Sentencia Civil 163/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1065/2022 de 17 de febrero del 2025

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Estudi Prat de Llobregat, S. L. presentó solicitud inicial de juicio monitorio en la que consignaba, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) La actora tiene como objeto social, entre otros, la intermediación inmobiliaria, y a raíz de su actuación profesional la demandada conoció la vivienda sita en El Prat de Llobregat, DIRECCION000, momento en el que fue informada de que los honorarios de Estudi Prat de Llobregat, S. L. ascendían al 3% más IVA sobre el precio de compraventa.

b) En fecha 14 de marzo de 2019 la Sra. Alejandra suscribió un documento de promesa de compraventa sobre dicha vivienda, en virtud del cual ofreció un precio de compra de 164.500 euros.

c) En esa misma fecha la demandada formalizó con Estudi Prat de Llobregat, S. L. un documento de declaración de comisión, en el cual se fijaban los honorarios que habría de percibir la agencia en la cantidad de 5.971 euros (IVA incluido), que corresponde al 3% más IVA sobre el precio de compraventa de la vivienda. La Sra. Alejandra se comprometió a satisfacer los honorarios en el momento en que se considerase aceptada por la parte vendedora la propuesta de contrato de compraventa presentada por la compradora.

d) En fecha 1 de abril de 2019 la demandada y las vendedoras suscribieron contrato de compraventa sobre la indicada vivienda.

e) Habiéndose cumplido por Estudi Prat de Llobregat, S. L. lo dispuesto en el documento de declaración de comisión, dado que se formalizó el contrato de compraventa entre la demandada y las vendedoras y que, en consecuencia, debía considerarse aceptada la propuesta de compraventa presentada por la Sra. Alejandra, esta última debió cumplir en ese momento con su obligación de satisfacer a Estudi Prat de Llobregat, S. L. los honorarios pactados.

f) No obstante ello, la demandada propuso a la agencia abonar los honorarios con posterioridad, y por ello en fecha 3 de abril de 2019 ambas partes suscribieron un documento rotulado como "encargo de gestión y acuerdo de honorarios profesionales", mediante el cual acordaron que los honorarios que habría de percibir Estudi Prat de Llobregat, S. L. ascendían a 5.971,35 euros (IVA incluido), a la vez que la demandada reconocía adeudar dicha cantidad a la agencia y se comprometía a abonarla como máximo el 29 de junio de 2019. También se estipuló que, en caso contrario, se devengaría desde entonces el interés legal del dinero incrementado en dos puntos.

f) A fecha de hoy la demandada adeuda a Estudi Prat de Llobregat, S. L. la suma de 5.971,35 euros, más el interés legal incrementado en dos puntos devengado desde el día 29 de junio de 2019 hasta su entera satisfacción.

II. La representación de doña Alejandra formuló oposición al requerimiento de pago ordenado en el juicio monitorio por el órgano a quo,en los términos que se transcriben seguidamente de forma resumida:

a) Se niega que exista ninguna deuda contraída con la mercantil demandante dado que, tal y como se desprende de todos los documentos que se acompañan con la demanda, la comisión que se reclama se encontraba condicionada a que la compraventa se perfeccionara, es decir, que la Sra. Alejandra adquiriera la vivienda, lo cual no ocurrió por diversas causas, pues el inmueble fue adquirido por don Ramón y doña Leocadia en fecha 25 de septiembre de 2019.

b) La única gestión que realizó Estudi Prat de Llobregat, S. L. en provecho de la demandada consistió en ofrecerle y permitir visitar la vivienda cuya venta gestionaba en exclusividad por decisión de sus propietarios. No prestó asesoramiento alguno, ni mucho menos gestionó para la demandada el servicio de localización del inmueble objeto de la venta.

c) Pero, es más, la Sra. Alejandra no tenía concertado ningún contrato de gestión inmobiliaria con la demandante, como se afirma en la demanda, pues quien había formalizado dicho contrato era la propietaria de la vivienda ofertada en venta.

d) Las cláusulas destinadas a establecer las comisiones que percibiría la demandante que se incluyen en los documentos denominados "hoja de visita de compraventa", "promesa de compraventa de inmueble", "declaración de comisión de compraventa" y "encargo de gestión y acuerdo de honorarios profesionales", son abusivas porque, bajo la premisa de que la Sra. Alejandra ostenta la condición de consumidora, no se incorpora una cláusula específica para el caso que no se perfeccionara la compraventa por causa imputable a la compradora, y además se pretende cobrar la totalidad de la comisión como si la adquisición de la vivienda se hubiera hecho efectiva, lo cual resulta desproporcionado, injustificado y abusivo.

e) La demandante pretende un enriquecimiento injusto, pues aparte de no haber sufrido daño o perjuicio alguno y de realizar la única gestión de mostrar la vivienda a la Sra. Alejandra, reclama una comisión de 5.971,35 euros cuando ya ha percibido la comisión de los compradores que adquirieron la vivienda en fecha 25 de septiembre de 2019, solo tres meses después de la fecha prevista para la consumación del contrato de compraventa (29 de junio de 2019), así como la comisión de los vendedores, a lo que se añade que la Sra. Alejandra ha perdido además el importe de 8.000 euros abonados en concepto de arras penales.

III. La jueza de primera instancia apuntaba inicialmente que debían considerarse probados los siguientes hechos: (i) la realización de gestiones efectivas de localización de la finca y de intermediación en la compraventa por parte de Estudi Prat de Llobregat, S. L.; (ii) el reconocimiento expreso de la demandada de adeudar a la intermediaria el importe de sus honorarios; y (iii) que la demandada se daba por satisfecha de las gestiones por efectuadas por la agencia.

Después de precisar que la demandada utilizaba de forma imprecisa los términos jurídicos de perfección y consumación, añadía que el derecho del corredor a percibir sus honorarios se devengaba en el momento de la suscripción del contrato privado de compraventa, y que tal derecho no quedaba supeditado a la consumación del contrato conforme a lo estipulado expresamente por ambas partes, de modo que no podía considerarse que las cláusulas incluidas en el pacto entre actora y demandada pudieran catalogarse como oscuras o abusivas.

Matizaba, no obstante, que las partes previeron en el contrato la posibilidad de revocar la aceptación, con las consecuencias previstas en el art. 1454 del Código Civil y 621-8, párrafo 2º del Codi Civil de Catalunya, y que la compradora ejerció el derecho de desistimiento reconocido en el contrato de compraventa, lo que comportó que se dejara sin efecto la perfección de dicho contrato, el cual, por tanto, nunca llegó a consumarse.

A partir de tal circunstancia, y después de indicar que debía sopesarse que el corredor había desplegado toda su actividad en lograr el cumplimiento del contrato final y que la demandada no solo plasmó por escrito su satisfacción con las gestiones realizadas por la actora para la compra de la vivienda, sino que además reconoció que le adeudaba los honorarios pactados, concluyó que la solución justa pasaba por moderar en un 50% el importe de los honorarios reclamados por Estudi Prat de Llobregat, S. L., de modo que condenó a doña Alejandra a abonar a la actora la suma de 2.985,67 euros de principal y no adoptó pronunciamiento expreso sobre costas en atención a la estimación parcial de la demanda.

IV. Las respectivas representaciones de doña Alejandra y de Estudi Prat de Llobregat, S. L. interponen sendos recursos de apelación frente a la sentencia de primera instancia.

SEGUNDO.- Sobre el contrato de corretaje o mediación inmobiliaria. Realidad del encargo encomendado por la compradora a la agencia inmobiliaria

I. Constituye doctrina legal suficientemente conocida ( sentencias del Tribunal Supremo de 26 de marzo y de 21 de mayo de 1992) la que declara que el contrato de agencia inmobiliaria, aunque revestido de atipicidad, está dotado de contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1091 y 1255 del Código Civil y, si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora, por lo que participa de la naturaleza de pacto de encargo, al interesar del agente, en su condición de intermediario, para que, por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte la venta de determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo.

El agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión del negocio final, aunque coadyuva eficazmente al mismo y está autorizado a recibir cantidades a cuenta; su función propia es predominantemente de pregestoría, al hacer posible la contratación, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final.

El mediador ha de limitarse, en principio, a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero, en todo caso, tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final. Así se entiende por la moderna doctrina, en cuanto se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen, además, el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio.

Se trata además de un contrato atípico, consensual y oneroso, que se configura como un contrato innominado "facio ut des", regido por la normativa general de las obligaciones y contratos contenida en los títulos primero y segundo Libro IV del Código Civil, y que nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, de modo que este adquiere el derecho al cobro de las remuneraciones convenidas desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirientes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que solo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada.

II. Así pues, el contrato de agencia o mediación es, por esencia, y por aplicación analógica del artículo 1711.2 del Código Civil, de carácter oneroso -salvo que expresamente se pacte su condición de gratuito-, y la contraprestación a favor del mediador consiste en el premio o retribución a la que tiene derecho para el caso de que el contrato llegue a perfeccionarse.

Ello debe resaltarse porque, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1986, en el contrato de corretaje el mediador o corredor asume una prestación de actividad en la que no se compromete la obtención de un resultado concreto y en la que la retribución normalmente solo tiene lugar en el caso de que llegue a tener realidad el negocio jurídico objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el mediador.

La percepción de la comisión por parte de la agencia, pues, no se devenga por el mero hecho del despliegue de la actividad de intermediación, sino que queda sujeta a una condición suspensiva, cual es la efectiva concertación del contrato entre el comprador y el vendedor.

III. Lo primero que debe advertirse, en el supuesto que se enjuicia, es que, en efecto, las ahora litigantes concertaron un contrato de corretaje o de intermediación inmobiliaria. Se incide en ello por cuanto la apelante demandada, reproduciendo su argumentario del escrito de oposición en el previo juicio monitorio, defiende en su recurso que la Sra. Alejandra "no tenía concertado ningún contrato de gestión de compra inmobiliaria con la demandante, pues quien tenía contratado dicho contrato era la propietaria de la vivienda ofertada en venta" (sic).

Con independencia de que nada impide que la intermediaria concierte el contrato de agencia inmobiliaria tanto con el vendedor como con el potencial comprador, lo cierto es que la documentación adjuntada a la petición inicial de juicio monitorio no deja resquicio a la incertidumbre sobre la realidad y alcance de la relación contractual formalizada por las ahora litigantes. Así:

a) En el documento número 2, fechado el 20 de febrero de 2019 y rotulado "Hoja de visitas - Compraventa", se indica que la Sra. Alejandra ha recibido información y ha visitado, sin coste alguno, el inmueble, y se añade: "De forma previa el Cliente ha sido debidamente informado de que, tan solo en el momento en que se considere aceptada por la Propiedad una Propuesta de Contrato de Compraventa por él formalmente realizada sobre el citado inmueble (el cual se comercializa en exclusiva por el Franquiciado), deberá abonar al Franquiciado en concepto de honorarios por los servicios de intermediación inmobiliaria realizados el importe de 3% + IVA".

De aquellas estipulaciones se deduce que la Sra. Alejandra se comprometió a abonar honorarios a la agencia inmobiliaria, pero únicamente bajo la hipótesis de que doña Alejandra presentara formalmente una propuesta de contrato de compraventa y de que tal propuesta fuera aceptada por la propiedad.

b) En fecha 14 de marzo de 2019 la Sra. Alejandra suscribió un documento de promesa de compraventa sobre dicha vivienda, en virtud del cual ofreció un precio de compra de 164.500 euros y se comprometió, "atendiendo a las condiciones y plazos establecidos en el presente documento",a "realizar la compraventa, como cuerpo cierto y en el estado de conservación en el que se encuentra, del inmueble (...)"(documento número 3 de la petición inicial de juicio monitorio).

c) En esa misma fecha la demandada formalizó con Estudi Prat de Llobregat, S. L. un documento de "Declaración de comisión - Compraventa", en el que, después de indicarse que la proponente, en la antedicha fecha de 14 de marzo de 2019, había suscrito una propuesta de contrato de compraventa en relación con el inmueble, se agregaba: "II. Que los honorarios a percibir por el franquiciado del proponente por los servicios de intermediación inmobiliaria realizados se fijan por mutuo acuerdo en 5.971,35 euros IVA incluido, que se abonarán en el momento en el cual se considere aceptada por la parte vendedora la propuesta de contrato de compraventa".

Los términos de aquel pacto son elocuentes, singularmente acerca de dos circunstancias: (i) ambas partes convienen en fijar una determinada suma en concepto de honorarios a favor de Estudi Prat de Llobregat, S. L.; obviamente, la estipulación de un precio, honorario o retribución solo puede entenderse en el contexto de una relación contractual, en este caso de un contrato de intermediación inmobiliaria; (ii) se conviene igualmente por las partes que los honorarios serán satisfechos por la compradora a la mediadora en el momento en el que la vendedora acepte la propuesta de contrato de compraventa.

Por la indudable influencia que aquella última previsión tiene en la resolución del conflicto, debe enfatizarse el dato de que el nacimiento de la obligación de pago de los honorarios a cargo de la Sra. Alejandra se supeditaba exclusivamente a la aceptación, por parte de la vendedora, de la propuesta de compraventa presentada por la demandada, y en ningún momento se hacía alusión a la consumación de la operación de venta.

d) La condición a la que se supeditó la obligación de pago de honorarios por parte de la Sra. Alejandra se cumplió el 1 de abril de 2019, fecha en la que, tal como se desprende de los documentos números 5 y 6, la Sra. Alejandra y los vendedores suscribieron el contrato privado de compraventa sobre la vivienda objeto de litigio.

e) En fecha 3 de abril de 2019 las litigantes suscribieron el documento denominado "Encargo de gestión y acuerdo de honorarios profesionales", en el que se expone:

"I. Que la Clienta HA ENCARGADO a 1a Agencia la localización de un inmueble para su compra.

II. Que, en virtud de dicho encargo, la Agencia le presentó a la Clienta diversos inmuebles, estando interesada en el sito en EL PRAT DE LLOBREGAT, DIRECCION000, la cual se halla inscrita en e1 Registro de la Propiedad de El Prat de Llobregat, en el DIRECCION001, por lo que en fecha 14 de marzo de 2019 la Clienta efectuó una propuesta de compraventa sobre el indicado inmueble y en fecha 27 de marzo de 2019 ha suscrito contrato privado de compraventa con la propiedad del inmueble.

III. Que, con ocasión de las gestiones de localización de esta vivienda, habida cuenta que las labores de mediación que fueron confiadas a la Agencia han sido consumadas, las partes convienen en suscribir el presente documento que regula los honorarios de 1a Agencia por sus servicios de intermediación, según se detalla a continuación.

Acuerdan:

Primero.- Los honorarios a percibir por la Agencia ascienden a 1a cantidad de CINCO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN EUROS CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (5.971,35.- euros) (IVA incluido), en concepto de honorarios profesionales por los servicios de intermediación prestados por la Agencia a la Clienta en la compraventa de 1a vivienda indicada en e1 Expositivo II.

Segundo.- La Clienta reconoce adeudar a la Agencia la cantidad indicada en el pacto anterior y se obliga a abonarla como máximo en fecha 29 de junio de 2019, o antes, si con anterioridad a dicha fecha se realiza la escritura pública de compraventa, debiendo abonarse en ese mismo acto.

Tercero.- En caso de que 1a Clienta no abonase a la Agencia la cantidad adeudada en la fecha máxima pactada, esta devengará el interés legal del dinero incrementado en dos puntos, hasta su entera satisfacción.

Cuarto.- La Clienta se da por satisfecha con la gestión efectuada por la Agencia, obligándose a nada pedir ni reclamarle por ningún concepto".

IV. En realidad la anterior documentación basta para acreditar no solo la realidad de la relación contractual, sino también, como con posterioridad se razonará más pormenorizadamente, las premisas que sustentan las pretensiones actoras, y, especialmente:

(i) La concertación entre Estudi Prat de Llobregat, S. L. y doña Alejandra de un contrato de intermediación inmobiliaria. En la documentación descrita con anterioridad se indica que "la clienta ha encargado a la agencia la localización de un inmueble para su compra", y se fijan de común acuerdo unos honorarios por "los servicios de intermediación inmobiliaria prestados".

(ii) En el documento de 3 de abril de 2019 se cifran aquellos honorarios en 5.971,35 euros, que equivalen a un 3% del precio de venta, tal como se pactó en el documento de "Hoja de visitas - Compraventa" suscrito el 20 de febrero de 2019.

(iii) Las partes también se ocuparon de delimitar las circunstancias y momento en que doña Alejandra se comprometía al pago de aquellos honorarios

(iv) Finalmente, la Sra. Alejandra suscribió un documento en el que, después de indicar que los servicios de intermediación habían sido satisfactoriamente prestados, reconocía adeudar a Estudi Prat de Llobregat, S. L. la suma de 5.971,35 euros (IVA incluido) y se obligaba a abonarla como máximo el 29 de junio de 2019. Aceptaba, además, que en caso de impago se devengaría el interés legal del dinero incrementado en dos puntos.

IV. Todos los documentos que se han analizado figuran debidamente suscritos por Estudi Prat de Llobregat, S. L., y su autenticidad no ha sido cuestionada en ningún momento por su representación, por lo que obviamente deben surtir los efectos que les son propios y que se prevén y establecen en su clausulado.

Aducía la demandada que los repetidos documentos habían sido redactados por la agencia inmobiliaria de forma unilateral y que respondían a formularios preconfigurados con el fin de dar apariencia a la celebración de un contrato de mediación y de justificar el cobro de la comisión que ahora se reclama.

Ninguna de tales objeciones puede aceptarse porque: (i) aunque se admitiera que fue la agencia quien redactó, bajo modelos tipo, los clausulados contractuales, ello no desprovee de eficacia a dichas estipulaciones porque la clienta tuvo ocasión de revisarlas y de percatarse de su alcance y contenido; (ii) es obvio que si la Sra. Alejandra no estaba conforme con alguna de aquellas cláusulas, tuvo la posibilidad de promover su modificación o, llanamente, de negarse a firmar los documentos, de modo que si los suscribió no puede más que presumirse que los conoció y los aceptó libremente; (iii) no se trata de un único documento, sino de varios, todos ellos interrelacionados, en los cuales la demandada consiente en la formalización del encargo a la agencia inmobiliaria y se compromete al pago de la comisión bajo las circunstancias especificadas en los propios documentos; y (iv) si se formalizó un encargo y se ejecutó a satisfacción de la clienta, no es reprochable que la agencia se garantice, de forma además absolutamente usual en el tráfico comercial, el cobro de los honorarios a cuyo pago se obligó la Sra. Alejandra.

V. Bajo aquellos parámetros, el aspecto nuclear del debate presenta menos complejidad de lo que parece resultar de las alegaciones de las partes, porque, en definitiva, se trata de dilucidar si la agencia inmobiliaria cumplió el encargo que se le encomendó y, consiguientemente, si goza del derecho a percibir la totalidad de los honorarios pactados en su día con la clienta.

TERCERO.- Momento en el que el mediador adquiere su derecho a percibir los honorarios pactados. Perfección del contrato cuya concertación promovió

1. Ya se anticipa que la respuesta a las cuestiones propuestas en el apartado V del anterior fundamento jurídico ha de ser forzosamente afirmativa. Por una parte, la agencia inmobiliaria cumplió rigurosamente su encargo y promovió las actuaciones necesarias para que los contactos entre vendedores y compradora culminaran con la perfección del contrato mediante la suscripción del documento privado de venta de 1 de abril de 2019; y, por otra, precisamente por haberse alcanzado aquel fin Estudi Prat de Llobregat, S. L. ostenta el derecho de percibir los honorarios pactados en su día con la clienta.

Se recuerda que, pese a que el contrato se perfeccionó mediante el otorgamiento del documento privado de venta de 1 de abril de 2019, no llegó a consumarse mediante la formalización de la correspondiente escritura pública, pero ello no afecta ni condiciona el derecho de la actora a ser retribuida por los servicios prestados.

Se introduce aquella advertencia porque la representación de la demandada negaba el derecho a retribución que defiende la mediadora aduciendo que la percepción de los honorarios de esta última se hallaba supeditado a la circunstancia de que el contrato se consumara. Con independencia de que no consta fehacientemente la causa en virtud de la cual el contrato, en efecto, no llegó a consumarse -la parte demandada reconoce que perdió la cantidad entregada en su día en concepto de arras, lo que es indicativo de que la falta de consumación de la venta fue imputable a la propia compradora, bien por incumplimiento, bien por desistimiento- es suficientemente conocida la doctrina legal que proclama que por regla general el derecho del mediador se devenga en el momento en el que la operación se perfecciona, con independencia de que con posterioridad, por las razones que fueran, no llegue a consumarse.

Lo declara, por todas, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2014, con cita y transcripción de la de 8 de marzo de 2013:

"La atipicidad del contrato de mediación, debe tenerse en cuenta lo ya señalado por esta Sala en su sentencia de 8 de marzo de 2013 , a propósito del derecho de mediador a recibir la correspondiente retribución tras la realización de las gestiones o del encargo encomendado: (Fundamento de Derecho Segundo, números tercero y cuarto) "3. A juicio de esta Sala, la decantación conceptual que cabe establecer a estos efectos de la caracterización de la figura se sustenta en dos ejes interpretativos, principalmente.

El primero viene referido al carácter de contrato principal que tiene el contrato de mediación, esto es, con sustantividad propia, de forma que, aunque tenga como posible finalidad el facilitar la celebración de otro ulterior contrato, no cabe establecer un vínculo causal directo entre ellos teniendo, por lo tanto, autonomía en su respectiva eficacia jurídica. La precisión resulta útil a la cuestión doctrinal apuntada en la medida en que el alcance de la gestión del mediador, particularizado en la dialéctica entre la perfección o ejecución del contrato, no debe resolverse de un modo inverso, esto es, desde el contexto finalístico o desarrollo negocial del contrato proyectado, sino que debe estar informado en el seno del contrato de mediación como contrato principal y sustantivo. En este sentido, que el contrato no se haya ejecutado, por sí solo, no resulta determinante del proceso interpretativo.

El segundo eje, con mayor incidencia si cabe, viene referido a la naturaleza de contrato atípico que caracteriza el contrato de mediación. Desde esta perspectiva puede afirmarse que tanto desde el desenvolvimiento técnico de la figura; su separación de la comisión mercantil, su consideración de contrato innominado "facio ut des" o su derivación del contrato de mandato, como desde el plano de la integración o ajuste de su tipicidad, ya mediante la yuxtaposición de varios contratos típicos o de obligaciones o pactos pertenecientes a distintos tipos contractuales, la atipicidad del contrato de obra que caracteriza a las obligaciones de resultado no ha formado parte de estos procesos de caracterización de la figura, por lo que difícilmente puede deducirse, salvo pacto expreso de las partes o aplicación de los usos y costumbres, que de la caracterización básica de la figura la obligación del mediador pueda calificarse de una propia obligación de resultado que determine su perfección con la ejecución o consumación de una situación jurídica que posibilitada por el mediador, no obstante, no depende ya de su marco de actividad. Conclusión que afecta a la propia estructura del contrato, pues si bien la perfección del encargo actúa como condición del derecho de retribución (onerosidad), sin embargo, no crea ningún deber jurídico o prestacional propiamente dicho que opere un fenómeno de reciprocidad obligacional, más allá de la mera bilateralidad del contrato.

Desde esta perspectiva, esto es, desde la caracterización general del contrato como medio interpretativo del alcance de la gestión encomendada se comprende mejor que las referencias usuales a la "perfección del encargo" y, en su caso, al "éxito de la mediación" resultan aplicables aquellos supuestos en donde la actividad del mediador determina la existencia del marco o vinculación negocial que posibilita la finalidad adquisitiva querida por el oferente, con independencia de la propia ejecución o consumación del mismo; de forma que en el supuesto de opción de compra debe entenderse que ya se produce este marco de vinculación negocial en favor del oferente que le permite la finalidad adquisitiva (perfección del encargo), con independencia de que dicha opción resulte o no ejercitada por el comitente. Todo ello, como se ha señalado desde el principio, salvo que la autonomía de las partes o la aplicación al caso de los usos y costumbres concreten un determinado resultado adquisitivo o entramado negocial".

Y a modo de síntesis proclama la misma resolución:

"La conclusión alcanzada, por tanto, resulta igualmente aplicable a todos aquellos supuestos en donde conseguida la perfección o eficacia del marco negocial, el cumplimiento o consumación del mismo no se da por causas ajenas a la gestión encomendada, supuestos de desistimiento o incumplimiento contractual del oferente, pero también del propio y natural desenvolvimiento de la relación contractual, casos de la eficacia modalizada bajo condición resolutoria o suspensiva".

La sentencia, también del Alto Tribunal de 21 de enero de 2015 reitera:

"En este sentido, si bien se ha destacado tanto el carácter principal que tiene el contrato de mediación, esto es, su sustantividad propia, de forma que, aunque tenga por finalidad el facilitar la celebración de otro contrato, no cabe establecer un vínculo causal directo entre ellos teniendo, por lo tanto, autonomía en su respectivo ámbito de eficacia jurídica, como la propia naturaleza atípica del mismo. No obstante, también se ha puntualizado que en relación a la "perfección del encargo" y, en su caso, al "éxito de la mediación", particularmente referida al propósito negocial buscado por las partes, debe atenderse, principalmente, a la autonomía negocial como criterio preferente de interpretación y, en su caso, a los usos y costumbres que resulten de aplicación".

En idéntico sentido se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 20 de febrero de 2017:

"Por regla general, la comisión se devenga con la perfección y no con la consumación. Las disquisiciones sobre la distinción entre perfección y consumación tienen sentido en aquellos casos en los que, una vez perfeccionado el contrato buscado, con posterioridad las partes del contrato buscado desisten de consumarlo o cuando el contrato deviene ineficaz por causas ajenas al mediador. En este sentido, "entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato" (entre otras, SSTS 1ª 591/2006, 30.6 y 348/2007, 30.3 ). Pero el momento de la consumación cobra sentido cuando se pacta que la comisión se retrasa a la consumación o cuando, como sucede con consumidores vendedores, estos entienden que no están obligados a pagar al mediador si no reciben el precio de la venta (o, simétricamente, que los compradores no están obligados a pagar al mediador si no se les entrega la finca)".

II. Así pues, se insiste en que la norma general es que el agente inmobiliario adquiere su derecho a percibir honorarios cuando se perfecciona el negocio en el que prestó sus servicios de mediación se perfecciona. Ahora bien, ya se ha expuesto que la doctrina legal hace referencia a la autonomía negocial como criterio preferente de interpretación en esta materia, de modo que las partes pueden retrasar la exigibilidad de la retribución hasta el momento de la consumación del contrato o, como indica la sentencia de 21 de mayo de 2014, hasta la fijación de un determinado resultado adquisitivo o entramado negocial impuesto por los usos o costumbres.

Ninguna de aquellas excepciones se presenta en el supuesto que se enjuicia. Se recuerda que los hoy litigantes pactaron expresamente que los honorarios se devengarían y serían exigibles "en el momento en que se considere aceptada por la propiedad una propuesta de contrato de compraventa por él[el cliente] formalmente realizada sobre el citado inmueble",previsión que obviamente se asocia con la perfección del contrato y en ningún caso con el momento de su consumación. Y no consta tampoco que sea aplicable al caso litigioso algún uso o costumbre que imponga que la percepción de los honorarios dependa inexcusablemente de la consumación de la compraventa.

Prueba adicional de ello es que, apenas dos días después de la perfección del contrato mediante el otorgamiento del documento privado de compraventa de 1 de abril de 2019, y habiéndose culminado, en consecuencia, el encargo conferido por la Sra. Alejandra a favor de Estudi Prat de Llobregat, S. L. por cuanto con ello se cumplió la premisa de que las vendedoras "aceptaran la propuesta de compraventa presentada" por la propia Sra. Alejandra, esta última y la mediadora suscribieron, como se dijo, el documento intitulado "Encargo de gestión y acuerdo de honorarios profesionales", mediante el cual acordaron que los honorarios que habría de percibir Estudi Prat de Llobregat, S. L. ascendían a 5.971,35 euros (IVA incluido) -con ello se corroboraba el pacto inicial en el que se fijó aquella retribución en un 3% del precio de la venta-, a la vez que la demandada reconocía expresamente adeudar dicha cantidad a la agencia y se comprometía a abonarla como máximo el 29 de junio de 2019, fecha a partir de la cual se devengaría, en caso de impago, el interés legal del dinero incrementado en dos puntos.

Buena parte de las consideraciones que se han expuesto se sintetizan en la sentencia de esta Sección de 11 de mayo de 2018 que establece:

"CUARTO.- Decisión del tribunal (II) La perfección de la mediación.

1.- Que hubo un encargo para el alquiler de [...] por parte de E. a S., no se cuestiona en ningún momento, y que ese encargo era retribuido, tampoco.

La STS 314/16, 12 de mayo , aclara perfectamente cuándo surge el derecho a cobrar sus honorarios por parte del agente: "... el propio contrato de intermediación preveía que la comisión se devengaría con la concertación de los contratos, y no quedaría afectada por las posibles contingencias posteriores de tales contratos, a las que es ajeno el agente; lo que además es consustancial al propio contrato de corretaje o mediación, salvo que se pacte expresamente lo contrario ( sentencias de esta Sala 448/2014, de 30 de julio , y las que en ella se citan)".

(...)

2.- Ya hemos dicho que no se cuestiona que hubo encargo y que fue retribuido.

Ahora debemos analizar si hubo algún pacto que vinculara el cobro de la comisión a la consumación del contrato de arrendamiento. Repasada toda la prueba el tribunal no encuentra un solo indicio de que existiera tal pacto. La jueza lo da por hecho en algún pasaje de su resolución, pero no explicita en base a qué lo considera así. Como acabamos de señalar el Tribunal Supremo exige pacto expreso para vincular el cobro de la comisión al buen fin de la operación.

La propia ley 12/92, de Contrato de Agencia, en su artículo 14 dice que 'La comisión se devengará en el momento en que el empresario hubiera ejecutado o hubiera debido ejecutar el acto u operación de comercio, o estos hubieran sido ejecutados total o parcialmente por el tercero'.

La STS de 21.10.00 afirma que (...) "la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente" y que "la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente» ( SSTS 18/12/86 , 03/01/89 , 11/02/91 , 23/09/91 )" .

Consiguientemente, salvo que se hubiera pactado otra cosa (que no se ha probado que fuera así) el derecho a cobrar la comisión se genera con la perfección del contrato objeto de la mediación.

- 4.- Para aclarar conceptos hay que distinguir entre perfección y consumación.

Según el artículo 1258 CC "los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento", y según el 1262, "El consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que ha de constituir el contrato."

Cuando concurren esos dos elementos volitivos, el contrato queda perfeccionado.

La consumación fácilmente no coincide con la perfección, y frecuentemente es un estadio posterior, en el que los efectos jurídicos vinculantes del contrato se llevan a cabo efectivamente.

El contrato obliga a las partes desde la perfección, pero la consumación puede ser posterior. La consumación no es sino el cumplimiento del fin del contrato.

De hecho, en el caso que nos ocupa, el efecto obligacional del contrato y du perfección se producen el 3 de marzo de 2015, pero el mismo prevé que no se entregará la posesión de la finca hasta el 29 de abril de 2015.

Por lo tanto, de acuerdo con la doctrina expuesta, basta la perfección para el devengo del derecho del mediador al cobro de su comisión".

III. Se aprecia un dato adicional que culmina la convicción sobre la evidente viabilidad de las pretensiones actoras y el correlativo rechazo de la argumentación defensiva esgrimida por la demandada, tanto en su escrito de contestación como en esta alzada.

Se hace referencia, en concreto, al reconocimiento de deuda inserto en el último de los documentos suscritos por las ahora litigantes, es decir, el de fecha 3 de abril de 2019, encabezado con el título "Encargo de gestión y acuerdo de honorarios profesionales" (documento número 7 de la petición monitoria). Su acuerdo segundo es del siguiente tenor literal:

"La Clienta reconoce adeudar a la Agencia la cantidad indicada en el pacto anterior y se obliga a abonarla como máximo en fecha 29 de junio de 2019, o antes, si con anterioridad a dicha fecha se realiza la escritura pública de compraventa, debiendo abonarse en ese mismo acto".

Con independencia de las consideraciones que se vierten en la sentencia de primera instancia acerca de un hipotético -pero inexistente- límite pactado por las partes para desistir del contrato -la cláusula transcrita no puede interpretarse más que en el sentido de que la compradora debía pagar como máximo los honorarios de la agencia el 29 de junio de 2019, o en la fecha en la que se otorgase la escritura pública de compraventa si fuera anterior-, lo cierto es que el mero tenor del documento de referencia revela que encarna nítidamente un reconocimiento de deuda, que en principio puede calificarse como un negocio o contrato de los que la doctrina denomina de fijación, que comporta la preexistencia de una relación jurídica entre las partes, de carácter incierto o controvertido, y en el que concurre la voluntad de los interesados de fijar definitivamente tal relación a fin de eliminar toda incertidumbre o controversia que exista o pueda surgir en lo sucesivo.

Sin embargo, habida cuenta que del documento en el que se instrumentó aquel reconocimiento se deduce que la deuda reconocida procedía de los servicios de intermediación prestados por Estudi Prat de Llobregat, S. L. a favor de la persona que le confirió el encargo, parece más apropiado catalogar el repetido reconocimiento como un acto en el que la declaración manifiesta no una voluntad, sino más bien un conocimiento, de suerte que no se persigue la producción de un efecto jurídico consistente en la creación de una deuda, sino la mera constatación de la ya existente, o al menos de su entidad cuantitativa. La deuda no nace así del acto de reconocimiento sino que precede a este, y con él solo se crea un instrumento para su demostración, que en el contexto de la prueba permite acreditar la deuda que se admite.

Con independencia de la cuestión relativa a la naturaleza jurídica del reconocimiento de deuda, bien se le conceptúe como un negocio de fijación, como un verdadero contrato o como acto declarativo, parece claro, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 1996, que si la declaración recognoscitiva se contiene en un pacto dirigido a establecer una situación de deuda, revestirá índole contractual, con las legales consecuencias en orden a su nulidad en los casos de inexistencia o ilicitud de la causa, ya que, según la más autorizada doctrina científica, no es defendible en nuestro ordenamiento positivo la tesis que atribuye valor constitutivo al reconocimiento de deuda, a manera de fundamento autónomo de la obligación, suficiente para que el acreedor así proclamado reclame sin controversia posible la efectividad de la pretensión por atribuírsele al negocio carácter abstracto; antes bien, ha de entenderse que el reconocimiento sin expresión causal se rige por el artículo 1277 del Código Civil, pero asimismo le es aplicable el artículo 1275, lo que en definitiva se traduce en una abstracción meramente procesal, no material, de la causa, cuyo efecto consiste en la inversión de la carga de la prueba, por lo que es obvio que no cabe prescindir de lo imperativamente dispuesto en los artículos 1261.3 y 1275, ya citado, sobre la necesidad de la causa para la existencia del contrato, de manera que su falta sería motivo de ineficacia negocial, una vez destruida por cualquier medio de prueba la presunción que el art. 1277 establece. Por tanto, en la medida de que el reconocimiento de deuda se inserta en el carácter causal de nuestro sistema, se puede combatir demostrando la inexistencia de la causa o su ilicitud y la consiguiente imposibilidad de mantener unas atribuciones patrimoniales determinantes de injusto enriquecimiento.

Por la propia naturaleza del acto de reconocimiento, la doctrina jurisprudencial proclama, como consecuencia procesal, la inversión de la carga de la prueba, de modo que si el demandado alega que la causa del reconocimiento es falsa, inexistente o ilícita, a él incumbe probarlo, para no romper el equilibrio que la declaración recognoscitiva comporta, pues parece justo que, firmado un reconocimiento de deuda de manera tajante y expresa, deviene inviable posteriormente, sin más, alegar, sin justificarlo cumplidamente, situaciones de intimidación o la inexistencia de una posición acreedora en el beneficiario del acto tan citado.

Por eso la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2020, con cita de la de 9 de julio de 2019, proclama:

"El juego normativo del precitado art. 1277 CC determina ... la consideración del reconocimiento de deuda como sustantivamente causal y procesalmente abstracto, en el sentido de que, si bien no cabe prescindir de la causa de la obligación reconocida, que se puede expresar o no en el reconocimiento efectuado, desde el punto de vista probatorio el deudor, que afirme la inexistencia de la causa, deberá pechar con la carga de la prueba, dada la presunción iuris tantum que contiene dicho precepto ( SSTS de 28 de septiembre de 2001 , 1 de marzo de 2002 , 8 de marzo de 2010 , 1 de marzo de 2016 )".

Sin embargo, la demandada no ha emprendido actividad probatoria alguna en el sentido expresado, de lo que se deriva que el documento número 7 de la petición inicial de juicio monitorio, al no haber sido impugnado, deba pasar por auténtico, y su contenido por vinculante, especialmente por lo que concierne a la existencia, certeza, exigibilidad y alcance cuantitativo de la deuda en él plasmada.

CUARTO.- Sobre las demás argumentaciones expuestas en los respectivos recursos de apelación de las partes

I. Aunque ya se ha adelantado el destino de los respectivos recursos de apelación, se añadirán algunas consideraciones sobre otros tantos argumentos expuestos por las partes en sus respectivos escritos impugnatorios.

Así:

1. Alegaba la representación de la Sra. Alejandra una presunta infracción del artículo 87.1 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y exponía específicamente que el contrato adolecía de falta de reciprocidad por cuanto, así como se estipulaba que, una vez perfeccionado, la falta de consumación por causa imputable a la compradora no eximía a esta última del pago de los honorarios a la agencia inmobiliaria, no se incorporó una previsión análoga para la hipótesis de que la frustración de la compraventa tuviese su origen en la actuación de la vendedora.

El argumento carece de consistencia por cuanto lo que se discute en el presente litigio es la virtualidad de un pacto concertado entre agencia y compradora, y por tanto no se detecta ninguna razón para incluir una cláusula que afecte a las relaciones entre agencia y vendedora, por lo que en absoluto puede manejarse la posibilidad de abusividad por falta de reciprocidad. La vendedora no es parte de este pacto, y en todo caso podría presumirse, o al menos considerarse probable, que en el contrato formalizado entre la parte vendedora y agencia también se incluyó un pacto de esta naturaleza, pero en todo caso tal circunstancia no afecta al fondo del asunto que ahora se debate.

2. Dedica la actora buena parte de su argumentario a defender que doña Alejandra no desistió estrictamente del contrato de compraventa que se perfeccionó mediante el documento privado de 1 de abril de 2019, sino que realmente incumplió su obligación de pago del precio pactado.

En realidad, aquel extremo carece de relevancia a los efectos que se debaten, por cuanto, una vez perfeccionado el contrato, resulta intrascendente si su falta de consumación tuvo su origen en el desistimiento voluntario de la compradora o en un incumplimiento por su parte de la obligación de satisfacer el precio en el plazo pactado. Ya se ha expuesto que la mera perfección del contrato mediante la suscripción del documento privado se configuraba como presupuesto suficiente para que Estudi Prat de Llobregat, S. L. adquiriera el derecho a percibir la retribución pactada, con independencia de las vicisitudes que pudieran afectar a la vida del contrato con posterioridad a aquel momento.

3. Se quejaba finalmente la representación de la Sra. Alejandra de que el éxito de las pretensiones actoras generaría una coyuntura de enriquecimiento injusto, puesto que Estudi Prat de Llobregat, S. L. percibió también sus honorarios de la parte vendedora.

Lo cierto es que no consta fehacientemente si aquella afirmación se ajusta o no a la realidad, pero en todo caso no se trata de una circunstancia que pueda condicionar el derecho que asiste a la mediadora para cobrar la retribución que le corresponde. Y es que el artículo 55.6 de la Ley catalana 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, dispone, en lo que aquí importa, lo siguiente:

"Los agentes inmobiliarios no pueden hacer oferta ni publicidad de inmuebles de terceros si no han suscrito antes la nota de encargo a que se refiere el apartado 5.b, en la cual deben constar necesariamente los siguientes datos:

(...)

i) La retribución del agente y la forma de pago. La retribución del agente debe consistir en un porcentaje del precio o en un importe fijo y en ningún caso puede percibirse retribución de las dos partes que intervienen en la transacción por la misma operación, salvo que haya un acuerdo expreso en dicho sentido".

Pues bien, con independencia de que Estudi Prat de Llobregat, S. L. pudiera haber pactado con los vendedores el pago de una comisión, lo cierto es que la norma transcrita permite al mediador percibir su retribución tanto del comprador como vendedor, siempre bajo el presupuesto de la concertación de un acuerdo expreso en tal sentido, acuerdo que efectivamente se formalizó en el supuesto enjuiciado como se desprende de la documentación contractual adjuntada a la petición monitoria inicial.

Establece al respecto la sentencia de la Sección 17ª de esta Audiencia Provincial de 1 de julio de 2024:

"Como señala la SAP de Barcelona, Civil sección 17 del 05 de marzo de 2018 : "En este sentido la STSJ Navarra de 8 abril 2005 , citada en la sentencia de instancia, dice que, si bien "el que la intermediación satisfaga los intereses de las dos partes contratantes puestas en relación por la actividad del agente no convierte a ambas en deudoras de la comisión; es el comitente de la gestión mediadora y no el mediatario o tercero que, por efecto de la gestión desplegada, termina contratando con aquel, el obligado al pago de los honorarios devengados por ella. La jurisprudencia tiene declarado con reiteración que la comisión habrá de pagarla quien tomó la iniciativa de la mediación del agente", sin embargo, "... Y tal iniciativa puede proceder, según los casos, tanto del vendedor, como del comprador. También puede surgir de ambos, sea mediante un encargo conjunto, sea mediante encargos independientes, para la venta y la compra respectivamente, que, concentrados en un mismo agente mediador, terminan confluyendo en una común operación. En este último caso, a la duplicidad de encargos y gestiones puede también corresponder el cobro de comisión de ambos". En este sentido también la SAP Cádiz, Sección 6ª, de 15 febrero 2005 , la SAP Asturias, Sección 6ª, de 23 septiembre de 2006 , y la SAP de Madrid, sección 8, del 23 de junio de 2017 .

Además, no puede decirse que exista vulneración alguna de lo dispuesto en el art. 56.1.i de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda y al Código Deontológico de los Agentes Inmobiliarios de Catalunya en tanto dispone que: "La retribución del agente debe consistir en un porcentaje del precio o en un importe fijo y en ningún caso puede percibirse retribución de las dos partes que intervienen en la transacción por la misma operación, salvo que haya un acuerdo expreso en dicho sentido". No existe constancia alguna de que la actora recibiera retribución por parte de la vendedora y además sí existe constancia expresa de que las demandadas aceptaron pagar la comisión por el encargo de compra efectuado a la actora".

II. Finalmente, asiste la razón a la apelante actora cuando denuncia que la jueza a quoha omitido la imposición a la demandada de los intereses pactados en su día para el supuesto de incumplimiento de la obligación de abonar, como máximo el 29 de junio de 2019, los honorarios de la agencia.

Se modificará también en ese extremo, por tanto, la sentencia de primera instancia.

III. En definitiva, se acogerá íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la actora, Estudi Prat de Llobregat, S. L., y, en consecuencia, se desestimará el presentado por la demandada, doña Alejandra.

QUINTO.- Costas

I. La desestimación del recurso interpuesto por la demandada determina la expresa imposición a esta parte de las costas de la apelación correspondientes a dicho recurso ( artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

II. La estimación del recurso de apelación presentado por la demandante determina la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

III. Las costas correspondientes a la primera instancia son de imposición a doña Alejandra, al haber sido estimadas íntegramente las pretensiones actoras (artículo 394.1 de la misma Ley).

SEXTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia no cabe recurso de casación, ya que al haber recaído en un juicio verbal seguido por razón de la cuantía, no se trata de una sentencia dictada en segunda instancia por la Audiencia Provincial, en los términos exigidos por el primer inciso del artículo 477.2 LEC, sino por un magistrado de ese órgano en funciones de tribunal unipersonal, de conformidad con lo previsto en el artículo 82.2, 1º, segundo párrafo, LOPJ (cfr. auto del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2017).

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,