial de la escritura de aceptación de herencia y adjudicación de bienes otorgada por los actores ante el Sr. Notario don Luis Moncholi Giner en fecha 24 de mayo de 2013.

En la Sentencia apelada, como adelantamos, se desestima la demanda principal -ya que considera el Juez a quo que no se acredita "la simulación del precio del contrato"- y se estima la reconvencional. En este sentido, por el Juez de instancia, tras delimitar la acción ejercitada por los demandantes a través de la demanda principal ("la acción va referida única y exclusivamente a la causa, en relación a la falta de precio (párrafo octavo del Fundamento de Derecho Sexto de la demandada) quedando limitado este juzgador al analizar si la causa contractual existe o no") se realizan una serie de aseveraciones y se alcanzan determinadas conclusiones que de forma resumida se pasan a exponer: (i) queda acreditado que don Pedro Miguel no tenía relación con sus hijos -lo que colige del testimonio de la madre de los actores y ex esposa de don Pedro Miguel; (ii) por lo que al supuesto carácter irrisorio del precio, considera que tal apreciación debe desestimarse teniendo en cuenta "que fueron Jose Francisco y su esposa quienes cuidaron de Pedro Miguel por un mínimo de dos años, que Jose Francisco es sobrino de Pedro Miguel y que este último se reservó sobre la finca el derecho de usufructo vitalicio"; (iii) sobre la falta de precio se razona por el iudex a quo lo siguiente: "Sobre la falta de pago, como se ha dicho con anterioridad nuestro ordenamiento establece una presunción iuris tantum en relación con la existencia y licitud de la causa. Por tanto, la existencia de precio y su pago se presume. No obstante lo anterior, en el presente caso el demandado Jose Francisco relata que el pago se hizo en metálico, siendo 15.000 euros en el momento de la firma del contrato y el resto en pequeños pagos aplazados. Demetrio, quien es uno de los testigos firmantes del contrato, vio como Jose Francisco le entrego los 15.000 euros en el sobre a Pedro Miguel. Por su parte, Marcos, el otro testigo firmante, vio el sobre, pero ignoraba la cantidad de dinero.

La parte demandante niega el pago basándose en que Pedro Miguel no ingresó el dinero en el banco. Aquí reviste especial importancia el testimonio de Yolanda, quien como se ha dicho anteriormente tenía un notable interés en que sus hijos vencieran el presente pleito. La testigo ha sido tajante a la hora de determinar cómo gestionaba Pedro Miguel sus ahorros y donde los guardaba, diciendo que él siempre lo guardaba en casa. Es por ello que la falta de ingreso en el banco no es tampoco por sí suficiente para considerar que el contrato carece de causa"; (iv) por último, se realizan determinadas consideraciones con respecto a la firma que consta en el documento contractual y, más en concreto, con respecto a la pericial caligráfica aportada por la demandante.

Por lo que a la demanda reconvencional se viene a estimar tanto la acción declarativa de dominio ejercitada como la nulidad parcial de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia otorgada en fecha 24 de mayo de 2013 "en lo relativo a las fincas objeto del presente proceso".

Frente a la anterior Resolución se alza la defensa de don Juan Carlos, doña Alejandra, doña Evangelina, doña Valentina y doña Leocadia alegando, en síntesis, error en la valoración de la prueba, considerando que de la actividad probatoria desarrollada queda acreditada la simulación contractual, debiendo acordarse la nulidad de la compraventa objeto de la presente litis.

SEGUNDO.- Teniendo presente la evidente interconexión entre los pedimentos contenidos en la demanda y en la reconvención, ello implica que la conclusión que se alcance con respecto a la validez o nulidad del negocio jurídico de fecha 1 de abril de 2012 ha de tener una inexorable consecuencia con respecto a la acción declarativa y de nulidad parcial de la escritura de partición y adjudicación de la herencia de don Pedro Miguel que se articula vía reconvencional.

Partiendo de la obvia reflexión anterior, recordar que por la accionante se ejercita acción de simulación contractual por falta de causa, por lo que ha de comenzarse con la cita de la Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 26 de enero de 2021 que indica que: "1º.- En lo que aquí afecta, debe resaltarse que es muy numerosa la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo que interpreta el artículo 1275 del Código Civil, referente a los contratos sin causa y el 1276 del mismo Código, que contempla la expresión de una causa falsa en los contratos. Así, es doctrina jurisprudencial reiterada [ SSTS 3 de mayo de 2016 (Roj: STS 1892/2016, recurso 1135/2014), 25 de abril de 2016 ( Roj: STS 1801/2016, recurso 1215/2014), 30 de abril de 2013 ( Roj: STS 2746/2013, recurso 2148/2010), 24 de abril de 2013 ( Roj: STS 2753/2013, recurso 2108/2010), 25 de marzo de 2013 ( Roj: STS 2456/2013, recurso 2201/2010), 1 de marzo de 2013 ( Roj: STS 1046/2013, recurso 1971/2010), entre otras muchas], que:

(a) La simulación contractual («simulatio nuda») es un vicio de la declaración de voluntad de los negocios jurídicos, y se produce cuando ambas partes, de común acuerdo, y con el fin de obtener un resultado frente a terceros (sea lícito o ilícito) dan a entender una manifestación de voluntad distinta a la que auténticamente desean. Ha sido estructurada por la doctrina más decantada como vicio de la voluntad, frente a la tesis de que pueda ser una manifestación de discordancia entre la voluntad real y declarada, considerándola un supuesto que debe incluirse dentro de la causa del negocio jurídico. Se produce cuando no existe la causa que nominalmente expresa el contrato. O cuando es falsa, porque la falsa declaración es el exponente de la falta de causa.

(b) Se distingue entre dos clases de simulación:

1) La absoluta, (contratos sin causa, del artículo 1275 del Código Civil) cuando el propósito negocial es inexistente por completo, por carencia de causa. Se crea una simple apariencia de negocio jurídico, pero sin querer crearlo y sin pretender negocio alguno bajo tal apariencia. Cuando se declara que un contrato ha sido absolutamente simulado se está afirmando que nos hallamos ante una ficción, es decir, ante una apariencia que es contraria a la propia realidad, de modo que el contrato debe ser considerado nulo o jurídicamente inexistente, dado que las partes puestas de acuerdo para producir con fines de engaño la ficción de su existencia, emitieron unas declaraciones negociales que no eran ciertas, porque divergían de sus verdaderas y ocultas voluntades. Es el fiel exponente de la carencia de causa, expresándose con el aforismo «colorem habet, substantiam vero nullam» ("tiene color pero no sustancia").

2) La relativa que es cuando el negocio aparente o simulado encubre otro real o disimulado (supuesto al que se refiere el artículo 1276 del Código Civil) . El contrato otorgado representa la cobertura de otro negocio jurídico verdadero y cuya causa participa de tal naturaleza. No se quiere el negocio aparente, pero sí otro que subyace. Se oculta bajo esa forma, por las razones que sean, otro negocio jurídico verdadero y cuya causa participa de tal naturaleza, expresándose con los aforismos «colorem habet, substantiam alteram» o «colorem habet substatiam vero alteram» ("tiene color, pero la sustancia alterada").

(c) Los intervinientes (o sus causahabientes) en el negocio con simulación absoluta están legitimados para pedir la declaración de su inexistencia. También lo están para solicitar que se declare la inexistencia del negocio aparente (el simulado) en el supuesto de simulación relativa. Pero carecen de legitimación para instar la nulidad del negocio disimulado en los casos de simulación relativa, pues éste fue realmente querido e implicaría ir contra sus propios actos.

(d) La acción para instar la nulidad por simulación es imprescriptible. No está sujeta en su ejercicio a plazo de caducidad o de prescripción alguno, pues lo que no existe no puede pasar a tener realidad jurídica por el transcurso del tiempo. De ahí que en tales casos no pueda acudirse a las normas que sobre la nulidad contractual establecen los artículos 1300 y 1301 del Código Civil, pues ya el primero se refiere de modo expreso a «los contratos en que concurran los requisitos que expresa el artículo 1261», los cuales, siendo existentes, pueden ser anulados cuando adolezcan de alguno de los vicios que los invalidan con arreglo a la Ley. La nulidad es perpetua e insubsanable, el contrato viciado de nulidad absoluta en ningún caso podrá ser objeto de confirmación ni de prescripción. En la simulación relativa, la acción para deshacer la apariencia simulada tampoco está sujeta a prescripción, porque ello equivaldría a proclamar la subsistencia del contrato cuya causa es manifiestamente falsa, contra la terminante afirmación del artículo 1261-3º del Código Civil. No existe el contrato que se aparenta, sino que tan sólo existe el que se encubre y que origina derechos y acciones que sí son prescriptibles.

(e) En este caso es especialmente relevante, dados los términos del debate en la primera instancia y la fundamentación del recurso de apelación, recordar que suele ser necesario acudir a la prueba de presunciones ( artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) para apreciar la realidad de la simulación, dadas las dificultades para obtener una prueba directa y plena. Concurre un natural empeño de los contratantes en hacer desaparecer los vestigios de la simulación, de aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad. La apreciación de la simulación fundándose en presunciones es una técnica procesal admitida con reiteración por la doctrina jurisprudencial. Lo habitual es que se tomen en cuenta una serie de indicios, de diversa índole y variables según la operación de que se trate. Indicios que, contemplados individualmente, pueden no ser decisivos, significativos o incluso equívocos. Pero apreciados en su conjunto son reveladores de la simulación efectuada. Y en tal orden se han tomado en cuenta entre otros aspectos fácticos la relación de parentesco entre los intervinientes en la operación, precio irrisorio, carencia de prueba de pago del precio, falta de capacidad económica del adquirente, permanencia en la posesión, etcétera [ SSTS 30 de abril de 2013 (Roj: STS 2746/2013, recurso 2148/2010), 25 de marzo de 2013 ( Roj: STS 2456/2013, recurso 2201/2010), 14 de junio de 2012 ( Roj: STS 4434/2012, recurso 2060/2009), 4 de abril de 2012 ( Roj: STS 2139/2012, recurso 149/2009) y 22 de febrero de 2011 ( Roj: STS 1067/2011, recurso 2027/2006)].

(f) La declaración de la existencia de la simulación:

1) Si es simulación absoluta conlleva la inexistencia del contrato a que se refiere, por falta de causa. Esa clase de simulación es una mera apariencia engañosa, carente de causa, y urdida con una finalidad ajena al negocio que se finge; por lo que inicialmente tanto la causa inexistente como la causa falsa provocan la ineficacia del negocio jurídico, siendo contratos inexistentes ante el Derecho. Nulidad que es simplemente declarativa, no constitutiva, y sus efectos serán «ex tunc» y no «ex nunc», la nulidad se produce «ipso iure» y por ello es insubsanable, produciendo efectos «erga omnes», aunque haya de protegerse a los terceros de buena fe.

2) Si es relativa, conforme a lo preceptuado en el artículo 1276 del Código Civil, la expresión de una causa falsa en los contratos no obsta a la validez de los mismos si se demuestra que estaban fundados en otra verdadera y lícita. Por tanto, el propósito perseguido por las partes ha de ser confrontado con la función económica y social en que consiste la causa de cada negocio, de modo que si hay coincidencia, el negocio es reconocido y protegido por el ordenamiento jurídico, pero si no la hay porque el propósito que se persigue es ilícito, tal protección no se otorgará y ese propósito se eleva a la categoría de causa ilícita determinante de la nulidad de pleno derecho del negocio jurídico. Pero esta excepcional admisión de validez no tiene un carácter tan general que permita admitirla como normal, cuando las partes pueden adoptar la forma contractual que la ley previene para la institución que regula. Por lo que es necesario que en este tipo de negocios, para que puedan surtir plenos efectos, que se justifique la concurrencia de los requisitos del artículo 1261 del Código Civil: el consentimiento, la capacidad de los contratantes para prestarlo, el objeto, y sobre todo la causa lícita y verdadera en que se funda el acto que las partes han querido ocultar. Igualmente, en su caso, deberá acreditarse la concurrencia de los requisitos específicos del contrato verdadero".

Por otro lado, establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real de fecha 10 de junio de 2020 que "En primer término, que quién invoca la nulidad de un contrato debe probarlo, según las normas que regulan la carga de la prueba ( art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) pues, como ya declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de abril de 1994, el acto jurídico es verdadero y eficaz mientras no se pruebe la ficción, ya que el título lleva aparejada en si misma la presunción de legitimidad, y en derecho debe partirse de la normalidad contractual. Ahora bien, como el contrato normalmente aparece revestido de todos los requisitos legales y no siempre hay pruebas escritas que acrediten la falsedad de la causa, podrá acudirse a la prueba de presunciones y valorarse las distintas circunstancias de hecho, concurrentes para apreciar la existencia o no de simulación ( STS. de 5.11.88, 10.7.84, 1.10.82, entre otras).

En segundo lugar, que como señala la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencia de 15 de Noviembre de 1993, entre otras muchas), la simulación contractual se produce cuando no existe la causa que nominalmente expresa el contrato, por responder éste a otra finalidad jurídica distinta sin que se oponga a la apreciación de la simulación el que el contrato haya sido documentado ante fedatario público ni que el vendedor haya manifestado ante el Notario que ha recibido el precio de la venta pues, según doctrina jurisprudencial reiterada, «la eficacia de los contratos otorgados ante Notario no alcanza a la veracidad intrínseca de las declaraciones de los contratantes, ni a la intención o propósito que oculten o disimulen, porque esto escapa a la apreciación notarial, dado que, evidentemente, el documento público da fe del hecho y de la fecha, es decir, de lo comprendido en la unidad de acto; pero no de su verdad intrínseca». Lo que en este caso acredita la escritura es, aparte de la identidad de los comparecientes y la fecha de la escritura, que estos manifestaron ante Notario llevar a cabo el acto documentado (la compraventa), pero lo que no prueba es la verdad inconcusa de tal manifestación; puede existir incluso ( art. 319, en relación con el art. 317.2º, ambos de la LEC) una presunción, en este caso legal, de la realidad material del acto documentado, pero se trataría de una presunción que admite prueba en contra, incluso como se ha señalado a través de la prueba de indicios (que es una prueba más y como el mismo valor que las demás a tenor de lo dispuesto en el art. 386 antes citado) .

Así en lo que atañe a la compraventa, la jurisprudencia declara que la ausencia de precio determina falta de causa y ocasiona la nulidad absoluta, conforme al Artículo 1275 del Código Civil y jurisprudencia reiterada (6 de Octubre de 1994, 27 de Junio de 1996 y 13 de Marzo de 1997), siendo cuestiones distintas la falta de pago o entrega del precio y su total inexistencia. La sentencia recurrida declara la nulidad de la venta operada entre los esposos precisamente por no haber mediado efectivo precio, ya que el que figura en la escritura de 15 de junio de 1987, ni se desembolsó, ni se percibió, tratándose solo de precio formal y aparente, sin consistencia material ni jurídica alguna. La inexistencia de precio determina la ausencia de causa y ocasiona la nulidad absoluta del negocio ( Sentencias de 10 de Noviembre de 1992, 6 de Octubre de 1994 y 27 de Junio de 1996), revistiendo cuestión de hecho competencia del Tribunal de instancia (Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de Marzo de 1997)» ( TS 1ª 28-9-06). Y la de 14 noviembre 2008 que dice: «...de la falta real de precio en la compraventa «se deriva la consecuencia jurídica de simulación absoluta que implica la inexistencia del contrato por falta del elemento esencial de la causa (así, Sentencias de 30 octubre 1985, 16 abril 1986, 5 marzo 1987, 29 septiembre 1988, 16 junio 1989, 1 octubre 1990, 1 octubre 1991, 23 julio 1993, 16 marzo 1994)»; a lo que cabe añadir, con la sentencia de 13 marzo 1997, que la falta absoluta de causa no admite condicionante alguno «pues lo que no existe no puede generar consecuencia alguna de licitud o ilicitud".

TERCERO.- Pues bien, partiendo de la aclaración anterior, tras el examen de la prueba practicada, debe esta Sala disentir de lo razonado y la conclusión alcanzada por la Juzgador de instancia, esto es, la validez de la compraventa de fecha 1 de abril de 2012, llegando a tal convencimiento con fundamento en las siguientes consideraciones:

- Por el propio demandado se ha reconocido reiteradamente sus limitaciones económicas para afrontar el pago de la suma fijada como precio. Así, tal y como resulta de la declaración prestada por don Jose Francisco en el previo procedimiento penal seguido ante el Juzgado de Instrucción número Uno de San Bartolomé de Tirajana, ha de concluirse que no existe prueba alguna no solo de la tenencia de unos primeros 15.000 euros que supuestamente se entregaron por el comprador al vendedor en el acto de suscripción del contrato privado de compraventa, sino del modo en que se obtuvieron el resto de importes hasta completar el resto del precio. Igualmente, en tal declaración en fase de instrucción se alude a una suma supuestamente recibida de su madre (7.000 euros), siendo común la nota de ausencia de constancia alguna de la operación de préstamo.

- Es de destacar la absoluta carencia de prueba de pago del precio o de cualquier otra cantidad derivada del contrato por parte del demandado.

En este sentido, en el contrato objeto de la presente litis se fija como precio la cantidad de 30.000 euros, estableciéndose como forma de pago "al contado", indicándose al respecto por la parte demandada en su escrito de contestación que de conformidad con lo pactado así se hizo. Sin embargo, en el acto del juicio (prueba de interrogatorio) se afirma por don Jose Francisco que primeramente el día indicado en el contrato privado se abonó a don Pedro Miguel la suma de 15.000 euros y el resto en pequeños pagos aplazados, sin la más mínima especificación ni del momento y de las sumas que conformaban el pago aplazado del resto de 15.000 euros. Y a este respecto, ciertamente, poca credibilidad pueda concederse a los testigos que en el contrato se refiere que intervienen como testigo (don Hernan y don Demetrio), los cuales tienen estrechos vínculos familiares con el demandado -cuñado y suegro-, amén de que ni siquiera don Demetrio, pese a lo que se recoge en la Sentencia apelada, llega a afirmar en el acto del juicio que viera la entrega del importe de 15.000 euros en el acto de suscripción del contrato.

Al respecto, don Hernan refiere en el acto del juicio que no observó la entrega de suma alguna, limitándose a referir que en la mesa del salón había un sobre desconociendo su contenido. Por otro lado, don Demetrio (a partir de minuto 39:04 de la grabación) manifiesta textualmente a la pregunta de la Sra. Letrada del demandado acerca de su conocimiento del pago del precio pactado que don Jose Francisco "le pagó la mitad (a Pedro Miguel), yo sé que según me dijo mi yerno había 15.000 euros en el sobre", aludiendo que fue por medio de su madre como obtuvo el resto de lo debido.

Es más, el mismo declaró en el curso de las correspondientes diligencias previas -documento número dos de los acompañados con la contestación- que desconocía si la venta de verificó a cambio de dinero, así como si Jose Francisco contaba con ahorros.

Así, considera esta Sala que, con independencia del "rechazo" que, en su caso, don Pedro Miguel pudiera tener a depositar sumas de dinero en entidades bancarias, resulta incontestable es que siendo posible el pago del precio en efectivo también lo es que el vendedor acredite las supuestas entregas de dinero exigiendo, por ejemplo, el oportuno recibí firmado por el vendedor, precaución que, obviamente, resultaba más que exigible teniendo presente la supuesta mala o nula relación que según la demandada mantiene que existía entre padre e hijos.

- Resulta sumamente llamativo que, con independencia de la ausencia de conocimientos que lógicamente pudiera tener las contratantes con respecto a determinadas expresiones que se contienen en el documento confeccionado, por un lado, sea el vendedor quien pese a operarse la transmisión del dominio siga abonando las cuotas del préstamo hipotecario y venga a cancelar la hipoteca que pesaba sobre la vivienda, sin que ninguna mención se haga en el documento de 1 de abril de 2012 con respecto a tales abonos, que reducirían el precio de la compra. En este sentido, del documento número siete de los acompañados con la demanda -movimientos de una cuenta bancaria de la entidad Bankinter, S.A. cuya titularidad de don Pedro Miguel no se cuestiona por la demandada- se desprende que se abonaron con cargo a dicha cuenta el importe total de 2.412,88 euros (desde el mes de abril a noviembre de 2012), así como la suma de 730,33 euros en concepto de cancelación de la hipoteca.

- Ha de destacarse que pese al tiempo transcurrido -el contrato aparece fechado el día 1 de abril de 2012 y la demanda se interpone diez años después-, ninguna actuación se haya realizado por la compradora a fin, por ejemplo, de inscribir registralmente la transmisión instando de los herederos del vendedor la elevación a público de tal documento privado.

- Por último, ha de hacerse hincapié que el precio pactado (30.000 euros) se aleja notablemente de los precios medios de mercados para una vivienda de similares características a la que era objeto del contrato de compraventa. En este sentido, por la recurrente se aportó como documento número nueve de los acompañados con la demanda consulta en una página de la web idealista -no impugnada por la demandada en el acto de la audiencia previa- donde una vivienda en la misma calle presenta un precio en torno a 92.987 y 118.054 euros; por otro lado, el demandado reconoce en el acto del juicio que el valor de lo adquirido excedía notablemente del precio fijado (dice a partir del minuto 7:44 de la grabación que su valor estaba en torno a 18 o 20 millones de pesetas).

No cuestionándose este extremo en su escrito de contestación por la demandada, se vendría a justificar la "diferencia" por el hecho de reservarse el vendedor el usufructo vitalicio de lo transmitido, así como por la circunstancia de ser don Jose Francisco y su esposa los que durante años había cuidado a su tío.

A juicio de esta Sala, tales extremos, de concurrir, no disculpan una depreciación tal notable del precio de compraventa. En primer término, poca incidencia puede tener la reserva del usufructo cuando tal gravamen no supuso limitación alguna para el comprador del uso de la vivienda objeto del contrato, ya que desde años antes manifiestan que residían con don Pedro Miguel, continuando en tal posesión con posterioridad al contrato de compraventa. Por otro lado, tampoco puede desconocerse que el demandante presentaba a fecha del contrato de compraventa la edad 71 años y según la demandada precisaba de cuidados dado lo delicado de su estado de salud.

Por último, ninguna prueba se desarrolla por la demandada a fin de determinar la incidencia de tales cuidados en la fijación del precio, sin que ninguna referencia al respecto se contenga en el documento privado de 1 de abril de 2012.

Pues bien, la consecuencia de todo lo anterior debe ser, un lado, la estimación de la demanda principal ejercitada por don don Juan Carlos, doña Alejandra, doña Evangelina, doña Valentina y doña Leocadia, declarando la nulidad por simulación absoluta del contrato de compraventa de 1 de abril de 2012, y por otro, la desestimación de la demanda reconvencional ejercitada por don Jose Francisco .

CUARTO.- En relación a las costas de la primera instancia, dada la estimación íntegra de la demanda y la desestimación de la demanda reconvencional, procede su imposición a la parte demandada/reconviniente conforme resulta del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En cuanto a las costas de alzada, estimándose el recurso de apelación no procede hacer expresa imposición de las costas causadas de conformidad con lo previsto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.