Sentencia Civil 90/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 452/2023 de 17 de enero del 2025

PRIMERO.-1. Por parte de los actores, Dña. Africa y D. Vidal, se interpone recurso de apelación contra la sentencia desestimatoria de la demanda que presentaron contra Dña. Micaela y D. Severiano, en solicitud de la nulidad del contrato de arras objeto del procedimiento, y de la condena de los demandados a abonar solidariamente a la actora la suma de 15.000 euros, más los intereses legales desde la reclamación extrajudicial mediante burofax entregado en fecha 14 de junio de 2019 hasta la fecha de la sentencia de primera instancia, devengándose desde entonces los intereses por mora procesal, con imposición de costas a los demandados.

2. Según alegaron en la demanda, el 27 de enero de 2019, fueron a ver una finca propiedad de los demandados, sita en la DIRECCION000 de Begues, la cual habían visto anunciada en Internet, y les confirmaron que el precio era de 380.000 euros; ese mismo día, agradecieron a la propietaria la visita vía Whatsapp, y a la pregunta de la vendedora del tiempo que necesitaban para vender la casa, contestaron "Pues vender nuestro piso primero y no se el tiempo que requeriría..."; el 31 de enero de 2019, la actora contactó con una antigua amiga, de nombre Florencia y residente en Ibiza, de quien recordaba que había trabajado en una inmobiliaria, quien no podía gestionar directamente la operación, y quien les puso en contacto con una compañera del sector, la Sra. Piedad, trabajadora de Fincas Voramar, con quien, según indicó Florencia, compartiría los honorarios, por lo que los actores pensaron que era un grupo inmobiliario; el 1 de febrero de 2019, los actores mantuvieron una conversación con la Sra. Florencia para tasar el piso de su propiedad, en previsión de hacer cuentas para afrontar la concesión de la hipoteca para una posible compra de la casa visitada u otra distinta, en su caso, y la Sra. Florencia les ofreció intermediar con "su socio", el Sr. Paulino, quien, sin embargo, no podía tasarla hasta el 13 de febrero de 2019, expresando a la Sra. Piedad su inquietud porque tardaran tanto en tasar su vivienda, y presionándoles con que la vendedora había hecho hincapié en que tenía mucha prisa en vender, ofreciendo aquélla una rebaja de la comisión al 3%, e indicando que no se dejase "marear" por sus dos citados compañeros. Alegaron que, en fecha 4 de febrero de 2019,se reunieron con la Sra. Piedad y otro trabajador de Fincas Voramar, de nombre Geronimo, a quienes dijeron que, para poder comprar la casa, deberían rebajar el precio a 365.000 euros; indicaron a los actores que la rebaja era imposible, al haber rechazado rebajas anteriormente, pero les permitieron hacer una oferta por esos 365.000 euros, previo pago por transferencia bancaria de 1.000 euros y la firma de un documento de solicitud de compra con oferta condicionada a la aceptación del propietario,haciendo constar que, en caso de ser aceptada, esos 1.000 euros se incluirían como pago de las arras penitenciales, que deberían ser suscritas antes del 15 de febrero de 2019, haciendo constar como reguladora la ley catalana; los actores firmaron dicha solicitud, y ese mismo día la Sra. Piedad les comunicó la aceptación de la propietaria. Asimismo, alegaron que, en fecha 6 de febrero de 2019,la Sra. Piedad y el Sr. Geronimo visitaron la vivienda de los actores para hacer la tasación y para que firmasen un Nota de encargo de venta en exclusiva por un valor de la vivienda de 299.000 euros, 320.000 si se incluía la plaza de garaje; no firmaron la nota de encargo, pero se deja constancia de que los agentes eran conocedores de que la compra de la casa estaba condicionada a la concesión de un préstamo hipotecario, el cual estaba sujeto, a su vez, a la venta de la vivienda habitual de los actores para la cancelación del resto del préstamo hipotecario que la gravaba; ese día, los actores visitaron la vivienda de los demandados, acompañados de sus padres, y el padre de la actora observó partes inacabadas, otras con desperfectos y un defecto estructural de gran importancia, relativo a la pendiente de la rampa del parking, lo cual retrasó el curso de los acontecimientos, conforme detallaban en la demanda; finalmente, se fijó unilateralmente por parte de la inmobiliaria la fecha de la firma de las arras para el 28 de febrero de 2019, pese a comunicarle los actores que el actor no podría asistir por razones laborales, a lo que argumentaron que la actora podía firmar sola y que la vendedora no quería esperar más, y les amenazaron con perder los 1.000 euros entregados. Adujeron que, el 28 de febrero de 2019,la actora firmó las arras con los vendedores, si bien la vendedora demandada no estaba presente, sino que había firmado el día anterior; además, en el contrato no se hacía referencia a los derechos de los compradores de los arts.621-8.2 CCC y 621-49 CCC, sin que ninguno de los API intervinientes diese información alguna al respecto, ni se informó a la actora de que debía hacer expresa renuncia de las prescripciones legales vigentes del CCC; se efectuaron dos transferencias de 7.000 euros, una en favor del demandado y otra en favor de la demandada. Posteriormente, el 30 de abril de 2019,el actor habló con el Sr. Paulino, a quien explicó que los plazos eran muy justos para el otorgamiento de la escritura pública (23/05/2019) y que necesitarían una prórroga, y ofrecieron a la Sra. Piedad y al Sr. Paulino su piso para la venta, pero aquellos dijeron que no se harían cargo de la misma y les aconsejaron que bajasen su precio a 260.000 euros; ante la falta de noticias sobre su petición de prórroga, los actores contactaron con los demandados, quienes no sabían nada al respecto; se fijó una reunión con los API el 30 de mayo de 2019, que fue anulada porque el actor no podía asistir por motivos laborales, y ante la necesidad de hacer efectiva la compra y en previsión de no poder vender su piso, los actores solicitaron una hipoteca puente al Banco de Santander, la cual les fue denegada. Alegaron los actores que, al conocer a través de la letrada, la omisión de información por parte de la inmobiliaria del derecho previsto en los arts.621-8.2 CCC y 621-49 CCC, enviaron un burofax a "Fincas Voramar" para que tuvieran constancia de su mala praxis, de la nulidad del contrato de arras, y para que se les devolviera el dinero entregado en concepto de arras.

Precisaron que ejercitaban dos acciones: a) nulidad del contrato de arras por vicio del consentimiento (dolo), y b) nulidad del contrato de arras por falta del consentimiento de uno de los compradores. En cuanto a la primera,aclararon que ejercitaban la acción contra los vendedores pese a que la nulidad se basaba en el dolo reticente derivado de los actos de los API, porque, en el documento de solicitud de compra con oferta condicionada a la aceptación del propietario, constaba que la API Sra. Piedad había suscrito un mandato de venta en cumplimiento de la obligación de la confección de una nota de encargo prescrita en el artículo 55.5.b en relación con el 55.6 de la Ley 18/2007, de 28 de febrero, del Dret a l'habitatge: "Mediante la presente el Cliente, hace entrega mediante transferencia bancaria la cantidad de MIL EUROS (1.000 €) a Piedad (...) comercialmente Fincas Voramar, quien actúa en representación de la propietaria del inmueble, según mandato de venta escrito"; el contrato de mandato ejercido por la Sra. Piedad lo fue con la ayuda de los otros API, y, por tanto, conforme al art.1725 CC, cuando el mandatario (agencia inmobiliaria) actúa en representación de su mandante (los vendedores demandados), los efectos de su gestión se producen directamente en la esfera jurídica del representado, como si hubiera sido él, y no el apoderado, quien hubiera contratado; en el documento de solicitud de compra con oferta condicionada a la aceptación del propietario se establecía "Que la cantidad recibida, es, según nueva legislación de la ley de contratos de compra-venta de la comunidad autónoma de Catalunya ARRAS a cuenta de precio",por lo que la inmobiliaria era conocedora de la posibilidad de los compradores de acogerse a la nueva regulación. En cuanto a la segunda,como ejemplo patente de la mala praxis de la Sra. Piedad, ante la imposibilidad del actor de acudir a la firma de las arras por motivo laborales, no le permitió firmar antes ni posteriormente, por lo que el contrato de arras no incluye el consentimiento indubitado de uno de los contratantes, el actor, quien sí aparece en el documento de solicitud de compra con oferta condicionada a la aceptación del propietario.

3. La demandada contestó y se opuso, partiendo de que era cierto que los actores fueron a visitar la vivienda de los demandados por vez primera el 27 de enero de 2019, pero negando que indicaran que tenían intención de solicitar una hipoteca, pues lo único que manifestaron fue que querían vender su piso en propiedad para poder adquirir dicha vivienda, como resultaba de la conversación de Whatsapp aportada con la demanda. Alegó que había otorgado en favor de Fincas Voramar un contrato de encargo de venta de fecha 13 de septiembre de 2017, sin tener contacto alguno con la Sra. Florencia ni con el Sr. Paulino, y que desde el primer momento indicó a la actora que contactase con la citada agencia; la parte actora visitó la vivienda el 1 y el 4 de febrero de 2019, sin hacer alusión a la intención de solicitar hipoteca, y la demandada no tuvo más contacto hasta el 5 de febrero de 2019, siendo ajena a las conversaciones que la actora mantuviese con agentes inmobiliarios. Alegó que, dado el interés de los actores por la vivienda, desde la agencia les sugirieron efectuar una reserva, como es práctica habitual en las inmobiliarias, y que la actora, por su parte, solicitó una rebaja del precio a 365.000 euros, por lo que se firmó el documento de solicitud de compra con oferta condicionada a la aceptación del propietario de 4 de febrero de 2019, siendo ajena la demandada al hecho de que la actora quisiera que fuese su amiga Florencia quien se llevara una comisión de venta; la actora contactó con la demandada al día siguiente vía Whatsapp y le agradeció que hubiese aceptado la oferta. Adujo que era ajena a las conversaciones que la actora tuviese con "Fincas Voramar" respecto de la venta de su propio piso, sin que el documento de encargo de venta hubiese sido firmado, sin que apareciese precio de venta, y sin que del mismo pudiese deducirse la intención de solicitar un préstamo hipotecario. Adujo que, en todo caso, la parte actora visitó de nuevo la vivienda los días 6 y 12 de febrero de 2019, manifestando el día 6 defectos estructurales, y la volvió a visitar el 18 de febrero de 2019, de modo que, antes de la firma del contrato de arras el 28 de febrero de 2019, los actores la habían visitado en seis ocasiones; en relación con dicha firma, aclaró la demandada que firmó el día anterior -el 27- por razones relacionadas con el divorcio del demandado, y negó que se impidiera al actor firmar el contrato, apareciendo en la cláusula décimo tercera del contrato de arras que "El comprador tendrá la facultad de designar a la (s) persona (s) física (s) o jurídica (s) a favor de la (s) cual (es) deba otorgarse la mencionada escritura de Compraventa".Alegó que no se hizo referencia a lo dispuesto en los arts.621-8.2 CCC y 621-49 CCC porque la intención de los actores era vender su piso, que en el contrato de arras se fijó el plazo de otorgamiento de la escritura pública para el 23 de mayo de 2019, el cual era un plazo prorrogable hasta el 15 de junio de 2019 en el caso de que la actora no hubiese vendido su piso, y que, aunque el actor no estuvo presente en la firma de las arras, prestó su consentimiento tácito, pues fue él quien pagó mediante dos transferencias de 7.000 euros cada una de ellas el mismo día de la firma. Añadió que los actores habían presentado contra ellos la demanda de forma temeraria y mala fe, pues el 30 de mayo de 2019, cuando ya había transcurrido el primer plazo previsto para el otorgamiento de la escritura, decidieron solicitar una hipoteca al ver que no conseguían vender su piso, sin comparecer ante Banco Santander hasta el 10 de junio de 2021. En suma, negó la procedencia de la nulidad peticionada.

4. El demandado contestó y se opuso también a la demanda, partiendo de formular excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda, siendo ajenos los demandados al supuesto dolo que subjetivamente había percibido la actora por parte de la Sra. Piedad, y a lo que indicaban sobre las presiones recibidas de esta última; los demandados suscribieron con la Sra. Piedad una nota de encargo de venta, no un mandato, y en dicha nota quedaron perfectamente detalladas las acciones que podía realizar en relación con la venta del inmueble, en concreto, la mediación, el asesoramiento y la gestión comercial de venta, sin que realizara dichas gestiones en representación de los demandados. Alegó, asimismo, que el litisconsorcio activo estaba mal constituido, pues el actor no fue parte ni firmó el contrato de arras cuya nulidad se pretendía, sin que la actora actuase en nombre y representación del mismo, pues no constaba aportado poder otorgado al efecto, y que el pacto décimo tercero del contrato preveía la posible designación de un tercero en favor del cual fuese otorgada la escritura, en desarrollo de lo cual el actor efectuó las dos transferencias; el actor no estaba legitimado activamente para reclamar. Formuló también excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, por entender que, según lo relatado en la demanda, deberían haber sido demandados todos los API que en ella se decía habían intervenido. En cuanto al fondo, se manifestó en parecidos términos que la codemandada, precisando, sin embargo, que el hecho de que no tuvieran otorgado mandato alguno en favor de la Sra. Piedad resultaba, incluso, del documento de solicitud de compra con oferta condicionada a la aceptación del propietario, pues los demandados debían aceptar la oferta de los compradores; el pago de la reserva fue requerido por la Sra. Piedad, sin intervención de los demandados, quienes no tenían constancia de la existencia de ese documento ni copia del mismo; la Sra. Piedad tenía encargo para la realización de unas tareas, pero no actuaba en su representación, y el importe de 1.000 euros lo recibió la misma en su propio nombre y derecho o en el de Fincas Voramar, pues los demandados recibieron 7.000 euros cada uno de ellos. En cuanto a la solicitud de hipoteca, puntualizó que no constaba que fuera realizada por la actora, y que resultaba muy extraño que el actor esperara hasta el último momento para solicitarla, siendo la carta denegatoria de Banco Santander de tan sólo cinco días antes de la fecha límite de otorgamiento de escritura; además, sorprendía que con la demanda no fuese aportada documentación alguna relativa a la solicitud de la hipoteca por el actor, cuando los actores eran exhaustivos en la aportación documental (conversaciones de Whatsapp, fotografías, etc.). Concluyó alegando que los demandados sólo dieron facilidades a los actores, les mostraron la vivienda todas las veces que lo solicitaron, e hicieron una rebaja del precio de 15.000 euros.

5. La sentencia es desestimatoria de la demanda. Se aprecia la falta de legitimación activa del actor, pues se señala que no fue parte en el contrato de arras, y sin que quepa tampoco admitir la nulidad por falta de consentimiento de uno de los contratos, cuando la actora estuvo conforme con firmar el contrato de forma individual. Se razona en cuanto al dolo que la carga de la prueba de su concurrencia corresponde a quien lo alega (la parte actora), quien lo funda en el engaño producido por actos llevados a cabo por los agentes inmobiliarios; de la prueba practicada resulta que los demandados sólo estaban vinculados jurídicamente con la Sra. Piedad, según la nota de encargo de venta aportada, sin existir relación jurídica con los demás intermediarios referidos en la demanda, aunque sea habitual en el tráfico inmobiliario que los diferentes agentes colaboren entre ellos para conseguir el éxito de las operaciones, como declararon los testigos; en cuanto al vínculo con la Sra. Piedad, la nota de encargo no era un mandato representativo, sino un contrato de intermediación o corretaje, y del documento de solicitud de oferta resulta que la oferta dependía de la aceptación de los vendedores. Se añade que, aun en el caso de que se considerase que los demandados han de responder de la conducta de la Sra. Piedad, la misma no es encuadrable dentro del dolo, sin haber quedado acreditado que, de forma premeditada y mediante engaño, dejase de informar a los compradores de la facultad prevista en el art.621-49 CCC; se señala que, de hecho, no consta probado que los actores, antes de la firma de las arras, manifestasen que necesitaban financiación de un tercero para adquirir el inmueble, y que ellos mismos manifestaron que su intención era vender su piso para poder adquirir el piso de los demandados; además, no consta que la actora solicitase financiación alguna a Banco Santander; finalmente, se señala que la falta de información denunciada no recae sobre la esencia del contrato, sino sobre una facultad accesoria.

6. Los apelantes solicitan en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea estimada la demanda.

7. Los apelados se oponen separadamente al recurso, y solicitan la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-1. A partir de alegar la vulneración del derecho de defensa el art.24.2 CE, basada en una falta de motivación de la sentencia por incongruencia omisiva, en relación con el art.120.3 CE, los apelantes fundan su recurso en los motivos siguientes: a) error en la estimación de la falta de legitimación activa del actor; b) de la condición análoga al mandato de la nota de encargo de los vendedores a la API Sra. Piedad, en relación con la valoración de la prueba documental y las declaraciones del actor de juicio, c) de la relación jurídica entre los API y del despliegue de su responsabilidad a la esfera jurídica entre actores y demandados, así como de la omisión deliberada del deber de comunicar la existencia de desistimiento de las arras por falta de financiación de los arts.621-8.2 CCC y 621-49 CCC, todo ello en relación con la ausencia de valoración de la prueba; d) del error en la valoración de la prueba respecto de la existencia de dolo por la omisión deliberada del deber de los API de la normativa catalana, de la cual eran conocedores, y e) de la falta de requerimiento previo del art.1504 CC.

TERCERO.-En relación con la alegada falta de motivación de la sentencia por incongruencia omisiva, señala la STS, Sala 1ª, de 27 de enero de 2020, que "Se ha de insistir en el hecho, como afirmamos en la Sentencia núm. 176/2010, de 25 de marzo , de que la relación que exige al congruencia debe darse entre las pretensiones y el fallo, no necesariamente respecto de los argumentos empleados en la sentencia u otros extremos del debate, cuya preterición podría dar lugar a falta de motivación pero no a incongruencia ( sentencias de 2 de marzo de 2000 , 10 de abril de 2002 , 11 de marzo de 2003 , y 19 de junio de 2007 ), y que, como recuerda la sentencia de 30 de enero de 2007 , esta relación no tiene que ser absoluta, sino que, por el contrario, basta con que se dé la racionalidad necesaria y una adecuación sustancial."

Ello es predicable del presente supuesto, donde no se aprecia incongruencia omisiva en el sentido expuesto. Y tampoco es apreciable falta de motivación.

Como señala la STS, Sala 1ª, de 18 de septiembre de 2013:

"2. En relación a los motivos formulados debe señalarse, tal y como declaran, entre otras, las SSTS de 18 de mayo de 2012 ( nº 294, 2012), 28 de septiembre de 2012 ( nº 545, 2012), 7 de noviembre de 2012 (nº 639, 2012 ) y 22 de febrero de 2013 (nº 53, 2013) que: "...constituye doctrina de esta Sala que el deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada en su configuración lógico-jurídica ( STS de 14 de abril de 2011 , ROJ 2898, 2011).

El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva -dictum- y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la -causa de pedir-, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio -petitum- o pretensión solicitada, (ST de 13 de junio de 2005). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia ( SSTS de 30 de marzo de 1988 , y 20 de diciembre de 1989 . En parecidos términos, cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se de la racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta ante lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte. ( STS de 4 de octubre de 1993 ). En esta línea, y en términos generales, también hay que señalar que las sentencias absolutorias no pueden ser tachadas de incongruencia por entenderse que resuelven todas las cuestiones suscitadas en el pleito, salvo casos especiales ( SSTS de 10 de diciembre de 2004 y 5 de febrero de 2009 ). Con lo que la incongruencia extra petita (fuera de lo pedido), en relación con el principio de iura novit curia, se produce en la medida en que la facultad que tiene el tribunal para encontrar o informar el derecho aplicable a la solución del caso comporta la alteración de los hechos fundamentales, causa de pedir, en que las partes basen sus pretensiones ( SSTS de 6 de octubre de 1988 y 1 de octubre de 2010 )".

Respecto a la relevancia constitucional del vicio de incongruencia hay que señalar que se produce, por entrañar una alteración del principio de contradicción constitutiva de una efectiva denegación del derecho a la tutela judicial efectiva, cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia procesal ( STC 18 de octubre de 2004 RTC 2004, 174). En esta línea, el Tribunal Constitucional ha reiterado que para que la indefensión alcance relevancia constitucional es necesario que sea imputable y que tenga su origen en actos u omisiones de los órganos judiciales, esto es, que la indefensión sea causada por la actuación incorrecta del órgano jurisdiccional. Quedando excluida de la protección del artículo 24 C.E . la indefensión debida a la pasividad, desinterés, negligencia, error técnico o impericia de la parte o de los profesionales que la representen o defiendan ( STS de 29 de noviembre de 2010 ).

3 . La motivación de las sentencias consiste en la exteriorización del iter decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican el fallo. De esta forma, la motivación de las sentencias se presenta como una exigencia constitucional establecida en el artículo 120.3 CE , configurándose como un deber inherente al ejercicio de la función jurisdiccional en íntima conexión con el derecho a la tutela judicial efectiva que establece el artículo 24 CE ( STC 144/2003 de julio y STS de 5 de diciembre de 2009 ). Esta Sala ha venido exigiendo la aplicación razonada de las mismas que consideran adecuadas al caso en cumplimiento de las funciones o finalidades que implícitamente comporta la exigencia de la motivación: la de permitir el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos, la de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada, favoreciendo la comprensión sobre la justicia y corrección de la decisión judicial adoptada, y la de operar, en último término, como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad ( SSTS 5 de noviembre de 1992 , 20 de febrero de 1993 y 18 de noviembre de 2003 , entre otras). Pero también, como resulta lógico, hay que señalar que esta exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que- vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2008 , de 22 de mayo de 2009 y 9 de julio de 2010 ).

A lo anterior cabe añadir que no es lo mismo falta de motivación que motivación satisfactoria para la parte; y que, como se indica en la sentencia de 15 de octubre de 2001 , debe distinguirse la ausencia de motivación de las peculiares interpretaciones de valoración de la prueba y de la fijación de los hechos probados que esgrime la parte, sin que pueda ampararse en la falta de motivación la revisión del acervo probatorio".

CUARTO.-Sobre la legitimación activa del actor

1. Parten los apelantes de que, en la sentencia recurrida, al efecto de acreditar la legitimación activa del actor, no es valorada la única prueba que acredita que solicitó, en nombre de ambos cónyuges, financiación para la adquisición de la vivienda. Aducen, asimismo, que existe una incongruencia con el hecho de que no fuese controvertida la cuantía del procedimiento, ascendente a 15.000 euros, cantidad que se corresponde con el pago de 1.000 euros, en virtud de documento suscrito por ambos actores, y un segundo pago de 14.000 euros al tiempo de la firma del contrato de arras, donde no se permitió firmar al actor; fueron 15.000 euros, suma que, en el contrato de arras, se tiene por recibida a cuenta del precio; el documento de solicitud de compra con oferta condicionada a la aceptación del propietario, en virtud del cual fueron entregados 1.000 euros, y el contrato de arras son inescindibles, de acuerdo con la propia redacción del contrato de arras (acuerdo primero), ya que el documento de solicitud de compra con oferta condicionada a la aceptación del propietario dice claramente que los 1.000 euros recibidos son arras a cuenta del precio, y el segundo dice que esos mil euros constituirán arras penitenciales.

2. Es cierto que, en el documento de solicitud de compra con oferta condicionada a la aceptación del propietario de 4 de febrero de 2019, donde ambos actores aparecen identificados como el "cliente", consta que "Mediante la presente el Cliente, hace entrega mediante transferencia bancaria la cantidad de mil euros (1.000 €)",y que "(...) la cantidad recibida, es, según nueva legislación de la ley de contratos de compra-venta de la comunidad autónoma de Catalunya, ARRAS a cuenta del precio (...) Que dicha reserva contará como arras penitenciales el día de la firma de dicho documento (...)",y que, en el contrato de arras de 28 de febrero de 2019, consta que "1º La parte compradora pagará mediante transferencia bancaria a la parte vendedora la cantidad de CATORCE MIL (14.000 €) que junto con los MIL (1.000 €), ya entregados como solicitud de compra, el pasado 4 de febrero de 2019, constituirán ARRAS PENITENCIALES reguladas y definidas en el Art.1454 del Código Civil ".

Sin embargo, también lo es que sólo el contrato de arras, donde exclusivamente es la actora quien aparece identificada como parte "COMPRADORA" -no se incluye al actor-, es objeto de la nulidad pretendida en la demanda. Y, por más que el actor pretenda recuperar por sí la total cantidad entregada, a todos los efectos, figura, únicamente, la actora como compradora en el contrato de arras y como la persona que deberá abonar 14.000 euros a la parte "VENDEDORA" -los demandados-. Ello sin perjuicio de los eventuales acuerdos entre los actores, en razón del pago realizado por transferencia de esos 14.000 euros por parte del actor -cabe recordar que el pago puede efectuarlo cualquier persona ex art.1158 CC ("Puede hacer el pago cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, ya lo conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor (...)")-, y de que consta expresamente en la cláusula décimo tercera del contrato de arras que "El comprador tendrá la facultad de designar a la (s) persona (s) física (s) o jurídica (s) a favor de la (s) cual (es) deba otorgarse la mencionada escritura de Compraventa",por lo que podría haber sido otorgada dicha escritura en favor de ambos actores como compradores.

3. Por tanto, con independencia de que no cabe relacionar la falta de legitimación activa alegada por el demandado con la fijación de la cuantía en la demanda, se confirma, pues, dicha falta de legitimación activa del actor en relación con lo peticionado.

QUINTO.-Sobre la naturaleza del documento de encargo efectuado por los demandados a la API Sra. Piedad

1. Parten los apelantes de alegar que nunca han dicho que el contrato de nota de encargo, del cual afirman desconocían su existencia y contenido, fuese un mandato, sino que quien lo definió expresamente así fue la parte demandada, a través de la Sra. Piedad; los actores siempre han defendido que los vendedores y la Sra. Piedad manifestaron que existía un mandato de venta, que vino corroborado por los propios documentos emitidos por la representante de los demandados. En ese sentido, aducen que, en el documento de solicitud de compra con oferta condicionada a la aceptación del propietario de 4 de febrero de 2019, consta que "Mediante la presente el Cliente, hace entrega mediante transferencia bancaria la cantidad de mil euros (1.000 €) a Piedad (...) comercialmente Fincas Voramar, quien actúa en representación de la propiedad del inmueble, según mandato de venta escrito", y que, en el contrato de arras, se hace referencia a que " Piedad (...) en calidad de representante de los propietarios de la finca sita en la calle Turia (...) de Begues (...) Don Severiano (...) y Doña Micaela (...), vendedores de la finca y actuando como intermediaria en la gestión de la venta del inmueble que se indica". Aducen que todo ello sucedió antes de conocer el contrato de intermediación o corretaje aportado con la contestación a la demanda; fueron los demandados, a través de su representante mediante mandato de venta escrito, quienes inducen a error a los actores. Concluyen que, en materia de costas, deberá tenerse en cuenta que los actores basaron su demanda en la literalidad de los documentos que la parte demandada les había entregado, y que en la sentencia recurrida no se entra a valorar la prueba documental, ni la prueba practicada durante el juicio, donde tanto los propios demandados como la Sra. Piedad y el comercial Sr. Geronimo dieron a entender que la nota de encargo incluía un mandato de representación. Asimismo, aducen que resulta también del documento nº 10 de la demanda (conversación de Whatsapp entre el actor y la demandada solicitando una prórroga, donde la demandada deriva al actor a la inmobiliaria), y de la ratificación de la gestión de la Sra. Piedad por parte de los demandados ex art.1892 CC. Concluyen que a la relación jurídica entre los demandados y la Sra. Piedad le es aplicable a efectos jurídicos la responsabilidad de los actos del representante en su condición de mandato, como expresaron en la demanda.

2. Consideramos que si, a tenor de la jurisprudencia, los contratos son lo que son, no lo que las partes dicen que son (v. gr. STS, Sala 1ª, de 18 de diciembre de 2019), hay que interpretar los documentos que reflejan la concreta relación jurídica entablada entre los demandados y la Sra. Piedad ("Fincas Voramar"), partiendo de examinar, en este caso, el documento nº 1 de la contestación de la demanda, la nota de encargo de venta de 13 de septiembre de 2017 de los demandados a la citada API, donde consta lo siguiente:

Como llegan a reconocer los apelantes a la vista de dicho documento, la relación jurídica entre los demandados y la citada API no es de mandato en sentido jurídico, sino de intermediación o corretaje.

Lo cierto es que, como resulta del documento nº 1 de la demanda, que son las transcripciones de mensajes de Whatsapp habidos entre la actora y la demandada, ya desde el primer momento, tras la primera visita de 27 de enero de 2019, la demandada remitió a la actora a la agencia, a cuyo fin la demandada pasó los datos a la actora, desprendiéndose del tenor del citado documento de encargo de venta que los demandados (vendedores) encomendaron a la API Sra. Piedad, de nombre comercial "Fincas Voramar", la mediación, asesoramiento y gestión de la operación de venta de la vivienda de su propiedad, lo cual consideramos que conllevaba una suerte de "representación" de los vendedores, aunque no fuera en el sentido jurídico de contrato de mandato previsto en el art. 1709 CC, que dispone que "Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra". Como señala la SAP Madrid, sección 10, de 19 de junio de 2024 ( ROJ: SAP M 10122/2024 - ECLI:ES:APM:2024:10122 ), "En el presente supuesto nos encontramos ante un contrato de corretaje o mediación, teniendo sentada doctrina el Tribunal Supremo al respecto, así en sentencia de 10 de enero de 2.011 , considera el contrato de mediación o corretaje "como aquel por el que una persona se obliga a pagar una remuneración a otra para que ésta realice una actividad encaminada a ponerla en relación con un tercero, a fin de concertar un contrato determinado, en el que el mediador no tendrá participación alguna, integrado al igual que el contrato de agencia en los contratos de gestión, y caracterizado por tratarse, como afirma la sentencia 174/2010, de 18 de marzo , de un contrato: "atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil ( STS de 6 de octubre de 1990 , entre otras muchas)". En términos similares, las sentencias del Alto Tribunal de 30 de marzo de 2.007 , 31 de enero de 2.008 y 25 de mayo de 2.009 , precisan que "el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario ( SSTS de 10 de marzo de 1992 )."

Así las cosas, que en el documento de solicitud de compra con oferta condicionada a la aceptación del propietario de 4 de febrero de 2019, conocido por los actores ya al tiempo de la demanda, constase, en efecto, que "Mediante la presente el Cliente, hace entrega mediante transferencia bancaria la cantidad de mil euros (1.000 €) a Piedad (...) comercialmente Fincas Voramar, quien actúa en representación de la propiedad del inmueble, según mandato de venta escrito", no conducía a plantear la relación jurídica existente entre vendedores y la API Sra. Piedad como de mandato propiamente dicho.

Se afirma, asimismo, que en el contrato de arras se hace referencia a que " Piedad (...) en calidad de representante de los propietarios de la finca sita en la DIRECCION000 (...) de Begues (...) Don Severiano (...) y Doña Micaela (...), vendedores de la finca y actuando como intermediaria en la gestión de la venta del inmueble que se indica". Pero, aparte de que lo anterior no consta en el contrato de arras, en el que no tuvo intervención alguna la API Sra. Piedad, sino en el burofax que la citada API dirigió en fecha 14 de mayo de 2019 a los actores, comunicándoles la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa (documento nº 12 de la demanda), no cabe sino reiterar lo expuesto sobre la "representación" de los vendedores llevada a cabo como mediadora, asesora y gestora de los vendedores. En ese sentido cabe entender también lo manifestado por la testigo Sra. Piedad cuando, a preguntas de la letrada de los actores, dijo que actuaba en nombre y representación de los demandados, esto es, en ejecución del encargo encomendado. A preguntas de su letrada sobre su función en relación con los demandados, el trabajo a hacer, dijo que le habían encomendó la venta, y aclaró que ella no decidía, sino que sólo comercializaba la vivienda y siempre hablaba con los vendedores, su trabajo era vender la vivienda, en razón de la nota de encargo firmada, que no era el mandato del Código Civil.

En cuanto al documento nº 10 de la demanda, lo único que resulta de su lectura es que la demandada manifestó al actor que tenía una situación familiar y económica muy difícil, que le ponía muy nerviosa y que le afectaba mucho "Por lo que pago a una inmobiliaria para q se ocupe de las gestiones necesarias. Cualquier duda contactar con ellos."

3. Consideramos que, por tanto, ya desde el principio no había motivos para que los actores estuviesen en la creencia de que se hallaban ante una relación de mandato en sentido jurídico entre los vendedores y la API Sra. Piedad. Es más, se sostiene en la demanda, incluso, la intervención de otros API, que, sin duda, no iban tendría la condición de mandatarios de los demandados, máxime cuando uno de ellos, la amiga de la actora de nombre Florencia, fue contactada por ella misma, siendo, de hecho, la actora quien la introdujo en el tema, pues queda claro que los demandados sólo contrataron a la Sra. Piedad.

Durante su interrogatorio, a la pregunta de la letrada de los actores de si suscribió una hoja de encargo para la venta de la vivienda, la demandada manifestó que sí, que fue a una agencia para vender la casa, "Voramar", sita en Castelldefels, donde trabaja, no contrató a "Goldmax", y que sólo tuvo relación con aquella agencia, con Piedad; añadió que sabe que hay agencias que, a veces, colaboran. Por su parte, el demandado, durante su interrogatorio, a preguntas de su letrada, manifestó que la API Sra. Piedad no actuaba en su nombre y representación, sino que lo que hacía era una gestión para poder vender la casa; en todo momento, las decisiones de venta, de firmas las comentaba con ellos, sólo hacía de API, y más en concreto él la remitía a la demandada si había que modificar algo, porque él estaba un poco pasivo en el tema.

SEXTO.-Sobre la relación jurídica entre los API y el despliegue de su responsabilidad a la esfera jurídica entre actores y demandados, y de la omisión deliberada del deber de comunicar la existencia de desistimiento de las arras por falta de financiación de los arts.621-8.2 CCC y 621-49 CCC, todo ello en relación con la ausencia de valoración de la prueba

1. Los apelantes aducen que, en la sentencia recurrida, se califica a los API como meros colaboradores de la relación existente entre los demandados y la Sra. Piedad, valorando de forma esquemática la prueba testifical y sin entrar en el fondo de la relación existente entre ellos. Afirman que existen tres esferas jurídicas diferenciadas: la de los actores con los demandados a través de la representación de estos últimos, la de los vendedores con su representante con base en el contrato de mandato de venta, y la de los API entre sí como colaboradores. Consideran que de las actuaciones de los API se despliegan efectos jurídicos para los actores, y que actuaron en connivencia; la colaboración entre los API constituye un contrato explícito en el cual se reparten la comisión, y se despliega la normativa general de obligaciones y contratos contenida en su norma sectorial, el Decret 12/2010, de 2 de febrer, pel qual es regulen els requisits per exercir l'activitat d'agent immobiliari i es crea el Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya, y la propia declaración de la API Sra. Piedad deja claro que había un contrato para repartir los honorarios entre los API si el negocio llegaba a buen puerto y que los demandados sabían que el Sr. Teodulfo, a través de la inmobiliaria "Goldmax", era uno de ellos; ninguno de ellos informó a los actores de los derechos que les amparaban conforme a la ley catalana; pese a que el Sr. Teodulfo negó su representación en la compra, fue quien recibió el contrato de arras redactado un día antes por la Sra. Piedad, él y la Sra. Piedad aconsejaron su firma a la actora, porque era lo normal en estos casos, pese a que se le había negado la firma al actor; el Sr. Geronimo (comercial de "Fincas Voramar") declaró que, ante la imposibilidad de la presencia de una de las partes en el acto de la firma, se podía haber hecho mediante correo electrónico o vía signaturing,posibilidad que ni se planteó a los actores. Concluyen que se aprecia ausencia de valoración de la testifical de los API, base de la alegada existencia de dolo, tanto en la negativa a que el actor firmase el contrato de arras, como en la omisión deliberada del deber de comunicar a los actores la existencia de la condición resolutoria de las arras por falta de financiación, y debería haber sido argumentado en la sentencia recurrida, más allá de señalar que eran meros colaboradores.

2. Cabe señalar que colaboración entre los API encaminada al reparto de honorarios profesionales estaba dentro de lo posible. Pero lo cierto es que los eventuales pactos al respecto entre los API era cuestión ajena a los vendedores demandados conforme al principio de relatividad de los contratos ex art.1257 CC ("Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos (...)"). Los demandados realizaron un encargo de venta a la Sra. Piedad, no a esos terceros, según resulta del correspondiendo documento de encargo de venta de la vivienda de su propiedad, y, en contra de lo que aducen los apelantes, la relación existente entre los actores y los demandados sólo tuvo lugar a través de la API Sra. Piedad en relación con el documento de solicitud de compra con oferta condicionada a la aceptación del propietario de 4 de febrero de 2019, pues el contrato de arras suscrito el 28 de febrero de 2019 fue suscrito exclusivamente por la actora como compradora y por los demandados como vendedores.

3. En cuanto a que el actor no firmase el contrato de arras, ciertamente, le priva de legitimación activa en este procedimiento judicial. Pero, aparte de que ya hemos expuesto que la cláusula décimo tercera del contrato de arras prevé que "El comprador tendrá la facultad de designar a la (s) persona (s) física (s) o jurídica (s) a favor de la (s) cual (es) deba otorgarse la mencionada escritura de Compraventa",por lo que podría haber sido otorgada dicha escritura en favor de ambos actores como compradores, consideramos que los vendedores demandados no tuvieron responsabilidad alguna en la frustración de la consumación del contrato de compraventa -el contrato de arras reunía ya todos los elementos para tenerlo por perfeccionado-. Consideramos también que, a la vista de lo expuesto, los vendedores facilitaron las cosas a los compradores, en la medida de sus posibilidades, llegando a rebajar, incluso, el precio de venta, y teniendo que someterse al inexorable paso del tiempo, a la espera de poder otorgar la escritura pública de compraventa.

Además, que el actor figurase o no en el contrato de arras no habría de repercutir en la decisión final sobre la cuestión nuclear en que fundan los actores la demanda: el dolo reticente derivado de los actos de los API, quienes se afirma que omitieron informar a los actores de los derechos que tenían conforme a la legislación catalana, dolo que los actores sostienen que es trasladable a los demandados con base en una relación, cuando menos, análoga al mandato. Pero ya hemos expuesto que la relación entre la API y los demandados no rebasa la esfera de la mera representación en ejercicio de las labores de mediación, asesoramiento y gestión de venta encomendadas por los demandados a la API Sra. Piedad.

A ello cabe añadir que, como se señala en la sentencia recurrida, "(...) en el cas que es considerés que els demandats han de respondre de la conducta de la Sra. Piedad, aquesta tampoc s'enquadra dins del dol. No ha quedat acreditat que la Sra. Piedad de forma premeditada i usant engany deixés d'informar als compradors de la facultat prevista en l' article 621-49 del CCC . De fet, de la prova practicada, malgrat les afirmacions de la part actora, no ha quedat provat que els actors haguessin manifestat abans de signar les arres que necessitessin finançament d'un tercer per adquirir l'immoble. Els propis actors en l'acte del judici van manifestar que la seva intenció era vendre el seu pis, per tal d'adquirir l'immoble de la Sra. Micaela i del Sr. Severiano. En qualsevol cas, a qui haurien de retreure la seva conducta seria a aquells que els van assessorar en la compravenda, la Sra. Florencia i el Sr. Teodulfo, i no pas els venedors."

SÉPTIMO.-Sobre el error en la valoración de la prueba respecto de la existencia de dolo por la omisión deliberada del deber de los API de informar acerca la normativa catalana, de la cual eran conocedores

1. Aducen los apelantes que, de la prueba documental aportada, resulta que los API eran conocedores de la existencia de la legislación catalana, a la cual se hizo expresa referencia en el documento de solicitud de compra con oferta condicionada a la aceptación del propietario de 4 de febrero de 2019, pues consta "Que la cantidad recibida, es, según nueva legislación de la ley de contratos de compra-venta de la comunidad autónoma de Catalunya ARRAS a cuenta de precio",y así lo reconocieron en el acto de juicio, pese a lo cual decidieron aplicar la Ley más ventajosa para ellos. Afirman la falsedad de la declaración de la Sra. Piedad, quien, aparte de declarar no haber percibido los honorarios -el demandado manifestó durante su interrogatorio que los demandados sólo recibieron 7.000 euros cada uno-, negó el conocimiento de la necesidad de financiación de los actores, pese a que reconoció que en 2019 se podía aplicar el CCC a los contratos de arras. Añaden que les fue denegada en primera instancia la aportación de un documento que recogía una conversación de Whatsapp de 30 de mayo de 2019 entre la Sra. Piedad y el actor, reveladora de que la API conocía la necesidad de financiación, pues en él consta

Aducen que, recurrida en reposición la denegación de unión de ese documento por extemporánea, el recurso fue desestimado, y que formularon protesta. Y por vía de otrosí en el recurso solicitan su unión, sin citar siquiera el fundamento jurídico en el que fundan dicha petición, aunque sí lo hacen en el cuerpo del recurso, donde aluden al art.460.2 LEC.

2. Sin perjuicio de reiterar aquí que no cabe extender a los demandados el eventual dolo atribuido al API, porque no era mandatario de aquellos en sentido jurídico, sino un intermediador, conviene precisar que la referencia que se hace en el documento de solicitud de compra con oferta condicionada a la aceptación del propietario de 4 de febrero de 2019 a "Que la cantidad recibida, es, según nueva legislación de la ley de contratos de compra-venta de la comunidad autónoma de Catalunya ARRAS a cuenta de precio",está relacionada con la regulación misma de las arras en el CCC conforme al art.421-8.1 CCC, que dispone que "1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa". Posteriormente, se pactó que la entrega de las arras fuera en concepto de arras penitenciales, reguladas en el art.421-8.2 CCC, que dispone que "Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas.

Concretamente, el art.621-49.1 CCC dispone:

"Previsión de financiación por tercero.

1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador."

Dicho precepto legal establece un derecho, no, lógicamente, una obligación, un derecho que tiene el comprador a la financiación y a que, si no la obtiene, pueda desistir del contrato de compraventa "salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador". Además, desde otra perspectiva, de haber necesitado financiación bancaria los compradores, cabe presumir que ellos mismos lo habrían puesto de relieve desde un principio o durante el proceso, no ya en las postrimerías del mismo.

3. En el presente supuesto, aparte de que no hay datos sobre los pormenores de la solicitud de la financiación -sólo que los propios actores, tras alegar en su demanda que el día 30 de mayo de 2019 se había fijado una reunión sobre el tema de la prórroga que fue anulada por motivos laborales del actor, añadieron que "En la necesidad de hacer efectiva la compra y en previsión de no poder vender su piso, mi mandante y su esposo solicitaron una hipoteca puente al Banco de Santander que incluía el valor de la casa y que les fue denegada"-,no hay constancia documental alguna de que precisaran de la financiación bancaria para adquirir la finca de los demandados como ponen de relieve los apelados. De hecho, ya en la primera conversación de Whatsapp entre la actora y la demandada, el 27 de enero de 2019, tras la primera visita a la vivienda, la actora aludió, únicamente, a la falta de tiempo para vender su propia vivienda: la actora indicó que les había gustado la vivienda, y añadió "lo que necesitaríamos algo de tiempo",a lo que la demandada le preguntó "De cuánto tiempo necesitáis",respondiendo la actora "Pues vender nuestro piso primero y eso no se que tiempo requeriría",y la demandada sugirió que "(...) podríais hablar con la agencia quizás ellos os den alguna idea para la venta, la verda es que ahora estoy con bastantes visitas. Pero si llegásemos a un acuerdo yo podría esperar 3 meses".Y más de tres meses es lo que esperaron los demandados, pues, en principio, se fijó la fecha de otorgamiento de la escritura pública para el 23 de mayo de 2019, si bien dicha fecha fue, incluso, prorrogada hasta el 15 de junio de 2019, tal y como se previó en el contrato de arras, en cuyo acuerdo primero consta expresamente que "En el supuesto caso de que la parte compradora no hubiera vendido su vivienda, antes del día 23 de Mayo de 2019, se pacta entre las partes la firma de un documento como ampliación de fecha del plazo de escritura hasta el día 15 de Junio del 2019".En ningún caso se hizo alusión en dicho contrato a que el motivo de la prórroga fuese la no obtención de financiación. Y tampoco resulta de la nota de encargo para la venta de su propia vivienda, que los actores no llegaron siquiera a firmar.

4. En cuanto al documento aportado en la audiencia previa, la realidad es que era claramente extemporáneo ex art.265.1 LEC, pues, sosteniendo los actores en la demanda que hubo falta de información acerca del derecho a la financiación, debió ser aportado con ella. Ello sin perjuicio de que, a los efectos de agotar el debate, cabe precisar que el mero hecho de preguntar la API sobre la financiación ya en fecha 30 de mayo de 2019, cuando los propios actores reconocen que la solicitaron por esa época, siendo denegada el 10 de junio de 2019, carece de toda virtualidad a los efectos de la resolución del pleito, sobre todo porque nunca pusieron de manifiesto la necesidad de financiación, y no cabe presumir, sin más, que todo comprador desea contraer un préstamo hipotecario para el pago del precio.

5. En suma, no hay base para acoger la pretensión de nulidad contenida en la demanda.

OCTAVO.-Sobre la falta de requerimiento previo del art.1504 CC

1.Los apelantes aducen que dicho requerimiento debe ser efectuado de forma fehaciente, y que ello se suscitó ampliamente en el acto de la vista a través de las preguntas de la letrada de los actores a los demandados, así como en trámite de conclusiones.

2. Aparte de reiterar lo expuesto en los fundamentos de derecho anteriores, los propios apelantes ponen de relieve la extemporaneidad de aludir a la falta de requerimiento previo del art.1504 CC, puesto que debió haber sido alegado ya en la demanda, de modo que no cabe siquiera entrar en su examen.

3. En atención a todo lo expuesto, procede la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida.

NOVENO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, procede imponer a los apelantes las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación