PRIMERO. - Resumen del litigio. Planteamiento del recurso.
1.La mercantil Cueva Díaz y Asociados Consultores S.L.P., propietaria de una de las oficinas del inmueble sito en la DIRECCION000 de Oviedo, demandó a la comunidad de propietarios de dicho edificio en impugnación de algunos de los acuerdos adoptados en la junta general ordinaria de 7 de marzo de 2023, alegando que dichos acuerdos le suponían un grave perjuicio que no tenía la obligación jurídica de soportar y que se habían adoptado con abuso de derecho.
2.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda y condenó a la demandante al pago de las costas procesales. Consideró que la discrepancia de la actora con el reparto de consumos de agua caliente sanitaria y calefacción del inmueble, que se centraba en la modificación del reparto acordado en la junta de 7 de marzo de 2023, a partir de la cual regiría un porcentaje del 70% para calefacción y del 30% para agua caliente sanitaria, no equivalía a un abuso del derecho ni demostraba un grave perjuicio para la demandante. Valoró para ello que la comunidad había seguido un modelo similar hasta la junta en la que se adoptaron los acuerdos impugnados, si bien con un reparto diferente de porcentajes (60% para calefacción y 40% para agua caliente sanitaria), que había sido asumido por la demandante, y que el cambio de porcentajes obedecía a la necesidad de ajustar la distribución entre calefacción y de agua caliente sanitaria (ACS) a los consumos reales, teniendo en cuenta además la diferencia entre los gastos fijos y los gastos individualizables por consumo. Añadió que la demandante no podía pretender un cambio de modelo por la supuesta existencia de un perjuicio puntual que no había sido ni siquiera cuantificado, porque ello supondría contravenir la voluntad de la mayoría en beneficio de un único inmueble, con perjuicio para el resto de los comuneros.
3.La demandante ha interpuesto recurso de apelación en el que reproduce los argumentos de la demanda e impugna la valoración de las pruebas que se expone en la sentencia recurrida. Se alega, además, que la sentencia incurre en incongruencia omisiva porque no se pronuncia sobre la impugnación de los acuerdos recogidos en los puntos uno y dos del orden del día, limitando su análisis al punto sexto.
4.La comunidad demandada se ha opuesto al recurso de apelación y ha solicitado la confirmación de la sentencia.
5.Por auto de esta sala de 16 de mayo de 2024 se denegó la práctica de la prueba documental propuesta por la parte apelante en el escrito de recurso.
SEGUNDO.- Circunstancias relevantes para la resolución del recurso
1.Se expondrán a continuación los hechos que se consideran más relevantes para la resolución del recurso, que han quedado acreditados a través de las pruebas que se especificarán en cada caso y/o de su admisión por las partes litigantes.
2.La demandante es propietaria de la oficina identificada con el número NUM000, que se ubica en el NUM000 piso de la comunidad demandada, con un coeficiente de participación del 5,50%. En el mismo edificio existen también otros inmuebles dedicados a oficina, aunque ninguna de las partes ha precisado cuántos son. Del acta de la junta general de 7 de marzo de 2023 se desprende que en el edificio hay al menos tres oficinas, ya que en la lista de asistentes figura, además de la demandante, el propietario de la oficina número NUM001.
3.Es un hecho no controvertido que el edificio que alberga la comunidad demandada es un edificio antiguo que cuenta con un sistema central de calefacción y agua caliente sanitaria (ACS). Dicho sistema funciona con una caldera, que es única para ambos servicios, y que utiliza combustible fósil (gasoil) y electricidad.
4.Es también un hecho no controvertido que las oficinas no disponen de agua caliente sanitaria. No obstante, la utilización del servicio de calefacción y la existencia de un único sistema ha justificado que las oficinas abonen, además del importe resultante de la disponibilidad y consumo de calefacción, una parte de los gastos fijos de la caldera. Se entiende por tales gastos fijos la electricidad que consume, el coste mensual del servicio de mantenimiento y los gastos de reparaciones de la misma.
5.El consumo de calefacción de cada vivienda u oficina se individualiza a través de los repartidores de costes que fueron instalados en los radiadores en una fecha que no se ha determinado, aunque sí consta en el acta de 8 de noviembre de 2021 que el acuerdo para la instalación de estos repartidores fue adoptado en la junta general ordinaria del 30 de enero de 2019, por lo que su instalación debió producirse al poco tiempo.
6.Del acta de la junta de 8 de noviembre de 2021 se desprende que las viviendas cuentan también con un contador del agua caliente sanitaria consumida y que aquellas que disponen de un sistema de retorno de agua caliente a punta de grifo -que supone un mayor consumo y que a su vez propicia que el agua caliente circule constantemente por las tuberías, calentando el suelo de esas viviendas a modo de segunda calefacción-, deben tener un contador adicional, el llamado "contador de calor".
7.En el año 2021 ejercía como administrador de la comunidad la empresa Jimfer Gestión y Administración S.L., que por lo que se desprende de una de las comunicaciones integradas en el documento cuatro de la demanda, presentó su dimisión irrevocable el 10 de mayo de 2022. A partir del 30 de mayo de 2022 ha actuado como administrador la empresa MASERCA Administración de Fincas S.L., que intervino en la junta de 14 de septiembre de 2022 a través de Gregoria y en la de 7 de marzo de 2023 a través de Heraclio. Este último ha declarado como testigo.
8.La empresa encargada de la lectura de los repartidores de coste de calefacción es Gómez Group Metering. La administración facilita además a dicha empresa las lecturas del consumo de agua caliente sanitaria y las facturas de gasoil y electricidad, para determinar con todos estos datos la suma que debe abonar cada vivienda por los costes fijos y de consumo de calefacción y ACS. En el caso de las oficinas, el coste se limita a la cuota fija y al consumo de calefacción.
9.Pese a que la demandante dice impugnar los acuerdos de liquidación del ejercicio 2022 y de aprobación del presupuesto para el año 2023, la argumentación específica de la demanda sobre estos dos extremos es muy escasa. En el hecho sexto de la demanda (página 5) se incluye una tabla que refleja el resumen de la liquidación con los ingresos y gastos imputados a la oficina del demandante, pero ha de advertirse que dicha tabla contiene errores en varias partidas. Así, el saldo de partida no es de -146,53 € (ese saldo corresponde al local- DIRECCION001, perteneciente a Africa), sino de -119,28 €. El resultado del saldo del ejercicio no es de -620,17 €, si no de -739,45 €, y el resultado final, esto es, la minoración del saldo con la imputación de la parte proporcional de los ingresos obtenidos por la comunidad por el alquiler de una vivienda que es elemento común es de -267,09 €, y no de -108,92 €, cantidad esta que se corresponde de nuevo con el saldo final del bajo A.
10.Desde la instalación de los repartidores del consumo de calefacción, la demandante ha expresado quejas sobre el coste que debía abonar por tal servicio, pero no ha impugnado ninguno de los acuerdos adoptados en las juntas anteriores a la celebrada el 7 de marzo de 2023.
11.En la junta de 8 de noviembre de 2021 el representante de la demandante se quejó de las oscilaciones del precio del agua caliente y de la calefacción. Consta en el acta de dicha junta que la caldera no contaba con un medidor preciso de combustible consumido, lo que implica la imposibilidad de saber con exactitud cuántos litros de gasoil se empleaban en el sistema de calefacción y cuántos en el sistema de ACS. Para conocer el consumo total de gasoil en cada periodo facturable, el portero de la finca utilizaba un sistema manual consistente en introducir una varilla por la boca del depósito a modo de escala, y en función de la medición que obtenía y de las tablas que le había proporcionado el servicio de mantenimiento, calculaba los litros gastados. A partir de esta cifra se individualizaba el gasto imputable a cada propietario.
Se acordó entonces por unanimidad que, puesto que ya se disponía de lectura de los consumos de una temporada entera -se entiende que desde la instalación de los repartidores de coste- se haría un cálculo medio del consumo para facturarlo todos los meses en función de un presupuesto, y ajustarlo al final del año con el consumo real.
12.La demandante considera en los hechos quinto y sexto que este era el sistema que regía hasta la junta de 7 de marzo de 2023. Sin embargo, ha de tenerse en cuenta también el acta de la junta general ordinaria anterior a la impugnada, que se celebró el 14 de septiembre de 2022. El punto 2 del orden del día se titulaba "Consumos, combustible y repartidores. Sistema vigente y propuesta de nuevo sistema de lectura".Consta en el acta que la forma de leer y facturar los consumos era quizás el mayor conflicto que afrontaba la comunidad. Gregoria, que actuó como administradora en dicha junta, expresó su opinión, según la cual el sistema de facturación vigente hasta ese momento no era correcto, ya que no se correspondía con una facturación real del consumo. En el punto dos del acta la administradora apuntó que el administrador anterior era de su misma opinión y explicó la forma en la que la mayoría de las comunidades facturaban los consumos de calefacción y agua caliente. Literalmente:
"Para tener un cálculo más ajustado a la realidad, y sobre todo que todos los propietarios sepan lo que pagan, se hace un cálculo basado en los siguientes cálculos[sic]: Sobre el gasto total de combustible se aplica un porcentaje del 35% para agua caliente (ACS) y un 65% para calefacción. A cada uno de los anteriores porcentajes se aplica nuevamente los mismos porcentajes, el 35% el fijo a establecer en la cuota de comunidad, y el 65% el variable, en función del consumo. [...]
Ambos valores, ACS y calefacción, usan los mismos porcentajes, pero cambia la manera de calcularlos, ya que en el ACS se calcula un fijo a partes iguales entre los propietarios y [en] la calefacción ese fijo se calcula por cuota de participación. El motivo es que en el caso de la calefacción depende del tamaño de la vivienda, el número de radiadores...
Aplicando estos cálculos en base al consumo del ejercicio anterior (12 meses) se obtiene un precio del metro cúbico y del kilovatio, que es el que se aplicado durante todo el ejercicio. No obstante, al final del año con el precio real del gasto en combustible del año y del consumo por vivienda, se regularizan los posibles desfases, siendo mínima la diferencia entre lo cobrado y lo real a fin de ejercicio".
Después de esta explicación, la administradora propuso cerrar el ejercicio 2022 siguiendo la tabla Excel que seguía el anterior administrador, y en el siguiente ejercicio facturar ya conforme al sistema expuesto. Todos los presentes y representados se mostraron conformes, pero no llegó a adoptarse ningún acuerdo porque la administradora indicó que el asunto sería votado en la junta ordinaria en la que se presentase el presupuesto del ejercicio 2023, que resultó ser la junta de 7 de marzo de 2023.
13.Antes de la junta de 7 de marzo de 2023 la demandante había remitido un burofax al administrador fechado el 21 de febrero de 2023 (documento 14 de la demanda). En él se quejaba de la liquidación de los consumos de calefacción de los meses de diciembre y enero de 2023 y de la utilización de un sistema de cálculo que en la junta de 14 de septiembre de 2022 se había considerado como erróneo. Entendemos que este burofax quedó respondido con la convocatoria de la junta de 7 de marzo de 2023 y con la documentación anexa a la convocatoria que comprendía el detalle de la liquidación del ejercicio 2022 y del presupuesto del ejercicio 2023. De hecho, en el acta de la junta de 7 de marzo de 2023 la demandante no hizo constar ninguna queja por la omisión de la documentación que daba soporte a los puntos reflejados en el orden del día.
14.Llegamos así a la junta en la que se adoptaron los acuerdos impugnados. En el orden del día de dicha junta constaba con el número 6 el siguiente punto a tratar: "Calculo de cuotas. Explicación de precios de consumos y propuesta de instalación de contadores en sala de calderas. Aprobación si procede".Y, como puntos 1 y 2, la liquidación del ejercicio 2022 y la aprobación del presupuesto para el ejercicio 2023, con la fijación de nuevas cuotas (en ambos casos, con "aprobación si procede").
(i)En la explicación del ejercicio 2022 el administrador explicó que en la liquidación de los consumos existía un desfase de casi un 32% entre los metros cúbicos de agua facturados por Aqualia y la suma de las lecturas de los contadores individuales, lo que implicaba que el precio del agua caliente sanitaria se hubiera disparado hasta los 24,515 €/m3, mientras que el kilovatio estaba por debajo de la media de otras comunidades de propietarios, con un precio de 0,065 €/kwh. Esto era debido, siempre según el administrador, a que el reparto de costes era incorrecto y que por tal razón en el punto 6 se propondría, como ya se había acordado en la reunión del mes de septiembre, una modificación del sistema de reparto para el ejercicio 2023.
En el punto 1 el representante de la demandante no mostró su disconformidad con la liquidación de los consumos, sino que únicamente expresó su desacuerdo con otro extremo que no guarda relación con ese tema (la modificación del saldo inicial, que había estado motivada por el cambio del sistema de cierre contable del anterior administrador de la comunidad). Todos los asistentes votaron a favor de la aprobación de la liquidación del ejercicio 2022, excepto la demandante.
(ii)Respecto del punto 2 del orden del día, la aprobación del presupuesto del ejercicio 2023 y la fijación de nuevas cuotas, no hubo ninguna intervención, aunque sí consta el voto en contra de la demandante, la abstención de otra comunera y el voto favorable del resto de los asistentes.
(iii)En el punto 6, el administrador informó que para solucionar el desfase existente entre la facturación de las empresas suministradoras y las lecturas que realizaba la comunidad era necesario adoptar las siguientes medidas:
a)Instalar contadores en la sala de la caldera para medir los metros cúbicos de agua fría y de agua caliente que salen de dicha caldera.
b)Eliminar los retornos de las viviendas DIRECCION002 y DIRECCION003 e instalar válvulas antirretorno en los contadores.
c)En cuanto al reparto de consumos, se explicó que como ya se había tratado en la junta de 14 de septiembre de 2022, se había valorado el periodo de un año para ver la realidad de los consumos y, tras estudiar los valores resultantes y ver los desfases, se había comprobado que se estaba facturando por un precio desorbitado de agua y que el precio del kilovatio era menor al habitual en el mercado por lo que se proponía modificar el reparto de los gastos totales de calefacción y ACS del mismo modo explicado en la junta de 14 de septiembre de 2022, pero modificando ligeramente los porcentajes, de forma que en lugar de imputar el 65% a la calefacción y el 35% al ACS, se proponía imputar el 70% a la calefacción y el 30% al ACS. Dentro del coste de cada servicio, se proponía replicar los mismos porcentajes para distinguir los costes fijos (30%) de los costes individualizables por consumo (70%).
El administrador añadió a esta explicación que este sistema permitía equilibrar los precios con arreglo al consumo real de la comunidad y que se trataba de una operativa de reparto habitual en las comunidades de propietarios que contaban con un sistema central de agua caliente y calefacción. En suma, el total del consumo mensual se distribuiría en los dos porcentajes indicados. Para imputar el coste de la calefacción, cada mes se enviaría a la empresa Gómez Group el valor resultante del consumo para que calculara las cuotas fijas y facturara los consumos según el valor real de los mismos, esto es, con los precios vigentes en cada momento, como ya había hecho Gómez Group en los meses de enero y febrero de 2023, respecto de los que había emitido recibos rectificativos. Y para el ACS se repartiría el 30% del total del gasto de igual forma, si bien en este caso la partida de costes fijos (el 30%, a su vez, del 30% del coste total) se distribuiría por coeficiente. La partida de consumo individualizable (70% de ese 30% asignado a la partida global de ACS) se cobraría calculando el precio del metro cúbico y aplicando ese valor unitario al consumo por vivienda.
En este caso, el representante de la demandante sí manifestó su disconformidad con lo informado y pidió que constara expresamente su desacuerdo en el acta y su intención de impugnar el acuerdo. Se procedió a continuación a la votación, de la que resultó la aprobación del nuevo método de reparto de consumos con el único voto en contra de la demandante.
15.El 12 de abril de 2023 la demandante remitió al presidente y al administrador de la comunidad un burofax en el que expresaba múltiples quejas, muchas de ellas ajenas a los extremos controvertidos en este procedimiento. Las únicas relacionadas con estos extremos son las siguientes:
(i)El administrador que había intervenido en la junta de 7 de marzo de 2023 por la empresa MASERCA carecía de cualificación profesional (se requería la justificación de la titulación habilitante con la intimación de nulidad de los acuerdos en los que hubiera actuado como secretario administrador).
(ii)La factura de luz de la sala de calderas (entendemos que se refiere a la liquidación del ejercicio 2022) era desmedida (2.348,29 €) y no guardaba relación con la factura de la luz del portal y de las escaleras.
(iii)La forma en la que se determinaba el precio de la unidad de energía y el mínimo de consumo le resultaba incomprensible.
(iv)Requería que se le entregara por escrito la documentación que enumeraba en 7 puntos (el sistema de control utilizado para determinar el combustible consumido en cada liquidación, aplicación de la fórmula de reparto, cuadro desglosado de consumos y costes repercutidos por cada elemento privativo, horario de calefacción aplicado por días, parte del consumo de combustible imputado a la calefacción y el agua caliente sanitaria y copia de las facturas aplicadas en tales cálculos).
16.Dicho burofax fue respondido el 14 de abril de 2023 (documento 16 de la demanda), en el que se dio respuesta a las quejas remitidas, en parte con remisión al acta de la junta de 7 de marzo, con adición de la siguiente información:
(i)La factura de luz de la sala de la caldera no computaba el consumo de la iluminación, sino el funcionamiento eléctrico de la caldera en su conjunto, con sus bombas, sus electroválvulas y demás componentes, todos ellos en funcionamiento continuo las 24 horas, por lo que la factura, similar a la de 2021, no era desmedida.
(ii)Respecto a la explicación del sistema de reparto de consumos, se reiteró lo ya explicado en la junta, si bien por error se indicó un porcentaje de reparto del 60% para calefacción y 40% para agua caliente sanitaria, cuando en realidad ese reparto era, como ya se ha explicado, del 70%-30%. Salvado ese error, se explicó que los porcentajes se aplicaban sobre los litros de gasoil consumidos, y que la cifra de consumo se había medido hasta febrero de 2023 de forma manual por el conserje y que a partir de esa fecha se había colocado un contador de gasoil que daba la cantidad exacta consumida. El consumo de gasoil se multiplica por el precio del combustible en ese periodo y a él se suma el precio de la factura de la luz de la sala de calderas y el coste del mantenimiento de dicha caldera. Sobre esa cantidad total se aplican los porcentajes referidos.
A la partida resultante del gasto de calefacción se le aplican de nuevo los porcentajes del 70% para consumo y 30% para costes fijos. La primera partida requiere la previa determinación del precio del kilovatio hora, para lo que se divide la cantidad resultante (el 70% del total global) entre el total de los kilovatios consumidos por todos los propietarios, de donde se obtiene el precio unitario del kilovatio, que luego se multiplica por los kilovatios consumidos según las lecturas de los repartidores de costes de los radiadores.
TERCERO.- La incongruencia omisiva
1.Abordamos en primer lugar la denuncia de incongruencia omisiva que denuncia la recurrente y que basa en su consideración de que la sentencia recurrida omite toda referencia a la impugnación de los acuerdos recogidos en los puntos 1 y 2 del orden del día.
2.El deber de congruencia de las sentencias resulta del artículo 218 LEC, que ha sido interpretado por el TS en multitud de sentencias (por todas, STS 257/2023, de 15 de febrero y las que cita):
"[L]a congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes oportunamente deducidos y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir. Adquiere relevancia constitucional, con infracción no sólo de los preceptos procesales ( art. 218.1 LEC ), sino también del art. 24 CE , cuando afecta al principio de contradicción, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses.
A su vez, para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ( extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito.
4.2. El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva - dictum - y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, tanto por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la - causa de pedir -, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio - petitum - o pretensión solicitada ( STS de 13 de junio de 2005 ). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia ( SSTS de 30 de marzo de 1988 y 20 de diciembre de 1989 )".
3.Las sentencias absolutorias, como es el caso, no pueden ser incongruentes, salvo que la desestimación de las pretensiones fuera debida: (i) a una alteración de la causa de pedir; (ii) a la estimación de una excepción no opuesta por la parte demandada ni aplicable de oficio por el juez, o a la estimación de una reconvención no formulada; (iii) a la ignorancia injustificada de un allanamiento; o iv) a que se haya pasado por alto una admisión de hechos, expresa o tácita, realizada por el demandado ( STS 356/2023, de 8 de marzo, 435/2018, de 11 de julio, y 449/2022, de 31 de mayo, y todas las citadas en ellas).
4.En este caso, hemos de partir de que la demanda no identificaba con la necesaria precisión los acuerdos impugnados. En el suplico de la misma se refería a los acuerdos "determinados en el cuerpo de la demanda", y en la exposición de dicha demanda solo existía una referencia genérica, respecto de los acuerdos adoptados sobre los puntos 1 y 2, al voto en contra de la demandante. En el hecho sexto se exponía la discrepancia con las liquidaciones por consumo del ejercicio 2022 por la aplicación de "precios arbitrarios",y en el párrafo final de dicho hecho sexto se expresaba la "disconformidad" con la liquidación de 2022 y con el mantenimiento del mismo criterio para el año 2023. No existe ningún otro soporte fáctico ni jurídico autónomo y específico para la impugnación del acuerdo de aprobación del presupuesto de 2023 en la demanda.
Por todo ello, cuando la sentencia recurrida resumió el conflicto en la discrepancia de la demandante con el sistema de reparto del consumo de calefacción y agua caliente sanitaria (segundo párrafo del fundamento segundo) e identificó la piedra angular de ese conflicto con el contenido del punto sexto del orden del día, que es donde se explicó y aprobó el sistema de reparto, dio respuesta al motivo común que vertebraba la impugnación de los tres acuerdos.
No se aprecia, por ello, la incongruencia omisiva denunciada en lo relativo al análisis de los acuerdos 1 y 2. Ciertamente, hubiera sido más clarificador un análisis diferenciado de la incidencia del sistema de reparto de consumos de calefacción y ACS sobre los tres acuerdos a los que se refiere el recurso de apelación, pero como ya se ha explicado, la demanda tampoco era clara en este punto y, en todo caso, el recurso de apelación ofrece a la demandante un cauce adecuado a través del que puede obtener una respuesta más exhaustiva a todos los matices de los extremos litigiosos.
5.Sí se aprecia, en cambio, una falta de respuesta explícita a la cuestión de si el acuerdo adoptado en el punto 6 puede incurrir en nulidad por no constar en el orden del día de la convocatoria de la junta, cuestión esta de la que nos ocuparemos a continuación.
CUARTO.- El incumplimiento de los requisitos del orden del día de la junta como causa de nulidad de los acuerdos comunitarios
1.El art. 16.2 LPH establece que la convocatoria de las juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, "con indicación de los asuntos a tratar",requisito este al que se da cumplimiento generalmente a través del orden del día que se remite junto con la convocatoria.
2.La STS 2/2021, de 13 de enero, recoge la doctrina jurisprudencial existente sobre la interpretación del artículo 16.2 LPH:
«"Las sentencias de 10 noviembre 2004 y 18 septiembre 2006 apuntan en el tema que en el orden del día deben incluirse los acuerdos que deben ser discutidos. Así, la primera de ellas dice:
"La jurisprudencia de esta Sala exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios (S.s. 16 diciembre 1.987 y 26 junio 1.995)"».
En el mismo sentido, la STS 572/2024, de 3 de noviembre, con cita de la STS 726/2007, de 28 de junio, precisa la importancia de cumplir con los requisitos legalmente exigidos para la citación de los propietarios a junta, que interpreta desde la perspectiva fundamental del derecho de los comuneros a disponer sobre los asuntos comunes, a través del ejercicio del derecho al voto. Según estas dos sentencias:
«"La Ley de propiedad horizontal ha dispuesto unas normas para la convocatoria de las Juntas de Propietarios, que deben ser cumplidas, al configurar un sistema de garantías, ya que, si bien los titulares de pisos o locales de negocio gozan de libertad de acudir o no a las Juntas, no se les puede impedir su asistencia por falta de conocimiento de su celebración.
En la citación correspondiente, debe constar el lugar, el día y la hora de celebración y el orden del dia, pues, como antes se ha indicado, aunque la asistencia sea voluntaria, no cabe privar a ningún propietario del previo conocimiento de los temas a tratar, que les sirva para decidir su posición y su asistencia, lo que resultará imposible si no figura en la convocatoria».
3.La valoración del cumplimiento de los requisitos de contenido del orden del día de la convocatoria pivota, pues, sobre dos bases fundamentales: debe facilitar el derecho de los comuneros a decidir sobre los asuntos que les conciernen y debe garantizar el adecuado conocimiento de los temas a tratar con la antelación suficiente para que los comuneros puedan decidir si asisten o no a la junta y cuál será el sentido de su voto. Existe, en todo caso, un límite negativo que determinará la nulidad de los acuerdos sorpresivos, entendiendo por tales aquellos que hayan sido adoptados sin relación alguna con el contenido del orden del día o abordados en la junta de tal forma que la generalidad de los comuneros no pudiera deducir de los puntos del orden del día que se iban a someter a votación.
4.En este caso, entendemos que el orden del día era suficientemente expresivo de que se iba a tomar una decisión sobre el sistema de reparto de los consumos de calefacción y ACS. Recordamos que la rúbrica del punto 6 del mencionado orden del día era la siguiente: "Cálculo de cuotas. Explicación de precios de consumos y propuesta de instalación de contadores en sala de calderas. Aprobación si procede".Esta rúbrica debe ponerse en relación con el contenido de la junta de 14 de septiembre de 2022, que contaba también con un punto 2 del orden del día que se titulaba "Consumos, combustible y repartidores. Sistema vigente y propuesta de nuevo sistema de lectura".A dicha junta asistió el representante de la demandante, que expresó, junto con el resto de asistentes, su conformidad a la propuesta de la administradora de cerrar el ejercicio 2022 siguiendo la tabla Excel que seguía el anterior administrador, y aplicar para el ejercicio 2024 el sistema de reparto que quedó explicado en tal junta, en la que la administradora indicó que, en todo caso "el asunto sería votado en la junta ordinaria en la que se presentase el presupuesto del ejercicio 2023", que resultó ser la adjunta de 7 de marzo de 2023.
Por ello, la empresa demandante no pudo verse sorprendida por el acuerdo adoptado sobre el punto 6 del orden del día, máxime si tenemos en cuenta: (i) que antes de la junta de 7 de marzo de 2023 había remitido al administrador el burofax de 21 de febrero de 2023 en el que, entre otras cosas, parecía reivindicar la bondad del sistema explicado en la junta de 14 de septiembre de 2022 con respecto al aplicado por el administrador anterior, y que el único cambio del sistema propuesto en esa junta fue la modificación de los porcentajes, 70%-30% en lugar de 65%-35%; y (ii) que en el acta de la junta no hizo constar ninguna queja ni protesta, y se limitó a votar en contra de este sistema de reparto, a diferencia de lo que sucedió con otros extremos, como la modificación del saldo inicial y los criterios aplicables al cierre contable del ejercicio anterior.
5.Por todo ello, se desestima el motivo de apelación expuesto en el apartado quinto del recurso.
QUINTO.- La impugnación de acuerdos lesivos o adoptados con abuso de derecho
1.El art. 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que "[l] os acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, [...] cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho".
2.Para que pueda prosperar la impugnación de un acuerdo lesivo, en el sentido indicado, es necesario que el propietario impugnante acredite el grave perjuicio que dicho acuerdo le supone y también que justifique, desde el punto de vista fáctico y desde el punto de vista jurídico, que no tiene obligación de soportar dicho perjuicio.
3.Por lo que se refiere a los acuerdos adoptados con abuso de derecho, la STS 12/2022, de 12 de enero, con cita de otra anterior ( STS de 16 de julio de 2009, RC nº. 2204/2004) ha entendido que el abuso de derecho en el ámbito de la propiedad horizontal, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad que, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima.
SEXTO.- La valoración de las pruebas sobre en perjuicio de la demandante y el abuso de derecho imputado a la comunidad.
1.Coincidimos con la sentencia recurrida en que la demandante no ha justificado ni acreditado que los acuerdos impugnados le hayan supuesto un grave perjuicio que no tenga la obligación jurídica de soportar, ni tampoco que la comunidad haya actuado con abuso de derecho.
2.Realmente, ni la demanda ni el recurso de apelación dedican una argumentación específica tendente a demostrar en qué medida se causa el grave perjuicio o el abuso de derecho que exige el artículo 18.1.c) LPH.
3.Es obvio que la demandante desconfía del resultado de cualquier sistema de reparto, porque así resulta de la prueba documental aportada con la demanda (véase el extenso documento 11, reproducido en parte en el documento 4) que acredita que al menos desde el 9 de abril de 2021 ha transmitido continuas quejas tanto a Gómez Group como a los sucesivos administradores, con el argumento de no entender el sistema de reparto. Los correos electrónicos cursados en esa fecha fueron contestados tanto por Gómez Group (el 12 de abril de 2021) como por el entonces administrador (el 10 de abril de ese mismo año). Insistió en su queja de la falta de fiabilidad de los repartidores de coste en otro correo de 11 de mayo de 2021, que fue contestado por el administrador ese mismo día, y de nuevo el 18 de abril de 2022, en un correo en el que hablaba de liquidaciones esperpénticas, que fue contestado al día siguiente con las explicaciones oportunas. Con ocasión del cese del anterior administrador, tras su dimisión el 10 de mayo de 2022, remitió un nuevo burofax que parece destinado a ese antiguo administrador y al presidente de la comunidad quejándose de los criterios de imputación del consumo de la caldera a calefacción y a ACS, y pese a que se mostró conforme con la explicación y la propuesta de la junta de 14 de septiembre de 2022, reiteró sus quejas y sus sospechas en el burofax dirigido al administrador el 21 de febrero de 2023.
Sin embargo, esa disconformidad no es base suficiente para impugnar un acuerdo comunitario, como tampoco lo es la existencia de sistemas alternativos de reparto de los consumos de calefacción y ACS. Por ello, no existe ningún error en la valoración de la prueba testifical, ni tiene ninguna relevancia el hecho de que la sentencia recurrida no contraste las explicaciones facilitadas por el administrador de la comunidad, en las que no se aprecian las contradicciones, vaguedades y falsedades que genéricamente refiere el recurso, con la opinión profesional del otro testigo examinado, Romulo, que defiende otro sistema de reparto de los consumos que tendrá sus ventajas y sus inconvenientes pero que no es el que ha elegido la mayoría de los integrantes de la comunidad demandada, sin que, por lo demás, la comparación entre uno y otro sistema evidencie ni el perjuicio grave para las oficinas (téngase en cuenta, a este respecto, que los propietarios de las otras dos oficinas votaron a favor de los acuerdos impugnados) ni tampoco el abuso de derecho de la comunidad.
4.El fondo de la cuestión litigiosa está relacionado con la imposibilidad material de llevar a cabo un cómputo del consumo exacto al cien por cien, y esa imposibilidad material deriva de la dotación de una única caldera para dos servicios diferentes, uno de los cuales, el ACS, no utiliza el predio de la demandante. Ante la necesidad de establecer un sistema de reparto entre todos los comuneros, no se aprecia que el sistema explicado y aprobado en la junta de 7 de marzo de 2023 implique necesariamente un perjuicio para la empresa demandante, ni menos aún que responda a una conducta de abuso del derecho de la comunidad. Las bases del sistema están ajustadas a las fuentes de problema: por un lado, se aprueba la instalación de un contador en la caldera que discrimina el consumo de agua para calefacción y para ACS; y, por otro lado, si entre todos los comuneros deben mantener una caldera de la que algunos obtienen dos servicios y otros solo uno, y además cada propietario debe hacer frente a su consumo particularizado, se entenderá que sea lógico distinguir una partida de costes fijos y otra partida de costes variables asociados al consumo particular de cada elemento privativo. Cuando en la junta de 14 de septiembre de 2022 se explicó este sistema con una base de reparto del 65% de coste variable y del 35% de coste fijo, la demandante no puso ninguna objeción. El hecho de que estos porcentajes quedaran alterados en la junta de 2023 para incrementar en un 5% el coste variable con la correlativa disminución del 5% del coste fijo responde a un argumento que parece razonable, que es el del mejor ajuste de esta distribución a los precios de facturación del metro cúbico de agua y del kilovatio hora de potencia. La demandante no explica convincentemente por qué razón esta alteración de los porcentajes en un rango tan pequeño como es el del 5% le supone un perjuicio grave con respecto a las previsiones de la junta de 14 de septiembre de 2022.
5.Por otro lado, la demandante no demuestra que la liquidación del año 2022 respondiera al modelo adoptado en la junta en la que se tomaron los acuerdos impugnados, ya que, hasta donde sabemos, en la junta de 14 de septiembre de 2022 se había acordado liquidar el ejercicio correspondiente a ese año continuando la hoja Excel del anterior administrador, y no localizamos ni en la demanda ni en el recurso argumentos autónomos y consistentes que expliquen el grave perjuicio o el abuso de derecho en ese otro sistema. De hecho, los recibos aportados corresponden al período comprendido entre el 31 de diciembre de 2021 (documento 5 de la demanda) y el 20 de diciembre de 2022 (documentos 6 a 10), y el burofax remitido por el administrador el 14 de abril de 2023 contiene la explicación del sistema aprobado en la junta del 7 de marzo de 2023, no del sistema anterior que se aplicó al menos -según la testifical del administrador- hasta noviembre de 2022. Ya se ha explicado que la indicación de los porcentajes del burofax fue errónea (60%-40%) pero entendemos que con la asistencia a la junta y el acta de la misma ese error material era fácilmente subsanable.
Las críticas a la utilización del precio por unidad de consumo que se exponen en el apartado tercero del recurso no justifican ni mínimamente el perjuicio sufrido, ya que ese precio unitario se aplica a todos los comuneros por igual, y las oscilaciones fueron ya explicadas por la empresa Gómez Group en su correo electrónico de 12 de abril de 2021, y resultan de los propios recibos del consumo, en los que se aprecia que el gasto de consumo total de la comunidad (por ejemplo en el recibo correspondiente al período comprendido entre el 22 de noviembre y el 20 de diciembre de 2022, son 1.847,40 €) se pone en relación con las unidades totales de consumo que suman los contadores individuales(en el caso, 14.711), de donde se obtiene el importe unitario de consumo, mediante la división entre una y otra cifra (en el caso, 0,0807 €/unidad de consumo) que luego se multiplica por la lectura del consumo de calefacción de cada elemento privativo (en el caso, 1,529 €), y de ahí se obtiene la parte variable. La parte fija resulta de multiplicar el importe de los gastos fijos (en el caso, 577,41 €) por el coeficiente asignado a cada finca (no se discute que en este caso este coeficiente es de 7,15% ni que se trata de un concepto diferente del coeficiente de participación en los elementos comunes, posiblemente por la exclusión del local del bajo A del servicio de calefacción y ACS, ya que en la liquidación individual aportada con la demanda no tiene gastos de consumo), que se divide por 100,02.
Se entenderá, en definitiva, que el importe unitario de consumo depende de dos factores variables, como son el precio del combustible y el valor total del consumo, lo que explica la variabilidad de unos periodos a otros. Por lo demás, en el recibo expedido el 15 de diciembre de 2022 sobre el periodo de facturación comprendido entre el 6 de mayo de 2022 y el 21 de noviembre de 2022 se computa un consumo de calefacción de 656 unidades, lo que resulta enteramente compatible con el hecho de que según el acta de la junta de 8 de noviembre de 2021 el periodo de calefacción se extiende hasta el 31 de mayo de cada año.
6.Todo lo relacionado con la inclusión de determinados gastos en el grupo 3 o en el grupo 5 es cuestión nueva en esta segunda instancia, ya que ninguno de estos extremos fue reseñado en la demanda. En todo caso, tampoco podrían sustentar la impugnación de un acuerdo comunitario los supuestos errores aritméticos que se denuncian ahora ex novo,con un supuesto desfase de 193,48 €, sin perjuicio de que pueda reclamar de la comunidad el eventual exceso cobrado.
7.No existe, en definitiva, el grave perjuicio que constituye el requisito de la causa de impugnación empleada, y menos aún el abuso de derecho. Por todo ello, el recurso de apelación será desestimado.
SÉPTIMO.- Costas
La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas causadas en esta segunda instancia ( art. 398 LEC) .
En atención a lo expuesto, esta Sala pronuncia el siguiente
