Sentencia Civil 11/2026 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 96/2024 de 19 de enero del 2026

PRIMERO.-1. Por la parte demandada, Dña. Coral, se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda presentada en su contra por Dña. María Rosa, quien solicitó que fuese dictada sentencia por la que se declarase:

"- La obligación de la demandada de abonar a mi mandante la cantidad de CINCO MIL EUROS (5.000 €).

- La obligación de la demanda de abonar los intereses legales desde la fecha de del requerimiento de fecha 2 de marzo de 2021, y de los legales más dos puntos desde la sentencia y hasta el pago del principal.

- Todo ello, con expresa condena al pago de las costas a la parte demandada."

2. Partió la actora de que, en fecha 19 de diciembre de 2019, ambas partes otorgaron escritura pública de compraventa en relación con la vivienda sita en Castelldefels, DIRECCION000, la actora como compradora y la demandada como vendedora, y de que, en fecha 28 de octubre de 2019,había otorgado una reserva de compraventa y un acuerdo privado en relación a las obras de reforma del edificio aprobadas. Alegó la actora que, en los Manifiestan 2 y 3 del acuerdo privado, se acordó lo siguiente: "2.- Que el edificio al que pertenece esta vivienda no ha pasado la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE), por lo que hay pre aprobada por la junta de vecinos la reparación para poder pasarla. 3.- Que el actual propietario de la vivienda Coral reconoce la pre aprobación de dichas obras para la reparación del edificio, y que asume en consecuencia el pago total de estas obras aun si hubiera dejado de ser la propietaria de la vivienda en el momento de la aprobación. Que dichas obras y por el coeficiente del piso referido, se estima que tengan un coste aproximado de 5.000 € y del que la vendedora ya habría adelantado unos 1.000 € (...)". Asimismo, en dicho acuerdo privado, pactaron lo siguiente:

"PRIMERO.-La vendedora Coral, a la firma del presente contrato, hace entrega la cantidad de 4.000 € (CUATRO MIL EUROS) en metálico a la compradora María Rosa, como reserva y a cuenta de todos los gastos que puedan devengar de las obras realizadas en la fachada del DIRECCION000 para la consecución de la ITE.

SEGUNDO.-Una vez acabadas las obras, la parte compradora deberá presentar las facturas o comprobantes de pago de dichas obras. Si el total de la factura estuviera por encima de la cantidad hoy entregada de 4.000 (CUATROMIL EUROS) la parte vendedora deberá abonar la diferencia, por el contrario si el importe total estuviera por debajo de la suma hoy entregada, la parte compradora deberá hacer entrega de la diferencia.

TERCERO.-El pago de la diferencia por parte de la compradora si el total de esta es inferior a los 4.000 € o, de la vendedora si el total de esta es superior a 4.000 € deberán ser abonadas en un máximo de dos meses una vez presentadas las facturas o comprobantes del importe total del precio de las obras de la fachada, mediante metálico o transferencia bancaria. (...)".

Alegó seguidamente la actora que, por acuerdo de la Junta de Propietarios de los DIRECCION000 de Castelldefels donde se halla el apartamento nº DIRECCION000, adoptado en Reunión Ordinaria celebrada en fecha 27 de junio de 2020,se acordó la aprobación y presupuesto presentado por CONSTRUMAT R.R.P., S.L. para la realización de las obras a realizar en el edificio para la ITE, así como el importe que correspondía pagar a cada uno de los departamentos en atención a su coeficiente de participación; respecto del apartamento nº DIRECCION000, se acordó lo siguiente: " (...) 2. Aprobación de derramas para pagar presupuesto de obras. (...) Ap. 13, 14 (coef. 4,5) 3 derramas de 3.000 € a pagar en agosto, octubre y diciembre de 2020." Al apartamento nº DIRECCION000 le correspondía pagar, por tanto, el importe total de 9.000 euros, y las citadas derramas fueron abonadas por la actora mediante transferencia de fecha 11 de diciembre de 2020, más 729 euros relativos a otras derramas de la finca. Afirmó la actora que, como sea que ambas partes acordaron que las obras de reparación de la fachada correrían a cargo y serían asumidas por la vendedora, del importe total de 9.000 euros, una vez deducidos los 4.000 euros abonados por la demandada en concepto de reserva para las indicadas obras, resultaba una diferencia de 5.000 euros, que la demandada se había comprometido a asumir en virtud del acuerdo privado, por lo que debía ser reintegrada a la actora, más los intereses devengados desde su reclamación extrajudicial en fecha 2 de marzo de 2021, ya que, mediante burofax de fecha 23 de febrero de 2021, entregado a la demandada en fecha 2 de marzo de 2021, había requerido de pago de esos 5.000 euros.

3. La demandada contestó y se opuso a la demanda. Partió de que, en el acuerdo privado suscrito por las partes, se hacía referencia a que, con anterioridad a dicha fecha, la demandada ya había abonado a la Comunidad de Propietarios un total de 1.000 euros en concepto de obras por la ITE, a cuenta de la ITE; al tiempo de la firma del contrato de arras, entregó a la compradora 4.000 euros más, de modo que la vendedora había pagado 5.000 euros por las obras del ITE; si las obras previstas para obtener el ITE a cargo del apartamento nº DIRECCION000 superaban los 5.000 euros, ya pagados por la vendedora, la diferencia sería a cargo de la demandada siempre y cuando fueran obras para la consecución de la ITE. Negó la existencia de un coste de obras por ITE asignado al apartamento nº DIRECCION000 superior a 5.000 euros, y que la actora hubiera tenido que abonar una cantidad superior, por lo que no existía deuda ni obligación de pago de la demandada.

Expuso que, en fecha 6 de septiembre de 2018 se realizó por el técnico D. Ignacio la inspección técnica del edificio y, en fecha 28 de septiembre de 2028, emitió el Informe Técnico (ITE); la valoración fue desfavorable, debido a deficiencias que afectaban a la fachada del edificio; se detectaron deficiencias graves en los cerramientos verticales (fachada, medianeras y huecos), deficiencias importantes en los acabados de la fachada y deficiencias leves en los elementos adosados a la fachada. Adujo que, a raíz del Informe desfavorable, fueron aprobadas por la Comunidad de Propietarios derramas extraordinarias con cargo a las obras relativas a la ITE, habiendo satisfecho la demandada hasta la fecha del acuerdo privado de venta suscrito el día 28 de octubre de 2019, el importe de 1.000 euros, quedando pendiente un total aproximado de 4.000 euros más, que fueron abonados al tiempo del acuerdo con la compradora, como constaba en la reserva: "La vendedora admite que la INSPECIÓN TECNICA DEL EDIFICIO (ITE) no ha sido satisfecha por problemas en la fachada, que actualmente la junta de vecinos tiene pre aprobada una acción para solventar estos problemas. Que el coste aproximado que se estima que debe afrontar la Vendedora es de unos 5.000 euros de los que ha pagado 1.000 euros aproximadamente, la vendedora se hará cargo del coste total de dicha obra incluso después de formalizar la venta mediante escritura pública y quedará por escrito en un contrato privado anexo a esta reserva". También constaba en el acuerdo privado, según lo reflejado en la demanda.

Afirmó que, por tanto, hasta la fecha del acuerdo, la demandada asumió un total de 5.000 euros a cargo de las obras de reparación de la fachada en virtud de la ITE desfavorable, debiendo abonar la diferencia si el total de la derrama por dichas concretas obras fuera superior a 5.000 euros, y que, en la Junta Ordinaria de 27 de junio de 2020, donde se acordó la aprobación del presupuesto definitivo para la realización de las obras a realizar en el edificio para la ITE, el cual incluyó de otras partidas que ninguna relación tienen con la ITE, se aprobó finalmente una derrama a cargo del DIRECCION000 de un total de 9.000 euros, que no coincide con el presupuesto total aprobado, no referido exclusivamente a partidas por obras de la ITE, sino que incluye otras partidas no necesarias para la ITE, de modo que no correspondía su pago a la demandada. En concreto:

1.- MEDIOS AUXILIARES Y ACCESIBILIDAD______________15.830,00€

2.- TRABAJOS PREVIOS Y ACONDICIONAMIENTO__________2.700,00€

3.- ALBAÑILERÍA Y REPARACIÓN______________________48.144,00€

4.- IMPERMEABILIZACIÓN ___________________________34.316,00€

5.- PINTURA Y REVESTIMIENTOS _____________________20.294,00€

6.- OTROS __________________________________________240,00€

Total presupuesto, Base Imponible____________________121.524,00€

Más IVA aplicable del 10%___________________________12.152,00€

Total presupuesto IVA incluido_______________133.676,40€

Adujo la demandada que las partidas 5 y 6 nada tenían que ver con las obras necesarias para la ITE, al no desprenderse del informe ITE aportado ningún defecto referente a pinturas y revestimientos, y que no se especificaba a qué correspondía la partida "OTROS". Descontando del presupuesto ambas partidas, el total del presupuesto era de 111.089 euros (IVA incluido), por lo que, al apartamento número DIRECCION000, en aplicación de su coeficiente del 4,5%, le correspondería una derrama de 4.999,01 euros, coincidiendo con la derrama a cargo del apartamento nº DIRECCION000 en un inicio estimada en cuantía de 5.000 euros.

Por otra parte, si la derrama aprobada en la Junta ascendía a 9.000 euros respecto del DIRECCION000, ello supondría que el total de las obras debería ascender a un total de 200.000 euros (200.000,00€ x 4,5% = 9.000€), cuando, conforme al presupuesto final aportado por la actora, ascendía a 133.676,40 euros, de modo que la totalidad de la derrama que se pretendía imputar a la demandada excedía del presupuesto total aportado con la demanda.

Teniendo en cuenta la totalidad del presupuesto sin excluir partida alguna, esto es, los 133.676,40 euros, resultaría que el DIRECCION000 (4,5%) debería aportar 6.015,44 euros,1.015,44 euros más que los que la demandada ya entregó en su día a la actora, pues el importe de 5.000 euros ya fue abonado antes de otorgar la compraventa.

Adujo que la actora le reclamaba arbitrariamente la suma de 5.000 euros más, con lo que el coste total de las obras repercutidas al apartamento nº DIRECCION000 debería ascender a 10.000 euros en total, lo que significaría que el presupuesto debería constar aprobado en importe de 222.222,23€ (222.222,23€ x 4,5% = 10.000,00€).

Subsidiariamente, en caso de considerar que el presupuesto aportado con la demanda se refería en su totalidad a obras de la ITE, solicitó la demandada su condena limitada al pago del excedente conforme Pacto Segundo del acuerdo suscrito a fecha 28 de octubre de 2019, esto es, a un total de 1.015,44 euros.

Añadió que envió un burofax a la actora, que no fue entregado por dirección incorrecta, pero que le envió un correo electrónico oponiéndose.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se parte de que la demandada ya ha aportado 5.000 euros al pago de las obras, por lo que debe analizarse si el coste de las mismas fue superior. Se está a lo declarado en el acto del juicio por el testigo legal representante de CONSTRUMAT, que conduce a concluir que no procede descontar del presupuesto aportado las partidas 5 y 6, por considerar que están incluidas dentro de los trabajos que los técnicos consideraron necesarios para pasar la ITE.

Respecto del importe a repercutir a la demandada, partiendo de que ha abonado 5.000 euros para el pago de las obras (4.000 euros entregados a la actora y 1.000 euros entregados a la Comunidad), se razona que, del acta de la Junta, resulta que, con posterioridad al acuerdo suscrito entre las partes, la Comunidad de Propietarios acordó tres derramas de 3.000 euros para el departamento DIRECCION000, las cuales debían abonarse en agosto, octubre y diciembre de 2020. Se concluye que el coste de obras para el departamento DIRECCION000 era de 9.000 euros, de los cuales la demandada ya abonó 5.000 euros, de modo que adeuda 4.000 euros a la actora. Conforme al pacto tercero, se añade que "La actora ha aportado como documento 6 comprobante de haber ingresado a la comunidad de propietarios 9.729 euros; por lo tanto, ha acreditado conforme a lo estipulado, haber efectuado el pago de 9.000 euros. Por lo tanto, los 1.000 euros que la demandada había ya ingresado a la comunidad de propietarios en el año 2019, que es cuando se firmó el acuerdo con la actora; no fue óbice para que aun así se pagaran otros 9.000 euros, tal y como ha acreditado la actora. Y es que, a fecha del acuerdo entre las partes, tal y como se deja constancia en el mismo, se creía que las obras tendrían un coste de unos 5.000 euros para el departamento DIRECCION000. Sin embargo, el acta de la Junta de propietarios evidencia que el importe fue superior, y que al piso de la actora le correspondía efectuar tres pagos de 3.000 euros cada uno". Ello conduce a concluir que "solo los 4.000 euros que se entregaron para ser aplicados a las futura sobras, debe descontarse de los 9.000 euros (...) debe estimarse la demanda y condenar a la demandada al pago de los 5.000 euros."

5. La apelada solicita la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada íntegramente la demanda.

6. La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre la infracción del principio de justicia rogada ( art.216 LEC) , la incongruencia por extra petitay el error en la valoración de la prueba, en relación con el importe pagado por la demandada y con la condena al pago de 5.000 euros

1. Parte la apelante de que, en el fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida, consta que "a fecha de firma del contrato, la demandada había pagado un total de 5.000 euros como contribución a las obras de la comunidad", no siendo un hecho controvertido que, conforme a lo acordado en la Junta de fecha 27 de junio de 2020, se aprobó una derrama de un total de 9.000 euros para el apartamento n° DIRECCION000, señalando la sentencia recurrida que "De dicho importe, D Coral ya abonó 5.000 euros. En consecuencia, adeuda 4.000 euros a D María Rosa." Aduce que, sin embargo, en la sentencia recurrida, se suple la falta de actividad probatoria de la actora y se realiza seguidamente lo que califica de un extravagante cálculo, el cual no había sido propuesto ni por la propia parte actora:"La actora (...) ha acreditado conforme a lo estipulado, haber efectuado el pago de 9.000 euros. Por lo tanto, los 1.000 euros que la demandada había ya ingresado a la comunidad de propietarios en el año 2019, que es cuando se firmó el acuerdo con la actora, no fue óbice para que aun así se pagaran otros 9.000 euros. Por ello, solo los 4.000 euros que se entregaron para ser aplicados a las futuras obras, debe descontarse los 9.000 euros". Conforme a dicha argumentación, el coste total de las obras repercutidas al DIRECCION000, atendiendo su cuota de participación (4,5%), ascendieron a un total de 10.000 euros, importe en ningún momento alegado por la parte actora en su escrito de demanda ni durante el acto de la vista, sino que se refirió siempre a los 9.000 euros, que acredita haber abonado. En el caso de que fuera como se indica en la sentencia recurrida, el coste total de las obras repercutidas al DIRECCION000 ascendería a 10.000 euros, por lo que las obras para la ITE debían haber ascendido a 222.222,23 euros (coeficiente de participación del 4,5%) importe que en ningún momento se ha puesto de manifiesto acreditado en el procedimiento.

Considera la apelante que con ello se está quebrando el principio de justicia rogada recogido en el artículo 216 LEC , por el cual los tribunales civiles deben decidir los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes;se ha valorado que solamente 4.000 euros deben descontarse de los 9.000 euros, por el simple hecho de que los 1.000 euros no los pagó a la demandada, sino que los abonó a la Comunidad de Propietarios, incurriendo con ello en un razonamiento ilógico y en error sobre los hechos que justifican el fallo de la sentencia, pues la prueba practicada confirma que el importe aportado por la demandada fue de 5.000 euros, no de 4.000 euros. Se incurre en incongruencia extra petita,con vulneración del principio de justicia rogada ( art. 216 LEC) , excediendo este Juzgado de las pretensiones de las partes, al haber dado conformidad en que doña Coral aportó 5.000€ y en que además debe abonar otros 5.000€, excediendo dicho cálculo del total de 9.000€ pagados por doña María Rosa, en vulneración del artículo 218 LEC.

2. La apelada se opone. Considera que la apelante se empeña en que efectuó un pago de 5.000 euros a favor de la demandada y para el pago de las obras ITE, y en que por ende no le adeuda la cantidad reclamada en la demanda de 5.000 euros. Reitera la apelada que ella abonó en fecha 11 de diciembre de 2020 la suma de 9.729 euros en concepto de derramas por las obras ITE, documento que no ha sido impugnado por la actora, y alude a que, en el acuerdo suscrito, se hizo constar "(...) Que dichas obras y por el coeficiente del piso referido, se estima que tengan un coste aproximado de 5.000 € y del que la vendedora ya habría adelantado unos 1.000 € (...)", de modo que la controversia recae en si los 1.000 euros que abonó la demandada directamente a la comunidad de propietarios, deben computarse a los 9.000 euros que pagó finalmente la actora en concepto de las obras ITE. Aduce que, si bien es cierto que, en la fecha del contrato privado (28 de octubre de 2019) que suscribieron las partes, la apelante había abonado un total de 5.000 euros (4.000 euros entregados a la demandada y 1.000 euros pagados directamente a la Comunidad), éstos no pueden computarse al gasto de los 9.000 euros que acabó pagando la actora, pues con posterioridad al acuerdo surgió otra derrama que también iba destinada a pagar las obras. En fecha 27 de junio de 2020, la Comunidad acordó en reunión ordinaria tres derramas nuevas de 3.000 euros que debían abonarse en los meses de agosto, octubre y diciembre de 2020, lo que hace un total de 9.000 euros más a los que la actora tuvo que hacer frente para pagar el resto de las obras, además de los 1.000 euros que ya se habían adelantado por cada propietario. Por tanto, los 1.000 euros que según la apelante deben ser descontados de la deuda total de la demandada, no pueden ser computados a los 9.000 euros de la derrama que se originó con posterioridad, que es el total de la derrama en ese momento, pero no la cantidad total, ya que cada propietario había sufragado parte del dinero de las obras, por lo que la demandada adeuda a la actora la suma de 5.000 euros en concepto de los gastos de las obras que se generaron con posterioridad al acuerdo privado suscrito entre las partes.

3. En el fundamento de derecho tercero de la sentencia recurrida, se razona lo siguiente: "Concluido que Dª Coral ya ha aportado 5.000 euros al pago de las obras; debe procederse a analizar si el coste de las mismas fue superior (...). En cuanto al importe a repercutir a la demandada; tal y como se ha expuesto en el fundamento jurídico anterior, Dª Coral ha abonado 5.000 euros para el pago de las obras. 4.000 euros los entregó a la actora y 1.000 euros los entregó a la Comunidad". Se añade que "En el acta aportada como documento 4 de la demanda evidencia que con posterioridad al acuerdo suscrito entre las partes, la comunidad de propietarios acordó 3 derramas de 3.000 euros para el departamento DIRECCION000, las cuales debían abonarse en agosto, octubre y diciembre de 2020. Por lo tanto, el coste de obras para el departamento DIRECCION000 era de 9.000 euros. De dicho importe, Dª Coral ya abonó 5.000 euros. En consecuencia, adeuda 4.000 euros a Dª María Rosa."

En su virtud, se considera que, aunque se parte de que la demandada ha aportado un total de 5.000 euros al pago de las obras -el coste que se pensó tendrían las obras exigidas para pasar la ITE del edificio-, en la sentencia recurrida se distingue claramente entre los 1.000 euros que, siendo aún propietaria de la vivienda, se señala que abonó en calidad de tal directamente a la Comunidad, de los 4.000 euros que, en razón del acuerdo privado suscrito por las partes el 28 de octubre de 2019, entregó la demandada a la actora.

En ese sentido, en el Manifiestan 3 del acuerdo privado, consta: "3.- Que el actual propietario de la vivienda Coral reconoce la pre aprobación de dichas obras para la reparación del edificio, y que asume en consecuencia el pago total de estas obras aun si hubiera dejado de ser la propietaria de la vivienda en el momento de la aprobación. Que dichas obras y por el coeficiente del piso referido, se estima que tengan un coste aproximado de 5.000 € y del que la vendedora ya habría adelantado unos 1.000 € (...)".

El coste de 5.000 euros es, pues, una mera estimación. Y ni siquiera hay constancia de que la cantidad abonada por la demandada directamente a la Comunidad fuese exactamente de 1.000 euros ("unos 1.000 €").

En cualquier caso, en dicho acuerdo privado, las partes pactaron lo siguiente:

"PRIMERO.-La vendedora Coral, a la firma del presente contrato, hace entrega la cantidad de 4.000 € (CUATRO MIL EUROS) en metálico a la compradora María Rosa, como reserva y a cuenta de todos los gastos que puedan devengar de las obras realizadas en la fachada del DIRECCION000 para la consecución de la ITE.

SEGUNDO.-Una vez acabadas las obras, la parte compradora deberá presentar las facturas o comprobantes de pago de dichas obras. Si el total de la factura estuviera por encima de la cantidad hoy entregada de 4.000 (CUATROMIL EUROS) la parte vendedora deberá abonar la diferencia, por el contrario si el importe total estuviera por debajo de la suma hoy entregada, la parte compradora deberá hacer entrega de la diferencia.

TERCERO.-El pago de la diferencia por parte de la compradora si el total de esta es inferior a los 4.000 € o, de la vendedora si el total de esta es superior a 4.000 € deberán ser abonadas en un máximo de dos meses una vez presentadas las facturas o comprobantes del importe total del precio de las obras de la fachada, mediante metálico o transferencia bancaria. (...)".

Por tanto, en el acuerdo privado, realizado con visos de regular lo que sucedería en el futuro, después de quedar consumada la compraventa ("a cuenta de todos los gastos que puedan devengar de las obras realizadas en la fachada del DIRECCION000 para la consecución de la ITE"), se estipuló el pago por una u otra parte de la eventual diferencia, en relación siempre con los 4.000 euros entregados en ese momento por la demandada a la actora, dejando aparte los aproximadamente 1.000 euros abonados, en su caso, por la demandada directamente a la Comunidad cuando aún era la propietaria de la vivienda, conforme a lo dispuesto en el art.553-45.1 CCC ("Los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta"). En ese sentido, en el Manifiestan 3 del acuerdo privado, se alude a que "la vendedora ya habría adelantado unos 1.000 € (...)". Y, en el documento de reserva de 28 de octubre de 2019, se alude al pago por la demandada de "1.000 euros aproximadamente".

De ahí que, con independencia de los cálculos que se consideren adecuados en relación con lo presupuestado para la realización de las obras encaminadas a pasar la ITE, la decisión efectuada en la sentencia recurrida de relacionar exclusivamente lo adeudado por la demandada con lo pactado por las partes conforme a la libertad de pactos ( art.1255 CC) es ajustada a derecho, y no integra incongruencia extra petita,que, conforme señala la STC 41/2007 de 26 de febrero de 2007 (ROJ: STC 41/2007 - ECLI:ES:TC:2007:41), "es aquella por la que "el órgano judicial concede algo no pedido o se pronuncia sobre una pretensión que no fue oportunamente deducida por los litigantes e implica un desajuste o inadecuación entre el fallo o la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en los que las partes formularon sus pretensiones. La incongruencia extra petitum constituye siempre una infracción del principio dispositivo y de aportación de las partes que impide al órgano judicial, en los procesos presididos por estos principios, pronunciarse sobre aquellas pretensiones que no fueron ejercitadas por las partes, al ser éstas las que, en su calidad de verdaderos domini litis, conforman el objeto del debate o thema decidendi y el alcance del pronunciamiento judicial. Este deberá adecuarse a lo que fue objeto del proceso, delimitado, a tales efectos, por los sujetos del mismo (partes), por lo pedido (petitum) y por los hechos o realidad histórica que le sirve como razón o causa de pedir (causa petendi) (...)."Tampoco, por tanto, es apreciable infracción del principio de justicia rogada, ni error en la valoración de la prueba.

Es cierto que la demandada sostuvo ya en la contestación a la demanda que había abonado 5.000 euros, y partió de dicha suma para hacer los oportunos cálculos. Pero la actora partió ya en la demanda de que la demandada le adeudaba 5.000 euros, esto es, 9.000 euros de las tres derramas aprobadas en la Junta de Propietarios respecto del DIRECCION000 por las obras ITE, excluidos los 729 euros correspondientes a otro concepto, menos los 4.000 euros entregados por la demandada a la actora.

4. El motivo es desestimado.

TERCERO.- Sobre el coste total de las obras de la ITE: infracción del art.217 LEC en cuanto a la carga de la prueba, y error en la apreciación de la prueba.

1. Parte la apelante de aducir que,a fecha de hoy, se ignora el importe total exacto y el importe de determinadas partidas de las obras realizadas para pasar la ITE del edificio. Aduce que la actora acompañó a su escrito de demanda el presupuesto aprobado en la Junta de fecha 27 de junio de 2020, sin mencionar ni aclarar en ningún momento el importe exacto de dicho presupuesto que se destinaría a las obras de la ITE, y que lo único que prueba la actora es un pago en importe de 9.000 euros que la demandada realizó en concepto de derrama para el pago de las obras de la ITE tras la celebración de dicha Junta y previamente a la ejecución de las obras. Afirma que ello le ha causado indefensión, al haber sido aportadocomo documento 5 a la demanda un presupuesto en el que se señala que el total presupuesto, IVA incluido, ascendía a 133.676,40 euros; por tal motivo, presentó una contestación a la demanda basada en dicha cantidad, entendiendo que éste fue el presupuesto total aprobado, al no haber sido aclarado dicho extremo en el escrito de demanda, y dado que ya no era propietaria cuando se aprobó (no acudía ya a las juntas de propietarios ni tenía acceso a sus acuerdos). Aduce que esa fue la razón por la cual solicitó, subsidiariamente, que, en caso que se estimara que todas las partidas en el resumen incluidas eran para la consecución de la ITE, siendo el presupuesto total de 133.676,40 euros, fuese condenada al pago únicamente de 1.015,44 euros, por la participación del 4,5% en cuanto a dicho presupuesto total, tras la deducción de los 5.000 euros aportados: 4,5% de 133.676,40€ = 6.015,44€ - 5.000,00€. Afirma que fue en el acto de la vista cuandola actora, a través de su letrado y en el interrogatorio al legal representante de CONSTRUMAT R.R.P., S.L., aclaró que el presupuesto total era el citado importe de 133.676,40 euros más las partidas opcionales incluidas en la página anterior, ascendentes a 60.076,50 euros, IVA incluido; si se suman ambos conceptos (133.676,40€ + 60.076,50€), el presupuesto asciende a un total IVA incluido de 193.752,90 euros, esto es, inferior a los 195.000 o 200.000 euros a los que el letrado de la actora se refirió durante el acto de la vista. Alude la apelante a la declaración del citado testigo, quien manifestó que no elaboró el presupuesto y que no tenía conocimiento de su coste total, pues durante el interrogatorio afirmó que, en un principio, el coste total eran unos 186.000 euros, procediendo seguidamente durante su interrogatorio, únicamente, a asentir los números que el letrado de la actora le iba confirmando, concluyendo únicamente el testigo que las obras incluidas en el presupuesto fueron ejecutadas (extremo no cuestionado, no controvertido), y que la pavimentación de los balcones fue una partida opcional que se hizo aprovechando las obras de la ITE.

Aduce que lo único que realmente acredita la actora es un pago de 9.000 euros en concepto de derrama para el pago de las obras de la ITE, basándose la derrama en el presupuesto de dicha empresa, posteriormente ejecutado, por lo que se desconoce y no acredita la actora el coste total de las obras de la ITE tras su ejecución. Aduce que, de la declaración de la testigo Presidenta de la Comunidad en ese momento, resulta que de la derrama que los propietarios aportaron finalmente hubo un excedenteque, si bien no se devolvió a los propietarios, quedó en el fondo de reserva.

Dejando aparte el importe del presupuesto total, considera que se deben analizar las partidas que forman el presupuesto, en lo relativo a los importes de cada partida y a si son necesarias para la consecución de la ITE. Parte de que el testigo legal representante de CONSTRUMAT R.R.P., S.L. manifestó que el presupuesto no fue modificado, sino que simplemente se aprobaron con posterioridad las partidas opcionales por importe de 60.076,50 euros, cuando, durante su interrogatorio y mediante documento número 4 a la demanda, acuerdo 1° de la Junta de fecha 27 de junio de 2020, se acredita que sí fue modificado (como es normal en todo presupuesto), resultando inclusive al final del acuerdo 1 de la Junta que "se aprueba ratificar el presupuesto dado por la empresa Construmat S.L. una vez ésta lo modifique con las partidas añadidas y suprimidas". Por otra parte, en cuanto a la partida de "pintura y revestimientos", la testigo que fue Presidenta de la Comunidad de Propietarios cuando tuvo lugar la aprobación del presupuesto en 2020 dijo que la pintura no es necesaria para la consecución de la ITE. A su vez, respecto de la partida de impermeabilización, aparecen un total de 34.316 euros, cuando, yendo a la página 5 de dicho presupuesto, donde constan detallado las partidas de "Impermeabilización", solamente aparece una única partida de 12.096 euros, sin que el testigo legal representante de CONSTRUMAT R.R.P., S.L. fuese capaz de aclarar la razón por la cual la partida total de impermeabilización ascendió a 34.316,00 euros (página 8 del documento 5). Considera la apelante que la lógica puede llegar a ser clara si atendemos al documento 4, según la cual se indica expresamente que se aprueba la partida opcional de rehabilitación de pavimentos de balcones, y que sustituye dicha partida a la 5.2 de impermeabilización superficial de hidrofugado de balcones. Por lo que, si bien puede ser que en un inicio la partida de impermeabilización alcanzara los 34.316,00 euros, tras la exclusión de ciertas partidas quedó reducida a 12.096,00 euros, sin modificarse del resumen de presupuestos (página 8 del documento 5), de la misma forma que se indica que también la partida de metalistería fue excluida del presupuesto; tras añadir y suprimir partidas, todo parece indicar que la empresa se olvidó de adecuar en el detalle final dicha partida y reducirla a los 12.096 euros, siendo obvio que esta es la razón por la cual, tras la ejecución de las obras, hubo un excedente.

Aduce que, conforme las reglas de la carga de la prueba ( art. 217 LEC) , a la actora le correspondía fijar el coste total de las obras de la ITE, dejando aparte el importe de las partidas concretas, así como su necesariedad o no para la ITE,lo cual le genera indefensión. Afirma que, atendiendo a la sentencia recurrida, si la demandada debiera abonarun total de 5.000 euros, sumados a los 5.000 euros ya pagados con anterioridad a la formalización de la compraventa que se reconocen, supondría una aportación total por el apartamento nº DIRECCION000 de 10.000 euros, lo que debiera implicar que el coste de las obras ascendió en total a 222.222,23 euros (la cuota de participación del citado apartamento es del 4,5%), valor no alegado por la actora en momento alguno ni en su demanda ni en la vista celebrada.

2. La apelada se opone. En la contestación a la demanda, la demandada se mostró disconforme con las partidas de "pintura y revestimientos" y "otros", al no considerarlas necesarias para pasar la ITE, pero, en el acto de la vista y ahora en el recurso de apelación, se opone a la partida de "impermeabilización" y a las "partidas opcionales", cuestión que no puede ser objeto de controversia al no haber sido impugnadas en el momento procesal oportuno, siendo ahora extemporáneo; de lo contrario, se le causaría indefensión. Aduce que, con independencia de qué partidas impugna la apelante, todas fueron necesarias para realizar las obras ITE: el presupuesto de las obras que se acompañó mediante documento nº 5 de la demanda, asciende a un total de 193.752,90 euros, y no de 133.676,40 euros como pretende dar a entender la adversa; lo que ocurre es que existió un presupuesto inicial de 133.676,40€, y otro posterior, de 60.076,50 euros (página 7 y 8 del presupuesto), siendo este último el de las "partidas opcionales", y ambas han sido considerados necesarios para mantener la seguridad del edificio, como manifestó el legal representante de CONSTRUMAT R.R.P., S.L., mientras que la testigo dijo que eran obras necesarias para pasar la ITE. Considera que tales testificales indican que, en el coste total del presupuesto, se incluyeron las partidas iniciales y luego las opcionales, sumando un total de casi 194.000 euros, y que todas las obras que se realizaron fueron íntegramente realizadas para la consecución de la ITE. Alude al contenido del informe de la ITE, del que resulta:

- Folio 19: Necesaria reparación urgente de voladizos. Calificándola de deficiencia "grave" y de necesaria reparación urgente.

- Folio 22: Necesaria revisión global de la fachada por peligro de desprendimiento. Calificándola de deficiencia "importante".

- Folio 23: Necesaria revisión de barandillas y anclajes. Deficiencia importante.

- Folio 26: Necesario cambio de tuberías según normativa.

En cuanto a la pintura, en el folio 31 del informe del arquitecto, se dice que "es recomana urgent projecte per sol·lució de façanes", al igual que cuando se cayó la barandilla del balcón, y es que el razonamiento lógico es que todo ello conlleve a la pintura del edificio, siendo una obra necesaria.

3. Para la resolución de la cuestión, se considera que hay que partir aquí de lo que pactaron las partes en el acuerdo privado de fecha 28 de octubre de 2019,en cuyo pacto primero consta que "La vendedora Coral, a la firma del presente contrato, hace entrega la cantidad de 4.000 € (CUATRO MIL EUROS) en metálico a la compradora María Rosa, como reserva y a cuenta de todos los gastos que puedan devengar de las obras realizadas en la fachada del DIRECCION000 para la consecución de la ITE". Por tanto, el derecho de la actora a hacer cumplir a la demandada lo estipulado ha de pasar por la exigencia de que se trate de gastos derivados de las obras para pasar la ITE, la cual es un hecho notorio que viene impuesta por la Administración.

De hecho, entre los hechos controvertidos, se fijaron en el acto de la vista el de cuál había sido el coste de las obras para pasar la ITE, el de las partidas discutidas por la demandada ("Pintura y revestimientos" y "Otros") en relación con las obras que, en su caso, debería asumir la demandada, y el de si era o no debido por la demandada el importe de 5.000 euros reclamado en la demanda.

4. Para acreditar el coste de las obras a fin de pasar la ITE y justificar su derecho a reclamar a la actora con base en el acuerdo privado, la actora presentó un presupuesto con la demanda como documento nº 5, titulado "PRESUPUESTO DE REHABILITACIÓN PARA LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE: DIRECCION000 CASTELLDEFELS, BARCELONA", integrado, a su vez, por dos presupuestos: uno por importe de 133.676,40 euros, y otro por importe de 60.076,50 euros, sumando ambos el importe de 193.752,90 euros.

Pues bien, aparte de que la propia denominación del presupuesto conlleva la posibilidad de que comprendiese trabajos o partidas no encaminadas a un resultado favorable del informe de la ITE -se alude a obras de rehabilitación-, la prueba practicada conduce a entender que, por lógica, los trabajos o partidas denominados "PARTIDAS OPCIONALES/RECOMENDACIÓN", ascendentes a 60.076,50 euros, no estaban relacionadas con la ITE, sino con el concepto más amplio de la rehabilitación del edificio. La ITE que se había de pasar implica necesidad, obligatoriedad, lo cual es incompatible con lo opcional y que es objeto de mera recomendación.

Así, el testigo legal representante de CONSTRUMAT R.R.P., S.L. manifestó con claridad que había una ITE que pasar, y que, al final, la partida de los balcones se decidió porque, aparte de los daños estructurales, se pensó que era el momento de, ya que estaban allí, hacer todos los suelos de los balcones. Se aprovechó, por tanto, la coyuntura. También la testigo Presidenta de la Comunidad al tiempo de ser aprobada la derrama en la Junta, manifestó recordar que se hizo la partida opcional de los balcones.

Por consiguiente, se considera que debe estarse a lo que el testigo legal representante de CONSTRUMAT R.R.P., S.L. calificó de presupuesto inicial, ascendente a 133.676,40 euros, IVA incluido.

5. Sentado lo anterior, conviene recordar que, como aduce la apelada en su escrito de oposición al recurso, la demandada, ahora apelante, sólo cuestionó las partidas de ese presupuesto inicial relativas a "PINTURA Y REVESTIMIENTOS" (20.294 euros) y a "OTROS" (240 euros).

Por tanto, no cabe entrar a debatir ahora "ex novo", de modo extemporáneo, sobre la partida relacionada con la impermeabilización, que fue indebidamente introducida en el debate por la parte demandada ya en el acto de la vista, tras haber presentado la contestación a la demanda, a la que debía estar. De hecho, el letrado de la actora se opuso durante el acto a que se introdujese dicha partida en la discusión.

6. En el punto 8 del informe de la ITE, aparece la "RELACIÓ I QUALIFICACIÓ DE LES DEFICIÈNCIES DETECTADES DEFICIÈNCIES", con inclusión de las siguientes:

-En "TANCAMENTS VERTICALS: FAÇANES, MITGERES I FORATS", aparecen como "DEFICIÈNCIES" Fissures i/o esquerdes en els tancaments de les façanes exteriors. Calificadas de graves, se indica la "REPARACIÓ URGENT VOLADIUS" de las fachadas.

- En los "ACABATS DE FAÇANA", aparecen como "DEFICIÈNCIES" Degradació dels ancoratges de subjecció d'aplacats, panels i plaques de tancament X. Calificadas de importantes, se indica la "NECESSÀRIA REVISIÓ GLOBAL DE FAÇANES PER PERILL DESPRENDIMENTS ACABATS DE FAÇANA." Tipus: Degradació dels ancoratges de subjecció d'aplacats, panels i plaques de tancament

- En los "ELEMENTS ADOSSATS A FAÇANA", aparecen como "DEFICIÈNCIAS" Mal estat i/o risc de despreniment dels elements adossats a façana com: baixants, xemeneies, faroles, antenes, marquesines, estenedors de roba, tendals, cablejats. Calificadas de leves, se indica la "NECESSÁRIA REVISIÓ BARANES I ANCLATGES."

- Otras deficiencias: instalación de agua, electricidad, gas y saneamiento (calificadas de leves)

Pues bien, teniendo en cuenta que la partida de pintura/revestimientos aparecía ya en el presupuesto inicial, que se atiene a la lógica que la necesaria intervención constructiva para pasar la ITE afectase a la pintura, tal y como se recoge en la sentencia recurrida, y que, sobre todo, en el pacto primero del acuerdo privado consta que la entrega se hizo "como reserva y a cuenta de todos los gastos que puedan devengar de las obras realizadas en la fachada del DIRECCION000 para la consecución de la ITE", se considera que es posible la inclusión de los trabajos de pintura, que se entiende pueden estar relacionados con los trabajos realizados para pasar la ITE.

Por lo demás, ninguna de las partes formuló pregunta alguna en la vista acerca de la partida "OTROS".

7. Llegados a este punto, en atención a lo expuesto, procede estar a la totalidad del presupuesto inicial (133.676,40 euros), de modo que, conforme al porcentaje de participación del DIRECCION000 (4,5%), se considera que la actora, actual propietaria de la finca, debía aportar 6.015,44 euros por las obras relacionadas en toda su extensión con el informe de la ITE (133.676,40 euros X 4,5% = 6.015,44 euros), suma de la cual hay que deducir el importe de 4.000 euros entregado por la demandada al tiempo de la firma del acuerdo privado, resultando a pagar por la demandada conforme al referido acuerdo la suma de 2.015,44 euros.

En consecuencia, sin entrar ya en el examen de los restantes motivos de apelación (incongruencia omisiva basada en que no se atendió en la sentencia recurrida a la petición subsidiaria de la demandada en la contestación a la demanda de condena al pago, únicamente, de 1.015,44 euros, partiendo de que el presupuesto daba a entender que su importe total ascendió a 133.676,40 euros, y procedencia de la no imposición de costas basada en las dudas de hecho derivadas del coste total definitivo de la ITE finalmente repercutido al apartamento número DIRECCION000), procede estimar en parte el recurso de apelación.

Ello repercute en la estimación en parte de la demanda, sin hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas procesales causadas en primera instancia, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso de apelación, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.-1. Por la parte demandada, Dña. Coral, se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda presentada en su contra por Dña. María Rosa, quien solicitó que fuese dictada sentencia por la que se declarase:

"- La obligación de la demandada de abonar a mi mandante la cantidad de CINCO MIL EUROS (5.000 €).

- La obligación de la demanda de abonar los intereses legales desde la fecha de del requerimiento de fecha 2 de marzo de 2021, y de los legales más dos puntos desde la sentencia y hasta el pago del principal.

- Todo ello, con expresa condena al pago de las costas a la parte demandada."

2. Partió la actora de que, en fecha 19 de diciembre de 2019, ambas partes otorgaron escritura pública de compraventa en relación con la vivienda sita en Castelldefels, DIRECCION000, la actora como compradora y la demandada como vendedora, y de que, en fecha 28 de octubre de 2019,había otorgado una reserva de compraventa y un acuerdo privado en relación a las obras de reforma del edificio aprobadas. Alegó la actora que, en los Manifiestan 2 y 3 del acuerdo privado, se acordó lo siguiente: "2.- Que el edificio al que pertenece esta vivienda no ha pasado la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE), por lo que hay pre aprobada por la junta de vecinos la reparación para poder pasarla. 3.- Que el actual propietario de la vivienda Coral reconoce la pre aprobación de dichas obras para la reparación del edificio, y que asume en consecuencia el pago total de estas obras aun si hubiera dejado de ser la propietaria de la vivienda en el momento de la aprobación. Que dichas obras y por el coeficiente del piso referido, se estima que tengan un coste aproximado de 5.000 € y del que la vendedora ya habría adelantado unos 1.000 € (...)". Asimismo, en dicho acuerdo privado, pactaron lo siguiente:

"PRIMERO.-La vendedora Coral, a la firma del presente contrato, hace entrega la cantidad de 4.000 € (CUATRO MIL EUROS) en metálico a la compradora María Rosa, como reserva y a cuenta de todos los gastos que puedan devengar de las obras realizadas en la fachada del DIRECCION000 para la consecución de la ITE.

SEGUNDO.-Una vez acabadas las obras, la parte compradora deberá presentar las facturas o comprobantes de pago de dichas obras. Si el total de la factura estuviera por encima de la cantidad hoy entregada de 4.000 (CUATROMIL EUROS) la parte vendedora deberá abonar la diferencia, por el contrario si el importe total estuviera por debajo de la suma hoy entregada, la parte compradora deberá hacer entrega de la diferencia.

TERCERO.-El pago de la diferencia por parte de la compradora si el total de esta es inferior a los 4.000 € o, de la vendedora si el total de esta es superior a 4.000 € deberán ser abonadas en un máximo de dos meses una vez presentadas las facturas o comprobantes del importe total del precio de las obras de la fachada, mediante metálico o transferencia bancaria. (...)".

Alegó seguidamente la actora que, por acuerdo de la Junta de Propietarios de los DIRECCION000 de Castelldefels donde se halla el apartamento nº DIRECCION000, adoptado en Reunión Ordinaria celebrada en fecha 27 de junio de 2020,se acordó la aprobación y presupuesto presentado por CONSTRUMAT R.R.P., S.L. para la realización de las obras a realizar en el edificio para la ITE, así como el importe que correspondía pagar a cada uno de los departamentos en atención a su coeficiente de participación; respecto del apartamento nº DIRECCION000, se acordó lo siguiente: " (...) 2. Aprobación de derramas para pagar presupuesto de obras. (...) Ap. 13, 14 (coef. 4,5) 3 derramas de 3.000 € a pagar en agosto, octubre y diciembre de 2020." Al apartamento nº DIRECCION000 le correspondía pagar, por tanto, el importe total de 9.000 euros, y las citadas derramas fueron abonadas por la actora mediante transferencia de fecha 11 de diciembre de 2020, más 729 euros relativos a otras derramas de la finca. Afirmó la actora que, como sea que ambas partes acordaron que las obras de reparación de la fachada correrían a cargo y serían asumidas por la vendedora, del importe total de 9.000 euros, una vez deducidos los 4.000 euros abonados por la demandada en concepto de reserva para las indicadas obras, resultaba una diferencia de 5.000 euros, que la demandada se había comprometido a asumir en virtud del acuerdo privado, por lo que debía ser reintegrada a la actora, más los intereses devengados desde su reclamación extrajudicial en fecha 2 de marzo de 2021, ya que, mediante burofax de fecha 23 de febrero de 2021, entregado a la demandada en fecha 2 de marzo de 2021, había requerido de pago de esos 5.000 euros.

3. La demandada contestó y se opuso a la demanda. Partió de que, en el acuerdo privado suscrito por las partes, se hacía referencia a que, con anterioridad a dicha fecha, la demandada ya había abonado a la Comunidad de Propietarios un total de 1.000 euros en concepto de obras por la ITE, a cuenta de la ITE; al tiempo de la firma del contrato de arras, entregó a la compradora 4.000 euros más, de modo que la vendedora había pagado 5.000 euros por las obras del ITE; si las obras previstas para obtener el ITE a cargo del apartamento nº DIRECCION000 superaban los 5.000 euros, ya pagados por la vendedora, la diferencia sería a cargo de la demandada siempre y cuando fueran obras para la consecución de la ITE. Negó la existencia de un coste de obras por ITE asignado al apartamento nº DIRECCION000 superior a 5.000 euros, y que la actora hubiera tenido que abonar una cantidad superior, por lo que no existía deuda ni obligación de pago de la demandada.

Expuso que, en fecha 6 de septiembre de 2018 se realizó por el técnico D. Ignacio la inspección técnica del edificio y, en fecha 28 de septiembre de 2028, emitió el Informe Técnico (ITE); la valoración fue desfavorable, debido a deficiencias que afectaban a la fachada del edificio; se detectaron deficiencias graves en los cerramientos verticales (fachada, medianeras y huecos), deficiencias importantes en los acabados de la fachada y deficiencias leves en los elementos adosados a la fachada. Adujo que, a raíz del Informe desfavorable, fueron aprobadas por la Comunidad de Propietarios derramas extraordinarias con cargo a las obras relativas a la ITE, habiendo satisfecho la demandada hasta la fecha del acuerdo privado de venta suscrito el día 28 de octubre de 2019, el importe de 1.000 euros, quedando pendiente un total aproximado de 4.000 euros más, que fueron abonados al tiempo del acuerdo con la compradora, como constaba en la reserva: "La vendedora admite que la INSPECIÓN TECNICA DEL EDIFICIO (ITE) no ha sido satisfecha por problemas en la fachada, que actualmente la junta de vecinos tiene pre aprobada una acción para solventar estos problemas. Que el coste aproximado que se estima que debe afrontar la Vendedora es de unos 5.000 euros de los que ha pagado 1.000 euros aproximadamente, la vendedora se hará cargo del coste total de dicha obra incluso después de formalizar la venta mediante escritura pública y quedará por escrito en un contrato privado anexo a esta reserva". También constaba en el acuerdo privado, según lo reflejado en la demanda.

Afirmó que, por tanto, hasta la fecha del acuerdo, la demandada asumió un total de 5.000 euros a cargo de las obras de reparación de la fachada en virtud de la ITE desfavorable, debiendo abonar la diferencia si el total de la derrama por dichas concretas obras fuera superior a 5.000 euros, y que, en la Junta Ordinaria de 27 de junio de 2020, donde se acordó la aprobación del presupuesto definitivo para la realización de las obras a realizar en el edificio para la ITE, el cual incluyó de otras partidas que ninguna relación tienen con la ITE, se aprobó finalmente una derrama a cargo del DIRECCION000 de un total de 9.000 euros, que no coincide con el presupuesto total aprobado, no referido exclusivamente a partidas por obras de la ITE, sino que incluye otras partidas no necesarias para la ITE, de modo que no correspondía su pago a la demandada. En concreto:

1.- MEDIOS AUXILIARES Y ACCESIBILIDAD______________15.830,00€

2.- TRABAJOS PREVIOS Y ACONDICIONAMIENTO__________2.700,00€

3.- ALBAÑILERÍA Y REPARACIÓN______________________48.144,00€

4.- IMPERMEABILIZACIÓN ___________________________34.316,00€

5.- PINTURA Y REVESTIMIENTOS _____________________20.294,00€

6.- OTROS __________________________________________240,00€

Total presupuesto, Base Imponible____________________121.524,00€

Más IVA aplicable del 10%___________________________12.152,00€

Total presupuesto IVA incluido_______________133.676,40€

Adujo la demandada que las partidas 5 y 6 nada tenían que ver con las obras necesarias para la ITE, al no desprenderse del informe ITE aportado ningún defecto referente a pinturas y revestimientos, y que no se especificaba a qué correspondía la partida "OTROS". Descontando del presupuesto ambas partidas, el total del presupuesto era de 111.089 euros (IVA incluido), por lo que, al apartamento número DIRECCION000, en aplicación de su coeficiente del 4,5%, le correspondería una derrama de 4.999,01 euros, coincidiendo con la derrama a cargo del apartamento nº DIRECCION000 en un inicio estimada en cuantía de 5.000 euros.

Por otra parte, si la derrama aprobada en la Junta ascendía a 9.000 euros respecto del DIRECCION000, ello supondría que el total de las obras debería ascender a un total de 200.000 euros (200.000,00€ x 4,5% = 9.000€), cuando, conforme al presupuesto final aportado por la actora, ascendía a 133.676,40 euros, de modo que la totalidad de la derrama que se pretendía imputar a la demandada excedía del presupuesto total aportado con la demanda.

Teniendo en cuenta la totalidad del presupuesto sin excluir partida alguna, esto es, los 133.676,40 euros, resultaría que el DIRECCION000 (4,5%) debería aportar 6.015,44 euros,1.015,44 euros más que los que la demandada ya entregó en su día a la actora, pues el importe de 5.000 euros ya fue abonado antes de otorgar la compraventa.

Adujo que la actora le reclamaba arbitrariamente la suma de 5.000 euros más, con lo que el coste total de las obras repercutidas al apartamento nº DIRECCION000 debería ascender a 10.000 euros en total, lo que significaría que el presupuesto debería constar aprobado en importe de 222.222,23€ (222.222,23€ x 4,5% = 10.000,00€).

Subsidiariamente, en caso de considerar que el presupuesto aportado con la demanda se refería en su totalidad a obras de la ITE, solicitó la demandada su condena limitada al pago del excedente conforme Pacto Segundo del acuerdo suscrito a fecha 28 de octubre de 2019, esto es, a un total de 1.015,44 euros.

Añadió que envió un burofax a la actora, que no fue entregado por dirección incorrecta, pero que le envió un correo electrónico oponiéndose.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se parte de que la demandada ya ha aportado 5.000 euros al pago de las obras, por lo que debe analizarse si el coste de las mismas fue superior. Se está a lo declarado en el acto del juicio por el testigo legal representante de CONSTRUMAT, que conduce a concluir que no procede descontar del presupuesto aportado las partidas 5 y 6, por considerar que están incluidas dentro de los trabajos que los técnicos consideraron necesarios para pasar la ITE.

Respecto del importe a repercutir a la demandada, partiendo de que ha abonado 5.000 euros para el pago de las obras (4.000 euros entregados a la actora y 1.000 euros entregados a la Comunidad), se razona que, del acta de la Junta, resulta que, con posterioridad al acuerdo suscrito entre las partes, la Comunidad de Propietarios acordó tres derramas de 3.000 euros para el departamento DIRECCION000, las cuales debían abonarse en agosto, octubre y diciembre de 2020. Se concluye que el coste de obras para el departamento DIRECCION000 era de 9.000 euros, de los cuales la demandada ya abonó 5.000 euros, de modo que adeuda 4.000 euros a la actora. Conforme al pacto tercero, se añade que "La actora ha aportado como documento 6 comprobante de haber ingresado a la comunidad de propietarios 9.729 euros; por lo tanto, ha acreditado conforme a lo estipulado, haber efectuado el pago de 9.000 euros. Por lo tanto, los 1.000 euros que la demandada había ya ingresado a la comunidad de propietarios en el año 2019, que es cuando se firmó el acuerdo con la actora; no fue óbice para que aun así se pagaran otros 9.000 euros, tal y como ha acreditado la actora. Y es que, a fecha del acuerdo entre las partes, tal y como se deja constancia en el mismo, se creía que las obras tendrían un coste de unos 5.000 euros para el departamento DIRECCION000. Sin embargo, el acta de la Junta de propietarios evidencia que el importe fue superior, y que al piso de la actora le correspondía efectuar tres pagos de 3.000 euros cada uno". Ello conduce a concluir que "solo los 4.000 euros que se entregaron para ser aplicados a las futura sobras, debe descontarse de los 9.000 euros (...) debe estimarse la demanda y condenar a la demandada al pago de los 5.000 euros."

5. La apelada solicita la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada íntegramente la demanda.

6. La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre la infracción del principio de justicia rogada ( art.216 LEC) , la incongruencia por extra petitay el error en la valoración de la prueba, en relación con el importe pagado por la demandada y con la condena al pago de 5.000 euros

1. Parte la apelante de que, en el fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida, consta que "a fecha de firma del contrato, la demandada había pagado un total de 5.000 euros como contribución a las obras de la comunidad", no siendo un hecho controvertido que, conforme a lo acordado en la Junta de fecha 27 de junio de 2020, se aprobó una derrama de un total de 9.000 euros para el apartamento n° DIRECCION000, señalando la sentencia recurrida que "De dicho importe, D Coral ya abonó 5.000 euros. En consecuencia, adeuda 4.000 euros a D María Rosa." Aduce que, sin embargo, en la sentencia recurrida, se suple la falta de actividad probatoria de la actora y se realiza seguidamente lo que califica de un extravagante cálculo, el cual no había sido propuesto ni por la propia parte actora:"La actora (...) ha acreditado conforme a lo estipulado, haber efectuado el pago de 9.000 euros. Por lo tanto, los 1.000 euros que la demandada había ya ingresado a la comunidad de propietarios en el año 2019, que es cuando se firmó el acuerdo con la actora, no fue óbice para que aun así se pagaran otros 9.000 euros. Por ello, solo los 4.000 euros que se entregaron para ser aplicados a las futuras obras, debe descontarse los 9.000 euros". Conforme a dicha argumentación, el coste total de las obras repercutidas al DIRECCION000, atendiendo su cuota de participación (4,5%), ascendieron a un total de 10.000 euros, importe en ningún momento alegado por la parte actora en su escrito de demanda ni durante el acto de la vista, sino que se refirió siempre a los 9.000 euros, que acredita haber abonado. En el caso de que fuera como se indica en la sentencia recurrida, el coste total de las obras repercutidas al DIRECCION000 ascendería a 10.000 euros, por lo que las obras para la ITE debían haber ascendido a 222.222,23 euros (coeficiente de participación del 4,5%) importe que en ningún momento se ha puesto de manifiesto acreditado en el procedimiento.

Considera la apelante que con ello se está quebrando el principio de justicia rogada recogido en el artículo 216 LEC , por el cual los tribunales civiles deben decidir los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes;se ha valorado que solamente 4.000 euros deben descontarse de los 9.000 euros, por el simple hecho de que los 1.000 euros no los pagó a la demandada, sino que los abonó a la Comunidad de Propietarios, incurriendo con ello en un razonamiento ilógico y en error sobre los hechos que justifican el fallo de la sentencia, pues la prueba practicada confirma que el importe aportado por la demandada fue de 5.000 euros, no de 4.000 euros. Se incurre en incongruencia extra petita,con vulneración del principio de justicia rogada ( art. 216 LEC) , excediendo este Juzgado de las pretensiones de las partes, al haber dado conformidad en que doña Coral aportó 5.000€ y en que además debe abonar otros 5.000€, excediendo dicho cálculo del total de 9.000€ pagados por doña María Rosa, en vulneración del artículo 218 LEC.

2. La apelada se opone. Considera que la apelante se empeña en que efectuó un pago de 5.000 euros a favor de la demandada y para el pago de las obras ITE, y en que por ende no le adeuda la cantidad reclamada en la demanda de 5.000 euros. Reitera la apelada que ella abonó en fecha 11 de diciembre de 2020 la suma de 9.729 euros en concepto de derramas por las obras ITE, documento que no ha sido impugnado por la actora, y alude a que, en el acuerdo suscrito, se hizo constar "(...) Que dichas obras y por el coeficiente del piso referido, se estima que tengan un coste aproximado de 5.000 € y del que la vendedora ya habría adelantado unos 1.000 € (...)", de modo que la controversia recae en si los 1.000 euros que abonó la demandada directamente a la comunidad de propietarios, deben computarse a los 9.000 euros que pagó finalmente la actora en concepto de las obras ITE. Aduce que, si bien es cierto que, en la fecha del contrato privado (28 de octubre de 2019) que suscribieron las partes, la apelante había abonado un total de 5.000 euros (4.000 euros entregados a la demandada y 1.000 euros pagados directamente a la Comunidad), éstos no pueden computarse al gasto de los 9.000 euros que acabó pagando la actora, pues con posterioridad al acuerdo surgió otra derrama que también iba destinada a pagar las obras. En fecha 27 de junio de 2020, la Comunidad acordó en reunión ordinaria tres derramas nuevas de 3.000 euros que debían abonarse en los meses de agosto, octubre y diciembre de 2020, lo que hace un total de 9.000 euros más a los que la actora tuvo que hacer frente para pagar el resto de las obras, además de los 1.000 euros que ya se habían adelantado por cada propietario. Por tanto, los 1.000 euros que según la apelante deben ser descontados de la deuda total de la demandada, no pueden ser computados a los 9.000 euros de la derrama que se originó con posterioridad, que es el total de la derrama en ese momento, pero no la cantidad total, ya que cada propietario había sufragado parte del dinero de las obras, por lo que la demandada adeuda a la actora la suma de 5.000 euros en concepto de los gastos de las obras que se generaron con posterioridad al acuerdo privado suscrito entre las partes.

3. En el fundamento de derecho tercero de la sentencia recurrida, se razona lo siguiente: "Concluido que Dª Coral ya ha aportado 5.000 euros al pago de las obras; debe procederse a analizar si el coste de las mismas fue superior (...). En cuanto al importe a repercutir a la demandada; tal y como se ha expuesto en el fundamento jurídico anterior, Dª Coral ha abonado 5.000 euros para el pago de las obras. 4.000 euros los entregó a la actora y 1.000 euros los entregó a la Comunidad". Se añade que "En el acta aportada como documento 4 de la demanda evidencia que con posterioridad al acuerdo suscrito entre las partes, la comunidad de propietarios acordó 3 derramas de 3.000 euros para el departamento DIRECCION000, las cuales debían abonarse en agosto, octubre y diciembre de 2020. Por lo tanto, el coste de obras para el departamento DIRECCION000 era de 9.000 euros. De dicho importe, Dª Coral ya abonó 5.000 euros. En consecuencia, adeuda 4.000 euros a Dª María Rosa."

En su virtud, se considera que, aunque se parte de que la demandada ha aportado un total de 5.000 euros al pago de las obras -el coste que se pensó tendrían las obras exigidas para pasar la ITE del edificio-, en la sentencia recurrida se distingue claramente entre los 1.000 euros que, siendo aún propietaria de la vivienda, se señala que abonó en calidad de tal directamente a la Comunidad, de los 4.000 euros que, en razón del acuerdo privado suscrito por las partes el 28 de octubre de 2019, entregó la demandada a la actora.

En ese sentido, en el Manifiestan 3 del acuerdo privado, consta: "3.- Que el actual propietario de la vivienda Coral reconoce la pre aprobación de dichas obras para la reparación del edificio, y que asume en consecuencia el pago total de estas obras aun si hubiera dejado de ser la propietaria de la vivienda en el momento de la aprobación. Que dichas obras y por el coeficiente del piso referido, se estima que tengan un coste aproximado de 5.000 € y del que la vendedora ya habría adelantado unos 1.000 € (...)".

El coste de 5.000 euros es, pues, una mera estimación. Y ni siquiera hay constancia de que la cantidad abonada por la demandada directamente a la Comunidad fuese exactamente de 1.000 euros ("unos 1.000 €").

En cualquier caso, en dicho acuerdo privado, las partes pactaron lo siguiente:

"PRIMERO.-La vendedora Coral, a la firma del presente contrato, hace entrega la cantidad de 4.000 € (CUATRO MIL EUROS) en metálico a la compradora María Rosa, como reserva y a cuenta de todos los gastos que puedan devengar de las obras realizadas en la fachada del DIRECCION000 para la consecución de la ITE.

SEGUNDO.-Una vez acabadas las obras, la parte compradora deberá presentar las facturas o comprobantes de pago de dichas obras. Si el total de la factura estuviera por encima de la cantidad hoy entregada de 4.000 (CUATROMIL EUROS) la parte vendedora deberá abonar la diferencia, por el contrario si el importe total estuviera por debajo de la suma hoy entregada, la parte compradora deberá hacer entrega de la diferencia.

TERCERO.-El pago de la diferencia por parte de la compradora si el total de esta es inferior a los 4.000 € o, de la vendedora si el total de esta es superior a 4.000 € deberán ser abonadas en un máximo de dos meses una vez presentadas las facturas o comprobantes del importe total del precio de las obras de la fachada, mediante metálico o transferencia bancaria. (...)".

Por tanto, en el acuerdo privado, realizado con visos de regular lo que sucedería en el futuro, después de quedar consumada la compraventa ("a cuenta de todos los gastos que puedan devengar de las obras realizadas en la fachada del DIRECCION000 para la consecución de la ITE"), se estipuló el pago por una u otra parte de la eventual diferencia, en relación siempre con los 4.000 euros entregados en ese momento por la demandada a la actora, dejando aparte los aproximadamente 1.000 euros abonados, en su caso, por la demandada directamente a la Comunidad cuando aún era la propietaria de la vivienda, conforme a lo dispuesto en el art.553-45.1 CCC ("Los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta"). En ese sentido, en el Manifiestan 3 del acuerdo privado, se alude a que "la vendedora ya habría adelantado unos 1.000 € (...)". Y, en el documento de reserva de 28 de octubre de 2019, se alude al pago por la demandada de "1.000 euros aproximadamente".

De ahí que, con independencia de los cálculos que se consideren adecuados en relación con lo presupuestado para la realización de las obras encaminadas a pasar la ITE, la decisión efectuada en la sentencia recurrida de relacionar exclusivamente lo adeudado por la demandada con lo pactado por las partes conforme a la libertad de pactos ( art.1255 CC) es ajustada a derecho, y no integra incongruencia extra petita,que, conforme señala la STC 41/2007 de 26 de febrero de 2007 (ROJ: STC 41/2007 - ECLI:ES:TC:2007:41), "es aquella por la que "el órgano judicial concede algo no pedido o se pronuncia sobre una pretensión que no fue oportunamente deducida por los litigantes e implica un desajuste o inadecuación entre el fallo o la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en los que las partes formularon sus pretensiones. La incongruencia extra petitum constituye siempre una infracción del principio dispositivo y de aportación de las partes que impide al órgano judicial, en los procesos presididos por estos principios, pronunciarse sobre aquellas pretensiones que no fueron ejercitadas por las partes, al ser éstas las que, en su calidad de verdaderos domini litis, conforman el objeto del debate o thema decidendi y el alcance del pronunciamiento judicial. Este deberá adecuarse a lo que fue objeto del proceso, delimitado, a tales efectos, por los sujetos del mismo (partes), por lo pedido (petitum) y por los hechos o realidad histórica que le sirve como razón o causa de pedir (causa petendi) (...)."Tampoco, por tanto, es apreciable infracción del principio de justicia rogada, ni error en la valoración de la prueba.

Es cierto que la demandada sostuvo ya en la contestación a la demanda que había abonado 5.000 euros, y partió de dicha suma para hacer los oportunos cálculos. Pero la actora partió ya en la demanda de que la demandada le adeudaba 5.000 euros, esto es, 9.000 euros de las tres derramas aprobadas en la Junta de Propietarios respecto del DIRECCION000 por las obras ITE, excluidos los 729 euros correspondientes a otro concepto, menos los 4.000 euros entregados por la demandada a la actora.

4. El motivo es desestimado.

TERCERO.- Sobre el coste total de las obras de la ITE: infracción del art.217 LEC en cuanto a la carga de la prueba, y error en la apreciación de la prueba.

1. Parte la apelante de aducir que,a fecha de hoy, se ignora el importe total exacto y el importe de determinadas partidas de las obras realizadas para pasar la ITE del edificio. Aduce que la actora acompañó a su escrito de demanda el presupuesto aprobado en la Junta de fecha 27 de junio de 2020, sin mencionar ni aclarar en ningún momento el importe exacto de dicho presupuesto que se destinaría a las obras de la ITE, y que lo único que prueba la actora es un pago en importe de 9.000 euros que la demandada realizó en concepto de derrama para el pago de las obras de la ITE tras la celebración de dicha Junta y previamente a la ejecución de las obras. Afirma que ello le ha causado indefensión, al haber sido aportadocomo documento 5 a la demanda un presupuesto en el que se señala que el total presupuesto, IVA incluido, ascendía a 133.676,40 euros; por tal motivo, presentó una contestación a la demanda basada en dicha cantidad, entendiendo que éste fue el presupuesto total aprobado, al no haber sido aclarado dicho extremo en el escrito de demanda, y dado que ya no era propietaria cuando se aprobó (no acudía ya a las juntas de propietarios ni tenía acceso a sus acuerdos). Aduce que esa fue la razón por la cual solicitó, subsidiariamente, que, en caso que se estimara que todas las partidas en el resumen incluidas eran para la consecución de la ITE, siendo el presupuesto total de 133.676,40 euros, fuese condenada al pago únicamente de 1.015,44 euros, por la participación del 4,5% en cuanto a dicho presupuesto total, tras la deducción de los 5.000 euros aportados: 4,5% de 133.676,40€ = 6.015,44€ - 5.000,00€. Afirma que fue en el acto de la vista cuandola actora, a través de su letrado y en el interrogatorio al legal representante de CONSTRUMAT R.R.P., S.L., aclaró que el presupuesto total era el citado importe de 133.676,40 euros más las partidas opcionales incluidas en la página anterior, ascendentes a 60.076,50 euros, IVA incluido; si se suman ambos conceptos (133.676,40€ + 60.076,50€), el presupuesto asciende a un total IVA incluido de 193.752,90 euros, esto es, inferior a los 195.000 o 200.000 euros a los que el letrado de la actora se refirió durante el acto de la vista. Alude la apelante a la declaración del citado testigo, quien manifestó que no elaboró el presupuesto y que no tenía conocimiento de su coste total, pues durante el interrogatorio afirmó que, en un principio, el coste total eran unos 186.000 euros, procediendo seguidamente durante su interrogatorio, únicamente, a asentir los números que el letrado de la actora le iba confirmando, concluyendo únicamente el testigo que las obras incluidas en el presupuesto fueron ejecutadas (extremo no cuestionado, no controvertido), y que la pavimentación de los balcones fue una partida opcional que se hizo aprovechando las obras de la ITE.

Aduce que lo único que realmente acredita la actora es un pago de 9.000 euros en concepto de derrama para el pago de las obras de la ITE, basándose la derrama en el presupuesto de dicha empresa, posteriormente ejecutado, por lo que se desconoce y no acredita la actora el coste total de las obras de la ITE tras su ejecución. Aduce que, de la declaración de la testigo Presidenta de la Comunidad en ese momento, resulta que de la derrama que los propietarios aportaron finalmente hubo un excedenteque, si bien no se devolvió a los propietarios, quedó en el fondo de reserva.

Dejando aparte el importe del presupuesto total, considera que se deben analizar las partidas que forman el presupuesto, en lo relativo a los importes de cada partida y a si son necesarias para la consecución de la ITE. Parte de que el testigo legal representante de CONSTRUMAT R.R.P., S.L. manifestó que el presupuesto no fue modificado, sino que simplemente se aprobaron con posterioridad las partidas opcionales por importe de 60.076,50 euros, cuando, durante su interrogatorio y mediante documento número 4 a la demanda, acuerdo 1° de la Junta de fecha 27 de junio de 2020, se acredita que sí fue modificado (como es normal en todo presupuesto), resultando inclusive al final del acuerdo 1 de la Junta que "se aprueba ratificar el presupuesto dado por la empresa Construmat S.L. una vez ésta lo modifique con las partidas añadidas y suprimidas". Por otra parte, en cuanto a la partida de "pintura y revestimientos", la testigo que fue Presidenta de la Comunidad de Propietarios cuando tuvo lugar la aprobación del presupuesto en 2020 dijo que la pintura no es necesaria para la consecución de la ITE. A su vez, respecto de la partida de impermeabilización, aparecen un total de 34.316 euros, cuando, yendo a la página 5 de dicho presupuesto, donde constan detallado las partidas de "Impermeabilización", solamente aparece una única partida de 12.096 euros, sin que el testigo legal representante de CONSTRUMAT R.R.P., S.L. fuese capaz de aclarar la razón por la cual la partida total de impermeabilización ascendió a 34.316,00 euros (página 8 del documento 5). Considera la apelante que la lógica puede llegar a ser clara si atendemos al documento 4, según la cual se indica expresamente que se aprueba la partida opcional de rehabilitación de pavimentos de balcones, y que sustituye dicha partida a la 5.2 de impermeabilización superficial de hidrofugado de balcones. Por lo que, si bien puede ser que en un inicio la partida de impermeabilización alcanzara los 34.316,00 euros, tras la exclusión de ciertas partidas quedó reducida a 12.096,00 euros, sin modificarse del resumen de presupuestos (página 8 del documento 5), de la misma forma que se indica que también la partida de metalistería fue excluida del presupuesto; tras añadir y suprimir partidas, todo parece indicar que la empresa se olvidó de adecuar en el detalle final dicha partida y reducirla a los 12.096 euros, siendo obvio que esta es la razón por la cual, tras la ejecución de las obras, hubo un excedente.

Aduce que, conforme las reglas de la carga de la prueba ( art. 217 LEC) , a la actora le correspondía fijar el coste total de las obras de la ITE, dejando aparte el importe de las partidas concretas, así como su necesariedad o no para la ITE,lo cual le genera indefensión. Afirma que, atendiendo a la sentencia recurrida, si la demandada debiera abonarun total de 5.000 euros, sumados a los 5.000 euros ya pagados con anterioridad a la formalización de la compraventa que se reconocen, supondría una aportación total por el apartamento nº DIRECCION000 de 10.000 euros, lo que debiera implicar que el coste de las obras ascendió en total a 222.222,23 euros (la cuota de participación del citado apartamento es del 4,5%), valor no alegado por la actora en momento alguno ni en su demanda ni en la vista celebrada.

2. La apelada se opone. En la contestación a la demanda, la demandada se mostró disconforme con las partidas de "pintura y revestimientos" y "otros", al no considerarlas necesarias para pasar la ITE, pero, en el acto de la vista y ahora en el recurso de apelación, se opone a la partida de "impermeabilización" y a las "partidas opcionales", cuestión que no puede ser objeto de controversia al no haber sido impugnadas en el momento procesal oportuno, siendo ahora extemporáneo; de lo contrario, se le causaría indefensión. Aduce que, con independencia de qué partidas impugna la apelante, todas fueron necesarias para realizar las obras ITE: el presupuesto de las obras que se acompañó mediante documento nº 5 de la demanda, asciende a un total de 193.752,90 euros, y no de 133.676,40 euros como pretende dar a entender la adversa; lo que ocurre es que existió un presupuesto inicial de 133.676,40€, y otro posterior, de 60.076,50 euros (página 7 y 8 del presupuesto), siendo este último el de las "partidas opcionales", y ambas han sido considerados necesarios para mantener la seguridad del edificio, como manifestó el legal representante de CONSTRUMAT R.R.P., S.L., mientras que la testigo dijo que eran obras necesarias para pasar la ITE. Considera que tales testificales indican que, en el coste total del presupuesto, se incluyeron las partidas iniciales y luego las opcionales, sumando un total de casi 194.000 euros, y que todas las obras que se realizaron fueron íntegramente realizadas para la consecución de la ITE. Alude al contenido del informe de la ITE, del que resulta:

- Folio 19: Necesaria reparación urgente de voladizos. Calificándola de deficiencia "grave" y de necesaria reparación urgente.

- Folio 22: Necesaria revisión global de la fachada por peligro de desprendimiento. Calificándola de deficiencia "importante".

- Folio 23: Necesaria revisión de barandillas y anclajes. Deficiencia importante.

- Folio 26: Necesario cambio de tuberías según normativa.

En cuanto a la pintura, en el folio 31 del informe del arquitecto, se dice que "es recomana urgent projecte per sol·lució de façanes", al igual que cuando se cayó la barandilla del balcón, y es que el razonamiento lógico es que todo ello conlleve a la pintura del edificio, siendo una obra necesaria.

3. Para la resolución de la cuestión, se considera que hay que partir aquí de lo que pactaron las partes en el acuerdo privado de fecha 28 de octubre de 2019,en cuyo pacto primero consta que "La vendedora Coral, a la firma del presente contrato, hace entrega la cantidad de 4.000 € (CUATRO MIL EUROS) en metálico a la compradora María Rosa, como reserva y a cuenta de todos los gastos que puedan devengar de las obras realizadas en la fachada del DIRECCION000 para la consecución de la ITE". Por tanto, el derecho de la actora a hacer cumplir a la demandada lo estipulado ha de pasar por la exigencia de que se trate de gastos derivados de las obras para pasar la ITE, la cual es un hecho notorio que viene impuesta por la Administración.

De hecho, entre los hechos controvertidos, se fijaron en el acto de la vista el de cuál había sido el coste de las obras para pasar la ITE, el de las partidas discutidas por la demandada ("Pintura y revestimientos" y "Otros") en relación con las obras que, en su caso, debería asumir la demandada, y el de si era o no debido por la demandada el importe de 5.000 euros reclamado en la demanda.

4. Para acreditar el coste de las obras a fin de pasar la ITE y justificar su derecho a reclamar a la actora con base en el acuerdo privado, la actora presentó un presupuesto con la demanda como documento nº 5, titulado "PRESUPUESTO DE REHABILITACIÓN PARA LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE: DIRECCION000 CASTELLDEFELS, BARCELONA", integrado, a su vez, por dos presupuestos: uno por importe de 133.676,40 euros, y otro por importe de 60.076,50 euros, sumando ambos el importe de 193.752,90 euros.

Pues bien, aparte de que la propia denominación del presupuesto conlleva la posibilidad de que comprendiese trabajos o partidas no encaminadas a un resultado favorable del informe de la ITE -se alude a obras de rehabilitación-, la prueba practicada conduce a entender que, por lógica, los trabajos o partidas denominados "PARTIDAS OPCIONALES/RECOMENDACIÓN", ascendentes a 60.076,50 euros, no estaban relacionadas con la ITE, sino con el concepto más amplio de la rehabilitación del edificio. La ITE que se había de pasar implica necesidad, obligatoriedad, lo cual es incompatible con lo opcional y que es objeto de mera recomendación.

Así, el testigo legal representante de CONSTRUMAT R.R.P., S.L. manifestó con claridad que había una ITE que pasar, y que, al final, la partida de los balcones se decidió porque, aparte de los daños estructurales, se pensó que era el momento de, ya que estaban allí, hacer todos los suelos de los balcones. Se aprovechó, por tanto, la coyuntura. También la testigo Presidenta de la Comunidad al tiempo de ser aprobada la derrama en la Junta, manifestó recordar que se hizo la partida opcional de los balcones.

Por consiguiente, se considera que debe estarse a lo que el testigo legal representante de CONSTRUMAT R.R.P., S.L. calificó de presupuesto inicial, ascendente a 133.676,40 euros, IVA incluido.

5. Sentado lo anterior, conviene recordar que, como aduce la apelada en su escrito de oposición al recurso, la demandada, ahora apelante, sólo cuestionó las partidas de ese presupuesto inicial relativas a "PINTURA Y REVESTIMIENTOS" (20.294 euros) y a "OTROS" (240 euros).

Por tanto, no cabe entrar a debatir ahora "ex novo", de modo extemporáneo, sobre la partida relacionada con la impermeabilización, que fue indebidamente introducida en el debate por la parte demandada ya en el acto de la vista, tras haber presentado la contestación a la demanda, a la que debía estar. De hecho, el letrado de la actora se opuso durante el acto a que se introdujese dicha partida en la discusión.

6. En el punto 8 del informe de la ITE, aparece la "RELACIÓ I QUALIFICACIÓ DE LES DEFICIÈNCIES DETECTADES DEFICIÈNCIES", con inclusión de las siguientes:

-En "TANCAMENTS VERTICALS: FAÇANES, MITGERES I FORATS", aparecen como "DEFICIÈNCIES" Fissures i/o esquerdes en els tancaments de les façanes exteriors. Calificadas de graves, se indica la "REPARACIÓ URGENT VOLADIUS" de las fachadas.

- En los "ACABATS DE FAÇANA", aparecen como "DEFICIÈNCIES" Degradació dels ancoratges de subjecció d'aplacats, panels i plaques de tancament X. Calificadas de importantes, se indica la "NECESSÀRIA REVISIÓ GLOBAL DE FAÇANES PER PERILL DESPRENDIMENTS ACABATS DE FAÇANA." Tipus: Degradació dels ancoratges de subjecció d'aplacats, panels i plaques de tancament

- En los "ELEMENTS ADOSSATS A FAÇANA", aparecen como "DEFICIÈNCIAS" Mal estat i/o risc de despreniment dels elements adossats a façana com: baixants, xemeneies, faroles, antenes, marquesines, estenedors de roba, tendals, cablejats. Calificadas de leves, se indica la "NECESSÁRIA REVISIÓ BARANES I ANCLATGES."

- Otras deficiencias: instalación de agua, electricidad, gas y saneamiento (calificadas de leves)

Pues bien, teniendo en cuenta que la partida de pintura/revestimientos aparecía ya en el presupuesto inicial, que se atiene a la lógica que la necesaria intervención constructiva para pasar la ITE afectase a la pintura, tal y como se recoge en la sentencia recurrida, y que, sobre todo, en el pacto primero del acuerdo privado consta que la entrega se hizo "como reserva y a cuenta de todos los gastos que puedan devengar de las obras realizadas en la fachada del DIRECCION000 para la consecución de la ITE", se considera que es posible la inclusión de los trabajos de pintura, que se entiende pueden estar relacionados con los trabajos realizados para pasar la ITE.

Por lo demás, ninguna de las partes formuló pregunta alguna en la vista acerca de la partida "OTROS".

7. Llegados a este punto, en atención a lo expuesto, procede estar a la totalidad del presupuesto inicial (133.676,40 euros), de modo que, conforme al porcentaje de participación del DIRECCION000 (4,5%), se considera que la actora, actual propietaria de la finca, debía aportar 6.015,44 euros por las obras relacionadas en toda su extensión con el informe de la ITE (133.676,40 euros X 4,5% = 6.015,44 euros), suma de la cual hay que deducir el importe de 4.000 euros entregado por la demandada al tiempo de la firma del acuerdo privado, resultando a pagar por la demandada conforme al referido acuerdo la suma de 2.015,44 euros.

En consecuencia, sin entrar ya en el examen de los restantes motivos de apelación (incongruencia omisiva basada en que no se atendió en la sentencia recurrida a la petición subsidiaria de la demandada en la contestación a la demanda de condena al pago, únicamente, de 1.015,44 euros, partiendo de que el presupuesto daba a entender que su importe total ascendió a 133.676,40 euros, y procedencia de la no imposición de costas basada en las dudas de hecho derivadas del coste total definitivo de la ITE finalmente repercutido al apartamento número DIRECCION000), procede estimar en parte el recurso de apelación.

Ello repercute en la estimación en parte de la demanda, sin hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas procesales causadas en primera instancia, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso de apelación, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.-1. Por la parte demandada, Dña. Coral, se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda presentada en su contra por Dña. María Rosa, quien solicitó que fuese dictada sentencia por la que se declarase:

"- La obligación de la demandada de abonar a mi mandante la cantidad de CINCO MIL EUROS (5.000 €).

- La obligación de la demanda de abonar los intereses legales desde la fecha de del requerimiento de fecha 2 de marzo de 2021, y de los legales más dos puntos desde la sentencia y hasta el pago del principal.

- Todo ello, con expresa condena al pago de las costas a la parte demandada."

2. Partió la actora de que, en fecha 19 de diciembre de 2019, ambas partes otorgaron escritura pública de compraventa en relación con la vivienda sita en Castelldefels, DIRECCION000, la actora como compradora y la demandada como vendedora, y de que, en fecha 28 de octubre de 2019,había otorgado una reserva de compraventa y un acuerdo privado en relación a las obras de reforma del edificio aprobadas. Alegó la actora que, en los Manifiestan 2 y 3 del acuerdo privado, se acordó lo siguiente: "2.- Que el edificio al que pertenece esta vivienda no ha pasado la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE), por lo que hay pre aprobada por la junta de vecinos la reparación para poder pasarla. 3.- Que el actual propietario de la vivienda Coral reconoce la pre aprobación de dichas obras para la reparación del edificio, y que asume en consecuencia el pago total de estas obras aun si hubiera dejado de ser la propietaria de la vivienda en el momento de la aprobación. Que dichas obras y por el coeficiente del piso referido, se estima que tengan un coste aproximado de 5.000 € y del que la vendedora ya habría adelantado unos 1.000 € (...)". Asimismo, en dicho acuerdo privado, pactaron lo siguiente:

"PRIMERO.-La vendedora Coral, a la firma del presente contrato, hace entrega la cantidad de 4.000 € (CUATRO MIL EUROS) en metálico a la compradora María Rosa, como reserva y a cuenta de todos los gastos que puedan devengar de las obras realizadas en la fachada del DIRECCION000 para la consecución de la ITE.

SEGUNDO.-Una vez acabadas las obras, la parte compradora deberá presentar las facturas o comprobantes de pago de dichas obras. Si el total de la factura estuviera por encima de la cantidad hoy entregada de 4.000 (CUATROMIL EUROS) la parte vendedora deberá abonar la diferencia, por el contrario si el importe total estuviera por debajo de la suma hoy entregada, la parte compradora deberá hacer entrega de la diferencia.

TERCERO.-El pago de la diferencia por parte de la compradora si el total de esta es inferior a los 4.000 € o, de la vendedora si el total de esta es superior a 4.000 € deberán ser abonadas en un máximo de dos meses una vez presentadas las facturas o comprobantes del importe total del precio de las obras de la fachada, mediante metálico o transferencia bancaria. (...)".

Alegó seguidamente la actora que, por acuerdo de la Junta de Propietarios de los DIRECCION000 de Castelldefels donde se halla el apartamento nº DIRECCION000, adoptado en Reunión Ordinaria celebrada en fecha 27 de junio de 2020,se acordó la aprobación y presupuesto presentado por CONSTRUMAT R.R.P., S.L. para la realización de las obras a realizar en el edificio para la ITE, así como el importe que correspondía pagar a cada uno de los departamentos en atención a su coeficiente de participación; respecto del apartamento nº DIRECCION000, se acordó lo siguiente: " (...) 2. Aprobación de derramas para pagar presupuesto de obras. (...) Ap. 13, 14 (coef. 4,5) 3 derramas de 3.000 € a pagar en agosto, octubre y diciembre de 2020." Al apartamento nº DIRECCION000 le correspondía pagar, por tanto, el importe total de 9.000 euros, y las citadas derramas fueron abonadas por la actora mediante transferencia de fecha 11 de diciembre de 2020, más 729 euros relativos a otras derramas de la finca. Afirmó la actora que, como sea que ambas partes acordaron que las obras de reparación de la fachada correrían a cargo y serían asumidas por la vendedora, del importe total de 9.000 euros, una vez deducidos los 4.000 euros abonados por la demandada en concepto de reserva para las indicadas obras, resultaba una diferencia de 5.000 euros, que la demandada se había comprometido a asumir en virtud del acuerdo privado, por lo que debía ser reintegrada a la actora, más los intereses devengados desde su reclamación extrajudicial en fecha 2 de marzo de 2021, ya que, mediante burofax de fecha 23 de febrero de 2021, entregado a la demandada en fecha 2 de marzo de 2021, había requerido de pago de esos 5.000 euros.

3. La demandada contestó y se opuso a la demanda. Partió de que, en el acuerdo privado suscrito por las partes, se hacía referencia a que, con anterioridad a dicha fecha, la demandada ya había abonado a la Comunidad de Propietarios un total de 1.000 euros en concepto de obras por la ITE, a cuenta de la ITE; al tiempo de la firma del contrato de arras, entregó a la compradora 4.000 euros más, de modo que la vendedora había pagado 5.000 euros por las obras del ITE; si las obras previstas para obtener el ITE a cargo del apartamento nº DIRECCION000 superaban los 5.000 euros, ya pagados por la vendedora, la diferencia sería a cargo de la demandada siempre y cuando fueran obras para la consecución de la ITE. Negó la existencia de un coste de obras por ITE asignado al apartamento nº DIRECCION000 superior a 5.000 euros, y que la actora hubiera tenido que abonar una cantidad superior, por lo que no existía deuda ni obligación de pago de la demandada.

Expuso que, en fecha 6 de septiembre de 2018 se realizó por el técnico D. Ignacio la inspección técnica del edificio y, en fecha 28 de septiembre de 2028, emitió el Informe Técnico (ITE); la valoración fue desfavorable, debido a deficiencias que afectaban a la fachada del edificio; se detectaron deficiencias graves en los cerramientos verticales (fachada, medianeras y huecos), deficiencias importantes en los acabados de la fachada y deficiencias leves en los elementos adosados a la fachada. Adujo que, a raíz del Informe desfavorable, fueron aprobadas por la Comunidad de Propietarios derramas extraordinarias con cargo a las obras relativas a la ITE, habiendo satisfecho la demandada hasta la fecha del acuerdo privado de venta suscrito el día 28 de octubre de 2019, el importe de 1.000 euros, quedando pendiente un total aproximado de 4.000 euros más, que fueron abonados al tiempo del acuerdo con la compradora, como constaba en la reserva: "La vendedora admite que la INSPECIÓN TECNICA DEL EDIFICIO (ITE) no ha sido satisfecha por problemas en la fachada, que actualmente la junta de vecinos tiene pre aprobada una acción para solventar estos problemas. Que el coste aproximado que se estima que debe afrontar la Vendedora es de unos 5.000 euros de los que ha pagado 1.000 euros aproximadamente, la vendedora se hará cargo del coste total de dicha obra incluso después de formalizar la venta mediante escritura pública y quedará por escrito en un contrato privado anexo a esta reserva". También constaba en el acuerdo privado, según lo reflejado en la demanda.

Afirmó que, por tanto, hasta la fecha del acuerdo, la demandada asumió un total de 5.000 euros a cargo de las obras de reparación de la fachada en virtud de la ITE desfavorable, debiendo abonar la diferencia si el total de la derrama por dichas concretas obras fuera superior a 5.000 euros, y que, en la Junta Ordinaria de 27 de junio de 2020, donde se acordó la aprobación del presupuesto definitivo para la realización de las obras a realizar en el edificio para la ITE, el cual incluyó de otras partidas que ninguna relación tienen con la ITE, se aprobó finalmente una derrama a cargo del DIRECCION000 de un total de 9.000 euros, que no coincide con el presupuesto total aprobado, no referido exclusivamente a partidas por obras de la ITE, sino que incluye otras partidas no necesarias para la ITE, de modo que no correspondía su pago a la demandada. En concreto:

1.- MEDIOS AUXILIARES Y ACCESIBILIDAD______________15.830,00€

2.- TRABAJOS PREVIOS Y ACONDICIONAMIENTO__________2.700,00€

3.- ALBAÑILERÍA Y REPARACIÓN______________________48.144,00€

4.- IMPERMEABILIZACIÓN ___________________________34.316,00€

5.- PINTURA Y REVESTIMIENTOS _____________________20.294,00€

6.- OTROS __________________________________________240,00€

Total presupuesto, Base Imponible____________________121.524,00€

Más IVA aplicable del 10%___________________________12.152,00€

Total presupuesto IVA incluido_______________133.676,40€

Adujo la demandada que las partidas 5 y 6 nada tenían que ver con las obras necesarias para la ITE, al no desprenderse del informe ITE aportado ningún defecto referente a pinturas y revestimientos, y que no se especificaba a qué correspondía la partida "OTROS". Descontando del presupuesto ambas partidas, el total del presupuesto era de 111.089 euros (IVA incluido), por lo que, al apartamento número DIRECCION000, en aplicación de su coeficiente del 4,5%, le correspondería una derrama de 4.999,01 euros, coincidiendo con la derrama a cargo del apartamento nº DIRECCION000 en un inicio estimada en cuantía de 5.000 euros.

Por otra parte, si la derrama aprobada en la Junta ascendía a 9.000 euros respecto del DIRECCION000, ello supondría que el total de las obras debería ascender a un total de 200.000 euros (200.000,00€ x 4,5% = 9.000€), cuando, conforme al presupuesto final aportado por la actora, ascendía a 133.676,40 euros, de modo que la totalidad de la derrama que se pretendía imputar a la demandada excedía del presupuesto total aportado con la demanda.

Teniendo en cuenta la totalidad del presupuesto sin excluir partida alguna, esto es, los 133.676,40 euros, resultaría que el DIRECCION000 (4,5%) debería aportar 6.015,44 euros,1.015,44 euros más que los que la demandada ya entregó en su día a la actora, pues el importe de 5.000 euros ya fue abonado antes de otorgar la compraventa.

Adujo que la actora le reclamaba arbitrariamente la suma de 5.000 euros más, con lo que el coste total de las obras repercutidas al apartamento nº DIRECCION000 debería ascender a 10.000 euros en total, lo que significaría que el presupuesto debería constar aprobado en importe de 222.222,23€ (222.222,23€ x 4,5% = 10.000,00€).

Subsidiariamente, en caso de considerar que el presupuesto aportado con la demanda se refería en su totalidad a obras de la ITE, solicitó la demandada su condena limitada al pago del excedente conforme Pacto Segundo del acuerdo suscrito a fecha 28 de octubre de 2019, esto es, a un total de 1.015,44 euros.

Añadió que envió un burofax a la actora, que no fue entregado por dirección incorrecta, pero que le envió un correo electrónico oponiéndose.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se parte de que la demandada ya ha aportado 5.000 euros al pago de las obras, por lo que debe analizarse si el coste de las mismas fue superior. Se está a lo declarado en el acto del juicio por el testigo legal representante de CONSTRUMAT, que conduce a concluir que no procede descontar del presupuesto aportado las partidas 5 y 6, por considerar que están incluidas dentro de los trabajos que los técnicos consideraron necesarios para pasar la ITE.

Respecto del importe a repercutir a la demandada, partiendo de que ha abonado 5.000 euros para el pago de las obras (4.000 euros entregados a la actora y 1.000 euros entregados a la Comunidad), se razona que, del acta de la Junta, resulta que, con posterioridad al acuerdo suscrito entre las partes, la Comunidad de Propietarios acordó tres derramas de 3.000 euros para el departamento DIRECCION000, las cuales debían abonarse en agosto, octubre y diciembre de 2020. Se concluye que el coste de obras para el departamento DIRECCION000 era de 9.000 euros, de los cuales la demandada ya abonó 5.000 euros, de modo que adeuda 4.000 euros a la actora. Conforme al pacto tercero, se añade que "La actora ha aportado como documento 6 comprobante de haber ingresado a la comunidad de propietarios 9.729 euros; por lo tanto, ha acreditado conforme a lo estipulado, haber efectuado el pago de 9.000 euros. Por lo tanto, los 1.000 euros que la demandada había ya ingresado a la comunidad de propietarios en el año 2019, que es cuando se firmó el acuerdo con la actora; no fue óbice para que aun así se pagaran otros 9.000 euros, tal y como ha acreditado la actora. Y es que, a fecha del acuerdo entre las partes, tal y como se deja constancia en el mismo, se creía que las obras tendrían un coste de unos 5.000 euros para el departamento DIRECCION000. Sin embargo, el acta de la Junta de propietarios evidencia que el importe fue superior, y que al piso de la actora le correspondía efectuar tres pagos de 3.000 euros cada uno". Ello conduce a concluir que "solo los 4.000 euros que se entregaron para ser aplicados a las futura sobras, debe descontarse de los 9.000 euros (...) debe estimarse la demanda y condenar a la demandada al pago de los 5.000 euros."

5. La apelada solicita la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada íntegramente la demanda.

6. La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre la infracción del principio de justicia rogada ( art.216 LEC), la incongruencia por extra petitay el error en la valoración de la prueba, en relación con el importe pagado por la demandada y con la condena al pago de 5.000 euros

1. Parte la apelante de que, en el fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida, consta que "a fecha de firma del contrato, la demandada había pagado un total de 5.000 euros como contribución a las obras de la comunidad", no siendo un hecho controvertido que, conforme a lo acordado en la Junta de fecha 27 de junio de 2020, se aprobó una derrama de un total de 9.000 euros para el apartamento n° DIRECCION000, señalando la sentencia recurrida que "De dicho importe, D Coral ya abonó 5.000 euros. En consecuencia, adeuda 4.000 euros a D María Rosa." Aduce que, sin embargo, en la sentencia recurrida, se suple la falta de actividad probatoria de la actora y se realiza seguidamente lo que califica de un extravagante cálculo, el cual no había sido propuesto ni por la propia parte actora:"La actora (...) ha acreditado conforme a lo estipulado, haber efectuado el pago de 9.000 euros. Por lo tanto, los 1.000 euros que la demandada había ya ingresado a la comunidad de propietarios en el año 2019, que es cuando se firmó el acuerdo con la actora, no fue óbice para que aun así se pagaran otros 9.000 euros. Por ello, solo los 4.000 euros que se entregaron para ser aplicados a las futuras obras, debe descontarse los 9.000 euros". Conforme a dicha argumentación, el coste total de las obras repercutidas al DIRECCION000, atendiendo su cuota de participación (4,5%), ascendieron a un total de 10.000 euros, importe en ningún momento alegado por la parte actora en su escrito de demanda ni durante el acto de la vista, sino que se refirió siempre a los 9.000 euros, que acredita haber abonado. En el caso de que fuera como se indica en la sentencia recurrida, el coste total de las obras repercutidas al DIRECCION000 ascendería a 10.000 euros, por lo que las obras para la ITE debían haber ascendido a 222.222,23 euros (coeficiente de participación del 4,5%) importe que en ningún momento se ha puesto de manifiesto acreditado en el procedimiento.

Considera la apelante que con ello se está quebrando el principio de justicia rogada recogido en el artículo 216 LEC , por el cual los tribunales civiles deben decidir los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes;se ha valorado que solamente 4.000 euros deben descontarse de los 9.000 euros, por el simple hecho de que los 1.000 euros no los pagó a la demandada, sino que los abonó a la Comunidad de Propietarios, incurriendo con ello en un razonamiento ilógico y en error sobre los hechos que justifican el fallo de la sentencia, pues la prueba practicada confirma que el importe aportado por la demandada fue de 5.000 euros, no de 4.000 euros. Se incurre en incongruencia extra petita,con vulneración del principio de justicia rogada ( art. 216 LEC), excediendo este Juzgado de las pretensiones de las partes, al haber dado conformidad en que doña Coral aportó 5.000€ y en que además debe abonar otros 5.000€, excediendo dicho cálculo del total de 9.000€ pagados por doña María Rosa, en vulneración del artículo 218 LEC.

2. La apelada se opone. Considera que la apelante se empeña en que efectuó un pago de 5.000 euros a favor de la demandada y para el pago de las obras ITE, y en que por ende no le adeuda la cantidad reclamada en la demanda de 5.000 euros. Reitera la apelada que ella abonó en fecha 11 de diciembre de 2020 la suma de 9.729 euros en concepto de derramas por las obras ITE, documento que no ha sido impugnado por la actora, y alude a que, en el acuerdo suscrito, se hizo constar "(...) Que dichas obras y por el coeficiente del piso referido, se estima que tengan un coste aproximado de 5.000 € y del que la vendedora ya habría adelantado unos 1.000 € (...)", de modo que la controversia recae en si los 1.000 euros que abonó la demandada directamente a la comunidad de propietarios, deben computarse a los 9.000 euros que pagó finalmente la actora en concepto de las obras ITE. Aduce que, si bien es cierto que, en la fecha del contrato privado (28 de octubre de 2019) que suscribieron las partes, la apelante había abonado un total de 5.000 euros (4.000 euros entregados a la demandada y 1.000 euros pagados directamente a la Comunidad), éstos no pueden computarse al gasto de los 9.000 euros que acabó pagando la actora, pues con posterioridad al acuerdo surgió otra derrama que también iba destinada a pagar las obras. En fecha 27 de junio de 2020, la Comunidad acordó en reunión ordinaria tres derramas nuevas de 3.000 euros que debían abonarse en los meses de agosto, octubre y diciembre de 2020, lo que hace un total de 9.000 euros más a los que la actora tuvo que hacer frente para pagar el resto de las obras, además de los 1.000 euros que ya se habían adelantado por cada propietario. Por tanto, los 1.000 euros que según la apelante deben ser descontados de la deuda total de la demandada, no pueden ser computados a los 9.000 euros de la derrama que se originó con posterioridad, que es el total de la derrama en ese momento, pero no la cantidad total, ya que cada propietario había sufragado parte del dinero de las obras, por lo que la demandada adeuda a la actora la suma de 5.000 euros en concepto de los gastos de las obras que se generaron con posterioridad al acuerdo privado suscrito entre las partes.

3. En el fundamento de derecho tercero de la sentencia recurrida, se razona lo siguiente: "Concluido que Dª Coral ya ha aportado 5.000 euros al pago de las obras; debe procederse a analizar si el coste de las mismas fue superior (...). En cuanto al importe a repercutir a la demandada; tal y como se ha expuesto en el fundamento jurídico anterior, Dª Coral ha abonado 5.000 euros para el pago de las obras. 4.000 euros los entregó a la actora y 1.000 euros los entregó a la Comunidad". Se añade que "En el acta aportada como documento 4 de la demanda evidencia que con posterioridad al acuerdo suscrito entre las partes, la comunidad de propietarios acordó 3 derramas de 3.000 euros para el departamento DIRECCION000, las cuales debían abonarse en agosto, octubre y diciembre de 2020. Por lo tanto, el coste de obras para el departamento DIRECCION000 era de 9.000 euros. De dicho importe, Dª Coral ya abonó 5.000 euros. En consecuencia, adeuda 4.000 euros a Dª María Rosa."

En su virtud, se considera que, aunque se parte de que la demandada ha aportado un total de 5.000 euros al pago de las obras -el coste que se pensó tendrían las obras exigidas para pasar la ITE del edificio-, en la sentencia recurrida se distingue claramente entre los 1.000 euros que, siendo aún propietaria de la vivienda, se señala que abonó en calidad de tal directamente a la Comunidad, de los 4.000 euros que, en razón del acuerdo privado suscrito por las partes el 28 de octubre de 2019, entregó la demandada a la actora.

En ese sentido, en el Manifiestan 3 del acuerdo privado, consta: "3.- Que el actual propietario de la vivienda Coral reconoce la pre aprobación de dichas obras para la reparación del edificio, y que asume en consecuencia el pago total de estas obras aun si hubiera dejado de ser la propietaria de la vivienda en el momento de la aprobación. Que dichas obras y por el coeficiente del piso referido, se estima que tengan un coste aproximado de 5.000 € y del que la vendedora ya habría adelantado unos 1.000 € (...)".

El coste de 5.000 euros es, pues, una mera estimación. Y ni siquiera hay constancia de que la cantidad abonada por la demandada directamente a la Comunidad fuese exactamente de 1.000 euros ("unos 1.000 €").

En cualquier caso, en dicho acuerdo privado, las partes pactaron lo siguiente:

"PRIMERO.-La vendedora Coral, a la firma del presente contrato, hace entrega la cantidad de 4.000 € (CUATRO MIL EUROS) en metálico a la compradora María Rosa, como reserva y a cuenta de todos los gastos que puedan devengar de las obras realizadas en la fachada del DIRECCION000 para la consecución de la ITE.

SEGUNDO.-Una vez acabadas las obras, la parte compradora deberá presentar las facturas o comprobantes de pago de dichas obras. Si el total de la factura estuviera por encima de la cantidad hoy entregada de 4.000 (CUATROMIL EUROS) la parte vendedora deberá abonar la diferencia, por el contrario si el importe total estuviera por debajo de la suma hoy entregada, la parte compradora deberá hacer entrega de la diferencia.

TERCERO.-El pago de la diferencia por parte de la compradora si el total de esta es inferior a los 4.000 € o, de la vendedora si el total de esta es superior a 4.000 € deberán ser abonadas en un máximo de dos meses una vez presentadas las facturas o comprobantes del importe total del precio de las obras de la fachada, mediante metálico o transferencia bancaria. (...)".

Por tanto, en el acuerdo privado, realizado con visos de regular lo que sucedería en el futuro, después de quedar consumada la compraventa ("a cuenta de todos los gastos que puedan devengar de las obras realizadas en la fachada del DIRECCION000 para la consecución de la ITE"), se estipuló el pago por una u otra parte de la eventual diferencia, en relación siempre con los 4.000 euros entregados en ese momento por la demandada a la actora, dejando aparte los aproximadamente 1.000 euros abonados, en su caso, por la demandada directamente a la Comunidad cuando aún era la propietaria de la vivienda, conforme a lo dispuesto en el art.553-45.1 CCC ("Los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta"). En ese sentido, en el Manifiestan 3 del acuerdo privado, se alude a que "la vendedora ya habría adelantado unos 1.000 € (...)". Y, en el documento de reserva de 28 de octubre de 2019, se alude al pago por la demandada de "1.000 euros aproximadamente".

De ahí que, con independencia de los cálculos que se consideren adecuados en relación con lo presupuestado para la realización de las obras encaminadas a pasar la ITE, la decisión efectuada en la sentencia recurrida de relacionar exclusivamente lo adeudado por la demandada con lo pactado por las partes conforme a la libertad de pactos ( art.1255 CC) es ajustada a derecho, y no integra incongruencia extra petita,que, conforme señala la STC 41/2007 de 26 de febrero de 2007 (ROJ: STC 41/2007 - ECLI:ES:TC:2007:41), "es aquella por la que "el órgano judicial concede algo no pedido o se pronuncia sobre una pretensión que no fue oportunamente deducida por los litigantes e implica un desajuste o inadecuación entre el fallo o la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en los que las partes formularon sus pretensiones. La incongruencia extra petitum constituye siempre una infracción del principio dispositivo y de aportación de las partes que impide al órgano judicial, en los procesos presididos por estos principios, pronunciarse sobre aquellas pretensiones que no fueron ejercitadas por las partes, al ser éstas las que, en su calidad de verdaderos domini litis, conforman el objeto del debate o thema decidendi y el alcance del pronunciamiento judicial. Este deberá adecuarse a lo que fue objeto del proceso, delimitado, a tales efectos, por los sujetos del mismo (partes), por lo pedido (petitum) y por los hechos o realidad histórica que le sirve como razón o causa de pedir (causa petendi) (...)."Tampoco, por tanto, es apreciable infracción del principio de justicia rogada, ni error en la valoración de la prueba.

Es cierto que la demandada sostuvo ya en la contestación a la demanda que había abonado 5.000 euros, y partió de dicha suma para hacer los oportunos cálculos. Pero la actora partió ya en la demanda de que la demandada le adeudaba 5.000 euros, esto es, 9.000 euros de las tres derramas aprobadas en la Junta de Propietarios respecto del DIRECCION000 por las obras ITE, excluidos los 729 euros correspondientes a otro concepto, menos los 4.000 euros entregados por la demandada a la actora.

4. El motivo es desestimado.

TERCERO.- Sobre el coste total de las obras de la ITE: infracción del art.217 LEC en cuanto a la carga de la prueba, y error en la apreciación de la prueba.

1. Parte la apelante de aducir que,a fecha de hoy, se ignora el importe total exacto y el importe de determinadas partidas de las obras realizadas para pasar la ITE del edificio. Aduce que la actora acompañó a su escrito de demanda el presupuesto aprobado en la Junta de fecha 27 de junio de 2020, sin mencionar ni aclarar en ningún momento el importe exacto de dicho presupuesto que se destinaría a las obras de la ITE, y que lo único que prueba la actora es un pago en importe de 9.000 euros que la demandada realizó en concepto de derrama para el pago de las obras de la ITE tras la celebración de dicha Junta y previamente a la ejecución de las obras. Afirma que ello le ha causado indefensión, al haber sido aportadocomo documento 5 a la demanda un presupuesto en el que se señala que el total presupuesto, IVA incluido, ascendía a 133.676,40 euros; por tal motivo, presentó una contestación a la demanda basada en dicha cantidad, entendiendo que éste fue el presupuesto total aprobado, al no haber sido aclarado dicho extremo en el escrito de demanda, y dado que ya no era propietaria cuando se aprobó (no acudía ya a las juntas de propietarios ni tenía acceso a sus acuerdos). Aduce que esa fue la razón por la cual solicitó, subsidiariamente, que, en caso que se estimara que todas las partidas en el resumen incluidas eran para la consecución de la ITE, siendo el presupuesto total de 133.676,40 euros, fuese condenada al pago únicamente de 1.015,44 euros, por la participación del 4,5% en cuanto a dicho presupuesto total, tras la deducción de los 5.000 euros aportados: 4,5% de 133.676,40€ = 6.015,44€ - 5.000,00€. Afirma que fue en el acto de la vista cuandola actora, a través de su letrado y en el interrogatorio al legal representante de CONSTRUMAT R.R.P., S.L., aclaró que el presupuesto total era el citado importe de 133.676,40 euros más las partidas opcionales incluidas en la página anterior, ascendentes a 60.076,50 euros, IVA incluido; si se suman ambos conceptos (133.676,40€ + 60.076,50€), el presupuesto asciende a un total IVA incluido de 193.752,90 euros, esto es, inferior a los 195.000 o 200.000 euros a los que el letrado de la actora se refirió durante el acto de la vista. Alude la apelante a la declaración del citado testigo, quien manifestó que no elaboró el presupuesto y que no tenía conocimiento de su coste total, pues durante el interrogatorio afirmó que, en un principio, el coste total eran unos 186.000 euros, procediendo seguidamente durante su interrogatorio, únicamente, a asentir los números que el letrado de la actora le iba confirmando, concluyendo únicamente el testigo que las obras incluidas en el presupuesto fueron ejecutadas (extremo no cuestionado, no controvertido), y que la pavimentación de los balcones fue una partida opcional que se hizo aprovechando las obras de la ITE.

Aduce que lo único que realmente acredita la actora es un pago de 9.000 euros en concepto de derrama para el pago de las obras de la ITE, basándose la derrama en el presupuesto de dicha empresa, posteriormente ejecutado, por lo que se desconoce y no acredita la actora el coste total de las obras de la ITE tras su ejecución. Aduce que, de la declaración de la testigo Presidenta de la Comunidad en ese momento, resulta que de la derrama que los propietarios aportaron finalmente hubo un excedenteque, si bien no se devolvió a los propietarios, quedó en el fondo de reserva.

Dejando aparte el importe del presupuesto total, considera que se deben analizar las partidas que forman el presupuesto, en lo relativo a los importes de cada partida y a si son necesarias para la consecución de la ITE. Parte de que el testigo legal representante de CONSTRUMAT R.R.P., S.L. manifestó que el presupuesto no fue modificado, sino que simplemente se aprobaron con posterioridad las partidas opcionales por importe de 60.076,50 euros, cuando, durante su interrogatorio y mediante documento número 4 a la demanda, acuerdo 1° de la Junta de fecha 27 de junio de 2020, se acredita que sí fue modificado (como es normal en todo presupuesto), resultando inclusive al final del acuerdo 1 de la Junta que "se aprueba ratificar el presupuesto dado por la empresa Construmat S.L. una vez ésta lo modifique con las partidas añadidas y suprimidas". Por otra parte, en cuanto a la partida de "pintura y revestimientos", la testigo que fue Presidenta de la Comunidad de Propietarios cuando tuvo lugar la aprobación del presupuesto en 2020 dijo que la pintura no es necesaria para la consecución de la ITE. A su vez, respecto de la partida de impermeabilización, aparecen un total de 34.316 euros, cuando, yendo a la página 5 de dicho presupuesto, donde constan detallado las partidas de "Impermeabilización", solamente aparece una única partida de 12.096 euros, sin que el testigo legal representante de CONSTRUMAT R.R.P., S.L. fuese capaz de aclarar la razón por la cual la partida total de impermeabilización ascendió a 34.316,00 euros (página 8 del documento 5). Considera la apelante que la lógica puede llegar a ser clara si atendemos al documento 4, según la cual se indica expresamente que se aprueba la partida opcional de rehabilitación de pavimentos de balcones, y que sustituye dicha partida a la 5.2 de impermeabilización superficial de hidrofugado de balcones. Por lo que, si bien puede ser que en un inicio la partida de impermeabilización alcanzara los 34.316,00 euros, tras la exclusión de ciertas partidas quedó reducida a 12.096,00 euros, sin modificarse del resumen de presupuestos (página 8 del documento 5), de la misma forma que se indica que también la partida de metalistería fue excluida del presupuesto; tras añadir y suprimir partidas, todo parece indicar que la empresa se olvidó de adecuar en el detalle final dicha partida y reducirla a los 12.096 euros, siendo obvio que esta es la razón por la cual, tras la ejecución de las obras, hubo un excedente.

Aduce que, conforme las reglas de la carga de la prueba ( art. 217 LEC), a la actora le correspondía fijar el coste total de las obras de la ITE, dejando aparte el importe de las partidas concretas, así como su necesariedad o no para la ITE,lo cual le genera indefensión. Afirma que, atendiendo a la sentencia recurrida, si la demandada debiera abonarun total de 5.000 euros, sumados a los 5.000 euros ya pagados con anterioridad a la formalización de la compraventa que se reconocen, supondría una aportación total por el apartamento nº DIRECCION000 de 10.000 euros, lo que debiera implicar que el coste de las obras ascendió en total a 222.222,23 euros (la cuota de participación del citado apartamento es del 4,5%), valor no alegado por la actora en momento alguno ni en su demanda ni en la vista celebrada.

2. La apelada se opone. En la contestación a la demanda, la demandada se mostró disconforme con las partidas de "pintura y revestimientos" y "otros", al no considerarlas necesarias para pasar la ITE, pero, en el acto de la vista y ahora en el recurso de apelación, se opone a la partida de "impermeabilización" y a las "partidas opcionales", cuestión que no puede ser objeto de controversia al no haber sido impugnadas en el momento procesal oportuno, siendo ahora extemporáneo; de lo contrario, se le causaría indefensión. Aduce que, con independencia de qué partidas impugna la apelante, todas fueron necesarias para realizar las obras ITE: el presupuesto de las obras que se acompañó mediante documento nº 5 de la demanda, asciende a un total de 193.752,90 euros, y no de 133.676,40 euros como pretende dar a entender la adversa; lo que ocurre es que existió un presupuesto inicial de 133.676,40€, y otro posterior, de 60.076,50 euros (página 7 y 8 del presupuesto), siendo este último el de las "partidas opcionales", y ambas han sido considerados necesarios para mantener la seguridad del edificio, como manifestó el legal representante de CONSTRUMAT R.R.P., S.L., mientras que la testigo dijo que eran obras necesarias para pasar la ITE. Considera que tales testificales indican que, en el coste total del presupuesto, se incluyeron las partidas iniciales y luego las opcionales, sumando un total de casi 194.000 euros, y que todas las obras que se realizaron fueron íntegramente realizadas para la consecución de la ITE. Alude al contenido del informe de la ITE, del que resulta:

- Folio 19: Necesaria reparación urgente de voladizos. Calificándola de deficiencia "grave" y de necesaria reparación urgente.

- Folio 22: Necesaria revisión global de la fachada por peligro de desprendimiento. Calificándola de deficiencia "importante".

- Folio 23: Necesaria revisión de barandillas y anclajes. Deficiencia importante.

- Folio 26: Necesario cambio de tuberías según normativa.

En cuanto a la pintura, en el folio 31 del informe del arquitecto, se dice que "es recomana urgent projecte per sol·lució de façanes", al igual que cuando se cayó la barandilla del balcón, y es que el razonamiento lógico es que todo ello conlleve a la pintura del edificio, siendo una obra necesaria.

3. Para la resolución de la cuestión, se considera que hay que partir aquí de lo que pactaron las partes en el acuerdo privado de fecha 28 de octubre de 2019,en cuyo pacto primero consta que "La vendedora Coral, a la firma del presente contrato, hace entrega la cantidad de 4.000 € (CUATRO MIL EUROS) en metálico a la compradora María Rosa, como reserva y a cuenta de todos los gastos que puedan devengar de las obras realizadas en la fachada del DIRECCION000 para la consecución de la ITE". Por tanto, el derecho de la actora a hacer cumplir a la demandada lo estipulado ha de pasar por la exigencia de que se trate de gastos derivados de las obras para pasar la ITE, la cual es un hecho notorio que viene impuesta por la Administración.

De hecho, entre los hechos controvertidos, se fijaron en el acto de la vista el de cuál había sido el coste de las obras para pasar la ITE, el de las partidas discutidas por la demandada ("Pintura y revestimientos" y "Otros") en relación con las obras que, en su caso, debería asumir la demandada, y el de si era o no debido por la demandada el importe de 5.000 euros reclamado en la demanda.

4. Para acreditar el coste de las obras a fin de pasar la ITE y justificar su derecho a reclamar a la actora con base en el acuerdo privado, la actora presentó un presupuesto con la demanda como documento nº 5, titulado "PRESUPUESTO DE REHABILITACIÓN PARA LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE: DIRECCION000 CASTELLDEFELS, BARCELONA", integrado, a su vez, por dos presupuestos: uno por importe de 133.676,40 euros, y otro por importe de 60.076,50 euros, sumando ambos el importe de 193.752,90 euros.

Pues bien, aparte de que la propia denominación del presupuesto conlleva la posibilidad de que comprendiese trabajos o partidas no encaminadas a un resultado favorable del informe de la ITE -se alude a obras de rehabilitación-, la prueba practicada conduce a entender que, por lógica, los trabajos o partidas denominados "PARTIDAS OPCIONALES/RECOMENDACIÓN", ascendentes a 60.076,50 euros, no estaban relacionadas con la ITE, sino con el concepto más amplio de la rehabilitación del edificio. La ITE que se había de pasar implica necesidad, obligatoriedad, lo cual es incompatible con lo opcional y que es objeto de mera recomendación.

Así, el testigo legal representante de CONSTRUMAT R.R.P., S.L. manifestó con claridad que había una ITE que pasar, y que, al final, la partida de los balcones se decidió porque, aparte de los daños estructurales, se pensó que era el momento de, ya que estaban allí, hacer todos los suelos de los balcones. Se aprovechó, por tanto, la coyuntura. También la testigo Presidenta de la Comunidad al tiempo de ser aprobada la derrama en la Junta, manifestó recordar que se hizo la partida opcional de los balcones.

Por consiguiente, se considera que debe estarse a lo que el testigo legal representante de CONSTRUMAT R.R.P., S.L. calificó de presupuesto inicial, ascendente a 133.676,40 euros, IVA incluido.

5. Sentado lo anterior, conviene recordar que, como aduce la apelada en su escrito de oposición al recurso, la demandada, ahora apelante, sólo cuestionó las partidas de ese presupuesto inicial relativas a "PINTURA Y REVESTIMIENTOS" (20.294 euros) y a "OTROS" (240 euros).

Por tanto, no cabe entrar a debatir ahora "ex novo", de modo extemporáneo, sobre la partida relacionada con la impermeabilización, que fue indebidamente introducida en el debate por la parte demandada ya en el acto de la vista, tras haber presentado la contestación a la demanda, a la que debía estar. De hecho, el letrado de la actora se opuso durante el acto a que se introdujese dicha partida en la discusión.

6. En el punto 8 del informe de la ITE, aparece la "RELACIÓ I QUALIFICACIÓ DE LES DEFICIÈNCIES DETECTADES DEFICIÈNCIES", con inclusión de las siguientes:

-En "TANCAMENTS VERTICALS: FAÇANES, MITGERES I FORATS", aparecen como "DEFICIÈNCIES" Fissures i/o esquerdes en els tancaments de les façanes exteriors. Calificadas de graves, se indica la "REPARACIÓ URGENT VOLADIUS" de las fachadas.

- En los "ACABATS DE FAÇANA", aparecen como "DEFICIÈNCIES" Degradació dels ancoratges de subjecció d'aplacats, panels i plaques de tancament X. Calificadas de importantes, se indica la "NECESSÀRIA REVISIÓ GLOBAL DE FAÇANES PER PERILL DESPRENDIMENTS ACABATS DE FAÇANA." Tipus: Degradació dels ancoratges de subjecció d'aplacats, panels i plaques de tancament

- En los "ELEMENTS ADOSSATS A FAÇANA", aparecen como "DEFICIÈNCIAS" Mal estat i/o risc de despreniment dels elements adossats a façana com: baixants, xemeneies, faroles, antenes, marquesines, estenedors de roba, tendals, cablejats. Calificadas de leves, se indica la "NECESSÁRIA REVISIÓ BARANES I ANCLATGES."

- Otras deficiencias: instalación de agua, electricidad, gas y saneamiento (calificadas de leves)

Pues bien, teniendo en cuenta que la partida de pintura/revestimientos aparecía ya en el presupuesto inicial, que se atiene a la lógica que la necesaria intervención constructiva para pasar la ITE afectase a la pintura, tal y como se recoge en la sentencia recurrida, y que, sobre todo, en el pacto primero del acuerdo privado consta que la entrega se hizo "como reserva y a cuenta de todos los gastos que puedan devengar de las obras realizadas en la fachada del DIRECCION000 para la consecución de la ITE", se considera que es posible la inclusión de los trabajos de pintura, que se entiende pueden estar relacionados con los trabajos realizados para pasar la ITE.

Por lo demás, ninguna de las partes formuló pregunta alguna en la vista acerca de la partida "OTROS".

7. Llegados a este punto, en atención a lo expuesto, procede estar a la totalidad del presupuesto inicial (133.676,40 euros), de modo que, conforme al porcentaje de participación del DIRECCION000 (4,5%), se considera que la actora, actual propietaria de la finca, debía aportar 6.015,44 euros por las obras relacionadas en toda su extensión con el informe de la ITE (133.676,40 euros X 4,5% = 6.015,44 euros), suma de la cual hay que deducir el importe de 4.000 euros entregado por la demandada al tiempo de la firma del acuerdo privado, resultando a pagar por la demandada conforme al referido acuerdo la suma de 2.015,44 euros.

En consecuencia, sin entrar ya en el examen de los restantes motivos de apelación (incongruencia omisiva basada en que no se atendió en la sentencia recurrida a la petición subsidiaria de la demandada en la contestación a la demanda de condena al pago, únicamente, de 1.015,44 euros, partiendo de que el presupuesto daba a entender que su importe total ascendió a 133.676,40 euros, y procedencia de la no imposición de costas basada en las dudas de hecho derivadas del coste total definitivo de la ITE finalmente repercutido al apartamento número DIRECCION000), procede estimar en parte el recurso de apelación.

Ello repercute en la estimación en parte de la demanda, sin hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas procesales causadas en primera instancia, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso de apelación, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación