Sentencia Civil 621/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 669/2023 de 14 de octubre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio

I.-) El Procurador D. José Ignacio Gramunt Suárez, en representación de la entidad SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESRUCTURACIÓN BANCARIA (SAREB), S.A., presentó demanda contra D. Carlos Antonio, ejercitando de manera acumulada las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas, en relación con un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de noviembre de 2019, sobre una vivienda sita en Barcelona, DIRECCION000. Se indicaba que el demandado había dejado de pagar la renta de manera regular, de modo que a la fecha de la demanda adeudaba cantidades desde la mensualidad de noviembre de 2020 (en el importe parcial de 253,33 euros), hasta diciembre de 2021, inclusive, a razón de 400,00 euros cada mes. Con todo, la deuda acumulada ascendía en ese momento a 5.453,33 euros. Se indicaba que en este caso no procedía la enervación de la acción, al haberse requerido previamente de pago al arrendatario.

En consecuencia, se solicitaba sentencia por la que se condenase al demandado al desalojo y de la vivienda arrendada, haciendo entrega de la posesión de la misma a la actora, y a abonar las rentas adeudadas en la suma de 5.453,33 euros, más las cantidades que se fuesen devengando hasta la efectiva entrega del inmueble. Y todo ello con imposición de costas.

II.-) La Procuradora Dª. Silvia García Vigne, en representación de D. Carlos Antonio, se opuso a la acción ejercitada en la demanda. En primer lugar, se indicó que se habían ingresado en la cuenta del juzgado 2.440 euros, que debían servir para enervar la acción. Como oposición a la demanda, se planteó excepción procesal de inadecuación de procedimiento, al concurrir una cuestión compleja que debe analizarse en el marco de un procedimiento plenario ordinario. La demandante es propietaria de todo el edificio sito en DIRECCION000 de Barcelona, tras adjudicación acordada en el procedimiento de Ejecución de Título Hipotecario 3278/2018-A ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Barcelona. La ejecutada era la anterior propietaria, entidad "Monastir Orient, S.L.", que es la sociedad que firmó como arrendadora el contrato de arrendamiento suscrito por el demandado. Los arrendatarios del edificio comparecieron en el procedimiento de ejecución hipotecaria como ocupantes sin título. Mediante Autos de 17 de junio y 12 de noviembre de 2021 se les reconoció la posibilidad de continuar residiendo en el inmueble, pese a la adjudicación realizada a favor de SAREB, S.A. Se destaca que el contrato de arrendamiento suscrito con el demandado incluía una renta de 400 euros, pero esa cantidad incluía gastos de comunidad, suministros, impuestos, etc. Según el contrato firmado por esta parte, de los 400 euros pactados como renta había una suma de 100 euros destinada a esos gastos. Tras la adjudicación en la ejecución de título hipotecario, SAREB, S.A. se subrogó en los contratos de arrendamiento suscritos con los inquilinos del edificio. Los arrendatarios solicitaron, ante esa subrogación, que se les garantizasen los suministros de las viviendas. Como no se ofreció garantía alguna, los inquilinos continuaron pagando las rentas a "Monastir Orient, S.L.". En fecha 7 de febrero de 2022, SAREB, S.A. provocó un corte de suministro eléctrico en el edificio, dejando a todos los inquilinos sin luz. Los arrendatarios tuvieron que procurarse un generador provisional, gracias a la anterior propietaria "Monastir Orient, S.L.". Se presentó denuncia ante el Ayuntamiento, por acoso inmobiliario. Se señala que, en este caso, cabe enervación de la acción, ya que el requerimiento intentado por la actora de manera previa a la presentación de la demanda no fue recibido por esta parte. Mediante la liquidación facilitada por esta parte, mediante la consignación en la cuenta de este juzgado por importe de 2.440 euros puede considerarse enervada la acción.

Con todo ello, se solicitaba:

- Se estime la excepción de inadecuación de procedimiento por naturaleza compleja de la cuestión litigiosa, y se acuerde el archivo de la causa sin entrar en el fondo del asunto, con expresa imposición de costas a la adversa, por mala fe y temeridad.

- Se tenga por consignada la cantidad de 2.440 euros depositada en la cuenta de ese Juzgado y se dicte resolución dando por finalizado el procedimiento de desahucio en curso, declarando enervada la acción de desahucio, y sin imposición de costas.

Subsidiariamente,

- Se dicte sentencia desestimado la demanda interpuesta de contrario y absolviendo a esta parte de los pedimentos formulados en su contra, con expresa imposición de costas a la adversa, por mala fe y temeridad.

III.-) Después de que en el acto del juicio se rechazase la excepción procesal de inadecuación de procedimiento, la sentencia de instancia apreció la posibilidad de enervar la acción de desahucio, y consideró que el pago de 2.440 euros era suficiente a tal efecto. Con ello, se declaró enervada la acción de desahucio, con imposición de costas a la parte demandada.

IV.-) La representación de SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESRUCTURACIÓN BANCARIA (SAREB), S.A. se alza contra aquella resolución. En resumen, el recurso se fundamenta en que el intento de un requerimiento previo impedía la enervación de la acción. Y, en segundo lugar, el demandado no está al corriente del pago de las rentas devengadas, sin que la cuantía consignada pueda ser suficiente a tal efecto. En consecuencia, se solicitaba sentencia por la que se revocase la resolución dictada por el juzgado de instancia, y en su lugar se estimase íntegramente la demanda presentada, con imposición de costas a la parte demandada.

V.-) La representación de D. Carlos Antonio muestra oposición al recurso presentado. En este caso, sí concurría la posibilidad de que el demandado enervase la acción, y el pago de 2.440 euros en el plazo concedido para contestar la demanda resultaba suficiente a tal efecto. En consecuencia, se solicitaba la desestimación del recurso, con imposición de costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.- Posibilidad de enervar la acción en este procedimiento

Ante el ejercicio de una acción de desahucio por falta de pago con reclamación de rentas, y una vez que en el acto del juicio se rechazó la excepción procesal de inadecuación de procedimiento, la sentencia de instancia declara enervada la acción, por considerar que en este caso sí concurren todos los requisitos para que se pueda producir tal enervación.

El artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC) , en sus apartados 4 y 5, establece:

"4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 5 del artículo 438, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador."

En este caso, se cuestiona por las partes si el demandado D. Carlos Antonio estaba facultado o no para enervar la acción. La entidad actora indicaba en su demanda que en este caso no concurrían los presupuestos para que el arrendatario pudiese enervar la acción, ya que previamente se había enviado un requerimiento de pago, que no fue atendido por el demandado, en los términos del art. 22.4 LEC, segundo párrafo. Concretamente, se trataría de la comunicación que aparece en el doc. nº 5 de los acompañados a la demanda. La juzgadora de instancia sí consideró posible la enervación de la acción, ya que aquel requerimiento de pago no fue recibido por D. Carlos Antonio, y por lo tanto no pudo desplegar el efecto de impedir una enervación posterior.

Cabe recordar, por las similitudes que presentan los casos, lo resuelto por esta misma Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en su Sentencia nº 155/2023, de 13 de marzo de 2023. La Ley exige, para impedir el derecho del arrendatario a la enervación de la acción, que se haya producido un requerimiento previo de pago, con la antelación que marca la norma, "por cualquier medio fehaciente".Y, para que un intento de comunicación frustrado equivalga a una comunicación "fehaciente", debe estar muy claro que hubo un intento del arrendador de comunicar con el arrendatario, y una negativa de éste a recibir la comunicación. En aquella resolución esta Sección razonaba del siguiente modo: "Se trata de una cuestión de extraordinaria importancia, porque de ella puede depender que el arrendatario pierda la única oportunidad que tiene de conservar su vivienda pagando la renta una vez que se le demanda. Del lado del arrendador la cuestión tiene menos trascendencia: si no se considera el intento como equivalente al requerimiento fehaciente, lo único que ocurrirá será que, ante nuevos impagos, tendrá que presentar una nueva demanda. Pero eso solo tendrá que hacerlo una vez, porque tras una primera enervaciónno cabrá una segunda. La frustración del requerimientoextrajudicial no comporta una consecuencia definitiva para el arrendador.La atribución de pleno valor a un intento de comunicación no consumado sí tiene efectos definitivos para el arrendatario: el contrato se extingue y pierde su vivienda, o su local de negocio".

El Tribunal Supremo ha atribuido valor de requerimiento fehaciente a los intentos de comunicación que se frustraron por no haber recogido el arrendatario la comunicación, tras serle dejado aviso de su existencia ( Sentencias nº 493/2022, de 22 de junio, y nº 633/2022, de 29 de septiembre, entre otras). Pues bien, conforme a la doctrina que se deriva de las resoluciones del Alto Tribunal, puede atribuirse valor de requerimiento fehaciente al que se intenta pero se frustra porque el arrendatario no recoge la comunicación, de la que se le deja aviso. Pero es evidente que los hechos, y su prueba, deben ser lo suficientemente claros y sólidos como para atribuir al intento frustrado la misma eficacia que al requerimiento consumado, en unos términos de fehaciencia equivalentes a los que se desprenderían de un requerimiento notarlal.

Tal y como se daba en el caso analizado en la mencionada Sentencia nº 155/2023, el requerimiento de pago fue remitido por una entidad llamada "Altamira Asset Arrend Sb". No era la entidad propietaria, y no hay constancia de que el arrendatario conociese que actuaba en nombre y representación de la propiedad. En este proceso, se aprecia que hubo una anterior carta comunicando la subrogación de SAREB, S.A. en el contrato de arrendamiento, que se había remitido por aquella misma entidad "Altamira Asset Arrend Sb", pero la misma tampoco había sido recogida por el destinatario (doc. nº 4 de los acompañados a la demanda). Por tanto, no existe motivo en las actuaciones para afirmar que D. Carlos Antonio conocía que "Altamira Asset Arrend Sb" representaría a la propiedad en sus relaciones arrendaticias.

Como ya afirmaba esta Sección en la Sentencia citada, "cuando se frustra la comunicación remitida por una empresa gestora, para que se produzcan los efectos de una comunicación remitida por la arrendadora "por cualquier medio fehaciente", debe existir previamente una comunicación formal del arrendador al arrendatario informando de su representación por la empresa gestora".En definitiva, cuando el arrendatario tiene conocimiento de que es destinatario de un burofax remitido por "Altamira Asset Arrend Sb" ha de tener conocimiento de que el mismo puede venir referido a la relación contractual arrendaticia mantenida por SAREB, S.A. Si no consta este conocimiento efectivo, la decisión de no recoger la comunicación no puede provocar la consecuencia pretendida por la propiedad de tener por efectuado un "requerimiento fehaciente". Aunque la jurisprudencia ha aceptado a estos efectos los avisos no atendidos, debe exigirse que el aviso indique que el remitente de la comunicación es el arrendador, o una persona o entidad que esté relacionada con él y el arrendatario conozca la relación. En caso contrario, se estaría imponiendo a los ciudadanos la obligación jurídica de recoger toda comunicación que se les remita, so pena de poder sufrir consecuencias que resultarían incompatibles con el requisito legal de la fehaciencia.

En consecuencia, cabe concluir que el requisito contenido en el párrafo segundo del art. 22.4 LEC, consistente en el requerimiento previo fehaciente, como mecanismo que impediría la enervación del arrendatario una vez entablada la acción judicial, no concurría en este caso, ya que el requerimiento no había sido remitido por la arrendadora, y no consta que el arrendatario tuviese conocimiento de que "Altamira Asset Arrend Sb" era gestora de dicho arrendamiento. Por lo tanto, al no haberse hecho entrega de la comunicación, la misma no puede desplegar el efecto pretendido por la actora. En consecuencia, cabe partir del derecho existente a favor de la parte arrendataria en este pleito para poder enervar la acción.

TERCERO.- Pago o consignación por el arrendatario de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeuda en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Una vez reconocido el derecho de D. Carlos Antonio para ejercer en este pleito la facultad de enervar la acción, cabría entrar a valorar si tal enervación se ha producido de manera efectiva.

Y es en este punto en donde la posición de la parte arrendataria no puede merecer un juicio favorable por parte de esta Sección. El propio relato contenido en la contestación a la demanda ya es ilustrativo de que D. Carlos Antonio conocía al menos desde junio de 2021 que SAREB, S.A. había adquirido la propiedad del edificio y pretendía subrogarse en los contratos de arrendamiento suscritos con todos los inquilinos (docs. nº 5 y 6 de la oposición a la demanda). Aun así, continuó haciendo el pago de la renta a la anterior propietaria, "Monastir Orient, S.L." (doc. nº 3 de la oposición a la demanda). De hecho, cuando en este procedimiento la parte demandada ha pretendido enervar la acción ejercitada de contrario, lo ha hecho tomando como referencia de dies a quola mensualidad de julio de 2021, como la primera que se habría devengado después de haber tenido conocimiento de la subrogación. Y, en cualquier caso, es obvio que los pagos que el arrendatario haya podido hacer a "Monastir Orient, S.L.", y no a la actora, no pueden tener eficacia a los efectos de tener por enervada la acción.

Pues bien, en este caso es evidente que la parte demandada no ha acreditado el pago o consignación del "importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio".En su demanda, la parte actora cuantificaba la deuda en la suma de 5.453,33 euros. Esa cantidad correspondía a un resto que estaba pendiente de la mensualidad de noviembre de 2020 (253,33 euros), más todas las rentas devengadas entre diciembre de 2020 y diciembre de 2021, ambas inclusive, a razón de 400,00 euros cada mes (13 x 400 = 5.200).

Por el contrario, la parte demandada pretendía que se considerase enervada la acción de desahucio mediante la consignación en la cuenta del juzgado de 2.440 euros. Según la parte demandada, ése era el importe pendiente de pago por las rentas devengadas entre julio de 2021 y abril de 2022, ambas inclusive. Frente a la deuda total de 4.000 euros, que correspondería a 10 mensualidades de renta (10 x 400 = 4.000), la parte demandada aplicaba unos descuentos de 1.000 euros (por las cantidades que en cada mensualidad de renta se imputaban a gastos y suministros) y de 560 euros (que sería una cantidad imputable a este contrato, por los pagos que supuestamente se hicieron a favor de SAREB, S.A. por todos los arrendatarios).

Pues bien, mediante esa liquidación, es evidente que la parte demandada no ha consignado el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Puede admitirse como cierto que el arrendatario no tuvo conocimiento de la subrogación en el contrato de SAREB, S.A. hasta junio de 2021, ya que incluso la propia parte actora hizo una liquidación de la deuda en la fecha del juicio tomando esa referenci como día inicial. Sin embargo, el hecho de que en el contrato de arrendamiento se prevea que los gastos comunitarios, impuestos y suministros de agua y luz sean a cargo del arrendador, y que los mismos se cuantifiquen en 100 euros de la renta, no significa que, a los efectos de proceder a la enervación, el arrendatario pueda descontar ese importe, como si no formase parte de la renta propiamente dicha. Es evidente que, si se acepta una subrogación en el contrato de la parte demandante con efectos a partir de la mensualidad de julio de 2021, la parte arrendataria quedará obligada a satisfacer a esa nueva arrendadora toda la renta en su integridad, sin descontar nada, y sin condicionar el pago de esa cuota parcial estimada de 100 euros mensuales a un pago previo por la propiedad de las cantidades que corresponda abonar a las compañías suministradoras o comercializadoras, o a la prestación de una garantía específica a los arrendatarios. Es más, ni siquiera el hecho de que se haya acreditado el pago de cantidades a la anterior propietaria, que supuestamente podrían corresponder a suministros efectuados con posterioridad a julio de 2021, podría servir a los efectos de entender cumplido el requisito del art. 22.4 LEC.

Y, más allá de ello, tampoco procede aceptar el descuento de los 560 euros que la parte arrendataria aplica en su liquidación de la suma objeto de enervación. El doc. nº 8 de los acompañados al escrito de oposición a la demanda es acreditativo de tres ingresos hechos a favor de SAREB, S.A. por distintas personas ( Milagrosa y Eva María), en fechas 28 de octubre de 2021, 16 de diciembre de 2021 y 20 de enero de 2022, por importes, respectivamente, de 2.680,00 euros, 950,00 euros y 850,00 euros. Los conceptos que figuran en dos de ellos son "COM PROPIETARIOS DIRECCION000", y " DIRECCION000". Pues bien, no se aprecia el motivo por el que el arrendatario pueda imputar como pago de las rentas de su contrato de arrendamiento una octava parte de estas cantidades. Aquellos tres ingresos bancarios no corresponden a pagos hechos directamente por el demandado, ni consta que tuviesen como objeto el abonar, en todo o en parte, las rentas derivadas del contrato al que se refiere este litigio. Menos aún existe motivo para considerar que se trate de un pago a imputar mancomunadamente y a partes iguales a las obligaciones de rentas de todos los contratos de arrendamiento existentes sobre las viviendas del edificio. Es más, en último término, si fuese cierto que estos abonos responden a la controversia que existía entre los inquilinos del edificio y SAREB, S.A. por el pago de los suministros de luz y agua en el inmueble y en las viviendas, cabría pensar en la posibilidad de que estos pagos viniesen motivados por aquellos suministros, y no por la porción restante correspondiente a las rentas propiamente dichas.

En definitiva, la liquidación que presenta la parte demandada es en este caso inaceptable a los efectos de considerar hecho el pago de las rentas adeudadas, y de servir para que el mismo se pudiera poner al corriente en las obligaciones derivadas del contrato en el momento de oponerse a la demanda, en los términos del art. 22.4 LEC. En consecuencia, deberá estimarse el recurso presentado.

CUARTO.- Impago de las rentas. Estimación de la demanda

Y, con lo que se ha dicho hasta ahora, procederá estimar la demanda presentada.

Cabe mencionar que la parte demandada no ha apelado la sentencia dictada, ni ha impugnado el recurso presentado de contrario. Ello es importante porque, en su contestación a la demanda, la representación de D. Carlos Antonio solicitaba con carácter principal que se tuviese por enervada la acción, y sólo subsidiariamente que se desestimase la demanda presentada, por considerar que ha habido pago de las rentas devengadas. Este planteamiento es sorprendente, porque el pedimento principal de la parte demandada sería menos ventajoso que el que se formula de manera subsidiaria. No obstante, si la pretensión de la parte recurrente fuese estimada, y se considerase que en este caso no concurrían todos los requisitos para considerar enervada la acción, cabría plantearse si procede o no valorar las pretensiones subsidiarias del escrito de oposición, hasta el punto de poder dictar un pronunciamiento desestimatorio de la demanda, ya que ello tendría como consecuencia que la sentencia final sería perjudicial a los intereses de la parte apelante, lo cual resultaría contrario al art. 465.5 LEC.

En cualquier caso, como ya se ha dicho, es obvio que los pagos que el demandado pudiese hacer a la entidad anteriormente propietaria, "Monastir Orient, S.L.", no podían tener el efecto de servir de pago de las rentas devengadas a partir de julio de 2021. Como ya se ha dicho, la propia representación de D. Carlos Antonio ha reconocido que en junio de aquel año había tenido conocimiento, en el seno del procedimiento ejecutivo tramitado en el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Barcelona, de la adquisición de la propiedad del inmueble por parte de SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESRUCTURACIÓN BANCARIA (SAREB), S.A., así como de la voluntad de esa entidad de subrogarse en el contrato de arrendamiento y reclamar el abono de las rentas a los arrendatarios.

Y además, ya se ha dicho que las cantidades consignadas en la cuenta de este juzgado serían insuficientes a los efectos de considerar enervada la acción por pago de las cantidades devengadas hasta abril de 2022. Y, no constando el pago de ninguna otra suma, la consecuencia habrá de ser la estimación de la demanda de desahucio que se ha presentado.

QUINTO.- Cantidades objeto de condena dineraria

En cuanto a la acción de reclamación de cantidad, cabe incluir en el Fallo de esta sentencia una condena al pago de la suma de 8.400,00 euros, que sería la adeudada desde julio de 2021 (que la propia parte actora aceptó como dies a quoen la fijación de la deuda), hasta la mensualidad correspondiente a la fecha del juicio celebrado ante el juzgado de instancia (marzo de 2023), a razón de 400,00 euros mensuales (21 x 400).

Eso sí, para el pago de esa cantidad podrá hacerse entrega a la parte actora de las consignadas en su momento por la parte demandada mediante ingreso en la cuenta del juzgado.

Según el art. 220.2 LEC, a ese importe podrán añadirse los que se devenguen en concepto de renta y demás conceptos asimilados mientras dure la ocupación de la vivienda por el demandado, a razón de 400,00 euros mensuales, conforme a las bases contempladas en el escrito de demanda.

SEXTO.- Intereses

Al no haberse incluido en el Suplico de la demanda ninguna pretensión concreta en concepto de intereses, a la cantidad objeto de condena les serán de aplicación los previstos en el art. 576 LEC, únicos susceptibles de ser impuestos de oficio, sin necesidad de petición concreta por el acreedor.

SÉPTIMO.- Costas procesales

Conforme al art. 398.2 LEC, la estimación del recurso de apelación conllevará que no se adopte pronunciamiento expreso sobre costas de la segunda instancia.

En cuanto a las costas de la primera instancia, la estimación del recurso conllevará la estimación de la demanda, por lo que también deberá revocarse el pronunciamiento de la sentencia de instancia, y establecer que las costas deberán ser abonadas por la parte demandada, conforme al principio del vencimiento ( art. 394 LEC) .

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación