Sentencia Civil 481/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 787/2023 de 13 de junio del 2025

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Don Santiago y don Apolonio promovieron acción judicial frente a la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000, de Terrassa, y consignaban en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) Los actores son titulares de sendas viviendas integradas en la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000, de Terrassa. Concretamente, el Sr. Santiago es dueño, junto con su esposa, del DIRECCION001, y el Sr. Apolonio es dueño, también junto con su cónyuge, del DIRECCION002.

b) En fecha 19 de octubre 2021 se celebró junta extraordinaria de la comunidad a fin de revisar las cuotas ordinarias, dado que el propietario del DIRECCION003 propuso que la contribución de cada condominio a las cuotas comunitarias se computara por coeficientes, y no por partes iguales, sistema este último que había sido el que se había observado desde la constitución de la comunidad.

c) Por mayoría simple de asistentes y por mayoría simple de coeficientes la junta adoptó el acuerdo de que las cuotas ordinarias de la comunidad se calcularía en lo sucesivo en función del coeficiente de participación de cada uno de los departamentos, y no por partes iguales. Los actores votaron en contra de dicho acuerdo, lo cual se reflejó en la correspondiente acta.

d) El acuerdo al que se hace referencia implica un manifiesto abuso de derecho por parte de los copropietarios que lo adoptaron y, principalmente, es contrario a lo previsto por la Ley, dado que no es posible modificar el sistema de contribución a las cuotas de la comunidad por mayoría simple, sino que es necesaria una mayoría cualificada de 4/5 partes.

e) La comunidad demandada fue constituida mediante junta de fecha 15 de marzo de 2001, en la cual se acordó por unanimidad la modificación del sistema de contribución a las cuotas, de modo que se dejó sin efecto la previsión contenida al respecto en el título constitutivo, conforme a la cual aquella contribución se regiría por el sistema de coeficientes, para aplicar en lo sucesivo el sistema de contribución de todos los comuneros por partes iguales. Este sistema, en consecuencia, se ha mantenido durante más de 20 años con la conformidad de todos los vecinos.

f) Los actores gozan de legitimación para impugnar el acuerdo de 19 de octubre de 2021, ya que se encontraban al corriente del pago de las cuotas en aquella fecha y formularon su voto en contra en la propia sesión en la que se adoptó; además, manifestaron su oposición y su voluntad de impugnarlo mediante escrito remitido con posterioridad a la administración de la comunidad.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben seguidamente en sus términos literales:

"(...) se dicte Sentencia por la que se declare nulo desde su adopción, el citado acuerdo, sin que haya podido surtir efecto alguno y asimismo, se impongan las costas del procedimiento a la contraria por verse estimada la demanda de esta parte".

II. La representación de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000, de Terrassa se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) Los actores pasan por alto que mediante sentencia de 13 de mayo de 2021 el Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Terrassa declaró que las contribuciones al fondo de ahorro de la comunidad para la reparación extraordinaria de la fachada debían computarse por coeficientes, es decir, en la demanda se pretende instaurar un sistema de participación distinto al fijado por el título constitutivo y contradictorio con el fallo de la precitada sentencia, que establece que la comunidad de propietarios debe regirse por los coeficientes de propiedad.

b) El acuerdo impugnado no puede considerarse como contrario a ley o al título constitutivo, en cuyo caso la caducidad de la acción sería de un año, sino que los actores alegan que este acuerdo les perjudica "en cuanto ellos disponen del coeficiente más alto, y aplicar los coeficientes les supone pagar una cuota más alta"; es decir, se trataría de un acuerdo "perjudicial para algunos de los propietarios", por lo que habría de estarse al plazo de caducidad de tres meses, según el artículo 553-31 del Libro V del Código Civil de Cataluña. En consecuencia, y dado que la demanda fue interpuesta en fecha 11 de julio de 2022 -9 meses después de la adopción del acuerdo-, la acción ejercitada ya está caducada.

c) Concurre un defecto legal en el modo de proponer la demanda, porque si lo que pretende la parte actora es que no se apliquen los coeficientes de participación previstos en el título constitutivo, debería haber interpuesto una acción de nulidad frente al propio título constitutivo, y no contra el acuerdo en virtud del cual se establece estar al repetido título para fijar el sistema de contribución de los propietarios.

d) El acuerdo que se combate no fue elevado a público, ni inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que debe entenderse que no modificó el título constitutivo ni las cuotas de participación desde el momento en que los propietarios que adquirieron su vivienda con posterioridad a 2001 no pudieron conocerlo porque confiaron en el título que constaba inscrito registralmente. En consecuencia, la decisión de aplicar el sistema de partes iguales a la distribución de los gastos no puede vincular a terceros adquirentes.

e) Pese a que el administrador de la comunidad no reflejó en el acta la existencia de propietarios morosos, lo cierto es que los actores no estaban al corriente del pago de las cuotas comunitarias en la fecha de celebración de la junta, de modo que, conforme a lo dispuesto en el artículo 553-31.3 del Libro V del Codi Civil de Catalunya, no estaban facultados para impugnar el repetido acuerdo por cuanto para ello deberían haber estado al corriente del pago de las deudas con la comunidad.

III. El magistrado de primera instancia declaró inicialmente que la acción de impugnación ejercitada por don Santiago y don Apolonio no se hallaba caducada en el momento de interposición de la demanda. Razonaba al respecto que el plazo de caducidad aplicable a tal pretensión no podía ser otro que el de un año previsto en el art. 553-31 del Código Civil de Catalunya, ya que la parte actora impugnaba el acuerdo por ser contrario a la ley, y, específicamente, porque, implicando una modificación del título constitutivo, fue aprobado por mayoría simple, cuando para su aprobación habría sido precisa una mayoría de cuatro quintas partes, según se desprende del artículo 553-26 del mismo texto.

Por ello, consideró, bajo la premisa de que el acuerdo comunitario impugnado fue adoptado en fecha 19 de octubre de 2021, y de que los demandantes promovieron la acción judicial el 12 de julio de 2022, que la acción conservaba su vigencia, por no haber transcurrido el plazo de caducidad de un año.

Agregaba que, aunque el artículo 533-31.3 del Codi Civil de Catalunya dispone que los propietarios morosos no gozan de legitimación para ejercitar la acción de impugnación de acuerdos comunitarios, no se había acreditado que en la convocatoria de la reunión se reflejara que don Santiago y don Apolonio adeudaran alguna cantidad en concepto de cuotas, y que en el acta de la reunión de 19 de octubre de 2021 no se incorporó tampoco ninguna mención al respecto, por lo que no podía concluirse que en dicha fecha los actores fueran deudores de la comunidad ni que, consecuentemente, se presentara obstáculo alguno que les impidiera la impugnación del acuerdo controvertido.

Exponía finalmente, bajo la premisa de que con ocasión de la misma sesión comunitaria en la que se constituyó la comunidad de propietarios (15 de marzo de 2001) se aprobó por unanimidad de los propietarios que la participación en los gastos comunes se computaría por partes iguales, que el acuerdo de 19 de octubre de 2021, mediante el que se aprobó por mayoría simple una modificación del título constitutivo, resultaba contrario al artículo 553-26 del Codi Civil de Catalunya, por cuanto no se adoptó con el respaldo de la mayoría de cuatro quintas partes exigidos legalmente.

Por todo ello estimó íntegramente las pretensiones actoras e impuso a la comunidad demandada las costas del procedimiento.

IV. La representación de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000, de Terrassa se alza en apelación frente a aquella resolución.

SEGUNDO.- Sobre el objeto de impugnación formulada por los actores

1. La acción entablada por los demandantes se dirige a impugnar el acuerdo comunitario adoptado durante la sesión comunitaria extraordinaria de 19 de octubre de 2021, en virtud del cual se revisó y modificó el sistema que sobre la distribución de gastos entre los comuneros venía rigiendo desde la junta celebrada en fecha 15 de marzo de 2001. En esta última sesión se constituyó la comunidad de propietarios y, de forma simultánea, se aprobó por unanimidad que la participación de los condóminos en los gastos comunes sería por partes iguales, lo que comportaba una modificación del título constitutivo original, en el que se preveía que aquella aportación fuera proporcional a los coeficientes de propiedad de cada uno de los partícipes.

Desde la junta de 19 de octubre de 2001, por tanto, se modificó el sistema de contribución a los gastos comunitarios que se encontraba vigente desde la constitución de la comunidad de propietarios.

II. Debe inicialmente precisarse que en determinados pasajes de sus respectivos escritos las partes litigantes manejan indistintamente, de forma inexacta, los conceptos de "cuotas de participación" y "contribución a los gastos comunitarios". No se trata de términos equivalentes, obviamente, porque aunque la aportación al levantamiento de los gastos comunes suele ponderarse en función de las cuotas de participación, nada impide que los comuneros establezcan un sistema distinto.

Se introduce aquella matización porque lo que en realidad se sometió a la consideración de los copropietarios en la junta extraordinaria de 19 de octubre de 2021 fue la modificación del sistema de contribución a los gastos comunes, y no la alteración de las cuotas de participación, alteración esta última que en ningún momento ha sido pretendida, ni directa ni indirectamente, por los condóminos disidentes.

La distinción es necesaria porque para la modificación de las cuotas de participación de cada uno de los comuneros se precisa, ciertamente, la unanimidad -el artículo 553.3.3 establece que "[l]as cuotas de participación se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por medio de la autoridad judicial o de un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos"-,pero para la adopción de un acuerdo mediante el que se instaura un sistema de reparto de gastos comunes distinto a la cuota de participación fijada en el título constitutivo es suficiente la mayoría reforzada del artículo 553.26.2 a), que establecía -en su redacción aplicable al litigio por razones temporales- que "[e]s preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar a su vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución y de los estatutos, salvo que el título establezca otra cosa".

III. Así pues, con anterioridad a la celebración de la junta extraordinaria de 19 de octubre de 2021 el sistema de contribución a los gastos comunitarios se regía, como se dijo, por el criterio del reparto igualitario entre los copropietarios, al margen de su respectiva cuota o coeficiente de propiedad.

Aquel sistema de cuotas iguales para sufragar los gastos comunitarios, que se implementó por unanimidad de los partícipes en la sesión constitutiva de 15 de marzo de 2001, fue modificado, como se dijo, mediante el acuerdo que ahora se impugna, que se adoptó por mayoría simple de asistentes y por mayoría simple de coeficientes, en la junta extraordinaria de 19 de octubre de 2021. Mediante el repetido acuerdo los comuneros decidieron que en lo sucesivo las cuotas o aportaciones a la comunidad se calcularían en función del coeficiente de participación de cada uno de los departamentos, y no por partes iguales.

Se incide en ello porque, aunque la cuestión ya quedó solventada correcta y adecuadamente durante la audiencia previa, en apelación se insiste por la comunidad de propietarios en su alegación sobre un hipotético defecto legal en el modo de proponer la demanda, que pretendía cimentar en la afirmación de que el verdadero interés que ligaba a los actores radicaba en que se dejasen de aplicar los coeficientes de participación, y que para la obtención de tal objetivo deberían haber formulado una acción de nulidad del título constitutivo, y no la impugnación de un acuerdo comunitario que se limita a reproducir lo que se refleja en tal título constitutivo.

Se dan por reproducidas las observaciones vertidas al respecto por el juzgador a quodurante la audiencia previa, y se añade únicamente que la pretensión articulada por los condóminos disidentes persigue exclusivamente dejar sin efecto un acuerdo comunitario que, a su juicio, fue conformado por una mayoría insuficiente conforme a las previsiones legales, por cuanto tenía por objeto modificar, en un aspecto concreto, el título constitutivo -en el sentido que, en relación con la contribución a los gastos comunes, se estableció por unanimidad en la sesión constitutiva de la comunidad-, y para ello obviamente no se precisa postular la nulidad del título constitutivo, sino que basta, al menos sobre el papel, impugnar la validez del acuerdo comunitario que se considera que es contrario a la ley.

TERCERO.- Sobre la alegación de caducidad de la acción de impugnación

I. La representación de la comunidad de propietarios demandada insiste en esta alzada en la alegación sobre la caducidad de la acción impugnatoria. Entiende al respecto que el acuerdo no puede catalogarse como contrario a la ley o al título constitutivo -hipótesis en la que el plazo de caducidad sería el de un año-, sino que los actores se limitan a aducir que dicho acuerdo les perjudica porque, bajo la premisa de que son titulares de una cuota de participación muy superior a la del resto de condóminos, la distribución de los gastos por coeficientes comportaría que tuvieran que contribuir en una cantidad muy superior, de modo que el plazo de caducidad habría de corresponderse con el de tres meses, que es el previsto legalmente para el ejercicio de la acción de impugnación de los acuerdos "gravemente perjudiciales para uno de los propietarios".

Aquella tesis se sustenta en el artículo 553-31.4 del Codi Civil de Catalunya, conforme al cual la acción de impugnación de los acuerdos a que se refiere el apartado 1.b) -es decir, acuerdos "contrarios a los intereses de la comunidad" o "gravemente perjudiciales para uno de los propietarios"- caduca en el plazo de tres meses.

Por su parte, la comunidad demandada y el magistrado de primera instancia entienden que la impugnación promovida por el Sr. Santiago y el Sr. Apolonio es incardinable en el apartado 1.a) de la misma norma, que hace referencia a los acuerdos "contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho". En este supuesto la acción, como se dijo, estaría sometida al plazo de caducidad más amplio de un año.

II. No parece discutible que, dado que los demandantes denuncian que el acuerdo controvertido adolece de nulidad por no haber sido adoptado conforme a las mayorías legalmente establecidas, la caducidad de la acción debe decidirse a la luz del apartado 1.a) del artículo 553-31.4 del Codi Civil de Catalunya, que, como se mencionó, fija en un año el plazo de caducidad de la acción dirigida a impugnar los acuerdos contrarios a la ley.

Es cierto que el repetido acuerdo lleva acarreado el efecto de incrementar el importe de la contribución económica de los actores al levantamiento de las cargas comunitarias, que son los que cuentan con el coeficiente de participación más alto; es decir, se trataría en última instancia de un acuerdo "perjudicial para dos de los propietarios", en este caso los demandantes. Pero no lo es menos que el fundamento de la nulidad que se postula en la demanda estriba en la infracción de una norma legal, en concreto la que regula la mayoría necesaria para la adopción de los acuerdos que impliquen una modificación del título constitutivo, de modo que, en definitiva, la eventual caducidad de la acción enderezada a la declaración de nulidad del acuerdo de 19 de octubre de 2021 debe dilucidarse a la luz del primer inciso del precitado artículo 553-31.4 del Codi Civil de Catalunya, que fija el plazo de caducidad de un año, y no del segundo inciso, que hace referencia al plazo de tres meses.

III. La junta en cuyo seno se adoptó el acuerdo que se discute se celebró el 19 de octubre de 2021, y la demanda de la que traen origen las presentes actuaciones fue interpuesta el 11 de julio de 2022, por lo que debe concluirse que en esta última fecha la acción de impugnación, conforme a lo razonado, aún conservaba su vigencia.

Se confirma, consecuentemente, la desestimación de la alegación de la comunidad demandada sobre la caducidad de la acción de impugnación.

CUARTO.- Sobre las mayorías necesarias para la válida adopción del acuerdo que se impugna

I. En la demanda se propugnaba que, a los efectos de decidir las mayorías necesarias para la válida conformación del acuerdo que se discute, habría de atenderse al artículo 553.26-2 del Codi catalán, que dispone que es necesario el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario.

Si se analiza detenidamente el escrito de contestación se obtiene la conclusión de que la representación de la comunidad demandada no combatía aquel aspecto del litigio, y su defensa se centraba más bien en aspectos como la caducidad de la acción, la falta de legitimación de los actores para impugnar el acuerdo por su condición de morosos, la existencia de una sentencia anterior que pudiera avalar la tesis de la propia demandada, o, en fin, la falta de inscripción registral del acuerdo que se debate.

Sin embargo, en el escrito de recurso se cuestiona por la misma parte la necesidad de que el acuerdo hubiera de ser aprobado conforme a la mayoría reforzada de las cuatro quintas partes de los propietarios, y se sugiere que el respaldo de la mayoría simple de asistentes, que represente a su vez la mayoría de coeficientes, bastaría para su validez.

II. No puede compartirse aquella propuesta. El artículo 553-25, que hace referencia al régimen general de adopción de acuerdos, declara que su apartado 2 j) que "[s]e adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que tiene que representar, al mismo tiempo, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que no tengan fijados una mayoría diferente para adoptarlos".

Es decir, si la ley prevé una mayoría diferente para la conformación de algún acuerdo concreto, deberá estarse a esa mayoría. Así, el artículo 553-26 relaciona en su apartado 1 los acuerdos para cuya aprobación se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho al voto, y el apartado 2 enumera aquellos otros que han de aprobarse, para su validez, con la concurrencia del voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar, al mismo tiempo, las cuatro quintas partes de las cuotas de participación. Entre estos últimos la norma menciona expresamente los acuerdos que tienen por objeto modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario.

Se reitera que el acuerdo objeto de impugnación no consiste en la modificación de las cuotas de participación, en cuya hipótesis sería precisa la unanimidad la unanimidad, sino en la modificación del sistema de contribución de los propietarios a los gastos comunitarios, aspecto que forma parte del título constitutivo, en el cual originariamente se estableció que aquella aportación se computaría en proporción al coeficiente de participación de cada condominio.

Pero prácticamente sin solución de continuidad, y, específicamente, en el curso de la misma sesión en la que se constituyó la comunidad (15 de marzo de 2001), los copropietarios decidieron por unanimidad alterar aquel sistema originario y acordaron que en lo sucesivo la contribución al levantamiento de los gastos comunitarios se verificara por partes iguales, sistema que se mantuvo durante más de 20 años, hasta que fue alterado por el acuerdo que ahora se impugna.

Ello explica y justifica que deba atenderse a las mayorías requeridas para los acuerdos que modifiquen el título de constitución, porque el sistema de contribución a los gastos comunitarios encarna una previsión que al constituirse la comunidad mereció, por su indudable relevancia, su inclusión específica en el título constitutivo. En consecuencia, debe entenderse que el nuevo sistema de contribución adoptado por unanimidad en la junta de 15 de marzo de 2001 pasó a integrarse en el propio título constitutivo -aunque tal modificación no se inscribiera-, de modo que la adopción de un acuerdo destinado a alterar el método de contribución aprobado por unanimidad en el año 2001 debe también ser sometida al régimen de la mayoría reforzada legalmente prevista para la modificación del título constitutivo, es decir, las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar a su vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación.

III. En principio, por tanto, el acuerdo que ahora se impugna, adoptado durante la junta extraordinaria de 19 de octubre de 2021, no gozaría de validez por haber sido aprobado por mayoría simple, cuando se requería la mayoría reforzada propia de los acuerdos destinados a modificar el título constitutivo.

QUINTO.- Legitimación de los actores para impugnar el acuerdo controvertido. Falta de prueba sobre su condición de morosos en la fecha de celebración de la junta comunitaria

I. La representación de la comunidad demandada reitera en apelación su alegación sobre la posible falta de legitimación activa de los actores para impugnar el acuerdo objeto de autos, y argumenta al respecto que en fecha 20 de septiembre de 2021 -"previa a la interposición de la demanda" (sic)-el Sr. Santiago y el Sr. Apolonio tenían pendientes de pago sendos recibos por importe de 322,06 euros.

Aquel dato se obtenía de un documento aportado por la parte demandada durante el acto de audiencia previa, que consistía en un acta de 30 de noviembre de 2022 -posterior a la que refleja el acuerdo impugnado-, en la que, en efecto, se hace constar que a fecha 20 de septiembre de 2021 cada uno de los actores era deudor de un recibo por cuantía de 322,06 euros.

II. Ciertamente, el artículo 553-31.3 del Codi Civil de Catalunya establece que "[p]ara ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe".

Pero lo primero que debe significarse es que la mención de que los hoy actores adeudaban un recibo de 322,06 euros cada uno se refleja en un acta de 30 de noviembre de 2022, y no hace referencia precisamente a la fecha en la que se celebró la junta extraordinaria de 19 de octubre de 2021, sino al 20 de septiembre de 2021, es decir, a un mes antes. En otros términos, como máximo podría aceptarse que un mes antes de la celebración de la junta en la que se aprobó el acuerdo impugnado el Sr. Apolonio y el Sr. Santiago eran deudores de la comunidad en 322,06 euros cada uno.

Sin embargo, lo anterior no es suficiente para considerar probado que subsistiera alguna deuda a cargo de los impugnantes en la fecha de celebración de la junta extraordinaria de 19 de octubre de 2021, que es lo relevante a los efectos debatidos porque se recuerda que la circunstancia de estar al corriente de pago debe referirse a la fecha en la que se adoptó el acuerdo. Por ello el artículo 553-24.1 insiste en que "[t]ienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne".

Nada impide, en consecuencia, que entre el 20 de septiembre y el 19 de octubre de 2021 las deudas a las que se refiere la apelante quedaran saldadas.

Pero es que, además, se significa que, de conformidad con lo previsto en el artículo 553-21.4, la convocatoria de la reunión de la junta de propietarios debe expresar de forma clara y detallada, entre otras menciones, la lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad por razón de las cuotas, los cuales, con arreglo al artículo 553-24, tienen voz pero no tienen derecho de voto, de todo lo cual es preciso advertir.

Pues bien, ni en la convocatoria de la junta extraordinaria de 19 de octubre de 2021 ni en el acta de la sesión se incorporó mención alguna sobre la circunstancia de que alguno de los propietarios mantuviera alguna clase de deuda con la comunidad que le impidiera ejercer el derecho de voto.

Incluso en la propia convocatoria se introduce expresamente la advertencia a la que se refiere el artículo 553-21.4, pero no se incluye el nombre de ningún propietario que supuestamente pudiera tener la condición de moroso.

III. Se concluye, por tanto, que no concurría óbice alguno, desde la perspectiva de la eventual subsistencia de alguna deuda con la comunidad, para que don Santiago y don Apolonio pudieran ejercer su derecho de impugnación, por lo que también en este aspecto debe respaldarse la decisión adoptada por el magistrado de primera instancia.

SEXTO.- Sobre la falta de inscripción registral del acuerdo comunitario de 15 de marzo de 2001, mediante el cual se modificó el sistema de contribución a los gastos comunitarios instaurado en el título constitutivo

I. Alude seguidamente la parte apelante a la hipotética falta de validez del acuerdo adoptado por unanimidad en los albores de la vida de la comunidad, en relación con la aportación igualitaria de todos los propietarios a sufragar los gastos comunes, argumentando que dicho acuerdo no fue inscrito en el Registro de la Propiedad.

Se ajusta a la realidad que el acuerdo de 15 de marzo de 2001, mediante el que se implementaba el sistema igualitario de contribución a los gastos comunes, no fue inscrito en el Registro de la Propiedad, así como que el artículo 553-7.2 del Codi catalán determina que "[e]l título de constitución se inscribe en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria y a los efectos que esta legislación establece".

Sin embargo, no se aprecia la forma en la que tal circunstancia pudiera incidir en la validez del acuerdo adoptado en la junta extraordinaria de 19 de octubre de 2021. Y es que como máximo podría admitirse que el sistema de contribución al levantamiento de los gastos comunitarios acordado por unanimidad en la sesión de 15 de marzo de 2001 no habría afectado o perjudicado a terceros de buena fe, es decir, a quienes desde 2001 hubieran adquirido sus viviendas confiando en el contenido del título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad.

Ello podría suscitar alguna clase de conflicto con estos nuevos copropietarios, por la posibilidad de que alegaran que la modificación de un determinado aspecto del título constitutivo no les afectaría por no haberse inscrito registralmente -y siempre que se acreditara su condición de terceros de buena fe-, pero en ningún caso aquella omisión afectaría a la validez intrínseca del acuerdo.

II. La realidad es que no consta en modo alguno que los propietarios actuales que hubieran adquirido sus inmuebles con posterioridad al año 2001 hayan formalizado alguna clase de oposición frente a un acuerdo modificativo del título constitutivo, cual es el de 15 de marzo de aquel año, que no accedió al Registro de la Propiedad. Antes al contrario, la falta de constancia de una eventual oposición por parte de estos propietarios revela que desde que adquirieron su propiedad, pese a que a partir de la primera junta necesariamente tuvieron que ser conscientes de la forma de contribución al levantamiento de los gastos comunitarios que se encontraba vigente, aceptaron tácitamente aquel sistema, y obviamente siempre tuvieron oportunidad de promover las actuaciones oportunas, incluidas las de índole judicial, a fin de que la modificación del título constitutivo consensuada el 15 de marzo de 2001, cuando aún no formaban parte de la comunidad de propietarios, no perjudicara sus intereses.

La previsión legal de que tanto el título constitutivo como sus modificaciones hayan de ser inscritos registralmente responde, tal como se refleja en la Resolución de 29 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, al designio de que los sucesivos adquirentes de los departamentos no resulten afectados por "la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los nuevos propietarios que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo inscrito sin las correspondientes modificaciones".

Por ello la misma resolución concluye:

"De este modo, si en el Registro aparecen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, es necesario que dicha modificación de los estatutos cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13 , 17 , 32 y 38 de la Ley Hipotecaria )".

III. En definitiva, la trascendencia de la falta de inscripción registral de la modificación de una previsión del título constitutivo podría proyectarse sobre los derechos de terceros de buena fe, pero nunca afectaría a la validez intrínseca del propio acuerdo, de modo que se corrobora que el acuerdo adoptado en la junta extraordinaria de 19 de octubre de 2021, mediante el cual se modificaba el título constitutivo en lo relacionado con el sistema de contribución a los gastos comunitarios instaurado mediante el acuerdo de 15 de marzo de 2001, debió haber sido aprobado por la mayoría reforzada establecida legalmente para la modificación del propio título constitutivo, de modo que su aprobación por mayoría simple le priva de eficacia, tal como correctamente acordó también el magistrado a quo.

SÉPTIMO.- Sobre la sentencia dictada por el órgano a quo en fecha 13 de mayo de 2021

I. Finalmente, la comunidad apelante denunciaba que el magistrado de primera instancia había pasado por alto la argumentación que se exponía en el escrito de contestación acerca de la influencia que, en trance de dilucidar la cuestión litigiosa, debería predicarse, a su juicio, de la sentencia firme dictada por el propio Juzgado de Primera Instancia número 1 de Terrassa en fecha 13 de mayo de 2021.

Razonaba al respecto que en un pleito anterior al presente, seguido a instancias de otro copropietario, don Teofilo, contra la propia comunidad, se declaró, mediante aquella sentencia, que la contribución a los gastos debía regirse por coeficientes de propiedad.

II. Asiste la razón a la apelante cuando apunta que el magistrado de primera instancia, probablemente de forma involuntaria, omitió el oportuno pronunciamiento sobre este extremo del debate. Pero en todo caso la observación apuntada por la comunidad demandada es inexacta, porque en el litigio al que se hace referencia se discutía un aspecto puntual de las obligaciones de los condóminos, cual era la forma de contribuir a un gasto extraordinario, consistente específicamente en la constitución de un fondo de ahorro de la comunidad para la reparación extraordinaria de la fachada del edificio comunitario.

En consonancia con la pretensión deducida en la demanda, el juzgado se limitó a decidir que las contribuciones al fondo de ahorro al que se hace referencia -no las contribuciones al levantamiento de los gastos generales- debían computarse por coeficientes, pero en ningún caso se declaró, entre otras razones porque no se pretendió en la demanda, que el sistema de aportación proporcional en atención a las respectivas cuotas de participación hubiera de ser el aplicable en lo sucesivo.

Se insiste en que en aquel procedimiento se trataba de solventar exclusivamente un conflicto puntual surgido con ocasión de las obras en la fachada del edificio, pero en ningún caso se promovió la modificación del sistema de contribución a los gastos comunitarios implementado a raíz del acuerdo unánime adoptado en la sesión constitutiva de 15 de marzo de 2001.

III. En congruencia con lo expuesto, la sentencia recaída en el anterior procedimiento ninguna incidencia ha de desplegar en el presente.

Decaído así el último motivo de oposición esgrimido por la representación de la comunidad apelante, debe confirmarse íntegramente la sentencia de primera instancia.

OCTAVO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada ( artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

NOVENO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional; no obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional. Conocerá del recurso el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,