Sentencia Civil 14/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 4, Rec. 1894/2022 de 17 de enero del 2025

PRIMERO.-Interpone la representación procesal de la parte demandante recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la instancia que desestima la demanda entablada por esa parte en ejercicio de la acción del art. 10.1, letra a), de la Ley de Propiedad Horizontal, frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000, al concluir que no se ha probado la causa de las filtraciones cuya reparación pretende el actor con su demanda.

Frente a dicha sentencia se alza la parte apelante invocando:

1/ incongruencia omisiva por falta de pronunciamiento sobre peticiones en la demanda;

2/ error en la valoración de la prueba respecto de los siguientes aspectos:

a) causa de los daños;

b) responsabilidad;

c) daños emergentes causados;

d) lucro cesante.

La parte apelada se opuso al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.-Motivo primero: incongruencia omisiva por falta de pronunciamiento sobre peticiones en la demanda.

Sostiene la parte apelante que la sentencia obvia todo pronunciamiento sobre las reparaciones del origen de los daños en las galerías cubiertas colindantes con el local 208, elemento privativo sobre el que también se piden las reparaciones necesarias.

Para determinar si una sentencia es incongruente o no ha de atenderse a si concede más de lo pedido ("ultra petita"), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita") o si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ("citra petita"), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito. También puede apreciarse vicio de incongruencia en aquellas sentencias que prescinden de la causa de pedir y fallan conforme a otra distinta, al causar indudable indefensión, que no ampara el principio "iura novit curia". Existe, pues, congruencia, allí donde la relación entre el fallo y la pretensión procesal no está sustancialmente alterada. Y habría vicio de incongruencia "siempre que no quepa interpretar razonablemente el silencio judicial como una desestimación tácita cuya motivación pueda inducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución, y sin que sea necesaria, para la satisfacción del derecho a la tutela judicial efectiva, una contestación explícita y pormenorizada a todas y cada una de las alegaciones que se aducen por las partes como fundamento de su pretensión, pudiendo bastar, en atención a las circunstancias particulares concurrentes, con una respuesta global o genérica, aunque se omita respecto de alegaciones concretas no sustanciales"( SSTC 25/2012, de 27 de febrero, y 40/2006, de 13 de febrero).

Analizados los iniciales escritos, fundamentalmente la demanda, y teniendo en cuenta que debe haber una completa correlación entre el suplico de ésta y el fallo de la sentencia, se observa que los fundamentos y peticiones que se recogen en la misma vienen referidos al local 208, elemento de titularidad del apelante, pero no a las galerías o pasillos comunitarios. Así se recoge en el FD VII, apartado A de la demanda, cuando se dice que "Se ejercita la acción de hacer consistente en ejecutar las obras de reparación del origen de los daños, conforme indica la pericial aportada, causante de los daños en el local de mi representado,así como las reparaciones en el local dañado conforme a las especificaciones contenidas en el informe pericial que se aporta, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.098.2º, en relación con los artículos 1.161 y 1.166 del Código Civil ".(La negrita es nuestra). La referencia a las zonas comunes de la terraza y cubierta ajardinada se efectúa en su condición de elementos causantes de las filtraciones que, al ser de titularidad común, determinarían la responsabilidad de la Comunidad demandada ("corresponderá al demandado, como propietaria de las zonas comunes de la terraza y cubierta ajardinada, probar que en la producción del resultado dañoso no hubo culpa de clase alguna en el mantenimiento de su propiedad, o en su caso, que en el origen del siniestro concurrieron otras razones distintas",según se recoge en la página 13 de la demanda).

La sentencia viene a sostener que no habiéndose probado que la causa u origen de las filtraciones proceda de elemento común de responsabilidad de la CP, no cabe estimar la demanda por una falta de prueba, por lo que mal podrá declarar que se reparen los pasillos o galerías colindantes con el local si entiende que no se ha probado que el daño de uno sea la causa del daño del otro.

Y, dado que no cabe en apelación plantear el conocimiento de cuestiones nuevas que no fueron objeto de la primera instancia, ningún pronunciamiento cabe respecto de estos aspectos, desestimando que la sentencia apelada haya incurrido en una omisión de pronunciamientos que la haga incongruente, pues el rechazo de la existencia de responsabilidad de la CP demandada por falta de prueba del origen de las filtraciones con desestimación de la acción supone una desestimación tácita de reparación de cualquier daño por falta de determinación de la causa.

TERCERO.-Motivo segundo: errónea valoración de la prueba.

Respecto de la valoración de la prueba, tanto la doctrina como la jurisprudencia suelen concluir que el instrumento a utilizar para ello es el de las máximas de experiencia y el de la libre apreciación de la prueba a tenor del cual el Juez ponderaría el conjunto de las pruebas practicadas por los litigantes sobre los hechos objeto del debate extrayendo aquellos que le merezcan la calificación de ciertos a los efectos de dictar sentencia. Así viene desarrollándolo el Tribunal Supremo, que tiende fundamentalmente a implantar la libre valoración de la prueba, tendencia que se aprecia en la consagración de la llamada valoración conjunta de la misma y, así, se ha dicho que la actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el Juez "a quo" es soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios.

Cuando se trata de valoraciones probatorias, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que, por lo demás, resulte lícito sustituir el criterio del juez "a quo" por el criterio personal e interesado de la parte recurrente.

En conclusión, las partes, en virtud del principio dispositivo y de rogación, pueden aportar la prueba que estimen pertinente, siendo su valoración competencia de los Tribunales, sin que sea lícito tratar de imponerla a los juzgadores, y por lo que se refiere al recurso de apelación debe tenerse en cuenta, de una parte, que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de modo libre, aunque nunca de manera arbitraria y, de otra, que si bien la apelación transfiere al tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, ésta queda reducida a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez "a quo" de forma arbitraria, o si por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. Por ello, se dice que los preceptos de la LEC y del CC relativos a las pruebas practicadas, no contienen reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido, de tal forma que para destruir una conclusión presuntiva del Juzgador, debe demostrarse que ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo, no razonable o contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio, constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los tribunales y que hay que respetar en cuanto no se acredite que es irrazonable.

Finalmente, la jurisprudencia ha declarado que resulta innecesario examinar pormenorizadamente todas las pruebas, pues no se exige una investigación detallada de cada una de las practicadas, siendo suficiente que de su análisis se extraiga con convicción un resultado fruto de la conjunción de dichos elementos probatorios.

No obstante, en el ámbito de las instancias, esta Sala, en cuanto órgano "ad quem", tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris") para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93, 18/feb/97, 5/may/97, 31/mar/98 y STC 15/ene/96), puesto que la apelación constituye una nueva instancia, con plenitud de cognición para el Tribunal ( Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 1997, entre otras muchas), si bien debiendo ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica ( T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992, 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998, entre otras).

Por su parte, el art. 217 LEC, que regula la carga de la prueba, establece que corresponde al actor (y al demandado reconviniente) la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención y al demandado (y al actor reconvenido) la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior. El triunfo de la demanda está supeditado a que el actor alegue y pruebe la efectiva existencia de los hechos constitutivos, esto es, de los hechos que fundan su derecho a la tutela que solicita o, dicho de otra forma, al Derecho le basta con que el actor alegue y pruebe los hechos que normalmente originan su derecho a la tutela, es decir, los que son su causa eficiente. Como dice reiteradamente la jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal, la institución procesal de la carga de la prueba "no tiene por finalidad establecer mandatos que determinen quién debe probar o cómo deben probarse ciertos hechos, sino establecer las consecuencias de la falta de prueba suficiente de los hechos relevantes"( STS de 8 de abril de 2016, entre otras). Así mismo, sostiene esta jurisprudencia que las reglas de distribución de la carga de prueba sólo se infringen cuando, no estimándose probados unos hechos, se atribuyen las consecuencias de la falta de prueba a quien, según las reglas generales o específicas, legales o jurisprudenciales, no le incumbía probar y, por tanto, no le corresponde que se le impute la laguna o deficiencia probatoria ( SSTS 15 de junio de 2009, 16 de marzo de 2011, 29 de marzo de 2012, entre otras).

En el caso de autos, analizadas las pruebas documentales, periciales y demás que constan en las actuaciones y se han practicado en juicio, hemos de concluir que concurre un error valorativo en determinados aspectos que se irán desgranando de acuerdo a los puntos señalados por la parte apelante como errores valorativos.

El primero de ellos lo centra en la causa de las filtraciones y, por ende, de los daños sufridos en el local 2018 sito en la calle Danza Invisible de Torremolinos, titularidad del actor.

La parte actora se basa en un informe pericial emitido por D. Jose Daniel, Arquitecto. Este profesional efectuó tres visitas en julio y noviembre de 2.017 y en marzo de 2018 a la zona afectada. En las mismas pudo observar, y tomar prueba gráfica, que las patologías se encontraban en techo y paredes del local, viendo manchas de humedad y pompas en el revestimiento interior del local, así como proliferación de moho en el interior del baño del local con levantamiento de pintura y enlucido de yeso debido a la presencia de agua que determina que procede del forjado superior, dada la ubicación de las mismas. No se olvide que dicho local está por debajo de la zona ajardinada y que es adyacente a pasillos interiores comunitarios que también presentaban en esas inspecciones los mismos desperfectos y que el perito concluye que es por la misma causa, cual es las filtraciones procedentes de la cubierta ajardinada superior. Por ello, no tiene duda alguna de que la causa de las filtraciones es debida a una mala impermeabilización de las terrazas inmediatamente superiores, ineficacia que la sitúa tanto en el paso del tiempo como en la existencia de vegetación. Finalmente, constata un dato preciso: que todo el conjunto residencial se encuentra con el mismo problema y que el agua que entra a los pasadizos peatonales también afecta al local de autos y a los colindantes.

Por su parte, la CP demandada se basa en un informe pericial emitido por el arquitecto técnico D. Pablo, quien actuó en las reparaciones de la impermeabilización de esos elementos comunitarios en 2014 y que, a pesar de ello, niega que haya filtraciones en el local procedentes de la cota vegetal superior, achacando la observación de manchas a que, en un intento de reparar el propio actor, no lo hizo de forma adecuada al no dar un tratamiento de pintura correcto a dichas manchas y a que la carpintería del local no es de calidad y el sellado es incorrecto, concluyendo que el local 208 no sufre filtraciones de agua procedentes de la cubierta. Sin embargo, no hace referencia alguna a si constató filtraciones en los pasillos colindantes y adyacentes al local.

A estas pruebas técnicas y gráficas hay que añadir la existencia de un informe de la Unidad de Inspección de Disciplina Urbanística del Ayuntamiento de Torremolinos, que el 8 de marzo de 2018 visita la CP y comprueba que continúan las filtraciones en los pasillos comunes, con lamas de madera y luminaria en mal estado, dando orden de reparación para comprobar a fecha 21 de enero de 2019, en que vuelve a hacer otra inspección, que se siguen observando filtraciones en los pasillos, concluyéndose que la orden de ejecución previa no se había cumplido.

También es importante tener en cuenta que desde el año 2010 el propietario del local comunicó a la CP la existencia de filtraciones en el local 208 y que en numerosas actas de Juntas de Propietarios se trata sobre el tema de las filtraciones de los distintos locales procedentes de la zona ajardinada superior. Son ejemplo de ello el acta de Junta de 19/02/2011, donde se trató sobre las filtraciones padecidas por los locales con propuesta de enlosado de jardín. En la de 31/05/2014, donde se trató sobre el tema de las filtraciones del local 209, también propiedad del demandante, acordándose acometer las obras pertinentes al filtrarse el agua por el pasillo solado que sirve de cubierta al local. El supervisor de la prueba de agua fue el perito de la parte demandada, Sr. Pablo, que en aquella ocasión sí dictaminó que las filtraciones venían de la cubierta, aunque negaba que fuera de la zona ajardinada. La obra consistió en impermeabilización del pasillo con levantamiento de solería. En la de 27/05/2017, en su punto 4.º se aprobó por mayoría el enlosado de la zona superior o pequeño jardín situado sobre los locales de calle Casablanca a las galerías, dados los constantes problemas de filtraciones que venían padeciendo los locales situados debajo; no obstante, el local 208 se sitúa en calle Danza Invisible.

Pues bien, con todo ello, y teniendo en cuenta las explicaciones dadas en juicio por los técnicos, cabe concluir que el informe más preciso se ha emitido por el arquitecto D. Jose Daniel, pues sus observaciones y conclusiones técnicas se corresponden con lo que ha venido sucediendo en la Comunidad durante largo tiempo, llegando a efectuar ésta actuaciones precisas de impermeabilización, pero sin dar una solución definitiva. Los reportajes gráficos son perfectamente elocuentes. Que en el año 2019 el perito de la parte demandada observara que el titular del local había procedido a efectuar reparaciones por su cuenta no elimina la realidad de las filtraciones padecidas y su origen, que de forma coherente sitúa en la cubierta y zona ajardinada superior de los locales. También es prueba evidente la inspección que el Ayuntamiento realizó de las galerías cubiertas comprobando la existencia de filtraciones y dando a la Comunidad orden de actuaciones precisas para solventarlo.

CUARTO.-Ello nos lleva a analizar el segundo de los errores denunciados, el de la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios.

Al tener la causa de las filtraciones su origen en un elemento comunitario, cual es la cubierta ajardinada, por presentar una mala impermeabilización debido al tiempo transcurrido y a la existencia de vegetación, no cabe más que declarar la responsabilidad de la CP que deberá poner los medios precisos y necesarios para solventarlo, pues, de acuerdo al art. 10 de la LPH, la comunidad debe cumplir sus deberes de conservación para garantizar la habitabilidad del inmueble, de tal suerte que mantiene un deber de conservación de los elementos comunes en condiciones adecuadas, pues "la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglos a las técnicas constructivas en cada momento vigentes"( STS 03/01/2007).

QUINTO.-El tercero de los errores valorativos se centra en el daño emergente por importe de 242 euros sufragados por el apelante en reparación de los daños causados por las filtraciones, petición que debe ser estimada, dado que en materia de responsabilidad el principio es el de restitución integral.

Ello quiere decir que la reparación del daño ha de ser total y plena, con el doble designio de restablecer el equilibrio patrimonial alterado por la conducta lesiva y dejar indemne al perjudicado. El principio de resarcimiento integral de los daños imputables a una determinada actividad late implícitamente en los artículos del C. Civil reguladores de la responsabilidad civil tanto en la esfera contractual como en la extracontractual ( arts. 1106, 1107 y 1902 del C.C), como también en nuestra jurisprudencia, en particular en el citado art. 1902 del C.C., a cuyo tenor, la obligación de reparar el daño causado debe procurar la indemnidad del perjudicado y el más exacto restablecimiento del patrimonio afectado por la conducta ilícita ( SS. TS. de 24-4-78 y 13-4-87, entre otras).

Ese criterio de la integridad de la reparación no es, sin embargo, absoluto, admitiéndose la posibilidad de reducir la indemnización que haya de corresponder al perjudicado en determinados casos, como la concurrencia de culpa de la víctima, o en los que ésta tiene legal o convencionalmente el deber de mitigar el daño. También cabe una facultad de moderación judicial de la responsabilidad contractual ( art. 1103 C.C.) que la jurisprudencia ha extendido a la extracontractual.

Por otro lado, la reparación íntegra del daño ha de comprender todas las consecuencias perjudiciales padecidas, sean de carácter material o moral.

Los daños materiales, que son los reclamados en este caso, son aquellos que comportan un detrimento o menoscabo en los bienes o intereses de carácter económico que integran el patrimonio de una persona y ha sido claramente perfilado por la doctrina y la jurisprudencia bajo el doble aspecto de daño emergente o pérdida efectivamente sufrida y lucro cesante o ganancia dejada de obtener por el perjudicado ( art. 1106 C.C.) .

En todo caso, existe un límite aplicable tanto a los daños materiales como a los morales, que es el que deriva de la necesidad de evitar todo enriquecimiento injusto en el perjudicado, obteniendo éste, a costa del sujeto responsable, una reparación superior al propio daño.

Precisamente respecto a la necesidad de evitar una indemnización superior al valor real de lo daños, una reiterada jurisprudencia viene señalando que el perjuicio indemnizable en virtud de dicha responsabilidad ha de ser real y efectivo, y su acreditación precisa y categórica, sin que sean suficientes las meras hipótesis, conjeturas o probabilidades vinculadas a supuestos de hecho posibles o inciertos, para lo que es imprescindible concretar su entidad real ( SS.TS. 29 septiembre 1986 y 26 marzo 1997, entre otras).

En el caso de autos, la parte demandante acreditó que es una realidad el daño emergente, por cuanto que el perito constata que, a fecha de la demanda, dicho daño en el local 208 asciende a 242 euros de reparación, que, hay que aclarar, no había sido llevada a cabo por el actor todavía. Sin embargo, y en aplicación del art. 219 LEC, no cabe extender dicha petición a aquellos daños que, al momento de interposición de la demanda, no hubiesen quedado determinados, sin que quepa admitir su determinación a lo largo del proceso y fuera de los momentos procesales en que deben quedar concretadas y fijadas las peticiones de las partes, pues lo contrario conculcaría el mandato del art. 413 LEC; ello, sin perjuicio de la reclamación que pudiera corresponder al perjudicado cuando haya efectuado por su cuenta las reparaciones definitivas.

SEXTO.-Finalmente se solicita también la indemnización de 21.000 euros por lucro cesante, con base en que el apelante actor no pudo aprovechar una oferta de alquiler por 3 años y por una renta mensual de 7.000 euros más IVA, a causa del aspecto que presentaba el local provocado por las filtraciones.

No obstante, esta petición debe ser desestimada por no haber quedado probado.

Tan solo consta un escrito de 05/04/2017 en que D. Millán comunica al demandante que está dispuesto al arrendamiento del local 208 con las condiciones económicas y temporales de 7.000 euros más IVA por 3 años, advirtiendo que la propuesta perdería vigencia si en un año no se solventa el tema de las filtraciones. No se aporta un borrador de contrato ni un contrato firmado ni ninguna otra prueba fehaciente de que hubo una voluntad de arrendamiento. No debe olvidarse que, respecto al lucro cesante, la jurisprudencia lo ha admitido con un criterio ciertamente restrictivo, dada las dificultades de concretar un hecho basado en incertidumbres y que se delimita por un juicio de probabilidad, puesto que se apoya en la presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso. Se exige que se pruebe cumplidamente que se dejaran de obtener las ganancias, sin que éstas puedan ser dudosas o contingentes y fundadas sólo en esperanzas y en el caso que nos ocupa no hay una prueba concluyente que permita apreciar que existió una verdadera intención de alquiler del local y que fueron las circunstancias del mismo las que lo impidieron, pues los documentos con los que se pretenden acreditar la realidad frustrada de una contratación no quedan más que en meros formatos genéricos, impersonales e imprecisos.

Con todo ello, y con estimación parcial de la demanda, se ha de condenar a la CP DIRECCION000 a efectuar cuantas reparaciones sean necesarias para solventar el origen de los daños conforme indica el informe pericial aportado por la parte demandante y a abonar a esta parte, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de 242 euros por el daño emergente a fecha de la demanda y sus intereses legales correspondientes, sin imposición de costas de primera instancia.

SÉPTIMO.-En cuanto a las costas causadas en esta alzada, estimado en parte el recurso de apelación, y por mor del art. 398 LEC, no se hace expresa imposición.

De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Vistoslos preceptos legales citados y demás de general aplicación,