Sentencia Civil 466/2025 Audiencia Provincial Civil de Cantabria nº 4, Rec. 597/2024 de 14 de julio del 2025

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y

PRIMERO.- Resumen de antecedentes y planteamiento del recurso.

1. Dña. María, copropietaria del DIRECCION001. del DIRECCION000 de Torrelavega, presentó demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, en ejercicio de la acción de reparación de la causa de las condensaciones y condensaciones que, con origen en la fachada y la terraza del edificio, sufre la vivienda de la que es copropietaria, así como de los daños provocados en dicha vivienda.

2. La Comunidad de Propietarios contestó a la demanda oponiéndose e instando su desestimación, con las siguientes alegaciones: (i) las causas de los daños que refleja el perito de la actora no son ciertas y, por tanto, son equivocadas las soluciones que propone; (ii) todas las terrazas de la vivienda se han convertido en galería, a excepción de la del DIRECCION002. cuyas aguas pluviales vierten sobre la fachada de la galería del DIRECCION001., empapando el canto del balcón y la parte inferior del mismo que queda fuera de la fachada, pudiendo, en días lluviosos, filtrarse al techo de la galería del DIRECCION001, precisamente en las zonas en que aparecen manchas negruzcas, filtraciones que se producen porque los encuentros entre la junta de mortero del ladrillo cara vista y el balcón de hormigón y el balcón no están sellados, permitiendo la entrada de agua de escorrentía; (iii) en definitiva los daños que presenta la vivienda de la actora vienen causados por la conversión del balcón de la actora en galería con una defectuosa construcción, pues no se tuvo en cuenta el aislamiento término de la cubierta y ni la evacuación de aguas pluviales.

3. La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Torrelavega de 23 de mayo de 2024, estima íntegramente la demanda condenando a la demandada a: 1.º Realizar las obras necesarias en la fachada y la terraza señaladas en el informe pericial aportado con la demanda para evitar que sigan produciéndose filtraciones de agua y condensaciones en la vivienda de la actora. 2.º Realizar las obras de reparación de los daños causados en la vivienda de la actora, tanto los que ya sufre como los que se produzcan hasta que se repare la causa de los mismos. 3.º Abonar las costas del procedimiento.

Razona el juez de instancia sus conclusiones y decisión en que, conforme a las reglas de la sana crítica que debe presidir la valoración de los informes periciales, siendo contradictorias las conclusiones de los aportados por las pares, se inclina por la mayor credibilidad del informe pericial de la parte actora, debido a lo esclarecedor de las fotografías que acompañan a ambos informes. Así, se refiere la fotografía nº 10 del informe de la parte actora, que muestra una grieta en el forjado del suelo de la vivienda de la terraza de la vivienda ubicada sobre la de la actora por la que parece muy evidente, pues así lo dice la experiencia, que tienen que producirse filtraciones de agua de lluvia que terminarán llegando a la vivienda situada en la planta inferior, reflejando el informe que se detecta el mal estado el frente del forjado que conforma la terraza, falta de mantenimiento y un agrietamiento del frente y la esquina". Y a las dos fotografías de la pág. 3 del informe de la demandada, relativas a una esquina de la terraza de la vivienda superior a la de la actora, acompañadas del siguiente comentario: "No obstante lo anterior presenta una pequeña grieta en la esquina, producida seguramente por la oxidación de elementos metálicos del anclaje de la barandilla metálica, que permite el paso de agua directamente sobre el ladrillo de la fachada lateral de la galería, tal como muestran las manchas en dicha fachada". Por lo que parece también muy evidente que a través de dicha grieta se producirán filtraciones de agua sobre la vivienda situada en la planta inferior.

4.- La demandada interpone recurso de apelación alegando vulneración de las reglas de la sana crítica, y arbitrariedad de la sentencia, que va contra toda lógica, que concreta en: (i) ambas partes reconocen que el edificio original no tenía galerías sino terrazas o balcones y que todos los copropietarios a excepción del que se sitúa sobre la vivienda de la demandante han cerrado sus balcones convirtiéndolos en galerías, que se han convertido en cerramiento exterior de las viviendas entendiendo que se han son elementos privativos de cada uno de los propietarios; (ii) a la hora de valorar los informes periciales no solo ha de estarse a los razonamientos que contengan dichos dictámenes, sino también a las manifestaciones vertidas por los peritos en el acto del juicio, y en este caso, el perito de la parte actora manifestó que la grieta de la esquina del forjado "podría" dar lugar a la entrada de agua puntualmente por esa esquina, y añade que las dos manchas de humedades negruzcas y alargadas no provienen de esa esquina , y en el caso de que sí fuera sólo afectaría a 100 cm2, no pudiendo ser origen de las manchas negruzcas alargadas, y aclara que la galería esta insuficientemente ejecutada porque sólo se han ocupado de la envolvente de la fachada de la galería, cuando el techo también es parte de la envolvente, habiendo convertido la parte inferior de la terraza en techo de la galería, sin colocar aislante térmico ni evacuación de aguas, y añade que las manchas de humedades que aparecen en el techo son porque entran del balcón superior, sin que se haya aislado ni se han evitado las aguas que siempre fueron allí cuando se trataba, y, por un mal sellado, pueden entrar al interior del techo, no siendo necesario aislamiento de no haber galería, porque no sería envolvente de la vivienda; (iii) por tanto, no es por la grieta del balcón del piso superior por donde entra el agua, sino por el encuentro entre el cierre de la galería y la parte inferior del balcón; (iv) la motivación de la sentencia, además de casi inexistente, es errónea.

5. La actora se opone expresamente al recurso e insta su íntegra desestimación

SEGUNDO.- Resolución del recurso.

Se ciñe el objeto del recurso a determinar si la causa de las humedades por condensación y filtración que sufre la vivienda de la actora se encuentra en el mal estado del frente del forjado del balcón del piso superior, o por el contrario, en que, al proceder la actora al cierre de su balcón incorporándolo a su sala de estar, dicho cierre se ejecutó incorrectamente.

La nueva valoración de la prueba a que obliga la resolución de la cuestión en esta segunda instancia no permite compartir las conclusiones alcanzadas por el Juez de instancia.

Ciertamente el carácter eminentemente técnico de la cuestión objeto de litis determina, en orden a su resolución, la relevancia de los informes periciales que obran en las actuaciones. Los informes periciales son dos.

El primero de ellos es el emitido por el perito Arquitecto Técnico D. Justiniano para la aseguradora de la actora, ARAG S.E, SUCURSAL EN ESPAÑA. El técnico, refleja que se trata de un edificio en cuya fachada sur todas las terrazas se han cerrado formando galerías, y, tras visitar la vivienda de la demandante y la terraza del piso superior ( DIRECCION002., único que no tiene cerrada la terraza), constata la existencia de humedades con proliferación de hongos y mohos, confirmando la existencia de puentes térmicos coincidentes con el canto del forjado, y comprueba que el cerramiento de la terraza de la actora, tiene escaso poder aislante. También refleja que ha visitado la vivienda superior, detectándose el mal estado del frente del forjado que conforma el piso de la terraza, falta de mantenimiento y un agrietamiento del frente en la esquina, así como que se ha aplicado un film de pintura tipo clorocaucho en un intento de impermeabilizar, solución deficiente y no recomendable. Con tales antecedentes, concluye que la causa de los daños de la vivienda de la actora se encuentra en filtraciones y condensaciones por falta de estanqueidad y aislamiento térmico de la envolvente (fachada y terraza), del edificio, que provocan la existencia de puentes térmicos en elementos estructurales, principalmente en los forjados y pilares de la esquina, con lo cual el agua consigue filtrarse y atravesar el forjado hasta alcanzar los paramentos inferiores, provocando la falta de aislamiento térmico que presenta el edificio, el ambiente perfecto para la generación de agentes bióticos.

El segundo informe lo emitió para la comunidad el perito, Arquitecto Técnico, D. Jose Ignacio que constata la existencia de manchas negruzcas, producidas por la proliferación de hongos, en la galería de la vivienda de la actora, daños que, afirma, están situados únicamente en dos franjas del techo paralelas a los dos lados de la fachada exterior y en el encuentro con las fachadas exteriores, no existiendo tal patología en la pared medianera con la vivienda DIRECCION003., y determina que las manchas negruzcas están provocadas por la condensación de vapor de agua procedente del interior de la vivienda, que se producen en las zonas más frías, coincidentes con la zona de contacto con las dos fachadas de la galería.

El perito también visita el balcón de la vivienda superior ( DIRECCION002.), reflejando un solado en buen estado de conservación, impermeabilizado con pintura clorocaucho, si bien presenta una pequeña grieta en la esquina producida, seguramente, por oxidación de elementos metálicos del anclaje de la barandilla metálica, que permite el paso directamente sobre el ladrillo de la fachada leteral de la galería, como muestran las manchas en dicha fachada. Además, constata que las aguas pluviales del balcón no se recogen en un canalón ni se dispone de un bota aguas que las arroje al exterior, por lo que vierten libremente sobre la fachada de la galería de la actora empapando el canto del balcón y la parte inferior del balcón que queda fuera de la fachada, de forma que, en los días lluviosos esa agua de escorrentía puede acabar filtrando al techo de la galería, precisamente en los encuentros con las fachadas de la galería que son las zonas en que aparecen las manchas negruzcas, procediendo la humedad de la condensación del vapor de agua de la vivienda y de la filtración de aguas pluviales procedentes de la escorrentía del balcón superior.

Con tales datos el perito concluye: 1º En la construcción de la galería de la vivienda de la actora se cuidó únicamente la ejecución correcta de las fachadas de la misma y, lo que hasta entonces era un balcón volado de hormigón, se convirtió en la cubierta de la galería de la vivienda inferior, formando parte de su envolvente exterior, pero no se tuvo en cuenta el aislamiento térmico de esta cubierta ni la evacuación de aguas pluviales. 2º Las humedades en el techo de la galería de la actora tiene su origen en las condensaciones de vapor de agua de la vivienda debido a la ausencia total de aislamiento térmico que evite las zonas frías. 3º Las humedades que puedan afectar al techo de la galería en su encuentro con las fachadas proceden únicamente de la escorrentía de las aguas de lluvia del balcón, no a una deficiente impermeabilización, por lo que no es necesaria su renovación, y cuando se construyó la galería debieron tenerse en cuenta esas aguas de escorrentía y recogerlas en un canalón o colocando un bota aguas que las expulsara, pues no ocasionaron problemas hasta que se cerró la terraza.

En el acto del juicio el perito, al ser preguntado, manifestó que la grieta de la esquina del forjado podría dar lugar a la entrada de agua puntualmente, si bien las dos manchas negruzcas y alargadas no provienen de esa esquina, e insiste en que la galería está deficientemente ejecutada, porque no se ha cuidado de la envolvente del techo, habiendo convertido directamente la parte inferior de la terraza en el techo de la galería sin colocar ningún tipo de aislante térmico ni sistema de evacuación de aguas, así como que por el mal sellado de la galería puede entrar agua al interior, y que, de no haberse cerrado al galería no sería necesario aislamiento porque el techo no formaría parte de la envolvente de la vivienda.

La prueba pericial ha de valorarse conforme a las reglas de la sana crítica.

El Tribunal Supremo en sentencia 141/2021 de 15 de marzo, reproducida en sentencia 514/2023 de 18 abril y en sentencia 334/2024 de 6 marzo explica en qué consisten las reglas de la sana crítica:

"las reglas de la sana crítica no son normas que se encuentre codificadas, sino que están conformadas por las más elementales directivas de la lógica humana. Comprenden loas máximos principios de la experiencia humana, obtenidos de las circunstancias y situaciones vividas a través de la observación de hechos, conductas y acontecimientos. Implica un sistema de valoración racional y razonable de la actividad probatoria desplegada en el proceso, que permite efectuar un juicio prudencial, objetivo y motivado, de corroboración de las afirmaciones fácticas efectuadas por las partes mediante el examen de las pruebas propuestas y practicadas. Todo ello con la finalidad de huir de los riesgos derivados del acogimiento de meras hipótesis intuitivas o conclusiones valorativas absurdas y prevenir de esta forma decisiones arbitrarias..."

Y respecto a la valoración de la prueba pericial conforme a los postulados de la sana crítica se expresa la STS 471/2018, de 19 de julio, cuando señala al respecto:

Aplicando estas reglas, el tribunal, al valorar la prueba por medio de dictamen de peritos, deberá ponderar, entre otras cosas, las siguientes cuestiones:

1.º- Los razonamientos que contengan los dictámenes y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro: TS 10 de febrero de 1.994)

2.º- Deberá también tener en cuenta el tribunal las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten tanto de los dictámenes emitidos por peritos designados por las partes como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes: STS 4 de diciembre de 1.989.

3.º- Otro factor a ponderar por el tribunal deberá ser el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes: STS 28 de enero de 1.995.

4.º-También deberá ponderar el tribunal, al valorar los dictámenes, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad, lo que le puede llevar en el sistema de la nueva LEC a que dé más crédito a los dictámenes de los peritos designados por el tribunal que a los aportados por las partes: STS 31 de marzo de 1.997.

La jurisprudencia entiende que en la valoración de la prueba por medio de dictamen de peritos se vulneran las reglas de la sana crítica:

1.º- Cuando no consta en la sentencia valoración alguna en torno al resultado del dictamen pericial. STS de 17 de junio de 1.996.

2.º- Cuando se prescinde del contenido del dictamen, omitiendo datos, alterándolo, deduciendo del mismo conclusiones distintas, valorándolo incoherentemente, etc. STS 20 de mayo de 1.996.

3.º- Cuando, sin haberse producido en el proceso dictámenes contradictorios, el tribunal en base a los mismos, llega a conclusiones distintas de las de los dictámenes: STS de 7 de enero de 1.991.

4.º- Cuando los razonamientos del tribunal en torno a los dictámenes atenten contra la lógica y la racionalidad; o sean arbitrarios, incoherentes y contradictorios o lleven al absurdo. STS de 11 de abril de 1.998 .

Cuando los razonamientos del Tribunal en torno a los dictámenes sean arbitrarios, incoherentes y contradictorios: STS de 13 de julio de 1995 ".

En este caso, las reglas de la sana crítica, determinan que, apreciando error en la valoración de la prueba pericial realizada por el juez de instancia, acojamos en contenido y conclusiones del informe aportado por la demandada.

El perito de la actora refleja que en el edificio se han cerrado todas las terrazas, a excepción de la del DIRECCION002., inmediatamente superior al de la actor, pero después, solo tiene en cuenta para determinar la causa, el deterioro que presenta este balcón, pero sin considerar el efecto que ha producido en relación con al causación de humedades y filtraciones el cierre de su balcón realizado por la actora, como sí hace el perito de la demandada.

En su configuración original, la fachada sur del edificio tenía balcones volados, que los propietarios, a excepción del del DIRECCION002, a cerrar. En el caso de la actora, con el cierre se ha incorporado lo que era un balcón bolado en parte de la sala de esta, produciéndose dos circunstancias de gran relevancia. La primera es que se la actora, derribando la fachada original, la ha adelantado hasta lo que constituía el frente del balcón (la barandilla), realizando el cerramiento de ese frente y del lateral izquierdo, convirtiendo en cubierta y techo de su vivienda lo que era el suelo del balcón del DIRECCION002 y techo de su balcón, ello sin tener en cuenta que no es el mismo el aislamiento del suelo y techo de los balcones que el aislamiento de la cubierta y techo de una estancia habitable, siendo la consecuencia el deficiente aislamiento del techo que ambos peritos refieren. La segunda es que en los balcones volados el agua de lluvia cae libremente al exterior, de forma que puede caer en los balcones inferiores, pero en modo alguno discurre sobre la envolvente del edificio, empapando el canto del balcón, su parte inferior y, con ello, la fachada, lo cual puede propiciar filtraciones, mientras que al cerrar la actora su vivienda surge un encuentro entre el canto del balcón superior - encuentro que antes no existía - y, lógicamente, el agua del balcón superior discurre sobre la nueva fachada de cerramiento, para evitar lo cual se hace necesaria la colocación de algún sistema de evacuación de aguas.

Considerando tales circunstancias, concluimos que los problemas de humedad que presenta la vivienda de la actora son la consecuencia de proceder al cerramiento de lo que era un balcón para convertirlo en una zona habitable, incorporándola a su salón, sin tener en cuenta que la conversión el suelo del balcón volado superior y el techo de su propio balcón en cubierta y techo de su vivienda, requería, primero, un adecuado aislamiento de las envolventes, y, segundo la colocación de algún sistema de evacuación de aguas, actuaciones que, desde luego, corresponden al propietario que, voluntariamente, decide cerrar su balcón, y que no pueden exigirse a la comunidad por cuanto, de no haberse realizado el cerramiento, no serían necesarias.

Estimamos el recurso

CUARTO.- Costas procesales.

Estimado el recurso de apelación, en aplicación del art. 398.2 LEC, no procede imponer las costas de esta alzada.