Sentencia Civil 277/2024 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 4, Rec. 1194/2022 de 14 de junio del 2024

PRIMERO.- Resumen de antecedentes y planteamiento del recurso.

D. Pierre interpuso demanda de juicio ordinario en reclamación de las cantidades de 131.641,22 euros y 94.029,44 euros respectivamente a D. Ander y a Dª. Katherine. La demanda se funda, en síntesis, en los siguientes hechos:

1.- El demandante es propietario de parte de los apartamientos sitos en el Complejo de Apartamentos DIRECCION000, sito en la DIRECCION001 de Ciutadella. Los demandados ostentan también, junto con otros propietarios, la titularidad de diversos apartamentos en el complejo. Los demandados son propietarios de sus apartamentos por haberlos recibido en herencia de su madre, habiéndose otorgado escritura de adjudicación de herencia en fecha 6 de marzo de 2017.

2.- En virtud de acuerdo entre quienes eran los propietarios de los apartamentos, el demandante, su hermana, Natacha y Dª. Dannae, decidieron proceder a su reforma, asumiendo gastos y costes conforme al porcentaje de propiedad del número de apartamentos de cada uno. Para ello tuvo entrada en el Ayuntamiento en fecha 17 de noviembre de 2006 un proyecto para la reforma de 95 apartamentos turísticos correspondientes al complejo, obteniéndose en fecha 5 de diciembre de 2006 licencia municipal de obras mayores. En fecha 28 de mayo de 2009 se volvió a solicitar una prórroga para la finalización de la obra y en fecha 21 de febrero de 2012 se solicitó licencia de obras menores consistente en trabajos de acabados.

3.- Desde el 14 de octubre de 2011 el complejo de apartamentos fue objeto de contrato de arrendamiento de local de negocio, siendo la parte arrendataria la entidad Vacances Menorca, SL. La renta se recibía por los propietarios conforme a su porcentaje de participación en el complejo, expresado en el contrato. En fecha 5 de abril de 2017 se formó un contrato en el que, como consecuencia del fallecimiento de Dª. Natacha, se hace constar la nueva titularidad de los apartamentos y el porcentaje de participación de los nuevos propietarios, indicándose que los receptores de la renta fuera la totalidad de propietarios en proporción al tanto por ciento de propiedad en los apartamentos. En fecha 31 de enero se firmó un anejo del contrato por el que se acordó el pago de un suplemento por nuevas unidades de la fase 2 de DIRECCION002 a finalidad por cuenta de la parte arrendadora. En fecha 15 de mayo de 2018 se formalizó un anexo de contrato como consecuencia del cambio de titularidad de algunas unidades.

4.- Durante el desarrollo de la ejecución del Proyecto de Reforma de los apartamentos, la empresa constructora expidió facturas a cada uno de los propietarios conforme a su porcentaje de propiedad.

5.- El demandante efectuó el pago de los costes de la reforma, cuyo total ascendió a la suma de 779.294,40 euros, cantidad de la que a D. Ander le corresponde la cantidad de 109.101,22 euros, conforme a su porcentaje de participación de un 14% y a Dª. Luna la suma de 77.292,44 euros, atendiendo a su porcentaje de participación de un 10%.

Los demandados adeudan también la suma proporcional correspondiente a la legalización/regularización turística ante el Consell Insular de Menorca de 46 plazas turísticas, que se concretan en la cantidad de 22.540 euros D. Ander y 16.100 euros Dª. Luna.

6.- La parte demandada nunca cuestionó o se negó al desarrollo y ejecución de la reforma, sino que estaba totalmente informada y comunicada del desarrollo de las obras y de su coste, así como de la legalización de las plazas turísticas. En fecha 21 de septiembre de 2018 de formalizó un acuerdo contractual en el que se reconocía la deuda, acuerdo que fue firmado por D. Ander.

D. Ander se opuso a la demanda con base a las siguientes alegaciones:

1.- D. Ander era propietario de un solo apartamento en el DIRECCION002 del complejo.

2.- No ha existido acuerdo alguno entre los propietarios de los apartamentos sobre la forma de distribuir los gastos. Las obras que se reclaman fueron ejecutadas en su mayoría en el año 2018, cuando él ya era propietario de los apartamentos por herencia de su madre. Se niega que las obras que se reclaman traigan causa de la licencia de obras concedida en 2006, ni de las posteriores recogidas en el escrito de demanda.

3.- No es procedente la repartición de gastos realizada unilateralmente por el demandante. No debe equipararse el reparto de las rentas que se obtienen de contrato de arrendamiento con los gastos, por cuanto si se trata de obras realizadas en los apartamentos, benefician directamente a cada propietario, estando perfectamente identificado su beneficiario. Se trata de un criterio no amparado por precepto legal o jurisprudencial.

4.- El demandante carece de legitimación para reclamar los gastos de legalización de plazas turísticas, que fue solicitada por la parte arrendataria del complejo, sin que exista acuerdo alguno con los demandados sobre el pago.

5.- El reconocimiento de deuda fue firmado al haberse aprovechado el demandante, por la relación familiar que mantienen, de su confianza. El demandante desconocía en el momento de la firma a qué obras se refería ni a qué apartamentos en concreto y afirma que no podía pensar que su tío le estaba engañando en su propio beneficio.

6.- Subsidiariamente, considera que tan solo se le podría reclamar el importe de las obras que se ejecutaron en el apartamento de su propiedad.

Dª. Katherine se opone sobre la base de los argumentos que a continuación se resumen:

1.- La demandada era propietaria de un solo apartamento en el DIRECCION002.

2.- Inexistencia de acuerdo para la reforma de los apartamentos, con asunción de gastos, ni de la sociedad que era la titular del complejo en el momento de la concesión de la primera licencia, ni de los propietarios de los apartamentos desde el momento de la disolución de la sociedad. En el año 2018, cuando se realizaron las obras, la madre de la demandada ya había fallecido por lo que cualquier permiso para la ejecución de las obras debieron otorgarlo la demandada y su hermano en calidad de propietarios.

No existe tampoco acuerdo sobre el pago de la legalización de 46 plazas turísticas.

3.- Sobre el contrato de arrendamiento a un tercero indica que el hecho de que las rentas se establecieran por el arrendamiento total del complejo se repartieran según el porcentaje se propiedad en el complejo no significa que dicho porcentaje deba ser válido para cualquier otro reparto de gasto, que precisaba de un acuerdo previo que en el caso de las obras en el DIRECCION002 no existió.

4.- Discute la parte la corrección del importe reclamado, pues los pagos acreditados por el demandante suman 766.992,43 euros y no los 779.294,40 euros que afirma en su demanda.

5.- La parte demandante ha obrado de mala fe, por cuanto no manifestó nada en el momento de la aceptación de la herencia respecto a la previsión del gasto, a la existencia de un presupuesto para la realización de las obras, lo que hubiera podido tenerse en cuenta para valorar la herencia.

Se hace referencia a dos procedimientos anteriores por reclamaciones de cantidad para el pago de obras del complejo, en los que no se especifica de qué obras se trata, dado que se basan en reconocimientos de deuda firmados por la madre de la demandada.

6.- Finalmente y con carácter subsidiario alega que debe hacerse una nueva repartición de gastos en base al porcentaje sobre el DIRECCION002.

En la sentencia dictada en primera instancia se estima íntegramente la demanda al considerar acreditado que los codemandados conocían el importe a que ascendía la facturación de las obras en el DIRECCION002, que el mismo se distribuiría conforme a las cuotas de participación en el Conjunto del Complejo con independencia de si se ostentaba titularidad de apartamento en dicho DIRECCION002 y por haberse venido así efectuando históricamente en el núcleo familiar, y que no ostentan aquellos derechos a pretender alterar el sistema de distribución de gastos hasta entonces mantenido y consentido, de forma unilateral y, sobre todo con posterioridad a que las obras ya hubieran sido ejecutadas sin oposición alguna expresada en contrario.

Por este mismo motivo, se incluye también el importe de la regularización de 46 licencias turísticas, por mucho que, las concretas regularizadas, fueran de apartamentos titularidad exclusiva del actor: se incluyeron en el documento privado de reconocimiento de deuda, y los citados apartamentos se integran como parte integrante de una única explotación turística.

Frente a esta resolución han interpuesto recurso de apelación ambos demandados.

1.- Recurso de Dª. Katherine.

Se centra en los siguientes puntos:

A) Error en la valoración de la prueba. No existe prueba alguna de la forma en que fueron ejecutadas, ni abonadas ni asumidas por los copropietarios las obras anteriores al año 2018. No es ajustado a derecho hablar de «cierto efecto de cosa juzgada positiva». Tampoco existe ningún acto propio de la apelante del que pueda deducirse que le pueden vincular actos o acuerdos anteriores y por obras ejecutadas anteriormente al momento en el que pasa a ser propietaria.

B) Error en la valoración de la prueba. Infracción del artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No existe enlace preciso y directo entre el hecho probado y el hecho sobre el que se establece la presunción.

C) No existe ninguna aceptación tácita por parte de la apelante de ningún reconocimiento de deuda. La apelante no firmó documento alguno.

D) Existencia de pluspetición. Facturas duplicadas. Facturas no aportadas, pagos sin factura y facturas que no se sabe a qué corresponden.

E) La sentencia apelada estima la cantidad reclamada en concepto de legalización de 46 plazas turísticas. Es de aplicación el artículo 1257 del Código civil.

2.- Recurso de D. Ander.

Se adhiere en su recurso a los motivos de apelación de la parte codemandada y añade el error en la valoración de la prueba por cuanto el reconocimiento de deuda se firmó bajo engaño.

SEGUNDO.- Las obras realizadas en 2018. La desestimación del recurso.

No es un hecho discutido que los apartamentos de los que eran titulares los demandados forman parte de un complejo denominado DIRECCION000 que es objeto de una explotación conjunta. Anteriormente la titular del complejo era una sociedad, Alletsac, SL, disuelta en diciembre de 2006, como consta en la copia parcial que aportan las partes codemandadas junto con sus escritos de contestación a la demanda, a partir de la disolución la propiedad de cada uno de los apartamentos se separó en diferentes propietarios, pero siguió la explotación conjunta del complejo turístico.

Nos encontramos ante una comunidad de bienes con finalidad de desarrollar una actividad económica puede equipararse a una sociedad irregular civil o mercantil. Carece de personalidad jurídica distinta de la de sus socios y se rige por las normas de la sociedad colectiva respecto a terceros, y por sus pactos o normas de la copropiedad entre ellos.

En tal sentido señala la STS 19 de diciembre de 2.006 que «la sociedad irregular con actividad mercantil ha de regirse por las normas de la sociedad colectiva respecto de terceros y por sus pactos entre los socios», y cita las sentencias de 21 de abril de 1987, 20 de febrero de 1988 y 16 de marzo de 1989.

Lo que se ha discutido en el procedimiento es si los demandados aprobaron la realización de las obras en el DIRECCION002 del complejo, el importe de las obras y si deben responder en proporción a su participación en el complejo o únicamente de las obras ejecutadas en los apartamentos de los que son propietarios. Atendiendo a que se trata de la explotación de un complejo turístico, deberá estarse a los acuerdos entre quienes forman parte de la comunidad para determinar la forma en que se distribuyen los ingresos y los gastos, sin que sea posible remitirse a las normas de la propiedad horizontal, pues lo relevante no es de qué apartamentos es propietario cada uno de los miembros de la comunidad, sino el destino del complejo a una explotación turística, lo que se desarrolla en régimen de arrendamiento a una entidad que gestiona dicho negocio. Ninguna prueba se ha practicado de que cuál fue el criterio para la atribución de los apartamentos entre quienes eran socios de la sociedad en el momento de su disolución de manera que pudiera tener alguna prueba sobre la forma en que se distribuirían los ingresos y gastos.

De la prueba practicada en el procedimiento debemos destacarlos siguientes extremos:

1.- Con carácter principal debemos referirnos al reconocimiento de deuda firmado por el codemandado D. Ander en fecha 21 de septiembre de 2018.

En nuestro Derecho todo reconocimiento de deuda ha de ser causal, en el sentido de que ha de tener causa porque, como regla general, no se admite el negocio abstracto, pero puede ocurrir que la causa no está indicada o lo esté solamente de forma genérica; o bien que se halle plenamente expresada, en cuyo caso resulta perfectamente conocida la fuente u origen de la obligación y la función negocial a que responde. Es en el primer caso en el que juega la presunción de existencia y licitud de la causa que se recoge en el artículo 1277 del Código civil. En el segundo caso no es de aplicación el art. 1277 del Código civil porque la presunción o regla que éste contiene resulta innecesaria ( Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de febrero de 1998 o de 27 de noviembre de 1999 ). En este caso nos encontramos más que en un contrato de causa inexpresada y de abstracción procesal, en un contrato causal atípico, y alcanza el reconocimiento de deuda efectos constitutivos, lo que conlleva no sólo el facilitar a la actora un medio de prueba sino dar por existente la situación de débito contra el demandado ( sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 2010 ).

Ahora bien, aun cuando sea aplicable la presunción legal a favor de la existencia y de la licitud de la causa de los negocios jurídicos, que exonera a los favorecidos por ella de la carga de la prueba, se admite la posibilidad de que se acredite lo contrario, cosa que puede llevarse a efecto por cualquiera de los medios, incluso, por nuevas presunciones que lleven a la convicción del juzgador la falta de seriedad en el contrato y la ausencia en el mismo del tercero de los requisitos del artículo 1.271 del Código Civil. En estos términos se pronuncia el Tribunal Supremo en sentencia de 30 de abril de 2013, con cita de la sentencia de 26 de febrero de 1997 .

Como ha declarado el Tribunal Supremo en sentencia de 9 de julio de 2019, el juego normativo del precitado art. 1277 Código civil determina pues la consideración del reconocimiento de deuda como sustantivamente causal y procesalmente abstracto, en el sentido de que, si bien no cabe prescindir de la causa de la obligación reconocida, que se puede expresar o no en el reconocimiento efectuado, desde el punto de vista probatorio el deudor, que afirme la inexistencia de la causa, deberá pechar con la carga de la prueba, dada la presunción iuris tantum que contiene dicho precepto.

También declara, con cita de la sentencia de 16 de abril de 2008 que el reconocimiento de deuda vincula a quien los lleva a efecto.

En el caso que analizamos en este procedimiento en el documento de reconocimiento de deuda se hace referencia a cuál es el origen de la deuda, la reforma del complejo de apartamentos, el importe total de las obras y la participación que le corresponde por la distribución en la propiedad del complejo.

No puede negar el codemandado que conocía las obras y que el pago se hacía por la proporción de su participación en el complejo y no por la concreta propiedad de los apartamentos en los que se efectuaban las obras.

En su contestación a la demanda, con un argumento que reproduce en su recurso, sostiene que suscribió el documento por engaño, que fue sorprendido en su buena fe y firmó el documento confiando en la gestión que desarrollaba su tío, el demandante, aceptando la explicación de que se trataba de un mero trámite y que su hermana lo había aceptado. Refiere también que lo suscribió antes de conocer las reclamaciones que les dirigieron sus tíos por reconocimientos de deuda firmados por su madre y de los que no habían tenido conocimiento con anterioridad a la aceptación de la herencia de su madre.

Se hace referencia a unos procedimientos concretos, conocidos por el juez a quo,pero que no se han incorporado a los autos, de manera que desconocemos las cantidades reclamadas y también la exacta relación que pueda existir con las obras que son objeto de reclamación en este procedimiento.

Dicho esto, el propio contenido del documento de reconocimiento nos debe conducir a desestimar la pretensión de la existencia de un engaño, por cuanto en él se hace referencia a unas obras que, por tanto, el Sr. Ander debía conocer, a un importe concreto a que ascendió su ejecución, a su participación en la total deuda y hasta a la forma de pago. De modo alguno puede entenderse que la firma del documento, por la trascendencia que tiene, se suscribiera como un mero trámite y sin ser plenamente consciente de su contenido. El hecho de que hayan aparecido otras deudas anteriores no resta valor a la declaración realizada en el documento de reconocimiento de deuda.

2.- Como se ha señalado, el complejo de apartamentos se encuentra arrendado. Se aportan con el escrito de demanda los contratos de arrendamiento suscritos. De los contratos se deriva que el abono de la renta no se hace por apartamento, sino por la participación que cada propietario tiene en la totalidad del complejo, lo que sí que entendemos, contrariamente a lo que sostiene la parte apelante, es indicativo de un régimen de distribución de ingresos y gastos.

Pero el contenido de los últimos contratos resulta aún más revelador de que los demandados eran conocedores de las obras que se llevarían a cabo en el complejo por la influencia que iba a tener en las rentas que se iban a percibir.

Así en el contrato suscrito en fecha 5 de abril de 2017 se pacta un incremento de un 18% en el alquiler de los apartamentos dobles para el año 2018 y en el anejo al contrato suscrito en fecha 31 de enero de 2018 se acuerda el pago de un suplemento por las nuevas unidades de la fase 2 del DIRECCION002 (14 unidades) a finalizar por cuenta de la parte arrendadora. Tales incrementos de renta se dividen proporcionalmente entre los propietarios con independencia del apartamento afectado por las obras.

3.- Se aportan por la parte demandante con la demanda una serie de correos electrónicos cruzados entre las partes en los que se comunica a los propietarios las certificaciones de las obras y los importes a pagar. No consta respuesta de D. Ander y la pasividad manifestada es muestra, por un lado, de que conocía las obras y, por otra, de que no discutía el precio, lo que confirmó a través de la firma del reconocimiento de deuda.

Sí que respondió a los correos Dª. Katherine. Así hay un primer correo de fecha 28 de marzo de 2018 en el que se remite la segunda certificación. En fecha 16 de abril se remite un nuevo correo con lo que había hasta ese momento y la respuesta es, gracias. En fecha 31 de mayo la codemandada remite un correo electrónico a la hija del demandante, la arquitecta de la obra, en la que le remite unos albaranes y factura de trabajos en los apartamentos, para que los abone el demandante. En fecha 3 de julio se remite el resumen de la relación de facturas relativas a las obras realizadas en los apartamentos DIRECCION002. La respuesta es que se debería hablar para redactar el documento por el que el demandante les presta el dinero, ahora que se sabe el total de la obra. En fecha 23 de octubre, ante la remisión de las facturas, se responde que deben pensar en modificar el contrato de préstamo, pasar de 12.000 a 10.000 euros, y se pregunta si todavía falta la del Consell de las plazas turísticas. Hace también una objeción en relación a una factura, que se indica que está duplicada.

Este último correo es relevante por cuanto Dª. Katherine figura en el documento de reconocimiento de deuda fechado el 21 de septiembre, que no firmó, y en él se indica que abonaría anualmente la suma de 12.000 euros. Muestra como no mostraba su desacuerdo ni con las obras ni con su importe, sino con la forma de pago.

4.- Finalmente, en la demanda se relacionan las obras realizadas en el DIRECCION002 con la reforma en el conjunto del complejo que se inició en el año 2006 y que fue afectando a los distintos apartamentos que forman parte de él. Aun cuando los demandados pretenden desvincular las obras que son objeto de reclamación de tales trabajos de reforma del complejo, que afirman que ya estaba terminadas con anterioridad, lo cierto es que, con independencia de que las obras se correspondan de forma plena con las licencias solicitadas, no se ha acreditado que tales obras fueran ejecutadas al margen de la reforma que ya se había ejecutado. Obra en los autos el documento presentado por la parte demandante en el acto de la audiencia previa en el que se explica la cronología de los trabajos ejecutados.

Como conclusión de todo lo expuesto, los demandados eran conocedoras de las obras, aceptaron su importe y también la distribución de los gastos en proporción a su participación en el complejo, razón por la cual el recurso debe ser desestimado.

TERCERO.- Importe correspondiente a legalización de 46 plazas turísticas.

Indica la parte recurrente que el importe de la regularización de 46 licencias turísticas no se corresponde con apartamentos del complejo turístico, sino que son propiedad del demandante, que fue quien se comprometió con la entidad arrendataria al abono de dicho concepto.

Olvida la parte recurrente que uno de los codemandados, D. Ander, firmó un reconocimiento de deuda en el que reconocía su obligación de pago de la parte proporcional que le corresponde de esta cantidad. Por otro lado, como ya se ha señalado anteriormente, en fecha 23 de octubre, la codemandada en un correo electrónico pregunta si en las cantidades que se reflejan en las facturas que se le remiten falta la del Consell de las plazas turísticas. En el anexo del contrato de arrendamiento de fecha 31 de enero de 2018 se acuerda un suplemento por las nuevas unidades de la fase 2 del DIRECCION002, a finalizar por cuenta de la parte arrendadora. El incremento del precio beneficia todos los propietarios, entre quienes se reparte este incremento en proporción a su participación.

El recurso debe ser desestimado.

CUARTO.- Costas.

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.