Sentencia Civil 850/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 929/2023 de 13 de diciembre del 2024

Primero: 1. El litigio se refiere al arrendamiento de la vivienda situada en DIRECCION000 de Piera, que fue concertado en 27 de marzo de 2014 y se prolongó hasta el 10 de julio de 2020, en que los arrendatarios, D. Gonzalo y Dña. Enriqueta, devolvieron la posesión de la casa a los propietarios demandantes.

D. Eugenio y Dña. Purificacion entablaron demanda en reclamación del importe de los defectos que, según sus alegaciones, causaron los arrendatarios en la vivienda. La cantidad reclamada fue de 15.591,47 euros, correspondientes al importe de las reparaciones, fijado en el dictamen pericial aportado con la demanda, más los honorarios del dictamen pericial, ascendentes a 302,50 euros.

2. Los demandados se opusieron y el Juzgado desestimó la demanda, como se ha indicado en los antecedentes.

Segundo: 1. La razón por la que la juez de primera instancia desestimó la demanda fue que no consideró probado que los demandados causaran los daños que se alegan en la demanda.

La declaración del constructor de la casa no fue prestada por quien el perito identificó como persona que le había facilitado a él la información.

En el dictamen pericial aparecían daños no reflejados en fotografías y el perito se había mostrado evasivo en sus respuestas. Más bien se habían valorado las modificaciones que los propietarios habían considerado procedentes en la casa.

La sentencia valora también una serie de fotografías aportadas por los demandados como documento 5 de su contestación, indicativas del buen estado de la vivienda cuando se desalojó. Y había un testimonio de una señora que había ayudado a limpiar la casa y que manifestó que estaba en perfectas condiciones cuando fue devuelta.

2. El problema litigioso se reduce a la valoración de la prueba, para constatar si es cierto que, cuando los arrendatarios dejaron la vivienda, presentaba daños y si estos eran debidos al uso normal de cualquier inmueble o fueron causados por mal uso, por negligencia inadmisible de los demandados. Partiendo de que, como es conocido, el artículo 1562 del Código Civil establece que la ley presume que los arrendatarios reciben la finca arrendada en buen estado, salvo prueba en contrario.

Procede, en consecuencia, examinar las patologías que son objeto de reclamación en el proceso. Se tendrán en cuenta a dicho efecto las distintas pruebas aportadas. Entre ellas, obviamente, la prueba pericial aportada por los demandantes, que constituye el soporte de su pretensión y cuyo autor visitó la casa en 24 de julio de 2020, es decir dos semanas después de la entrega por los arrendatarios. Sin embargo, es posible admitir las conclusiones de dicha prueba cuando, pudiendo haberse reflejado un defecto en fotografías, éstas no se incluyeron en el dictamen, en el que, además, las imágenes que se incluyen no indican a qué patologías concretas se refieren, como debió haberse hecho para que los jueces pudiésemos vincular las fotografías con los defectos que se exponen y que se valoran en las distintas cantidades cuya suma total es lo reclamado en el proceso.

La realización y aportación de fotografías es muy fácil y muy común. Si una situación puede reflejarse en una fotografía y no se hace, no debe aceptarse como prueba la simple manifestación del perito porque, entonces, podría resultar que el criterio del perito condujese directamente a la resolución de un litigio como éste, lo cual resulta inadmisible. Si se puede aportar una imagen ha de aportarse, para que pueda juzgarse.

3. También debe tenerse en cuenta la posibilidad de aportar facturas de reparación. En este caso los demandantes intentaron aportar en la audiencia previa, como documentos 13 a 19, facturas de las reparaciones realizadas. Pero no fueron admitidas porque eran de fecha anterior a la presentación de la demanda. La vivienda fue devuelta a los propietarios el 10 de julio de 2020 y la demanda se presentó el 13 de marzo de 2021. Pese a ello, los demandantes no aportaron con dicho escrito inicial del proceso ninguna factura acreditativa de reparaciones realizadas. Los documentos deben aportarse con la demanda cuando son de fecha anterior, como establece la ley y como es de puro sentido común.

Lo mismo que ocurre con las fotografías, esta falta de aportación de facturas, cuando pudieron haberse aportado, no puede perjudicar a los demandados. Ha de recordarse que la carga de la prueba de la existencia y alcance de los daños, y de su origen, incumbe a los propietarios, lo que significa que las dudas respecto a la existencia de patologías y al coste de su reparación perjudican a los propietarios, porque son ellos los que están reclamando que se les paguen unas cantidades motivadas por la necesidad de realizar reparaciones. Luego son ellos quienes debían haber probado la procedencia de esas cantidades, si hay dudas al respecto no tendrán derecho a percibir aquello sobre lo que recaigan las dudas.

Por otra parte, aunque es obvio que los arrendatarios han de tratar las viviendas que ocupan con el cuidado debido, no todo defecto que surge durante el arrendamiento puede serles imputado, sin más. Lo contrario podría conducir a que, por una parte, se les imputasen defectos de origen, de estructura o de puro desgaste de un inmueble y, por otra, a que se les impusiese el coste de la renovación.

4. En el siguiente fundamento jurídico, necesariamente muy extenso, se abordarán los distintos conceptos que son objeto de reclamación.

Tercero: 1. Entrada.a) Respecto a la lengüeta de la cerradurade la puerta peatonal de entrada a la parcela, se afirma en el dictamen pericial que estaba rota y la puerta no cerraba.

No se ha aportado ninguna fotografía, aunque en este caso no era exigible porque se trata de algo que no podía reflejarse en fotografías. Pero es obvio que debió repararse y, sin embargo, no se ha aportado documento acreditativo alguno, por lo que no puede considerarse probado el daño.

b). Respecto a la puerta de entrada en la vivienda, de madera, se afirma en el dictamen pericial que se encontraba rascada por las uñas de un perro, así como manchada por algún líquido derramado. Los demandados solo admitieron la existencia de manchas por humedad, que no les eran imputables.

En el dictamen pericial solo puede imputarse a este defecto la primera fotografía. No se aprecia en ella nada que pueda imputarse a negligencia o descuido de los demandados. Esto podía haberse reflejado fotográficamente, pero lo único que se ha aportado es lo expuesto.

2. Garaje(i) Respecto al garaje se indica en primer lugar que se encuentra sucio y con la pintura deteriorada, con picadas en el yeso y manchas en la pintura.

La única fotografía identificable con esta patología es la que consta en la segunda fila, a la izquierda, en la página 15 del dictamen, a la que se refiere la contestación a la demanda indicando que se trataba de la zona en que se colgaban las bicicletas. No puede aceptarse que se trate de patología derivada del mal uso, porque la fotografía no constituye un indicio suficiente de ello.

(ii) La ventana de aluminio oscilo-batiente tenía la pieza que la sujeta rota y no se aguantaba, debido a que forzaron la ventana para bajarla abajo, rompiendo el mecanismo de sujeción.

Seguramente se trata de la segunda fotografía, en la parte superior de la página 15. Puede identificarse con las que se comprenden en la página 9 del dictamen aportado por los demandados. En la contestación a la demanda se admitió que la bisagra de la ventana estaba rota, aunque ello se debía a que las bisagras eran de mala calidad y no a ningún tipo de forzamiento. Se trataba de algo que afectaba también a otras ventanas.

Como el defecto ha sido admitido, debería aceptarse la reclamación realizada por este concepto. Pero la única cuantía identificable con este problema es la de reparación de carpintería exterior de aluminio, de importe 635 euros, que figura descrita en la página 8 del dictamen pericial de los demandantes. Se refiere a distintos aspectos, como corrección de descuadres y herrajes, sin que resulte posible atribuir una cantidad concreta a esta partida. La falta de detalle no permite que se estime la demanda en cuanto a esto, porque debería atribuirse una cantidad arbitrariamente. Debió haberse detallado, en previsión de que unas de las patologías del grupo se aceptasen y otras no.

(iii) Se habla también de una baldosa del pavimento rota. En su declaración en el juicio el perito no supo identificar con claridad en qué fotografía aparecía. Se refirió solo a la cuarta, en la página 15, en la que consta una especie de circunferencia, pero no se observa ninguna rotura. No puede aceptarse en consecuencia este apartado, que se valora en el dictamen en 250 euros. Es la única partida que puede identificarse con este problema y obra en la parte superior de la página 9, en la que se hace referencia, aparentemente, a embaldosado con al menos varias baldosas, para lo que no se aprecia fundamento alguno.

(iv) El grifo de paso de agua para la lavadora se dice que estaba roto. En la contestación a la demanda se niega el defecto. No se ha aportado factura alguna y no está individualizado el importe, dentro del capítulo de desperfectos, que comprende distintas partidas, sin individualizar y por un importe total de 2.890 euros. Esta forma de proceder, se repite, es inadmisible. Se incluyen distintos conceptos en una sola cuantía, bastante elevada por cierto, lo que no permite que se someta a crítica cada cuantía. Además, se insiste, no hay aportado ningún documento relativo a esta reparación. Todo lo expuesto conduce a rechazar también la reclamación de que se trata.

(v) A la cerradura de la puerta de acceso desde la vivienda al garaje le falta un embellecedor en ambos lados. Esta partida se valoró en 80 euros. En la contestación a la demanda se dice que se ignora a qué se refiere el defecto, que no está documentado, ni los demandados habían realizado ninguna manipulación de la puerta.

En el dictamen pericial no aparece ninguna fotografía que indique que a la cerradura le faltaba el elemento de que se trata. Según se alega era un embellecedor y, por tanto, era visible y podía haber sido fotografiado el espacio en el que debía ir. Obviamente tampoco se ha aportado ninguna factura de reparación.

En consecuencia, tampoco puede estimarse la demanda en cuanto a esto.

(vi) Existencia de una instalación de alarma, por cuya retirada se solicitan 250 euros. En la contestación se indicó que la alarma fue instalada con el consentimiento de la propiedad, al principio de la relación arrendaticia y los aparatos instalados pertenecían a Securitas Direct, que era la que debía efectuar la retirada.

En el documento 6 de la contestación se refleja un whats app de los demandados, aparentemente a la señora Purificacion, de fecha 9 de julio de 2020, en el que se indicaba que ellos avisarían a la compañía para la retirada de la alarma.

La instalación de la alarma no puede considerarse un uso inadecuado de la vivienda, pues los demandados tenían derecho a procurarse ese sistema de seguridad y, por otra parte, es poco verosímil que no fuese consentido por los propietarios, que mantenían con los demandados una buena relación, participando en celebraciones y eventos, como se refleja en las múltiples fotografías aportadas como documento 1 de la contestación.

3. Baño de entrada.a) En el baño de la entrada se menciona la tapa del inodoro fuera de lugar. El defecto se niega en la contestación a la demanda.

La única fotografía identificable con este problema aparece en la página 15 del dictamen aportado por los demandantes. El perito dijo en el juicio que optaba por cambiar la tapa porque la bisagra estaba rota y no dio explicaciones convincentes. La imposibilidad de encontrar la bisagra suelta la dio como simple posibilidad y dijo que seguramente se había roto también la zona de agarre entre la tapa y la bisagra. Pero esto último no aparece en la fotografía, en la que solo se observa un agujero en el inodoro, muy bien perfilado.

En definitiva, no existe la menor seguridad de la imposibilidad de adquirir una bisagra separada, ni se refleja ningún defecto adicional. Por otra parte no se aporta una suma por separado, sino que se comprende dentro del repetido apartado de 2.890 euros en total.

b) En segundo lugar se alega, respecto a esta dependencia, el deterioro del espejo. En la contestación se identifica el problema con la fotografía 8 del dictamen de los demandantes y se indica que las manchas oscuras que se observan en la parte trasera de la luz halógena son atribuibles a la propia luz.

La segunda fotografía de la página 16 del dictamen de los demandantes, la octava a que alude la contestación, muestra unas manchas en parte superior del espejo que es imposible que se atribuyan a mal uso. Están situadas en la parte superior del espejo, en una zona poco accesible y a la que es muy poco verosímil que los demandados accediesen con una finalidad que es imposible adivinar. Es posible que las manchas se deban a la acción de la luz. Pueden deberse a otras razones, pero no hay el menor indicio de que se produjesen por acción deliberada o por alguna clase de imprudencia de los demandados.

c) Por último se hace referencia al grifo termostático de la ducha, que se dice está roto, con el flexor fuera de lugar. En la contestación se niega que presentase deterioro y se identifica con la fotografía número 7 del dictamen de los demandantes.

La única fotografía identificable con esta lesión es la primera de la página 16, la séptima a que aluden los demandados. En la imagen no se aprecia deterioro alguno. Tampoco se ha aportado ninguna factura de reparación. Y también se incluye la reparación en el coste global del apartado de desperfectos del dictamen pericial, lo que no resulta indicado, como se ha repetido ya. No hay modo de saber qué importe se atribuye a este problema ni a los demás del mismo apartado.

No se estimará la reclamación por tanto en cuanto a este presunto defecto.

4. Cocina.(i) En primer lugar se indica, en cuanto a esta dependencia, la existencia de baldosas rotas, en las zonas de puertas y de ventanas. En la contestación se niegan los daños, que no se identifican con ninguna imagen del dictamen de los demandantes.

En efecto, en el dictamen no aparecen fotografías indicativas de este defecto, de modo que, como se ha razonado, no puede considerarse probado.

(ii) Se alega la rotura de cajones de la nevera marca Balay. En la contestación se dice que no se aprecia rotura de cajones. Se dice que en las fotografías del dictamen de los demandantes constan unas piezas de plástico que no estaban así cuando los demandados dejaron la vivienda. Se apela a las fotografías aportadas con la contestación, relativas al estado de la vivienda cuando la dejaron los demandados.

El problema se refleja en la primera fotografía de la página 21 del dictamen. Se valora en 200 euros, en esta ocasión por separado, en la página 9.

En el conjunto fotográfico aportado como documento 5 de la contestación se observa la nevera, con los cajones sin daños. Es posible que la fotografía corresponda a momentos anteriores al cese en el arrendamiento. Por otra parte, la testigo Dña. Marisol afirmó que había limpiado la nevera inmediatamente antes de la terminación del arrendamiento y que no había cosas rotas. Le exhibieron la fotografía del dictamen pericial e insistió en sus afirmaciones.

Dadas las circunstancias, no puede considerarse probado este defecto.

(iii) Se indica en el dictamen pericial que la campana de la cocina solo aspiraba en dos de las partes. En la contestación se dice que se ignora a qué se refiere la alegación y que la campana siempre había aspirado poco, aunque no era un problema porque estaba al lado de la ventana.

Evidentemente sobre este problema no se aporta prueba alguna. Esto no era susceptible de acreditar mediante fotografías, obviamente. Pero tampoco se da ninguna explicación sobre el origen del problema, es decir, sobre la razón por la que pudo producirse la avería mediante un mal uso. Es difícil imaginar que pueda deteriorarse la campana mediante el uso indebido. Si se produjo el deterioro, más bien puede atribuirse a que muchas veces las cosas se deterioran con el paso del tiempo. Se dice esto porque, se insiste, no se indica cómo pudo deteriorarse la campana por el mal uso.

Tampoco se acepta la reclamación.

(iv) Respecto al horno se afirma que tenía la goma rota, que estaba muy sucio y no funcionaba correctamente. En la contestación se expone que no se detallaba a qué se hacía referencia con lo del funcionamiento incorrecto y no se niega el deterioro de la goma, pero se aduce que es producto del uso.

En efecto, no se alega en qué consistía el mal funcionamiento, ni se aportó ninguna factura del cambio de horno, que en el dictamen pericial (pagina 12) se dice que se produjo. Se incluye el coste, además, en el apartado global de desperfectos, que impide diferenciar y someter a examen lo que se pretende repercutir por cada uno de los conceptos incluidos, como ya se ha indicado.

En tales condiciones también es imposible aceptar esta reclamación. La testigo señora Marisol dijo que las gomas estaban bien puestas cuando ella limpió el horno. En cualquier caso, se trata de algo que no puede atribuirse a mal uso. No se comprende qué mal uso pudo haberse realizado para producir la rotura de las gomas, que parecen un elemento relativamente frágil de una estructura como un horno.

En cuanto a la limpieza, aparte de la declaración de la repetida testigo, la limpieza de las viviendas arrendadas no puede dar lugar a indemnización, porque el hecho de que se ensucien es una consecuencia de la utilización, por lo menos en la generalidad de los casos y salvo que se trate de una suciedad especialmente intensa. Esto ha de aplicarse a los demás aspectos de la reclamación de los propietarios relacionados con la necesidad de realizar limpieza en la vivienda.

(v) Faltaban, según los demandantes, las cortinas de la cocina. Solo quedaba el "rotlle-curro"de las mismas, en el techo. En la contestación se niega conocer a qué se referían los demandantes. Se trataba de dos estores que quedaban escondidos dentro del cortinero existente y allí deberían seguir porque no se había hecho nada con ellos, como se apreciaba en las fotografías aportadas con la contestación.

No se observa en el dictamen ni una sola fotografía que identifique eso que, según el dictamen, quedó en la cocina, en relación con estas cortinas. El rollo-curro aludido. En el dictamen aportado por los demandados se observa la falta de las cortinas y en su página 14 se incluye una fotografía del soporte de las cortinas, aunque es difícil identificarlo con ese "rotlle-curro"a que alude el dictamen aportado con la demanda, y además es una fotografía tomada el 25 de enero de 2022, cuando el perito de los demandados se personó en la vivienda, un año y medio después de la devolución. En las fotografías aportadas por los demandados, documento 5 de la contestación, no se aprecian tampoco estas cortinas de la cocina, contra lo señalado en la contestación. Por último la testigo señora Marisol se refirió a que las cortinas estaban puestas, aunque sin referencia específica a la cocina.

Por lo expuesto, faltando incluso el indicio que habría representado una fotografía del soporte de las cortinas sin estar éstas, no puede aceptarse tampoco la reclamación.

5. Salón comedor.a) Se dice que había baldosas rotas, lo que se niega en la contestación.

No hay fotografías de esta lesión en el dictamen aportado por los demandantes. El perito fue interrogado en el juicio y no supo identificar ninguna fotografía con este problema, sencillamente porque no existen. Añadió que intentaba tomar fotografías de todas las lesiones, aunque quizá alguna se dejase de poner.

Conforme al criterio ya reiterado, se desestima también la reclamación por este concepto. Esta es el paradigma de las lesiones que pueden acreditarse fotográficamente.

b) En el dictamen de los demandantes se afirma que la chimenea está sucia y el vidrio en mal estado.

La chimenea aparece en la cuarta fotografía de la página 16 del dictamen y en el interior se aprecia lo que parecen restos de combustión, aunque se vuelve a repetir que la limpieza no es un concepto que pueda incluirse en una indemnización por daños al final de un arrendamiento. En cuanto al vidrio en mal estado, no se expone a qué se hace referencia. Tampoco se ha aportado factura alguna de su sustitución.

c) También se reclama por la presencia de agujeros de tacos en la pared, aunque no se individualiza esta partida. El perito fue preguntado en el juicio sobre si eran agujeros del tipo de los de colgar cuadros y lo confirmó.

No puede aceptarse reclamación en este punto, porque la realización de agujeros para colgar elementos como cuadros forma parte del uso normal de una vivienda y no da lugar a indemnización.

d) Por último se habla, en este apartado del comedor, de una persiana eléctrica que no bajaba del todo y se quedaba en un punto donde había láminas que no cerraban. En la contestación se indicaba que se desconocía a qué se hacía referencia y que en el dictamen no se valoraba el coste de la reparación.

Ciertamente no aparece valorada por separado esta partida, quizá incluida en el apartado general de desperfectos, en el concepto de cambio de dos interruptores de persiana rotos. Por otra parte no se detalla la razón de este problema y es imposible atribuirlo a mal uso de los demandados. Las instalaciones se deterioran sin necesidad de que haya negligencia. Tampoco se ha aportado factura alguna. No se ha sabido ver en el dictamen de los demandantes ninguna fotografía imputable a este problema.

6. Porche y jardín.(i) I. En primer lugar se hace referencia en el dictamen de los demandantes a que la arqueta tiene aguas residuales estancadas, seguramente desde hacía tiempo y, también seguramente, por el lanzamiento de toallitas. En la contestación a la demanda se aduce que la vivienda siempre ha tenido problemas de evacuación de aguas residuales, un problema en sus canalizaciones, que había exigido distintas intervenciones con la constructora y con la compañía de seguros.

En el juicio, el perito señor Amador se refirió a que el problema con las tuberías de desagüe era que se tiraban toallitas por el inodoro. Era un material que no se deshacía, sino que formaba masas y provocaba obturaciones. La propiedad le había referido la existencia de atascos en otras ocasiones y le había mostrado facturas/informes de empresas de desatascos. En realidad, el perito no encontró toallitas. Lo que podía asegurar era que, durante la visita, había encontrado agua encharcada en el forjado sanitario y que le habían facilitado documentación de que, durante el arrendamiento, había tenido que ir una empresa especializada para desatascar.

Se había hablado con el constructor de cambiar el sistema para eliminar las arquetas, debido al mal uso que se había hecho, lanzando toallitas. Haciendo una conexión directa, había muy pocas probabilidades de que cualquier cosa inadecuada que se tirase fuese creciendo y provocase una obturación. Se hacía una conexión directa para que toda el agua y los residuos saliesen directamente hacia la calle. El perito dijo que el señor Andrés era el constructor que había intervenido por indicación de la propiedad para arreglar el tema de las arquetas y las obturaciones de desagües. Refirió que él había hablado con dicho señor.

II. En el recurso se dice que se había denegado en la audiencia previa la declaración del señor Andrés, por haber entendido el juez suficiente la declaración del señor Sabino. Es una alegación sorprendente, porque se produjo una rectificación de los demandantes, mediante escrito de 16 de febrero de 2022, en el que se indicó que la proposición del señor Andrés había sido fruto de un error y se solicitaba que se dejase sin efecto su citación y que declarase el señor Sabino.

En efecto este último prestó declaración en el juicio. Dijo que había sido el constructor de la vivienda, que se acabó en 2006. Le habían llamado cuando había habido atascos y pudo observar que habían reventado las arquetas y que sacaron muchas toallitas. Le habían llamado 3 o 4 veces y los atascos eran por uso indebido, por verterse toallitas. Mostró dudas sobre la época de sus visitas, pero dijo que la primera vez que fue había inquilinos, una pareja, y debió ser por 2017 o 2018. Dijo que antes de que entraran los arrendatarios no había habido problemas y que, finalmente, se cambió el sistema. Según dijo, ese cambio fue en 2020, cuando ya no estaban los arrendatarios. Respecto a la época del cambio se mostró un tanto inseguro, pero no respecto a que ya no estaban los arrendatarios en la casa. Se hizo una conexión directa, mediante una cañería de pvc. Es lo que dijo el perito y lo que consta en la partida de reparación de canalización que consta en la página 12 del dictamen.

III. Pues bien, en primer lugar es muy extraño que, si el problema era lo que hacían los arrendatarios, se considerase procedente, no obstante, cambiar el sistema de evacuación de aguas cuando ya no estaban en la casa quienes, según se pretende, habían ocasionado las obstrucciones mediante el lanzamiento de toallitas por el inodoro.

Por otra parte, es insólito que no se hayan aportado los documentos relativos a la intervención de la empresa de desatascos. El perito de los demandantes dijo que se le mostraron esas factura o facturas por los propietarios. Los demandados aportaron documentos, señalados de 7 a 10, en los que constan intervenciones en el subsuelo. Esos documentos se le exhibieron al perito de los demandantes en el juicio y dijo que no eran los relativos a la intervención de la empresa de desatascos que se le habían enseñado por los propietarios.

En estos informes o facturas de intervención que aportaron los demandados hay datos relevantes. En especial en el documento 7, en el que se dice que, a través de una trampilla existente en el porche, se apreciaba la existencia de un forjado sanitario en toda la casa (es, con toda probabilidad, la estructura que aparece en las dos primeras fotografías de la página 22 del dictamen de los demandantes), el cual estaba lleno de aguas fecales. No se podía acceder hasta la arqueta, por estar llena de aguas fecales, aunque todo indicaba la existencia de un atasco, pues tirando agua por los inodoros no parecía que pudiese circular pasada la arqueta. Esta intervención del documento 7 se realizó el 1 de diciembre de 2015. El documento 8 de la contestación es referido a otra intervención, del 4 de enero de 2016, en que se habla de que se intentó, sin éxito, un desatasco en la tubería general. Los arrendatarios se refirieron al problema en un whats app de 26 de mayo de 2020, que se aportó como documento 11 de la contestación. Se indicaba que las mosquitas cada vez iban a más.

La consecuencia de todo lo expuesto es que no pueda aceptarse tampoco la reclamación en lo que tiene que ver con las obstrucciones del sistema de desagües, que se cuantifica en 1500 euros en la página 12 del dictamen pericial de los demandantes. El constructor refirió una reparación cuando ya no estaban los supuestos causantes del problema y no se han aportado las pruebas de la existencia de las toallitas supuestamente lanzadas, que sin duda deberían haber aparecido en el o los informes/facturas a que se refirió el perito de los demandantes en su declaración en el juicio. Los demandados han aportado documentos relativos a la existencia de este problema ya desde el principio del arrendamiento. Y es evidente, también, que lo que se hizo en definitiva fue cambiar el sistema. Lo explicó el señor Sabino en el juicio.

(ii) Hundimiento de pavimento exterior del porche, debido a que había una fuga de agua que mojaba el terreno. En la contestación se indica que el problema derivaba de las filtraciones, que eran ajenas a los demandados.

No hay atisbo alguno de que esto se debiese a negligencia de los arrendatarios. Ya se ha dicho que había un forjado sanitario bajo toda la casa. Se hace referencia a él en la página 19 del dictamen de los demandados y el señor Jose Miguel se refirió al problema de la humedad en esa zona en su declaración en el juicio. Dijo que cuando fue a la visita pericial, ya en 2022, había muchísima humedad. Y eso que el sistema de evacuación de aguas se había cambiado ya en 2020 según explicó el señor Sabino. Hubo un problema de filtraciones, ya lo hemos dicho.

En las páginas 19 y 20 del dictamen aportado por los demandados se hace referencia al problema. Se dice que el pavimento se encontraba tanto sobre una zona estructural como sobre el jardín, siendo así que los movimientos naturales de una estructura son distintos de los de un jardín, lo cual podía producir grietas sobre el pavimento que se encontraba sobre ambos elementos, como se reflejaba en fotografías obrantes en la página 20 del dictamen.

En definitiva, no hay modo de imputar a los demandados este hundimiento del pavimento exterior del porche.

(iii) Había enchufes sin tapas en la zona del porche y otros rotos, en la zona de la barbacoa, por la mordedura de un perro. En la contestación se alega que los demandados recibieron la vivienda sin estos enchufes, que fueron realizados por los demandados mediante una instalación exterior sin empotrar. Cuando finalizó el contrato lo instalado quedó en la casa y los propietarios pretendían instalar otros enchufes de mayor calidad.

En el dictamen pericial de los demandantes aparecen fotografías de enchufes en exterior en las páginas 17 y 19. Muestran signos de deterioro. Se valora su sustitución en 200 euros en la página 10 del dictamen. No hay constancia que la instalación fuese hecha por los demandados, pero, en cualquier caso, se trata de enchufes situados en el exterior, susceptibles de ser afectados por la climatología, y no puede imputarse el deterioro a la actuación de los demandados. No hay signo alguno que lo indique.

No se aceptará la partida de 150 euros de retirada de instalación eléctrica desde el porche hasta la barbacoa, porque no puede considerarse un defecto y porque, dada la relación entre las partes, que se refleja en las numerosas fotografías aportadas por los demandados, tenemos la convicción de que fue algo consentido por los propietarios, porque no hay atisbo alguno de disconformidad al respecto, pese a la alegación que se hizo en la contestación de que se trató de instalación realizada por los arrendatarios.

(iv) En la zona de la barbacoa se apreciaba un fregadero roto.

En la contestación a la demanda se reconoce que el fregadero que había, de plástico, se había deteriorado. Se añade que los demandados compraron el nuevo que aparece en la primera fotografía de la página 17 del dictamen aportado por los demandantes, con intención de sustituir al deteriorado, lo que no llegaron a hacer por las prisas que los propietarios tenían en el desalojo de la casa. Aducen que compraron ellos el nuevo lavadero, como se ve, aunque no se ha aportado factura ni ninguna otra prueba.

En el informe pericial está el lavadero nuevo, como es obvio y la visita se hizo el 24 de julio de 2020, dos semanas después de la marcha de los arrendatarios. Los demandantes no han aportado tampoco prueba alguna de que fuesen ellos los que compraron el lavadero.

Como el lavadero resultó deteriorado, ello es imputable a los arrendatarios. Pero como no podemos asegurar quién compró el nuevo, no puede imponerse a los demandados que lo paguen. Tampoco el coste de la instalación, pues en el informe pericial se incluye una cantidad total para compra e instalación y no hay modo de diferenciar el coste de la instalación.

(v) Barbacoa separada de la pared. En la contestación se dice que se ignora a qué se refieren los demandantes, puesto que la barbacoa era de obra.

En el dictamen pericial aportado por los demandados se estudia la cuestión, en las páginas 22 y 23, y se atribuye a un movimiento o deformación del suelo en el que se asienta la barbacoa, que la hizo moverse, separándola del muro. Se trata de una explicación razonable y que además se ilustra con ciertas imágenes. No es algo que pueda imputarse a los arrendatarios demandados.

(vi) Los demandados dejaron instalada una canasta de básquet en el techo del porche, con los palets que hacen de contrapeso clavados al pavimento del techo. Se refleja en una fotografía en la página 17 del dictamen aportado por los demandantes.

En la contestación a la demanda se indica que se instaló con el consentimiento de los propietarios y se dejó como mejora al terminar el arrendamiento.

No tenemos ninguna duda de que la canasta se instaló con el consentimiento, aunque fuese tácito, de los propietarios. Se repite que hay numerosas fotografías de reuniones entre las dos parejas litigantes, que no se han cuestionado por los demandantes, lo que revela que existía una relación y una presencia de los propietarios en la casa durante el arrendamiento que hace muy inverosímil una instalación sin consentimiento. De hecho la canasta aparece en varias de las fotografías aportadas como documento 1 con la contestación. En definitiva, no se trataría de un defecto o daño causado.

Por otra parte, el coste de la retirada es imposible de precisar. Se incluye en el apartado de limpieza, con un coste de mil euros para todo.

Por todo ello tampoco se estimará la demanda en este punto.

(vii) Arrancado de zócalo del porche i colocación de desvío para crear unos enchufes en la zona de la barbacoa, pasando el cable hasta la zona de la barbacoa. Se valora la partida (página 10 del informe) en 150 euros.

En la contestación a la demanda se indica que se trató de una mejora introducida en la casa, con consentimiento de la propiedad.

En primer lugar no puede decirse que instalar unos enchufes, con cables que permitan su alimentación sea contradictorio con la posesión a simple título de arrendamiento. No se trata de una modificación sustancial o que exceda de la que representa, por ejemplo, la realización de agujeros para colgar cuadros. Por otra parte, es razonable también pensar que los propietarios tuvieron conocimiento en su día.

(viii). En la relación de defectos que se contiene en este apartado del porche-jardín, en la página 3 del dictamen de los demandantes, no se incluye lo referido a baldosas rotas, que se mencionan en el apartado correspondiente de la página 6. En las fotografías del dictamen de los demandantes se aprecian baldosas de exterior rotas, en la página 19. La reposición se presupuesta en la página 10 del dictamen, en 300 euros.

En la página 20 del dictamen de los demandados aparecen fisuradas baldosas de exterior, aunque este problema deriva, según se dice en el dictamen, de movimientos diferenciales de la construcción, que obviamente no pueden imputarse a la conducta de los arrendatarios.

Por lo que se refiere a las baldosas rotas que aparecen en la página 19 del dictamen de los demandantes, no puede admitirse que comporten responsabilidad de los demandados. Se trata de baldosas en el límite entre zona pavimentada con baldosas y zonas o ajardinadas o con grava, de modo que estaban sometidas a la superior presión al moverse por la zona, sin que haya motivos para atribuir esas roturas a la actuación de los arrendatarios. En el juicio se hizo referencia a la cuestión. El testigo D. Luis Pablo se refirió a que la solera de debajo de las baldosas terminaba antes que éstas, por lo que estas piezas se quedaban en falso y podían romperse al pisar. Había realizado trabajos en la casa y dijo también que las baldosas del jardín se rompían, por lo que se repararon varias veces. El perito señor Jose Miguel se refirió a la situación de las baldosas y al mayor riesgo que comportaba, en términos semejantes al señor Luis Pablo.

En definitiva, como decimos, no se aprecian razones para imponer responsabilidad a los arrendatarios por este problema, cifrado, se insiste, en 300 euros.

7. Planta primera.a) Los peldaños de madera que forman la escalera de acceso, en su parte frontal, están desgastados debido al mal uso. En la contestación se alega que se trata del desgaste normal por el uso.

En el dictamen pericial se incluye una fotografía en la página 18. En el de los demandados se incluyen dos fotografías, más detalladas, en la página 26.

La casa fue acabada de construir en el año 2006, como se ha expuesto. No se considera que lo observado sea debido a mal uso, sino a desgaste por la utilización normal y por el paso del tiempo.

b) Esteras de ventanas arrancadas, dejando a la vista los tacos donde se situaban. La partida se valora en 350 euros en la página 11 del dictamen de los demandantes.

En la contestación se razona que no se indica en el dictamen a qué habitaciones se refiere. Cuando se produjo el arrendamiento, había esteras en unas estancias y en otras no. En estas fueron colocadas por los demandados y cuando se marcharon se las llevaron, por lo que no podía reclamarse nada por unos elementos decorativos retirados, que no habían sido entregados al arrendar.

No hay pruebas del estado en que se arrendó la vivienda, ni de si tenía esteras en todas las habitaciones, ni de en cuáles sí y en cuáles no. La única consecuencia es que no puede tampoco aceptarse la reclamación por este concepto. El hecho de que quedasen a la vista agujeros de tacos no es razón para estimar la pretensión. Se repite lo que se ha expuesto antes respecto a los elementos decorativos.

c) La ventana de la sala de sobre el comedor se encuentra con el mecanismo de abertura fuera de lugar y se ha de hacer movimiento para abrirla. Habitación dos con mecanismo oscilo-batiente roto en la ventana. Mecanismo de apertura roto en ventana de habitación 1.

En la contestación a la demanda se abordan conjuntamente estas tres patologías y ello se considera razonable. Se alega que se está ante una actuación de conservación de la carpintería de aluminio. No hay rotura de cristales, golpes ni nada similar achacable a los inquilinos, sino un deficiente funcionamiento de la carpintería de aluminio, por cuya sustitución se optaba. Todas las ventanas con mecanismo oscilo-batiente daban problemas, por lo que se trataba de baja calidad y no de mal uso.

Es un problema difícil de identificar. En el dictamen de los demandantes no se aportan fotografías identificables con estas patologías. Solo hay una fotografía en la página 20 que se pueda identificar con estos problemas. Son cosas difíciles de reflejar en fotografías, ciertamente. Pero tampoco se han aportado facturas de reparación y en las páginas 8 a 13 del dictamen de los demandantes, donde se recoge la valoración de los daños, no resulta posible encontrar la partida en que se comprenden estos defectos. Posiblemente es en la partida de reparación de carpintería exterior de aluminio, de importe 635 euros. Pero se insiste en que no se ha aportado ni una sola factura acreditativa de una reparación que, como ésta, debería haberlas generado.

No puede aceptarse tampoco la reclamación en cuanto a estos tres puntos.

d) Se alegan como defectos las paredes sucias y con agujeros y tacos en las paredes.

Ha de reiterarse que no constituye un defecto el hecho de que las paredes se ensucien por el uso, ni la presencia de agujeros, como los que se hacen para colgar cuadros. No son aspectos por los que deban indemnizar los arrendatarios, sino que son consecuencias de un uso normal de una vivienda y es criterio general no reconocer indemnización a los arrendatarios por la necesidad de pintar o de tapar agujeros de este tipo. Pueden citarse en tal sentido las sentencias de esta sección 576/2021, de 22 de octubre, y 69/22, de 23 de febrero.

Se desestimará la reclamación de la partida de 1.100 euros de repaso de pintura y de yeso.

e) Piezas de zócalo sueltas, despegadas, en pasillo. El concepto se incluye, con una dimensión de un metro, en la partida de 320 euros comprendida al principio de la página 12 del dictamen de los demandantes, que comprende también pegar y repasar tres hileras de tarima flotante y colocar remate de madera de pinto en una baranda.

En la contestación a la demanda se habla de que simplemente se ha producido el despegue de ciertas piezas de zócalo.

En el dictamen pericial de los demandantes no hay fotografías de esta patología. En el de los demandados sí hay imágenes en las páginas 30 y 31, donde se dice que existe una pieza de zócalo despegada y que se ignora la causa, aunque se atribuye a movimiento de piezas de parquet en los alrededores. En las proximidades se señala en el mismo dictamen un deficiente encuentro entre piezas de parquet, con separación entre ellas, indicativa de deficiente colocación.

Pues bien, no puede imputarse a mal uso de los arrendatarios cualquier deficiencia que se produzca en una casa. Ya se ha repetido. En este caso no se aprecia que pudiese haber habido alguna actuación que ocasionase precisamente un despegue de un metro de zócalo. No se comprende qué pudieron hacer los residentes en la vivienda para provocar este despegamiento de un metro de zócalo, para el que no hay una explicación, en cuanto a su génesis, que permita imputarlo a los demandados. En las casas se producen defectos por el paso del tiempo, o el tiempo pone de relieve deficiencias de colocación en su momento. No apreciamos, en consecuencia, razón alguna para estimar la demanda por esta patología.

8) Baño de la planta primera.(i) Persiana que no sube del todo y se queda enganchada.

En la contestación se indica que se desconoce a qué se refiere, que la persiana no presentaba ningún problema y que, en cualquier caso, se trataría de una cuestión de mantenimiento.

En el dictamen pericial aportado por los demandantes solo se enuncia el problema, sin dar más explicaciones. La persiana no sube y se queda enganchada. Obviamente no se señala una fotografía con la persiana ni hay factura del arreglo, aunque del otro dictamen aportado se desprende que no se ha reparado.

En efecto, en el dictamen aportado por los demandados se hace referencia a una cinta de la persiana de una ventana en el baño de la planta primera. Se indica que no entraba completamente. Se incluye una fotografía en la que se observa la cinta no introducida en su alojamiento. Es un problema que se presenta a veces, sin que sea sinónimo de mal uso.

Ya se ha advertido que no puede pretenderse que nada se estropee con el tiempo, ni que no haya defectos en las casas. Pretenderlo comportaría que los arrendatarios deberían arreglar las viviendas, todo defecto en una vivienda, cuando las dejan. Por eso es preciso que se examinen las causas de los problemas y no, simplemente, que se enuncien. Y en este caso lo único que hay es una fotografía en la que aparece que la cinta de la persiana no entra completamente, lo que, según se dice en el dictamen aportado por los demandados es algo que ocurre con el uso. Por todo ello no se aceptará la reclamación por este concepto.

(ii) Tapa izquierda de la puerta estropeada por la salida de agua de la ducha.

En la contestación se alega que es un problema de la construcción, porque, de acuerdo con la configuración del baño, no es posible evitar que el agua de la ducha afecte a la puerta. Se identifica el problema con la fotografía 19 de las que figuran en el dictamen pericial, que es la que figura en la parte inferior izquierda de la página 18 del dictamen y única que puede identificarse con este problema, aunque sin una completa seguridad, dada la falta de indicación de a qué corresponde cada fotografía. Falta de seguridad que no deja de comportar el riesgo de error, porque la identificación de la fotografía del problema no es segura.

En la fotografía obrante en la página 32 del dictamen pericial aportado por los demandados se aprecia la puerta y la mampara, con más claridad que en la aportada con el dictamen de los demandantes. Es cierto que la situación del marco es muy próxima a la mampara y que ello comporta un riesgo relevante de afectación por el agua de la ducha. Sin embargo creemos que la afectación de la puerta podría haberse evitado cerrando bien la mampara. Los signos que constan en la fotografía del dictamen aportado por los demandantes indican claramente que no se usó la mampara procurando el cierre completo de la mampara, por lo que el defecto que se observa es imputable a los arrendatarios.

En consecuencia se estimará la demanda por los 390 euros que constan en la página 12 del dictamen de los demandantes. No se considera un precio excesivo y no se ha sugerido ninguno alternativo.

(iii) El mecanismo de la ventana no funciona correctamente, ya que no abre ni oscila.

En la contestación se hace remisión a la problemática general que presenta la carpintería de aluminio oscilo-batiente.

Podemos remitirnos a lo que se ha expuesto anteriormente. No puede asegurarse que el problema en la ventana sea imputable a los arrendatarios. Para empezar no puede identificarse con ninguna fotografía. Quizá sea la que figura en la parte inferior izquierda de la página 20 del dictamen. En la página 29 del dictamen de los demandados, sobre la fotografía con la cinta de la persiana que no se mete en su alojamiento, se observa una ventana, en la parte del dictamen que se refiere al baño de la primera planta, y al pie de la fotografía de dicha ventana se dice que es una ventana funcional y que la pieza es correcta.

En estas condiciones de falta de precisión y de contradicción por el perito de los demandados no puede estimarse la demanda en cuanto a esta partida.

(iv) El grifo de la ducha está roto.

En la contestación se dice que se ignora a qué se refiere el informe de los demandantes, porque no se indica en qué consiste la rotura, ni estaba roto cuando se devolvió la vivienda.

Tampoco existe una fotografía de este grifo averiado, roto según se dice en el dictamen. La única fotografía de un grifo de baño figura en la parte superior izquierda de la página 16 y se trata de un grifo identificable con el baño de la planta baja, en el que también se indicó que había un problema semejante. En la página 32 del dictamen de los demandados, correspondiente al baño de la planta primera se observa una fotografía del grifo de la ducha, que se dice presenta algunos desperfectos.

En el mismo dictamen se presupuesta la reparación de este defecto, junto con otros, en 350 euros más IVA (página 34). Pero en el dictamen pericial de los demandantes no se individualiza el coste de esta reparación. Aparentemente se incluye en el apartado de desperfectos de la página 12, que no individualiza los costes sino que expresa un importe global de 2.890 euros. Dada la imposibilidad de fijar un precio para la reparación de este concepto no se estimará la demanda en este punto. La ejecución debería extenderse a aspectos que obviamente superarían las simples operaciones aritméticas a que se refiere el artículo 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

(v) Mampara de la ducha deteriorada.

En la contestación se afirma que se trata de un deterioro por el uso y se imputa a los demandantes pretender que los arrendatarios soporten el coste de la actualización de la vivienda.

En el dictamen de los demandantes se presupuesta la sustitución de este elemento en 600 euros. Pero no hay fotografías que reflejen su mal estado. Las únicas en que se recoge parte de la mampara son las de la página 18 del dictamen, que la reflejan muy parcialmente.

En el dictamen de los demandados, páginas 32 y 33, sí se recogen fotografías completas de la mampara y se indica que aparentemente presenta desgaste debido al uso habitual y no se aprecia que se haya forzado, golpeado o realizado algún acto impropio. Debía repasarse, recolocar alguna junta y siliconar de nuevo, para que el material conserve la función de impermeabilización.

Dado el contenido de los informes no se considera que haya habido un mal uso de este elemento que obligue a los demandados a indemnizar por él.

(vi) Grifo del bidet suelto.

En la contestación los demandados se limitan a poner de relieve que no se presupuestaba nada por este concepto.

No se aporta fotografía alguna tampoco en el dictamen de los demandantes. En el aportado por los demandados se menciona en las páginas 33 y 34, con aportación de una fotografía. Se dice que no se observa defecto.

En tales condiciones no puede aceptarse la reclamación. Dependería, una vez más, de la palabra del perito, que se convertiría así en una especie de árbitro inapelable.

(vii) Mueble de baño con zonas hinchadas y deterioradas.

En la contestación se niega que se devolviese deteriorado y se pone énfasis en que no se aporta ninguna fotografía.

En efecto, así es. En el dictamen de los demandantes no aparece ninguna fotografía identificable con este problema. Se presupuesta la sustitución en 450 euros. En el dictamen aportado por los demandados, página 35, se hace referencia a este problema y se dice que esta hinchado en distintos lugares, a consecuencia de la humedad, y se debería sustituir. También se pone de relieve que el material es inadecuado. Se trata de un material chapado no conveniente para este tipo de dependencias sometidas a la humedad. Se presupuesta en 195 euros.

Dado que se ha comprobado la existencia de defectos y que es preciso sustituir el mueble, se considera procedente estimar en este punto la demanda. En cuanto a la cantidad a conferir, pese a la carencia de conocimientos especiales, la sala considera que la cantidad que sugiere el perito de los demandados es insuficiente, por lo que se estimará la pretensión de los demandantes, es decir la suma de 450 euros.

(viii) Llaves de paso. Se dice que están sueltas y permiten la entrada de agua al mueble del baño.

En la contestación se indica que se trata de actuaciones de simple conservación, de unas llaves aparentemente situadas detrás del mueble, por lo que no hay responsabilidad alguna de los demandados.

En el dictamen pericial de los demandantes no se incluyen fotografías ni se individualiza el coste de la reparación. En el de los demandados se mencionan en la página en la página 34. Se incluye una fotografía, que no sitúa estas llaves detrás del mueble del baño, sino en frente de la ducha. No se aprecia ningún defecto y se llama la atención sobre el hecho de que normalmente son poco usadas y, más bien, los problemas que suelen presentar son por desuso. Quizá por calcificación de su estructura debido al poco uso que, en efecto, se da a estas llaves de paso.

No se considera probado el deterioro de que se trata.

9. Habitación de matrimonio.

Se indica que estaba sucia. Ya se ha hecho referencia a este problema, por otra parte negado por una testigo, como se ha repetido ya. La necesidad de limpiar tras un arrendamiento no puede ser puesta a cargo de los arrendatarios.

Por otra parte se alega también que en el armario se movieron estantes y se dejó uno nuevo con deficiencias, con golpes y agujeros en los tableros que lo conformaban. Se presupuestó la instalación de un nuevo armario, por importe de 800 euros.

En la contestación solo se admitió haber cambiado de sitio algunos estantes, aprovechando agujeros pre-taladrados, para adaptarse a sus necesidades y sin causar daño alguno.

Nuevamente no se aporta ninguna fotografía. La testigo Dña. Marisol afirmó que había estado limpiando el armario y que no tenía ningún daño.

En definitiva no hay pruebas de este problema del armario, por lo que no se aceptará la reclamación

10. Terraza de habitación de matrimonio

Se alega que se sustrajo la tapa del desagüe y se valora la reposición en 50 euros. En la contestación se negó dicha sustracción.

En el dictamen de los demandantes no se incluye fotografía alguna, a diferencia de lo que ocurre en el de los demandados, en que consta instalado un imbornal de plástico.

No hay modo de saber que antes hubiese algo que desapareció. Tampoco hay fotografías, ni nada que indique que hubiera algo distinto de lo que había cuando hizo su visita el perito de los demandados.

11. Suelo radiante.

En la página 12 del informe pericial de los demandantes se habla de una avería en el suelo radiante, con necesidad de cambio de una válvula y de un actuador, con un presupuesto de 506,47 euros. Sobre esto no hay nada más en el dictamen.

Los demandados alegan que, en todo caso, debió tratarse de una actuación de mantenimiento y que ellos habían efectuado el mantenimiento anual de la caldera de calefacción, lo que acreditaron con los documentos 12 a 15 de la contestación.

Sobre la naturaleza de esta sustitución válvula y actuador y sobre su razón de ser y origen no se ha practicado prueba alguna, ni, sobre todo, se ha razonado cómo pudieron influir los arrendatarios en estas averías, ni sobre la ubicación de estos elementos. Lo único que tenemos es el concepto y su cuantificación.

En consecuencia no se estimará tampoco el recurso ni la demanda en este punto.

No hay pruebas por tanto de este defecto.

Cuarto: 1. Así pues solo se ha considerado procedente la indemnización en dos pequeñas partidas, de 390 y 450 euros, por lo que solo respecto a ellas se estimarán el recurso y la demanda. Son cantidades muy pequeñas, simbólicas si se quiere. Pero no hay razón para no reconocerlas por ese motivo.

2. Por lo que se refiere a los intereses, no se considera procedente conferirlos. Por la enorme diferencia entre lo reclamado y lo que se acaba confiriendo. Este es un factor no decisivo a la hora de conferir o no intereses moratorios, conforme a la jurisprudencia, pero sí es un factor relevante. Puede consultarse en tal sentido la sentencia de 6 de abril de 2009. Por otra parte, puede atenderse al canon de razonabilidad de la posición de las partes y, en este caso, la postura de los demandantes, en general, no ha podido acogerse y la de los demandados se ha considerado más razonable en general.

Por tanto los únicos intereses que devengarán estas cantidades serán los procesales del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de esta sentencia, cosa que no es preciso que se indique en el fallo, porque se devengan de forma automática y sin necesidad de declaración expresa.

Quinto: No se hará pronunciamiento en cuanto a las costas de ninguna de las dos instancias, conforme a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento, porque, aunque en muy escasa medida, se han estimado en parte la demanda y el recurso.

Vistos los preceptos legales citados,