Sentencia Civil 553/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 582/2023 de 17 de septiembre del 2024

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte del demandante Sergio y la codemandada Inmobel Economarket SL se interpone recurso de apelación contra la sentencia asimismo impugnada por la codemandada Park INV Finques Elies SL por la cual fue estimada parcialmente la demanda de juicio ordinario presentada el 26.02.2019 por Sergio frente a Inmobel Economarket SL (se indica que su administrador es Guillermo).

En la demanda presentada el 26.02.2019 se señala que por medio de auto de 9.11.2011 dictado en el procedimiento ordinario nº 243/2011 del Juzgado de Primera Instancia nº 54 de Barcelona se homologó el acuerdo alcanzado por Sergio e Inmobel Economarket SL por el que se reconoció al primero la condición de arrendatario del inmueble sito en la DIRECCION000 de Barcelona. La fecha del contrato es el 1.12.1976 y la arrendataria que en él aparece Joaquina.

En relación al mismo se indica que la propiedad no está atendiendo a su obligación de mantenerlo en condiciones de habitabilidad, detallándose que no cuenta con suministro eléctrico (se señala se ilumina con lámparas de camping gas y velas no contando con nevera), tiene goteras y filtraciones.

En base a ello se solicita que la demandada sea condenada a la realización de las reparaciones (se valoran en 18.464,12 €) con reducción de renta caso de exceder el tiempo de realización de las obras de veinte días. Junto a ello se interesa que facilite al demandante la cédula de habitabilidad y le abone la cantidad de 8.169,60 € como indemnización de perjuicios por el incumplimiento del contrato de arrendamiento (supone la renta de dos años). Todo ello con condena en costas a la parte demandada.

Inmobel Economarket SL contestó a la demanda señalando que adquirió el edificio en que se encuentra el inmueble objeto de estas actuaciones el 8.07.2010 reflejándose que el mismo estaba pendiente de la obtención de la cédula de habitabilidad y de su rehabilitación de cara la venta a un tercero.

Respecto de la vivienda objeto de estas actuaciones, se expone en la contestación que se realizó al actor una oferta para su rehabilitación. Asimismo se expone que el aquí demandante no reside en el inmueble, que lo hace en otro lugar y que solamente lo destina a almacén no queriendo tener suministros, negándose a la realización de las obras para evitar un incremento de renta.

Igualmente se detalla que tras un procedimiento de precario seguido por la demandada frente al actor en el que se llegó al acuerdo mencionado en la demanda, se reconoció al mismo la condición de arrendatario, nada indicándose en el acuerdo en relación al estado del inmueble que se destaca por la parte demandada que no era sino un almacén de suministros insalubre para ser destinado a vivienda.

La realización de las obras se indica que no se pudo verificar pese al requerimiento de la comunidad de propietarios siendo infructuosa la comunicación con el aquí demandante.

Tras ello se expone que el inmueble fue objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria instado por Park INV Finques Elies SL que obtuvo la administración de la finca y su posesión, pese a lo que la demandada continuó con las gestiones con la propuesta de un convenio para realizar las obras y una propuesta de realojo que no se vio aceptada.

Es por ello que se indica que ninguna desatención en la realización de las obras ha existido por su parte, máxime cuando ello conllevaría un incremento de renta.

En todo caso se señala además que con carácter previo se debe analizar la legitimación pasiva de Guillermo al no tener el mismo relación con el actor, puyes es únicamente es el administrador de la demandada.

Finalmente se expone que el inmueble está sometido al procedimiento de ejecución de título judicial 3095/2017 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Barcelona.

En base a ello se interesa que la demanda se vea desestimada con imposición de costas a la actora.

La audiencia previa se celebró el 15.10.2019 en la que se puso de manifiesto el que la demandada ya no era titular del inmueble requiriéndose a la demandada la aportación de la documentación a ello referente de cara a una sucesión procesal. Tras ello se suspendió la audiencia previa.

La demandada aportó decreto de adjudicación del inmueble objeto de esta causa de 24.07.2019 (con decretos de corrección de error material de 26.08.2019 y 4.10.2019) en favor de Park INV Finques Elies SL.

La audiencia previa continuó el 10.03.2020 en la que a la vista de la existencia de una nueva propietaria se acordó por el juzgador mantener a la parte demandada actual y ampliar la demanda en relación a la adjudicataria Park INV Finques Elies SL manifestando su conformidad todos los presentes.

Tras ello el 15.04.2020 se presentó por el demandante escrito de alegación de hechos nuevos señalando que se había procedido a la adjudicación del inmueble por medio de auto de 9.12.2019 en favor de Park INV Finques Elies SL interesando se tuviere ampliada la demanda en relación a la misma manteniendo la reclamación en cuanto a Inmobel Economarket SL.

Por providencia de 19.05.2020 se acordó dar traslado a Park INV Finques Elies SL que fue emplazada el 8.06.2020 siendo declarada en situación de rebeldía procesal por diligencia de 10.07.2020.

Tras ello se volvió a celebrar audiencia previa el 25.02.2021 donde el letrado de Park INV Finques Elies SL señaló que si bien se le dio traslado de la cédula de emplazamiento, ello no se hizo respecto de la demanda de la que una de las partes contrarias le dio copia el día anterior. Tras las alegaciones de las partes y la revisión de las actuaciones se mantuvo la declaración de rebeldía (nada se manifestó en contrario).

Igualmente la parte actora señaló que ante la transmisión efectuada de la titularidad del inmueble entendía que ya no existe legitimación pasiva en cuanto a Inmobel Economarket SL, que desistía de la acción ejercitada en relación a la misma y que operaba una sucesión procesal.

A ello manifestó su conformidad Inmobel Economarket SL si bien señalando el interés en mantenerse en esta causa como interviniente adhesivo simple ante la afectación que pudiere tener para ella la determinación del coste de rehabilitación del inmueble.

Park INV Finques Elies SL se opuso a la petición de desistimiento en relación a Inmobel Economarket SL, estimando que debían ser codemandados tanto Inmobel Economarket SL como Park INV Finques Elies SL (se aludió a la existencia de una situación de litisconsorcio pasivo necesario).

El juzgador indicó con cita del art. 13 LEC que Inmobel Economarket SL había dejado de ser demandado pasando a ser interviniente adhesivo simple con los efectos a ello inherentes. Nadie formuló recurso en cuanto a tal decisión.

El juicio se celebró el 17.10.2022 tras el que se dictó sentencia que desestima la demanda en lo referente a Inmobel Economarket SL al no ostentar legitimación pasiva por no tener la condición de arrendador indicándose que otra cuestión es su responsabilidad frente al adquirente por la ausencia de información sobre el estado del bien arrendado y de la existencia de reclamaciones sobre obras de conservación, de las cuales indica la sentencia de primera instancia que resulta responsable por lo que en la sentencia se califica como indolencia.

En cuanto a Park INV Finques Elies SL la condena a la realización de las obras conforme al informe pericial aportado señalando que en lo que es el resarcimiento a cargo de la misma debe moderarse por la conducta desplegada desde 2021 a una cantidad de 3.000 €.

No se hace condena en costas a ninguna de las partes.

Sergio interpone recurso de apelación al entender que existe un error en la valoración de la prueba y en las conclusiones a la que se llega en la sentencia dictada en primera instancia en lo que se refiere a la indemnización de los daños y perjuicios ya que la adquisición por parte de Park INV Finques Elies SL (que se destaca fue declarada en situación de rebeldía) se produjo en 2019 y no en 2021 como indica la sentencia habiendo pasado mas de tres años sin que el nuevo propietario haya hecho las obras necesarias y urgentes de conservación, motivo por el que entiende proporcionada la indemnización de 8.169,60 € propuesta en la demanda dado el tiempo en que el apelante está siendo privado de sus derechos, del uso y disfrute pacifico de la finca arrendada.

Park INV Finques Elies SL se opuso a este recurso de apelación. Señala la razón de ser de su declaración de rebeldía (problema con la copia de la demanda) y el que siempre ha estado en disposición de rehabilitar la vivienda habiéndose opuesto a ello el actor/apelante que se destaca que sólo estaba interesado en un reclamar una suma económica adicional que califica como desproporcionada, teniendo esta apelada la íntima convicción que el actor ni siquiera reside en el inmueble objeto del litigio.

El monto indemnizatorio lo considera desproporcionado, máxime cuando el presupuesto de reparación es de 12.090 €.

De hecho, en este escrito de oposición asimismo se impugna la sentencia interesando se deje sin efecto la indemnización de 3.000 € que en ella se establece dada la plena disposición de esta apelada a la rehabilitación del inmueble.

Sergio formuló alegaciones a esta impugnación de sentencia señalando que Park INV Finques Elies SL es propietaria del inmueble desde 2019 con lo que en base a lo indicado en la sentencia de primera instancia que fija esta adquisición en 2021 (la fecha correcta se destaca es la de 2019), la indemnización no solamente es procedente, sino que debe fijarse en 8.169,60 € como se indica en su recurso de apelación.

Inmobel Economarket SL asimismo interpuso recurso de apelación considerando que existe un error en la valoración de la prueba y en las conclusiones a la que se llega en la sentencia y en concreto en lo que en ella se señala respecto del derecho de revertir Park INV Finques Elias, S.L la condena contra Inmobel Economarket SL, en el procedimiento declarativo que corresponda. Ello entiende esta apelante que es una extralimitación al no haber sido solicitado destacando que, si bien la vía de otro procedimiento declarativo existe, no puede quedar vinculado lo que en él se decida por lo resuelto en esta causa. A ello añade el que en este caso la adquisición se hizo en subasta judicial y quien acude a la misma se subroga en todas las acciones tanto de hacer como indemnizatorias a fin de evitar una situación de enriquecimiento injusto (en este caso se pone de manifiesto que se modificó el avalúo).

Sergio se opuso a este recurso de apelación indicando la desatención por parte de la apelante como anterior arrendador, estimando que ello hace que el pronunciamiento apelado contenido en el fallo de la sentencia es a su juicio plenamente acertado.

Park INV Finques Elies SL se opuso asimismo a este recurso de apelación presentado por Inmobel Economarket SL. Alude a la problemática del cobro de la deuda que dio lugar al proceso der ejecución (con un derecho de tanteo inscrito en favor de una mercantil ilocalizable). Junto a ello expone desconocer el estado de la finca que se califica como de calamitoso y las reclamaciones previas del actor. Detalla que los hechos que dan origen a la reclamación se producen en los años 2016, 2017 y 2018 habiendo ella adquirido el inmueble en 2019, con lo que entiende lógico que la codemandada pueda verse obligada a asumir sino toda, buena parte del coste que se indica por esta apelada que procederá a reclamarle en el momento procesal oportuno para ello.

SEGUNDO.- Indemnización de perjuicios

En estas actuaciones son dos los recursos de apelación presentados y una impugnación de sentencia planteada con ocasión de uno de ellos, procediéndose en este fundamento de derecho al análisis del recurso de apelación presentado por Sergio y la impugnación de sentencia planteada con ocasión del mismo por parte de Park INV Finques Elies SL.

Ambos no afectan a lo que es la condena a Park INV Finques Elies SL a la realización de las obras de conservación del inmueble arrendado, sino a la indemnización de los perjuicios por no haberlas llevado a cabo.

A tal efecto (y en una realidad no controvertida), consta que Sergio vio reconocida su condición de arrendatario del inmueble sito en la DIRECCION000 de Barcelona por medio de auto de 9.11.2011 dictado en el procedimiento ordinario nº 243/2011 del Juzgado de Primera Instancia nº 54 de Barcelona derivando tal condición del contrato suscrito el 1.12.1976 en el que la arrendataria era Joaquina.

Como se acaba de indicar no es objeto de recurso de apelación la obligación de la parte arrendadora de realizar las obras de conservación ( Disposición Transitoria segunda LAU/1994 en relación con el art. 107 TRLAU/1964), sino si cabe exigir a la parte arrendadora (en la actualidad lo es Park INV Finques Elies SL al haberse subrogado en la posición de parte arrendadora que antes ostentaba Inmobel Economarket SL) una indemnización por el retraso en la realización de tales obras.

La sentencia de primera instancia estima procedente una indemnización como daño moral a cargo de Park INV Finques Elies SL cuantificándola en 3.000 € ante la que se indica conducta desplegada desde 2021.

Con esta valoración está disconforme Sergio quien señala que la adquisición por parte de Park INV Finques Elies SL (que se destaca fue declarada en situación de rebeldía) se produjo en 2019 y no en 2021 habiendo pasado mas de tres años sin que el nuevo propietario haya hecho las obras necesarias y urgentes de conservación, motivo por el que entiende proporcionada la indemnización de 8.169,60 € propuesta en la demanda (supone el monto de la renta de dos meses) dado el tiempo en que el apelante está siendo privado de sus derechos, del uso y disfrute pacifico de la finca arrendada.

Park INV Finques Elies SL se opuso a este recurso de apelación. Tras aludir a la problemática del hecho de haber sido declarada en rebeldía y el no haberse puesto a su disposición una copia de la demanda (esta cuestión ya fue resuelta en la audiencia previa como antes se ha detallado sin formularse recurso al respecto), se señala que siempre ha estado en disposición de rehabilitar la vivienda habiendo sido el actor/apelante quien se ha opuesto a la realización de tales obras, siendo el monto indemnizatorio desproporcionado, máxime cuando el presupuesto de reparación señala ser de 12.090 €. En este escrito de oposición asimismo se impugna la sentencia interesando se deje sin efecto la indemnización de 3.000 € que en ella se establece dada la plena disposición de esta apelada a la rehabilitación del inmueble.

Sergio formuló alegaciones a esta impugnación de sentencia señalando que Park INV Finques Elies SL es propietaria del inmueble desde 2019 con lo que en base a lo indicado en la sentencia de primera instancia que fija esta adquisición en 2021 (la fecha correcta se destaca es la de 2019), la indemnización no solamente es procedente, sino que debe fijarse en 8.169,60 € como se indica en su recurso de apelación.

En relación a lo planteado cabe indicar con carácter previo que en principio nada impide que ante un retraso por la propiedad en la realización de unas obras de conservación de una vivienda, pueda la parte arrendataria exigir una indemnización de daños y perjuicios al amparo del régimen general de los arts. 1.101 y 1.107 CC que se aplica a todo tipo de contratos (y asimismo a los de arrendamiento).

En este caso el daño reclamado es el moral por los padecimientos que han supuesto para el arrendatario el estado en que se encuentra el inmueble, lo que hace que sea necesario que concurran los requisitos para la operativa del daño moral pudiéndose citar a título de ejemplo la STS 366/2010 de 15 de junio de 2010 (ECLI:ES:TS:2010:4384) en la que se indica:

"La dificultad para determinar el alcance de los bienes de la persona que son susceptibles de padecer un menoscabo imputable a la acción de otras personas y la estrecha relación de los daños morales con los avatares de la convivencia humana impiden aplicar exclusivamente criterios fenomenológicos de causalidad para determinar su conexión con la conducta del deudor que incumple y exigen tener en cuenta criterios de imputación objetiva, entre los cuales debe figurar el criterio de la relevancia del daño, pues solo aplicando éstos podrá admitirse la lesión de un interés protegido por el Derecho. En el ámbito de la responsabilidad extracontractual(cabe entender que esta referencia es a la contractual) resulta asimismo significativo, como criterio para calibrar la imputabilidad, el alcance obligatorio del contrato para quienes en él intervienen, de acuerdo con lo que resulte de su interpretación.

En el caso de incumplimiento doloso del contrato, esta imputabilidad resulta ampliada. El CC, en uno de los preceptos mediante los que regula la responsabilidad contractual, que han sido extendidos por la jurisprudencia a la responsabilidad extracontractual, dispone que, mientras el deudor de buena fe responde de los «daños previstos» y de los «daños previsibles» ( artículo 1107 I CC ), el deudor en caso de dolo responde de los daños «que conocidamente se deriven del hecho generador» ( artículo 1107 II CC ). Interpretando este precepto, la jurisprudencia ( SSTS de 23 de febrero de 1973 , 16 de julio de 1982 y 23 de octubre de 1984 ) ha centrado el ámbito de la responsabilidad del deudor doloso en el nexo de causalidad, privándole de toda limitación o moderación legal, convencional o judicial de la responsabilidad. Pero el artículo 1107 CC comporta también una ampliación de los criterios de imputación objetiva para la determinación de los daños que deben ser resarcidos por parte del deudor que incumple, pues establece que estos comprenderán no solamente los que pudieron preverse en el momento de contraerse la obligación, sino los que conocidamente se deriven del incumplimiento, de donde se infiere que, en la línea propuesta por la doctrina para la interpretación del artículo 1107 CC , es procedente, en caso de dolo, además de la aplicación del criterio del carácter relevante del daño, la aplicación de un criterio de imputación fundado en la conexión objetiva del daño moral con el incumplimiento".

Es por ello que salvo en los casos de dolo que tienen un régimen más estricto (aquí no se plantea su concurrencia), en principio no puede señalarse que ante un incumplimiento de una prestación por el otro contratante se genere un daño moral en cuanto que tal ya que es inherente que todo incumplimiento contractual por la contraparte genere sentimientos de desagrado o frustración.

Para que se pueda entender existente un daño moral por incumplimiento contractual se estima por ello necesario que tal daño sea de entidad, de forma que el incumplimiento contractual se considere injustificable, sea importante y que produzca un sufrimiento o padecimiento psíquico.

Su valoración es siempre compleja pues no puede obtenerse de una prueba objetiva si bien ello no impide que deba ser indemnizado ponderando las circunstancias concurrentes en cada caso.

En el supuesto aquí analizado el primer elemento de valoración con que se cuenta en estas actuaciones es el del estado del inmueble que se aprecia en las fotografías integradas en el informe pericial elaborado por parte del arquitecto Julián (páginas 17 a 22) que son enormemente gráficas respecto del estado enormemente deteriorado de la vivienda respecto de la que en el acto de la vista dijo que en cuanto a la susceptibilidad de que en ella pudiere vivir alguien una cosa es que tenga las condiciones de habitabilidad (ello es lo que fue objeto de su informe y el coste que supondría que fijó en 18.039,04 € con IVA del 10%) y otra el que alguien viva precisando que había visto viviendas insalubres en las que la gente vivía (esta referencia a viviendas insalubres se estima significativa por la asociación que hizo el perito con la aquí considerada y que además se aprecia en las fotografías).

Este estado de la vivienda fue puesto también de manifiesto por el testigo representante de Construcciones Sefiani SL que es quien hizo el presupuesto de reparación adjunto a la demanda por 18.464,12 € con IVA del 21 %. Al mismo se le enseñaron las fotografías adjuntas al informe pericial señalando que se correspondían al piso como él lo vio. También dijo que el piso estaba de origen (según la información catastral el edificio es de 1936) señalando que la cocina era de carbón y que la galería estaba en mal estado dándole la impresión de no ser habitable.

Este mal estado igualmente lo indicó el representante de Mercat Català Roma 2000 SL quien dijo que recibió el encargo de Inmobel Economarket SL de cara a la realización de las reparaciones señalando que no tenía ni agua ni gas, estaba destrozado estando las habitaciones de lo que indicó había sido cocina, baño, comedor, galería (dijo estaba a punto de caerse). Igualmente indicó tenía todo tres dedos de polvo con "cagadas" de animales señalando de forma muy gráfica que "estaba lleno de mierda hasta arriba".

Estas manifestaciones y las fotografías corroboran por ello el muy mal estado del inmueble que expuso el propio demandante en la prueba de interrogatorio de parte en donde dijo que solamente tenía agua (ello lo corroboró el testigo representante de Construcciones Sefiani SL quien indicó había reparado algún escape), aunque no luz. Detalló que cocinaba con un camping gas, comparaba alimentos al día al no tener nevera (señaló se auxiliaba con bolsas de hielo) y se iluminaba con focos que cargaba con energía solar. Igualmente aludió a las humedades e inundaciones que se producen cuando llueve con filtraciones por el techo y ventanas.

La exposición anterior pone de manifiesto el muy grave deterioro del inmueble arrendado que debe señalarse que (como resulta del contrato de arrendamiento) es un piso que fue alquilado para vivienda, con lo que la parte arrendadora está obligada a mantenerlo en las condiciones para tal fin, teniendo pleno derecho para ocuparlo quien fuere el arrendatario que en este caso no consta acreditado residiere en otro lugar (indicó si lo hacía allí) pues en los burofaxes por él enviados deja constancia de este domicilio ( DIRECCION001 de Barcelona), es el que consta en la actuación llevada a cabo ante el Consorci de lŽHabitatge de Barcelona, en el presupuesto de reparación por él encargado y aparece en la designa de las profesionales que asumen su defensa y representación.

A los testigos se les preguntó sobre si vivía en el piso alguien entendiendo el representante de Mercat Català Roma 2000 SL (persona contactada por la propiedad quien acudió al piso 4 o 5 años antes del juicio que se celebró el 17.10.2022 lo que supone que lo hizo en torno a 2018) que no, no habiendo visto ninguna cama. El representante de Construcciones Sefiani SL (contactado por el arrendatario) dijo que no se acordaba haber visto ninguna cama. Finalmente el arquitecto Sr. Julián (perito designado en esta causa) que visitó el piso el 13.08.2021 indicó que había mucho mobiliario con maletas y muebles en las habitaciones si bien indicó recordar que en la habitación que daba a la galería había una cama que estaba libre.

Ante la realidad que se acaba de exponer se considera que la conclusión a la que se llega en la sentencia de primera instancia de entender que el actor reside en el piso (ello justifica que se fije una indemnización por daño moral de 3.000 €), se puede ver corroborada en esta sede de apelación máxime cuando quien indicó que en el piso estimaba no vivía nadie acudió al lugar en torno a 2018 (siempre es además difícil determinar si una vivienda en muy mal estado puede estar habitada precisamente por el mal estado aunque ante la problemática de vivienda hay personas que están abocadas a vivir en viviendas insalubres como señaló el perito Sr. Julián).

Es por ello que ante lo que se acaba de exponer y el muy grave deterioro del inmueble arrendado, la afectación a la persona que en él reside le hace acreedora de una indemnización por daño moral al no reunir la vivienda las condiciones mínimas para que una persona viva y atienda siquiera a sus necesidades básicas.

No obstante lo anterior, para que nazca la responsabilidad de la parte arrendadora debe analizarse cual fuere su actitud una vez se le hubiere puesto la problemática en su conocimiento, que por lo que se acaba de exponer requería de una actuación inmediata.

El análisis se lleva a cabo de lo que es la parte arrendadora con independencia de quien lo fuere en cada momento, si bien en estas actuaciones la responsabilidad la asume Park INV Finques Elies SL quien es actualmente arrendadora que al haberse subrogado en el contrato asume las responsabilidades que pudieren corresponder a la anterior arrendadora (Inmobel Economarket SL), cuya responsabilidad aquí no cabe predicar en esta causa como se expone en el siguiente fundamento de derecho y sin perjuicio del derecho de reclamarle.

Respecto de esta puesta en conocimiento el actor en la prueba de interrogatorio de parte dijo que residía en el inmueble desde 1978 y que en 2010 puso en conocimiento de la propiedad un problema en las ventanas por las obras que se habían hecho en la fachada habiendo tenido daños adicionales por no haberse hecho reparación alguna siendo la abogada con quien en su caso se habría hablado (aludió a que pasaron a ver la casa unos 2 o 3 años antes del juicio).

Junto a lo anterior (con la prudencia que debe ser considerado lo expuesto pues se trata de la propia parte), se estima idóneo reflejar lo que consta documentado pues es la prueba que tiene un carácter objetivo.

- Burofax enviado por el Sr. Sergio (arrendatario) a Inmobel Economarket SL el 9.01.2018 exponiendo que volvía a poner en conocimiento la necesidad de reparaciones necesarias referentes a: grietas en diversas paredes de la vivienda y en el techo, humedades por mal estado de las ventanas y falta de estanqueidad de las carpinterías exteriores, filtraciones de agua por las ventanas, mal estado del suelo de la galería exterior con grietas en el mismo, instalación eléctrica defectuosa y en mal estado no disponiendo de suministro de luz.

- Expediente de mediación tramitado ante el Consorci de lŽHabitatge de Barcelona instado el 20.03.2018. En él se refleja que tras constatarse las deficiencias de habitabilidad en la visita llevada a cabo el 31.05.2018, en fecha 18.06.2018 se hizo saber a la propiedad la necesidad de hacer una actuación urgente. Igualmente consta que se celebró una reunión con la propiedad el 11.07.2018 indicando esta que se encontraba en un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, recordándosele las obligaciones que tenía como propietario. En fecha 19.09.2018 el arrendatario se comprometió a dejar pasar a un industrial para que viere el estado de la vivienda lo que se hizo saber a la propiedad. El 17.10.2018 se indica que la propiedad presentó un documento hecho por ella misma de cara que un contratista hiciere las obras (este documento puede ser el adjunto a la contestación a la demanda no firmado y fechado el 19.07.2018 y que el contratista contactado fue Mercat Català Roma 2000 SL a cuyo legal representante se tomó declaración como testigo indicando las dificultades que tuvo en contactar con el inquilino). Igualmente se expone por el Consorci que la propiedad no se comprometió a encontrar un alojamiento al arrendatario. Tras ello se señala que desde el Consorci se hicieron llamadas a la propiedad los días 31.10.2018; 5.11.2018 y 7.11.2018 sin respuesta.

- Decreto de adjudicación del inmueble objeto de esta causa de 24.07.2019 (con decretos de corrección de error material de 26.08.2019 y 4.10.2019) en favor de Park INV Finques Elies SL

- Comunicación fechada el 24.12.2019 de Park INV Finques Elies SL (nueva propietaria) al Sr. Sergio (arrendatario) de su nueva titularidad y el derecho al ejercicio del retracto.

- Comunicación fechada el 4.01.2021 de Park INV Finques Elies SL (nueva propietaria) al Sr. Sergio (arrendatario) para que dejare acceder a la vivienda de cara a llevar a cabo las obras que se califican de extremada urgencia que se indica se habían demorado por su parte y por distintas razones señalando que el plazo de ejecución sería de 30 días en que condonarían el alquiler al no poderse usar la vivienda.

- Respuesta del inquilino de 13.01.2021 señalando su plena disposición a facilitar el acceso interesando la documentación referente a las mismas y la confirmación de la condonación de las rentas durante las obras al tener que organizar el cómo y cuándo desalojar el inmueble.

- Presupuesto de reparación hecho por Baltasar a instancias de Park INV Finques Elies SL (no está fechado y se aportó en la audiencia previa celebrada el 25.02.2021).

De lo que se acaba de exponer se constata que Inmobel Economarket SL conoció desde enero de 2018 la grave problemática existente en el inmueble arrendado como también la predisposición del arrendatario a encontrar una solución que constata el recurso a la mediación del Consorci de lŽHabitatge de Barcelona en el que el problema que el propio Consorci expone venia determinado por el no poderse encontrar alojamiento al arrendatario (la propuesta de convenio aportada por la arrendadora señala que este coste lo asumiría el arrendatario si bien sí que prevé que durante el tiempo de duración de las obras no se devengaría renta alguna). Tras ello se informa que el Consorci no pudo contactar con la propiedad.

No consta que en ningún momento el arrendatario se negare a la realización de las obras respecto de las que lo que se ofreció fue la suspensión del pago de la renta durante el tiempo necesario para su ejecución (es lo que resulta de la propuesta de acuerdo a que se ha hecho mención que no se fijó como controvertido que no existiere) que es lo mismo que indicó la nueva adquirente Park INV Finques Elies SL.

En cuanto al realojamiento que indica el Consorci de lŽHabitatge que no se ofreció, cabe indicar que no es algo que prevea la normativa de arrendamientos urbanos para aquellos casos en los que la ejecución de la obra impida ocupar el bien arrendado, ya que lo que establece es que se suspenda el pago de la renta en casos en los que la vivienda deje de ser habitable.

Ello deriva del art. 21 de la LAU/1994 actualmente vigente y en cuanto a la anterior que es la que regula la relación arrendaticia aquí considerada la previsión de suspensión de pago de renta únicamente esta prevista en el art. 119 TRLAU/1964 para los casos en que se trate de obras cuya ejecución disponga la actividad competente, si bien existen resoluciones que las admiten en todos aquellos casos en los que la vivienda fuere inhabitable, hasta el punto de poderse señalar que de haber intervenido la autoridad competente, habría ordenado la ejecución de las obras no siendo además razonable que se exija el cumplimiento de una obligación cuando quien interesa su cumplimiento no está en disposición de atender aquello que le incumbe. En este sentido (y con referencia al TRLAU/196) se puede citar la SAP Zamora, Ce. 1ª 142/2012 de 18 de julio de 2012 ( ECLI:ES:APZA:2012:246 ) en la que se indica:

"No obstante lo cual, y pese a que la literalidad de la norma legal (artículo 119 del T. R. L. A. U), no lo contempla expresamente, pues sólo regula la suspensión del contrato de arrendamiento en caso de orden o mandato de la autoridad competente, parece lógico pensar que sí encajarían dentro del precepto legal, pese a no figurar expresamente, otros dos supuestos fácticos: la realización de obras de conservación necesarias que no pudieran realizarse sin la desocupación temporal del inquilino, pues si la ley obliga al arrendador a hacer en la cosa arrendada durante el arrendamiento todas la reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinado, articulo 1.554.2º del Código Civil ), es lógico inferir que si para realizarlas es necesario desocupar temporalmente también quepa la suspensión del contrato de arrendamiento por el mismo tiempo que deba desocuparse la vivienda, y las obras que deban realizarse por mandato de la normativa legal".

El realojamiento a que alude el Consorci va mas allá de lo que es una suspensión de pago de rentas, pues si bien el importe de las mismas se puede destinar al coste de un nuevo alojamiento, ello no obstante la labor de búsqueda se fija por el Consorci para la parte arrendadora (algo a lo que no está en principio obligada).

Pese a esta precisión, lo que consta es que en enero de 2018 la parte arrendadora tuvo conocimiento de la necesidad de hacer unas obras urgentísimas en la concreta vivienda objeto de esta causa ya que lo que hiciere en el resto del edificio no afecta a lo aquí considerado que es la situación de una vivienda concreta y determinada en la que inquilino no tenía ni luz. El arrendatario tuvo que acudir a una mediación del Consorci de lŽHabitatge de Barcelona que el 18.06.2018 le indicó a la propiedad la importancia de llevar a cabo estas obras, solamente siendo el 17.10.2018 cuando se hizo la propuesta de llevarlas a cabo.

No consta que la propiedad (que era la obligada a ello) instare actuaciones tendentes a la ejecución de las obras incluso para el caso de tener dificultades de acceso al inmueble. En concreto lo que obra en autos es lo indicado por el representante de Mercat Català Roma 2000 SL respecto de los problemas habidos en contactar con el inquilino. Ejemplo de estas actuaciones que se hubieran podido llevar a cabo (y que cabe entender exigibles en un caso como el presente ante lo urgente de las obras pues la vivienda además de otros problemas no contaba con luz eléctrica) hubiera sido la de hacer requerimientos al inquilino fijando una fecha concreta de inicio de las obras que no constan hasta la comunicación de la nueva propiedad de 4.01.2021 (incluso el Consorci refleja las dificultades en contactar con la propiedad anterior).

Los problemas económicos de Inmobel Economarket SL no se considera pueden mitigar la obligación que a la misma incumbe conforme se ha expuesto (consta el proceso de ejecución seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Barcelona con el número 3095/2017 que acabó con la adjudicación del inmueble a la parte ejecutante así como un embargo de la AEAT de 9.03.2017).

Ello supone que si bien el ofrecimiento en su momento hecho por la propiedad cabe entender que se acomodaba a las previsiones legales, no consta acreditada una voluntad real de ejecución de las obras por parte de la misma ni siquiera tras 2021 como indica la sentencia de primera instancia, pues a lo indicado por la nueva propiedad respecto de la realización de las obras, el inquilino el 13.01.2021 aceptó la propuesta señalando su plena disposición a facilitar el acceso interesando la documentación referente a las obras (lo que cabe entender plenamente razonable dada su índole) y la confirmación de la condonación de las rentas al tener que organizar el cómo y cuándo desalojar el inmueble, no constando que tras ello se obtuviere respuesta.

En todo caso esta exposición referente a hechos posteriores a la interposición de la demanda se hace de cara a corroborar la situación previa a la misma referente a entender que no existió una voluntad obstruccionista por parte del inquilino en la ejecución de las obras.

Dado que la situación a la que se debe estar es aquella existente a la interposición de la demanda que es cuando operan los efectos de la litispendencia (salvo para realidades muy específicas como las de la sucesión procesal que en este caso se ha producido), el periodo de no ejecución de obras que se puede tomar en consideración en este caso es el comprendido desde enero de 2018 (cuando está documentado que se puso en conocimiento de la propiedad la problemática).

El monto indemnizatorio por el daño moral es siempre difícil de calcular y viene determinado en este caso por la zozobra que supone no ver atendida la petición de reparación de una vivienda cuyo estado gravemente deteriorado se había hecho saber a la propiedad.

Tal monto no puede ser equivalente ni valorarse con fundamento en la renta que se abonaba, ya que el concepto indemnizatorio es otro, si bien dado el tiempo transcurrido hasta la interposición de la demanda desde aquel en el que consta documentado que la propiedad tenía conocimiento del problema cabe entender que la cantidad fijada en la sentencia de primera instancia es ponderada (3.000 €), lo que implica que el recurso de apelación se deba ver desestimado como también la impugnación de la sentencia, manteniéndose la no condena en costas a ninguna de las partes ante el hecho de procederse a una estimación parcial de la demanda ( art. 394 LEC) .

TERCERO.- Recurso de la interviniente

En estas actuaciones ya se ha indicado que son dos los recursos de apelación presentados y una impugnación de sentencia planteada con ocasión de uno de ellos, procediéndose en este fundamento de derecho al análisis del recurso de apelación presentado por Inmobel Economarket SL.

Esta mercantil fue la inicialmente demandada en estas actuaciones en las que la demanda se presentó el 26.02.2019.

No obstante lo anterior, el inmueble objeto de las mismas fue objeto de transmisión en favor de Park INV Finques Elies SL por medio de decreto de adjudicación de 24.07.2019 (con decretos de corrección de error material de 26.08.2019 y 4.10.2019) dictado en el proceso de ejecución de título judicial 3095/2017 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Barcelona.

Ante esta realidad y aún cuando se empleó por parte del juzgador de primera instancia el término ampliación de demanda a fin de incorporar como demandada a Park INV Finques Elies SL, lo que se produjo en realidad es (como indicó el demandante) una sucesión procesal por transmisión del objeto litigioso a los efectos del art. 17 LEC, lo que supuso que la condición de demandada la ostentó desde ese momento Park INV Finques Elies SL teniendo la anterior demandada y aquí apelante Inmobel Economarket SL la condición de interviniente adhesivo simple a los efectos del art. 13 LEC, precepto expresamente citado por el juzgador de primera instancia en la audiencia previa celebrada el 25.02.2021 sin que formulase al respecto recurso alguno.

En la sentencia objeto de recurso de apelación en cuanto a Inmobel Economarket SL se procede a su absolución por carencia de legitimación pasiva si bien se indica en sus fundamentos de derecho que:

"... otra cuestión es su responsabilidad frente al adquirente por la ausencia de información sobre el estado del bien arrendado y de la existencia de reclamaciones sobre obras de conservación, de las cuales resulta responsable por su indolencia".

En base a ello en el fallo se contiene además de la absolución de Inmobel Economarket SL el siguiente pronunciamiento (tras la condena a Park INV Finques Elias, S.L. a la realización de las obras en la vivienda y la indemnización al actor en la cantidad de 3.000 €):

"El derecho de revertir por parte de Park INV Finques Elias, S.L de la condena contra Inmobel Economarket SL, en el procedimiento declarativo que corresponda"

Este pronunciamiento (y el gravamen que pudiere comportar la indicación que en él se contiene respecto del recurso a otro procedimiento y la mención en los fundamentos de derecho que dan lugar a esta declaración en los que expresamente se indica que Inmobel Economarket SL "resulta responsable por su indolencia") es el que es objeto de recurso de apelación por parte de esta mercantil Inmobel Economarket SL que considera es una extralimitación de la sentencia de primera instancia al no haber sido solicitado, destacando que si bien la vía de otro procedimiento declarativo existe, no puede quedar vinculado lo que en él se decida por lo resuelto en esta causa. Junto a ello indica su ausencia de responsabilidad al haberse verificado la adquisición en subasta judicial, subrogándose quien acude a la misma en todas las acciones tanto de hacer como indemnizatorias a fin de evitar una situación de enriquecimiento injusto (en este caso se pone de manifiesto que se modificó el avalúo).

Sergio se opuso a este recurso de apelación indicando la desatención por parte de la apelante como anterior arrendador, estimando que ello hace que el pronunciamiento apelado contenido en el fallo de la sentencia sea a su juicio plenamente acertado.

Park INV Finques Elies SL se opuso asimismo a este recurso de apelación presentado por Inmobel Economarket SL destacando desconocer el estado de la finca que se califica como de calamitoso y las reclamaciones previas del actor. En concreto detalla que los hechos que dan origen a la reclamación se produjeron en los años 2016, 2017 y 2018 habiendo ella adquirido el inmueble en 2019, con lo que entiende lógico que la codemandada pueda verse obligada a asumir sino toda, buena parte del coste si bien se indica por esta apelada que procederá a reclamarle en el momento procesal oportuno para ello.

De cara a resolver sobre lo planteado respecto de este motivo de apelación cabe indicar que es el art. 13 LEC el precepto que regula la intervención en el proceso de sujetos que originariamente no figuran como demandantes ni demandados, indicando que:

"1. Mientras se encuentre pendiente un proceso, podrá ser admitido como demandante o demandado, quien acredite tener interés directo y legítimo en el resultado del pleito..."

En este caso lo operado es un cambio de la condición de una demandada originaria Inmobel Economarket SL por la de interviniente ante la transmisión del objeto del proceso al haber manifestado la misma cuando se produjo la sucesión procesal, el interés de continuar en él ante los efectos que la sentencia que se dictare pudiere tener sobre ella de cara a un eventual litigio ulterior.

Tal actuación procesal cabe entenderla perfectamente legítima en el momento y la forma como se hizo (de hecho, ningún recurso se interpuso frente a la decisión adoptada al efecto). Ello supone que en esta causa Inmobel Economarket SL tiene la condición de interviniente adhesiva simple que es una de las formas de intervención procesal que tiene amparo en el art. 13 LEC como se ha indicado en la STS Pleno 1/2021 de 13 de enero (ECLI:ES:TS:2021:1):

" 9.- Afirmamos en el auto de la sala de 4 de noviembre de 2014 (recurso: 2398/2013), y reiteramos en el Auto 9 de marzo de 2016 - relativo a un supuesto de intervención adhesiva simple -:

" 2.- El art. 13 LEC regula en nuestro ordenamiento procesal la figura de la intervención voluntaria de terceros en el proceso, esto es, de aquellos sujetos que, no hallándose personados en el momento inicial del proceso, por no ser originariamente ni demandantes ni demandados, se admite su incorporación a la causa en fase posterior.

Dentro de la intervención voluntaria se distingue por la doctrina y la jurisprudencia entre la intervención principal, la intervención adhesiva litisconsorcial y la intervención adhesiva simple: la primera, se refiere al tercero que se incorpora al proceso para defender un derecho propio e independiente al de las partes iniciales; la segunda, a la intervención de un tercero que alega la cotitularidad de derecho u obligación, objeto del proceso, y defendido ya por una de las partes, de manera que la sentencia que recaiga tendrá sobre él efectos directos y no reflejos, con la consiguiente vinculación de la cosa juzgada ( STS de 9 de octubre de 1993, Rec. 487/1991 y, más recientemente, STS de 28 de junio de 2011, Rec. nº 2156/2007 ); y la tercera, a la intervención de un tercero que no alega la cotitularidad de derecho u obligación alguna, sino su interés en intervenir en el proceso, coadyuvando a la pretensión de una de las partes, por cuanto la resolución que recaiga le puede producir un efecto indirecto o reflejo ( STS de 8 de abril de 1994, Rec. nº 1501/1991 ).

Mientras que no existe duda en nuestra doctrina y jurisprudencia que la figura de la intervención adhesiva litisconsorcial se encuentra regulada en el art. 13 LEC , pues se requiere, en su apartado primero, como título para la intervención el "interés directo y legítimo en el resultado del pleito" (y, asimismo, la Exposición de motivos de la LEC, en su apartado VII, se refiere expresamente a esta forma de intervención), han surgido dudas de si el citado precepto cobija en su regulación la figura de la denominada intervención adhesiva simple. Sea como fuera, no existe duda alguna respecto de la virtualidad de la intervención adhesiva simple en nuestro Derecho procesal, tanto durante de la vigencia de la LEC de 1881 como en la vigente LEC 1/2000.... De este modo, la intervención adhesiva del coadyuvante en lo civil, queda definida por estas notas esenciales: no le asiste la facultad de promover el juicio, ha de aceptar el resultado del proceso hasta el momento de su intervención, con efectos preclusivos para él, puede ayudar la gestión del litigante a quién se adhiera, contribuyendo al éxito de sus propios medios de defensa, o utilizando, en provecho común, aquellos de que esté especialmente asistido y, por obra de su intervención, queda vinculado a la resolución del proceso, no sólo con la parte a cuyos fines coadyuvó, sino también en relación con la contraria".

En este caso (como ya se ha indicado), la situación de la aquí apelante es la de interviniente adhesiva simple, pues ya no es titular de la relación jurídica fundamento de la pretensión del actor (la arrendaticia); si bien la resolución que recaiga en relación con la misma (en este caso la referente a la realización de obras de conservación en la vivienda arrendada y una indemnización al arrendatario por no haberlas llevado a cabo) le puede producir un efecto indirecto o reflejo que en este caso se concreta en sus potenciales responsabilidades con el nuevo adquirente.

Los efectos que produce la sentencia que resuelve esta causa no son de cosa juzgada (ello se da en los casos de intervención adhesiva litisconsorcial). Dado que el interviniente adhesivo simple no es titular de la relación jurídica que se debate en el proceso, sino simplemente de una dependiente de ésta, no sufre los efectos directos de la sentencia, sino solamente la eficacia refleja de la misma. En este sentido indica la STS 1/2021 de 13 de enero de 2021 (ECLI:ES:TS:2021:1)

"... la intervención adhesiva del coadyuvante en lo civil, queda definida por estas notas esenciales: no le asiste la facultad de promover el juicio, ha de aceptar el resultado del proceso hasta el momento de su intervención, con efectos preclusivos para él, puede ayudar la gestión del litigante a quién se adhiera, contribuyendo al éxito de sus propios medios de defensa, o utilizando, en provecho común, aquellos de que esté especialmente asistido y, por obra de su intervención, queda vinculado a la resolución del proceso, no sólo con la parte a cuyos fines coadyuvó, sino también en relación con la contraria".

El interviniente adhesivo simple lo que no tiene es la condición de demandante o de demandado.

Esta realidad de no ostentar la condición de demandado es la que comporta que salvo que la pretensión se dirija frente a ella por la parte actora (lo que aquí no ha sucedido pues incluso se indicó por el demandante en la audiencia previa de 25.02.2021 que desistía en relación a ella), ningún pronunciamiento se debe hacer en lo a ella referente.

La demandante manifestó desistir de la acción frente a Inmobel Economarket SL, si bien tal desistimiento no fue acordado formalmente, algo que no era necesario ni debía verificarse pues operó una sucesión procesal lo que implicó que la condición de parte demandada la tuvo desde ese momento quien le sucedió (Park INV Finques Elies SL) que es la mercantil respecto de la que debe hacerse el pronunciamiento de condena.

El que adquiriese Inmobel Economarket SL (en virtud de lo por ella interesado) la condición de interviniente adhesiva simple ante la propia petición por ella formulada tampoco comporta que se deba hacer pronunciamiento frente a ella como se indica en la STS 325/2024 de 5 de marzo de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:1161).

Ante esta realidad se considera que la absolución de Inmobel Economarket SL no era necesario que se reflejare en la sentencia, como tampoco la indicación de su falta de legitimación pasiva y mucho menos la proclamación de responsabilidades que de la misma parece derivarse cuando se alude en el fallo de la sentencia al derecho de revertir por parte de Park INV Finques Elias, S.L la condena contra Inmobel Economarket SL, en el procedimiento declarativo que corresponda (y tras haber indicado en los fundamentos de derecho la responsabilidad de la misma en el estado de la vivienda por su indolencia - éste es el término que se emplea en la sentencia apelada

Es por ello que se considera que los pronunciamientos anteriores (que no se estiman procedentes en base a lo que se acaba de detallar) suponen un gravamen para Inmobel Economarket SL de donde cabe derivar su derecho a apelar la sentencia, lo que supone que debe verse estimado el recurso de apelación por ella presentado en el sentido de indicar que en esta causa no es posible predicar responsabilidad alguna de la misma dada su condición de interviniente adhesiva simple, sin perjuicio del efecto que esta sentencia pueda tener en un procedimiento ulterior que frente a ella pudiere interponer Park INV Finques Elias S.L. en el que las cuestiones potenciales a analizar van mas allá de las referentes a lo que es el estado del inmueble y la responsabilidad de la propiedad referente a la realización de las obras de conservación (ello es el objeto de esta causa), al afectar a las condiciones en que se verificó la adquisición por parte de Park INV Finques Elias S.L. (algo completamente ajeno a estas actuaciones).

Es por ello que no cabe sino estimar este recurso de apelación, si bien en el sentido que se acaba de exponer referente a dejar sin efecto todos los pronunciamientos referentes a la responsabilidad de Inmobel Economarket SL salvo el referente a las costas que se considera debe verse mantenido (no imposición de las mismas a ninguna de las partes), pues con fundamento en el art. 394 LEC la estimación de la demanda es parcial en una valoración que se ha compartido en esta sede de apelación (además parte de los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia no son objeto de apelación), y no se dirigió la acción frente a la interviniente adhesiva simple que es aquella frente a la que se había interpuesto la demanda en el momento en que se hizo por ser entonces la propietaria/arrendadora (en conclusiones la parte actora confirmó lo ya expuesto en la audiencia previa en la que indicó desistir respecto de Inmobel Economarket SL quien señaló tenía la condición de interviniente adhesiva simple, pues dirigió sus pretensiones frente a la adjudicataria que es Park INV Finques Elias S.L.).

CUARTO.-En cuanto a las costas derivadas del recurso de apelación presentado por Sergio y la impugnación de sentencia planteada por Park INV Finques Elies SL, pese a haberse visto desestimados, no se considera procedente la condena en costas, con fundamento en el art. 398 LEC, ante la problemática que siempre comporta la valoración del daño moral y más en un caso tan especial como el aquí considerado tal y como antes se ha expuesto.

Por su parte y en lo que se refiere a las costas del recurso de apelación presentado por Inmobel Economarket SL, al verse estimado, por imperativo del art. 398 LEC, no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación