Sentencia Civil 484/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 102/2023 de 12 de julio del 2024

PRIMERO.-1. Por parte de los demandados, Dña. Tania, D. Marcial, Dña. Vanesa y Dña. Violeta (los tres últimos como sucesores procesales del demandado fallecido D. Enrique), se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda presentada en su contra en fecha 23 de abril de 2019 por Dña. María Angeles, en la cual solicitó la condena de Dña. Tania y de D. Enrique " por vicios ocultos conocidos, a una rebaja del precio de la compra realizada en su día, por importe que las reparaciones que sean necesarias para solucionar las humedades, así como los gastos que ya se han generado (informe pericial)", y la condena en costas de la actora, por temeridad, porque ni tan siquiera contestó al requerimiento enviado de forma previa a la interposición de la demanda.

2. Partió la actora en la demanda de que, en fecha 25 de octubre de 2018, adquirió a los demandados un bien inmueble sito en Mataró, DIRECCION000 ( DIRECCION001, según la inscripción registral), siendo un pequeño edificio del año 1974 con frente a esas dos calles, y que, en el año 2000, había sido dividido en propiedad horizontal, resultando diferentes pisos y locales; en 2017, los demandados/vendedores habían rehabilitado el piso objeto del procedimiento; el precio pagado fue de 122.000 euros, y los gastos (notaria, registro, gestoría e ITPAJD) ascendieron a13.220,70 euros. Alegó que, al adquirir el piso, puesto que había sido rehabilitado en 2017, estaba en excelentes condiciones, totalmente nuevo, pero, tan pronto como entró a vivir en él, casi de inmediato comenzaron a salir humedades en diferentes lugares, lo cual comunicó a los vendedores, que hicieron caso omiso; como las humedades fueron en aumento, apareciendo cada vez más manchas, más olor e, incluso, desprendiéndose el zócalo de alguna habitación, debido a la humedad, con imposibilidad de utilizar los armarios, también debido a la humedad, encargó un dictamen pericial, y el perito emitió informe el 20 de marzo de 2019, donde, en cuanto a la determinación de las causas y circunstancias, señaló que " La conclusió nostre és que està perdent aigua el plat de dutxa, basant tot en el caudal d'aigua vist tant al DIRECCION002 com a la planta DIRECCION003. També que la conexión del wc estigui defectuosa. També apreciem que el baixant principal te fuita d'aigua ja que la fusta de l'armari encastar comença a bufar-se "; el perito detalló las actuaciones a realizar y presupuestó todos los trabajos, con un coste total de 9.068,40 euros, sin perjuicio de que, al estar activas las humedades, el coste de reparación pudiera incrementarse; el coste del informe pericial supuso, además, un pago indebido de 484 euros, reclamando la actora ambas cantidades. Adujo la actora que los vicios (humedades) eran conocidos por los demandados, porque aparecieron de inmediato, al adquirir la vivienda, y ya existían, al ser visibles en otros puntos del edificio. Tras aducir que los demandados no habían atendido sus reclamaciones verbales ni las efectuadas por escrito a través de letrado (burofax de fecha 4 de abril de 2019), precisó que peticionaba continuar con la vivienda, a pesar de los vicios encontrados, pero solicitando una rebaja en el precio consistente en el importe de los trabajos a realizar para solucionar los defectos y en el del gasto originado por la confección del informe técnico aportado, con independencia de las costas procesales.

3. Los demandados contestaron y se opusieron a la demandada, partiendo de que la actora impidió cualquier acceso a los demandados y a la Compañía de seguros OCASO para que la misma pudiera constatar la realidad de las humedades y, en caso de confirmarse su origen y causa, valorar su reparación, según resultaba del parte de trabajo del operario de nombre " Eliseo", que intervino por la empresa INTERSERVICIOS S.L. -subcontratada por OCASO, la aseguradora de la Comunidad de Propietarios del inmueble, y también por LÍNEA DIRECTA, la aseguradora de la actora-, quien hizo constar que "DA LA SENSACIÓN QUE EL BAJANTE ESTÉ EMBOTADO", y que "LA VECINA DEL NUM000 NO NOS DA ACCESO A SU VIVIENDA, YA QUE LO TIENE EL SINIESTRO EN MANOS DE SU ABOGADO". Formularon excepción de caducidad, para el caso de que la demanda hubiera sido presentada con posterioridad al 25 de abril de 2019 ( art.1490 CC) . Seguidamente, alegaron la falta de preexistencia, por al provenir el vicio de una causa posterior a la compraventa de la vivienda, pues, de haber existido humedades, habrían aparecido con anterioridad a la transmisión, no pasados cinco meses. Alegaron también falta de legitimación pasiva, basada en que el causante de la filtración era un elemento común, un bajante comunitario u otro elemento común, por lo que, en su caso, la responsabilidad sería de la Comunidad de Propietarios. Alegaron, asimismo, falta de legitimación pasiva, basada en que, como la actora reconocía, antes de la venta se habían realizado obras de rehabilitación integral del piso que adquirió un año después, por lo que, en el caso de que existiera el vicio y fuera preexistente, al haberse producido la transmisión del objeto litigioso, correspondía a la actora la facultad de dirigirse contra la empresa que hizo las obras, de reconocida solvencia (IVASELA S.L. CONSTRUCCIONES), y podría pedir la reparación "in natura", como obligación de hacer, como afirmó que, por analogía, ocurría en materia de responsabilidad civil extracontractual. Alegaron también la inexistencia de ocultación, constando en la cláusula tercera del contrato de compraventa que la parte compradores conocía y aceptaba las características generales, calificación urbanística, y estado manifiesto de construcción y conservación de la finca que adquiere; la actora realizó una exhaustiva revisión de la finca adquirida, por lo que, aunque existiera algún defecto, se niega que hubiera ocultación alguna y que procediera repercutir el desvalor en el precio de venta, aparte de que, de haber sido nueva la vivienda, el precio habría sido muy superior. Adujeron que el vicio no causaba un uso impropio, ni disminuía el uso, de forma que, de haberlo sabido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos, pues la acción de vicios ocultos precisa que sean de una especial gravedad, y, en este caso, sobre un precio de 122.000 euros, el importe reclamado (sin IVA) suponía el 6,75%, sin tener la acción "quanti minoris" una finalidad indemnizatoria, según la jurisprudencia. Finalmente, formularon pluspetición/mora accipiendi, al haberse incrementado artificiosamente el valor de la reparación necesaria, habiendo sido la voluntad obstativa de la actora la que, en todo caso, había incrementado las patologías, pues tanto su aseguradora como la de los demandados se habían personado en la vivienda, pero, salvo en el momento inicial, les fue vedado el acceso posterior para poder concretar el siniestro; además, el informe pericial de la actora incluía partidas injustificables según la patología descrita, y sus precios estaban fuera de mercado.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. A partir de la documental y del informe pericial aportados con la demanda, se razona que, de la observación fotográfica de los daños es más creíble la valoración realizada por el perito de la actora, determinando que la causa de las humedades es la pérdida de agua por el plato de ducha y el bajante principal, cuestión que, al no existir comunidad, debe ser asumida por la propiedad del inmueble, no pudiendo apreciar que la demandada era desconocedora de tales daños. Se añade que los demandados realizaron obras de rehabilitación, pero que las mismas no fueron del todo ajustadas a las necesidades del inmueble. Y se concluye que, del conjunto probatorio obrante en autos, se deduce la autenticidad de los vicios existentes en la vivienda, y que procede dar lugar a la acción ejercitada, así como el importe de la misma.

5. Los apelantes solicitan en su recurso la revocación de la sentencia, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- 1. Fundan los apelantes su recurso en los motivos siguientes: 1º) indebida denegación de prueba pericial; 2º) error en la valoración de la prueba y falta de motivación, y 3º) indebida condena en costas.

2. En relación con la indebida denegación de prueba pericial a los demandados ex art.460.2.1º LEC, cabe poner de manifiesto que dicha prueba ha sido denegada, asimismo, en esta segunda instancia, por las razones que son de ver en el auto firme de fecha 13 de septiembre de 2023.

Por tanto, procede estar a lo ya resuelto al respecto.

TERCERO.- Sobre el error en la valoración de la prueba y la falta de motivación

1. Aducen los apelantes que, con su escrito de contestación a la demanda, se aportaron cuatro documentos: documento nº 1, parte de trabajo del Operario Eliseo, que intervino por la empresa INTERSERVICIOS S.L., subcontratada por OCASO (aseguradora de la Comunidad de Propietarios), y también por LINEA DIRECTA (aseguradora de la parte actora); documento nº 2, el burofax que fue enviado a la actora el 25 de abril de 2019; documento nº 3, las facturas acreditativas de las citadas reparaciones, así como identificadoras de la empresa encargada de realizarlas, IVASELA SL CONSTRUCCIONES, con NIF B-64463771 y domicilio en MATARÓ, DIRECCION004, y documento nº 4, informe mercantil de la citada empresa. Además, se realizaron las pretensiones siguientes, recogidas como hechos controvertidos: 1º) caducidad; 2º) vicio posterior/falta de preexistencia; 3º) falta de legitimación pasiva, por ser un elemento común la causa de la filtración; 4º) falta de legitimación pasiva, por haber realizado obras de rehabilitación; 5º) inexistencia de ocultación alguna; 6º) inexistencia de uso impropio causado por el vicio, al no disminuir el uso de tal modo que, de haberlo sabido la compradora, no habría adquirido la vivienda o no habría pagado menos, y 7º) pluspetición por mora accipiendi. Aducen que, por escrito de fecha 12 de mayo de 2022, aportaron también la siguiente documentación: 1) acta de la Comunidad de Propietarios de fecha 25 de enero de 2022, donde se acredita que el bajante dañado -causante de las filtraciones - es comunitario, y 2) presupuesto de reparación de la empresa CONSTRUCCIONES Y REFORMAS Carlos Antonio de fecha 10 de enero de 2022, de sustitución del tubo comunitario, pruebas ambas que fueron admitidas, sin oposición de la actora. Aducen, asimismo, que, en el acto de juicio, se practicaron el interrogatorio de la actora, las declaraciones de dos testigos-perito, y las aclaraciones del perito de la actora a su dictamen, pero que, en la sentencia recurrida, no se valora ninguna de las citadas pruebas, y se limita a estimar la demanda, equivocándose el juez "a quo" en cuestiones tan claras y objetivas como la existencia de Comunidad de Propietarios. Pasan a detallar el resultado de tales pruebas. Seguidamente, afirman que la sentencia recurrida no da respuesta a prácticamente ninguno de los hechos controvertidos, ni de las cuestiones objeto de debate, limitándose a una apreciación subjetiva, que es más próxima a una opinión - "es más creíble"- que al análisis detallado de las pruebas. Precisan que cabe recordar que los documentos sólo cabe impugnarlos por su autenticidad, no por su valor probatorio, que siempre se discute. Aducen que no ha habido pronunciamiento sobre la posible existencia de caducidad, y tampoco sobre el hecho que el vicio fuera posterior/falta de preexistencia, habiendo reconocido la actora durante su interrogatorio que el primer parte en el seguro es de cuatro meses después que viviera en la finca, y que vive poco en la finca. Los técnicos aportados por los demandados señalan que puede tratarse de un embozado que se solucionó con la cuba, por lo que sería posterior a la venta, y que también declararon que, si se tratara de una fuga del plato de ducha, se habría apreciado inmediatamente, no habiendo prueba alguna de que tal "embozado" o fuga existiera con anterioridad a la compraventa. En cuanto a la falta de legitimación pasiva, basada en que el causante de la filtración es un elemento común, en la sentencia se señala que no existe Comunidad, cuando en el juicio quedó acreditado documentalmente todo lo contrario -documental no impugnada por la adversa-, aunque en la compraventa se indique por error que no estaba constituida. Consideran los apelantes que, a tenor de la sentencia recurrida, se cree que la causa es la pérdida por el plato de ducha y el bajante principal, resultando que el mismo es un elemento comunitario, por lo que no cabe la acumulación plato de ducha y bajante, sino la alternativa de plato de ducha o bajante, siendo carga de la parte actora probar el origen de dicha filtración, lo cual no ha hecho; en ese sentido, el perito de la actora reconoció no haber realizado prueba de estanqueidad o cata alguna, ni analizó los informes del operario del seguro que intervino, D. Eliseo, quien realizó varios partes de trabajo, aportados por los demandados, y quien, tras diversas pruebas, concluye que es un embozo del bajante comunitario, por lo que se solicitó la cuba (y que la parte actora no la dejó entrar). Por su parte, los operarios que intervinieron en la reforma coinciden en que no había fuga alguna del plato de ducha, tras realizar una prueba de estanqueidad, y que en todo caso se embozó el bajante de uralita, lo que se solucionó con la cuba; señalan los operarios que "las humedades no suben, bajan". Añaden que, en el supuesto de que no existiera Comunidad, si se trata de un elemento comunitario, debería haberse demandado a todos los vecinos, y sólo respondería cada uno según su cuota de participación, ex artículo 553-46 del CCCAT. En cuanto a la falta de legitimación pasiva, por haber realizado obras de rehabilitación, no se hace valoración alguna de ello en la sentencia recurrida; acreditada la reforma, de existir dicha pretendida fuga del plato de ducha, se debería a la ejecución de la misma, y la responsabilidad recaería en la empresa constructora. Respecto de la inexistencia de ocultación alguna, se señala en la sentencia recurrida que "no cabe apreciar que la demandada era desconocedora de tales daños", cuando ello es irrelevante, pues es la actora quien debe acreditar que dicho vicio era oculto, y manifestó que revisó todo el inmueble, y, si no abrió el grifo, fue, según ella, porque aún no se había dado de alta en el servicio de agua, pero no acredita tal realidad, con la mera aportación del justificante de alta del contador y contratación de dicho suministro. En cuanto a que el vicio no causaba un uso impropio, ni disminuía el uso de forma que, de haberlo sabido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos, se remitieron a la contestación a la demanda. Y, en relación con la pluspetición/ mora accipiendi, afirman que se dijo en la audiencia previa que se tendría en cuenta la negativa de la parte actora a dejar entrar a los operarios, y, acreditada esta realidad en la vista, luego -seguramente por el cambio de Magistrado - desaparece este hecho controvertido de la motivación de la sentencia recurrida; reiteran que la negativa de la actora ha incrementado artificiosamente el valor de reparación, y que el perito de la actora realiza una valoración sobredimensionada en la que incluso incluye partidas a ejecutar en el local titularidad de un tercero, como reconoció en el acto de la vista, de modo que, de forma incongruente, se atribuye indemnización a la parte actora por daños que no están en su vivienda, sino en el local de la parte demandada; además, los testigos-peritos que declararon establecieron sin lugar a dudas que el coste máximo de reparación serían unos 2.000 euros. Concluyen, en suma, que la causa de las filtraciones es un embozo en el bajante de uralita, que fue subsanado por la cuba, y que si causó daños a la vivienda de la actora, es porque la misma no dejó entrar de un modo rápido a los operarios para su solución (aunque no era su deber), por lo que es un daño posterior a la venta, de un elemento comunitario, y que no proviene de la finca transmitida, existiendo además mora accipiendi por parte de la actora al negar el acceso, si bien, por precaución, la Comunidad ya ha aprobado la sustitución de dicho tubo, por un importe de 836 euros; el presupuesto, junto con el acta, acreditan que se trata de un elemento comunitario; en cuanto a la cuantificación, en el negado supuesto que se estimara la pretensión, el importe a indemnizar sería como máximo el 8,65% de 2.000 euros, es decir, 173 euros.

2. La apelada se opone. Aduce que se alega error en la valoración de la prueba y, a la vez, que no ha sido valorada prueba alguna. Aduce, asimismo, que la apelante hace una interpretación parcial de los interrogatorios, extractando los puntos que le interesan, sin efectuar una valoración conjunta de la prueba, como corresponde. Considera que la apelante toma en consideración sólo ciertos extremos o argumentos que le convienen, y que reitera en otros aspectos hechos ya alegados en la contestación a la demanda, que no tienen nada que ver con el contenido del recurso.

3. Debemos partir del marco jurídico que resulta de aplicación, que, en atención a la fecha de la compraventa (25 de octubre de 2018), es el previsto en el Codi Civil de Catalunya (CCC), en su redacción originaria, dada por Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto, que entró en vigor el 1 de enero de 2018. Ello conforme a su Disposición Transitoria Primera, que prevé que "Las normas del libro sexto del Código civil de Cataluña que regulan el contrato de compraventa y de permuta se aplican a los contratos concluidos a partir de la entrada en vigor de la presente ley."

Como recuerda la STSJC de 18 de julio de 2023 ( ROJ: STSJ CAT 8296/2023 - ECLI:ES:TSJCAT:2023:8296:

" 2. La falta de conformidad es para la doctrina más autorizada, una de las novedades del Libro VI CCCat, y supone que el vendedor no sólo se obliga a la entrega de la cosa (como ocurre en el régimen del Código Civil) , sino también a transmitir su titularidad y, en particular, a garantizar que el bien es conforme al contrato, por lo que la desviación de lo pactado (ya sea de tipo material o jurídica), supondrá una falta de conformidad que habilitará al comprador a recurrir al conjunto de remedios disponibles en el art. 621- 37 CCCat : exigir el cumplimiento especifico; suspender el pago del precio; resolver el contrato; reducir el precio; o reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

3. La conformidad del bien puede especificarse por las partes en el contrato ( art. 621-20.1 CCCat ) y, en su ausencia, el art. 621-20.2 CCCat establece una serie de criterios objetivos: a) la descripción hecha por el vendedor; b) la idoneidad para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo; c) las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros ( art. 621- 25.2 CCC ); d) las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador; y e) que esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda.

En la práctica, las reglas a) a c) son las que se aplicaran principalmente a la compraventa inmobiliaria."

Los remedios a que hace referencia la citada STSJC están previstos en el art.621-37 CCC:

"1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación o sustitución del bien no conforme.

b) Suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, pueden acumularlos con la indemnización por daños y perjuicios (...)."

4. En el presente supuesto, se insta el remedio de la reducción del precio, y se acumula la reclamación de daños y perjuicios, que se afirma por la actora le ha supuesto el coste del dictamen pericial aportado con la demanda. El art.621-42 CCC dispone al efecto lo siguiente:

"1. El comprador que acepta un cumplimiento no conforme al contrato puede solicitar la reducción del precio.

2. La reducción del precio debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme al contrato.

3. El comprador que ha ejercido la facultad de reducir el precio puede pedir la restitución del precio pagado de más y, adicionalmente, una indemnización por otros daños que haya sufrido."

Finalmente, el art.621-44 CCC dispone:

"1. Las pretensiones y acciones derivadas de los remedios que la presente subsección establece a favor del comprador y del vendedor se extinguen en el plazo de tres años, salvo que la ley fije otro plazo.

2. El cómputo del plazo establecido por el apartado 1 se inicia en el momento en que pueden ejercerse las acciones o pretensiones de la parte de que se trate.

3. En caso de falta de conformidad, el cómputo del plazo establecido por el apartado 1 se inicia en el momento en que el comprador conoce o puede conocer la falta de conformidad."

5. Sentado lo anterior, ya se ha expuesto que la apelada se opone a este motivo de apelación, entre otras cosas, porque aduce que los apelantes reiteran hechos ya alegados en la contestación a la demanda, que considera que no tienen nada que ver con el contenido del recurso. Pero lo cierto es que los apelantes los relacionan con la falta de motivación de la sentencia, acerca de la cual, recuerda la STS, Sala 1ª, de 18 de marzo de 2016 ( ROJ: STS 1284/2016 - ECLI:ES:TS:2016:1284 ) lo siguiente:

" La STS de 27 de diciembre de 2013, recurso n.º 2398/2011 , resume la exigencia de este presupuesto:

[...] "para analizar esta cuestión, primero hemos de partir de la jurisprudencia constitucional sobre el alcance del deber de motivación de las sentencias. Cómo recordábamos en la sentencia 662/2012, de 12 de noviembre, el Tribunal Constitucional "ha venido declarando que la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE incluye el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. La razón última que sustenta este deber de motivación reside en la sujeción de los jueces al Derecho y en la interdicción de la arbitrariedad del juzgador ( art. 117.1 CE) , cumpliendo la exigencia de motivación una doble finalidad: de un lado, exteriorizar las reflexiones racionales que han conducido al fallo, potenciando la seguridad jurídica, permitiendo a las partes en el proceso conocer y convencerse de la corrección y justicia de la decisión; de otro, garantizar la posibilidad de control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan, incluido el amparo. Por ello, nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión" ( SSTC 108/2001, de 23 de abril, y 68/2011, de 16 de mayo). De este modo, "deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla" ( Sentencia 294/2012, de 18 de mayo)"."

En ese sentido, consideramos que la cuestión de si hay o no falta de motivación está relacionada con los requisitos exigibles cuando se ejercita una acción de esta naturaleza. Como señala la STS, Sala 1ª, de 17 de octubre de 2005 ( ROJ: STS 6226/2005 - ECLI:ES:TS:2005:6226 ), en relación con la llamada acción "quanti minoris", aunque sea con aplicación del Código Civil (CC):

" La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor "si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos"; 2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil ); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, unicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, "si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella" ( artículo 1484 ); y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal ( artículo 1490 del Código Civil )."

Ello porque los demandados, ahora apelantes, aparte de la caducidad de la acción ejercitada, esgrimieron en su contestación argumentos directamente relacionados con tales requisitos, como el de preexistencia del vicio oculto y el de la gravedad.

6. Pues bien, de una parte, no consideramos que exista falta de motivación en relación con la valoración de la prueba, dado que, conforme a la jurisprudencia expuesta, está claro que se concede mayor valor a la prueba practicada a instancia de la actora, valorando en conjunto la prueba practicada (" del conjunto probatorio obrante en autos"), aunque no se haga alusión a los demás medios probatorios, y aunque la motivación no sea muy extensa.

De otra parte, en cambio, sí consideramos que, teniendo en cuenta la acción ejercitada y los argumentos jurídicos esgrimidos por los demandados en la contestación, no se da respuesta alguna a la caducidad, como tampoco a los relevantes requisitos de preexistencia del vicio oculto y de gravedad, argumentos que, entre otros, son por ello reiterados en el recurso de apelación. En ese sentido, apreciamos falta de motivación, lo cual ha de conducir a su tratamiento por el Tribunal, con carácter previo a abordar si la valoración de la prueba es o no errónea.

7. Por lo que respecta a la caducidad de la acción, ya se ha expuesto que el art. 621-44 CCC dispone que "1. Las pretensiones y acciones derivadas de los remedios que la presente subsección establece a favor del comprador y del vendedor se extinguen en el plazo de tres años, salvo que la ley fije otro plazo", y que "3. En caso de falta de conformidad, el cómputo del plazo establecido por el apartado 1 se inicia en el momento en que el comprador conoce o puede conocer la falta de conformidad."

Por tanto, aparte de que dicha excepción fue formulada "ad cautelam" y conforme a lo previsto en el CC ("para el caso de que la demanda hubiera sido presentada con posterioridad al 25 de abril de 2019 ( art.1490 CC) "), y la demanda fue presentada el 23 de abril de 2019, se observa que no habría operado tampoco conforme al CCC.

8. En cuanto a la preexistencia del vicio (humedades) -oculto al tiempo de la compraventa-, surgen dudas acerca de la misma, teniendo en cuenta que la actora alegó en la demanda que "Tan pronto como la actora entró a vivir, casi de inmediato empezaron a salir humedades en diferentes lugares", sin precisar cuándo entró a vivir, como tampoco cuándo dio de alta el suministro de agua, hecho éste al cual anuda que aflorara el vicio y se hiciese visible. Además, como la propia actora reconoció durante su interrogatorio, el primer parte del siniestro fue de cuatro meses después de estar viviendo allí; asimismo manifestó la actora durante el interrogatorio que empezó a vivir en el piso inmediatamente casi de la compraventa, "las fechas se me dan muy mal"; tuvo un problema con un horno, tardaron un poco en ir, pero fueron a solucionarlo, y entonces no se veía problema de humedades o filtraciones, las cuales empezaron a verse cuando dio de alta el contador del agua que tuvo que ponerse, y, a partir de ahí, comenzaron a bufarse los zócalos; dijo que no tardaría más de una semana en darse de alta, pues tenía que ir a vivir ahí rápidamente; asimismo, dijo que hizo la primera reclamación por la existencia de filtraciones "no sabe en fecha", y que sabe que los zócalos empezaron a bufarse y se lo comentó al vendedor, que dijo enviaría al que hizo la rehabilitación; preguntada sobre si la factura del agua se ha visto incrementada -a raíz de las humedades por la pretendida fuga de agua proveniente del plato de ducha-, su respuesta fue imprecisa, sin relacionar la pérdida de agua que sostiene provendría del plato de ducha con un mayor consumo de agua, sino con la ocupación de la vivienda, pues dijo al respecto tener episodios que está alta y otros que está muy baja, que no vive mucho ahí, que tiene temporadas que es normal, porque no utiliza mucha agua, y otras en que sí que es alta, y que está mucho tiempo fuera, en casa de su hija.

Aparte de que la actora no precisa, pues, cuándo empezó a habitar la vivienda ni cuándo empezaron a apreciarse humedades, la realidad es que no hay constancia de cuándo tuvieron lugar esas reclamaciones verbales a las que alude, y sí de que, como reconoció durante el interrogatorio haciendo prueba en su contra de un hecho perjudicial ( art.316.1 LEC) , el primer parte de siniestro a la entidad aseguradora de la vivienda lo dio cuatro meses después de estar viviendo allí. Ello concuerda con el parte de asistencia obrante en auto del operario Eliseo de la empresa INTERSERVICIOS S.L. -subcontratada por LÍNEA DIRECTA, la aseguradora de la actora, y también por OCASO, la aseguradora de la Comunidad de Propietarios del inmueble-, en el que aparece que el citado operario efectuó la visita al piso de la actora en fecha 6 de febrero de 2019.

Por otra parte, la actora efectuó, a través de letrado, reclamación extrajudicial mediante burofax de fecha 4 de abril de 2019 dirigido a la demandada, pero a la atención de ambos demandados -burofax entregado al día siguiente-, donde consta también que "Tot just entrar a viure la Sra. María Angeles i tan aviat va donar d'alta l'aigua, van començar a sortir humitats".

En dicho burofax, se alude a que la actora encargó un dictamen pericial, del que resultaba que "la finca venuda a la nostra Clienta té vicis ocults, en concret, fuites a una baixant i al plat de dutxa". Pero lo cierto es que el operario Eliseo de la empresa INTERSERVICIOS S.L. que, por indicación de la aseguradora de la actora, se personó en su vivienda en fecha 6 de febrero de 2019, no hizo referencia alguna en el parte de asistencia a que las humedades proviniesen del plato de ducha:

" DESCRIPCIÓN DE LOS TRABAJOS REALIZADOS

MANCHAS DE HUMEDAD QUE COINCIDEN CON BAJANTE COMUNITARIO DE URALITA, EN TECHO DE LOCAL Y EN PAREDES DE DORMITORIO DEL PISO ASEGURADO.

EN PISO ASEGURADO NO SE APRECIA FUGA

AVISARÁN AL SEGURO COMUNITARIO

BAÑO REFORMADO HACE 1 AÑO"

En el parte de asistencia del citado operario de fecha 19 de febrero de 2019, consta:

" DESCRIPCIÓN DE LOS TRABAJOS REALIZADOS

AVERÍA EN DESAGÜE GENERAL DEL BAÑO DE URALITA, TANTO EL PRIVATIVO, COMO EL COMUNITARIO.

OCASIONA DAÑOS EN LOCAL INFERIOR Y EN PAREDES COLINDANTES DE LOS DORMITORIOS AL BAÑO

ASCENDERÁ EMPRESA HOMOLOGADA EN URALITA"

En el parte de asistencia del citado operario de fecha 13 de marzo de 2019, actuando por indicación de la aseguradora de la Comunidad de Propietarios -su existencia desde el año 2000 fue puesta de manifiesto por la propia actora en la demanda, aparte de constar documentalmente-, consta, a su vez:

" DESCRIPCIÓN DE LOS TRABAJOS REALIZADOS

REALIZAMOS COMPROBACIONES Y VERIFICAMOS CON LA AYUDA DE MANÓMETRO FUGA DE AGUA PRIVATIVA ALIMENTACIÓN DE BAÑO DEL NUM000.

ASEGURADA PEDIRÁ INFORME PERICIAL DE SU COMPAÑÍA PARA RECLAMARLE AL CONSTRUCTOR, YA QUE HACE CUATRO MESES QUE VIVE EN LA VIVIENDA.

DESCRIPCIÓN DE LOS TRABAJOS PENDIENTES

-DAÑOS EN PAREDES COLINDANTES DE LOS DORMITORIOS.

-DAÑOS EN ZÓCALOS DE MADERA.

-DAÑOS TECHO LOCAL INFERIOR."

Dichos partes los aportó la actora, pero no con la demanda, sino en un momento posterior, después de la contestación a la demanda y antes de la audiencia previa, en escrito presentado el 20 de noviembre de 2019, alegando que había obtenido de la aseguradora de la vivienda copia de las asistencias de la persona enviada a raíz de dar parte del siniestro, añadiendo que parecía que el servicio de asistencia de su aseguradora era el mismo que el de OCASO, aseguradora de la parte demandada, y que aprovechaba para decir que no le constaba que existiese Comunidad de Propietarios constituida legalmente. Lo cierto es que, junto con el escrito de la parte demandada de fecha 13 de mayo de 2022, se presentó ex art.270.1.1ª LEC acta de Junta de la Comunidad del inmueble de 25 de enero de 2022 -relativa a la aprobación de la sustitución del bajante comunitario conforme al presupuesto aportado-, mediante fotocopia del libro de actas de la DIRECCION005 de Mataró, donde aparece que dicho libro consta inscrito en el Registro de la Propiedad nº 1 de Mataró desde el 20 de octubre de 2005.

En el parte del citado operario de fecha 10 de abril de 2019, actuando por indicación de la aseguradora de la Comunidad de Propietarios, y que fue aportado con la contestación a la demanda, consta:

" DESCRIPCIÓN DE LOS TRABAJOS REALIZADOS

SE ABREN CATAS EN TECHO DEL LOCAL.

NO SE LOCALIZA ROTURA DE BAJANTE DE URALITA.

DA LA SENSACIÓN DE QUE EL BAJANTE ESTÁ EMBOZADO.

SE DEBERÍA SANEAR CON LA CUBA.

LA VECINA DEL NUM000 NO NOS DA ACCESO A SU VIVIENDA, YA QUE LO TIENE EL SINIESTRO EN MANOS DE SU ABOGADO.

DESCRIPCION DE TRABAJOS PENDIENTES

DAÑOS EN TECHO LOCAL. TAPADO DOS CATAS Y PINTURA.

PAREDES DE DOS DORMITORIOS EN DIRECCION000".

Aunque el operario en cuestión no asistió al acto de juicio para declarar como testigo a propuesta de ambas partes, que renunciaron por ello a su declaración al haber otras pruebas en autos, en ningún caso se hace referencia en sus partes de asistencia a que las humedades proviniesen del plato de ducha, atribución de causa que, durante el acto de juicio reiteró el perito autor del dictamen, el Sr. Edmundo, si bien, a preguntas del letrado de la parte demandada, dijo que se imagina que el bajante de uralita es comunitario, que no ha visto ningún parte de la persona que intervino por el seguro, el Sr. Eliseo., donde se dice en uno que puede haber un embozo del bajante de uralita y pide que intervenga una cuba, que no hizo ninguna prueba de estanqueidad, ni cata, pues dijo que no era necesario, al ser una evidencia lo que había ahí, y que no llegó a levantar el plato de ducha.

Los dos testigos-perito propuestos por la parte demandada negaron de plano que la causa radicase en el plato de ducha. El Sr. Fulgencio (empleado de la empresa que llevó a cabo la rehabilitación/reforma de la vivienda, CONSTRUCCIONES IVASELA, y la persona que la actora afirmó durante el interrogatorio que fue enviada por el vendedor) manifestó que, cuando se instala un plato de ducha y un lavabo, normalmente, se pone la válvula, se pone un cartoncito debajo, se vierten tres o cuatro tubos de agua con su tapón puesto, se quita el tapón, y evidentemente, si sacas el cartón de abajo seco, no queda nada de agua; siempre hacen esta comprobación, y constataron que no había ningún tipo de fuga; dijo que -durante la obra- sacaban el agua del local de abajo; con posterioridad, le llamaron por un problema con un horno, y lo arregló al día siguiente, y que, si hubiera habido un problema de humedad del plato de ducha, se habría visto el momento, y más abajo, que hay un local; dijo que le constaba que tuvo que ir una cuba, así como que le privaron el acceso en la vivienda para poder hacer más comprobaciones, que intentó entrar más veces, siendo el motivo "que no pasamos"; dijo que una fuga de esta magnitud tardaría minutos en apreciarse, pues un plato de ducha son 8, 10, 15 o 20 litros de agua, y que la prueba para saber si viene del plato de ducha la fuga es arrancar el plato de ducha por abajo, que es muy difícil, pues una vez que se hace la prueba de estanqueidad, se queda macizo por completo, afirmando que otra solución no la hay. Acerca de que el operario Eliseo dice que puede ser del bajante de uralita, dijo que puede ser, y que es comunitario; añadió que era imposible que la humedad subiera por la pared del lado del baño debido al plato de ducha, porque el agua cae para abajo, nunca sube para arriba, y dijo que hicieron prueba con un manómetro en el sistema de conducciones de toda la vivienda, que hicieron pruebas de toda la instalación de agua metiendo una guía con presión, que se deja tres o cuatro días, y, si no tiene fugas, se tapa. Aseveró que humedad seguro que no sale del plato de ducha.

El testigo-perito Sr. Lucio (trabajador también de CONSTRUCCIONES IVASELA) manifestó que se reformaron dos locales y se convirtieron en vivienda, incluyendo en las actuaciones el baño, donde instalaron un plato de ducha y conectaron el lavabo; dijo también que, cuando se coloca el plato de ducha, se instala, se pone un cartón debajo del sifón, con un cubo de agua se tira agua, si el cartón sale seco no hay fuga, si sale agua pues se repara, que obtenían el agua del local de abajo, que estaba alquilado y que daba agua a la obra, y que detectaron ningún tipo de fuga; dijo que, con posterioridad, la propiedad le comentó que había filtraciones de agua, que no visitó la vivienda, sino el local de abajo, donde iban las conexiones de la vivienda, y que lo hizo con un señor llamado Eliseo, de una aseguradora, quien subió arriba -a la vivienda- para ver si le dejaban entrar y bajó abajo otra vez, diciendo que no le habían dejado entrar. Afirmó que Eliseo dijo que la causa podía ser un embozado del tubo de uralita, y solicitó la intervención de la cuba; dijo que, si la causa fuera el plato de ducha, se habría apreciado al momento por una persona que vive allí, porque el agua bajaría al local de abajo, aparte de que las humedades serían hacia el local, pues la filtración va normalmente hacia abajo. Dijo que ellos no actuaron sobre el bajante, y reiteró que fue una cuba porque lo solicitó el del seguro, porque decía que el bajante estaba embozado.

En cualquier caso, en dichos partes de asistencia, no se atribuye la causa al plato de ducha mal instalado, sino al bajante comunitario de uralita, cuya reparación se dice que debe ser llevada a cabo por una empresa especializada en ese material, sin haber apreciado, incluso, fuga alguna en la vivienda de la actora en el parte de 6 de febrero de 2019, cuando ya llevaba la actora haciendo uso de la vivienda desde meses antes.

Por lo demás, la actora alegó en la demanda que la parte demandada hizo caso omiso a su reclamación extrajudicial, cuando la realidad es que se aportó con la contestación la respuesta a su burofax, efectuada en fecha 25 de abril de 2019, también vía burofax, entregado al día siguiente, dirigido al letrado que envió el burofax en nombre de la actora. En dicho burofax consta:

Se añade:

9. Cabe concluir, por consiguiente, que, de una parte, no queda debidamente acreditada por la actora ex art.217.2 LEC la preexistencia del vicio, por el lapso temporal que medió entre la ocupación de la vivienda, inmediatamente después de la compra de la misma en octubre de 2018 según la demanda, y el primer parte de siniestro a la aseguradora, en febrero de 2019. De otra parte, la eventual causa del vicio no puede ser atribuida al plato de ducha, sino al bajante de uralita, que es comunitario y que pertenece, por ende, a la Comunidad de Propietarios, constituida ya con anterioridad a la compraventa de la vivienda.

10. En atención a lo expuesto, no cabe dar lugar a la indemnización reclamada por la actora frente a la parte demandada, de modo que lo procedente es que, con estimación del recurso de apelación, la demanda sea desestimada.

TERCERO.- Sobre la indebida imposición de costas a los demandados

1.Sostienen los apelantes que, en el negado supuesto que no se estimara su recurso, se entiende que por la exposición de los hechos y valoración probatoria contenida en el apartado anterior existirían serias dudas de hecho que justificarían la no imposición de costas.

2. La apelada se opone. Aduce que los apelantes no aportan ni una sola sentencia que, teóricamente, justifique la no imposición de costas.

3. Al proceder la estimación del recurso, no procede imponer a los demandados las costas procesales de primera instancia, sino que lo que procede es imponer a la actora las costas procesales de primera instancia, en razón del criterio del vencimiento objetivo ( art.394.1 LEC) .

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación del recurso, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia, debiendo cada una de ellas abonar las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación